順馳地產(chǎn)深圳培訓(xùn)手冊(cè)樣本

深圳順馳培訓(xùn)手冊(cè)序言此手冊(cè)簡(jiǎn)介公司成長(zhǎng)歷程、公司文化核心價(jià)值觀、發(fā)展戰(zhàn)略、房地產(chǎn)基本知識(shí)、二手樓買賣手續(xù)辦理程序、業(yè)務(wù)技巧基本掌握及從業(yè)人員職業(yè)操守等等，目是協(xié)助員工在較短時(shí)間內(nèi)對(duì)公司概況、三級(jí)市場(chǎng)關(guān)于工作程序及有關(guān)房地產(chǎn)知識(shí)理解：同步，也便于培訓(xùn)人員系統(tǒng)理解培訓(xùn)內(nèi)容，以便此后培訓(xùn)工作安排。公司會(huì)視培訓(xùn)工作需要，將本手冊(cè)內(nèi)容加以修訂、補(bǔ)充及完善。第一部走入順馳第二部深圳三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展歷史、趨勢(shì)與特性第三部房地產(chǎn)基本知識(shí)、二手樓買賣手續(xù)辦理程序、從業(yè)人員工作內(nèi)容及性質(zhì)、職業(yè)操守第四部如何開(kāi)展業(yè)務(wù)及提高能力如何做個(gè)先進(jìn)分行經(jīng)理公司業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)運(yùn)作專業(yè)水準(zhǔn)帶給客戶滿意服務(wù)滿意服務(wù)是每一種中介行業(yè)永遠(yuǎn)追求無(wú)形商品，而身為一種順馳人對(duì)此最大感受便是要不斷加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)，努力地提高自身文化素質(zhì)，做一名永遠(yuǎn)值信賴公司形象代言人，通過(guò)咱們順馳人熱情服務(wù)，從而使咱們公司在眾人中贏得良好口碑。對(duì)于客戶，其實(shí)最怕就是她不信任你，而要想贏得客戶信任唯一法寶就是讓自己變得更有信心、更專業(yè)，心態(tài)更平和。其實(shí)要想做到專業(yè)并是一件很容易事，但是卻需要你實(shí)實(shí)在在地用真心來(lái)做，由于需要你要讓客戶理解到最新居地產(chǎn)行情、宏觀政策等信息外，還要讓客戶對(duì)于你給她推薦房子在此時(shí)此刻有一種“就要它”感覺(jué)，而這種“就要它”感覺(jué)就需要你運(yùn)用平時(shí)你對(duì)市場(chǎng)理解、對(duì)客戶購(gòu)買力分析以及判斷有無(wú)升值空間等等眾多說(shuō)辭去說(shuō)服她，讓她信服，這樣你在與客戶溝通時(shí)，她就會(huì)覺(jué)得你是一種有權(quán)威性專業(yè)人士了，再加上仔細(xì)把握每一種細(xì)節(jié)，同步與公司操作流程緊緊相扣，這樣一種優(yōu)質(zhì)良好服務(wù)就產(chǎn)生了。其實(shí)優(yōu)質(zhì)服務(wù)震懾力是具備巨大、無(wú)形影響力，它能一傳十，十傳百連鎖效應(yīng)，客戶渠道深度就這樣很容易形成了，而不經(jīng)間中你也變得更加成熟、更加歷練了。信任與誠(chéng)懇帶給客戶是一站式全程服務(wù)，而專業(yè)化置業(yè)顧問(wèn)不但僅是一種會(huì)帶客戶看房或是多誠(chéng)實(shí)人，而是一種對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著自己分析、自己看法、自己思路，并具備轉(zhuǎn)化客戶思維，從而客戶最后選取還須你幫她作出決定-----專業(yè)置業(yè)顧問(wèn)！！祝愿人們：早日成為----完美、專業(yè)置業(yè)顧問(wèn)?。〉谝徊孔呷腠橊Y集團(tuán)簡(jiǎn)介順馳（中華人民共和國(guó)）不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)始建于1994年，其前身為順馳置業(yè)集團(tuán)，具備房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)一級(jí)資質(zhì)，是最具實(shí)力專門從事房地產(chǎn)綜合服務(wù)大型全國(guó)化發(fā)展公司集團(tuán)。隨著順馳（中華人民共和國(guó)）不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)全國(guó)化、規(guī)?；⑿畔⒒l(fā)展，順馳已進(jìn)入了全國(guó)36個(gè)都市，擁有1000余家連鎖店和6000余名高素質(zhì)員工隊(duì)伍，在天津房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)占有率超過(guò)30%，在天津?yàn)I海區(qū)域達(dá)到40%，南京、成都、武漢、長(zhǎng)春、石家莊、蘇州、無(wú)錫等市場(chǎng)占有率均超過(guò)10%，已成為房地產(chǎn)中介行業(yè)絕對(duì)第一品牌。順馳（中華人民共和國(guó)）不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)在不斷擴(kuò)大房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)基本上，運(yùn)用自身渠道優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)商品房代理，余房、空置房連鎖銷售，在全國(guó)范疇內(nèi)實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)互動(dòng)。同步，又穩(wěn)步進(jìn)入裝修、互聯(lián)網(wǎng)、保險(xiǎn)代理行業(yè)，成為以房地產(chǎn)中介服務(wù)為核心，跨行業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)綜合服務(wù)公司。公司文化核心價(jià)值觀使命般激情信任并尊重每一種人永不滿足挑戰(zhàn)精神勉勵(lì)創(chuàng)新積極變革創(chuàng)造奇跡團(tuán)隊(duì)精神共同發(fā)展分享成功大事記1994年4月天津順馳房地產(chǎn)銷售代理公司成立1995年7月開(kāi)發(fā)第一種項(xiàng)目—“香榭里”社區(qū)1995年11月開(kāi)發(fā)“順馳名都”這是順馳開(kāi)發(fā)第一種成規(guī)模社區(qū)1999年9月天津順馳投資集團(tuán)有限公司正式注冊(cè)成立至獲得第四、五屆中華人民共和國(guó)住交會(huì)“名企、名人、名盤”三項(xiàng)大獎(jiǎng)，第五屆住交會(huì)同步獲得“中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)中介代理品牌公司20強(qiáng)”稱號(hào)。8月順利完畢香港聯(lián)合交易所上市聆聽(tīng)12月順馳中華人民共和國(guó)如期完畢百億目的4月26日置業(yè)集團(tuán)和農(nóng)部行訂立合伙合同，授信額度3個(gè)億8月順馳中華人民共和國(guó)獲首屆中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)公司200強(qiáng)評(píng)比第二名8月26日順馳中華人民共和國(guó)軟銀亞洲投資基金、美國(guó)凱雷投資集團(tuán)訂立戰(zhàn)略投資合同，投資總額為4500萬(wàn)美元。占有順馳中華人民共和國(guó)集團(tuán)15%和7.5%股份.順馳中華人民共和國(guó)集團(tuán)改為順馳(中華人民共和國(guó))不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán).發(fā)展歷程與戰(zhàn)略歷程：地產(chǎn)歷史、5年從事三級(jí)市場(chǎng)，短暫歷史，咱們創(chuàng)造了中華人民共和國(guó)地產(chǎn)界奇跡。成為國(guó)內(nèi)三級(jí)市場(chǎng)第一。1、8月，天津46家店，初次實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營(yíng)自身盈虧平衡；調(diào)節(jié)戰(zhàn)略，專注于連鎖運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型；天津、北京、濱海75家連鎖店，員工300人，收入2895萬(wàn)，虧損1085萬(wàn)。2、3月實(shí)現(xiàn)天津公司總體盈虧平衡，5月提出了全國(guó)化發(fā)展戰(zhàn)略；開(kāi)始走出去，以全國(guó)角度去進(jìn)一步理解異地都市，并迅速擴(kuò)張；嘗試加盟模式，為更迅速發(fā)展以及三線都市進(jìn)入做準(zhǔn)備；南京、成都、廣州、武漢、石家莊、上海、蘇州、沈陽(yáng)276家連鎖店，員工2364人，在天津簽約了10家單店加盟以及一種區(qū)域加盟，收入1.25億，利潤(rùn)3252萬(wàn)。3、面臨宏觀調(diào)控，市場(chǎng)整體浮現(xiàn)波動(dòng)背景下，咱們克服一切困難繼續(xù)全國(guó)化發(fā)展，進(jìn)入了各種都市；清晰戰(zhàn)略，確立了“房地產(chǎn)綜合服務(wù)商”全新定位，進(jìn)入裝修、保險(xiǎn)代理等陌生行業(yè)；裝修：順馳藍(lán)岸；評(píng)估：鼎信；互聯(lián)網(wǎng)：WWW.SUNCO.CN；保險(xiǎn)代理：恒安、平安。4、深圳市順馳置業(yè)有限公司10月9日正式進(jìn)入深圳調(diào)研、籌建；11月10日第一批新員工正式入司，進(jìn)行了為期10天軍訓(xùn)、培訓(xùn)，并進(jìn)行開(kāi)業(yè)前期準(zhǔn)備工作；12月1日十間分行同步開(kāi)業(yè)，一時(shí)震驚鵬城，震驚業(yè)界。到當(dāng)前已有25家連鎖店，員工300余人。在順馳（中華人民共和國(guó)）不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)大力支持下，深圳順馳迅速發(fā)展，朝著既定戰(zhàn)略方向迅速邁進(jìn)。戰(zhàn)略：1、集團(tuán)戰(zhàn)略4500萬(wàn)美元國(guó)際頂級(jí)投資注入，使順馳（中華人民共和國(guó)）不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)成為中華人民共和國(guó)最大房地產(chǎn)綜合服務(wù)商，此外與中華人民共和國(guó)農(nóng)業(yè)銀行訂立《銀企合伙合同》，表白了國(guó)際頂級(jí)風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)和國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)以及對(duì)其中先進(jìn)公司承認(rèn)。在將來(lái)三至五年內(nèi)，順馳將建立完善以網(wǎng)站為核心網(wǎng)絡(luò)信息化渠道和以連鎖店為核心老式渠道相融合房地產(chǎn)綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，將覆蓋全國(guó)90個(gè)都市，鋪設(shè)4000余家連鎖店，擁有16000余名員工，向客戶提供房地產(chǎn)中介、評(píng)估、裝飾、金融、保險(xiǎn)代理等綜合服務(wù)，并不斷提高能力和品牌影響力，成為中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)絕對(duì)第一市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者。深圳順馳戰(zhàn)略深圳順馳在學(xué)習(xí)、借鑒本地其他同行先進(jìn)業(yè)務(wù)流程和操作能力基本上，同步也把順馳經(jīng)營(yíng)理念“順馳永遠(yuǎn)值得您信賴”帶入深圳，堅(jiān)持客戶至上經(jīng)營(yíng)原則，強(qiáng)化自身優(yōu)勢(shì)，憑借先進(jìn)連鎖銷售模式和構(gòu)建起來(lái)全國(guó)化信息網(wǎng)絡(luò)渠道為消費(fèi)者提供異地購(gòu)房、異地租賃等差別服務(wù)，突破中介行業(yè)發(fā)展瓶頸，讓消費(fèi)者足不出深圳即可運(yùn)籌帷幄置業(yè)全國(guó)，享有到規(guī)范化、專業(yè)化、以便快捷房地產(chǎn)綜合服務(wù)。展望將來(lái)，深圳順馳人承載著昨日榮譽(yù)與輝煌，砥勵(lì)創(chuàng)新，完全實(shí)現(xiàn)60家分行戰(zhàn)略布局。屆時(shí)，抱負(fù)家園，愜意人生將因深圳順馳存在而盡顯紛呈，深圳順馳人將因您選取而倍感自豪。五、人事制度一、總則第一條目為使我司員工管理有所遵循，特制定本規(guī)則。第二條范疇(一)我司員工管理，除遵循政府關(guān)于法令外，悉依本規(guī)則辦理。(二)本規(guī)則所稱員工，系指我司雇用男女從業(yè)人員。二、入職和轉(zhuǎn)正第一條我司各部門因業(yè)務(wù)需要，必要增長(zhǎng)人員時(shí)，應(yīng)先依照人力資源部聘任人員流程有關(guān)規(guī)定提出申請(qǐng)，經(jīng)各部門審核、總經(jīng)理核準(zhǔn)后，由人力資源部辦理招聘事宜。第二條待招職能部門人員必要大專以上學(xué)歷,待招業(yè)務(wù)人員必要中專以上學(xué)歷，如有有關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)者視狀況可恰當(dāng)放寬。新錄取人員經(jīng)審核合格后，由人力資源部統(tǒng)一辦理入司手續(xù)，所有新錄取員工試用期為兩個(gè)月。業(yè)務(wù)見(jiàn)習(xí)員工開(kāi)單入職后才進(jìn)入試用期。所有新錄取人員于報(bào)屆時(shí)，應(yīng)向人力資源部繳驗(yàn)下列表件：⑴應(yīng)聘履歷表一份；⑵畢業(yè)證書(shū)、身份證及其復(fù)印件各一份；⑶有《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)》（兩證）原件留在公司；⑷小一寸照片兩張，照片規(guī)定是：紅底、穿正裝；⑸個(gè)人社會(huì)保險(xiǎn)繳納狀況和在公司指定銀行開(kāi)立個(gè)人存折號(hào)；⑹人力資源部規(guī)定提供其他資料。