史上最實用科技園產業(yè)園-招商模式

史上最實用科技園產業(yè)園-招商模式第一部分項目基準分析第二部分項目發(fā)展模式第三部分項目效益評估目錄第四部分扶持政策建議第五部分投資建設企業(yè)第一部分項目基準分析1.項目概況分析2.東城概況分析3.產業(yè)政策背景4.結論1.項目概況分析項目基本信息位置位于東城長泰路與新源路交界處占地面積66793㎡建筑面積80000㎡商業(yè)面積5455㎡廠房面積62603㎡項目區(qū)位：項目位于東城區(qū)立新社區(qū)，臨近東莞新城——南城區(qū)，周邊聚集了以光大集團和中信地產為主旗下的景湖系列以及東泰花園在內的成熟住宅區(qū)，常住人口量巨大；項目交通：面向東莞主干道——長泰路，駁接東莞大道、鴻福路、莞長路等東莞主干道；項目現狀：項目目前主要是有一定年限的舊廠房，裝修與改造工程巨大。鴻福東路長泰路新源路東莞大道莞長路2.東城概況分析結論：東城概況東城是東莞市主城區(qū)四個區(qū)之一，位于廣深黃金投資走廊中部，北依廣州，南望深圳，地理位置優(yōu)越，可以最快承接廣深港澳產業(yè)轉移，提升經濟實力。

近年來，東城積極推動城市轉型升級，努力建設新型工業(yè)示范區(qū)、商貿服務中心區(qū)、生態(tài)人居休閑區(qū)、現代文明樣板區(qū)、和諧富裕先導區(qū)，成為東莞城鎮(zhèn)圈中最具實力和活力的聚富寶地、創(chuàng)業(yè)熱土、宜居城市之一。東城產業(yè)現狀東城區(qū)爭取按照“高新技術產業(yè)化，傳統(tǒng)產業(yè)高新化”的工作思路，把利用高新技術和先進適用技術對傳統(tǒng)產業(yè)進行改造作為科技工作的重點，積極引導企業(yè)加大對產品研發(fā)的投入，鼓勵企業(yè)開展自主創(chuàng)新，鼓勵企業(yè)與高校、科研院所建立了科技合作關系，搞好新產品開發(fā)和科技成果轉化，有效提高了企業(yè)的自主創(chuàng)新能力和市場競爭實力。目前，東城區(qū)擁有授權專利8400件，其中，發(fā)明專利82件、實用新型專利1734件、外觀專利6584件，專利授權量位居全市第一。3.產業(yè)政策背景國家政策：國家“十二五”規(guī)劃中明確提到，堅持把科技進步和創(chuàng)新作為加快轉變經濟發(fā)展方式的重要支撐。深入實施科教興國戰(zhàn)略和人才強國戰(zhàn)略，充分發(fā)揮科技第一生產力和人才第一資源作用，依靠科技進步、勞動者素質提高、管理創(chuàng)新轉變，加快建設創(chuàng)新型國家。東莞市東城區(qū)政策：實施“科技東城”戰(zhàn)后，出臺《關于實施科技東城工程建設創(chuàng)新型城區(qū)的意見》，將科技東城工程作為加快產業(yè)結構調整、促進經濟社會轉型的重要舉措，營造了一個科教興區(qū)的濃厚社會氛圍，有力推動了產業(yè)升級和城市升級。產業(yè)關聯(lián)：建設以新一代信息技術為平臺的智慧科技產業(yè)園區(qū)，重點發(fā)展微電子與電子信息技術、光電子與光電一體化技術、材料科學與新材料技術等高新科技產業(yè)為主的各類現代高新技術產業(yè)以及配套的現代物流、現代金融、商務等服務以及物聯(lián)網等產業(yè)共同發(fā)展，致力于打造成集研發(fā)、孵化、加速于一體的優(yōu)秀現代創(chuàng)新科技產業(yè)鏈園區(qū)，對推動東城區(qū)科技產業(yè)發(fā)展發(fā)揮重要意義。產業(yè)聚集效應：打造創(chuàng)新的、智慧的現代科技產業(yè)對傳統(tǒng)產業(yè)升級具有巨大的推動作用，同時園區(qū)發(fā)展將帶來不可估量的產業(yè)聚集、GDP聚集、稅收聚集效應。地方就業(yè)前景：交易平臺的技術開發(fā)、客戶服務、倉儲物流等核心職能會大大帶動地方就業(yè)，其不同于傳統(tǒng)制造業(yè)的職能屬性，亦可提升就業(yè)人口的整體水平，加速地方產業(yè)升級。4、結論政策支持

東城區(qū)政府按照“高新技術產業(yè)化，傳統(tǒng)產業(yè)高新化”的工作思路，把利用高新技術和先進適用技術對傳統(tǒng)產業(yè)進行改造作為科技工作的重點，項目的目標是打造東城的創(chuàng)新科技園，符合東城政府對創(chuàng)新科技企業(yè)的需求，為東城發(fā)展“科技東城”提供了有力的支持。自身優(yōu)勢

