王者歐洲項目策劃doc樣本

王者歐洲項目策劃【1】地塊分析

地理位置與面積：本項目地塊位于泉州市洛陽江畔，規(guī)劃總面積243552平方米，總建筑面積128000平方米。●景觀環(huán)境

項目北面是洛江，江景地塊擁有得天獨厚景觀優(yōu)勢，但除臨江度假村別墅外，大某些別墅無法直接看到江景，形成較為封閉環(huán)境，因而人工造景是本項目重要居住實地景觀。在此基本上，本案與其他競爭個案相比，其景觀資源具備一定優(yōu)勢?！窠煌ōh(huán)境

本案距離市中心僅10公里，距福泉高速公路入口處僅1公里，324國道緊鄰本案，市區(qū)第二條外環(huán)通道朋山嶺隧道建成和大坪山隧道貫通連接，“大泉州”戰(zhàn)略實行和通港路、跨海大橋、東大門道路擴寬工程施工、秀嶼港等大型基本設(shè)施投建。交通環(huán)境十分便捷，使本案在未業(yè)幾年內(nèi)將有較強區(qū)位優(yōu)勢?！裰苓吪涮自O(shè)施調(diào)查

本項目處在都市近郊，半徑500米范疇內(nèi)缺少較好商業(yè)配套和生活配套設(shè)施，且在一至兩年內(nèi)都不會有太大改進，對面洛江工業(yè)區(qū)和大型住宅片區(qū)規(guī)劃、開發(fā)后可提供某些配套設(shè)施與本項目共享?！?】SWOT分析●別墅項目優(yōu)勢分析

項目位于都市近郊，處在泉州市區(qū)邊沿。其優(yōu)勢為可較以便享有都市之便利繁華，可作為真正居家型使用，同步由于臨江及隔江而形成居者心理上與都市喧囂隔離，使其具備了度假居住功能，因而打破了老式居家度假兩難全局面，進一步提高了項目市場價值。

項目位于洛江南岸，自然景觀較為優(yōu)美，為泉州市區(qū)之少有，項目當(dāng)前地貌條件較佳，自然植被滿覆，綠色景深，是一建造高檔別墅先進地塊。

項目目鄰近福廈路，可以便利地到達市區(qū)、臨界市區(qū)各地。

項目位于大型高檔臨江住宅片區(qū)，又緊鄰洛江生活區(qū)，即將興建泉州最大規(guī)模崇高都市板塊，將為該項目提供完善商業(yè)及市政配套，可滿足住戶生活需要。

以山水養(yǎng)生、歐陸風(fēng)格建筑、西式貴族生活為整個項目主題，將內(nèi)外水景結(jié)合，把水融入住戶生活，最大限度地滿足人類親水性，項使目市場形象非常鮮明?！耥椖咳鮿?/p>

項目地塊區(qū)位形象較低，在泉州人心目中，洛江區(qū)不屬于泉州城區(qū)，低片區(qū)形象，也許影響某些客戶判斷。

市化限度較低，當(dāng)前項目附近商業(yè)、交通、教誨、醫(yī)療、飲食、娛樂等配套設(shè)施極不完善，近距離較高品質(zhì)生活配套較少。

金山生活區(qū)配飾及該地區(qū)大型市政設(shè)施規(guī)劃不可預(yù)見?！駲C會分析

市政府對房地產(chǎn)業(yè)政策支持，宏觀經(jīng)濟發(fā)展已逐漸攀升，詳細體現(xiàn)為：

政府停止審批城區(qū)機關(guān)企事業(yè)單位集資建房項目，這將迫使商品房需求量增長。

住房公積金貸款額度放寬，預(yù)測今年增長50％，企事業(yè)單位工資將有較大提高。

貨幣補貼資金增長較多，今年將達1.2億元。彌補泉州市無高檔別墅空白。泉州市高品質(zhì)、有特色別墅有效供應(yīng)相對缺少，同步市場有效需求相對旺盛，是本項目最大市場機會，能否抓住時機，搶占別墅市場至高點是本項目成敗核心?！裢{分析

原有項目惡性競爭，當(dāng)前泉州市場已有馬可波羅花園、寶珊花園等別墅項目在銷售，本項目推出將對其形成較大沖擊，以上別墅項目由于定位規(guī)劃都基本擬定，可提高某些不多，有也許采用價格戰(zhàn)等惡性競爭手段，對本項目形成威脅。

