武漢盤龍城寫字樓項(xiàng)目策劃推廣樣本

盤龍城寫字樓項(xiàng)目策劃推廣第一某些市場(chǎng)篇武漢房地產(chǎn)寫字樓市場(chǎng)形勢(shì)分析漢陽寫字樓市場(chǎng)漢口寫字樓分析武昌寫字樓分析武漢市場(chǎng)分析武漢寫字樓市場(chǎng)概況房地產(chǎn)大戲已落下帷幕，回顧這一年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)當(dāng)前一片喧鬧之中，對(duì)比住宅、商業(yè)市場(chǎng)，寫字樓市場(chǎng)仍似一方凈土，延續(xù)著幾年來不溫不火態(tài)勢(shì)。武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)，作為中央政府調(diào)控之外寫字樓市場(chǎng)仍呈現(xiàn)甲、乙級(jí)寫字樓租金增長(zhǎng)乏力，入駐率提高緩慢；有效市場(chǎng)供應(yīng)量少，銷售狀況乏善可陳狀況，難以成為市場(chǎng)上亮點(diǎn)。以最具代表性甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)而言，在存量方面，武漢市既有甲級(jí)寫字樓8座，重要匯集在武漢金融街之稱建設(shè)大道沿線。依照記錄，武漢市既有甲級(jí)寫字樓存量在59萬平方米左右，其平均租金水平一年來維持在58元/月/平方米左右，入駐率在一年時(shí)間僅提高了約2個(gè)百分點(diǎn)，徘徊在80％左右。供應(yīng)方面，民生銀行大廈、新世界中心等達(dá)到甲級(jí)原則寫字樓項(xiàng)目，在獲得預(yù)售資格后遲遲未能入市，因而，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)本年延續(xù)狀況，新增項(xiàng)目依然為零。甲級(jí)寫字樓銷售市場(chǎng)重要以重新包裝后存量寫字樓為主，銷售價(jià)格平均在7000元/平方米左右，與同等地段高檔住宅價(jià)格相似。據(jù)戴德梁行記錄，武漢各類寫字樓新增供應(yīng)量在1996年至十年間接近380萬平方米，而在上海、北京等地近幾年來各類寫字樓每年供應(yīng)量就超過百萬平方米，而租金和入駐率遠(yuǎn)高于武漢水平。拋開經(jīng)濟(jì)水平等因素，武漢寫字樓市場(chǎng)發(fā)展緩慢仍是不爭(zhēng)事實(shí)。一、漢陽寫字樓分析：漢元中心位于漢陽鐘家村漢元中心（原漢商大廈）；起價(jià)3588元\㎡，均價(jià)4000元\㎡，最高價(jià)4500元\㎡總建筑面積：21507.16㎡；漢陽商場(chǎng)即將擴(kuò)建，占地約10畝，建筑面積約4.9萬平方米，涉及百貨、寫字樓、商業(yè)街、酒店，將成為漢陽地標(biāo)性商業(yè)建筑。一層約1300㎡車位約30；租金23元/㎡物業(yè)管理3.8元/㎡（統(tǒng)一含水費(fèi)）層高4.5M開盤時(shí)間－6－12總戶數(shù)240公推25%樓層狀況1棟17F新區(qū)首席寫字樓，主推戶型40-80平方米全裝修，75%出租率；空調(diào)自理構(gòu)造鋼混構(gòu)造建成時(shí)間物業(yè)管理公司：武漢漢商物業(yè)管理有限公司開發(fā)商：武漢漢商集團(tuán)長(zhǎng)江廣場(chǎng)位于古琴臺(tái)總建筑面積17.6畝均價(jià)3000元/㎡構(gòu)造外墻磚混開發(fā)商：長(zhǎng)江廣場(chǎng)發(fā)展公司租金20元/㎡物業(yè)費(fèi)2.5元/㎡一層10戶大概850㎡31層出租率50%地處漢陽古琴臺(tái)龜山北麓月湖之畔車站正后，東臨江漢一橋，北瀕漢水之濱，南靠古琴臺(tái)，西望月湖風(fēng)景。交通便利，挾三鎮(zhèn)之要沖占三江之秀麗，湖光山色、魚舟晚唱，雄視武漢三鎮(zhèn)。

有三部電梯\二層地下泊車當(dāng)前漢陽正提出“宜居漢陽’標(biāo)語，把房地產(chǎn)作為一種重點(diǎn)來發(fā)展，由于漢陽城區(qū)湖泊水系比較豐富、環(huán)境好，諸近年輕人選取到漢陽安家，這樣就浮現(xiàn)了工作在武昌、漢口，而生活在漢陽一種群體?！睗h陽寫字樓基本狀況簡(jiǎn)介：寫字樓名稱平均租價(jià)檔次出租率漢元中心23元/㎡普通75%長(zhǎng)江廣場(chǎng)20元/㎡普通50%二、漢口寫字樓分析1．通過度析當(dāng)前漢口地區(qū)寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特性：集中分布在解放大道至武勝路沿線、建設(shè)大道金融一條街沿線、武廣周邊、沿江大道及江漢路步行街沿線四大板塊寫字樓物業(yè)平均出售價(jià)格為6000/平方米，平均租金+物管費(fèi)為20到80元/平方米/月，其中代表物業(yè)：國貿(mào)均價(jià)＋租金+物管費(fèi)10000+55+20元（如果物管費(fèi)為23元，空調(diào)使用與商場(chǎng)同步間）新世界均價(jià)＋租金+物管費(fèi)8000+60+23元（空調(diào)使用與商場(chǎng)同步間，周六周日至18：00）世貿(mào)均價(jià)＋租金+物管費(fèi)5000+40+18元武廣均價(jià)＋租金+物管費(fèi)4500+25+13元（空調(diào)使用是早上9點(diǎn)到下午6點(diǎn)）寫字樓客戶以外地駐漢機(jī)構(gòu)為主，行業(yè)重要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)業(yè)寫字樓出租率比較高，達(dá)到70％以上；但銷售率比較低，整體不到40％買寫字樓客戶重要是國內(nèi)知名公司，外企多以租為主純寫字樓項(xiàng)目開發(fā)受高層商住兩用樓開發(fā)影響較大，整個(gè)市場(chǎng)還是供不不大于求，如果政府能真正加大市場(chǎng)管理力度，禁止在住宅區(qū)辦公，那么商住樓客戶便是寫字樓市場(chǎng)潛在客戶投資型寫字樓產(chǎn)品略顯局限性。金融一條街上多數(shù)寫字樓只租不售，重要因素是這些樓盤屬于銀行自有物業(yè)，銀行將它們作為一種固定資產(chǎn)而保存所有權(quán)。當(dāng)前金融一條街上重要可售寫字樓僅有新世界國貿(mào)大廈，招商銀行大廈、瑞通廣場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束了銷售期。租賃客戶偏好性強(qiáng)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，武漢都市地位日益提高。不少跨國大公司和外來財(cái)團(tuán)紛至沓來。這些實(shí)力強(qiáng)勁公司是刺激武漢寫字樓市場(chǎng)發(fā)展原動(dòng)力。它們偏向于選取最高檔別寫字樓。如瑞安集團(tuán)、上海金豐易居等就選取了新世界為辦公地。本地有實(shí)力公司也將新世界作為提高自身品牌形象及實(shí)力展示舞臺(tái)。