公司保存審查職工所提供個(gè)人資料權(quán)利。員工必要保證所提供個(gè)人資料真實(shí)性。如有虛假，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，公司將及時(shí)解除勞動(dòng)合同，不予以任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。員工如有品行不良或違背公司有關(guān)規(guī)定者，公司可隨時(shí)予以解決。當(dāng)如下個(gè)人資料更改或補(bǔ)充時(shí)，請(qǐng)員工一種月內(nèi)到人力資源部出示有關(guān)證明原件并留下復(fù)印件，以保證員工各項(xiàng)權(quán)益：⑴姓名、身份證號(hào)碼；⑵家庭地址、聯(lián)系電話；⑶婚姻狀況；⑷緊急聯(lián)系人聯(lián)系方式；⑸學(xué)歷、職稱、從業(yè)資格；⑹戶籍。第八條員工于受聘后，人力資源部將配發(fā)工作證。試用期人員配發(fā)暫時(shí)工作證，轉(zhuǎn)正人員配發(fā)正式工作證和司標(biāo)。所有員工在工作區(qū)域范疇內(nèi)必要配戴工作證，工作證及司標(biāo)若有損毀或遺失，試用期員工須繳納工本費(fèi)20元，轉(zhuǎn)正期員工須繳納工本費(fèi)50元。第九條業(yè)務(wù)見(jiàn)習(xí)員工業(yè)績(jī)達(dá)標(biāo)者，由所在分行提交《入職審批表》，并通過(guò)入職考試方可進(jìn)入試用期，若業(yè)績(jī)、考試其中任何一項(xiàng)不合格，將延長(zhǎng)見(jiàn)習(xí)期至符合試用條件為止。第十條試用期滿，新員工轉(zhuǎn)正必要通過(guò)轉(zhuǎn)正考試，并上交《新員工轉(zhuǎn)正述職報(bào)告》、《新員工轉(zhuǎn)正考核表》、《新員工業(yè)績(jī)考核表》（業(yè)務(wù)人員須業(yè)績(jī)達(dá)標(biāo)），并經(jīng)部門經(jīng)理、人力資源部、分管高層、總經(jīng)理審批通過(guò)，方可轉(zhuǎn)正。若考試、綜合評(píng)估、業(yè)績(jī)（業(yè)務(wù)人員考核）其中任一項(xiàng)不合格，將延長(zhǎng)試用期至符合轉(zhuǎn)正條件為止。第十一條員工轉(zhuǎn)正申請(qǐng)獲批后,人力資源部將在三個(gè)工作日內(nèi)以內(nèi)網(wǎng)留言形式告知。三、行為規(guī)范1、行為與態(tài)度第一條員工應(yīng)遵守我司一切規(guī)章、告示及公示。從進(jìn)入公司開(kāi)始，員工言行就代表著公司，員工應(yīng)遵守下列條例：⑴盡忠職守，服從領(lǐng)導(dǎo)，不得有陽(yáng)奉陰違或敷衍塞職行為。⑵不得從事與我司類似及職務(wù)上關(guān)于業(yè)務(wù)，或兼任其她職務(wù)。⑶全體員工需積極學(xué)習(xí)，提高工作技能，積極變革，以達(dá)到工作上精益求精。⑷員工工作時(shí)間中應(yīng)全神貫注，禁止看雜志、電話聊天以及與工作無(wú)關(guān)事情。⑸同事間應(yīng)通力合伙，同舟共濟(jì)，不得吵鬧、斗毆、搭訕攀談或互為聊天閑談，或搬弄是非，擾亂秩序。⑹全體員工必要理解，惟有努力工作，提高服務(wù)質(zhì)量，才干獲得改進(jìn)及增進(jìn)福利，以達(dá)到合伙共贏目。⑺按規(guī)定期間上、下班，不得無(wú)端遲到、早退。⑻上班前、上班中不吃帶異味食物，不許飲酒及含酒精飲料。⑼員工不得當(dāng)眾整頓個(gè)人服裝，不得當(dāng)眾化妝，如有需要應(yīng)到更衣室或洗手間，不可佩帶夸張飾物、標(biāo)記、吉祥物。9：00后來(lái)不容許在辦公場(chǎng)合吃早點(diǎn)、零食和口香糖。⑽分行員工不容許在店里接待區(qū)用餐。⑾員工不容許在連鎖店接待區(qū)吸煙，不容許隨處亂扔煙頭，總部人員不得在辦公區(qū)域吸煙。⑿員工不可將錢款、房本、帳冊(cè)和客戶記錄等轉(zhuǎn)交她人代管，或借用她人處存儲(chǔ)；不得將大額鈔票、有價(jià)證券、首飾等個(gè)人財(cái)務(wù)存儲(chǔ)在分行內(nèi)；不得探聽(tīng)和討論同事關(guān)系、她人私生活、工資等事項(xiàng)。⒀禁止任何形式以權(quán)謀私、假公濟(jì)私等損害公司利益行為，禁止貶低同行業(yè)其她公司、我司其她分行形象或只顧局部利益惡意競(jìng)爭(zhēng)事件發(fā)生。⒁禁止泄漏商業(yè)秘密，對(duì)于沒(méi)有保存價(jià)值圖文資料、審核后妥善銷毀，不可散落在外。⒂禁止將私用、盜版程序和游戲等安裝到電腦上；禁止因私人用途攜帶、消耗公司設(shè)備及工具。2、儀表第一條公司所有員工上班必要著工裝，隨時(shí)保持工裝整潔、挺括。無(wú)工裝者穿著要得體，要穿正裝，外套以暗色、襯衫以白色為宜。禁止穿休閑服、牛仔服。員工必要佩戴司標(biāo)、工牌（無(wú)司標(biāo)、工牌者除外），女士長(zhǎng)發(fā)須束起，發(fā)型文雅得當(dāng)，男士必要打領(lǐng)帶，不容許在上班期間松懈領(lǐng)帶，更不容許不系領(lǐng)帶在辦公場(chǎng)合穿行，領(lǐng)帶顏色不適當(dāng)過(guò)于鮮艷。第三條女性應(yīng)保持自己端莊風(fēng)格；不容許穿拖鞋、無(wú)跟涼鞋上班，且須穿襪子，不容許赤腳穿涼鞋；夏季穿肉色筒襪不容許穿其她深色襪子。第四條男員工不留長(zhǎng)發(fā)，不蓄胡須，發(fā)型自然美觀，不許剃光頭，注意及時(shí)理發(fā)，保持清爽面貌。女員工上班期間淡妝，禮貌待人，不容許涂抹濃重香水?？记诘谝粭l員工每日工作時(shí)間以8小時(shí)為原則，但因特殊狀況或工作未完畢者可自動(dòng)延長(zhǎng)工作時(shí)間。上班時(shí)間：職能人員：9：00～18：00分行業(yè)務(wù)人員實(shí)行兩班制：早班：9：00～19：00晚班：11：00～22：00其中公司總部午餐時(shí)間為12：00～13：00，分行午餐時(shí)間為12：00～13：00，晚餐時(shí)間為：18：00～19：00公司現(xiàn)行單休制度，總部：周一～周五工作，周六和周日輪休一天；分行：周一～周五輪休一天，周六、周日上班。休息日若遇公眾假日或法定假日，不另增長(zhǎng)休息時(shí)間。公司所有員工每天必要在9：00之前打考勤（總部員工打卡、各分行簽到），如有特殊狀況需在9：00之前與部門經(jīng)理請(qǐng)假，否則視請(qǐng)假無(wú)效。因公司需要外派出去辦理公務(wù)，須提前告知部門主管，由部門主管告知考勤人員備案，否則視為曠工解決。一線員工需給分行經(jīng)理請(qǐng)假，在得到容許后方可去辦理事務(wù)，否則視為曠工。第六條上、下班均應(yīng)親自打卡或簽名計(jì)時(shí)，不得托人或受托打卡、簽名，一經(jīng)查實(shí)，每次扣除雙方薪金各100元。第七條員工如有遲到或曠工等狀況，依下列規(guī)定處分：遲到、早退⑴員工均須準(zhǔn)時(shí)間上、下班，工作時(shí)間開(kāi)始后30分鐘以內(nèi)到班者為遲到。遲到員工每次扣50元，分行經(jīng)理、體系負(fù)責(zé)人每次扣100元，中層經(jīng)理每次扣200元，統(tǒng)一撥入福利金。⑵員工在一種月內(nèi)遲到、早退合計(jì)5次，公司將予以辭退，并不予補(bǔ)償工資。曠工⑴遲到、早退30分鐘以上或假滿未經(jīng)續(xù)假而擅自不到職以曠工解決。曠工期間勞動(dòng)報(bào)酬不予發(fā)放，涉及崗位薪金及其他福利待遇。⑵員工曠工1天，除扣除當(dāng)天基本工資外，另罰款100元。⑶員工曠工2天，扣除兩日基本工資外，另罰款200元。⑷員工曠工3天及以上公司予以開(kāi)除解決，解除勞動(dòng)合同，不予結(jié)算工資。請(qǐng)假第一條員工普通病/事假應(yīng)于三日前填寫(xiě)《請(qǐng)/銷假申請(qǐng)審批表》，請(qǐng)假審批完畢后，人力資源部通過(guò)內(nèi)網(wǎng)告知請(qǐng)假人，請(qǐng)假人方可離開(kāi)，否則以曠工解決；但因突發(fā)事件或急病來(lái)不及先行請(qǐng)假者，應(yīng)運(yùn)用電話迅速向部門/分行經(jīng)理報(bào)告并于當(dāng)天由部門/分行經(jīng)理代理填報(bào)《請(qǐng)/銷假申請(qǐng)審批表》，報(bào)人力資源部備案，否則視同曠工解決。第二條《請(qǐng)/銷假申請(qǐng)審批表》將作為員工每月工資扣款根據(jù)，分行每月請(qǐng)/銷假記錄由分行經(jīng)理每月28日和分行考勤表一同上報(bào)人力資源部。請(qǐng)假員工假滿后須辦理銷假手續(xù)，方可到崗，否則按曠工解決。一天以內(nèi)請(qǐng)/銷假手續(xù)在部門/分行經(jīng)理處辦理，一天以上請(qǐng)/銷假須由請(qǐng)假人到人力資源部辦理手續(xù)。病、事假審批權(quán)限：一天內(nèi)由請(qǐng)假人直接領(lǐng)導(dǎo)審批；一天至三天（含三天）由區(qū)域經(jīng)理或部門經(jīng)理審批；三天以上由副總或總經(jīng)理審批。第五條需要續(xù)假必要在假期到期前一天告知人力資源部及所屬部門經(jīng)理，告知其詳細(xì)狀況，由部門經(jīng)理核準(zhǔn)，并由部門經(jīng)理或代辦人辦妥續(xù)假手續(xù)。第六條請(qǐng)假薪酬計(jì)算：1、當(dāng)月合計(jì)三天以內(nèi)（含三天），不扣除基本工資。2、當(dāng)月合計(jì)三天以上，基本工資按實(shí)際請(qǐng)假天數(shù)扣除。詳細(xì)扣除公式：崗位工資÷26天(月工作日)×實(shí)際請(qǐng)假天數(shù)六、培訓(xùn)第一條公司為提高員工工作能力及工作效率，舉辦各種教誨培訓(xùn)，被指定參加員工，非有特殊因素，不得回絕參加。無(wú)端缺席者，每次罰款30元。合計(jì)五次缺席者，公司予以辭退解決，解除勞動(dòng)合同。第二條由公司出資培訓(xùn)獲得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)》，在公司服務(wù)滿一年，此證書(shū)作為福利發(fā)放給員工；若在一年之內(nèi)離開(kāi)公司，要全額補(bǔ)繳，在職期間，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)》應(yīng)免費(fèi)提供應(yīng)公司做經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。第三條人力資源部將不定期通過(guò)電話、傳真、內(nèi)網(wǎng)公示等方式發(fā)布重要培訓(xùn)信息，并及時(shí)通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查、溝通會(huì)、電話追蹤、培訓(xùn)訪談等方式進(jìn)行培訓(xùn)反饋信息收集，對(duì)培訓(xùn)進(jìn)行總結(jié)、提煉和分享。七、調(diào)動(dòng)我司基于業(yè)務(wù)上需要，可隨時(shí)調(diào)動(dòng)任一員工職務(wù)或服務(wù)地點(diǎn)，被調(diào)員工應(yīng)予配合。調(diào)動(dòng)由管理部高層下達(dá)調(diào)令，人力資源部負(fù)責(zé)告知有關(guān)部門及人員。試用期或轉(zhuǎn)正員工可在公司內(nèi)部平級(jí)調(diào)動(dòng)，見(jiàn)習(xí)員工無(wú)權(quán)申請(qǐng)調(diào)第四條內(nèi)部人員調(diào)動(dòng)必要填寫(xiě)《內(nèi)部調(diào)動(dòng)審批表》，并先由調(diào)出部門經(jīng)理簽字確認(rèn)，然后調(diào)動(dòng)人員將表報(bào)至人力資源部，由人力資源部組織辦理調(diào)動(dòng)手續(xù)，審批完結(jié)后人力資源部當(dāng)天在內(nèi)網(wǎng)發(fā)布調(diào)動(dòng)告知，調(diào)動(dòng)時(shí)間以此為準(zhǔn)。調(diào)動(dòng)人員底薪結(jié)算：以每月15日為界，在每月15日之前調(diào)出者以調(diào)動(dòng)后部門底薪結(jié)算；在每月15日之后調(diào)出者以調(diào)動(dòng)前部門底薪結(jié)算。第五條調(diào)動(dòng)人員績(jī)效結(jié)算：職能-業(yè)務(wù)：以每月15日為界，15日前調(diào)出者，拿業(yè)務(wù)績(jī)效；15日后調(diào)出者，拿職能績(jī)效+業(yè)務(wù)績(jī)效。業(yè)務(wù)-職能：以每月15日為界，15日前調(diào)出者，拿業(yè)務(wù)績(jī)效+職能績(jī)效；15日后調(diào)出者，拿業(yè)務(wù)績(jī)效。離職第一條有離職意向員工需提前申請(qǐng)（見(jiàn)習(xí)、試用人員需提前三天，轉(zhuǎn)正簽約員工需提前三十天），由本人填寫(xiě)《離職審批表》，先由所屬部門/分行經(jīng)理確認(rèn)并辦理部門內(nèi)交接，然后由離職工工報(bào)人力資源部，由人力部組織辦理其他手續(xù)，并交管理部高層最后審批，審批成果出來(lái)后離職人員方可離開(kāi)。凡未按條例規(guī)定期間提前申請(qǐng)者或未辦理完離職手續(xù)就擅自離開(kāi)者，均視為非正常離職，我司將不予結(jié)算工資。第二條人力部負(fù)責(zé)人在每個(gè)員工離職前依照員工意愿進(jìn)行離職面談，以得到有益建議改進(jìn)公司管理。第三條離職工資結(jié)算根據(jù)《離職審批表》，離職人員離職后三天內(nèi)不填交《離職審批表》者，視為自動(dòng)離職并放棄薪酬，我司即時(shí)解除其勞動(dòng)合同。詳細(xì)結(jié)算辦法：（一）離職人員工資將打入工資卡，除特殊因素由本人申請(qǐng)以鈔票形式發(fā)放，次月16日—20日之間結(jié)算離職人員工資。（二）離職工資分為基本工資和績(jī)效，績(jī)效依照離職前該部門績(jī)效來(lái)定。（三）在職期間有特殊補(bǔ)貼費(fèi)用（如交通費(fèi)、通訊費(fèi)、餐費(fèi)等），依照實(shí)際工作天數(shù)予以結(jié)算九、薪酬福利1、薪酬第一條公司依照市場(chǎng)化原則，關(guān)注同一地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手薪酬水平，保證薪酬具備競(jìng)爭(zhēng)力，同步緊密地將員工個(gè)人業(yè)績(jī)與其薪酬回報(bào)聯(lián)系在一起。