保潔綠化養(yǎng)護管理專項方案

臨沂中環(huán)新能源辦公樓公共保潔、園區(qū)綠化養(yǎng)護方案山東天元物業(yè)管理二〇一四年四月二十六日第一節(jié)綜述臨沂中環(huán)新能源辦公環(huán)境及園區(qū)綠化投資較大，為確保辦公環(huán)境清潔及綠化苗木正常生長、養(yǎng)護，彰顯企業(yè)綜合實力，所以必需將物業(yè)清潔及綠化保養(yǎng)提升到高標準。臨沂中環(huán)新能源辦公樓、生產廠區(qū)樓、餐廚廢棄物處理中心辦公樓室內外裝飾用料講究，日常到訪參觀、學習及業(yè)務用戶較多，為保持企業(yè)潔凈、莊重形象，依據企業(yè)生產運行特點，必需配置專業(yè)保潔、綠化養(yǎng)護隊伍長駐其中，并配置專業(yè)機械及選擇優(yōu)質清潔藥劑，才能有效地確保辦公樓環(huán)境衛(wèi)生及園區(qū)綠化苗木正常生長，并達成凈化空氣、美化環(huán)境效果。第二節(jié)人員配置及素質要求一、人員配置1．主管1名。有2年以上相關工作經驗，對辦公及園區(qū)清潔、綠化保養(yǎng)工作有深入了解，服務意識和溝通能力強，能處理投訴和分配人職員作，監(jiān)管日常保潔、綠化養(yǎng)護工作進程及各辦公區(qū)內外清潔保養(yǎng)水準，能率領下屬職員做好保潔、綠化養(yǎng)護工作。2．大樓保潔5名（含機動保潔1人）。在企業(yè)工作6個月以上，或培訓1個月以上并考評合格，含有良好職業(yè)道德和責任心，熟悉清潔保養(yǎng)工作，嚴格根據操作規(guī)程工作。機動保潔人員能夠循環(huán)完成辦公樓每個月、每季保潔員作并應付突發(fā)事情，有職員請假時可暫頂崗。3．院落保潔1人。在企業(yè)工作6個月以上，或培訓1個月以上并考評合格，含有良好職業(yè)道德和責任心，熟悉清潔保養(yǎng)工作，嚴格根據操作規(guī)程工作。4、綠化養(yǎng)護人員4名。在企業(yè)工作6個月以上，或培訓1個月以上并考評合格，含有良好職業(yè)道德和責任心，熟悉清潔保養(yǎng)工作，嚴格根據操作規(guī)程工作。二、其它要求1．臨沂中環(huán)新能源無償提供場地(約30平方米)現場辦公和存放清潔機器、保潔員具、清潔物料。2．無償提供水、電，方便按計劃順利進行正常清潔、保養(yǎng)工作。第三節(jié)各崗位職責及考評細則保潔、綠化主管崗位職責：保潔綠化主管在管理部經理領導下，實施負責小區(qū)保潔綠化工作，美化、凈化辦公生產環(huán)境。一、熟悉辦公園區(qū)樓座排列，車行道、人行道分布及面積。二、堅持高質量、高標準制訂車行道、人行道、樓梯走道、大堂和綠化地具體作業(yè)程序和保潔標準，檢驗考評評分標準和獎懲方法，經管理部經理同意后組織實施。三、合理配置小區(qū)內垃圾桶數量、分布地點，垃圾轉運車、清掃工具數量及保管場所，合理配置操作人員，小區(qū)內不留衛(wèi)生死角。四、小區(qū)保潔實施劃片分區(qū)包干作業(yè)管理，做到職員之間任務劃定清楚，責任明確，檢驗、考評標準公開，獎懲兌現。五、嚴格本部門考勤制度。保潔員天天定時集中講評，對整年出全勤、無遲到早退職員，報請管理部經理給獎勵。安排好職員節(jié)日期間探親活動，確保辦公園區(qū)保潔工作有條不紊。