建設(shè)銀行大廈租賃客戶也不遜色于新世界，如西門子，摩托羅拉等跨國公司就選取了建設(shè)銀行大廈為辦公地。此類客戶面積需求較大，普通是整層起租。實(shí)力相對(duì)弱某些公司會(huì)選取次一級(jí)別寫字樓。金融一條街寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)以中高檔為主，與周邊寫字樓項(xiàng)目形成梯級(jí)消費(fèi)。不同客戶對(duì)辦公空間需求不同樣，并且不同公司資金實(shí)力差別較大。因而，中小公司普通選取中小戶型，中低價(jià)位寫字樓為辦公地。如，新華路沿線上登月大廈、福星科技大廈等就是針對(duì)中小型公司而設(shè)計(jì)項(xiàng)目。高檔寫字樓與中低檔寫字樓有明顯業(yè)態(tài)區(qū)別。如新世界國貿(mào)與建設(shè)銀行大廈，僅一路之閣，幾乎具備同樣地理位置。新世界裙樓里有高檔消費(fèi)品，如化妝品、服飾等。建設(shè)銀行大廈裙樓是銀行營(yíng)業(yè)廳，它副樓即將做一大型酒店（錦江國際酒店）。中低檔寫字樓功能定位相對(duì)較為單一。因而，相對(duì)缺少服務(wù)性業(yè)態(tài)。2．市場(chǎng)板塊供應(yīng)特性明顯：從初期解放大道至武勝路沿線板塊，到新興建設(shè)大道＂金融一條街＂板塊，再到近年來江漢路及沿江大道沿線板塊，當(dāng)前形成建設(shè)大道沿線板塊為主，周邊片區(qū)為輔供應(yīng)格局。建設(shè)大道金融一條街板塊，寫字樓物業(yè)規(guī)模占武漢市寫字樓總規(guī)模40％，占漢口地區(qū)高檔寫字樓物業(yè)規(guī)模60％以上，是漢口高檔寫字樓最為密集、規(guī)模最大區(qū)域。解放大道至武勝路板塊，匯集了漢口地區(qū)重要初期寫字樓，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展比較成熟，但近年來板塊供應(yīng)量少，市場(chǎng)冷淡。沿江大道及江漢路步行街板塊，純寫字樓項(xiàng)目很少，但高層商住辦公樓諸多，為漢口重要商住辦公樓匯集之地。從銷售價(jià)格來看，漢口寫字樓板塊銷售價(jià)格差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。建設(shè)大道金融一條街板塊，甲級(jí)寫字樓平均銷售價(jià)格達(dá)到7000元/平方米，高出武漢市寫字樓平均銷售價(jià)格2500元/平方米。這重要是金融一條街清晰發(fā)展規(guī)劃和濃厚商務(wù)辦公氛圍大大提高了板塊寫字樓市場(chǎng)價(jià)值。解放大道至武勝路沿線板塊，寫字樓平均銷售價(jià)格為5000元/平方米，板塊形成穩(wěn)定三足鼎立（武廣、世貿(mào)、泰和）之勢(shì)，商業(yè)氣息濃厚。江漢北路及江漢路步行街沿線板塊，銷售價(jià)格在4200元/平方米，與武漢市寫字樓平均銷售價(jià)格水平相稱。這重要是寫字樓受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及商住樓影響，價(jià)格難以提高。三、武昌寫字樓市場(chǎng)分析：從武昌寫字樓項(xiàng)目分布上，咱們看到這些項(xiàng)目基本上是沿“徐東路－中南路－武珞路－光谷”路線沿街排列。中南路上寫字樓代表樓盤：世紀(jì)廣場(chǎng)位于武漢市武昌區(qū)中南路14號(hào)，占地面積11000平方米，建筑面積75000平方米，容積率7，綠化率5%如下，由2棟26層超高層建筑物構(gòu)成，初已建成入住。世紀(jì)廣場(chǎng)當(dāng)前在售價(jià)格約為5800元/平方米，租金約40元/平方米/月，物業(yè)管理費(fèi)12元/平方米/月(含中央空調(diào)費(fèi)用)，土地使用年限從至2051年，寫字樓為毛坯構(gòu)造，當(dāng)前也尚有整層可售，出租率約70%。當(dāng)前世紀(jì)廣場(chǎng)在二手房市場(chǎng)上有報(bào)價(jià)為4967元/平方米，基本上是有價(jià)無市。1．武昌中南路寫字樓基本狀況簡(jiǎn)介：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址建筑面積主樓層數(shù)層高開盤時(shí)間銷售戶數(shù)已售成交均價(jià)銷售表價(jià)中建工行廣場(chǎng)中南路與武珞路交匯處93338.94253.3-11-262207962547200洪廣寶座武昌區(qū)民主路782號(hào)61677283.3-10-301945760836600新時(shí)代商務(wù)中心中南路與武珞路交匯處143498.24453.3春節(jié)后428///2．武昌寫字樓市場(chǎng)分析：中南路地處中心位置，出于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，擁有武珞路、中南路和2、4地鐵線等交通干道，周邊有省政府、建行和人民銀行等眾多金融網(wǎng)點(diǎn)，是武昌區(qū)政治、商業(yè)、金融中心。在政府規(guī)劃下，寫字樓市場(chǎng)得到迅速發(fā)展，并擬建成武昌經(jīng)濟(jì)總部區(qū)。但是，武昌區(qū)始終以來以文化教誨為主，擁有眾多高校，商業(yè)發(fā)展相對(duì)比較落后，雖然有政府大力規(guī)劃，但短期內(nèi)仍落后于漢口建設(shè)大道。現(xiàn)中南路上已有寫字樓重要是中商廣場(chǎng)、世紀(jì)中商和鵬程時(shí)代，加上在售和未售項(xiàng)目，中南路寫字樓已經(jīng)達(dá)到了一定規(guī)模，通過慢慢商業(yè)積累、發(fā)展，逐漸成為真正商務(wù)中心。世紀(jì)廣場(chǎng)地理位置屬于武昌核心地段，交通十分以便，市政設(shè)施齊全，又處在中南路商圈之中，如此地段寫字樓都銷售不佳，充分闡明武昌乃至武漢寫字樓銷售市場(chǎng)低迷不振，還處在谷底，但寫字樓是有出租市場(chǎng)。四、武漢寫字樓總結(jié)分析武漢市寫字樓入住客戶多為創(chuàng)業(yè)型、投資型中小客戶，多選取租用面積100平方米左右中低檔寫字樓。但眼下，隨著國內(nèi)大型公司和外資公司紛紛入駐，租售面積在200至500平方米高檔寫字樓更受追捧。由于寫字樓土地成本、建筑成本、配套成本支出龐大，開發(fā)寫字樓投資費(fèi)用比開發(fā)普通住宅多諸多，對(duì)自有資金實(shí)力和融資能力規(guī)定也很高，開發(fā)中任一環(huán)節(jié)資金鏈浮現(xiàn)問題都會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾危險(xiǎn)，因此寫字樓項(xiàng)目發(fā)展商必要具備相稱開發(fā)實(shí)力、多元化融資途徑和通過精準(zhǔn)設(shè)計(jì)資金鏈等等。