第二條員工薪酬由崗位基本工資、崗位績(jī)效工資兩某些構(gòu)成，因崗而異。第三條員工薪酬以月薪計(jì)算，當(dāng)月工資次月15日發(fā)放，若恰逢節(jié)假日或休息日，則在假日后近來(lái)工作日支付。離職人員自離職之日停薪，并按日計(jì)算在兩個(gè)月試用期內(nèi)非正常離職工工，公司不予發(fā)放底薪，若有業(yè)務(wù)績(jī)效公司視狀況發(fā)放。業(yè)務(wù)人員（涉及分行經(jīng)理）入司后不滿一種月而離開(kāi)者，我司將不發(fā)放基本工資，其工資將作為公司對(duì)其錄取費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)補(bǔ)償。但其若有業(yè)務(wù)績(jī)效，公司將酌情發(fā)放。第六條員工崗位或職位變動(dòng)時(shí)，其崗位薪酬會(huì)即時(shí)調(diào)節(jié)。第七條薪酬屬于個(gè)人隱私，任何員工不得公開(kāi)或私下探聽(tīng)及議論她人薪酬。2、假期第一條公司員工每年享有十天有薪國(guó)家法定節(jié)假日，分別為：元旦：一月一日春節(jié)：農(nóng)歷正月初一、初二、初三勞動(dòng)節(jié)：五月一日、二日、三日國(guó)慶節(jié)：十月一日、二日、三日若法定假日的確因工作需要而加班，由各部門將加班人員狀況上報(bào)人力部備檔，并自行安排補(bǔ)休時(shí)間。補(bǔ)休須于加班日后三個(gè)月內(nèi)休完，逾期作廢。如因特殊因素需支付加班工資，需經(jīng)總經(jīng)理審批后按國(guó)家勞動(dòng)法有關(guān)條例支付。第二條服務(wù)滿兩年員工第三年開(kāi)始可享有有薪年假，有薪年假與入司年限關(guān)于，與員工職位無(wú)關(guān)。年假取假原則如下：年限天數(shù)2≤Y＜33≤Y＜4Y≥4假期3天5天7天（一）年假可分次請(qǐng)休，最小使用單位為一種工作日，申請(qǐng)休假時(shí)必要提前一周提出申請(qǐng)，以便部門安排工作。（二）年度內(nèi)未使用年假最長(zhǎng)期限延至次年二月二十八日。仍未使用者視為自動(dòng)放棄。（三）一年內(nèi)病假加事假合計(jì)成果超過(guò)二十天者，取消年休假資格。第三條員工轉(zhuǎn)正后可享有婚假、喪假及產(chǎn)假等有薪假，超過(guò)期限天數(shù)視為無(wú)薪事假，并事先需征得有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。（一）依國(guó)家婚姻法正式登記員工予以婚假三天，員工必要在結(jié)婚注冊(cè)日后6個(gè)月內(nèi)一次性取假（按自然天數(shù)持續(xù)計(jì)算），審批時(shí)人力部驗(yàn)原件留復(fù)印件，過(guò)期不休者視為自動(dòng)放棄。（二）員工直系親屬（配偶、子女、父母、兄弟姐妹、配偶父母）去世予以喪假五天。喪假完結(jié)后三天內(nèi)員工須向人力部提交親屬喪亡證明，未提交者按無(wú)薪事假解決。（三）符合國(guó)家籌劃生育，領(lǐng)取了結(jié)婚證和準(zhǔn)生證轉(zhuǎn)正女員工，予以產(chǎn)假九十天，難產(chǎn)增長(zhǎng)產(chǎn)假十五天。產(chǎn)假須一次性取假，審批時(shí)人力部驗(yàn)結(jié)婚證、準(zhǔn)生證原件留復(fù)印件。3、福利保險(xiǎn)第一條轉(zhuǎn)正員工可享有如下福利：（一）依照深圳市政府關(guān)于法例為員工購(gòu)買社會(huì)保險(xiǎn)；（二）每年一次免費(fèi)體檢，時(shí)間為每年六月份。（三）年終獎(jiǎng)第二條當(dāng)月轉(zhuǎn)正員工次月申辦社保，員工需到指定照相館拍照并領(lǐng)取《勞動(dòng)保障卡數(shù)碼回執(zhí)單》，并將其與身份證復(fù)印件一起交給人力部，由人力部辦理。已有深圳社?？ㄕ咝杼峁┛ㄌ?hào)。第三條公司每年10月19日為“老員工節(jié)”，入司滿一年以上者（職能以報(bào)到備案時(shí)間為準(zhǔn)，業(yè)務(wù)以入職時(shí)間為準(zhǔn)）均被視為公司老員工，享有參加“老員工節(jié)”所組織活動(dòng)資格。十、獎(jiǎng)懲第一條獎(jiǎng)勵(lì)條例：?jiǎn)T工如有如下?tīng)顩r，公司將予以獎(jiǎng)勵(lì)：⑴為公司社會(huì)形象做出重要貢獻(xiàn)者；⑵對(duì)公司業(yè)務(wù)推動(dòng)有重大貢獻(xiàn)者；⑶個(gè)人業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)完畢狀況先進(jìn)者；⑷獲得行業(yè)專業(yè)獎(jiǎng)項(xiàng)，為公司贏得重大榮譽(yù)者；⑸為公司節(jié)約大量成本或挽回重大損失者；⑹冷靜解決突發(fā)事故，妥善平息重大投訴者；⑺向公司提出合理化建議，經(jīng)采納有實(shí)際成效者；⑻培養(yǎng)、舉薦人才方面成績(jī)明顯者；⑼在公司服務(wù)達(dá)到一定年限者；⑽滿足公司設(shè)立各項(xiàng)有獎(jiǎng)辦法條件者。第二條獎(jiǎng)勵(lì)方式如下：⑴通報(bào)表?yè)P(yáng)：由公司或有關(guān)部門經(jīng)理/分行經(jīng)理簽發(fā)，通報(bào)范疇視詳細(xì)獎(jiǎng)勵(lì)行為而定；⑵即時(shí)獎(jiǎng)金：視實(shí)際狀況即時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)；⑶獎(jiǎng)勵(lì)性旅游；⑷年度公司評(píng)優(yōu)等。第三條懲罰條例：?jiǎn)T工如有如下行為，公司將視情節(jié)輕重、后果大小、結(jié)識(shí)態(tài)度不同等進(jìn)行處分：⑴違背工作制度和紀(jì)律，拒不服從合理工作安排；⑵損壞公物，影響公司正常秩序；⑶提交虛假個(gè)人資料；⑷玩忽職守，導(dǎo)致事故或損失；⑸工作中發(fā)生意外卻不及時(shí)告知公司；⑹未經(jīng)允許，在外從事兼職工作；⑺窺察或泄漏公司業(yè)務(wù)機(jī)密，損害公司利益；⑻違背社會(huì)治安管理?xiàng)l例，給公司名譽(yù)帶來(lái)?yè)p害；⑼其他違背《員工手冊(cè)》和公司規(guī)章制度行為。懲罰方式如下：⑴警告（口頭或書(shū)面）；⑵內(nèi)網(wǎng)通報(bào)批評(píng)；⑶降級(jí)或降職；⑷經(jīng)濟(jì)懲罰；⑸即時(shí)解除勞動(dòng)合同，不予以任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。十一、勞動(dòng)關(guān)系公司實(shí)行全員勞動(dòng)合同制度管理，公司勞動(dòng)合同以國(guó)家頒布《勞動(dòng)法》和深圳地方有關(guān)勞動(dòng)法規(guī)為根據(jù)。勞動(dòng)合同最低訂立年限為一年（含試用期）。進(jìn)入試用期員工，公司將與其訂立勞動(dòng)合同及保密合同。公司與員工雙方經(jīng)協(xié)商批準(zhǔn)，可以在合同期內(nèi)或合同期滿后變更或解除勞動(dòng)合同。第五條員工有如下情形，公司可以即時(shí)解除勞動(dòng)合同，并不予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償：⑴在試用期內(nèi)被證明不符合錄取條件者；⑵嚴(yán)重違背勞動(dòng)紀(jì)律或公司規(guī)章制度者；⑶在公司散布悲觀信息，破壞團(tuán)隊(duì)氛圍；⑷違背公司制定懲罰條例，情節(jié)嚴(yán)重、后果惡劣者；⑸嚴(yán)重失職，營(yíng)私舞弊，對(duì)公司名譽(yù)、利益導(dǎo)致重大損害者；⑹被依法追究刑事責(zé)任者。員工有下列情形，勞動(dòng)合同終結(jié)，公司不需要支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償：⑴勞動(dòng)合同期滿，雙方不再續(xù)簽；⑵勞動(dòng)合同中商定終結(jié)條件浮現(xiàn)；⑶員工死亡或被法院宣布失蹤、死亡。員工有下列情形，公司不得解除勞動(dòng)合同：⑴員工患職業(yè)病或因工負(fù)傷，醫(yī)療終結(jié)后經(jīng)市醫(yī)務(wù)勞動(dòng)鑒定委員會(huì)確認(rèn)仍具備原工作能力；⑵員工患病或非因工負(fù)傷，在規(guī)定醫(yī)療期內(nèi)；⑶女員工在孕期、產(chǎn)期或哺乳期內(nèi)。員工有下列情形，公司可以解除勞動(dòng)合同，但須提前三十日書(shū)面告知員工本人，并按規(guī)定支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金：⑴員工患病或非因工負(fù)傷，醫(yī)療期滿后，無(wú)原工作勞動(dòng)能力、公司也無(wú)恰當(dāng)崗位安排；⑵勞動(dòng)合同訂立時(shí)所根據(jù)客觀條件發(fā)生重大變化，致使原勞動(dòng)合同無(wú)法履行，經(jīng)雙方協(xié)商不能就變更勞動(dòng)合同達(dá)到合同；⑶由公司提出，經(jīng)雙方協(xié)商批準(zhǔn)解除勞動(dòng)合同。第八條經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金支付原則：?jiǎn)T工在公司工作每滿一年發(fā)給相稱于一種月崗位基本工資經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，最多不超過(guò)十二個(gè)月。工作時(shí)間不滿半年，發(fā)給半個(gè)月崗位基本工資，超過(guò)半年不滿一年，發(fā)給一種月崗位基本工資。第九條員工提出解除勞動(dòng)合同，應(yīng)當(dāng)提前三十天書(shū)面告知公司，未提前告知而離開(kāi)者按擅自離職解決，公司保存按下列第十一條細(xì)則追究經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償權(quán)力。知悉公司商業(yè)秘密員工，應(yīng)遵從勞動(dòng)合同或保密合同中對(duì)提前告知期商定。第十條員工擅自離職導(dǎo)致公司損失，應(yīng)補(bǔ)償公司下列損失，補(bǔ)償原則不低于一種月公司崗位基本工資：⑴公司招錄其所支付費(fèi)用；⑵培訓(xùn)費(fèi)；⑶對(duì)公司導(dǎo)致直接經(jīng)濟(jì)損失；⑷勞動(dòng)合同中違約條款所商定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。第十一條合同履行過(guò)程中任何勞動(dòng)糾紛，員工可以向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或人力資源部申訴，不能解決時(shí)可向地方勞動(dòng)仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。附則第一條為適應(yīng)實(shí)際需要各部門可另訂補(bǔ)充規(guī)定，呈報(bào)公司核準(zhǔn)后施行。第二條本制度經(jīng)公司核準(zhǔn)后施行，公司有權(quán)依照實(shí)際狀況做出相應(yīng)調(diào)節(jié)。第三條本制度12月10日正式實(shí)行，即日生效。深圳三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展歷史、趨勢(shì)與特性房地產(chǎn)是房屋財(cái)產(chǎn)與土地財(cái)產(chǎn)總稱，在物質(zhì)形態(tài)上兩者緊密結(jié)合不可分割，在經(jīng)濟(jì)形態(tài)上其經(jīng)濟(jì)內(nèi)容和運(yùn)動(dòng)過(guò)程也具備內(nèi)在整體性和不可分割性。房地產(chǎn)是房屋建筑和建筑地塊有機(jī)構(gòu)成整體，是人類物質(zhì)生活中一種稀缺資源和重要生產(chǎn)要素，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)是為人們所注重最為詳細(xì)財(cái)產(chǎn)形式之一，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)進(jìn)步和人口增長(zhǎng)，人們對(duì)房地產(chǎn)需求日益增長(zhǎng)，房地產(chǎn)在社會(huì)生活中地位日益突出，特別在人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)向都市形集約化發(fā)展今天，房地產(chǎn)已不但僅只具備作為人們生產(chǎn)、居住、服務(wù)等活動(dòng)場(chǎng)合意義，而是逐漸成為當(dāng)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)有機(jī)構(gòu)成某些，直接影響著社會(huì)消費(fèi)、就業(yè)、金融、信貸、保險(xiǎn)和眾多有關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是由從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、管理、中介服務(wù)等各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)企、事業(yè)群體所構(gòu)成重要事業(yè)，詳細(xì)涉及土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、信托、維修、綜合服務(wù)和以房地產(chǎn)為依托所進(jìn)行各種經(jīng)營(yíng)管理等項(xiàng)工作，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)作業(yè)基本性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)起到了重要積極作用。