別墅市場復(fù)蘇，導(dǎo)致新別墅項目在今年集中推出，如位于東湖街與溫陵路交叉景祥家園即將推出，將加劇整個市場競爭。二、形象包裝案名：王者·歐洲

案名釋義——1.王者2字：

點出項目氣質(zhì)：300畝超大社區(qū)、洛江萬傾浩瀚煙波、上層名流客戶群體使項目具備了王者磅礴氣勢

2.歐洲2字：

帶出項目風(fēng)格定位，及項目所在全新生活方式，激發(fā)客戶對西方生活向往，和對本案初步影響感知。備選案名——●王者

●歐洲印象

●洛水藝墅

●歐洲藝墅

●碧云天

●洛陽世家

●觀讕渡家假山莊

●雅典新城

●水岸康橋

主打廣告語：

洛水南岸·純歐風(fēng)富人區(qū)備選主打廣告語（產(chǎn)品定位核心詞）：

洛水南岸歐陸豪宅王者

洛水南岸·純歐風(fēng)超級政商巨星匯聚地

歐洲印象伴水而居

江畔渡假別墅

純歐風(fēng)江景休閑渡假山莊

豪情領(lǐng)天下，尊貴此一家洛水南岸：加強客戶對水岸生活理解，和對自遠古便川流不息洛江水向往和人類天性中親水情結(jié)；洛江是泉州文化發(fā)源地，洛水南岸除了點出項目位置及親水社區(qū)特性外，還強化了泉州人強烈地緣觀念，使洛江多了一份文化氛圍和宗親觀念。產(chǎn)品定位：

純歐風(fēng)山水休閑渡假別墅

三、推案方略就泉州別墅市場而言，在本項目銷售推廣過程當(dāng)中，最有力競爭對手是由南益開發(fā)位于泉州東海寶珊花園（同步咱們不低估任何別墅項目競爭力），寶珊花園以其錯落山體布局、大規(guī)模社區(qū)概念、實力開發(fā)商、海景別墅、8年時間沉淀口碑塑造、上層客戶影響力，整體優(yōu)勢將凌駕于本案之上。因此，避開寶珊花園鋒刃，抑其短，揚本案之長，盡量跳開產(chǎn)品同質(zhì)區(qū)，塑造、宣揚本案獨特優(yōu)勢，消除客戶內(nèi)心產(chǎn)品可比性，以本案相對魅力增進銷售是推廣重點。

同人類同樣，任何產(chǎn)品必然存在客觀優(yōu)缺陷，本案相對于寶珊花園也存在絕對優(yōu)勢，張揚本案相對于寶珊花園優(yōu)勢因素，將在銷售現(xiàn)場、廣告語言系統(tǒng)中貫穿始終。

