商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理方案樣本

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理方案第一篇市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理方案一、市場(chǎng)商業(yè)機(jī)會(huì)分析 1、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)和業(yè)種選取 1.1、第四代專業(yè)市場(chǎng)背景分析 1.2、Shopping-mall（購(gòu)物中心）背景分析1.3、商業(yè)街背景分析1.4、暫時(shí)性展館背景分析2、長(zhǎng)三角重要商圈商業(yè)地產(chǎn)商鋪供應(yīng)面積分析3、可比市場(chǎng)業(yè)態(tài)分析（義烏國(guó)際商貿(mào)城一期市場(chǎng)）二、本項(xiàng)目市場(chǎng)業(yè)態(tài)定位 1、項(xiàng)目選取業(yè)態(tài)原則2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)選取3、項(xiàng)目業(yè)種選取4、項(xiàng)目樓層規(guī)劃4.1、第一層業(yè)種規(guī)劃4.2、第二層業(yè)種規(guī)劃 4.3、第三層業(yè)種規(guī)劃 4.4、第四層安排4.5、第五層安排4.6、第六層安排5、市場(chǎng)業(yè)態(tài)組合原則三、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)策劃核心――市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)籌劃四、市場(chǎng)功能闡明五、經(jīng)營(yíng)方略1、項(xiàng)目鋪型構(gòu)造詳析2、獲利模式3、市場(chǎng)前期經(jīng)營(yíng)管理六、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理手冊(cè)第一章、市場(chǎng)招商細(xì)則第二章、市場(chǎng)抽簽、選取商鋪定位到戶實(shí)行辦法第三章、市場(chǎng)商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租管理規(guī)定第四章、市場(chǎng)商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租流程第五章、業(yè)主入住流程圖第六章、玩具商會(huì)章程第七章、市場(chǎng)管理公約第八章、市場(chǎng)商鋪管理辦法第九章、市場(chǎng)先行補(bǔ)償制度第二篇市場(chǎng)物業(yè)管理方案1、管理機(jī)構(gòu)設(shè)立及人員配備1．1、管理架構(gòu)1．2、人員配備1．3、崗位安排2、部門職能2．1、綜合管理部2.2、財(cái)務(wù)部2．3、市場(chǎng)物業(yè)管理部2．4、安保消防部2．5、保潔綠化部3、崗位職責(zé)3．1、總經(jīng)理崗位職責(zé)3．2、副總經(jīng)理崗位兼行政管理部經(jīng)理崗位職責(zé)3．3、綜合管理部員工崗位職責(zé)3．4、財(cái)務(wù)部員工崗位職責(zé)3．5、市場(chǎng)物業(yè)管理部員工崗位職責(zé)3．6工程部員工崗位職責(zé)3．7、安保消防部員工崗位職責(zé)3．8、保潔綠化部員工崗位職責(zé)4、各部門工作手冊(cè)4．1、安保消防部工作手冊(cè)第一章總則

第二章尋常管理制度和規(guī)定

第三章、安保人員應(yīng)具備禮儀第四章、消防管理規(guī)定第五章、市場(chǎng)防火方案

第六章、物業(yè)火警應(yīng)急解決程序第七章、安保消防部安保員培訓(xùn)第八章、安保員車輛管理服務(wù)=c4．2工程管理部工作手冊(cè) 第一章、工程管理部人員素質(zhì)第二章、設(shè)備房管理第三章、弱電管理第四章、電梯管理第五章、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理第六章、

供暖鍋爐運(yùn)營(yíng)管理第七章、倉(cāng)庫(kù)管理第八章、采購(gòu)管理第九章、工程部緊急辦法實(shí)行方案4．3、保潔綠化部工作手冊(cè)第一章、清潔服務(wù)與環(huán)境衛(wèi)生保潔工作規(guī)定第二章、地板拖掃操作原則第三章、樓道清潔操作原則第四章、玻璃門、窗、幕墻清潔操作原則第五章、公用衛(wèi)生間清潔操作原則第六章、辦公場(chǎng)合清潔操作原則第七章、市場(chǎng)外公共場(chǎng)地清潔操作原則第八章、垃圾運(yùn)送和清理第一篇市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理方案一、市場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)分析1、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)業(yè)種選取 1.1、第四代專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)背景分析從發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)批發(fā)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)看，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展具備如下某些規(guī)律：其一，其發(fā)展都經(jīng)歷了從初級(jí)到成熟、從粗放到集約、從混亂到有序過(guò)程；其二，其發(fā)展呈規(guī)?；?、集約化發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)數(shù)量減少，規(guī)模擴(kuò)大，分布集中；其三，批發(fā)市場(chǎng)普通分布在交通便捷、用地寬敞都市周邊地區(qū)，布局較均衡；其四，可以承擔(dān)起商品企劃開發(fā)和零售店增援功能，同步具備金融、集貨備貨、收集信息、商品配送等方面功能；其五，批發(fā)市場(chǎng)當(dāng)代化發(fā)展趨勢(shì)，如當(dāng)代化管理系統(tǒng)、國(guó)際國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流中心、酒店餐飲、鐵路貨場(chǎng)等都是必要；其六，逐漸形成與國(guó)際市場(chǎng)銜接當(dāng)代化市場(chǎng)交易體系和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制。義烏市場(chǎng)規(guī)劃符合批發(fā)市場(chǎng)趨勢(shì)與規(guī)律，成為最具特色第四代專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)（即：批發(fā)+樣品展示+義博會(huì)）。當(dāng)前義烏小商品城股份公司下屬篁園市場(chǎng)、賓王市場(chǎng)、國(guó)際商貿(mào)城一、二期市場(chǎng)、四星級(jí)賓館銀都賓館、三星級(jí)賓館商城賓館、梅湖會(huì)展中心以及國(guó)際商貿(mào)城國(guó)際倉(cāng)儲(chǔ)物流中心、江東國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流中心等。其中，國(guó)際商貿(mào)城一期市場(chǎng)占地400畝，建筑面積34萬(wàn)平方米，總投資7億元人民幣。該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)重要為玩具和飾品等，有9600個(gè)商鋪。國(guó)際商貿(mào)城二期市場(chǎng)主體建筑由三個(gè)市場(chǎng)交易區(qū)和6幢小高層構(gòu)成。市場(chǎng)涉及：F、G、H三個(gè)市場(chǎng)交易區(qū)、四星級(jí)賓館、高檔寫字樓等，總用地面積52．82M2（792．3畝），總建筑面積約90萬(wàn)M2，容積率1．45，綠地率25%，建筑密度38%，預(yù)算總投資約30億元。本項(xiàng)目地處上海周邊，高原則、體量大、設(shè)施先進(jìn)、功能齊全，作為讓“國(guó)內(nèi)賣家和國(guó)際買家“無(wú)縫對(duì)接”國(guó)際采購(gòu)中心，適合選取在第四代專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)業(yè)態(tài)上發(fā)展而來(lái)具備展覽展示和網(wǎng)上交易平臺(tái)第五代專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)業(yè)態(tài)1.2、Shopping-mall（購(gòu)物中心）背景分析購(gòu)物中心最早出當(dāng)前歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，約有1歷史。shopping

mall是指都市市區(qū)購(gòu)物中心。購(gòu)物中心本質(zhì)特點(diǎn)是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營(yíng)管理方式。管理者對(duì)購(gòu)物中心實(shí)行統(tǒng)一集中管理，購(gòu)物中心尋常運(yùn)營(yíng)、保安、清潔、維修進(jìn)貨和促銷活動(dòng)等都是有組織地進(jìn)行，公共空間實(shí)行統(tǒng)一管理，供所有零售商與購(gòu)物者共享。經(jīng)營(yíng)者不參加管理，定期向管理者交納管理費(fèi)用，而所有者與管理者部參加經(jīng)營(yíng)，租金收入和經(jīng)營(yíng)狀況并無(wú)直接關(guān)系。