項目位于東城的城區(qū)，項目附近主要規(guī)劃為高端的住宅項目，環(huán)境優(yōu)美，項目本身的位置優(yōu)越交通便利，并且項目的租金低，更適合于對地理位置要求不高，租金承受力低的創(chuàng)新科技企業(yè)。區(qū)位優(yōu)勢

項目距離東莞的新興CBD“第一國際”2公里距離，面對周邊龐大的常住人口的巨大需求，入駐企業(yè)能夠通過便利的交通和周邊巨大的市場需求形成區(qū)域影響力，有利于發(fā)展配套成熟的綜合園區(qū)。第二部分項目發(fā)展模式1.項目定位2.功能規(guī)劃3.合作模式4.招商模式5.運營管理1.項目定位定位依據：一個好的系統(tǒng)性定位，應能滿足政策、產業(yè)等各要素的要求項目定位政策層面：從東莞市政府到東城區(qū)政府，促進產業(yè)轉型升級、發(fā)展產業(yè)聚集平臺、培育戰(zhàn)略新興產業(yè)，均是政策的重中之重，并出臺了大量的優(yōu)惠扶持政策。如本項目定位能得到政府認同，無論是項目本身還是進駐商戶將有機會得到政府的政策扶持，提升項目競爭力；產業(yè)層面：東城區(qū)一直以來都非常重視科技發(fā)展工作，實施“科技東城”戰(zhàn)略，將科技東城工程作為加快產業(yè)結構調整、促進經濟社會轉型的重要舉措，推動產業(yè)升級和城市升級。本項目作為企業(yè)聚集發(fā)展發(fā)展的一種載體，應考慮符合城市的產業(yè)發(fā)展需求，從考慮促進產業(yè)升級發(fā)展的升級的角度來制訂項目定位；區(qū)位層面：項目扼守東莞主干道新源路，駁接鴻福路，東莞大道等東莞城市主干道，交通便利，優(yōu)勢明顯，西平片區(qū)作為近年新興的成熟商住片區(qū)，周邊人流量以及龐大常住人口數量也是本案的一個機會，如何利用這一優(yōu)勢也是項目定位需要考慮的要素之一。項目層面：項目本身檔次偏低，又是三舊改造，很難在硬件配置水平上達到很高水平，一方面投資較大，另一方面也很難實現持續(xù)領先，因此，本項目的核心競爭力需要從軟實力的層面來進行考慮和塑造；而所謂的軟實力，即項目的前期定位和后期運營；定位關鍵詞：通過前篇的描述，我們明確了本項目定位需要考慮的要素：以符合東城區(qū)“科技東城”發(fā)展戰(zhàn)略為目標；以本項目物業(yè)為載體；發(fā)揮項目周邊的交通物流和常住人口巨大基礎優(yōu)勢；建設產業(yè)聚集平臺；打造東城的創(chuàng)新科技產業(yè)園標桿；構筑項目的軟實力和核心競爭力；保障項目的可持續(xù)領先優(yōu)勢；1.項目定位項目總體概念定位>>東城區(qū)創(chuàng)新科技企業(yè)孵化器東城創(chuàng)新科技園結合東城區(qū)的“科技東城”發(fā)展戰(zhàn)略，結合東城的科技產業(yè)發(fā)展政策，為科技企業(yè)提供發(fā)展平臺，打造創(chuàng)新型科技企業(yè)孵化器，將“產學研”相結合，將最新研發(fā)的科技理論產業(yè)化，孵化出一大批創(chuàng)新型科技企業(yè)，為東城區(qū)的的產業(yè)升級與城市發(fā)展助力。1.項目定位附加價值高替代性低先進制造技術制造裝配物流營銷品牌創(chuàng)新設計研發(fā)創(chuàng)新研發(fā)技術電子商務技術提高產品附加價值市調創(chuàng)新研發(fā)設計附加價值制造裝配物流

營銷品牌市調產業(yè)價值鏈“創(chuàng)新研發(fā)+智慧科技”帶來產業(yè)升級1.項目定位定位于創(chuàng)新科技園的產業(yè)鏈詮釋：11.項目定位定位于創(chuàng)新科技園的產業(yè)鏈詮釋：創(chuàng)新科技產業(yè)上下游產業(yè)鏈十分豐富：覆蓋現代制造業(yè)、現代信息業(yè)、現代物流業(yè)、倉儲業(yè)、現代服務業(yè)（運營及呼叫中心外包）、IT業(yè)、微電子業(yè)等等多個門類，而這些行業(yè)和傳統(tǒng)行業(yè)聯(lián)系非常緊密，并形成相互依賴的格局，為產業(yè)升級與技術改造的“微創(chuàng)新”體系構建，提供了良好的基礎，也為配套產業(yè)企業(yè)的招商帶來便利。產業(yè)鏈上的關鍵特色支撐性企業(yè)的入駐成為“創(chuàng)新科技園”的最大特色，他們將為科技型企業(yè)解決最需要解決的關鍵技術、資金、管理和治理、盈利模式、轉型升級、現代營銷和物流等一系列問題，如：1、技術源——中科院自動化所（中科院國家技術轉移中心）、百分百科技有限公司；2、風險投資及資本運作——綠野資本（從天使俱樂部、VC、PE到IPO、并購）；3、科技貸款——創(chuàng)新科技園科技貸款專項基金（園區(qū)專設金融信貸機構）；4、云計算及智慧城市平臺——IBM、中智科技（國內最先進的智慧城市服務商）；上下游產業(yè)鏈的覆蓋—高完整性及企業(yè)穩(wěn)定性2.功能規(guī)劃以本項目的周邊區(qū)位、交通特點為基礎，依托東城的產業(yè)策略。引入科技類企業(yè)入駐辦公，并配套以必要的商務休閑、金融支持倉儲物流以及學術、技術攻關機構支持，切身考慮企業(yè)需求，完全服務于園區(qū)的科技企業(yè)，支持東城的科技產業(yè)發(fā)展。基于提出的關于項目的整體定位，對創(chuàng)新科技園的功能定位為：主功能技術研發(fā)企業(yè)辦公學術交流倉儲物流形象展示