但當(dāng)前，武漢寫字樓無論在銷售價(jià)格還是銷售速度上，都沒有明顯優(yōu)勢(shì)：銷售單價(jià)遠(yuǎn)不如商業(yè)地產(chǎn)，甚至低于某些豪宅項(xiàng)目；銷售速度由于實(shí)力客戶缺少和市場(chǎng)關(guān)注度局限性，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅與商業(yè)項(xiàng)目。投資額巨大，而銷售平淡，巨額投資只能依托租賃回收，這意味著武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓回報(bào)期也許長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。從這個(gè)不均衡狀況不難理解，為什么發(fā)展商對(duì)武漢寫字樓項(xiàng)目大多退避三舍。寫字樓在投資回報(bào)率上遠(yuǎn)高于住宅，但風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)高于住宅投資。如果沒有穩(wěn)定租戶或者優(yōu)質(zhì)租賃公司，較易浮現(xiàn)空租現(xiàn)象。一旦空租，投資者不但沒有租金可收，還要承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，可謂得不償失。因而對(duì)于投資者而言，規(guī)避空租風(fēng)險(xiǎn)是投資第一要?jiǎng)?wù)。因而在業(yè)界有這樣一種說法，一種寫字樓項(xiàng)目如果出租率在60％就算合格，70％值得投資，80％乃黃金物業(yè)，90％可謂極品，100％滿租，那就是可遇不可求?？偨Y(jié)寫字樓市場(chǎng)冷談重要有如下因素：武漢不同沿海都市，對(duì)國際經(jīng)濟(jì)大潮感覺比較遲鈍，對(duì)入世亦是如此。武漢市寫字樓存量比較多，非但如此，尚有寫字樓在開工、竣工、待租，總供應(yīng)不不大于總需求。電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意。某些寫字樓在設(shè)計(jì)時(shí)候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)約建導(dǎo)致本，或?yàn)榱藴p少公攤面積，將電梯數(shù)量壓到最小，價(jià)格壓到最低，這樣就導(dǎo)致了日后物業(yè)管理麻煩和使用上不便。大廈停車位少，這幾乎是所有寫字樓都面臨問題。將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習(xí)慣，車位數(shù)量將成為客戶選取寫字樓重要指標(biāo)?？蛻魧?duì)寬帶網(wǎng)建設(shè)也有了相稱大興趣。隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代來臨，客戶但愿新寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)服務(wù)和配套設(shè)施。DDN、ISDN與光纖通訊等已經(jīng)是必備硬件設(shè)施。某些高科技公司還規(guī)定有大型機(jī)房冷卻裝置，對(duì)用電量規(guī)定也明顯提高。商住樓沖擊也很大，商住兩用房子，價(jià)位相對(duì)于單作為辦公用寫字樓來說要?jiǎng)澦?。中央空調(diào)使用在時(shí)間段上越來越不能滿足當(dāng)代白領(lǐng)需求。寫字樓物業(yè)不同于其她物業(yè)類型，對(duì)都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式有著相稱關(guān)聯(lián)性及依賴性，以來寫字樓市場(chǎng)回暖在很大限度上就依賴于武漢經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展及第三產(chǎn)業(yè)比重增長(zhǎng)。但客觀來說，武漢市在經(jīng)濟(jì)水平上與北京、上海、廣州、深圳等都市存在較大差距，而都市吸引力從某些方面來說也落后于成都、天津、大連等同等水平二線都市。舉個(gè)例子，進(jìn)駐武漢世界500強(qiáng)公司約有60余家，而進(jìn)駐成都世界500強(qiáng)公司已超過100家。從寫字樓必備發(fā)展條件上看出，武漢市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展緩慢有其必然性。武漢寫字樓市場(chǎng)淡靜因素重要來源于缺少強(qiáng)力剛性需求支撐。寫字樓市場(chǎng)對(duì)都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及發(fā)展方式有極大關(guān)聯(lián)性及依賴性?？陀^來說，武漢市在經(jīng)濟(jì)水平上與北京、上海、廣州、深圳等都市存在較大差距，而都市吸引力從某些方面來說也落后于成都、天津、大連等同等水平二線都市。例如，進(jìn)駐武漢世界500強(qiáng)公司約有60余家，而進(jìn)駐成都已超過100家。因而，武漢市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展緩慢有其必然性。從供應(yīng)角度看，由于土地成本、建筑成本及配套成本方面等各項(xiàng)支出巨大，因而寫字樓較普通住宅在投資額上要大許多，對(duì)自有資金實(shí)力及融資能力方面規(guī)定很高，若在開發(fā)過程中某一種環(huán)節(jié)資金鏈浮現(xiàn)問題都會(huì)晤臨項(xiàng)目爛尾危險(xiǎn)。因而寫字樓項(xiàng)目發(fā)展商必要具備相稱開發(fā)實(shí)力、多元化融資途徑、精準(zhǔn)設(shè)計(jì)資金鏈等。從銷售價(jià)格和銷售速度看武漢市場(chǎng)寫字樓都沒有明顯優(yōu)勢(shì)。銷售單價(jià)遠(yuǎn)不如\o"商業(yè)地產(chǎn)"商業(yè)地產(chǎn)，甚至低于某些窗體頂端\o"豪宅"豪宅項(xiàng)目；銷售速度由于實(shí)力客戶缺少及市場(chǎng)關(guān)注度局限性等因素遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅及商業(yè)項(xiàng)目，銷售市場(chǎng)平淡也是導(dǎo)致武漢市甲級(jí)寫字樓普通都以出租為主重要因素之一。從投資回報(bào)角度看，投資額巨大，而市場(chǎng)銷售平淡，巨額投資回收只能依托租賃市場(chǎng)，這也意味著武漢市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)寫字樓投資回收期也許長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。