購(gòu)物中心在發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展日趨成熟，已經(jīng)朝著生態(tài)化、娛樂(lè)個(gè)性化等方向發(fā)展。購(gòu)物中心在９０年代中期開始引入國(guó)內(nèi)。９０年代末期，深圳首家MALL購(gòu)物中心—銅羅灣百貨開業(yè)，它是運(yùn)用工業(yè)廠房改建物業(yè)；上海正大廣場(chǎng)由泰國(guó)正大集團(tuán)附屬公司上海帝泰發(fā)展有限公司投資4.5億美元興建，總建筑面積達(dá)24萬(wàn)平方米，是當(dāng)前中華人民共和國(guó)最大集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)和休閑于一體大型購(gòu)物中心，位于享有“東方曼哈頓”之稱陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心地帶，堪稱“當(dāng)代商業(yè)巨型航母”。購(gòu)物中心在國(guó)內(nèi)發(fā)展不久，但是對(duì)購(gòu)物中心精髓理解不深，投資許多購(gòu)物中心缺少精心規(guī)劃，運(yùn)作管理方式仍舊是老式百貨管理方式，許多購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)失敗。本項(xiàng)目地處“江蘇東大門，上海后花園——昆山花橋”，不在上海繁華鬧市之內(nèi)，故本項(xiàng)目不適合選取購(gòu)物中心業(yè)態(tài)。1.3、商業(yè)街背景分析從全球來(lái)看商業(yè)街發(fā)展大體分為七個(gè)階段。第一種時(shí)期就是集市貿(mào)易。第二個(gè)時(shí)期這些攤販慢慢地開始進(jìn)店，形成店鋪格局，在道路兩側(cè)形成不同數(shù)量不同規(guī)模店鋪。第三個(gè)時(shí)期，事實(shí)上隨著商業(yè)街發(fā)展，有些地方形成小商業(yè)中心。第四個(gè)時(shí)期，大型商業(yè)街浮現(xiàn)。第五個(gè)時(shí)期，是規(guī)范化商場(chǎng)和超市業(yè)態(tài)加入到流通領(lǐng)域后來(lái)，事實(shí)上就給商業(yè)街構(gòu)造增添了骨干力量。第六個(gè)時(shí)期是六十年代，商業(yè)街由于中產(chǎn)階級(jí)搬到郊區(qū)居住進(jìn)入低谷時(shí)期。第七個(gè)時(shí)期，商業(yè)步行街增長(zhǎng)shoppingmall購(gòu)物中心，浮現(xiàn)購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑、展示等趨勢(shì)，商業(yè)步行街開始在各國(guó)獲得大發(fā)展。商業(yè)步行街對(duì)都市發(fā)展影響與作用：(1)、商業(yè)步行街是都市商業(yè)文化名片，是都市繁華象征，是都市運(yùn)營(yíng)點(diǎn)睛之筆。

(2)、重振原有商業(yè)中心，帶動(dòng)都市新一輪發(fā)展

(3)、塑造新都市中心。

(4)、步行街對(duì)都市商業(yè)構(gòu)造更新，變化了單一購(gòu)物構(gòu)造，通過(guò)發(fā)展旅游文化等各種功能，提高了都市生活品質(zhì)。

(5)、強(qiáng)化都市中心價(jià)值和凝聚力，變化都市空心化格局

(6)、步行街對(duì)都市文化影響較大，它是對(duì)都市文化提高與再造。商業(yè)步行街所倡導(dǎo)不但是都市文化堆砌或變遷，它蘊(yùn)藏著文化移植、文化嫁接、文化轉(zhuǎn)換都市發(fā)展，因而步行街將商業(yè)文化提高為社會(huì)文化層次。