六、嚴格保潔工作檢驗制度，實施自查、巡查、抽查監(jiān)督制度，檢驗、考評結果切實和職員收入掛鉤。堅持把責任區(qū)域清潔人員考評評分定時公開，廣泛接收業(yè)主監(jiān)督。七、定時組織職員學習，關心職員文化生活，提倡在平凡崗位上，干出不平凡事跡。八、完成管理部經理交辦其它任務。 保潔員崗位職責：保潔員在主管領導下，負責分區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清掃、消殺、保潔等工作，具體職責以下：一、天天清掃責任區(qū)內走廊、樓梯、公共衛(wèi)生間兩次；樓內標志牌、信箱、消防栓等每七天清洗、擦抹一次。二、垃圾日產日清，倒到指定中轉站。三、不定時用藥品噴殺蚊、蠅、蟲、鼠等，關鍵在垃圾池、明溝、排水池、排污井等周圍施放藥品。四、每十二個月疏通化糞池一次。五、維護園區(qū)清潔衛(wèi)生，對不衛(wèi)生、不文明現象和行為要立即勸阻和阻止。開展環(huán)境衛(wèi)生宣傳，養(yǎng)成人人愛清潔，個個講衛(wèi)生良好風氣。六、當班時間碰到園區(qū)內有任何垃圾、臟物、廢物、雜物等不衛(wèi)生現象，隨產隨清，保持區(qū)內衛(wèi)生。七、未經許可，不得隨意進入辦公樓內各辦公室，一經發(fā)覺，立即送派出所處理，管理部不得留審。八、完成主管交辦其它工作。綠化工崗位職責：一、熟悉園區(qū)綠化概況，充足利用和發(fā)展綠化地面積，合理種植花草樹木品種和數量，發(fā)明優(yōu)美植物景觀，發(fā)揮綠化生態(tài)環(huán)境效益。二、提升綠化養(yǎng)護管理知識和技能，熟悉花草樹木品種、名稱、特征和栽培管理方法，掌握花木病蟲害防治方法，正確并熟練使用園林工具。三、對花木進行合適掛牌，標明品種、科屬、原產地、生長特征、繁殖方法、管理方法等，便于欣賞。四、養(yǎng)護、管理花草樹木1、對花草樹木適時澆水，滿足其生長需要，預防過旱和過澇。2、對花草樹木適時適量施肥，方法正確，滿足花草樹木正常發(fā)育需要。3、依據園林功效要求，花木分枝規(guī)律和生長特征，和環(huán)境關系對花草樹木進行修剪，整形，使花木生長量合適，長勢優(yōu)良，喬灌木多種樹形搭配優(yōu)美，組成豐富植物景觀。4、清理雜草、雜物，適時剪草，保持草一定生長高度，草地整齊、美觀。5、以“預防為主”和“治早、治澇”為標準，立即防治花草樹木病蟲害，同時注意保護環(huán)境，降低農藥污染。6、定時對花木進行培土、樹干涂白，防風害、日灼。7、常常巡視園區(qū)綠化地，嚴格阻止在草地上踐踏、傾倒垃圾或用樹干晾衣服被褥等行為，完善綠化維護，隔離設施。五、完成主管交辦其它工作。第四節(jié)保潔綠化職員工作標準、檢驗標準我企業(yè)在不停工作實踐當中，總結保潔、綠化方面經驗，分別在工作時間、工作標準、檢驗標準、評優(yōu)標準等方面制訂了一套切合實際工作需要，又能監(jiān)督、激勵職員工作方法和方法。1、在工作時間方面，廣泛采取上、下班簽到制度，充足確保職員工作時間。2、在工作標準方面，保潔人員工作范圍細化為車庫門、單元門、防盜門，樓梯踏面、欄桿、扶手，玻璃、墻壁、電梯轎廂、電梯廳等多個方面。綠化人員工作范圍細化為綠地衛(wèi)生情況、綠植生長、修剪、養(yǎng)護等，制訂具體細則要求。3、管理人員天天對保潔綠化人員工作進行督察，不定時對其檢驗，具體統(tǒng)計職員工作表現。