從投資與回報(bào)不均衡現(xiàn)狀不難看出為什么武漢本土發(fā)展商對(duì)于寫字樓項(xiàng)目大多采用退避三舍態(tài)度，而在全國遍地開花外地大鱷也同樣鮮有在武漢開發(fā)寫字樓籌劃。缺少發(fā)展商關(guān)注也是武漢寫字樓市場(chǎng)不如住宅市場(chǎng)紅火因素之一。第二某些：都市發(fā)展以及項(xiàng)目所在區(qū)域地段價(jià)值挖掘研究1.開發(fā)區(qū)概況：武漢盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)原名為武漢市黃陂灄口經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，成立于1992年12月（武政[1992]70號(hào)），原轄區(qū)為灄口鎮(zhèn)，國土范疇157.5平方公里，1993年，黃陂縣成立灄口經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)管理委員會(huì)，屬縣人民政府派出機(jī)構(gòu)。4月，黃陂縣改區(qū)后，劃出42平方公里（含劉店、下集、葉店、許廟、劉古塘五個(gè)村）交發(fā)展區(qū)管委會(huì)封閉托管。5月，經(jīng)市開發(fā)區(qū)管理辦公室批準(zhǔn)（武開發(fā)區(qū)辦[]5號(hào)），改名為武漢盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，履行職能不變。同年9月，區(qū)人民政府將岱黃高速公路以西此外7個(gè)村（后湖、劉集、丁店、三店、豐山、龍王廟、黃花澇）劃入開發(fā)區(qū)托管。當(dāng)前，開發(fā)區(qū)行政托管88平方公里，常住人口3.4萬人。，全國開發(fā)區(qū)清理整頓中，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)保存盤龍城開發(fā)區(qū)，擬定規(guī)劃建設(shè)面積為18.8平方公里，到末，建成區(qū)面積6平方公里。2.開發(fā)區(qū)發(fā)展思路：堅(jiān)持走科技立區(qū)、項(xiàng)目強(qiáng)區(qū)、環(huán)境興區(qū)基本區(qū)策，依托大武漢，引進(jìn)大項(xiàng)目，重點(diǎn)建設(shè)當(dāng)代制造業(yè)區(qū)、臨空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、都市旅游度假區(qū)、生態(tài)人居區(qū)，努力把盤龍城開發(fā)區(qū)建設(shè)成為武漢市高新技術(shù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)基地和環(huán)境優(yōu)美生態(tài)新城。3.盤龍城規(guī)劃1）道路:盤龍城大橋5月18日通車。這座長(zhǎng)1.2公里、寬27米、雙向6車道、通往漢口大橋上，從漢口新華路驅(qū)車至盤龍城楚天大道只需15分鐘以內(nèi)，不受收費(fèi)站制約，將極大增進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展

2）機(jī)場(chǎng)：，首都機(jī)場(chǎng)正式收購武漢天河機(jī)場(chǎng)，準(zhǔn)備將其建成國際性機(jī)場(chǎng)。屆時(shí)將躋身為全國六大航空樞紐，規(guī)模將超過成都、西安、杭州等地機(jī)場(chǎng)航站樓。同步，黃陂區(qū)配套建設(shè)、航空物流區(qū)將與之對(duì)接，這必將強(qiáng)力拉動(dòng)盤龍城及黃陂區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。3）綠地公園:

1.綠地景觀

2.公共公園

3.長(zhǎng)江樂園4）“居住新城”：在《武漢市國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)年籌劃》中，后湖納為武漢市四個(gè)發(fā)展居住區(qū)新型居住區(qū)之一，與南湖、東湖和四新地區(qū)并列為四大居住新城，而其核心就是盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)。從武漢市發(fā)展戰(zhàn)略可以看出，本項(xiàng)目所處盤龍城地區(qū)是將來武漢市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域之一，眾多實(shí)力開發(fā)公司把目光投向這里，在各類基本建設(shè)不斷完善，在政府大力支持下，該區(qū)域發(fā)展前景看好。開發(fā)區(qū)東鄰陽邏深水港，西依武漢天河國際機(jī)場(chǎng)，南臨漢口新火車站；岱黃一級(jí)公路、天河機(jī)場(chǎng)一級(jí)公路和盤龍大橋、盤龍大道及劉宋大道構(gòu)成四通八達(dá)道路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成了“水、陸、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)。尚在建造中華人民共和國內(nèi)最大規(guī)模公鐵兩用大橋武漢天興洲長(zhǎng)江大橋，早已引起許多投資者興趣，將會(huì)為武漢增添各種經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。如今，即將被大橋貫通武漢中環(huán)線沿線已成為投資熱土，引來絡(luò)繹不絕境內(nèi)外客商。天興洲長(zhǎng)江大橋所經(jīng)之處，將武鋼、武漢開發(fā)區(qū)、漢陽新區(qū)、盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等串連起來，形成一種強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)產(chǎn)業(yè)鏈，并輻射都市外圍黃陂、江夏等郊區(qū)(縣市)新興生態(tài)工農(nóng)業(yè)園和衛(wèi)星城，增進(jìn)武漢區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。盤龍城與武漢其他也在發(fā)展片區(qū)相比，最大優(yōu)勢(shì)是有武漢航空港這一快捷交通樞紐，它為盤龍城贏得富人青睞立下了汗馬功勞。盤龍城正處在武漢市北郊外環(huán)線上，這樣就形成空中、陸地相交叉立體交通網(wǎng)，這一靜一動(dòng)很符合富人心態(tài)。