上海海新天地是上海具備濃厚“海派”風(fēng)格都市旅游景點(diǎn)。它前身是上海近代建筑標(biāo)志之一—上海石庫(kù)門居住區(qū)。改造之后，上海新天地被創(chuàng)新地注入了諸多潮流商業(yè)元素，變成了一種集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等功能于一身國(guó)際化休閑、文化、娛樂(lè)中心。商業(yè)街必要與房地產(chǎn)相輔相成，與周邊居住環(huán)境互相依賴、互相依托。有數(shù)據(jù)顯示，10萬(wàn)平方米Mall，周邊需要50萬(wàn)人口購(gòu)買力來(lái)支撐。本項(xiàng)目剛開始開發(fā)，周邊沒(méi)有一定規(guī)模人口購(gòu)買力來(lái)支撐，故本項(xiàng)目不適合選取商業(yè)街業(yè)態(tài)。1.4、暫時(shí)性展館背景分析隨著改革開放進(jìn)一步深化，會(huì)展業(yè)在中華人民共和國(guó)發(fā)展也越來(lái)越快。依照關(guān)于數(shù)字顯示，中華人民共和國(guó)舉辦展覽會(huì)總數(shù)超過(guò)個(gè)。重要分布在北京、上海、廣州、大連、成都、深圳等沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。據(jù)理解，改革開放以來(lái)，國(guó)內(nèi)展覽業(yè)從小到大，以年均20％速度遞增，行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益逐年攀升，場(chǎng)館建設(shè)日益完善，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)助推器和新亮點(diǎn)。會(huì)展業(yè)迅速發(fā)展取決于她區(qū)別于老式產(chǎn)業(yè)獨(dú)特魅力。一方面會(huì)展業(yè)作為新興行業(yè)自身具備可觀經(jīng)濟(jì)效益。據(jù)專業(yè)人士透露，當(dāng)前中華人民共和國(guó)會(huì)展業(yè)自身利潤(rùn)率大都在30％至50％，甚至更高。而近十年來(lái)，國(guó)內(nèi)通過(guò)展覽實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口成交額達(dá)340多億美元，內(nèi)貿(mào)交易120多億元人民幣。更為重要是，會(huì)展業(yè)具備強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)，不但能給都市帶來(lái)場(chǎng)租費(fèi)、搭建費(fèi)、廣告費(fèi)、運(yùn)送費(fèi)等直接受入，還能創(chuàng)造住宿、餐飲、通信、旅游、購(gòu)物、貿(mào)易等有關(guān)收入。據(jù)悉，這種帶動(dòng)效應(yīng)大概為1比9，即舉辦地在會(huì)展上投入1元錢，就將在該地有關(guān)產(chǎn)業(yè)中有9元實(shí)際產(chǎn)出。此外會(huì)展能匯聚巨大信息流、技術(shù)流、商品流和人才流，將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)步產(chǎn)生難以預(yù)計(jì)影響和催化作用，這些社會(huì)效益有是立竿見(jiàn)影，而更多是潛移默化、逐漸發(fā)揮作用。由此可見(jiàn)會(huì)展業(yè)是名副其實(shí)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)以北京、上海、廣州、武漢、深圳、大連、沈陽(yáng)等都市為中心全國(guó)性展覽網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。但是，咱們也應(yīng)當(dāng)看到，國(guó)內(nèi)展館建設(shè)也浮現(xiàn)過(guò)熱，在本項(xiàng)目周邊已有建好和投入使用并已形成品牌展館有：上海新國(guó)際博覽中心、蘇州國(guó)際會(huì)展中心。咱們應(yīng)走“差別化”發(fā)展之路，即：采用“虛實(shí)結(jié)合”方式，通過(guò)舉辦主題性暫時(shí)展來(lái)聚人氣，以便于后期市場(chǎng)銷售和招商工作。故本項(xiàng)目規(guī)劃中央展館（暫時(shí)性展館）一座，其她展館為常年展館，是符合業(yè)態(tài)選取規(guī)律。2、長(zhǎng)三角重要商圈商業(yè)地產(chǎn)商鋪供應(yīng)面積分析第四代市場(chǎng)類面積（平方米）市場(chǎng)面積（萬(wàn)m2）商鋪面積（每個(gè)）揚(yáng)州五亭龍玩具城18商業(yè)街：150-300市場(chǎng)：20-80五角世貿(mào)商城4815義烏國(guó)貿(mào)城一期349．5-14蘇州國(guó)際服裝城1009無(wú)錫新世界紡織城13020無(wú)錫東方輕紡城104市場(chǎng)一期1樓商鋪：48；2和3樓:96共計(jì)434—3可比市場(chǎng)業(yè)態(tài)分析（義烏國(guó)際商貿(mào)城一期市場(chǎng)）義烏國(guó)際商貿(mào)城一期市場(chǎng)占地400畝，建筑面積34萬(wàn)平方米，總投資7億元人民幣。該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)重要為玩具、飾品和工藝品，有9600個(gè)商鋪。其中：市場(chǎng)一樓經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)重要為玩具和花類，有3000個(gè)商鋪。其中：玩具類商鋪有個(gè)。它們涉及：普通玩具（有1000個(gè)商鋪）、電動(dòng)玩具（有400個(gè)商鋪）、充氣玩具（有200個(gè)商鋪）、毛絨玩具（有400個(gè)商鋪）；花類商鋪有1000個(gè)。市場(chǎng)二樓經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)重要為飾品，有3000個(gè)商鋪。其中：珠寶類商鋪有1600個(gè)；頭飾類商鋪有1400個(gè)商鋪。市場(chǎng)三樓經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)重要為工藝品，有3000個(gè)商鋪。其中：裝飾工藝品商鋪有1500個(gè)；喜慶工藝品商鋪有300個(gè)；旅游工藝品商鋪有200個(gè)；瓷器小工藝品商鋪有200個(gè)；相框類商鋪有500個(gè)；飾品配件商鋪有300個(gè)。市場(chǎng)四樓為生產(chǎn)公司直銷中心，有商鋪600個(gè)。如表一和表二所示：表一：國(guó)際商貿(mào)城一期市場(chǎng)業(yè)態(tài)狀況登記表商鋪數(shù)（個(gè)）業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)種規(guī)劃（商鋪數(shù)：個(gè)）一樓3000玩具、花類普通玩具（1000）電動(dòng)玩具（400）充氣玩具（200）毛絨玩具（400）花類（1000）二樓3000飾品珠寶（1600）頭飾（1400）三樓3000工藝品裝飾工藝品（1500）喜慶工藝品（300）旅游工藝品（200）瓷器小工藝品（200）相框（500）飾品配件（300）四樓600生產(chǎn)公司直銷中心共計(jì)9600———表二：國(guó)際商貿(mào)城一期市場(chǎng)業(yè)態(tài)分布圖1.5本項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)1、位置因素分析咱們準(zhǔn)備在江蘇省昆山市花橋鎮(zhèn)投資籌建國(guó)際展覽中心中，籌劃先期建一座玩具城堡。花橋是蘇、滬兩省市交界處，昆山是外商密集小上海，沿江高速、滬寧高速?gòu)幕蜇灤┒^(guò)，將來(lái)上海延伸過(guò)來(lái)城際輕軌，也為巨大人流提供條件，因而是建玩具城堡適當(dāng)選址。2、區(qū)域產(chǎn)業(yè)因素分析截止當(dāng)前，長(zhǎng)三角玩具生產(chǎn)公司近家，從業(yè)人員有55萬(wàn)多人，外貿(mào)出口總值達(dá)54.39億美元。與珠三角相比，其玩具出口產(chǎn)品雖然在國(guó)際市場(chǎng)占有率、國(guó)際網(wǎng)絡(luò)健全、玩具門類齊全等方面存在著一定差距，但是由于長(zhǎng)三角被經(jīng)濟(jì)人士公以為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、對(duì)外開放限度最高、經(jīng)濟(jì)最為活躍區(qū)域之一，其在生產(chǎn)成本和勞動(dòng)力成本以及資金、信息、人才資源等方面有著無(wú)以倫比區(qū)位優(yōu)勢(shì)。因而，中華人民共和國(guó)玩具公司已開始移師北上，中華人民共和國(guó)玩具產(chǎn)業(yè)重心已逐漸由珠三角向長(zhǎng)三角轉(zhuǎn)移。由此可見(jiàn)，依托上海，立足長(zhǎng)三角，建立一種大型玩具城，有助于整合該區(qū)域玩具產(chǎn)業(yè)鏈，擴(kuò)大長(zhǎng)三角玩具產(chǎn)品對(duì)外出口貿(mào)易，提高整個(gè)中華人民共和國(guó)玩具產(chǎn)品技術(shù)含量和附加值，打破中華人民共和國(guó)玩具“貼牌生產(chǎn)”怪圈，是一種具備前瞻性戰(zhàn)略選取。3、玩具生產(chǎn)公司需求因素分析隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)內(nèi)城鄉(xiāng)居民消費(fèi)支出中，玩具類支出始終保持著一種不斷增長(zhǎng)良好勢(shì)頭。國(guó)內(nèi)玩具市場(chǎng)正在隨著玩具要領(lǐng)延伸、功能拓展及消費(fèi)群體日益擴(kuò)大，逐漸從溫而不熱季節(jié)性、節(jié)日性特定銷售態(tài)勢(shì)中走出。中華人民共和國(guó)加入世貿(mào)，執(zhí)行國(guó)民待遇規(guī)則，外商必涌入中華人民共和國(guó)市場(chǎng)，國(guó)外玩具產(chǎn)品到來(lái)，將使中華人民共和國(guó)玩具市場(chǎng)發(fā)生巨大變化，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)日趨激烈，中華人民共和國(guó)玩具業(yè)必然要有一種重新整合過(guò)程。面對(duì)美國(guó)、歐盟等發(fā)達(dá)國(guó)家成熟玩具工業(yè)發(fā)呈現(xiàn)狀，國(guó)內(nèi)玩具公司如何在國(guó)外知名玩具品牌激烈競(jìng)爭(zhēng)中得以生存和發(fā)展，這是一種擺在國(guó)內(nèi)玩具業(yè)面前亟待解決問(wèn)題。而在中華人民共和國(guó)玩具出口區(qū)域格局中，長(zhǎng)三角玩具產(chǎn)業(yè)由于還沒(méi)有一種可供其對(duì)外出口抱負(fù)平臺(tái)支撐，玩具產(chǎn)業(yè)鏈難以形成集聚效應(yīng)，因而，在長(zhǎng)三角和珠三角“南北爭(zhēng)霸”中處在明顯不利地位，其區(qū)域中玩具公司只能依托廣州這一跳板開展對(duì)外貿(mào)易，此已非長(zhǎng)期之計(jì)。對(duì)此，咱們從中華人民共和國(guó)玩具業(yè)國(guó)際和國(guó)內(nèi)區(qū)域激烈競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)出發(fā)，在長(zhǎng)三角重心地帶上海附近---昆山，建一座大型玩具城，既是順應(yīng)中華人民共和國(guó)玩具產(chǎn)業(yè)鏈已逐漸從珠三角向長(zhǎng)三角進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移時(shí)代潮流需要，也是中華人民共和國(guó)玩具產(chǎn)業(yè)在國(guó)際玩具業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中提高整體競(jìng)爭(zhēng)力需要。二、本項(xiàng)目市場(chǎng)業(yè)態(tài)定位1、項(xiàng)目選取業(yè)態(tài)原則前瞻性、國(guó)際化、潮流化、細(xì)分化。2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)選取據(jù)上述分析和項(xiàng)目環(huán)境，項(xiàng)目業(yè)態(tài)選?。和婢?、禮物和工藝品。3、項(xiàng)目業(yè)種選取3.1、玩具展區(qū)（1）、嬰兒玩具（2）、電動(dòng)或遙控及發(fā)條類玩具（3）、動(dòng)作類玩具（4）、游戲益智類玩具（5）、毛絨及布制玩具（6）、玩偶（7）、騎乘類玩具：童車，嬰兒車，小自行車（8）、玩具樂(lè)器（9）、充氣玩具（10）、其她玩具及玩具零配件、輔料3.2、禮物展區(qū)（1）、紙品及包裝產(chǎn)品：日歷，掛歷，臺(tái)歷，賀卡，問(wèn)候卡，禮盒，禮盒包裝，手工藝紙，紙袋，絲帶，禮物包裝紙（2）、畫、相及框：中華人民共和國(guó)字畫，油畫，雕版畫，相簿，相架，工藝鏡框，畫框，活動(dòng)支架（3）、宣傳禮物及贈(zèng)品：宣傳贈(zèng)品，徽章及獎(jiǎng)?wù)?，紀(jì)念品，鑰匙扣，鑰匙包，記事簿（4）、工藝品：景泰蘭，漆器及雕漆，工藝扇，工藝燈，文房四寶，人發(fā)及發(fā)制品，繡品，花瓶，工藝茶具，酒具，雕刻工藝品，泥塑工藝品，樹脂工藝品，民族工藝品，天然工藝品，其她工藝美術(shù)品（5）、珠寶及骨刻玉雕①