項目主功能匯集科技產業(yè)發(fā)展鏈上游的學術、技術支持，產品研發(fā)，以及產業(yè)鏈中段的展示、銷售，以及產業(yè)鏈下游的倉儲物流配套，形成完整的產業(yè)鏈配套，為園區(qū)企業(yè)提供發(fā)展支持。主功能定位2.功能規(guī)劃主功能定位詮釋2.功能規(guī)劃可按入駐企業(yè)的主營產品類目劃分為不同的“主題功能區(qū)”，例如“智慧消防”、“智慧城市”、“智慧交通”、“創(chuàng)新科技”、“現代物流”、“3C數碼街”、“特種車輛”等主題專區(qū)，提供線上和線下的解決方案、產品、咨詢等展示、交易功能；入駐企業(yè)展示交易區(qū)、辦公區(qū)、科研服務區(qū)的適度集聚，特色行業(yè)的填補空白，細分市場龍頭企業(yè)的品牌效應，結合電子商務的線上推廣的強大擴散力，可以迅速集聚人氣，為拉動延伸項目的發(fā)展提供穩(wěn)定優(yōu)質的人流基礎；圍繞智慧科技、時尚生活、產學研不斷舉行各種主題活動、展會、論壇、節(jié)日，集聚人氣；園區(qū)內“主題功能區(qū)”的打造----展示+研發(fā)+辦公1主功能定位詮釋2.功能規(guī)劃入園的創(chuàng)新科技企業(yè)普遍具有的優(yōu)秀特質

1、企業(yè)產學研的商業(yè)模式成熟2、現金流良好，成長性好3、擁有核心技術和產品以及優(yōu)秀的成本控制能力4、盈利狀況平均情況遠高于傳統(tǒng)制造業(yè)和服務業(yè)5、屬于資本市場偏愛的對象入駐企業(yè)的高度一致帶來產業(yè)發(fā)展的高度一致性全行業(yè)產業(yè)鏈的完整性帶來上下游產業(yè)鏈整合及就業(yè)結構的高度立體化為智慧科技園區(qū)產業(yè)規(guī)劃格局打下堅實的基礎整體項目的品牌傳播成本降低，易于園區(qū)品牌建設入住園區(qū)的優(yōu)質企業(yè)高獨一性輔功能培訓娛樂餐飲營銷法律金融輔助功能定位