4、每個月底，組織保潔綠化職員參與“月最好保潔員”、“月最好綠化員”民主評選活動，“獎勤罰懶”、“獎優(yōu)罰劣”由此激發(fā)職員上進意識、增強職員工作榮譽感。并在年底進行“最好保潔、綠化員”評選活動。保潔綠化職員工作標準、檢驗標準項目檢驗方法質量標準一、道路每個責任區(qū)抽查三處，目視檢驗，取平均值無顯著泥沙、污垢，每100㎡內煙頭、紙屑平均不超出2個、無直徑1㎝以上石子二、綠化帶每區(qū)抽查三處，目視檢驗，取平均值1.無顯著大片樹葉、紙屑、垃圾膠袋等物，地上無￠3cm以上石子。2.房屋陽臺下每100㎡煙頭或棉簽等雜物在5個以內，其它綠化帶100㎡內雜物在1個以下。三、垃圾箱每責任區(qū)抽查一個，保潔后全方面檢驗地面無散落垃圾、無污水、無顯著污跡。四、果皮箱每責任區(qū)抽查2個，全方面檢驗內部垃圾立即清理，外表無污跡、粘附物。五、標識宣傳牌、雕塑全方面檢驗目視表面無顯著積塵、無污跡、無亂張貼六、游樂場目視檢驗目視地面無垃圾、紙屑，設施完好無污跡。七、化糞池目視檢驗進排通暢、無污水外溢。八、地面保潔每責任區(qū)抽查5處，目視檢驗1.無垃圾雜物、無泥沙、污漬2.大理石地面打蠟、拋光后光澤均勻3.地毯無顯著灰塵、無污漬。九、墻面保潔每責任區(qū)抽查5處，全方面檢驗1.大理石、瓷片、噴涂等墻面用紙巾擦拭100㎝無顯著灰塵2.乳膠漆墻面無污漬、目視無顯著灰塵3.墻毯、墻紙潔凈無污漬。十、樓道梯間、走廊地面目視檢驗每責任區(qū)抽查2個單元，50㎡走廊3處目視無紙屑、雜物、污跡，每個單元梯級煙頭不超出2個，走廊100㎡煙頭不超出1個，目視天花板無顯著灰塵、蜘蛛網。十一、墻面、窗、扶手、電子門、消防栓管、電表箱、宣傳欄等每責任區(qū)檢驗2處，全方面檢驗無廣告、蜘蛛網、無痰跡、積塵，用紙巾擦拭10㎡，無顯著污染。十二、電梯全方面檢驗電梯轎廂四壁潔凈無塵、無污跡、手印，電梯門軌槽、顯示器潔凈無塵、轎廂潔凈無雜物、污漬。十三、會所及辦公場所全方面檢驗整齊、無雜物、墻面無灰塵、蜘蛛網、地面無污跡；桌椅、沙發(fā)、柜無灰塵，空氣清新。十四、共用衛(wèi)生間全方面檢驗1.地面潔凈無異味、無積水、無污漬、無雜物2.墻面瓷片、門、窗用紙巾擦拭無顯著灰塵，便器無污漬，墻上無涂畫3.設備完好、用具齊全4.天花、燈具目視無顯著灰塵5.玻璃、鏡面無灰塵、無污跡、無手印。十五、玻璃門窗、鏡面每責任區(qū)抽查3處，全方面檢驗玻璃表面無污跡、手印、清刮后用紙巾擦拭無顯著灰塵。十六、地下室、地下車庫每責任區(qū)抽查3處，目視檢驗1.車庫、地下室地面無垃圾、雜物、無積水、泥沙、油跡2.車庫、地下室墻面目視無污漬、無顯著灰塵3.車庫標識牌、消防栓公用門等設施目視無污漬、無顯著灰塵。第五節(jié)日常工作時間及保潔內容天天工作時間：早上7：00時一下午17：00時，具體工作時間可依據甲方要求安排。如進行大洗清潔項目時，如有需要和甲方協(xié)商工作時間。(一)大廳1．地面清掃垃圾巡回2．拖凈地面水漬、污漬巡回3．清理垃圾桶內垃圾，容量不超出剛2/3巡回4．清潔垃圾桶表面巡回5．大堂和通道地面用靜電吸塵劑塵推推抹巡回6．抹凈大堂玻璃手印、污漬(2米以下)巡回7．花盤表面、花木葉子抹凈每日一次8．大堂低位玻璃清洗(2米以下)每七天一次9．墻身抹塵每七天一次10．派發(fā)雨傘袋需要時11．雨雪天氣鋪防滑墊需要時12．