珠寶首飾：寶石、珍珠、珠寶首飾原料、金銀②

骨刻玉雕：牛骨、馬骨、駱駝骨、玳瑁殼、鹿角、珊瑚、珍珠母及其她動(dòng)物質(zhì)雕刻制品（涉及塑模制品），玉石雕刻制品3.3、裝飾品展區(qū)（1）、家居裝飾品：門窗裝飾，墻掛裝飾品，人造花（2）、節(jié)日、派對(duì)裝飾品：氣球，裝飾蠟燭，燭臺(tái)，派對(duì)用品，派對(duì)布置及裝飾，圣誕布置及裝飾，復(fù)活節(jié)用品及裝飾，其她節(jié)日用品及裝飾4、項(xiàng)目樓層規(guī)劃4.1、第一層業(yè)種規(guī)劃該層營(yíng)業(yè)面積約為9968㎡。該層業(yè)種規(guī)劃：玩具類（1）、嬰兒玩具（2）、電動(dòng)或遙控及發(fā)條類玩具（3）、動(dòng)作類玩具（4）、游戲益智類玩具（5）、毛絨及布制玩具（6）、玩偶（7）、騎乘類玩具：童車，嬰兒車，小自行車（8）、玩具樂(lè)器（9）、充氣玩具（10）、其她玩具及玩具零配件、輔料4.2、第二層業(yè)種規(guī)劃該層營(yíng)業(yè)面積約為9320㎡。該層業(yè)種規(guī)劃：禮物類、裝飾品類。同步，在該樓層設(shè)有國(guó)內(nèi)品牌玩具生產(chǎn)公司直銷中心。其中：（1）、禮物展區(qū)①、紙品及包裝產(chǎn)品：日歷，掛歷，臺(tái)歷，賀卡，問(wèn)候卡，禮盒，禮盒包裝，手工藝紙，紙袋，絲帶，禮物包裝紙②、畫、相及框：中華人民共和國(guó)字畫，油畫，雕版畫，相簿，相架，工藝鏡框，畫框，活動(dòng)支架③、宣傳禮物及贈(zèng)品：宣傳贈(zèng)品，徽章及獎(jiǎng)?wù)拢o(jì)念品，鑰匙扣，鑰匙包，記事簿④、工藝品：景泰蘭，漆器及雕漆，工藝扇，工藝燈，文房四寶，人發(fā)及發(fā)制品，繡品，花瓶，工藝茶具，酒具，雕刻工藝品，泥塑工藝品，樹脂工藝品，民族工藝品，天然工藝品，其她工藝美術(shù)品⑤、珠寶及骨刻玉雕①