本案相對于寶珊花園優(yōu)勢——

●鄰江相對鄰海優(yōu)勢

●價格優(yōu)勢

●產(chǎn)品設(shè)計更為純粹、當(dāng)代

●豪華休閑配套

●洛江發(fā)展遠景

●產(chǎn)品外觀所營造出濃重文化氣息

●物業(yè)管理（人為營造，務(wù)必加強）

●新觀念、新產(chǎn)品所帶來沖擊力●實際操作重點【1】服務(wù)老客戶，挖掘老客戶影響力覆蓋下有效客戶：

【2】截流寶珊花園客戶：

●在寶珊花園附近樹廣告看板，吸引目的客戶注意。

●揚長避短，區(qū)別項目

如：海景與江景區(qū)別（針對寶珊與馬可波羅）——沿海住宅海風(fēng)堿性強，會腐蝕人體皮膚以及金屬飾品家具。

有責(zé)任男人總是最懂得庇護自己家。

【3】尋找新客戶：

詳細運作：

●主題活動造勢；

●軟性報道造勢；

●富人區(qū)概念炒作；

●江景豪宅炒作；

●洛江前景（區(qū)位、市政規(guī)劃方向）炒作。?1.軟性報道引導(dǎo)：文章標(biāo)題及內(nèi)容——

●泉州富人區(qū)在哪里？

●住宅郊區(qū)化是都市發(fā)展主流

●解讀別墅

●歐陸風(fēng)格建筑何以經(jīng)久不衰？

●世界級巨賈都住什么樣房子？

●西歐生活方式

●什么是江景豪宅？

●洛江——閩南文化發(fā)源地

●有錢了？怎么活？

通過炒熱洛江地塊、激發(fā)潛在客戶對歐洲富人別墅生活向往，為項目開盤銷售預(yù)埋伏筆。?2.活動造勢

單純平面報紙廣告在如今廣告鋪天蓋地信息化社會當(dāng)中，顯然顯得蒼白無力；有針對性公關(guān)活動是彌補宣傳領(lǐng)域有效手段，為了項目盡快占領(lǐng)別墅高品位市場，咱們設(shè)計了一系列公關(guān)活動，力求在最短時間內(nèi)傳播產(chǎn)品信息，并樹立產(chǎn)品形象，實現(xiàn)產(chǎn)品銷售這一終極目的?！癞a(chǎn)品設(shè)計交流會——房子應(yīng)當(dāng)受到尊重

時間：開盤前

地點：社區(qū)會所（或市區(qū)酒店）

主題：邀請老客戶及泉州名流人士，舉辦產(chǎn)品設(shè)計交流會，在開發(fā)商和客戶之間進行互動產(chǎn)品設(shè)計交流，客戶可以按自己意愿提出自己設(shè)計意想，開發(fā)商予以補充、完善、建設(shè)。

現(xiàn)場簽定委托建設(shè)意向書，或交納一定鈔票保存位置預(yù)定。

建委、規(guī)劃局、設(shè)計院、開發(fā)商、代理商、風(fēng)水大師將均有專人出席現(xiàn)場。

目：項當(dāng)前期造勢，積累新客戶，為項目后期銷售作鋪墊；服務(wù)老客戶，予以購房尊嚴(yán)和滿足感?！裥枪獯蟮篮灻涠Y

時間：項目中前期

地點：項目中庭步道

主題：將客戶家庭成員名字及手印刻于中庭步道上（星光步道），讓客戶聲名永世流芳。

目：滿足客戶虛榮，以新穎手法制造良性口碑，并影響老客戶周邊潛在客戶?！颀堉鄞筚?/p>

時間：端午節(jié)