辦公區(qū)及大堂高位玻璃清洗(2米以上)每個月一次13．清洗通風口、燈飾、天花、飾物每個月一次（二）樓內走廊、通道1．天天清掃一次各樓層通道和樓梯臺階并拖洗潔凈；2．將垃圾搜集運到指定垃圾桶；3．用潔凈抹布擦抹各層和通道防火門、電梯門、消防栓柜、玻璃窗內側、燈具、扶手、墻面、墻根踢腳線、知識牌等公共設施每七天一次4．各梯間、通道壁面、天花板每七天一次5．水磨石地面和水泥地面應每個月刷洗一次6．大理石地面應每個月打蠟一次，每七天拋光一次注意事項：1、洗刷樓道時，注意預防水流到辦公室內；2、清潔工具不能放在樓梯間。（三)電梯廂內部1．抹凈電梯內壁、按鈕、門、指示牌巡回2．轎廂地面抹凈巡回3．門槽吸塵清潔每日一次4．電梯門墻身抹凈每日一次5．更換電梯地毯并清洗每日一次6．內壁不銹鋼涂保護劑每七天一次7．電梯廂內部天花表面、通風口照明燈具除塵每個月一次(四)公共洗手間備注：每日早晨上下班、下午上下班對公共洗手間進行保潔四次，敲門問詢是否有些人，確定無人后方可操作并樹立警示牌（保潔中），保潔完成，如有沖刷、濕拖應樹立警示牌（注意防滑）。1．抹凈全部洗手間內鏡面、洗手盆及云石臺面巡回2．清潔地臺表面、尿盆、廁盆巡回3．清理垃圾(筐)4．用洗潔精、毛刷刷洗大、小便器，然后用清水沖洗潔凈巡回5．地面拖抹每日一次6．抹凈門、間隔、窗臺等每日一次7.根本清洗地臺表面每七天一次8．天花及照明設備表面除塵每個月一次注意事項：1．嚴禁使用強酸、強堿清潔劑，以免損傷瓷面；2.下水如有堵塞現象，應立即疏通。(五)宿舍樓備注：工作標準同（二）樓內走廊、通道標準，因為是職員宿舍區(qū)，應注意天天立即搜集生活垃圾，并嚴禁操作職員進入職員房間內。(六)外墻、外玻璃清洗1．清除全部積聚外墻表面污漬及洗凈外墻表面每十二個月一次2．清除全部積聚于幕墻玻璃表面污漬每十二個月一次第六節(jié)園區(qū)綠化養(yǎng)護內容和方法一、綠化管理服務范圍：（１）景觀區(qū)域垃圾清理（２）排水溝廢物處理（３）定時培土（４）除雜草和病蟲害，更換壞死花木(確定壞死花木更換費用，若屬原已壞死或自然災難等甲方原因造成，則由甲方負擔費用；若屬乙方管理服務原因造成，則由乙方負擔費用)（５）修剪枝葉（６）立即修補綠化草坪二、綠化管理服務標準（１）綠化管理服務關鍵是園區(qū)全部綠化地，花木及隸屬景觀小品管理養(yǎng)護工作（２）管理服務范圍內一切草地花木生長健旺，無病蟲害、無枯黃葉，保持形態(tài)美觀，色彩斑斕（３）做好花木防風、防霉、防病蟲害等防自然災難保護工作，使損失降到最低程度（４）做好室內外景點部署立即更換工作，使景點常綠常艷（５）做好草地修剪保養(yǎng)工作，確保平整、常綠，美觀三、綠化管理規(guī)程（１）景觀區(qū)域衛(wèi)生天天必需清理景觀區(qū)域衛(wèi)生，保持清潔衛(wèi)生、無雜物，無垃圾。天天必需巡視景觀區(qū)域，發(fā)覺枯黃葉即予隨時清除．（２）排水溝廢物處理每七天一次清理各景觀區(qū)域之排水濾網，使濾網無攢泥，排水暢。每個月一次清理排水溝；逢雨季半月一次清理排水溝；發(fā)生堵塞隨時給予清理，確保排水溝通暢，（３）澆水①澆水工作，依據多種植物、花卉、草地生長規(guī)律和季節(jié)氣候改變立即澆水，做到澆水均勻，無枯死和灌死現象。②澆水作業(yè)應視天氣情況面定，晴天草本天天早晨及下午下班前各澆水一次，木本天天澆水一次。