珠寶首飾：寶石、珍珠、珠寶首飾原料、金銀②

骨刻玉雕：牛骨、馬骨、駱駝骨、玳瑁殼、鹿角、珊瑚、珍珠母及其她動(dòng)物質(zhì)雕刻制品（涉及塑模制品），玉石雕刻制品（2）、裝飾品展區(qū)①、家居裝飾品：門窗裝飾，墻掛裝飾品，人造花②、節(jié)日、派對(duì)裝飾品：氣球，裝飾蠟燭，燭臺(tái)，派對(duì)用品，派對(duì)布置及裝飾，圣誕布置及裝飾，復(fù)活節(jié)用品及裝飾，其她節(jié)日用品及裝飾4.3、第三層業(yè)種規(guī)劃該層營(yíng)業(yè)面積約為9508㎡。該層業(yè)種規(guī)劃：動(dòng)漫游戲軟件產(chǎn)品。同步，在該樓層設(shè)有海外進(jìn)口品牌玩具直銷中心（如韓國(guó)玩具精品館、臺(tái)灣玩具精品館和香港玩具精品館和美國(guó)玩具精品館等）、動(dòng)漫游戲園、小朋友娛樂(lè)園。該樓層設(shè)計(jì)主題：小朋友世界；（可以以整體出租模式交予小朋友娛樂(lè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)。）（1）、對(duì)象：以各類型家庭孩子為主，集玩、食、購(gòu)、學(xué)習(xí)和智力開發(fā)為一體小朋友世界。（2）、產(chǎn)品：按產(chǎn)品類型分區(qū)設(shè)立，如：按年齡分區(qū)小朋友服裝、玩具反斗城、小朋友照相、理發(fā)、小朋友圖書。、理由：家長(zhǎng)對(duì)獨(dú)生子女寵愛(ài)，消費(fèi)較高；大人小孩同玩同樂(lè)，能帶動(dòng)全家消費(fèi)；小朋友消費(fèi)容易匯集人氣；為周邊滬、蘇、杭等大都市小朋友提供了良好小朋友娛樂(lè)服務(wù)。4.4、第四層安排：有商業(yè)配套公司，如餐飲、娛樂(lè)、休閑等。4.5、第五層安排：（1）、較強(qiáng)實(shí)力研發(fā)機(jī)構(gòu)或生產(chǎn)廠家；（2）、以展覽展示為目商品經(jīng)營(yíng)者；（3）、國(guó)外大型小朋友用品、玩具、禮物采購(gòu)集團(tuán)；（4）、商務(wù)洽談區(qū)4.6、第六層安排：為市場(chǎng)管理方辦公場(chǎng)合和配套服務(wù)公司，如征詢、法律顧問(wèn)、裝修、設(shè)計(jì)、會(huì)計(jì)、審計(jì)、培訓(xùn)等；5、市場(chǎng)業(yè)態(tài)組合原則開發(fā)模式直接關(guān)系到市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)工作重要內(nèi)容，例如萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是與大商家沃爾瑪建立合伙聯(lián)盟，市場(chǎng)業(yè)態(tài)組合重點(diǎn)是半主力店和中小商家。本項(xiàng)目可以借鑒其成功經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)招商之前，第一步組建市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)招商和經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)和管理，采用流水線模式，充分考慮不同業(yè)態(tài)之間互補(bǔ)增進(jìn)作用。市場(chǎng)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)普通包括四個(gè)方面內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中"統(tǒng)一招商管理與業(yè)態(tài)管理"又是背面三個(gè)統(tǒng)一工作基本和來(lái)源。這項(xiàng)工作成敗得失不但決定了項(xiàng)當(dāng)前期規(guī)劃與否成功，并且決定著后期市場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能否成功。第一基本原則：要維護(hù)第五代專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金搭配，作到市場(chǎng)細(xì)分。據(jù)咱們對(duì)國(guó)內(nèi)多家同類市場(chǎng)考察調(diào)研經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，比較認(rèn)同“產(chǎn)品展示+批發(fā)+外貿(mào)定單+博覽會(huì)+網(wǎng)上交易平臺(tái)”這個(gè)第五代專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金搭配，此搭配特別合用于超大型國(guó)際采購(gòu)中心，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營(yíng)原則。第二基本原則：要維護(hù)市場(chǎng)統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)時(shí)要始終注意維護(hù)和管理好已擬定經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。第三基本原則：市場(chǎng)業(yè)態(tài)組合目的要可以在功能和形式上同業(yè)差別、異業(yè)互補(bǔ)。簡(jiǎn)樸地說(shuō)，同業(yè)差別就是市場(chǎng)有一定承受力，不能過(guò)多地盲目招同一品類店進(jìn)入。第四基本原則：市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式選取原則。核心主力品牌店盡量自營(yíng)一某些或所有，咱們可以自己組建市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司，并聘請(qǐng)知名商業(yè)管理公司專家作為我方市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)，也可以吸取先進(jìn)商業(yè)團(tuán)隊(duì)加盟，這樣一可以加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度，有助于市場(chǎng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；另一方面可增強(qiáng)其她商戶與之合伙信心；第三可以提高非主力品牌店租金收入。而招主力商戶盡量以租賃為主、銷售為輔；招非主力商戶盡量以銷售為主、租賃為輔，這樣也可以增強(qiáng)我方對(duì)市場(chǎng)整體控制力度，提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。第五基本原則：業(yè)態(tài)組合順序原則。核心主力店先行，次主力店緊隨，普通商戶隨后原則；玩具經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套原則。第六基本原則：核心主力店市場(chǎng)布局原則，從整體布局上有助于人流進(jìn)入主力店，同步也便于從主力店向其他區(qū)域回旋，通道好比血管，要以便人流回旋。核心主力店運(yùn)營(yíng)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)成敗，市場(chǎng)普通商戶和配套機(jī)構(gòu)引進(jìn)均有重大影響。一種超級(jí)玩具生產(chǎn)公司直銷店或超級(jí)玩具銷售公司入駐，經(jīng)常能帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)順利運(yùn)營(yíng)與管理。此外核心主力店對(duì)于人流也起著核心作用，其布局直接影響到市場(chǎng)形態(tài)。市場(chǎng)核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（或線性步行街）端點(diǎn)。第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。"以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng)"是市場(chǎng)特別是超大型綜合性市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。特殊商戶是指具備較高文化、藝術(shù)、科技含量經(jīng)營(yíng)單位，對(duì)它們予以優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，可以起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍市場(chǎng)氛圍之作用。例如深圳華僑城MALL購(gòu)物中心就專門邀請(qǐng)三百硯齋，展示中華人民共和國(guó)硯文化。固然特殊商戶經(jīng)營(yíng)范疇要與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主題及品牌形象相吻合。第八基本原則：租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚原則。由于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)具備長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個(gè)市場(chǎng)作熱，而后依照運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，恰當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)節(jié)租金。這樣，發(fā)展商與商戶才干一同成長(zhǎng)。放水養(yǎng)魚原則可以理解為"先做人氣，再做生意"原則。第九基本原則：統(tǒng)一市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)"管理"要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包括統(tǒng)一市場(chǎng)物流服務(wù)、統(tǒng)一信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一市場(chǎng)布置指引服務(wù)、統(tǒng)一行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一物業(yè)管理服務(wù)等等。這個(gè)"統(tǒng)一服務(wù)"不但要體當(dāng)前思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理中。第十基本原則：市場(chǎng)要具備完善ERP信息系統(tǒng)，為市場(chǎng)管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。