項目為園區(qū)企業(yè)提供金融、法律、營銷、培訓等配套支持，服務于園區(qū)企業(yè)，幫助園區(qū)內企業(yè)發(fā)展壯大，同時配套商務、休閑、餐飲、等服務性企業(yè)，為園區(qū)工作人員的日常生活、商務談判等提供全方位服務。2.功能規(guī)劃輔助功能定位的詮釋2.功能規(guī)劃按照前述的“鼠標+水泥”的格局，將不僅帶來了業(yè)態(tài)的高度差異化，同時帶來了穩(wěn)定的客流，這些客流除了采購、咨詢之外，也有休閑娛樂、餐飲等其他需求，可以逐步延伸與此相關項目的開發(fā)?？萍碱惼髽I(yè)員工大多數比較年輕，他們除了“樂業(yè)”，更需要“安居”及休閑娛樂的需求。入駐企業(yè)也會帶來大量的相關商務客流，借此契機，可以拓展酒店式公寓、普通公寓（員工宿舍）、運動健身中心、電影院、娛樂中心、特色餐飲、商場超市等項目，不讓企業(yè)家員工們在工作地和居住地來回奔波，真正讓他們“安居樂業(yè)”，打造“類硅谷模式”；逐步拓展延伸項目，從而形成規(guī)模效應，立體性、完整性俱佳的人性化科技生態(tài)社區(qū)（新城）。舉例：上海張江高科技園區(qū)經過多年發(fā)展，已經形成很大規(guī)模和很高的成就，培養(yǎng)孵化出的企業(yè)有一大批達到國內甚至國際領先水平，在研發(fā)創(chuàng)新、技術水平、產業(yè)規(guī)模、人才集聚等諸多方面創(chuàng)造了多個國家記錄；但是，與此同時，陳舊的規(guī)劃造成該園區(qū)遠離市中心，園區(qū)規(guī)模巨大，但配置不夠合理，同質化嚴重，嚴重缺乏商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療等“安居”功能配套，曾有上海著名的“張江男”現象，對于人才的經營，企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，園區(qū)的人性化發(fā)展留下很大隱患?！邦惞韫饶Ｊ健比a業(yè)生態(tài)圈—打造人性化科技生態(tài)新城倉儲以及停車位配套企業(yè)總部基地主功能區(qū)（科技企業(yè)辦公，學術交流，技術研發(fā)等）輔助功能區(qū)（娛樂、餐飲、住宿等配套）項目展示區(qū)主入口園區(qū)功能分區(qū)初步規(guī)劃2.功能規(guī)劃其他規(guī)劃——產業(yè)延伸規(guī)劃2.功能規(guī)劃集中式員工宿舍、自建大型倉庫酒店式公寓、經濟型酒店餐飲及娛樂主題街商業(yè)綜合體（二期）業(yè)主方投資建設方提供物業(yè)改造建設運營方（創(chuàng)新科技園管理有限公司）創(chuàng)新科技園招商管理指導3.合作模式投資建設方百分百實業(yè)集團項目投資建設方廣東贏城投資管理有限公司創(chuàng)新科技園投資管理有限公司3.合作模式合作關系東城創(chuàng)新科技園甲方：業(yè)主方乙方：建設運營方（創(chuàng)新科技園）丙方:租賃方甲方提供物業(yè)，乙方向甲方定期繳納物業(yè)租金。丙方向乙方繳納租金、管理費等；乙方向丙方提供物業(yè)管理服務及辦公場地。負責向乙方和丙方提供物業(yè)。負責對物業(yè)提供改造、運營、管理服務，保證園區(qū)的正常使用與運行。負責企業(yè)的經營管理，及時繳納相關稅費、物業(yè)租金、管理費等費用，同時可想運營方申請企業(yè)經營中需求的針對性服務。4.招商模式核心型企業(yè)龍頭企業(yè)的全國或區(qū)域總部金融及類金融機構產業(yè)轉型中心行業(yè)標準制定者知識提供者-科研院所及專業(yè)培訓機構招商目標——六類目標企業(yè)4.招商模式招商目標——主營企業(yè)配比規(guī)劃主營產品類目規(guī)劃1、覆蓋生物醫(yī)藥與新材料、現代電子信息、微電子業(yè)與物流配送等企業(yè)，以提升企業(yè)運行效率、改善管理精細程度為目的，重點在工業(yè)生產流程監(jiān)測與精細化管理、倉儲物流管理領域引入行業(yè)內的領先企業(yè)，并逐步向采購、生產、管理、倉儲、物流和銷售等環(huán)節(jié)的企業(yè)擴展。2、覆蓋電力、交通、環(huán)保、水利、海事等垂直領域的企業(yè)，以提升經濟社會建設保障能力、資源利用效率和環(huán)境保護水平為目的，重點圍繞電力電網智能管理、交通運輸管理、環(huán)境監(jiān)測保護、水情水文水質監(jiān)測、航海保障等方面的領先企業(yè)。3、覆蓋醫(yī)療、安保、科技園區(qū)等領域的企業(yè)，以提升人民生活水平和建設幸福、和諧、宜居為目的，重點圍繞信息網絡建設、運營商、社會保障等方面的IT集成商和領先企業(yè)。入駐企業(yè)規(guī)模配比（以年銷售金額劃分）：1億元以上1-2家；5000萬—1億元3-5家；2000萬-5000萬占比20%；1000萬左右占比30%；500—1000萬占比30%；100萬—500萬占比15%；創(chuàng)業(yè)型企業(yè)5%；5年內打造出3家上市公司；意向企業(yè)舉例生物醫(yī)藥、新材料企業(yè)：同盛醫(yī)藥(廣州）、龍京醫(yī)藥（中山）、星湖新材料（肇慶）