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)是一種既古老而又新興產(chǎn)業(yè)，說(shuō)其古老是由于作為人類生產(chǎn)，生活物質(zhì)資料房屋與土地是人類賴于生存基本條件，其生產(chǎn)幾乎與人類自身形成同步開(kāi)始，幾千年前人類就有了土地互換與買賣。然而，它與農(nóng)業(yè)、工業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)又是一種新興產(chǎn)業(yè)，是隨著社會(huì)分工更加明確，商品經(jīng)濟(jì)和都市化日益發(fā)展而浮現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)是世界各國(guó)，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家重要經(jīng)濟(jì)支柱之一。隨著改革開(kāi)放進(jìn)一步，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立和都市化限度不斷提高，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)獲得了巨大發(fā)展，房屋商品化，住宅制度改革，土地有償使用制度，房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)等政策理論與改革實(shí)踐對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了積極推動(dòng)作用，房地產(chǎn)業(yè)形成和發(fā)展，對(duì)于增長(zhǎng)國(guó)家財(cái)政收入，增進(jìn)住房發(fā)展與消費(fèi)構(gòu)造合理化，加強(qiáng)都市基本設(shè)施建設(shè)，吸引外資，增進(jìn)有關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等具備十分重要意義。建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制后，過(guò)去長(zhǎng)期以來(lái)形成籌劃經(jīng)濟(jì)體制下封閉房地產(chǎn)管理模式已向開(kāi)放型，社會(huì)化轉(zhuǎn)移及發(fā)展。隨著改革開(kāi)放進(jìn)一步，深圳特區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展以及都市規(guī)劃發(fā)展變化，導(dǎo)致深圳特區(qū)土地稀缺、需求不斷增長(zhǎng)，令到深圳特區(qū)房地產(chǎn)業(yè)一派繁華，正因土地稀缺和需求增量，同步帶動(dòng)了二手樓交易逐年大幅增長(zhǎng)，96年至增長(zhǎng)率為40%。咱們可以從下列數(shù)據(jù)登記表白二手樓發(fā)展前景：二、三級(jí)市場(chǎng)銷售面積對(duì)比：二級(jí)：820萬(wàn)㎡三級(jí)：685萬(wàn)㎡1月---6月銷售面積對(duì)比：二級(jí)：488.68萬(wàn)㎡三級(jí)：422.45萬(wàn)㎡與一手基本持平,比同期增長(zhǎng)37.06%竣工面積5580萬(wàn)㎡，6.3萬(wàn)個(gè)單位;竣工面積6200萬(wàn)㎡，6.8萬(wàn)個(gè)單位;深圳三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及因素:1、羅湖、福田兩區(qū)內(nèi)零批地，直接影響兩區(qū)購(gòu)買力轉(zhuǎn)投二手樓。2、大量一手樓上市充裕二手樓房源；3、專業(yè)中介代理被社會(huì)接受認(rèn)同；4、二手樓按揭開(kāi)放；5、二手樓被社會(huì)接受；6、較高房?jī)r(jià)交易會(huì)大幅增長(zhǎng)。從以上各因素表白了三級(jí)市場(chǎng)在將來(lái)置業(yè)中占有了主導(dǎo)作用。三級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式歷程：96年前房地產(chǎn)在封閉管理模式下，三級(jí)市場(chǎng)基本就只是單一租賃業(yè)務(wù)。96年間隨著房地產(chǎn)業(yè)改革開(kāi)放，三級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始活躍，經(jīng)營(yíng)者普遍選取租賃寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)：后隨著某些外資中介公司進(jìn)入，地鋪經(jīng)營(yíng)模式有如雨后春筍遍地開(kāi)花；同步三級(jí)市場(chǎng)交易競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了白熱化時(shí)代。第三部房地產(chǎn)基本知識(shí)、二手樓買賣手續(xù)辦理程序及費(fèi)用一、房地產(chǎn)基本知識(shí)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)合稱，它涉及房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)即房產(chǎn)和地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合統(tǒng)一整體。房地產(chǎn)市場(chǎng)，是房產(chǎn)互換和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓場(chǎng)合，是房地產(chǎn)業(yè)所聯(lián)系各種互換關(guān)系總和，是土地和房屋商品化必要途徑?！胺康禺a(chǎn)”是房屋建筑物與土地總稱，又稱不動(dòng)產(chǎn)，即土地、土地上建筑物及附著在其上各種權(quán)益總和。房產(chǎn)又稱物業(yè)，是指已建成投入使用房屋和構(gòu)筑物。地產(chǎn)是可覺(jué)得其權(quán)利人帶來(lái)受益或滿足其權(quán)利人工作、需要土地資產(chǎn)，即土地經(jīng)濟(jì)形態(tài)。是通過(guò)人類加工、凝聚了人類勞動(dòng)社會(huì)資產(chǎn)，是土地所有者財(cái)產(chǎn)和資產(chǎn)。地產(chǎn)特性：1、供應(yīng)稀缺性2、位置固定性3、功能永久性4、質(zhì)量差別性房地產(chǎn)特性：1、自然特性2、經(jīng)濟(jì)特性1、自然特性：A、位置固定性B、使用耐久性C、資源有限性D、物業(yè)差別性2、經(jīng)濟(jì)特性：A、生產(chǎn)周期長(zhǎng)B、資金非常密集C、房地產(chǎn)有增值性區(qū)別：房產(chǎn)是建筑產(chǎn)品，地產(chǎn)是通過(guò)開(kāi)發(fā)可供建設(shè)之用土地。“房”是社會(huì)產(chǎn)物，“地”是自然產(chǎn)物。房地產(chǎn)市場(chǎng)是地產(chǎn)和房產(chǎn)買賣市場(chǎng)，即房屋建筑物商品互換場(chǎng)合和地產(chǎn)使用權(quán)商品轉(zhuǎn)讓互換關(guān)系總和。是土地和房屋商品化必要途徑。房地產(chǎn)交易活動(dòng)重要有：房屋買賣、租賃、抵押、互換、典當(dāng)?shù)取Ｒ?、慣用名詞基本解釋（一）名詞解釋1、建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。2、建筑容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物總建筑面積與地塊面積比值，即：容積率＝總建筑面積÷建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個(gè)比值越小，意味著社區(qū)容納建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。3、綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范疇內(nèi)綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。4、樓間距：東西向樓間距為1：1，南北偏東為1：1.3，南北向?yàn)?：1.5。5、建筑層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有個(gè)規(guī)定，這個(gè)高度就叫層高。詳細(xì)地說(shuō)，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間豎向尺寸?！蹲≌ㄖ?shù)協(xié)調(diào)原則》（GBI100-87）中規(guī)定，住宅層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度凈剩值。6、人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。7、人口凈密度：每公頃住宅用地上容納規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。8、進(jìn)深：在建筑學(xué)上指一間獨(dú)立房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間實(shí)際長(zhǎng)度。9、開(kāi)間：即住宅寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間實(shí)際距離，由于就一種自然間寬度而言，故又稱為開(kāi)間。10、公攤面積：商品房分?jǐn)偣媒ㄖ娣e重要由兩某些構(gòu)成：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)公共用房和管理用房建筑面積；

（2）各單元與樓宇公共建筑空間之間分隔以及外墻（涉及山墻）墻體水平投影面積50％。11、共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用建筑面積。12、公用建筑面積：公用建筑面積不涉及任何作為獨(dú)立使用空間租、售地下室、車棚等面積，作為人防工程地下室也不計(jì)入公用建筑面積。普通公用建筑面積按如下辦法計(jì)算：整棟建筑物面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑公用建筑面積13、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將整棟建筑物公用建筑面積除以整棟建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。14、銷售面積：銷售面積是指商品房按”套”或”單元”出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（如下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e之和。15、陽(yáng)臺(tái)：陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等空間。16、平臺(tái)：平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)上人屋面或由住宅底層地面伸出室外某些。17、走廊：走廊是指住宅套外使用水平交通空間。18、地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面高度超過(guò)該房間凈高1／2者。19、半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面高度超過(guò)該房間凈高1／3，且不超過(guò)1／2者。20、居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地總稱。21、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)用地含宅間綠地和宅間小路等總稱。22、公共服務(wù)設(shè)施用地：公共服務(wù)設(shè)施用地普通稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相相應(yīng)配建、為居民服務(wù)和使用各類設(shè)施用地，應(yīng)涉及建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。23、道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、社區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。24、公共綠地：公共綠地是指滿足規(guī)定日照規(guī)定，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施、供居民共享游憩綠地，應(yīng)涉及居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其她塊狀帶狀綠地等。25、建筑線：建筑線普通稱建筑控制線，是建筑物基底位置控制線。26、玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在位置，它是一種緩沖過(guò)渡地段。居室是家庭”領(lǐng)地”，講究一定私密性，大門一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)普通與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)樸會(huì)客場(chǎng)合。27、隔斷：指專門作為分隔室內(nèi)空間不到頂半截立面.28、過(guò)道：指住宅套內(nèi)使用水平交通空間。29、鋼構(gòu)造：是指承重重要構(gòu)件是用鋼材料建造，涉及懸索構(gòu)造。30、鋼、鋼筋混凝土構(gòu)造：是指承重重要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造。31、鋼筋混凝土構(gòu)造：是指承重重要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造。涉及薄殼構(gòu)造、大模板現(xiàn)澆構(gòu)造及使用滑模、升板等建造鋼筋混凝土構(gòu)造建筑物。32、混合構(gòu)造：是指承重重要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造。