第三某些產(chǎn)品篇項(xiàng)目定位研究及有關(guān)建議SWOT分析項(xiàng)目主題定位營(yíng)銷方略建議運(yùn)營(yíng)流程建議項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析—S區(qū)位優(yōu)勢(shì)：開發(fā)區(qū)東鄰陽邏深水港，西依武漢天河國際機(jī)場(chǎng)，南臨漢口新火車站；岱黃一級(jí)公路、天河機(jī)場(chǎng)一級(jí)公路和盤龍大橋、盤龍大道及劉宋大道構(gòu)成四通八達(dá)道路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成了“水、陸、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)。區(qū)域品牌優(yōu)勢(shì)：盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是一種政府全力支持多方位區(qū)域，知名度較高。區(qū)域環(huán)境捷運(yùn)交通，極具投資增值潛力楚天大道——橫貫整個(gè)盤龍城東西重要交通紐帶；盤龍城——將來武漢規(guī)劃人居新城；地處盤龍城核心，四周通達(dá)，貼近生活距離，馳騁無極限！已逐漸形成成熟居住氛圍，見證開發(fā)區(qū)都市化進(jìn)程貼近開發(fā)區(qū)政府逐漸成熟辦公、居住、商業(yè)、氛圍。保值增值遼闊發(fā)展空間盤龍城居住區(qū)成熟、武漢都市發(fā)展框架拉大、武漢居住新城地位日益鞏固，都將為項(xiàng)目所在區(qū)域帶來遼闊保值增值發(fā)展空間。環(huán)境優(yōu)勢(shì)：綠地公園、綠地景觀、公共公園、長(zhǎng)江樂園、盤龍古城文化概念運(yùn)用品牌優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目由一級(jí)開發(fā)商開發(fā)，公司開發(fā)實(shí)力雄厚。劣勢(shì)分析—W本項(xiàng)目當(dāng)前交通不便，辦公、商業(yè)氛圍局限性；板塊整體配套局限性規(guī)模小帶來產(chǎn)品配套及概念營(yíng)造上局限機(jī)會(huì)分析—O政策導(dǎo)向。新政府規(guī)劃中，把盤龍城定位為當(dāng)代服務(wù)區(qū)，新規(guī)劃將吸引更多人才、公司和資金，從而增進(jìn)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)；區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入，天興洲大橋即將開通，都將為盤龍城注入新活力，連接武漢三鎮(zhèn)，將會(huì)吸引更多人流及眼球；盤龍城正處在開發(fā)期咱們才有機(jī)會(huì)。5.4米挑高創(chuàng)意空間項(xiàng)目主題定位依照對(duì)武漢寫字樓市場(chǎng)分析及結(jié)合本案狀況，以為：低檔次寫字樓是本案應(yīng)努力避免開發(fā)選取。理由：本案若以小面積、低總價(jià)來沖擊中小公司寫字樓市場(chǎng)，高單價(jià)與低使用率弱點(diǎn)將會(huì)給銷售帶來致命打擊。設(shè)計(jì)上先天局限性很難讓本案進(jìn)入豪華甲級(jí)寫字樓行列。理由：◎本案所立于盤龍城，并非中心商務(wù)區(qū)；◎17層框架構(gòu)造，造型簡(jiǎn)樸、設(shè)計(jì)老式；◎區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓對(duì)純寫字樓市場(chǎng)沖擊大；◎沒有豪華大堂支撐。由此可見單純從產(chǎn)品既有功能和市場(chǎng)普通規(guī)律出發(fā)，很難謀求到本案市場(chǎng)支持點(diǎn)。如不采用非常之手段，滯銷將是情理之中成果。在為本案銷售預(yù)備方案所作市場(chǎng)調(diào)查中，我司發(fā)現(xiàn)如下狀況：有一某些公司進(jìn)入住宅辦公，住家人員提著菜籃子與白領(lǐng)職工同進(jìn)同出尷尬，這讓公司形象大打折扣?，F(xiàn)甲級(jí)寫字樓中公司，雖然在各方面條件較優(yōu)越，但高昂租金、物管費(fèi)、停車費(fèi)，低實(shí)用率，中央空凋、其中央送風(fēng)系統(tǒng)使得空氣質(zhì)量有所下降，而那些正在發(fā)展中或剛剛起步公司還承擔(dān)不起這種高昂代價(jià)。有一群自由工作者，特別是某些基于信息制造、加工、傳播類工作，如編輯記者、自由撰稿人、軟件設(shè)計(jì)人員、網(wǎng)站設(shè)計(jì)、美術(shù)、音樂等藝術(shù)工作者、財(cái)務(wù)工作者、廣告、征詢等，由于她們大某些工作或者重要工作完全可以在家中獨(dú)立完畢或通過在網(wǎng)上與她人協(xié)同工作來完畢。但由于家里也許尚有其她家人，工作會(huì)影響到家中人，因此她們急需要一種屬于自己工作和休息空間。尚有一某些投資者看好商務(wù)空間投資價(jià)值，也看到了本案存在巨大升值空間，急于購得用于出租。諸多中小型公司都在尋找能注冊(cè)、投入低辦公室。以為：上述市場(chǎng)狀況正是新一代寫字樓產(chǎn)品市場(chǎng)需求動(dòng)力。將來寫字樓產(chǎn)品，誰能改進(jìn)這種狀況，誰能滿足這種需求，誰就能成為市場(chǎng)上佼佼者。主題定位SHOW商務(wù)寫字樓“盤龍中樞·新SOHU時(shí)代”，為盤龍新區(qū)中心經(jīng)濟(jì)繁華見證，確立“SHOW寫字樓”地位。SHOW旨在表達(dá)當(dāng)代潮流之意，是新生代辦公一族擁戴者。瞄準(zhǔn)盤龍新區(qū)寫字樓市場(chǎng)空白點(diǎn)；鎖定中型成長(zhǎng)型公司辦公需求；倡導(dǎo)健康辦公新模式；打造當(dāng)代簡(jiǎn)約開放空間；謀求個(gè)性潮流與自然景觀完美結(jié)合；巨大升值空間給你帶來新投資機(jī)遇；搶占新一代寫字樓市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者席位；這就是SHOW商務(wù)寫字樓策劃總思路客戶定位以上前5種都是咱們客戶來源市場(chǎng)定位（營(yíng)銷定位）高樓層（16-17層）：高檔豪華寫字樓，空間可自由分隔（指較合理狀態(tài)下），任意發(fā)揮。中樓層（6層—15層）：小面積實(shí)惠型寫字樓，形式固定分割成塊狀，買者可按“塊數(shù)”自由組合購買。定位大某些小戶型寫字間，滿足更多份額需求，并拉高單價(jià)，完畢項(xiàng)目銷售利潤(rùn)指標(biāo)；定位小某些整層辦公區(qū)域，銷售吸引有實(shí)力公司和機(jī)構(gòu)購買入住，提高整個(gè)項(xiàng)目檔次；定位某些個(gè)性化產(chǎn)品類型，針對(duì)性滿足市場(chǎng)需求，以專業(yè)性硬件配套和特色服務(wù)，提高整個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；三、營(yíng)銷方略建議1．所處區(qū)位為將來最具發(fā)展前景和增值潛力。盤龍城（絕版）商務(wù)“核心”，新世紀(jì)超級(jí)形象“座標(biāo)”（門面）。新區(qū)都市中心區(qū)，見證中心城成就。有限商業(yè)投資，拓展無限商業(yè)空間。