現代電子信息企業(yè)：廣州佳都集團、深圳市現普科技、廣州毅昌科技司

微電子企業(yè)：深圳市華陽微電子、廣東順達微電子（廣州）、潮州市創(chuàng)佳微電子

IT企業(yè)：廣州賽沃信息科技、

廣州市揚程電子、深圳宏星月科技

電子商務企業(yè)：廣州虹天電子商務、廣州宏達電子商務、億臨電子商務（廣州）

4.招商模式招商目標——產業(yè)鏈配套行業(yè)配比規(guī)劃總體規(guī)劃1、建設智慧科技研發(fā)和產業(yè)化平臺。依托贏城科創(chuàng)的合作伙伴如中科院等研發(fā)機構和企業(yè)，研制配套成熟的新技術、新工藝、新裝備和新產品，推進重大科技成果的工程化。形成以市場為導向、以企業(yè)為主體的產業(yè)研發(fā)體系。建立完善的“微創(chuàng)新”體系，為傳統(tǒng)制造業(yè)、服務業(yè)的產業(yè)與科技提升，提供有力保障。2、建設公共技術服務和中介服務平臺。圍繞企業(yè)技術創(chuàng)新共性需求，建設集研發(fā)、中試、小批量生產和測試于一體，國內領先、國際先進的物聯(lián)網公共技術服務平臺、公共測試服務平臺、綜合信息咨詢服務平臺。建設完善科技投融資、產學研合作、成果轉化、信息共享、政策咨詢、市場推介、知識產權、人才培訓、綜合配套等功能齊全的公共服務平臺。3、建設創(chuàng)新科技園的投資融資服務平臺。設立創(chuàng)新科技產業(yè)投資基金、企業(yè)發(fā)展擔保資金、投資發(fā)展風險補償基金，結合引進的投資銀行、風險投資、天使投資、科技貸款、券商、律師所、會計師所等通過專業(yè)的投融資服務，在解決企業(yè)融資問題的同時，幫助企業(yè)改進治理結構和管理水平，真正授人以漁。企業(yè)集群：1、以技術創(chuàng)新、規(guī)模擴張和并購重組等方式引進和培育具有核心創(chuàng)新能力的相關龍頭企業(yè)（5家）；2、以戰(zhàn)略重組、技術轉讓和協(xié)作配套等方式引進和培育優(yōu)勢企業(yè)（10～20家）；3、以配套人才、技術、風險資本等創(chuàng)新要素的方式，引進與打造創(chuàng)新能力持續(xù)、發(fā)展動力強勁的科技型中小企業(yè)（25-35家）。4.招商模式長期總體招商目標1，大型創(chuàng)新科技企業(yè)（2-5家）整層辦公樓或獨棟辦公樓；員工200人左右年銷售額超過1億元，年稅收超過500萬元2，中型創(chuàng)新科技企業(yè)（10-20家）大型辦公室；員工50人左右年銷售額超過4000萬元，年稅收超過150萬元3，小型創(chuàng)新科技企業(yè)（30-40家）小型辦公室；員工20人左右年銷售額超過800萬元，年稅收超過30萬元4，配套創(chuàng)新科技企業(yè)（20-30家）小型辦公室；員工20人左右年銷售額超過500萬元，年稅收超過20萬元5，配套商業(yè)企業(yè)（30-50家）商業(yè)街鋪；員工10人左右年銷售額超過100萬元，年稅收超過2萬元招商目標-7個行業(yè)的核心目標企業(yè)1，新材料類典型代表：凱實科技、三環(huán)2，軟件類典型代表：文思、東方永德3，IT類典型代表：聯(lián)想、漢王4，智能電網類典型代表：科銳、四方5，教育類典型代表：中慶現代、中科通6，物聯(lián)網類典型代表：網宿科技、新大陸7，系統(tǒng)集成類典型代表：華青融天、物聯(lián)天下招商目標—配套產業(yè)目標企業(yè)1，物流商：圓通、順豐2，廣告營銷推廣：Linkteck、Adway3，云計算現代物流中心：亞馬遜4，集中式呼叫中心：Avarto5，電信增值業(yè)務：移數通5.園區(qū)運營管理運營平臺構想在東城創(chuàng)新科技園正式進入運營階段后，項目根據實際需要，將以自建或合作建設的模式，分階段創(chuàng)建以下8大運營服務平臺，為園區(qū)企業(yè)的發(fā)展助力。人力資源平臺東城創(chuàng)新科技園投資基金平臺科技支持平臺商務服務平臺營銷支持平臺中央信息平臺交流合作平臺園區(qū)展示平臺運營服務平臺——園區(qū)展示平臺在東城創(chuàng)新科技園合適位置建設園區(qū)展示廳，對項目亮點及運營模式進行介紹，對進駐企業(yè)的風采及進駐企業(yè)的研究成果進行展示；有效促進潛在客戶對園區(qū)的了解和認同。5.園區(qū)運營管理運營服務平臺——技術支持平臺在創(chuàng)新科技園內成立科技支持中心；與清華大學、中山大學、華中科技大學、廣東醫(yī)學院、東莞理工學院、東莞質檢等高校及其它機構合作，成立以教授學者為主的專家委員會，為企業(yè)在科研項目的攻關、研究成果的評審、技術人才培訓等方面提供服務。5.園區(qū)運營管理運營服務平臺——中央信息平臺在創(chuàng)新科技園建設中央信息中心；為進駐企業(yè)提供硬件采購、網絡布線、企業(yè)建站、軟件上線、電子商務、云平臺等全面信息解決方案；同時，對整個園區(qū)提供全面的信息化、智能化的智慧園區(qū)解決方案。5.園區(qū)運營管理運營服務平臺——交流合作平臺在園區(qū)內，由運營管理方組織，以進駐企業(yè)為基礎，聯(lián)合關聯(lián)政府、協(xié)會及企業(yè)，定期舉辦商務交流、技術研討類的會議/論壇等，逐步形成一個機制性的交流合作平臺，促進企業(yè)間的相互提升和合作。5.園區(qū)運營管理運營服務平臺——孵化基金平臺針對創(chuàng)新科技園，由運營管理方聯(lián)合投資方、綠野資本等成立創(chuàng)新科技園孵化基金”，針對項目內企業(yè)進行投資；同時也為企業(yè)提供融資輔導、股權交易等綜合性投資服務。5.園區(qū)運營管理運營服務平臺——人力資源平臺針對創(chuàng)新科技園內企業(yè)的高層次人才需求及對人才持續(xù)培訓的需求，運營管理將成立專門的人力資源服務中心，與高校就業(yè)辦、人才中心等單位合作，為企業(yè)提供人員招聘、勞務派遣、職業(yè)培訓、定向委培、檔案寄存等全方位的人力資源服務。5.園區(qū)運營管理運營服務平臺——營銷支持平臺針對創(chuàng)新科技園內企業(yè)營銷方面的需求，組織專業(yè)品牌、策劃、銷售等方面人才，成立高規(guī)格的營銷支持中心，為項目內企業(yè)提供品牌規(guī)劃、營銷策劃、業(yè)務/銷售、會展會務、國際拓展等方面的專業(yè)服務。5.園區(qū)運營管理第三部分項目效益評估1.項目盈利模式3.項目社會效益2.項目經濟效益項目盈利模式辦公、商鋪、倉儲的租金收入或銷售收入稅收分成：大多數優(yōu)質的入駐企業(yè)都處于盈利狀態(tài)，項目早期即可產生一定的稅收企業(yè)增值服務收入：由于本項目聚集的是一批優(yōu)質的企業(yè)，圍繞他們的一系列增值業(yè)務，如投融資服務、企業(yè)管理咨詢、培訓、法務、稅務、人力資源等服務都有挖掘的機會；延伸項目的開發(fā)收益：2.5代園區(qū)地產、商業(yè)地產、物流地產