如一幢房屋梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。33、框架構(gòu)造：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而住宅。34、磚混構(gòu)造：承重重要構(gòu)造采用梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混構(gòu)造房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑。35、框剪構(gòu)造：框架-剪力墻構(gòu)造也稱框剪構(gòu)造，這種構(gòu)造是在框架構(gòu)造中布置一定數(shù)量剪力墻，構(gòu)成靈活自由使用空間，滿足不同建筑功能規(guī)定，同樣又有足夠剪力墻，有相稱大剛度，框剪構(gòu)造受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻構(gòu)造兩種不同抗側(cè)力構(gòu)造構(gòu)成新受力形式，因此它框架不同于純框架構(gòu)造中框架，剪力墻在框剪構(gòu)造中也不同于剪力墻構(gòu)造中剪力墻。36、墻：墻是建筑物承重構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件。作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂或樓板層傳來(lái)荷載，并將這些荷載再傳給基本。作為圍護(hù)構(gòu)件，外墻起著抵抗自然界各種因素對(duì)室內(nèi)侵襲作用，內(nèi)墻起著分隔房間、創(chuàng)造室內(nèi)舒服環(huán)境作用。37、橫墻、山墻、縱墻：凡沿建筑物短軸方向布置墻稱橫墻，橫向外墻普通稱山墻；而沿建筑物長(zhǎng)軸方向布置墻稱縱墻，縱墻有內(nèi)縱墻與外縱墻之分；在一片墻上，窗與窗或門與窗之間墻稱窗間墻；窗洞下部墻稱窗下墻。38、樓板層：樓板層是樓房建筑中水平方向承重構(gòu)件。樓板層承受著家具、設(shè)備和人體荷載以及自身自重，并將這些荷載傳給墻。39、地坪：地坪是底層房間與土層相接觸地某些，它承受底層房間內(nèi)地荷載。40、樓板面層：又稱樓面或地面。起著保護(hù)樓板層、分布荷載和絕緣作用。41、商品房維修基金：是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號(hào)）規(guī)定，新建商品住宅（涉及經(jīng)濟(jì)合用住房）出售后建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。42、確權(quán):是依照法律、政策規(guī)定，通過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、

登記注冊(cè)、發(fā)放證書(shū)等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)從屬關(guān)系和她項(xiàng)權(quán)利。43、土地使用權(quán):是指土地使用者在法律容許范疇內(nèi)對(duì)依法交由其使用國(guó)有土地或者集體土地占有、使用以及某些收益、處分權(quán)利。44、房屋她項(xiàng)權(quán)利:房屋她項(xiàng)權(quán)利是指由房屋所有權(quán)衍生出來(lái)典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利。45、房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng):又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓

市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定政府部門將城鄉(xiāng)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集

體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者市場(chǎng)，出讓土地，可以是生地，也可以是通過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到”七通一平”熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷市場(chǎng)。46、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng):是土地使用者通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租市場(chǎng)。即普通指商品房初次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也涉及土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易市場(chǎng)。47、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng):具備消費(fèi)性質(zhì)。此時(shí)房地產(chǎn)呈橫向流通，雖然用者、經(jīng)營(yíng)者之間平等轉(zhuǎn)移，體現(xiàn)為使用者之間交易行為。反映是以效用為價(jià)值尺度市場(chǎng)價(jià)格，是調(diào)劑需求條件下市場(chǎng)行為，如私房出租、出售等就是三級(jí)市場(chǎng)行為48、土地使用年限：住宅土地70年、商業(yè)用地40年、工業(yè)用地：50年49、房地產(chǎn)價(jià)格五個(gè)特性：1、兩重性：（房?jī)r(jià)+地價(jià)）2、個(gè)別性：個(gè)別形成3、交易性：價(jià)格高，賣出比買進(jìn)高4、權(quán)益性：占有使用、收益、處分5、趨升性：房地產(chǎn)土地不再生50、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素：1、所處位置2、開(kāi)發(fā)費(fèi)用3、經(jīng)濟(jì)用途4、供求狀況5、經(jīng)濟(jì)環(huán)境6、政策法規(guī)7、人口因素（二）房地產(chǎn)“五證二書(shū)一籌劃”涉及：《建設(shè)用地規(guī)劃允許證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃允許證》、《建設(shè)工程施工允許證》、《商品房銷售允許證》和《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用闡明書(shū)》及《建設(shè)工程投資籌劃》（三）現(xiàn)行土地獲取方式（來(lái)源）：1、劃撥2、出讓：分為招標(biāo)、拍賣、掛牌三種（四）房屋建筑分類1、從構(gòu)成房屋建筑構(gòu)造材料分：①木構(gòu)造（老樓，普通為1——2層建筑）②磚木構(gòu)造（老樓，普通為1——3層建筑）③磚混構(gòu)造（普通為6或7層建筑）④鋼筋混凝土構(gòu)造（高層建筑，為8層以上建筑）⑤鋼構(gòu)造（賽格廣場(chǎng)）2、從房屋層數(shù)高度分：①低層1～3層（木構(gòu)造、磚木構(gòu)造）②多層4～6層（磚混構(gòu)造）③小高層7～9層（鋼筋混凝土構(gòu)造）④高層10～30層（鋼筋混凝土構(gòu)造）⑤超高層40層以上（鋼筋混凝土構(gòu)造、鋼構(gòu)造）3、按房屋建筑耐火性和耐久性限度分：①一級(jí)1以上（鋼筋混凝土構(gòu)造、鋼構(gòu)造）②二級(jí)50～1以上(磚混)③三級(jí)25～50年（平房）4、房屋建筑用途分：①生產(chǎn)性建筑；②居住建筑；③公共建筑（五）房屋建筑構(gòu)造1、房屋建筑構(gòu)件一幢建筑物普通是由基本、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大某些構(gòu)成。2、房屋承重構(gòu)造基本構(gòu)件類型（1）鋼筋混凝土構(gòu)造（還涉及鋼構(gòu)造、鋼和鋼筋混凝土構(gòu)造）：承重重要構(gòu)造構(gòu)件所有采用鋼筋混凝土建造（重要承重部件為梁和柱）。（2）磚混構(gòu)造：承重重要構(gòu)造采用梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混構(gòu)造房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑。（3）磚木構(gòu)造：承重重要構(gòu)造采用磚、木建造。（4）其她構(gòu)造（簡(jiǎn)易構(gòu)造）：承重重要構(gòu)造采用竹、磚石、等材料建造簡(jiǎn)易房屋。3、地基與基本（1）地基：地基指基本底面如下，受到荷載作用影響范疇內(nèi)某些巖、土體。整個(gè)建筑物所有荷載都通過(guò)基本傳給地基來(lái)承受。地基承受荷載能力是有一定限度。（2）基本：基本是房屋重要構(gòu)成某些，位于房屋最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋墻或柱埋入地下擴(kuò)大某些，稱為基本?；居脕?lái)承受房屋所有荷載，并將荷載傳給地基?；绢愋停?、按基本材料及受力特點(diǎn)分類（1）剛性基本：剛性基本是指由磚石、素混凝土、灰土等剛性材料制作基本，這種基本抗壓強(qiáng)度高而抗拉、抗剪強(qiáng)度低。（2）柔性基本：鋼筋混凝土基本稱為柔性基本。2、基本按構(gòu)造形式分：（1）條形基本：（2）獨(dú)立基本：呈獨(dú)立柱墩形式基本，是鋼筋混凝土排架構(gòu)造柱下基本重要形式之一。（3）筏板基本：又叫滿堂紅，普通為50CM厚，對(duì)多層和高層建筑，本地基土質(zhì)差，采用條形基本不能滿足地基容許承載力和建筑物上部構(gòu)造容許變形時(shí)或當(dāng)建筑物規(guī)定基本具備足夠剛度以調(diào)節(jié)不均勻下沉?xí)r，可采用筏板基本。（4）箱型基本：用于高層建筑。（5）樁基本：預(yù)制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁A、多層住宅七層及其層如下可采用磚混構(gòu)造，可依照地基狀況采用柔性基本、筏板基本，如需要與樁相結(jié)合。B、中高層住宅可采用框輕構(gòu)造、框剪構(gòu)造，依照地基狀況采用柔性基本、條形基本、筏板基本，如需要與樁基本結(jié)合。C、高層住宅可采用框剪構(gòu)造、剪力墻構(gòu)造，依照地基狀況采用筏板基本、箱型基本并與樁基本相結(jié)合。3、墻體分類：（1）按平面位置：外墻和內(nèi)墻；（2）按墻方向：縱墻和橫墻；（3）普通縱墻間間距為房屋進(jìn)深，橫墻間間距為房屋開(kāi)間；（4）按墻受力分：承重墻、非承重墻。4、樓層、地面：（1）樓層類型：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層、木樓層。（2）按施工辦法：現(xiàn)澆、預(yù)制。5、樓梯：（1）樓梯構(gòu)成：由樓梯段、平臺(tái)和中間平臺(tái)、扶手、欄桿（或欄板）。（2）樓梯形式：直跑式、雙跑式等。（3）樓梯使用性質(zhì)：重要樓梯、輔助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯6、屋頂：屋頂由屋面、屋頂承重構(gòu)造、保溫隔熱層和頂棚構(gòu)成。（1）屋頂類型：①平屋頂：平屋頂坡度很小，普通采用3%如下，上人屋頂坡度為1%--2%。②坡屋頂：坡度較陡，普通在10%以上。③曲面屋頂：普通用在大跨度大型建筑。（六）裂縫產(chǎn)生因素裂縫產(chǎn)生因素諸多，但從產(chǎn)生因素歸結(jié)起來(lái)可分為構(gòu)造強(qiáng)度、溫度、沉降幾大類。裂縫與否有害與裂縫浮現(xiàn)部位、裂縫浮現(xiàn)因素以及裂縫寬度和長(zhǎng)度關(guān)于。裂縫如出當(dāng)前構(gòu)造性部位且裂縫寬度和長(zhǎng)度均較大則為有害裂縫。磚混構(gòu)造以磚砌體和樓（可分為現(xiàn)澆和預(yù)制）為受力構(gòu)造，因而在磚厚不不大于240磚墻以及樓板上浮現(xiàn)裂縫均屬于構(gòu)造性裂縫，但如果表面抹灰開(kāi)裂而磚體及樓板自身并未開(kāi)裂則不屬于構(gòu)造性裂縫?？蜉p構(gòu)造以梁、板、柱為受力構(gòu)造，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于構(gòu)造性裂縫。混凝土裂縫寬度不大于0.3mm（七）關(guān)于室內(nèi)采光有何規(guī)定？1、每套住宅至少應(yīng)有一種居住空間內(nèi)獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過(guò)四個(gè)時(shí)，其中宜有二個(gè)獲得日照。2、采光系數(shù)：室內(nèi)為1，窗地面積比1/7；樓梯間0.5窗地面積比1/12。窗地面積比值為直接天然采光房間側(cè)窗洞口面積Ac與該房間地面面積Ad之比。3、高度低于0.5米窗洞口面積不計(jì)入采光面積內(nèi)。窗洞口上沿距地面高度不適當(dāng)?shù)陀?米。（八）梁種類：1、梁種類按受力狀態(tài)分為：（1）簡(jiǎn)支梁：?jiǎn)慰缌浩胀楹?jiǎn)支梁，如過(guò)梁、托墻梁。（2）持續(xù)梁：兩跨以上梁為持續(xù)梁。（3）懸臂梁。如陽(yáng)臺(tái)梁、雨篷梁等。2、以上三種梁可依照建筑實(shí)際狀況設(shè)計(jì)為上返梁或下返梁。（九）不同建筑構(gòu)造優(yōu)缺陷比較？磚混構(gòu)造住宅與框輕構(gòu)造住宅相比保溫性能好，隔聲性能好，抹灰不易開(kāi)裂，施工周期短，造價(jià)低。但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數(shù)規(guī)定七層如下，不太適合超大開(kāi)間住宅。（十）定金法則：定金數(shù)額不得超過(guò)合同標(biāo)金額20％，如果超過(guò)，超過(guò)某些視為預(yù)付款收到定金一方不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金給付定金一方不履行合同，無(wú)權(quán)規(guī)定返還。定金和預(yù)付款商定不明確，一律視為預(yù)付款訂金，在普通狀況下視為預(yù)付款。