③澆水工作應視各個地點不一樣而定量澆水，做到澆水適量，水量飽和。④定時檢驗澆水沒施及各處水閘是否靈驗，澆水管是否密實，不然會造成溢水破壞小區(qū)環(huán)境。⑤預防澆水時損壞院區(qū)設施，預防澆水淋到行人身上。⑥每日工作完成，必需收好工具、器材、妥善保管，謹防遺失。⑦澆水工作應注意以下幾點：在夏秋季節(jié)，應多澆，在雨季則少澆。中午切忌澆水，宜早晚進行，冬天氣溫低、宜少澆，并在幼苗時少澆，旺盛生長多澆，開花結果時不能多澆，天天澆水不宜直接澆大根部，耍澆在根區(qū)周圍。⑧每次澆水過程中，根據：“初宜細、中宜大、終宜暢”標準來完成，以免表土沖刷。（４）噴藥及防治病蟲害①常常檢驗景觀區(qū)域植物、花卉、草地生長情況，提前預防病蟲害，發(fā)覺病蟲害應針對病因立即做出處理，對常見季節(jié)性病害、蟲害提前防治。對防治病蟲害花品要了解性能，做到安全用藥。②景觀區(qū)域全方面定時噴射廣譜性殺蟲劑。要注意用藥安全及藥品機具管理。③準備好噴藥器、膠桶及勞動保護用具。④通常噴藥要在清晨無人時工作，以防藥霧有害行人健康。施藥后應出示警示牌、以免出現意外。⑤作業(yè)前注意風向，從下風段開始，先噴高處、后噴低處，帶好膠手套、面罩。⑥注意行人動態(tài)，做好安全戒備工作，嚴防藥液噴射到行人。⑦工作完成后，注意收回保管好藥品，立即清潔好機具，用肥皂洗擦皮膚裸露部份，做好工作統(tǒng)計。（５）培土及施肥①植物、花卉生長必需有適量營養(yǎng)物質才能良好生長及正常發(fā)育。依據大植物花卉生長規(guī)律，合理施肥，通常選擇在雨天氣施肥，以免澆傷植物，地栽植物下肥做到開溝下肥，以使植物完全吸收。②地栽植物標準上十二個月施肥四次；③花壇植物、花卉標準上十二個月下肥六次；④綠篙植物每二個月下肥—次。⑤時花及陰生植物，依據實際情況下肥。⑥觀察植物生長發(fā)育情況，看是否缺乏某種元素以對癥下藥。（６）修剪、整形①對花卉、植物定時進行修剪，調整花卉、植物各部生長，促進開花，預防病蟲害。②標準上地栽喬木十二個月剪二次，地栽其它花卉、植物每個月修剪一次，花壇每個月修剪一次，綠篙每個月修剪一次，草地每個月修剪一次。③依據多種植物生長情況調整修剪，做到無枯黃、亂、散現象。④枯黃樹葉隨有隨剪。（７）草地管理①春夏季每兩周剪一次②冬季視情況修剪③剪草應檢驗機具是否正常，刀具是否鋒利，滾筒剪每半月用研磨磨一次，④每三個月用扦底刀磨—次；圓盤剪草磨刀三把，每剪15分鐘換刀一把。⑤草地修剪應采取橫豎轉方法交替割草，以防轉彎局部草地受損過大，割草時行間疊合在40—50％，預防漏割。⑥剪草之際，一定要小心操作，以防發(fā)生事故。⑥工作完成后，要清掃草地，做好清洗機具和抹油等保養(yǎng)工作。（８）檢驗、統(tǒng)計、匯報花草樹木生長情況①完工驗收后要對植物、花卉、草地進行登記造冊，包含編號，名稱，種類，數量，面積、胸徑、樹齡、地點等各個方面。②列出不一樣類型植物、花卉，草地特點、習性，有針對性進行養(yǎng)護、管理。③每個月對植物，花卉進行檢驗、統(tǒng)計；每十二個月做出花草樹木生長情況小結；每六個月做出花草樹木生長全方面匯報。第七節(jié)管理目標及服務承諾一、管理目標1．前三個月為接管早期，屬磨合期，衛(wèi)生情況合格率應達成80％以上，投訴率10％以下。2．