建立統(tǒng)一信息平臺(tái)，進(jìn)行精細(xì)化管理，不但可覺(jué)得顧客提供統(tǒng)一收銀、消費(fèi)一卡通和商戶繳費(fèi)一卡通、網(wǎng)上繳費(fèi)與玩具派送快捷、安全和以便物流服務(wù)等便利服務(wù)，還能為廣大簽約商戶提供豐富精確顧客信息和市場(chǎng)信息，甚至于提供更詳細(xì)經(jīng)營(yíng)信息，譬如商品單品進(jìn)銷存信息等等。更能為市場(chǎng)自身提供布局疏密度、品項(xiàng)搭配、人員配備、場(chǎng)地評(píng)效、商戶業(yè)績(jī)等經(jīng)營(yíng)信息，便于市場(chǎng)分析后對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地（稀缺資源）進(jìn)行無(wú)限再分派。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理不是一種開業(yè)后就完結(jié)工作，事實(shí)上市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理是一種無(wú)限循環(huán)工作，這都需要信息系統(tǒng)分析支持。三、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)策劃核心――市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)籌劃■準(zhǔn)備：市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理籌劃、市場(chǎng)物業(yè)管理籌劃、市場(chǎng)營(yíng)銷和招商籌劃、市場(chǎng)宣傳推廣籌劃，為保障廣大業(yè)主利益，我方要做好細(xì)致準(zhǔn)備工作。要擬定市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)時(shí)間安排、重要市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理骨干、重要市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。開展實(shí)際市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)工作之前，一方面擬定招商條件，然后擬定商家檔次、規(guī)模。國(guó)內(nèi)外品牌玩具生產(chǎn)公司直銷店招商條件條件名稱詳細(xì)內(nèi)容租金10～租金籌劃，反映出初期扶持階段售價(jià)我方對(duì)其出臺(tái)優(yōu)惠銷售政策展位服務(wù)提供大面積展位和展位優(yōu)先選取權(quán)等有關(guān)服務(wù)配套支持與服務(wù)減少其經(jīng)營(yíng)成本，例如物流配送、外貿(mào)出口等服務(wù)■市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)時(shí)間安排：由于大型市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)任務(wù)較重，運(yùn)營(yíng)時(shí)間要提前安排，其中華人民共和國(guó)內(nèi)外品牌玩具生產(chǎn)公司直銷店招商要事先做好有關(guān)工作，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案出來(lái)后要正式擬定主力店，依照其詳細(xì)規(guī)定進(jìn)行方案設(shè)計(jì)修改與完善，而后進(jìn)入施工狀態(tài)，避免方案被迫修改所導(dǎo)致?lián)p失。中小商戶要在國(guó)內(nèi)外品牌玩具生產(chǎn)公司直銷店擬定后，建筑封頂前開始市場(chǎng)展位安排工作。市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)籌劃市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)工作名稱內(nèi)容目國(guó)內(nèi)外品牌玩具生產(chǎn)公司直銷店招商專項(xiàng)研究國(guó)內(nèi)外品牌玩具生產(chǎn)公司直銷店，擬定完畢其招商時(shí)間理解擴(kuò)張方略和選址條件名店招商重要面向世界玩具和珠寶名店，要提前理解消費(fèi)人群對(duì)知名品牌購(gòu)買力與消費(fèi)文化方面接受限度。掌握品牌資源區(qū)域級(jí)玩具品牌代理商重要研究玩具銷售網(wǎng)絡(luò)渠道（特別是外貿(mào)出口渠道）掌握重點(diǎn)品牌資源國(guó)外玩具采購(gòu)商建立國(guó)際玩具采購(gòu)基地促使國(guó)內(nèi)賣家和國(guó)際買家“無(wú)縫對(duì)接”海外商會(huì)把海外商會(huì)作為重點(diǎn)招商對(duì)象設(shè)立如香港玩具館、韓國(guó)精品館、美國(guó)館等進(jìn)口玩具產(chǎn)品館市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍選拔與培訓(xùn)，研究市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理骨干人才定向獵取市場(chǎng)試營(yíng)業(yè)和正式開業(yè)宣傳擬定費(fèi)用開支和宣傳策劃工作四、市場(chǎng)功能闡明1、管理功能管理是保證市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)正?；颈Ｕ?。組織由市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司和業(yè)主共同參加市場(chǎng)管理委員會(huì)；制定關(guān)于市場(chǎng)管理規(guī)定；解決市場(chǎng)糾紛和分歧；檢查、監(jiān)督產(chǎn)品質(zhì)量；決定市場(chǎng)業(yè)主都必要遵守市場(chǎng)管理公約決定市場(chǎng)防盜、防火問(wèn)題；解決緊急狀況問(wèn)題；成立市場(chǎng)義務(wù)消防隊(duì)、義務(wù)治保隊(duì)、黨總支和婦聯(lián)等群眾性自治組織；組織關(guān)于推介、展示、培訓(xùn)等有利市場(chǎng)活動(dòng)；爭(zhēng)取政府優(yōu)惠政策，創(chuàng)造良好市場(chǎng)平臺(tái)環(huán)境；成立具備行業(yè)特點(diǎn)中介服務(wù)組織，專業(yè)商會(huì)，行業(yè)協(xié)會(huì)。2、選取適當(dāng)主題，匯集商氣，引進(jìn)主力店和品牌店提高物業(yè)形象有關(guān)產(chǎn)品高度集中形成一種突出主題，不但可以建立項(xiàng)目個(gè)性與特色，并且可以使整個(gè)項(xiàng)目靈魂得以體現(xiàn)，可以在較大范疇內(nèi)主導(dǎo)行業(yè)市場(chǎng)，占據(jù)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，形成規(guī)模效應(yīng)。只有主題明晰，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象才干落到實(shí)處，整體效應(yīng)才有更好發(fā)揮。成行成市主題專業(yè)市場(chǎng)隨著市場(chǎng)發(fā)展越來(lái)越成熟，許多商鋪年年都能升值，投資回報(bào)相稱可觀，對(duì)于投資者和經(jīng)營(yíng)者來(lái)講，有良好市場(chǎng)前景。當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)普遍存在一種現(xiàn)象：一樓生意火爆，二樓生意普通，三樓有些顧客，四樓沒(méi)人光顧。而比較成功市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，這些市場(chǎng)基本上不設(shè)臨街鋪位，幾層市場(chǎng)通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理分割功能分區(qū)，故意識(shí)地引導(dǎo)消費(fèi)者由“低”往“高”走，由“外”往“里”走。從局部上看，一樓營(yíng)業(yè)額明顯高于其他樓層，但正是由于經(jīng)營(yíng)商精心設(shè)計(jì)，帶動(dòng)了“高層”市場(chǎng)銷售額，在保證一樓生意火爆同步，兼顧到經(jīng)營(yíng)死角和高樓層商鋪經(jīng)營(yíng)與銷售。由于市場(chǎng)有三層營(yíng)業(yè)面積，要使樓上物業(yè)價(jià)值最大化，必要對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，引進(jìn)主力店（公司）和主力品牌商品，從經(jīng)營(yíng)角度規(guī)劃設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求商業(yè)形態(tài)，從而帶動(dòng)項(xiàng)目整體銷售與經(jīng)營(yíng)，而只有主題明確，才干對(duì)品牌店入駐產(chǎn)生足夠吸引力。同步，通過(guò)品牌店和主力店加入，容易在市場(chǎng)上形成口碑，有助于市場(chǎng)繁華和后續(xù)經(jīng)營(yíng)。3、借勢(shì)借力，為我所用：借“中華人民共和國(guó)國(guó)際采購(gòu)中心”規(guī)模優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化本項(xiàng)目國(guó)際采購(gòu)中心價(jià)值獨(dú)特性；借“玩具城堡”小朋友娛樂(lè)休閑配套成熟之勢(shì)，強(qiáng)化咱們小朋友娛樂(lè)休閑氛圍；借“中華人民共和國(guó)國(guó)際采購(gòu)中心”區(qū)位優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化咱們市場(chǎng)商業(yè)地位無(wú)可代替。在借勢(shì)借力同步，還要凸顯個(gè)性：在借勢(shì)借力同步，樹立中華人民共和國(guó)國(guó)際采購(gòu)中心龍頭地位，將其她項(xiàng)目成為配套和襯托。五、經(jīng)營(yíng)方略1、項(xiàng)目鋪型構(gòu)造詳析鋪型面積套數(shù)/比例類別一樓旺鋪約21624/2.17%邊鋪約72981/7.31%中間鋪約2376264/23.84%二樓旺鋪約15317/1.64%邊鋪約75684/8.11%中間鋪約2880320/30.9%三樓旺鋪約15317/1.61%邊鋪約44149/4.64%中間鋪約4050450/42.6%2、獲利模式首層商鋪以銷售為主，保證首層商鋪價(jià)值，并按照已經(jīng)擬定商業(yè)主題經(jīng)營(yíng)管理,合理分割單位面積，盡量滿足經(jīng)營(yíng)者功能需求，以求能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化；二層物業(yè)以銷售為主；三層以上物業(yè)出租為主，為公司提供長(zhǎng)期穩(wěn)定鈔票流，等待周邊商業(yè)氛圍成熟和周邊物業(yè)升值后再伺機(jī)售出，以追求利潤(rùn)最大化。