絕版同步擁有交通與景觀兩大雙重優(yōu)勢(shì)。建議高規(guī)劃、高起點(diǎn)面臨全球信息化和全球經(jīng)濟(jì)一體化挑戰(zhàn)，引進(jìn)最先進(jìn)智能化系統(tǒng)，率先實(shí)現(xiàn)5A級(jí)智能化及智能化系統(tǒng)集成。將5A（通訊自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、樓宇自動(dòng)化、保安自動(dòng)化、管理自動(dòng)化）5個(gè)自動(dòng)化系統(tǒng)高度集成，創(chuàng)造一流智能化大廈。引導(dǎo)將來當(dāng)代商務(wù)理念：每20平米一條資訊線路，室外廣告電視屏幕，商務(wù)會(huì)所，多功能會(huì)議廳。商務(wù)中心：提供國際電腦上網(wǎng)、配備高精度彩色打印機(jī)、文獻(xiàn)裝幀、打字、復(fù)印、傳真、秘書留言、接待、特快專遞、律師征詢、工商征詢服務(wù)等。商務(wù)配套：多功能廳、咖啡廳。展覽中心（可由多功能廳）：配設(shè)尖端科技之信息網(wǎng)絡(luò)，充分通訊設(shè)施并附加光纜網(wǎng)絡(luò)傳送，為業(yè)主及周邊商界人士提供各類科技、貿(mào)易、藝術(shù)等展示場(chǎng)合。3．“盤龍中樞·新SOHU時(shí)代”形象：大視野，大形象，大氣魄，大事業(yè)，大發(fā)展，大風(fēng)范。大公司，大形象；小公司，大形象；小單位，大配套。大視野，大形象，大事業(yè)。呈現(xiàn)成功風(fēng)采，感受時(shí)代氣息；擁抱SHOW商務(wù)寫字樓，笑傲21世紀(jì)；4．匯集巨大人流，吸聚人氣財(cái)氣：大環(huán)境佳：新盤龍，新商務(wù)中樞，最具活力，商機(jī)無限。小環(huán)境好：位居盤龍重要地段，人流、物流暢旺。運(yùn)營(yíng)流程建議1．大堂，走廊，衛(wèi)生間以及公共區(qū)域在裝修風(fēng)格上，應(yīng)簡(jiǎn)約大方，使用當(dāng)前較為流行間接照明，把光線射到頂棚、墻面或其她界面上形成反射光,光線較柔和均勻，讓光與線條式裝修特點(diǎn)融合于一體，體現(xiàn)當(dāng)代化個(gè)性特點(diǎn)。2．五樓只有公共衛(wèi)生間，則應(yīng)設(shè)為物業(yè)用房?？Х葟d可引進(jìn)市內(nèi)比較出名中西餐廳或咖啡廳，例如綠茵閣，上島咖啡廳，兩岸咖啡廳。使office起到?jīng)Q定性作用。4．電梯分單雙層供應(yīng)。5．以親情化配套和服務(wù)，營(yíng)造項(xiàng)目舒服氛圍。6．以高品位金融主題會(huì)所營(yíng)造樓盤文化氛圍。7.以知名、高水準(zhǔn)物業(yè)管理公司介入，完善項(xiàng)目軟環(huán)境第四某些推廣篇推廣主題賣點(diǎn)提煉廣告操作思路媒體操作思路一、推廣主題樹造大廈“盤龍中樞·新SOHU時(shí)代”品牌、形象；切入角度：絕版商業(yè)旺地，高地點(diǎn)規(guī)劃，高原則建筑，為盤龍新區(qū)發(fā)展與繁華象征和形象代表。波浪式營(yíng)銷推廣，周期性掀起高潮；依照寫字樓銷售周期長(zhǎng)特點(diǎn)，廣告投放宜注重長(zhǎng)線，擬采用波浪式、間歇式推廣方式，發(fā)起階段式強(qiáng)力宣傳，效果力求恒久，又經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。營(yíng)銷組合：公共關(guān)系、報(bào)章廣告、戶外宣傳、人員促銷方略并舉；發(fā)起立體、全方位地宣傳攻勢(shì)，力求做到有廣度、有深度、有力度，對(duì)目的市場(chǎng)構(gòu)成較大地震撼和沖擊。借勢(shì)造市，制造熱點(diǎn)；借助區(qū)府政策走勢(shì)和發(fā)展規(guī)劃，制造熱點(diǎn)和賣點(diǎn)。側(cè)重報(bào)章宣傳，側(cè)重軟性報(bào)道。理性訴求為主，擺事實(shí)，講道理。對(duì)投資回報(bào)作細(xì)致地分析和比較。以“大形象”震撼和沖擊目的市場(chǎng)。無論在現(xiàn)場(chǎng)工地或銷售現(xiàn)場(chǎng)，亦或各式媒體上，均以大規(guī)模、大手筆、大氣魄、大畫面、大視覺、大回報(bào)（但又忌諱“故弄玄虛”）始終如一形象浮現(xiàn)，以達(dá)到氣勢(shì)恢宏、磅礴效果，在人們心目中塑造漢陽獨(dú)一無二、無可代替“商業(yè)巨艦”形象，對(duì)目的市場(chǎng)進(jìn)行渲染、沖擊，以期激發(fā)目的客戶群強(qiáng)烈投資欲望。初入市，市場(chǎng)哺育階段，宜采用“爭(zhēng)鳴法”，以達(dá)到預(yù)期市場(chǎng)炒作效果。二、賣點(diǎn)提煉1、案名：盤龍SHOW峰匯廣場(chǎng)2、項(xiàng)目定位：SHOW商務(wù)寫字樓3、項(xiàng)目標(biāo)語：辦公因SHOW而輕松4、項(xiàng)目賣點(diǎn)：1、區(qū)位價(jià)值；2、物業(yè)形態(tài)；3、產(chǎn)品特質(zhì)；4、景觀資源5、配套設(shè)施；6、品牌效應(yīng)；7、開發(fā)實(shí)力；8、物業(yè)管理5、賣點(diǎn)詮釋：（1）區(qū)位價(jià)值——盤龍中樞/地標(biāo)商務(wù)（2）物業(yè)形態(tài)——盤龍中心/綜合產(chǎn)品（3）產(chǎn)品特質(zhì)——驚市杰作/印證完美（4）配套設(shè)施——寬帶入戶/數(shù)字生活（5）品牌效應(yīng)——盤龍典范/領(lǐng)袖商務(wù)（6）開發(fā)實(shí)力——卓爾地產(chǎn)/曠世杰作（7）物業(yè)管理——酒店物管/全程服務(wù)6、賣點(diǎn)中亮點(diǎn)第一亮點(diǎn)：同步具備無法克隆地段和景觀資源雙重優(yōu)勢(shì)第二亮點(diǎn)：標(biāo)新立異四大物業(yè)個(gè)性主張第三亮點(diǎn)：寫字樓具備5A式配備+人本化服務(wù)，工作新白領(lǐng)部落，引導(dǎo)寫字樓生活新潮流。商務(wù)樓硬件設(shè)施：大堂、走廊、當(dāng)代化公共區(qū)域裝修第四亮點(diǎn)：樂享畢生投資功能---價(jià)值回歸，投資新寵財(cái)富派生功能盤龍尊貴席位，宜租賃樓市稀缺產(chǎn)品，宜升值同步擁有絕對(duì)地段優(yōu)勢(shì)和不可復(fù)制景觀優(yōu)勢(shì)寫字樓在武漢少有地段優(yōu)勢(shì)：盤龍城工業(yè)區(qū)是武漢1+8都市圈將來中心，項(xiàng)目所處武漢所獨(dú)具航空、鐵路、港口等三大交通樞紐戰(zhàn)略資源黃金節(jié)點(diǎn)：武漢航空城、橫店編組站、陽邏深水港正好將其圍合其中，南距漢口火車站5公里、武漢港10公里，東距陽邏深水港15公里，西距天河國際機(jī)場(chǎng)6公里。區(qū)位優(yōu)勢(shì)無可代替。