財(cái)產(chǎn)所有權(quán)制度講義

《民法學(xué)》第五講

財(cái)產(chǎn)所有權(quán)制度

中央黨校政法教研部教授

李雅云

（一）財(cái)產(chǎn)所有權(quán)概念是所有權(quán)人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。一、財(cái)產(chǎn)所有權(quán)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)

意味著人對(duì)物最充分、最完全的支配，是最完整的物權(quán)形式。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)制度構(gòu)成了民事法律制度的基石。（二）財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得1.原始取得生產(chǎn)、先占、添附、部分善意取得、發(fā)現(xiàn)埋藏物和隱藏物、拾得遺失物、國(guó)有化和沒(méi)收

2.所有權(quán)繼受取得——因買賣、贈(zèng)與、互易等法律行為而取得所有權(quán)；——因法律行為以外的事實(shí)而取得所有權(quán)，如繼承、遺贈(zèng)等。——因其他合法原因取得所有權(quán)。

（三）財(cái)產(chǎn)的共有共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民或法人對(duì)同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

共有的形式包括兩類：

共同共有和按份共有。1.共同共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的民事主體基于某種共同關(guān)系而對(duì)某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。夫妻財(cái)產(chǎn)共有、家庭財(cái)產(chǎn)共有共同共有人的權(quán)利義務(wù)1.共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有平等的占有、使用權(quán)、共享收益。共有財(cái)產(chǎn)的處分必須征得全體共有人的同意。2.共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的行為，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償該取得財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。2.按份共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人按照各自的份額分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。按份共有人的權(quán)利義務(wù)1.按份共有人按照約定的份額分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分權(quán)；2.任何共有人未經(jīng)其他共有人同意，不得擅自占有和使用共有財(cái)產(chǎn)；3.共有人有權(quán)要求將自己的份額轉(zhuǎn)讓。其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。二、國(guó)家財(cái)產(chǎn)的歸屬和利用

國(guó)家財(cái)產(chǎn)分為：經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)

非經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)

物權(quán)法主要規(guī)定非經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)的歸屬與利用，對(duì)經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)作原則性規(guī)定：

第55條國(guó)家出資的企業(yè)，由國(guó)務(wù)院、地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國(guó)家履行出資人職責(zé)，享有出資人權(quán)益。

第56條國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。

第57條履行國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理、監(jiān)督職責(zé)的機(jī)構(gòu)及其工作人員，應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)的管理、監(jiān)督，促進(jìn)國(guó)有財(cái)產(chǎn)保值增值，防止國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失；濫用職權(quán)，玩忽職守，造成國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。

違反國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過(guò)程中，低價(jià)轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)保或者以其他方式造成國(guó)有財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。

國(guó)有非經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)：

1、國(guó)家所有，國(guó)家使用的財(cái)產(chǎn)（行政性財(cái)產(chǎn)）

包括國(guó)家機(jī)關(guān)辦公設(shè)施（如人民大會(huì)堂）；軍事設(shè)施、武器、裝備等；

2、國(guó)家所有，公眾使用的財(cái)產(chǎn)（公益性財(cái)產(chǎn)）

包括道路、機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、公立公園、公立博物館、圖書(shū)館、公立學(xué)校、公立醫(yī)院等。

3、自然資源（資源型財(cái)產(chǎn)）

礦藏、土地、山脈、水流、海域等。

1。關(guān)于國(guó)家財(cái)產(chǎn)的歸屬

第45條法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)，屬于國(guó)家所有即全民所有。

國(guó)有財(cái)產(chǎn)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

也可以是地方政府

物權(quán)法第46-52條：礦藏、水流、海域、城市的土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源

法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的野生動(dòng)植物資源

無(wú)線電頻譜資源、文物、國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。

但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。

鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國(guó)家所有的，屬于國(guó)家所有。2。關(guān)于國(guó)家財(cái)產(chǎn)的利用

主要體現(xiàn)在國(guó)家設(shè)立用益物權(quán)，如，土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、捕撈權(quán)等自然資源的利用權(quán)。這些權(quán)利是通過(guò)政府行使行政許可、審批、規(guī)劃等權(quán)力獲得的，學(xué)說(shuō)上稱之為“準(zhǔn)物權(quán)”或者“特許物權(quán)”。