地點：洛江

主題：邀請泉州知名高校體育系或有關(guān)企事業(yè)單位代表，在項目邊上洛江進行龍舟大賽，配合媒體宣傳造勢。

市區(qū)配觀禮專線車。現(xiàn)場配備救生員。

目：讓更多人結(jié)識洛江、感知項目，聚焦泉州人目光，樹立社會口碑?！裾障啻筚?/p>

時間：配套建設(shè)初具規(guī)模、40多棟別墅建成時

地點：項目內(nèi)部，沿江江岸。

主題：邀請泉州照相興趣者、在營照相棚、專業(yè)照相家，分專業(yè)組、業(yè)余組在項目內(nèi)部及沿江照相，并請專業(yè)人士評比最佳作品。

目：擴大項目影響面，展示項目景觀賣點?！裾障嗾褂[

時間：照相大賽之后

地點：社區(qū)會所

主題：延續(xù)上次活動，請專業(yè)人士評比最佳作品并在社區(qū)會所展覽。

目：擴大項目影響面，展示項目景觀賣點?！襻烎~大賽

時間：項目銷售中期

地點：項目沿江長廊

主題：邀新老客戶蒞臨現(xiàn)場，釣魚比賽。

目：鞏固老客戶，聚焦項目?！袢菔笄嗄旯炯以u比活動

時間：項目中后期

地點：網(wǎng)上投票、來信投票，頒獎典禮設(shè)在社區(qū)會所或中庭廣場。

主題：與市政府聯(lián)辦，報紙發(fā)起征集投票，評比泉州風(fēng)頭最為強勁公司家。

目：提高項目形象，抓住目的客戶視線，關(guān)注項目?！袢菰瓌?chuàng)廣告大獎賽

時間：項目后期

地點：社區(qū)會所

主題：邀請廣告公司、自由廣告人參加泉州原創(chuàng)廣告大賽，

目：擴大項目影響面，樹立專業(yè)人士口碑，進而影響有關(guān)人群?！裰矘洌ɑ驑淠菊J(rèn)養(yǎng)）

時間：項目中前期

地點：項目中庭或洛江邊上

主題：邀請客戶在項目中庭或洛江邊上種植小樹苗，并將小樹苗認(rèn)養(yǎng)，由客戶照顧小樹苗成長，為下一代樹立典范。

目：增長項目美譽度，加強客戶對項目認(rèn)同感，并將自己融入設(shè)區(qū)生活。

四、項目賣點提煉賣點有待豐富，如下賣點均為基本賣點，廣告文字將依照最后推廣線路擬定而調(diào)節(jié)。

【1】水岸豪宅

●在市區(qū)，小潭清池已彌足貴重，而您擁有是洛江千傾浩瀚煙波

●垂釣、劃船沿江畔長廊散步已成為我生活一某些

●游泳是瘦身最佳運動（配圖：女士身材好、泳池）

●醉看江上閑云，靜聽園中鳥語

●古老洛江水自遠古便在這里流淌，365個日夜，無論寒暑，從不斷歇?！?】社區(qū)規(guī)模

●您懂得340畝大社區(qū)是什么概念？

沿著社區(qū)跑步一圈，足夠抵你一天運動量。

踏上從社區(qū)入口休閑步道散步到花園盡頭需要10分鐘時間。

●挺立在藍天與大地之間，看蒼穹無限，賞大地豐饒，無比磅礴氣勢，無限遼闊胸懷，王者歐洲不染凡俗豪邁氣質(zhì)，造就非凡品位氣質(zhì)?！?】客戶群體高貴

●她是泉州叱咤風(fēng)云商界巨賈，她是我鄰居

●她是泉州叱咤風(fēng)云政界明星，她是我鄰居

●她是自幼受上流社會熏陶明日都市精英，她是我孩子（配圖）【4】純粹歐風(fēng)別墅

●古地中海傳奇奠下王者·歐洲基石，沉淀了幾種世紀(jì)不朽建筑，從歐洲一路輝煌走來·······

從水中繼承抱負(fù)，從空氣中承諾愿望；王者·歐洲——承諾永遠

●置身歐陸豪華府邸，細品歐陸建筑精髓，外型矚目，歷久長新【5】豪華配套：

●只有將世界殿堂級生活典藏門下，方無愧于王者之名

●航空度假城（垂釣、餐飲、KTV、RTV）、社區(qū)會所、流水環(huán)繞社區(qū)、大型中庭園林——都是您私人專屬【6】泉州首席富人區(qū)

●我在享有生活同步享有成功【7】交通便利

●324國道旁，離市區(qū)局限性8公里、驅(qū)車往市區(qū)僅10分鐘車程，盡享交通帶來奔馳快感?！?】養(yǎng)生佳境

●縱情山水，回家享有渡假生活每一天

●連綿山——是我家后花園

——是泉州最大造氧機

●洛江——就是我家大魚缸【8】物業(yè)服務(wù)

需先擬定物業(yè)管理公司、管理方式及內(nèi)容，相對普通物業(yè)管理服務(wù)必要要有所突破。這是顯示客戶驕傲、決定客戶購買行為核心因素之一。

五、產(chǎn)品調(diào)節(jié)加強建議

為加強項目賣點，樹立樓盤及開發(fā)商形象，整合項目優(yōu)勢，為銷售作好鋪墊工作，建議投入系列建設(shè)。【1】沿324國道社區(qū)入口大門建設(shè)

沿324國道入口大門建設(shè)巨型歐式大門，作為項目形象展示（形象提高、項目感覺加強），爭取來往人流關(guān)注。

【2】作足社區(qū)配套

●會所服務(wù)設(shè)計等

可供開發(fā)項目有：模仿室內(nèi)高爾夫球練習(xí)場、圖書館、棋牌室、商務(wù)中心、健身房、全天候游泳場、住戶專車、商務(wù)部、餐飲部、桌球、網(wǎng)球場、超市、保齡球室、壁球場、桌球室、鋼琴吧、超市、美容美發(fā)等。

【3】沿江造景（江景開發(fā)）

●沿江休閑長廊設(shè)計建造

●沿江設(shè)立多處釣魚碼頭供客戶休閑娛樂（免費）

【4】巨型豪華游艇俱樂部

或在江上鍛造游艇造型建筑。泊于江上，作為客戶休閑場合延伸，滿足客戶尊嚴(yán)，顯示開發(fā)商實力，增強客戶信心。

【5】沿江植樹

歐洲樹種，由客戶認(rèn)養(yǎng)種植。

【6】沿設(shè)區(qū)、洛江邊上布置歐風(fēng)小品

【7】會所加快建設(shè)——作為售樓處、項目氣質(zhì)體現(xiàn)