并且與漢口、青山都非常接近三、廣告操作思路1、廣告目的●第一階段目的——全面樹立“盤龍SHOW商務(wù)寫字樓”形象定位，并依照盤龍城新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略目的，確立其在盤龍核心區(qū)域標(biāo)志性建筑市場(chǎng)地位，引起省內(nèi)外市場(chǎng)廣泛關(guān)注，吸引大客戶（整層租售），同步積累分間租售省內(nèi)外中小客戶，奠定大廈全面招商客戶群基本?！竦诙A段目的——依照盤龍SHOW峰匯廣場(chǎng)“盤龍城首席商務(wù)旗艦市場(chǎng)定位，以及盤龍城產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和布局，有重點(diǎn)、有環(huán)節(jié)地進(jìn)行廣告推廣，廣告訴求重點(diǎn)也應(yīng)從以形象為主，轉(zhuǎn)為形象與功能兩者兼顧，以大廈獨(dú)特品質(zhì)，突出“賣點(diǎn)”，吸引省內(nèi)外目的客戶租賃或購買。●第三階段目的——整體廣告宣傳環(huán)繞全面招商，繼續(xù)突出項(xiàng)目與眾不同優(yōu)勢(shì)（交通優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、功能優(yōu)勢(shì)等），按照不同客戶目的，深層次地營(yíng)造熱銷氛圍，保證招商工作順利進(jìn)行。2、廣告方略●形象樹立階段——廣告宣傳除制作、派發(fā)DM之外，以目的客戶專業(yè)平面媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體為主，地方平面主流媒體為輔，并依照項(xiàng)目形象定位，適時(shí)進(jìn)行階段性新聞媒體炒作，同步樹立以項(xiàng)目形象宣傳為目戶外廣告。●重點(diǎn)招商階段——廣告宣傳應(yīng)依照重點(diǎn)客戶群，結(jié)合項(xiàng)目樓書制作與發(fā)放，采用軟、硬結(jié)合為重要傳播手段。同步針對(duì)目的客戶群，在專業(yè)媒體上輔以軟文方式，強(qiáng)化項(xiàng)目功能與特性，并結(jié)合項(xiàng)目竣工，繼續(xù)進(jìn)行深度新聞炒作。●全面招商階段——此階段廣告宣傳應(yīng)以滲入性硬廣告為主、軟廣告為輔，并恰當(dāng)增長(zhǎng)廣告投放數(shù)量，以增進(jìn)全面招商。3、廣告主題●第一階段廣告主題當(dāng)代化與自然共鳴個(gè)性化與智慧交融SHOW商務(wù)新時(shí)代巨大投資價(jià)值匯聚各地領(lǐng)袖公司●第二階段廣告主題啟動(dòng)卓越新商務(wù)時(shí)代盤龍新區(qū)坐標(biāo)建筑公開租售中●第三階段廣告主題盤龍商務(wù)旗艦價(jià)值回歸，投資新寵公司呈現(xiàn)實(shí)力舞臺(tái)，與盤龍新區(qū)一起成就將來

階段性推廣方略：創(chuàng)造良性循環(huán)鏈樓盤銷售特性一方面是讓消費(fèi)者通過媒體懂得樓盤存在，對(duì)廣告中所宣傳樓盤感興趣，形成初步印象概念，考慮地段、環(huán)境、價(jià)格、安全等因素與否適應(yīng)自己需求，與否樂意花錢去訂購，另一方面才會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)看樓，聽取銷售人員簡(jiǎn)介，從而針對(duì)詳細(xì)樓盤，找出與印象中差距，并與同類樓盤進(jìn)行比較，最后決定購買，交訂金，完全接受該樓盤。因此銷售前須建立一種完整開盤籌劃書，以擬定能吸引、打動(dòng)、穩(wěn)定消費(fèi)者。鑒于本案區(qū)域市場(chǎng)定位，咱們需要注意控制供應(yīng)局面，贏取積極權(quán)，并將銷售階段迅速推上頂峰，保持高昂銷售勢(shì)頭。鑒于此，咱們采用先后緊密連接狀態(tài)四段營(yíng)銷法。即造勢(shì)——發(fā)勢(shì)——續(xù)勢(shì)——收勢(shì)，營(yíng)造長(zhǎng)期生生不息循環(huán)效果。 1、造勢(shì)：5月—9月沒有造勢(shì)，何談發(fā)勢(shì)，造勢(shì)階段求一種蓄積效應(yīng)。作為將來前景看好區(qū)域樓盤，本案勢(shì)必也將面臨諸多競(jìng)爭(zhēng)，因此客戶資源拉攏與鎖定規(guī)定很高，因而應(yīng)當(dāng)提前于開盤相稱一段時(shí)間進(jìn)行客戶蓄積工作，以期開門銷售紅遍天。某些活動(dòng)可在開盤前開展，而開盤前造勢(shì)廣告也務(wù)必發(fā)布。開盤前解盤認(rèn)購活動(dòng)也待開展。統(tǒng)述之，這一段時(shí)間宣傳力度必然很大，正所謂把錢用在刀刃上。這一階段，做好搞好活動(dòng)，做好宣傳，將產(chǎn)品知名度成功打出。廣告重要以硬廣告為主，結(jié)合媒體新聞報(bào)道，正面宣傳本項(xiàng)目美好將來和樓盤特色。 2、發(fā)勢(shì)：10月蓄勢(shì)月余，箭在弦上，等弓滿之日，及時(shí)開盤。本階段將環(huán)繞開盤持續(xù)相稱長(zhǎng)時(shí)間。造勢(shì)階段與發(fā)勢(shì)階段以認(rèn)購相銜接。前期造勢(shì)到位，認(rèn)購開展熱烈，開盤必然火熱，預(yù)測(cè)半月之內(nèi)銷售量必然飚升。本階段工作是，在開盤發(fā)售之后，繼續(xù)造勢(shì)。本階段先期工作——認(rèn)購；搞好本階段工作重中之重——開盤；廣告支持依然用軟硬結(jié)合手法，繼續(xù)運(yùn)用媒體資源。硬廣告篇幅宣傳采用半版以上版式為主，內(nèi)容以樓盤概念營(yíng)造、素質(zhì)品質(zhì)生活為主。3、續(xù)勢(shì)：10月—12月本階段將形成銷售持續(xù)旺盛。目是發(fā)勢(shì)階段效應(yīng)和業(yè)績(jī)已繼續(xù)延伸。續(xù)勢(shì)和發(fā)勢(shì)是渾然一體，沒有明顯界限。發(fā)勢(shì)之后，依然不斷造勢(shì)發(fā)勢(shì)，增進(jìn)銷售波次熱效應(yīng)不斷攀升。續(xù)勢(shì)階段廣告投入不需太大，但必要持續(xù)穩(wěn)定。隨著著大量已成交業(yè)主和待成交客戶增長(zhǎng)，樓盤知名度在此時(shí)已達(dá)到相稱限度。這階段重要工作之一是服務(wù)好已成交客戶，提高公關(guān)形象，以爭(zhēng)取口碑客戶和增進(jìn)待觀測(cè)客戶堅(jiān)決成交，由于此類客戶交際圈甚為廣泛。本階段廣告建設(shè)以硬廣告為主，主宣工程進(jìn)度迅速，銷售進(jìn)度良好，以及有理有據(jù)強(qiáng)行提價(jià)通道方略。此外，活動(dòng)操作也將在本階段工作中重點(diǎn)而全面展開。4、收勢(shì)：12月——1月31日本階段將配合銷售逐漸轉(zhuǎn)入階段性掃尾期。銷售率達(dá)到階段任務(wù)90%后來，隨后進(jìn)入掃尾期。