但是明確具備擔(dān)保功能除外1、保證金、擔(dān)保金、押金，在普通狀況下視為預(yù)付款，但是明確具備擔(dān)保功能除外2、在同一種合同里，定金合違約金不能同步存在，但是立商定金除外（十一）實(shí)際交付商品房面積與預(yù)售合同商定面積不一致，應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定解決：1、商定面積與實(shí)際交付面積相差在±1％以內(nèi)（含本數(shù)）價(jià)款，購(gòu)銷雙方實(shí)行多退少補(bǔ)；2、實(shí)際交付面積不不大于合同商定面積1％（不含本數(shù)），預(yù)購(gòu)人可以不承擔(dān)增長(zhǎng)面積價(jià)款；3、實(shí)際交付面積不大于合同商定面積1％以上（不含本數(shù)），預(yù)售人應(yīng)按實(shí)際交付面積結(jié)算退還多收價(jià)款；4、實(shí)際交付面積不大于合同商定面積3％以上（含本數(shù)），預(yù)購(gòu)人有權(quán)解除合同，并由預(yù)售人承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。實(shí)際交付商品房面積以房屋所有權(quán)證記載為準(zhǔn)。（十二）經(jīng)紀(jì)人是指：依法獲得經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)，從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)執(zhí)業(yè)人員和依法設(shè)立具備經(jīng)紀(jì)活動(dòng)資格個(gè)體工商戶和經(jīng)濟(jì)組織。（十三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是為房地產(chǎn)買賣雙方簡(jiǎn)介交易以獲取傭金中間人，又稱為不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是專門為房地產(chǎn)交易雙方充當(dāng)媒體，并收取一定傭金中間商。（十四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人按組織形式劃分有：法人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、合伙經(jīng)紀(jì)人和個(gè)體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。（十五）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必要具備條件：1良好心理素質(zhì)2良好知識(shí)素質(zhì)3較強(qiáng)法制觀念4較強(qiáng)時(shí)政意識(shí)（十六）房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)涉及：房地產(chǎn)征詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。（十七）房地產(chǎn)交易管理涉及：對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)抵押以及房地產(chǎn)中介等房地產(chǎn)交易活動(dòng)管理。（十八）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、互換、贈(zèng)與等方式將其房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給她人行為。（十九）有下列狀況之一房地產(chǎn)，不得進(jìn)行交易：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其她形式限制房地產(chǎn)權(quán)利共有房地產(chǎn)未經(jīng)其她共有人書(shū)面批準(zhǔn)權(quán)屬有爭(zhēng)議已批準(zhǔn)實(shí)行拆遷未經(jīng)國(guó)資部門批準(zhǔn)行政事業(yè)單位房地產(chǎn)依法收回土地使用權(quán)法律、法規(guī)規(guī)定不得交易其她情形（二十）申領(lǐng)商品房預(yù)售允許證應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付所有土地使用權(quán)出讓金，獲得土地使用權(quán)證書(shū)持有建設(shè)工程規(guī)劃允許證按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25％以上已擬定工程進(jìn)度和竣工日期已與在我市注冊(cè)登記銀行訂立預(yù)售款監(jiān)管合同已制定房屋使用公約，并與物業(yè)管理公司訂立了前期物業(yè)管理合同銷售已竣工商品房，還應(yīng)當(dāng)持有商品房竣工合格證。向境外銷售商品房，除符合前款規(guī)定條件外，還應(yīng)當(dāng)持有準(zhǔn)予外銷批準(zhǔn)文獻(xiàn)。（二十一）房屋性質(zhì)：房地產(chǎn)交易是產(chǎn)權(quán)交易，產(chǎn)權(quán)可以是完整，也可以是分立，產(chǎn)權(quán)還會(huì)隨歷史變遷和政策調(diào)節(jié)而有相應(yīng)變化。這就是規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必要理解房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)類別，并在解決業(yè)務(wù)時(shí)，精確無(wú)誤地判斷。商品房：按理說(shuō)可以買賣房子都是商品房，但狹隘商品房概念是具備完全產(chǎn)權(quán)并可自由買賣房子，有占有、使用、收益、處分等方面擁有自主權(quán)，所受限制較少，在某些都市某個(gè)階段，商品房尚有內(nèi)、外銷之分甚至價(jià)格、轉(zhuǎn)讓條件等方面差別。經(jīng)濟(jì)實(shí)用房：屬于微利商品房，是政府福利向市場(chǎng)過(guò)渡體現(xiàn)形式，普通由政府或公司組織開(kāi)發(fā)，減免地價(jià)、壓低成本、限制利潤(rùn)，提供經(jīng)本地常住戶口中低收入人士，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房購(gòu)買時(shí)有嚴(yán)格資格限制，不可重復(fù)購(gòu)買，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房在一定歷史時(shí)期是不可以進(jìn)入市場(chǎng)流通，隨著歷史變遷和政策調(diào)節(jié)，補(bǔ)足地價(jià)后，可轉(zhuǎn)為商品房進(jìn)入市場(chǎng)流通。福利房：當(dāng)前國(guó)內(nèi)福利房只在有些都市浮現(xiàn)，如深圳市福利房是指政府及事業(yè)單位職工以準(zhǔn)成本，全成本方式抵扣個(gè)人貢獻(xiàn)購(gòu)買福利房，福利房體現(xiàn)政府福利性質(zhì)，不能進(jìn)入市場(chǎng)流通，隨著歷史變遷和政策調(diào)節(jié)，補(bǔ)足市場(chǎng)地價(jià)等差額后，也可轉(zhuǎn)為商品房進(jìn)入市場(chǎng)流通。集資房：是職工或居民集資興建自助解決住房困難形成一種產(chǎn)權(quán)形式。不得轉(zhuǎn)讓。公房：分為政府權(quán)屬公房和售后公房，前者不能上市，后者必要按照各地政府規(guī)定，辦理好一定手續(xù)后，才干上市流通，公房上市規(guī)定，各地有一定差別，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必要實(shí)時(shí)理解這方面政策動(dòng)態(tài)。私房及僑房：私房、僑房是都市歷史積淀，契約完整或有記載產(chǎn)權(quán)應(yīng)視為私人合法財(cái)產(chǎn)，可進(jìn)入市場(chǎng)流通，便要按各地規(guī)定辦理，私房買賣及租賃將納入商品房管理統(tǒng)一軌道，各地更有僑房政策。農(nóng)民房及宅基地：都市化進(jìn)程令農(nóng)民房大量涌現(xiàn)，宅基地原則高，除租賃已納入管理外，進(jìn)入市場(chǎng)不具備條件，超標(biāo)嚴(yán)重，產(chǎn)權(quán)不合法。（二十一）房屋租賃：是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金行為。承租人需要拆改、裝修承租房屋或增長(zhǎng)附屬設(shè)施、設(shè)備應(yīng)當(dāng)征得出租人書(shū)面批準(zhǔn)。承租人經(jīng)出租人批準(zhǔn)可以在租賃期限內(nèi)，將其承租房屋轉(zhuǎn)租給她人，并可獲取收益。承租人有下列行為之一，出租人有權(quán)解除租賃合同：1、擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借或調(diào)換使用承租房屋2、擅自變化房屋用途或構(gòu)造3、運(yùn)用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)4、無(wú)合法理由經(jīng)出租人催告，仍拖欠租金合計(jì)達(dá)半年以上5、其她嚴(yán)重?fù)p壞出租人權(quán)益出租人有下列行為之一，承租人有權(quán)解除租賃合同：隱瞞產(chǎn)權(quán)或房屋瑕疵致使承租人無(wú)法使用不及時(shí)履行維修義務(wù)其她嚴(yán)重?fù)p害承租人權(quán)益有下列情形之一得房屋不能租賃：沒(méi)有房屋所有權(quán)合法證明司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其她形式限制房地產(chǎn)權(quán)利共有房地產(chǎn)未經(jīng)其她共有人書(shū)面批準(zhǔn)權(quán)屬有爭(zhēng)議屬違法建筑不符合安全原則已抵押未經(jīng)授權(quán)人批準(zhǔn)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門關(guān)于規(guī)定關(guān)于法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租其她情形，有效租賃期：商業(yè)、住宅8年。（二十二）房地產(chǎn)評(píng)估是指房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員，依照估價(jià)目，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)估價(jià)辦法，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素分析，對(duì)房地產(chǎn)真實(shí)、客觀、合理價(jià)格所作出預(yù)計(jì)、推測(cè)與判斷。房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循原則：1、合法原則2、最高最佳使用原則3、代替原則4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則5、公平原則房地產(chǎn)估價(jià)基本辦法：1、市場(chǎng)比較法2、成本估價(jià)法3、收益法市場(chǎng)比較法：是在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易類似房地產(chǎn)既知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)真實(shí)、客觀、合理價(jià)格一種估價(jià)辦法。成本估價(jià)法：是一種以建筑房地產(chǎn)所需耗費(fèi)各項(xiàng)費(fèi)用之和為基本，再加上一定利潤(rùn)和應(yīng)納稅金等來(lái)擬定房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)辦法。采用成本估價(jià)法估價(jià)求得價(jià)格，普通稱為積算價(jià)格。收益還原法：是一種運(yùn)用恰當(dāng)資本化率，將將來(lái)純收益折算為現(xiàn)值估價(jià)辦法。二、住宅知識(shí)問(wèn)答1、什么是磚混構(gòu)造住宅？答：磚混構(gòu)造住宅中“磚”，指是一種統(tǒng)一尺寸建筑材料，也有其她尺寸異型粘土磚、如空心磚等?！盎臁笔侵赣射摻睢⑺?、砂石、水按一定比例配制鋼筋混凝土配料，涉及樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、排檐。這些配件與磚做承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混構(gòu)造住宅。由于抗震規(guī)定，磚混住宅普通在5層、6層如下。2、什么是框架構(gòu)造住宅？答：框架構(gòu)造住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成住宅。3、什么是單元式住宅？答：?jiǎn)卧阶≌侵赋P室外，涉及起居室、衛(wèi)生間、廚房、廁所等輔助用房，且上下水、供暖、燃?xì)獾仍O(shè)施、設(shè)備齊全，可以獨(dú)立使用住房，普通是指成套樓房。4、什么是公寓式住宅？答：公寓式住宅是區(qū)別于獨(dú)院獨(dú)戶西式別墅住宅而言。公寓式住宅普通建筑在大都市里，多數(shù)為高層大樓，原則較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用套房，涉及臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等；尚有附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供某些經(jīng)常往來(lái)中外客商及其家屬中短期租用。5、什么是花園式住宅？答：花園式住宅普通也稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅，普通都是帶有花園草坪和車庫(kù)獨(dú)院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供應(yīng)一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也均有較高原則，普通為高收入者購(gòu)買。