后三個月全方面入軌期，衛(wèi)生合格率應達成98％以上，無用戶投訴2％以下；3．操作人員定時培訓，確保職員技能操作熟練、禮貌待客；4．確保無因操作人員造成失竊或其它機械操作事故。二、服務承諾企業(yè)將嚴格推行和甲方簽署合約條款，誠信服務，承諾以下：1．我企業(yè)提供符合質量要求清潔及綠化養(yǎng)護服務2．如在日常工作中未達成《清潔驗收標準》要求，須立即修正，直至甲方滿意。3．工作時不影響她人工作、休息及人身安全，應考慮如機械噪音，清潔物品使用限制，及在工作前、工作中設置足夠明確警示指示。人員配置、費用測算及前期物資配置臨沂中環(huán)新能源辦公樓、園區(qū)保潔及綠化養(yǎng)護費用測算序號分項月費用年費用備注崗位人數工資標準工資保險及福利1主管13000.003000.001095.004095.0049140.002樓內保潔51600.008000.008000.0096000.00餐廚廢棄物處理中心、辦公樓、生產廠區(qū)樓3院落保潔11600.001600.001600.0019200.00辦公樓前院區(qū)、院內南北主路4綠化養(yǎng)護4.008000.008000.0096000.005小計1121695.00260340.006保潔、綠化養(yǎng)護日常耗材1000.001.007辦公費用600.007200.008企業(yè)利潤2329.5027954.00按10%計算9法定稅費1434.9717219.66按5.6%計10小計27059.47324713.66備注：1.管理人員保險和福利按36.5%算2.保潔員、綠化養(yǎng)護人員工資中已包含應有保險和福利物資配置表序號品名單位數量參考單價金額備注職員工裝費用1管理人員套11000.001000.002保潔員套7560.003920.00每人春秋裝、夏裝各一套3綠化養(yǎng)護人員套4600.002400.00每人春秋裝、夏裝各一套累計7320.00保潔、環(huán)境耐用具配置1垃圾車（三輪）輛2800.001600.002大水桶個425.00100.003鏟刀把515.0075.004噴壺個418.0072.005玻璃刮條根1012.00120.006高粱苗笤帚把1015.00150.007塑料防風背簍個535.00175.008竹夾子個65.0030.009硬毛手刷把55.0025.0010大竹掃把把820.00160.0011鐵鍬把220.0040.0012鹿皮布個1020.00200.0013撣子把520.00100.0014大垃圾桶個150.0050.0015伸縮桿個445.00180.0016人字梯（3.5米）把1350.00350.0017人字梯（2.0米）把1200.00200.0018拖布把2010.00200.0019拖水車臺1180.00180.0020塵推110/個270.00140.0021塵推90/個355.00165.0022塵推60/個345.00135.0023塵推罩個720.00140.0024小心地滑牌個520.00100.0025正在清潔牌個520.00100.0026馬桶揣子個1010.00100.0027馬桶刷把105.0050.0028笤帚挫子套525.00125.0029塵推油箱1180.00180.0030除膠劑箱180.0080.0031毛頭個520.00100.0032刮子個525.00125.003