這一階段工作重要在這樣兩塊，一是維系好已成交客戶，促成連帶購買，輕松掃尾；二是強(qiáng)勢(shì)打出清盤牌，用酬賓手法增進(jìn)末端迅速成交。廣告軟新聞、軟廣告強(qiáng)度加大。注：在本階段結(jié)束后，再一次轉(zhuǎn)入循環(huán)周期第一項(xiàng)，或者采用故意識(shí)封盤控制，隨后繼續(xù)造勢(shì)。既是第一階段結(jié)局，同步又是第二期項(xiàng)目開始。周而復(fù)始，增進(jìn)項(xiàng)目整體銷售進(jìn)入良性循環(huán)。四、媒體操作思路1、媒體目的●第一階段媒介目的此階段是項(xiàng)目推廣開盤邁進(jìn)行宣傳造勢(shì)，以迅速提高盤龍SHOW峰匯廣場(chǎng)知名度為重要目，注重信息最大范疇傳播，結(jié)合財(cái)經(jīng)類報(bào)紙、專業(yè)性雜志、戶外等媒體進(jìn)行立體正面?zhèn)鞑ィ瑺I(yíng)造強(qiáng)大聲勢(shì)，擴(kuò)大項(xiàng)目影響，引起目的客戶群關(guān)注?！竦诙A段媒介目的此階段配合階段性銷售工作，以信息最大限度到達(dá)目的客戶群為重要目，同步注重信息到達(dá)目的客戶群有效率，加深目的客戶群對(duì)盤龍SHOW峰匯廣場(chǎng)印象，激發(fā)她們租賃、購買欲望，形成租售市場(chǎng)熱點(diǎn)?！竦谌A段媒介目的此階段為全面招商階段，針對(duì)某些目的客戶群體，注重宣傳推廣深度和力度，注重達(dá)到既定目的客戶群關(guān)注頻率，直接引導(dǎo)她們消費(fèi)行為。2、媒介方略●第一階段媒介方略以國內(nèi)專業(yè)、經(jīng)濟(jì)類媒體及航空類雜志為主，宜采用發(fā)行量大、普閱率高、受眾目的明確大眾類媒體，對(duì)項(xiàng)目推廣信息進(jìn)行第一輪傳播；進(jìn)行信息傳遞輻射，強(qiáng)勢(shì)訴求其“盤龍SHOW商務(wù)寫字樓”形象?！竦诙A段媒介方略此階段項(xiàng)目全面亮相，宜采用滲入性媒體方略，強(qiáng)化媒體針對(duì)性，并且恰當(dāng)增長(zhǎng)媒體投放量，結(jié)合新聞發(fā)布會(huì)以及新聞炒作，使之達(dá)到深化印象目?！竦谌A段媒介方略本階段為全面招商期，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)廣告滲入力度，加強(qiáng)投放針對(duì)性和廣泛性，以專業(yè)媒體為主，配合武漢主流媒體廣告投放，增強(qiáng)媒體廣告對(duì)項(xiàng)目租售增進(jìn)力度。第五某些營(yíng)銷篇一、營(yíng)銷方略適度低價(jià)入市；以售為主，租售并用；達(dá)到聚人氣、商氣目；以便盡快回籠資金。高樓層（16-17層）：高檔豪華寫字樓，空間可自由分隔（指較合理狀態(tài)下），任意發(fā)揮。中樓層（6層—15層）：小面積實(shí)惠型寫字樓，形式固定分割成塊狀，買者可按“塊數(shù)”自由組合購買。定位大某些小戶型寫字間，滿足更多份額需求，并拉高單價(jià)，完畢項(xiàng)目銷售利潤(rùn)指標(biāo)；定位小某些整層辦公區(qū)域，銷售吸引有實(shí)力公司和機(jī)構(gòu)購買入住，提高整個(gè)項(xiàng)目檔次；定位某些個(gè)性化產(chǎn)品類型，針對(duì)性滿足市場(chǎng)需求，以專業(yè)性硬件配套和特色服務(wù)，提高整個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；二、營(yíng)銷行動(dòng)1．高檔策劃顧問團(tuán)研討會(huì)就中心城區(qū)商業(yè)寫字樓前景、發(fā)展空間、市場(chǎng)定位、入市策劃、媒介推廣等事宜進(jìn)行商討；2．形象策劃（1）建立較完美VI視覺辨認(rèn)系統(tǒng)；設(shè)計(jì)好標(biāo)記、原則色、原則字體，規(guī)定具下特點(diǎn)：外觀新穎美觀；具較強(qiáng)當(dāng)代氣息；內(nèi)涵豐富，體現(xiàn)上具較強(qiáng)張力；色彩鮮明，極富個(gè)性。建立實(shí)用應(yīng)用系統(tǒng)，統(tǒng)一其外在形象：形象、風(fēng)格、包裝、個(gè)性等做到系統(tǒng)化、統(tǒng)一化。（2）硬件準(zhǔn)備：整體效果圖；地理位置圖（選取能充分揭示其地王位置角度切入）；平面圖，涉及裙樓、附樓、各原則層、樓頂?shù)绕矫鎴D；立體剖面圖；裝修原則，配套設(shè)施；物業(yè)管理。（3）硬件工作完畢：售樓單頁、折頁；模型（室內(nèi)平面、戶型）；展板（地置、中心城遠(yuǎn)景規(guī)劃、物業(yè)簡(jiǎn)介、總平面、功能會(huì)所配套、裝修原則、銷售進(jìn)度表等）；透視圖；電視廣告片（30秒）；（4）謀劃“新聞發(fā)布會(huì)”：發(fā)布前準(zhǔn)備工作：主題擬定；前期市場(chǎng)調(diào)研、客戶資料收集；新聞媒介吹風(fēng)、醞釀；時(shí)間、地點(diǎn)、與會(huì)人員、主持人擬定；發(fā)布期間會(huì)場(chǎng)布置、資料到位、媒體準(zhǔn)備；發(fā)布后媒介報(bào)導(dǎo)、客戶追蹤；效果總結(jié)。上述活動(dòng)，如能結(jié)合與政府有關(guān)部門開展聯(lián)合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為佳。（5）報(bào)紙廣告購買主體多為商界人士，公務(wù)繁忙，宜以報(bào)紙廣告為主。硬性廣告：精心創(chuàng)作平面設(shè)計(jì)方案；提煉主題、突出重點(diǎn)、挖掘潛材、強(qiáng)化賣點(diǎn)；擬設(shè)五個(gè)系列方案：綜合形象篇，地置篇，商務(wù)篇，景觀篇，投資回報(bào)篇。媒體選取：依次為武漢晚報(bào)、楚都金報(bào)、武漢晨報(bào)；軟性廣告：擬在武漢晚報(bào)、楚都金報(bào)、武漢晨報(bào)有籌劃地發(fā)布專項(xiàng)報(bào)道，頻率為每月兩篇；在《武漢晚報(bào)》每月進(jìn)行二篇專項(xiàng)報(bào)道；市場(chǎng)哺育期，可采用“引起爭(zhēng)鳴”作法：樹靶子。樹立輿論熱點(diǎn)。如盤龍城首家專業(yè)SOHW寫字樓，市場(chǎng)前景如何？樹形象。宣揚(yáng)發(fā)展商追求高品質(zhì)、極富創(chuàng)新、敢為天下先精神；樹口碑。訴求物業(yè)具豐富文化底蘊(yùn)，是建筑、景觀、人文、藝術(shù)、智慧結(jié)晶；以上可收集關(guān)于資料，請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士、記者評(píng)議。（6）電視廣告：考慮目的客戶群特點(diǎn)，擬作為輔助促銷手段。突出軟性廣告地位硬性廣告精心制作廣告片，考慮低投入因素，以電視制作、30秒為宜；精心安排播放時(shí)間、地點(diǎn)、間