如需資周轉(zhuǎn)時(shí)，可在恰當(dāng)時(shí)機(jī)將物業(yè)售出。出售鋪位都采用返租形式，增長(zhǎng)投資型業(yè)主信心，返租以3-5年為宜，并且單價(jià)不適當(dāng)太高，否則，將增長(zhǎng)推廣投入和后續(xù)經(jīng)營(yíng)成本壓力。3、市場(chǎng)前期經(jīng)營(yíng)管理：為了保證銷售與招商順利進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)注意：按照經(jīng)營(yíng)主題，統(tǒng)一招商，并作好相應(yīng)功能分區(qū)安排；把握商品構(gòu)造，引導(dǎo)商家經(jīng)營(yíng)；統(tǒng)一形象（市場(chǎng)內(nèi)、外），統(tǒng)一信息發(fā)布；多功能公共區(qū)域設(shè)計(jì)與活動(dòng)組織：例如市場(chǎng)中庭展示中心、商務(wù)洽談區(qū)、活動(dòng)廣場(chǎng)等。3、市場(chǎng)后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理：目：使物業(yè)升值做出品牌，為公司下一種項(xiàng)目打好基本組建專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)管理公司，引入先進(jìn)管理理念；負(fù)責(zé)玩具城堡進(jìn)一步推廣，不斷加強(qiáng)其市場(chǎng)形象和知名度；大型公關(guān)活動(dòng)，使玩具城堡成為客戶注目焦點(diǎn)；（三）預(yù)留管線（1）、首層設(shè)計(jì)成投資經(jīng)營(yíng)或自主經(jīng)營(yíng)鋪位銷售，保證首層商鋪價(jià)值，并按照已經(jīng)擬定主題招商經(jīng)營(yíng)，帶動(dòng)二層以上物業(yè)，同步，為經(jīng)營(yíng)通道預(yù)留好進(jìn)出通道，吸引人流更上一層樓，以免影響二、三層主力市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；（2）、二層以上物業(yè)設(shè)獨(dú)立上樓通道，以便購(gòu)物者進(jìn)出市場(chǎng)，另一方面，在返租期屆滿后，以便二層以上物業(yè)經(jīng)營(yíng)；（3）、可以安排在市場(chǎng)中庭設(shè)計(jì)500－1000平方米（4）、倉(cāng)儲(chǔ)配送可以通過(guò)租賃倉(cāng)庫(kù)或建地下倉(cāng)庫(kù)位置規(guī)劃預(yù)留倉(cāng)儲(chǔ)功能。六、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理手冊(cè)第一章、市場(chǎng)招商細(xì)則中華人民共和國(guó)采購(gòu)中心玩具城堡經(jīng)國(guó)家工商行政管理局批準(zhǔn)，于二零零六年X月X日正式注冊(cè)，登記證號(hào)為“工商市字XXX號(hào)”。于X月X日開始招商，于X月X日隆重試開業(yè)，凡符合國(guó)家關(guān)于規(guī)定法人和個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶均可入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。詳細(xì)招商細(xì)則如下：1、市場(chǎng)管理方事項(xiàng)樓層攤位售價(jià)售價(jià)面積一樓13000元/平方米9968二樓10400元/平方米9320平方米三樓6500元/平方米9508玩具館整體銷售均價(jià)10000元/平方米2、市場(chǎng)布局及商鋪數(shù)量采用全內(nèi)廊式營(yíng)業(yè)展示廳格局，一層至三層為營(yíng)業(yè)區(qū)，共有商鋪1306個(gè)。其中：一層為369個(gè)，二層為421個(gè)，三層為516個(gè)，每間面積為93、新進(jìn)商戶需預(yù)繳如下費(fèi)用：（1）、商鋪?zhàn)饨鹈饫U12個(gè)月；免繳期屆滿后，除擁有商鋪產(chǎn)權(quán)自營(yíng)業(yè)主外（免繳租金），從第二個(gè)月開始，每月1-10號(hào)交納當(dāng)月租金及物業(yè)管理費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用。（2）、市場(chǎng)商鋪押金5000元/間、產(chǎn)品質(zhì)量預(yù)賠金3000/間；（3）、清潔費(fèi)2元/m2/月。4、簽約方式合同一年一簽，租金每半年支付一次（不涉及擁有商鋪產(chǎn)權(quán)商戶）。每年合同截止日期為X月X日。合同期屆滿，市場(chǎng)內(nèi)商戶有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。5、通訊設(shè)施市場(chǎng)每個(gè)商鋪設(shè)4部電話端口，外線通訊費(fèi)用按電信部門關(guān)于規(guī)定實(shí)收，內(nèi)部虛擬通話費(fèi)不另收費(fèi)（若有變動(dòng)按電信部門關(guān)于規(guī)定辦理）。商鋪還設(shè)有LAN寬帶端口，商戶可自主選取安裝。電信收費(fèi)原則：電話安裝工料費(fèi)X元、電信月租費(fèi)20元/年；寬帶800元/年。6、水電費(fèi)用進(jìn)場(chǎng)商戶自用電費(fèi)按獨(dú)立電表實(shí)計(jì)（加合理線耗），依照供電部門有關(guān)原則收取。公共照明某些、中央空調(diào)、水按面積合理分?jǐn)偂?、優(yōu)惠政策及有關(guān)服務(wù)免收商鋪場(chǎng)地裝修費(fèi)，房租三年內(nèi)免遞增。市場(chǎng)內(nèi)商戶有優(yōu)先租用市場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)、車位等權(quán)利，經(jīng)營(yíng)戶工商、稅務(wù)登記等事項(xiàng)，由市場(chǎng)管理方代辦。8、市場(chǎng)硬件設(shè)施中華人民共和國(guó)采購(gòu)中心玩具城堡是大體量、高規(guī)格、功能強(qiáng)大專業(yè)玩具展貿(mào)和采購(gòu)平臺(tái)。市場(chǎng)位于項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)（B地塊），建筑地上3層，地下1層，總高度為22.4米，總建筑面積30387M2，共設(shè)有1306個(gè)，其中：1285個(gè)原則展位（3MX3M）、21個(gè)非原則展位。有1個(gè)商務(wù)談判室（三樓）、2個(gè)餐廳（一樓和二樓）和1休閑咖吧（二樓）。一、二層為普通展廳，層高適合普通布展需要。一層層高6M，設(shè)有369個(gè)展位，其中原則展位（3MX3M）359個(gè)，10個(gè)非原則展位；二層層高5.5M，設(shè)有展位421個(gè)，其中原則展位（3MX3M）416個(gè)，5個(gè)非原則展位；三層為大空間，層高為5M至11.9M，設(shè)原則展位516個(gè)，其中原則展位（3MX3M）510個(gè)，6個(gè)非原則展位9、其她事項(xiàng)（1）、本細(xì)則條款和國(guó)家關(guān)于政策規(guī)定相抵觸時(shí)，以國(guó)家關(guān)于政策為準(zhǔn)。（2）、本細(xì)則所提及面積原則按建筑面積計(jì)算。（3）、本細(xì)則關(guān)于未盡事宜，市場(chǎng)管理方有權(quán)在正式租賃合同中進(jìn)行補(bǔ)充。（4）、其她未盡事宜由市場(chǎng)管理方和業(yè)主協(xié)商解決。10、現(xiàn)場(chǎng)招商辦公聯(lián)系方式：辦公時(shí)間：8：30-17：00（白天），雙休日照常辦公第二章、市場(chǎng)抽簽、選取商鋪定位到戶實(shí)行辦法一、參加對(duì)象已獲得市場(chǎng)商鋪抽簽資格或商鋪選取資格業(yè)主。二、定位方式1、抽簽商鋪以抽簽方式定位。2、選取商鋪按中標(biāo)價(jià)從高標(biāo)到低標(biāo)順序以選取方式定位。三、須帶資料1、業(yè)主本人辦理，須帶商鋪抽簽單或商鋪選取單、商鋪預(yù)交款收據(jù)或招標(biāo)保證金收據(jù)、業(yè)主本人身份證等資料原件。2、委托她人辦理，須帶商鋪抽簽單或商鋪選取單、商鋪預(yù)交款收據(jù)或招標(biāo)保證金收據(jù)、被委托人身份證等資料原件，以及業(yè)主本人身份證復(fù)印件。四、定位程序1、入場(chǎng)憑商鋪抽簽單或商鋪選取單、商鋪預(yù)交單收據(jù)或招標(biāo)保證金收據(jù)、業(yè)主本人身份證原件或被委托人身份證原件及業(yè)主身份證復(fù)印件，經(jīng)驗(yàn)核后領(lǐng)取場(chǎng)內(nèi)座位號(hào)簽入場(chǎng)，在相應(yīng)行業(yè)類別區(qū)域?qū)μ?hào)入座。2、定位抽簽商鋪先抽順序簽，再按順序簽抽取商鋪確認(rèn)單確認(rèn)商鋪；選取商鋪憑商鋪選取單，按中標(biāo)價(jià)從高標(biāo)到低標(biāo)順序選取商鋪。3、公證憑抽簽商鋪確認(rèn)單或選取商鋪確認(rèn)單、業(yè)主本人或委托人身份證原件辦理商鋪定位成果公證手續(xù)。4、結(jié)算憑公證書、商鋪預(yù)交款收據(jù)或招標(biāo)投標(biāo)保證金收據(jù)、商鋪確認(rèn)單、業(yè)主本人或被委托人身份證原件于當(dāng)天進(jìn)行商鋪?zhàn)饨鸾Y(jié)算，開具結(jié)算單。5、交款業(yè)主憑租金結(jié)算單、銀行本票、商鋪確認(rèn)單、公證書、身份證原件，在市場(chǎng)管理方規(guī)定期間內(nèi)辦理租金結(jié)算手續(xù)。6、簽約憑商鋪確認(rèn)單、公證書、租金發(fā)票、身份證原件訂立商鋪使用合同書。五、商鋪抽簽或選取順序1、第一層業(yè)種規(guī)劃商鋪抽簽或選?。涸搶訕I(yè)種規(guī)劃：玩具。抽簽或選取范疇為：（1）、嬰兒玩具（2）、電動(dòng)或遙控及發(fā)條類玩具（3）、動(dòng)作類玩具（4）、游戲益智類玩具（5）、毛絨及布制玩具（6）、玩偶（7）、騎乘類玩具：童車，嬰兒車，小自行車（8）、玩具樂(lè)器（9）、充氣玩具（10）、其她玩具及玩具零配件、輔料2、第二層業(yè)種規(guī)劃商鋪抽簽或選?。涸搶訕I(yè)種規(guī)劃：禮物、裝飾品。抽簽或選取范疇為：（1）、紙品及包裝產(chǎn)品：日歷，掛歷，臺(tái)歷，賀卡，問(wèn)候卡，禮盒，禮盒包裝，手工藝紙，紙袋，絲帶，禮物包裝紙（2）、畫、相及框：中華人民共和國(guó)字畫，油畫，雕版畫，相簿，相架，工藝鏡框，畫框，活動(dòng)支架（3）、宣傳禮物及贈(zèng)品：宣傳贈(zèng)品，徽章及獎(jiǎng)?wù)?，紀(jì)念品，鑰匙扣，鑰匙包，記事簿（4）、工藝品：景泰蘭，漆器及雕漆，工藝扇，工藝燈，文房四寶，人發(fā)及發(fā)制品，繡品，花瓶，工藝茶具，酒具，雕刻工藝品，泥塑工藝品，樹脂工藝品，民族工藝品，天然工藝品，其她工藝美術(shù)品（5）、珠寶及骨刻玉雕①