對于很多地方政府，科技園區(qū)項目往往是現在“轉型升級”最好的招商項目題材，有機會談到較好投資條件，如：便宜的地價、稅收優(yōu)惠、基礎設施配套等等。經濟效益測算項目基礎數據規(guī)劃總用地面積(畝)100.2066,803.34㎡層數層

3-6層層建筑面積總建筑面積80,000.00㎡底商面積6,948.00㎡辦公用房面積62,604.00㎡比照周邊地區(qū)商鋪價格以及寫字樓價格，初步預計：寫字樓租金：35元/平方米/月，管理費3.5元/平方米/月寫字樓遞增率：5%商鋪租金：80元/平方米/月，管理費6元/平方米/月商鋪遞增率：8%備注：成本及收益均不考慮企業(yè)總部基地部分（該部分由百分百自購自建）。經濟效益測算項目目前產權情況項目目前總建面為80000平方米，部分物業(yè)產權在犬眠嶺村委，部分物業(yè)產權已經出售，詳細情況如下：1、62604平方米的廠房出租給相關企業(yè)，需要支付企業(yè)搬遷成本，按照目前的裝修情況，需要支付約2000萬元的搬遷費用；2、468平方米的四環(huán)路旁修車廠商鋪已出售，需要重新回購（建設項目展示面），回購成本約為12000元/平方米；3、5455平方米的商業(yè)部分需要整體返租，租賃成本為35元/平方米；4、62604平方米的廠房整體返租，租賃成本為8元/平方米。1經濟效益測算項目總投資成本匯總序號項目金額(元)單價(元/M2)比重（%）一初始投入費用