【8】已售40棟別墅加快建設(shè)，落成可直觀體現(xiàn)項目品質(zhì)，點燃人氣

【9】物業(yè)管理設(shè)計

專業(yè)管家服務(wù)，如為解決郊區(qū)購物不以便問題，專門成立帶購物服務(wù)，物業(yè)公司須出示購物憑證。等等。

【10】開通業(yè)主來回市區(qū)專線車，用來積聚人氣

【11】項目地塊綠化、園林布置

【12】特色主題公園擬定

【13】盡快啟動會所內(nèi)休閑項目

【14】項目籌建信息口語傳播

【15】漂浮木屋

在洛江江面布置某些漂浮木屋，可供欣賞湖光山色、特色旅游居住、水上垂釣

六、銷售方案●銷售渠道增進產(chǎn)品銷售是代理商終極目的，而建立良性可行銷售網(wǎng)絡(luò)，應(yīng)用有效媒體，為最后實現(xiàn)以至少資金投入，產(chǎn)生最直接有效產(chǎn)品銷售帶來也許。

【1】售樓處：將在市區(qū)及洛江現(xiàn)場各設(shè)一種售樓處，以擴大影響力。

市區(qū)售樓處：建議設(shè)立在泉州知名酒店附近或繁華街區(qū)。

洛江現(xiàn)場售樓處：既有售樓處造型、形象均無法貼切項目氣質(zhì)，建議盡快將會所建成，屆時售樓處轉(zhuǎn)移會所現(xiàn)場。

【2】人員拜訪：當(dāng)前即著手收集目的客戶名單、有關(guān)資料，在項目中期銷售開始放緩時，恰當(dāng)安排人員上門拜訪，爭取成交，化被動為積極。

【3】建立網(wǎng)站或聯(lián)入泉州信息超市：擴大項目知名度、美譽度。投入資金較少，爭取有成交?！皲N售環(huán)節(jié)【1】先啟動配套建設(shè)。在中心花園廣場、會所、40余棟單體別墅建成后，客戶有了直觀感受，并對開發(fā)商實力承認(rèn)時，全面掀起宣傳攻勢，將會對產(chǎn)品銷售起到強有力增進作用。

【2】將全程推廣工作分為

預(yù)熱——開盤——公開——強銷——促銷——延續(xù)

6個階段，每個階段推案方略、媒體支持都將有不同調(diào)節(jié)。各階段將會綜合引用到如下手段（如下僅列主力推廣媒體）：

軟性文章報導(dǎo)：引導(dǎo)客戶理解、關(guān)注、認(rèn)同本案，適合引導(dǎo)預(yù)熱期。

公關(guān)活動：讓目的客戶對產(chǎn)品產(chǎn)生好感，吸引泉州人事視線，為后期銷售做鋪墊，并將貫穿始終。

硬性報紙廣告：強有力視覺和項目魅力沖擊。是房地產(chǎn)增進成交犀利武器，并將作為主力推廣媒體。●價格方略為了迅速占領(lǐng)市場、打開知名度，樹立項目形象，對銷售速度追求。追求良好銷售業(yè)績，實現(xiàn)公司持續(xù)賺錢目，同步樹立項目形象，提高品牌價值（知名度、美譽度），讓項目品牌和公司品牌形成良性互動，建議本項目采用：

低價入市—迅速占領(lǐng)市場—平穩(wěn)上升—依照實際狀況隨機調(diào)節(jié)價格方略。銷售方式量身定做：客戶可以在原設(shè)計稿基本上對產(chǎn)品進行調(diào)節(jié)，涉及內(nèi)部空間分割、風(fēng)水影響下屋宇方向等，詳細執(zhí)行將由我方負(fù)責(zé)平面方案調(diào)節(jié)、內(nèi)某些割布置設(shè)計交流，開發(fā)商負(fù)責(zé)修建。

注：所有產(chǎn)品調(diào)節(jié)均不得影響整體社區(qū)規(guī)劃及整體樓盤風(fēng)格走向。銷售附加贈賓客卡：凡購買本項目客戶均可獲贈一張在航空娛樂城、社區(qū)會所休閑中心消費賓客卡，憑此賓客卡在指定消費場合消費將獲得優(yōu)惠價格。

此舉將在滿足客戶尊嚴(yán)同步，增進航空渡假城經(jīng)營，并在一定限度上增進項目銷售。贈送裝修