與行政法、特別法交叉

政府在“審批”資源利用權(quán)時(shí)，不能夠僅僅作為行政許可權(quán)看待，而應(yīng)當(dāng)尊重其用益物權(quán)的屬性。用益物權(quán)的屬性：排他性、對(duì)世性和優(yōu)先于所有權(quán)的屬性，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)比被行政許可而得來(lái)的權(quán)利更牢固。第119條國(guó)家實(shí)行自然資源有償使用制度，但法律另有規(guī)定的除外。

第120條：用益物權(quán)人行使權(quán)利，應(yīng)當(dāng)遵守法律有關(guān)保護(hù)和合理開(kāi)發(fā)利用資源的規(guī)定。所有權(quán)人不得干涉用益物權(quán)人行使權(quán)利。

第121條：因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

第163條：土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

——所有權(quán)受限制，用益物權(quán)更大

第116條：天然孳息，由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。

法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。

用益物權(quán)的擴(kuò)張：

用益物權(quán)大于所有權(quán)

物權(quán)的類型越多，標(biāo)志著對(duì)物的利用和流轉(zhuǎn)越充分，物的價(jià)值越最大化。

越需要政府公信力和秩序穩(wěn)定。

一塊地，有取水權(quán)、礦權(quán)、地上地下空間權(quán)、房屋、林木等物權(quán)。

——資源利用權(quán)是用益物權(quán)

第122條：依法取得的海域使用權(quán)受法律保護(hù)。

第123條：“依法取得的探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利受法律保護(hù)?！?/p>

不僅僅是行政許可權(quán)、審批權(quán)——空間利用權(quán)

第136條：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。”

——地役權(quán)

第156條：地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。

他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。

第157條：設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立地役權(quán)合同。

——建設(shè)用地使用權(quán)

——土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

——宅基地使用權(quán)

三、相鄰關(guān)系（相鄰權(quán)）

第84條不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

第85條法律、法規(guī)對(duì)處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。

物權(quán)法第71、72條相鄰關(guān)系——業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益（所有權(quán)、相鄰權(quán)等物權(quán)。）如商住兩用房商住兩用房：第77條相鄰關(guān)系

業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。（不告不理，不舉不究）

北京市順義區(qū)枯柳樹(shù)、回民營(yíng)、崗山3個(gè)村莊位于首都機(jī)場(chǎng)飛機(jī)起飛區(qū)內(nèi)，多年來(lái)，3村村民飽受飛機(jī)起飛引擎轟鳴的噪音污染。

“最高峰的時(shí)候，平均1分鐘就來(lái)一架飛機(jī)。”

首都機(jī)場(chǎng)西跑道1978年開(kāi)始啟用。西跑道與枯柳樹(shù)、回民營(yíng)村相鄰，東跑道則緊靠崗山村。

首都機(jī)場(chǎng)每周有5000多個(gè)定期航班起飛。2004年10月，單日起降飛機(jī)首次突破千架次，達(dá)到1017架次。

——首都機(jī)場(chǎng)網(wǎng)站的資料

2004年12月9日，記者看見(jiàn)，10分鐘內(nèi)村子上空有5架飛機(jī)飛過(guò)，記者與村民的談話中斷了5次。村民馬女士說(shuō)，“今天從村頭降落的飛機(jī)還算少的，如果是南風(fēng)，飛機(jī)都在這邊排著隊(duì)呢（飛機(jī)要逆風(fēng)起落）”。

許多村民家的房屋或者窗戶，已出現(xiàn)了裂縫。

村民說(shuō)，最近幾年，患心臟病的人增多。年年都有人做心臟搭橋手術(shù)。

村里的年輕人都不敢在家懷孕。年輕人懷孕時(shí)就都出村了。

村里曾出現(xiàn)流產(chǎn)、畸形胎兒現(xiàn)象，村民懷疑與噪音有關(guān)

為躲噪音小學(xué)多次搬遷

飛機(jī)一飛過(guò)，孩子們上課就聽(tīng)不到了，通常一堂課要被打斷好幾回。為此學(xué)校多次搬遷。

枯柳樹(shù)村村民佟淑明在1997年養(yǎng)了500只雞，可是到了第二年，就全部賤價(jià)處理了，“沒(méi)辦法養(yǎng)，掙不著錢”，佟淑明說(shuō)，每當(dāng)飛機(jī)過(guò)去的時(shí)候，雞就沖到角落里扎堆，“轟轟的聲音雞害怕啊”，每次扎堆，都會(huì)死傷幾只雞。