6、什么是躍層式住宅？答：躍層式住宅是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其她輔助用房可以分層布置，上下層之間交通不通過(guò)公共樓梯而采顧客內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。長(zhǎng)處是：①每戶均有較大采光面，通風(fēng)較好；②戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大；③布局緊湊，功能明確，互相干擾較小。7、什么是復(fù)式住宅？答：復(fù)式住宅普通是指每戶住宅在層高較高一層樓中增建一種1．2米夾層，兩層共計(jì)層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3．3米，而普通躍層式為5．6米），其下層供起居用，如炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)有一層起居室高2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無(wú)法直立。長(zhǎng)處是：①平面運(yùn)用系數(shù)高，通過(guò)夾層復(fù)合，可使住宅使用面積提高50％—70％；②戶內(nèi)隔層為木構(gòu)造，將隔斷家具、裝飾融為一體，既是墻，又是樓板、床、柜，減少了綜合造價(jià)；③上部層采用推拉窗戶，通風(fēng)采光良好，與普通層高和面積相似住宅相比，土地運(yùn)用率可提高40％。局限性在于：①?gòu)?fù)式住宅面寬敞、進(jìn)深小，如采用內(nèi)廓式平面組合必然導(dǎo)致一某些戶型朝向不佳，自然通風(fēng)采光較差；②層高過(guò)低，如廚房只有2米高度，長(zhǎng)期使用易產(chǎn)生局促憋氣不適感，貯藏間較大，但層高只有1．2米，很難充分運(yùn)用；③由于室內(nèi)隔斷樓板均采用輕薄木隔斷，木材成本較高，且隔音、防火功能差，房間私密性、安全性較差。當(dāng)前，這種住宅設(shè)計(jì)正在不斷改進(jìn)，由于其精致實(shí)用，價(jià)格較低，仍有遼闊市場(chǎng)前景。8、什么是住宅層高和凈高？答：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有規(guī)定，這個(gè)高度就叫層高。它普通涉及下層地板面或樓板面到上層樓板面之間距離。當(dāng)前，普通住宅層高在2．8米左右。凈高則是指層高減去樓板厚度凈剩值。二、二手樓買賣手續(xù)程序及費(fèi)用接受委托(一)業(yè)務(wù)接洽：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在通過(guò)信息篩選、獲取有用業(yè)務(wù)信息后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)，通過(guò)一定渠道采用適度方式，選取故意向目的客戶，進(jìn)行有效業(yè)務(wù)接洽。在業(yè)務(wù)洽談中應(yīng)當(dāng)注意如下幾種問(wèn)題。1、客戶信任：在與客戶接洽中自始至終要予以客戶信任感，如果客戶對(duì)你沒(méi)有信任感，其業(yè)務(wù)是無(wú)法進(jìn)行下去，2、摸清對(duì)方底牌：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在與客戶初始接觸中，應(yīng)設(shè)法盡快摸清對(duì)方底牌，才干對(duì)癥下藥，如果經(jīng)紀(jì)人員在未理解清晰對(duì)方狀況下，只是一種勁地規(guī)定與對(duì)方做成業(yè)務(wù)，會(huì)影響洽談進(jìn)展。甚至?xí)苤T外。3、迅速鎖定對(duì)方：當(dāng)機(jī)會(huì)到來(lái)時(shí)，如果不能盡快鎖定對(duì)方，狀況隨時(shí)都會(huì)發(fā)生變化，而失去商機(jī)。(二)業(yè)務(wù)委托：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事是經(jīng)紀(jì)服務(wù)，在每項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)展之前，應(yīng)當(dāng)與客戶辦理委托服務(wù)手續(xù)，以保證業(yè)務(wù)正常開(kāi)展和保證經(jīng)紀(jì)人員權(quán)益。在國(guó)內(nèi)各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)動(dòng)作中，許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不習(xí)慣與客戶辦理有關(guān)委托手續(xù)，往往是接到一種口頭信息后就去開(kāi)展業(yè)務(wù)，留下諸多隱患，不斷引起糾紛，并且一旦糾紛浮現(xiàn)后，沒(méi)有根據(jù)，難以解決，有時(shí)受損害也許是客戶，但受損害最大最后還是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，因而在業(yè)務(wù)開(kāi)展之前，辦理委托手續(xù)是非常必要。經(jīng)紀(jì)人員在接洽業(yè)務(wù)時(shí)，如果與客戶已達(dá)到服務(wù)意向，應(yīng)當(dāng)辦理委托交易手續(xù)，如果說(shuō)是代理業(yè)務(wù)，就與對(duì)方訂立《委托代理合同》，如果是居間業(yè)務(wù)，就與對(duì)方訂立《居間合同》，以約束對(duì)方行為，保證業(yè)務(wù)正常開(kāi)展，并保障經(jīng)紀(jì)人員合法權(quán)益，在市場(chǎng)不夠成熟狀況下，許多客戶不習(xí)慣訂立委托合同，并且是多家委托，容易浮現(xiàn)業(yè)務(wù)糾紛，因而，經(jīng)紀(jì)人員無(wú)論是為賣家還為買家進(jìn)行服務(wù)，均有要爭(zhēng)取辦理委托手續(xù)，在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓委托時(shí)，一方面要向客戶簡(jiǎn)介從業(yè)地區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)于規(guī)定、操作流程和應(yīng)辦理有關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓委托流程：賣方向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明文獻(xiàn)賣方與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)訂立賣房獨(dú)家“委托代理合同”或“居間合同”明確業(yè)務(wù)關(guān)系與銷售條件經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)核算并保證待售樓宇產(chǎn)權(quán)真實(shí)性、合法性及有效性經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)勘察牧業(yè) 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行推廣宣傳賣方與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)訂立賣房獨(dú)家“委托代理合同”或“居間合同”明確業(yè)務(wù)關(guān)系與銷售條件房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)依照所需理解狀況，填寫(xiě)表格，向業(yè)主詢問(wèn)或通過(guò)核算產(chǎn)權(quán)證書(shū)等文獻(xiàn)原件，填寫(xiě)好后，讓業(yè)主簽名確認(rèn)。在也許狀況下，向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供該房屋鑰匙，并到現(xiàn)場(chǎng)勘查物業(yè)狀況。二、明確委托關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與購(gòu)、銷意向客戶通過(guò)接洽，達(dá)到意向后，應(yīng)以書(shū)面形式明確委托關(guān)系，依照經(jīng)紀(jì)合同條款，明確居間服務(wù)事項(xiàng)、范疇、規(guī)定、期限、雙方權(quán)利與義務(wù)、傭金原則，支付時(shí)間支付方式等等。接受委托人委托，應(yīng)訂立委托合同（委托合同），委托合同也稱經(jīng)紀(jì)合同，詳細(xì)形式應(yīng)依照業(yè)務(wù)類型不同而異，如居間業(yè)務(wù)應(yīng)簽房地產(chǎn)居間合同，代理業(yè)務(wù)應(yīng)簽房地產(chǎn)代理合同，委托合同當(dāng)事人雙方既可以都是公民或法人，也可以一方是公民另一方是法人。公民必要具備完全民事行為能力，作為委托人公民或法人對(duì)委托事務(wù)必要具備相應(yīng)權(quán)利能力，即只有委托人依法有權(quán)進(jìn)行事務(wù)才可委托她人辦理，否則委托合同無(wú)效。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間合同重要條款：委托（代理）事項(xiàng)、價(jià)格、期限及規(guī)定居間報(bào)酬（傭金及必要經(jīng)費(fèi)）計(jì)算辦法、支付時(shí)間和方式權(quán)利與義務(wù)違約責(zé)任其他商定事項(xiàng)訂立委托居間（代理）合同步，有時(shí)問(wèn)題暫時(shí)難以明確，如辦理委托手續(xù)時(shí)，經(jīng)紀(jì)人只憑業(yè)重規(guī)定價(jià)格受托，但通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察、市場(chǎng)調(diào)查和物業(yè)估價(jià)后，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格需要調(diào)節(jié)，須再次洽談妥當(dāng)后于簽定轉(zhuǎn)讓合同書(shū)面擬定。三、產(chǎn)權(quán)核算1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員接到正式委托后，應(yīng)在第一時(shí)間核算房地產(chǎn)權(quán)合法性、完整性、真實(shí)性和有效性。核算產(chǎn)權(quán)最直接方式是到房地產(chǎn)權(quán)登記部門核算。如果政府有關(guān)部門難以配合，可通過(guò)其她渠道核算，如辯認(rèn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)真假，通過(guò)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理處等進(jìn)行核算，在核算房地產(chǎn)權(quán)屬狀況時(shí)，注意如下幾種問(wèn)題：（1）房地產(chǎn)權(quán)法律文獻(xiàn)：委托轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)法律性文獻(xiàn)涉及《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》、《房地產(chǎn)證》、（有地區(qū)是《國(guó)有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)買賣合同書(shū)》等。房地產(chǎn)權(quán)屬與否清晰：注意房地產(chǎn)權(quán)證上業(yè)主姓名與售房與否相符，有無(wú)共有權(quán)人，與否已得到其她共有人書(shū)面批準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)性質(zhì)類別：（1）商品房：按理說(shuō)可以買賣房子都是商品房，但狹隘商品房概念是具備完全產(chǎn)權(quán)并可自由買賣房子，有占有、使用、收益、處分等方面擁有自主權(quán)，所受限制較少，在某些都市某個(gè)階段，商品房尚有內(nèi)、外銷之分甚至價(jià)格、轉(zhuǎn)讓條件等方面差別。經(jīng)濟(jì)實(shí)用房：屬于微利商品房，是政府福利向市場(chǎng)過(guò)渡體現(xiàn)形式，普通由政府或公司組織開(kāi)發(fā)，減免地價(jià)、壓低成本、限制利潤(rùn)，提供經(jīng)本地常住戶口中低收入人士，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房購(gòu)買時(shí)有嚴(yán)格資格限制，不可重復(fù)購(gòu)買，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房在一定歷史時(shí)期是不可以進(jìn)入市場(chǎng)流通，隨著歷史變遷和政策調(diào)節(jié)，補(bǔ)足地價(jià)后，可轉(zhuǎn)為商品房進(jìn)入市場(chǎng)流通。福利房：當(dāng)前國(guó)內(nèi)福利房只在有些都市浮現(xiàn)，如深圳市福利房是指政府及事業(yè)單位職工以準(zhǔn)成本，全成本方式抵扣個(gè)人貢獻(xiàn)購(gòu)買福利房，福利房體現(xiàn)政府福利性質(zhì)，不能進(jìn)入市場(chǎng)流通，隨著歷史變遷和政策調(diào)節(jié)，補(bǔ)足市場(chǎng)地價(jià)等差額后，也可轉(zhuǎn)為商品房進(jìn)入市場(chǎng)流通。集資房：是職工或居民集資興建自助解決住房困難形成一種產(chǎn)權(quán)形式。不得轉(zhuǎn)讓。公房：分為政府權(quán)屬公房和售后公房，前者不能上市，后者必要按照各地政府規(guī)定，辦理好一定手續(xù)后，才干上市流通，公房上市規(guī)定，各地有一定差別，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必要實(shí)時(shí)理解這方面政策動(dòng)態(tài)。私房及僑房：私房、僑房是都市歷史積淀，契約完整或有記載產(chǎn)權(quán)應(yīng)視為私人合法財(cái)產(chǎn)，可進(jìn)入市場(chǎng)流通，便要按各地規(guī)定辦理，私房買賣及租賃將納入商品房管理統(tǒng)一軌道，各地更有僑房政策。