70,302,970.34

878.7919%1.1廠房租戶補償成本

20,000,000.00

250.005%1.2修車廠購買成本

5,616,000.00

70.202%1.3押金

1,280,000.00

16.000%1.4整體裝修費用

40,000,000.00

500.0011%1.5園林環(huán)境費

3,406,970.34

42.591%二后期運營費用

282,231,487.26

3,527.8975%2.1租入成本

115,122,123.27

1,439.0331%2.2管理費用

105,542,756.20

1,319.2828%2.3推廣費用

52,771,378.10

659.6414%2.4租賃費用

8,795,229.68

109.942%三稅收費用

21,393,508.80

267.426%合計

373,927,966.40

4,674.10

1經濟效益測算項目收入及利潤出租收入建設類型可租面積（米）均價（元/m2/年）總價（元）商鋪

6,948.00

1,893.61

263,136,281.76辦公用房

62,604.00

632.78

792,291,280.25合計

69,552.00

1,263.20

1,055,427,562.01政府補助收入科技園孵化器補助

3.00

8,000,000.00

24,000,000.00園區(qū)改造補助

3,000,000.00合計

27,000,000.00管理費收入商鋪

6,948.00

72.00

10,005,120.00辦公用房

62,604.00

42.00

52,587,360.00合計

62,592,480.00收入總計

1,145,020,042.01總成本

373,927,966.40利潤

771,092,075.62稅前銷售利潤率

73.06%所得稅

192,773,018.90凈利潤

578,319,056.71稅后銷售利潤率

54.79%年投資利潤率

41.13%11經濟效益測算經濟效益測算總結項目整體初始投資：7030萬元；20年平均年運營成本：2138萬元/年20年平均年收入：5197萬元/年20年的年平均投資利潤率：41.13%20年項目整體產生總利潤約為：5.78億結論：項目初始投資7030萬，20年產生的利潤5.78億，年投資回報41.13%。1社會效益預期地方就業(yè)前景預期就業(yè)格局特點1、廣泛性：產業(yè)鏈的高覆蓋性導致就業(yè)前景跨行業(yè)的特點明顯，就業(yè)廣泛；2、立體性：基于跨行業(yè)覆蓋，對人才的需求呈現立體化趨勢；3、可持續(xù)發(fā)展和升級性：技術研發(fā)、現代服務、物流配送等行業(yè)及配套產業(yè)屬于快速發(fā)展的階段，帶動就業(yè)前景需要不斷升級，具有可持續(xù)發(fā)展性；4、拉動地方培訓產業(yè)：大量的工廠、IT、客服、坐席、倉儲物流等就業(yè)崗位的大量需求和高流動性，勢必拉動相關培訓行業(yè)的大發(fā)展；社會效益預期創(chuàng)新科技園的長期展望創(chuàng)新科技園初步目標：到2016年，該園區(qū)實現產值10-15億元，稅收4000萬元以上。企業(yè)總數超過100家，新增高層次就業(yè)人口5000人。實現新增高層次高收入就業(yè)過5000人產值過億企業(yè)超3家；企業(yè)總數超100家向地方政府貢獻GDP每年超10-15億元，稅收4000萬以上吸引國內外知名科技企業(yè)和互聯(lián)網企業(yè)來設立區(qū)域總部稅收貢獻效應產業(yè)乘數效應消費帶動效應就業(yè)乘數效應社會資本效應第四部分政策建議對投資運營商的扶持政策對投資運營商的扶持政策1、參照《東城區(qū)科技園區(qū)（孵化器、加速器）建設計劃操作規(guī)程》：第9條，本項目建筑面積預計超過90000平方米，給予投資運營商三年內每年800萬元的補貼；第10條，對科技園區(qū)（孵化器、加速器）的廠房改造和建設投入產生的費用，按1：0.5的比例給予最高300萬資助；其他政策扶持參照源文件規(guī)定條款執(zhí)行。2、鑒于本項目項目需要一段時間的裝修與招商時間，鑒于項目業(yè)主給予投資建設方一年的免租期。3、協(xié)助投資方完成項目周邊商鋪以及內部廠房的補貼、返租及搬遷工作，以保證項目改造的順利進行。第五部分投資建設企業(yè)1.廣東贏城投資管理有限公司2.百分百實業(yè)集團3.項目投資建設方廣東贏城投資管理有限公司是一家以物業(yè)投資、咨詢、管理及信息化服務為主營業(yè)務的企業(yè)聯(lián)盟，旗下?lián)碛汹A城科創(chuàng)地產顧問機構、贏城商業(yè)投資管理機構及冠中信息技術有限公司、中冠數碼等多個平臺及企業(yè)實體。贏城科創(chuàng)是廣東贏城投資管理有限公司旗下專業(yè)園區(qū)運營顧問代理機構，公司專注于各類大型高新技術產業(yè)園區(qū)的研究，并提供園區(qū)規(guī)劃咨詢、產業(yè)規(guī)劃顧問、產業(yè)招商代理、策劃推廣執(zhí)行及商業(yè)運營托管等全程綜合服務，致力于成為國內最卓越的高新產業(yè)園區(qū)運營商。

贏城科創(chuàng)團隊由科技行業(yè)專家、信息技術專家及商業(yè)地產行業(yè)的規(guī)劃、策劃、招商、運營等資深從業(yè)人員共同組建而成，擁有豐富的行業(yè)經驗、廣泛的社會資源和市場的成功實踐，成功服務了國內多個大型產業(yè)園區(qū)及項目。廣東贏城投資管理有限公司百分百實業(yè)集團

廣東百分百實業(yè)集團有限公司成立于1997年，前身為中冠實業(yè)機構，是一家集家居智能照明系統(tǒng)、節(jié)能照明產品研發(fā)、生產與銷售，商業(yè)地產開發(fā)、高等教育產業(yè)投資，建設工程、品牌家電、電腦、汽車銷售等多種行業(yè)于一體的多元化實業(yè)集團。集團下屬公司：

百分百科技有限公司百分百工程建設有限公司冠中信息技術有限公司冠駿汽車銷售服務有限公司百分百實業(yè)控股（香港）有限公司歷史ⅱ岳麓版第13課交通與通訊的變化資料精品課件歡迎使用[自讀教材·填要點]一、鐵路，更多的鐵路1．地位鐵路是

建設的重點，便于國計民生，成為國民經濟發(fā)展的動脈。2．出現1881年，中國自建的第一條鐵路——唐山

至胥各莊鐵路建成通車。1888年，宮廷專用鐵路落成。交通運輸開平3．發(fā)展(1)原因：①甲午戰(zhàn)爭以后列強激烈爭奪在華鐵路的

。②修路成為中國人

的強烈愿望。(2)成果：1909年

建成通車；民國以后，各條商路修筑權收歸國有。4．制約因素政潮迭起，軍閥混戰(zhàn)，社會經濟凋敝，鐵路建設始終未入正軌。修筑權救亡圖存京張鐵路二、水運與航空1．水運(1)1872年,

正式成立，標志著中國新式航運業(yè)的誕生。(2)1900年前后，民間興辦的各種輪船航運公司近百家，幾乎都是在列強排擠中艱難求生。2．航空(1)起步：1918年，附設在福建馬尾造船廠的海軍飛機工程處開始研制