1995年起，村民開(kāi)始通過(guò)各種途徑向有關(guān)部門反映噪音問(wèn)題，要求搬遷。

2000年起，國(guó)家有關(guān)部門正式發(fā)文，由國(guó)家出資對(duì)受機(jī)場(chǎng)噪聲污染的三個(gè)村進(jìn)行搬遷改造。

2000年國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)發(fā)布《國(guó)家計(jì)委關(guān)于處理首都機(jī)場(chǎng)擾民問(wèn)題的通知》，確定首都機(jī)場(chǎng)噪聲擾民處置工程總投資為4.97億元，其中國(guó)家補(bǔ)貼2億元，其余部分由北京市政府和民航總局各承擔(dān)50%即1.485億元。該文件同時(shí)要求北京市“盡快開(kāi)展噪聲區(qū)居民的拆遷安置工作，爭(zhēng)取2001年內(nèi)全部完成”。

2001年11月，北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)向順義區(qū)計(jì)委下發(fā)《關(guān)于首都機(jī)場(chǎng)噪聲擾民拆遷安置工程項(xiàng)目建議書(shū)（帶可行性研究報(bào)告）的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱“北京計(jì)委批復(fù)”），同意順義區(qū)實(shí)施首都機(jī)場(chǎng)擾民拆遷安置工程，三村的搬遷工作開(kāi)始啟動(dòng)。

順義區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)網(wǎng)站在2002年3月15日發(fā)布的信息稱，首都機(jī)場(chǎng)噪聲擾民搬遷安置資金全部落實(shí)。當(dāng)年3月14日，國(guó)家計(jì)委下達(dá)了4.97億元的全部投資計(jì)劃，其中，中央專項(xiàng)2億元、民航總局1.485億元、全民自籌1.485億元。上述資金近期內(nèi)將逐步撥款到位。

三村的搬遷改造工程，連續(xù)列入了順義區(qū)政府2002年和2003年“直接關(guān)心群眾生活方面擬辦的重要實(shí)事”中。

但時(shí)至2007年底，村民才搬遷。

2001年，村民提出了噪音賠償?shù)囊蟆Ｃ窈娇偩钟嘘P(guān)人士稱，航空器造成的噪音賠償尚無(wú)標(biāo)準(zhǔn)和法律依據(jù)。但民航總局目前正在積極探討相關(guān)課題。

——2004-12-29新京報(bào)報(bào)道

2007年12月后沙峪鎮(zhèn)的枯柳樹(shù)村、回民營(yíng)村這兩個(gè)“噪音村”的搬遷工作已整體結(jié)束，兩村每口人的補(bǔ)償金都不低于10萬(wàn)元。村民們已經(jīng)搬遷到位于枯柳樹(shù)環(huán)島西1公里外的新社區(qū)———清嵐小鎮(zhèn)。根據(jù)協(xié)議，兩村的居民，每口人可用2100元的平價(jià)購(gòu)買45平方米的回遷房。同屬3個(gè)“噪音村”之一的天竺鎮(zhèn)崗山村的村民搬遷到了新居“三山新新家園”根據(jù)市、區(qū)兩級(jí)的規(guī)劃，“噪音村”將成為空港物流區(qū)。

飛機(jī)起飛的垂直下方被劃為航空走廊，這一區(qū)域?qū)⑦M(jìn)行綠化。

村民維權(quán)經(jīng)歷了12年。

第九十二條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

第89條建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

第90條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。

第91條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。

第92條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

四、建筑物區(qū)分所有權(quán)——專有權(quán)、共有權(quán)與成員權(quán)（管理權(quán)）的結(jié)合，是復(fù)合權(quán)。

1。專有權(quán)：占有、使用、收益，但處分權(quán)受到限制。77

2。共有權(quán)：維護(hù)現(xiàn)狀不得占用，公共使用，收益和費(fèi)用按照面積分?jǐn)偂?0

3。成員權(quán)：不能夠個(gè)體行使，必須依附于一個(gè)團(tuán)體上。業(yè)主大會(huì)具有團(tuán)體性。表決權(quán)、選舉權(quán)、監(jiān)督權(quán)、遵守決議的義務(wù)。78、81、82、83物權(quán)法第70條：

業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)（專有權(quán)）對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。（共有權(quán)和成員權(quán)）