農(nóng)民房及宅基地：都市化進(jìn)程令農(nóng)民房大量涌現(xiàn)，宅基地原則高，除租賃已納入管理外，進(jìn)入市場(chǎng)不具備條件，超標(biāo)嚴(yán)重，產(chǎn)權(quán)不合法。房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移有效性：房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移有效性是指房地產(chǎn)權(quán)屬是合法商品房，從房地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)來(lái)說(shuō)是可以上市流通，從其屬關(guān)系上來(lái)說(shuō)，是暫時(shí)不能轉(zhuǎn)移，有如下幾種狀況：①有爭(zhēng)議；②未能獲得房地產(chǎn)權(quán)證；③被司法或行政部門依法裁定、決定限制和查封，或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利；④產(chǎn)權(quán)未經(jīng)確認(rèn)工產(chǎn)權(quán)糾紛未予協(xié)調(diào)以及她項(xiàng)權(quán)利不明房地產(chǎn)；⑤產(chǎn)權(quán)人出賣房屋后，沒(méi)有居住去向；⑥共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其她共有人書(shū)面批準(zhǔn)⑦權(quán)屬爭(zhēng)議尚在訴訟、仲裁或行政解決中。上述房地產(chǎn)都暫時(shí)不能轉(zhuǎn)讓，經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)等合法手續(xù)辦好后，或待爭(zhēng)議、糾紛解決后再訂立代理出售手續(xù)，在沒(méi)有解決關(guān)于問(wèn)題狀況下，如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員接受此類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓委托，轉(zhuǎn)讓后是很難辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；對(duì)繼承、贈(zèng)與、分割所得房屋，必要到公證機(jī)關(guān)或人民法院法律文書(shū)，方能投放交易市場(chǎng)。（5）房地產(chǎn)權(quán)合法性：依照規(guī)定，下列房地產(chǎn)是不能出售：未具備商品房銷售條件依法收回土地使用權(quán)；依法收回房地產(chǎn)權(quán)證未依法登記獲得房地產(chǎn)權(quán)證法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓未經(jīng)關(guān)于主管部門批準(zhǔn)，擅自違章自建、擴(kuò)建未經(jīng)批準(zhǔn)征用或劃撥建設(shè)用地范疇內(nèi)房屋。上述房地產(chǎn)都不得轉(zhuǎn)讓，因而涉及此類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)不能成立，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員決不應(yīng)違法進(jìn)行操作。（6）房地產(chǎn)其她權(quán)利設(shè)定房地產(chǎn)權(quán)有無(wú)抵押，有無(wú)債務(wù)糾紛，債權(quán)人是誰(shuí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在接受委托時(shí)，應(yīng)當(dāng)理解清晰這些狀況。（7）房地產(chǎn)有效期限房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在接受委托時(shí)，必要理解該房地產(chǎn)土地有效期限及房屋歷史年期，剩余使用年限等。（8）租賃權(quán)有些房屋在出售前就已出租，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有接受委托時(shí)，應(yīng)當(dāng)理解清晰這方面狀況，并向購(gòu)買方簡(jiǎn)介狀況，特別要闡明，按照規(guī)定在同等條件下，承租方有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如果承租方放棄購(gòu)買，才干外售，出售后其租賃關(guān)系不受產(chǎn)權(quán)關(guān)系變更影響，購(gòu)買方需要承辦其租賃關(guān)系，應(yīng)提前一種告知承租方，征求其意見(jiàn)。2、現(xiàn)場(chǎng)查勘房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有接到委托后，應(yīng)到物來(lái)仔細(xì)查勘房屋狀況，核算與否與業(yè)主提供資料內(nèi)容一致，如有疑問(wèn)，應(yīng)及時(shí)向業(yè)主理解清晰，不可含糊，除核算業(yè)主提供狀況以外，經(jīng)紀(jì)人員還應(yīng)進(jìn)一步詳細(xì)理解與物業(yè)有關(guān)其他狀況，注意掌握不同類型物業(yè)特點(diǎn)，以便向客戶推介時(shí)，心中有數(shù)，利于促成交易。到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地察看需理解關(guān)于狀況如下：（1）住宅①所處地段、交通環(huán)境、市政配套、公共建設(shè)、商業(yè)分布、生活配套、樓宇周邊環(huán)境、詳細(xì)位置、形狀、朝向、公用部位狀況等。②建筑風(fēng)格、房屋成新、外形、房屋質(zhì)量，如屋頂、樓面、墻面有無(wú)滲漏水跡，有無(wú)裂逢，門窗啟動(dòng)與否靈活；上下水道及煤氣管道無(wú)滲漏。③房屋建筑構(gòu)造，確認(rèn)房屋精確面積，觀測(cè)房屋內(nèi)部構(gòu)造、戶型、平面布置管線與否合理④建筑材料、裝修狀況、配套設(shè)施⑤設(shè)備：水、電供應(yīng)容量、戶內(nèi)外電線、電話線、“三表“⑥物業(yè)管理水平，理解社區(qū)物業(yè)管理可提供服務(wù)項(xiàng)目及各項(xiàng)收費(fèi)原則⑦社區(qū)狀況，理解社區(qū)面貌、治安狀況、鄰居組合、文代氛圍、周邊居住環(huán)境等關(guān)于狀況。周邊樓盤比較，理解周邊關(guān)于樓盤狀況，以比較也該樓盤與鄰近樓盤之間區(qū)別和特點(diǎn)。（2）辦公：客梯、空調(diào)、實(shí)用率、員工餐廳、停車位（3）商業(yè)：經(jīng)營(yíng)管理、空調(diào)/電纜、市場(chǎng)推廣、停車位、貨倉(cāng)、商品銷售稅費(fèi)、運(yùn)送、商品組合/鄰居。（4）工業(yè)及貨倉(cāng)：電力配套、污水解決、工業(yè)用水、消防配套、客/貨梯、宿舍、設(shè)備/天車。上述關(guān)于狀況，經(jīng)紀(jì)人員除了親臨現(xiàn)場(chǎng)查勘以外，還應(yīng)向已入住業(yè)主及老街坊鄰居理解房屋歷史與使用狀況，總之，經(jīng)紀(jì)人員在接代理前應(yīng)多理解某些物業(yè)狀況，在接受委托和洽談協(xié)商時(shí)才干得心應(yīng)手。3、房地產(chǎn)購(gòu)買委托手續(xù)房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中,許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員沒(méi)有與購(gòu)房客戶訂立委托合同習(xí)慣,或者是等購(gòu)房客戶已經(jīng)決定要買經(jīng)紀(jì)人員推薦房地產(chǎn)后,才與其訂立委托合同,為了規(guī)范市場(chǎng)行為,在為購(gòu)房客戶進(jìn)行委托服務(wù)時(shí),可按如下流程進(jìn)行：買方向經(jīng)紀(jì)人表白購(gòu)房意向簽委托合同書(shū)（俗稱看樓紙）經(jīng)紀(jì)人帶買方看樓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在交易談判中，應(yīng)注意把握機(jī)會(huì)，充分發(fā)揮其業(yè)務(wù)技巧，推動(dòng)洽談進(jìn)程，爭(zhēng)取促成交易。二、簽約成效（一）促成交易促成交易是整個(gè)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)過(guò)程中最重要一種環(huán)節(jié)，當(dāng)房地產(chǎn)買賣雙方達(dá)到共識(shí)，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)盡快促成交易，鎖定客戶，防止“臨門一腳”失誤。由于房地產(chǎn)交易手續(xù)辦理過(guò)程較長(zhǎng)，鎖定客戶有效辦法是收取定金。買賣雙方訂立‘房屋轉(zhuǎn)讓合約“無(wú)論是哪一種經(jīng)紀(jì)行為，最后要促成交易，因而這一環(huán)節(jié)是整個(gè)流程中核心，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在這一環(huán)節(jié)中重要工作協(xié)調(diào)交易價(jià)格，在普通狀況下，交易雙方總是各自站在自己立場(chǎng)上來(lái)判斷房地產(chǎn)價(jià)格。因而經(jīng)常不能將成交價(jià)格達(dá)到一致意見(jiàn)。這就需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員以專業(yè)身份和經(jīng)驗(yàn)來(lái)協(xié)調(diào)雙方結(jié)識(shí)，普通而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)以標(biāo)物業(yè)客觀市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)協(xié)調(diào)交易雙方，必要時(shí)還可借助房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)助。交易流程簡(jiǎn)易圖賣方收取定金附注意事項(xiàng)結(jié)算傭金買方付購(gòu)房全款給經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或指定監(jiān)管機(jī)構(gòu)（按揭付款依照按揭銀行規(guī)定執(zhí)行）買賣雙方訂立“房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）”，向產(chǎn)權(quán)部門遞交過(guò)戶所需資料產(chǎn)權(quán)部門出具稅單后交納稅費(fèi)產(chǎn)權(quán)部門辦理“房地產(chǎn)證”由房款監(jiān)管部門支付房款給賣方（預(yù)留適量水電押金）買方領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行按揭，由買方取證后交經(jīng)紀(jì)方，由經(jīng)紀(jì)方給銀行辦理貸款賣方向買方提交結(jié)清該物業(yè)水電費(fèi)，電話費(fèi)等費(fèi)用證明材料抵押中房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)流程買賣雙方訂立房屋轉(zhuǎn)讓合約賣方簽收定金（交由經(jīng)紀(jì)方托管）辦理贖契需墊資贖樓賣方自行贖樓賣方訂立全權(quán)委托書(shū)（須公證）紀(jì)方辦理贖契、過(guò)戶等有關(guān)交易手續(xù)賣方向銀行提出還款申請(qǐng)銀行批復(fù)后還款，領(lǐng)回房地產(chǎn)證，注銷抵押賣方交房地產(chǎn)證交經(jīng)紀(jì)方買方付房款（墊資贖樓）至經(jīng)紀(jì)方或監(jiān)管機(jī)構(gòu)賣方簽定借款合同融資方放款至經(jīng)紀(jì)方查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)方向銀行提出提前還款，銀行批復(fù)，辦理還款賣方收取托管金注銷抵押登記，領(lǐng)回房地產(chǎn)證買方支付房款，委托監(jiān)管買賣雙方訂立《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）》申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)繳納稅費(fèi)買方領(lǐng)取房地產(chǎn)證買方辦理按揭抵押登記手續(xù)由房款監(jiān)管部門支付房款給賣方，須（扣除贖契及有關(guān)費(fèi)用預(yù)留水、電、管理費(fèi)等押金物業(yè)交接，買方收樓銀行放款經(jīng)紀(jì)人員在買賣雙方辦理手續(xù)之前，必要將交易程序、關(guān)于規(guī)定、合同條款、需要提交資料、應(yīng)納稅費(fèi)、按揭手續(xù)、房款支付手續(xù)等一系列問(wèn)題向客戶簡(jiǎn)介清晰，讓客戶心中有數(shù)，并規(guī)定客戶配合，應(yīng)當(dāng)注意問(wèn)題有如下幾種方面：1、《房地產(chǎn)買賣合同》：房地產(chǎn)交易雙方在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)之前，雙方必要訂立房地產(chǎn)買賣合同，國(guó)際上普通做法是在律師樓完畢，國(guó)內(nèi)當(dāng)前是在經(jīng)紀(jì)公司或公證處、政府設(shè)立房地產(chǎn)交易所等解決。房地產(chǎn)交易雙方按照政府提供合同文本訂立合同，如另有商定條款，可以附件形式訂立，房地產(chǎn)買賣合同分為預(yù)售和現(xiàn)售兩種（三級(jí)市場(chǎng)交易普通訂立現(xiàn)售）（1）當(dāng)事人名稱或者姓名；（2）商品房基本狀況；（3）商品房銷售；（4）商品房?jī)r(jià)款擬定方式及部?jī)r(jià)款，付款方式，付款時(shí)間；（5）交付使用條件及日期；（6）裝飾、設(shè)備原