。(2)發(fā)展：1918年，北洋政府在交通部下設“

”；此后十年間，航空事業(yè)獲得較快發(fā)展。輪船招商局水上飛機籌辦航空事宜處三、從驛傳到郵政1．郵政(1)初辦郵政：1896年成立“大清郵政局”，此后又設

，郵傳正式脫離海關。(2)進一步發(fā)展：1913年，北洋政府宣布裁撤全部驛站；1920年，中國首次參加

。郵傳部萬國郵聯(lián)大會2．電訊(1)開端：1877年，福建巡撫在

架設第一條電報線，成為中國自辦電報的開端。(2)特點：進程曲折，發(fā)展緩慢，直到20世紀30年代情況才發(fā)生變化。3．交通通訊變化的影響(1)新式交通促進了經濟發(fā)展，改變了人們的通訊手段和

，

轉變了人們的思想觀念。(2)交通近代化使中國同世界的聯(lián)系大大增強，使異地傳輸更為便捷。(3)促進了中國的經濟與社會發(fā)展，也使人們的生活

。臺灣出行方式多姿多彩[合作探究·提認知]

電視劇《闖關東》講述了濟南章丘朱家峪人朱開山一家，從清末到九一八事變爆發(fā)闖關東的前塵往事。下圖是朱開山一家從山東輾轉逃亡到東北途中可能用到的四種交通工具。依據材料概括晚清中國交通方式的特點，并分析其成因。提示：特點：新舊交通工具并存(或：傳統(tǒng)的帆船、獨輪車，近代的小火輪、火車同時使用)。

原因：近代西方列強的侵略加劇了中國的貧困，阻礙社會發(fā)展；西方工業(yè)文明的沖擊與示范；中國民族工業(yè)的興起與發(fā)展；政府及各階層人士的提倡與推動。[串點成面·握全局]一、近代交通業(yè)發(fā)展的原因、特點及影響1．原因(1)先進的中國人為救國救民，積極興辦近代交通業(yè)，促進中國社會發(fā)展。(2)列強侵華的需要。為擴大在華利益，加強控制、鎮(zhèn)壓中國人民的反抗，控制和操縱中國交通建設。(3)工業(yè)革命的成果傳入中國，為近代交通業(yè)的發(fā)展提供了物質條件。2．特點(1)近代中國交通業(yè)逐漸開始近代化的進程，鐵路、水運和航空都獲得了一定程度的發(fā)展。(2)近代中國交通業(yè)受到西方列強的控制和操縱。(3)地域之間的發(fā)展不平衡。3．影響(1)積極影響：促進了經濟發(fā)展，改變了人們的出行方式，一定程度上轉變了人們的思想觀念；加強了中國與世界各地的聯(lián)系，豐富了人們的生活。(2)消極影響：有利于西方列強的政治侵略和經濟掠奪。1．李鴻章1872年在上海創(chuàng)辦輪船招商局，“前10年盈和，成為長江上重要商局，招商局和英商太古、怡和三家呈鼎立之勢”。這說明該企業(yè)的創(chuàng)辦 (

)A．打破了外商對中國航運業(yè)的壟斷B．阻止了外國對中國的經濟侵略C．標志著中國近代化的起步D．使李鴻章轉變?yōu)槊褡遒Y本家解析：李鴻章是地主階級的代表，并未轉化為民族資本家；洋務運動標志著中國近代化的開端，但不是具體以某個企業(yè)的創(chuàng)辦為標志；洋務運動中民用企業(yè)的創(chuàng)辦在一定程度上抵制了列強的經濟侵略，但是并未能阻止其侵略。故B、C、D三項表述都有錯誤。答案：A二、近代以來交通、通訊工具的進步對人們社會生活的影響(1)交通工具和交通事業(yè)的發(fā)展，不僅推動各地經濟文化交流和發(fā)展，而且也促進信息的傳播，開闊人們的視野，加快生活的節(jié)奏，對人們的社會生活產生了深刻影響。(2)通訊工具的變遷和電訊事業(yè)的發(fā)展，使信息的傳遞變得快捷簡便，深刻地改變著人們的思想觀念，影響著人們的社會生活。2．清朝黃遵憲曾作詩曰：“鐘聲一及時，頃刻不少留。雖有萬鈞柁，動如繞指柔?！边@是在描寫 (

)A．電話B．汽車C．電報 D．火車解析：從“萬鈞柁”“動如繞指柔”可推斷為火車。答案：D[典題例析][例1]上海世博會曾吸引了大批海內外人士利用各種交通工具前往參觀。然而在19世紀七十年代，江蘇沿江居民到上海，最有可能乘坐的交通工具是 (

)A．江南制造總局的汽車B．洋人發(fā)明的火車C．輪船招商局的輪船D．福州船政局的軍艦[解析]由材料信息“19世紀七十年代，由江蘇沿江居民到上?！笨膳袛嘧钣锌赡苁禽喆猩叹值妮喆?。[答案]

C[題組沖關]1．中國近代史上首次打破列強壟斷局面的交通行業(yè)是(

)A．公路運輸 B．鐵路運輸C．輪船運輸 D．航空運輸解析：根據所學1872年李