專有權(quán)及其限制（義務(wù)）：

第71條業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第77條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。共有權(quán)（也是共有義務(wù)）：

第八十條建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

成員權(quán)（表決權(quán)、選舉權(quán)、監(jiān)督權(quán)、遵守決議的義務(wù)）

第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

第82條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。案例：

業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)和專項(xiàng)維修資金，小區(qū)業(yè)委會(huì)可通知房管局禁止其賣出房屋———這是某市國(guó)土房管局正在公開(kāi)征求意見(jiàn)的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本（草案）》中的最新規(guī)定。（2007年9月7日《新快報(bào)》）

不交物業(yè)管理費(fèi)以及專項(xiàng)維修資金，業(yè)主將房產(chǎn)出售，會(huì)損害其他按時(shí)交納物管費(fèi)和專項(xiàng)維修資金業(yè)主的利益。但是以業(yè)主委員會(huì)的名義，禁止賣房，是一種多數(shù)人暴力———多數(shù)人以強(qiáng)制的方式要求少數(shù)人無(wú)條件做出符合多數(shù)人利益的讓步。

賣房是業(yè)主正當(dāng)行使對(duì)房產(chǎn)的處分權(quán)，這種權(quán)利不受包括業(yè)主委員會(huì)在內(nèi)的任何人的粗暴干涉。當(dāng)然，出于管理和服務(wù)的需要，要求業(yè)主在賣房和出租房屋后，將賣房或出租房屋的情況告知業(yè)委會(huì)和物管公司，是比較合理的。不能將“事后告知”義務(wù)，上升為一種“事前許可”特權(quán)。無(wú)論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是業(yè)主委員會(huì)，都沒(méi)有這種“許可權(quán)”。因?yàn)橹灰姓J(rèn)不交物業(yè)費(fèi)在某些情況下可能是合理的，那么以此為由禁止業(yè)主賣房就肯定是不合理的。可事實(shí)上，不交或遲交物業(yè)費(fèi)，往往正是業(yè)主乃至業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)表達(dá)不滿和進(jìn)行抗?fàn)幍闹饕S權(quán)方式，業(yè)主委員會(huì)理當(dāng)代表業(yè)主的利益。

賣房和交費(fèi)糾紛是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，賣房行為無(wú)須任何人許可，而交費(fèi)糾紛只能通過(guò)仲裁或者法律途徑解決?！安唤晃飿I(yè)費(fèi)禁止賣房”等于是在未經(jīng)法庭審判的情況下，就私自宣判不交費(fèi)的業(yè)主“有錯(cuò)”?！安唤晃飿I(yè)費(fèi)禁止賣房”類似于法律上的“凍結(jié)財(cái)產(chǎn)”，業(yè)委會(huì)無(wú)權(quán)作出。房管局拒絕辦理房地產(chǎn)變更手續(xù)，是濫設(shè)行政許可。

第70條業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。如，不交衛(wèi)生費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、不用電梯等建筑物區(qū)分所有權(quán)的其他規(guī)定：

第七十四條

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！獦I(yè)主優(yōu)先

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！囄?、車庫(kù)從約定

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。——道路、院子歸業(yè)主

第80條建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

關(guān)于土地使用權(quán)在到期之后，地上的建筑物歸屬怎么確定

（1）區(qū)別住宅用地與建設(shè)用地區(qū)別

住宅用地自動(dòng)續(xù)期，建設(shè)用地要申請(qǐng)

（2）怎樣收土地出讓金？

（3）土地使用權(quán)在到期之后，地上的建筑物歸屬？補(bǔ)償？

是指不法占有他人動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的人，無(wú)權(quán)處分的將該財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，如果受讓人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)出于善意，則受讓人可取得該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。

五、善意取得制度

適用善意取得的條件1.出讓人無(wú)權(quán)處分該動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)；2.受讓人是有償交換、付出合理對(duì)價(jià)；3.受讓人出于善意；4.轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)是允許流通的財(cái)產(chǎn)。我國(guó)善意取得制度的特點(diǎn)：

各國(guó)一般規(guī)定，善意取得適用于動(dòng)產(chǎn)交易，不適用于不動(dòng)產(chǎn)交易。但我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，善意取得不僅適用于動(dòng)產(chǎn)，而且也適用于不動(dòng)產(chǎn)。

物權(quán)法第106條：善意取得

“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交