珠寶首飾：寶石、珍珠、珠寶首飾原料、金銀②

骨刻玉雕：牛骨、馬骨、駱駝骨、玳瑁殼、鹿角、珊瑚、珍珠母及其她動(dòng)物質(zhì)雕刻制品（涉及塑模制品），玉石雕刻制品（6）、家居裝飾品：門窗裝飾，墻掛裝飾品，人造花（7）、節(jié)日、派對(duì)裝飾品：氣球，裝飾蠟燭，燭臺(tái)，派對(duì)用品，派對(duì)布置及裝飾，圣誕布置及裝飾，復(fù)活節(jié)用品及裝飾，其她節(jié)日用品及裝飾3、第三層業(yè)種規(guī)劃層商鋪抽簽或選取：該層業(yè)種規(guī)劃：動(dòng)漫游戲軟件產(chǎn)品。六、商鋪抽簽、選取、結(jié)算、交款、簽約時(shí)間和地點(diǎn)時(shí)間：由市場(chǎng)管理方另行規(guī)定。地點(diǎn)：中華人民共和國(guó)采購(gòu)中心玩具城堡售樓中心第三章、市場(chǎng)商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租管理規(guī)定為了規(guī)范市場(chǎng)商鋪使用權(quán)管理，建立并完善商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租流轉(zhuǎn)機(jī)制，制止擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租商鋪使用權(quán)等違規(guī)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序，保證商鋪產(chǎn)權(quán)人、使用權(quán)人合法權(quán)益，增進(jìn)市場(chǎng)繁華，特制定本規(guī)定。一，商鋪分類第一條：市場(chǎng)商鋪分兩種類型：招投標(biāo)商鋪，指通過(guò)投標(biāo)形式獲得使用權(quán)商鋪。定向招商商鋪。指由市場(chǎng)管理方定向招商引進(jìn)獲得使用權(quán)，并享有招商優(yōu)惠政策商鋪。（指定向引進(jìn)國(guó)內(nèi)外名牌玩具公司商鋪）。二，商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租第二條：商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)市場(chǎng)管理方批準(zhǔn)，商鋪使用人在有效期內(nèi)將商鋪使用權(quán)一次性所有轉(zhuǎn)讓給她人并變更商鋪使用權(quán)人。第三條：商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)租。經(jīng)市場(chǎng)管理方批準(zhǔn)，商鋪使用權(quán)人在有效期內(nèi)將商鋪一次或分次轉(zhuǎn)租給她人，按商鋪有償使用合同實(shí)行管理。三，商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租手續(xù)和程序第四條：商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1，招投標(biāo)商鋪使用權(quán)確需轉(zhuǎn)讓，使用人必要向市場(chǎng)管理方提出書面申請(qǐng)并提供有關(guān)證件根據(jù)，經(jīng)市場(chǎng)管理方審批批準(zhǔn)后，辦理商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)3，定向招商商鋪，商鋪使用權(quán)在商鋪有償使用合同期限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。第五條：商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)租。招投標(biāo)商鋪。使用權(quán)確需轉(zhuǎn)租，使用人必要向市場(chǎng)管理方提出書面申請(qǐng)，并提供有關(guān)證件根據(jù)，（經(jīng)市場(chǎng)管理方審批批準(zhǔn)后辦理轉(zhuǎn)租手續(xù)）定向招商商鋪，商鋪使用權(quán)不得在商鋪有償使用合同期限內(nèi)轉(zhuǎn)租第六條：商鋪使用者有下列行為之一，市場(chǎng)管理方與使用人?商鋪有償使用合同書?自行終結(jié)，市場(chǎng)管理方免費(fèi)收回商鋪使用權(quán)嚴(yán)重違背國(guó)家法律法規(guī)、合同商定和關(guān)于市場(chǎng)管理規(guī)定；商鋪有償使用合同書商定不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租使用權(quán)商鋪，使用人轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租；重新簽定商鋪有償使用合同后，商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)租合計(jì)時(shí)間等于或不不大于合同有效期限五分之三（五分之三是指該商鋪重新簽定新使用合同后，一次或多次轉(zhuǎn)讓之間所有轉(zhuǎn)租時(shí)間合計(jì)）第七條：商鋪使用實(shí)行履約保證金制度為保證商鋪使用權(quán)規(guī)范管理和有序流轉(zhuǎn)，建立商鋪使用履約保證金制度。商鋪使用人在有效期內(nèi)違背本規(guī)定，相應(yīng)扣除履約保證金第八條：商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)租狀況登記備案對(duì)轉(zhuǎn)租使用權(quán)商鋪，分別按積極申請(qǐng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)租，受租人單方申請(qǐng)轉(zhuǎn)租及擅自轉(zhuǎn)租等不同狀況進(jìn)行歸類、登記、建檔。四：其她第九條：本規(guī)定自發(fā)文之日起執(zhí)行。本規(guī)定解釋權(quán)歸市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司。第四章、市場(chǎng)商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租流程1，申請(qǐng)征詢（1）、轉(zhuǎn)租商鋪使用權(quán)使用人，帶商鋪攤位證、商鋪有償使用合同書，商鋪使用費(fèi)發(fā)票，本人身份證原件及復(fù)印件各一份到市場(chǎng)服務(wù)大廳征詢確認(rèn)商鋪使用權(quán)與否可轉(zhuǎn)讓，（2）、轉(zhuǎn)租商鋪使用權(quán)使用人到商鋪轉(zhuǎn)讓登記處辦理有關(guān)登記手續(xù)2、信息發(fā)布由產(chǎn)權(quán)人在市場(chǎng)商鋪信息欄、市場(chǎng)數(shù)字城網(wǎng)站上張貼和發(fā)布轉(zhuǎn)讓信息3、辦理（1）、使用人、受讓人帶商鋪?zhàn)C、原商鋪有償使用合同書，商鋪有償使用費(fèi)發(fā)票、雙方轉(zhuǎn)讓合同原件、雙方身份證原件與復(fù)印件（雙方身份證復(fù)印在一起）（2）、填寫商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批表（3）、雙方帶合同、證、照正付本到本地工商部門駐市場(chǎng)登記廳辦理注銷手續(xù)（4）、轉(zhuǎn)讓經(jīng)辦人將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批表一份送市場(chǎng)樓層站長(zhǎng)，辦理交接手續(xù)，由樓層管理站長(zhǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查關(guān)于商鋪狀況（5）、樓層市場(chǎng)站長(zhǎng)、物業(yè)管理員會(huì)同玩具商會(huì)及工商人員一天內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，簽字后送服務(wù)大廳。（6）、市場(chǎng)物業(yè)管理部憑審批表審核，經(jīng)部門經(jīng)理簽字，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)。5、（1）、辦理商鋪轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)，手續(xù)費(fèi)5元，簽新商鋪有償使用合同書（2）、在領(lǐng)合同書兩天后，憑身份證、合同書到樓層管理員處領(lǐng)取新商鋪攤位證（3）、到工商、稅務(wù)辦證轉(zhuǎn)租辦理日期為星期一至星期五，轉(zhuǎn)租雙方租賃合同辦暫時(shí)商鋪攤位證單方辦理商鋪程序產(chǎn)權(quán)人在昆山日?qǐng)?bào)和中華人民共和國(guó)國(guó)際采購(gòu)中心網(wǎng)站上發(fā)布，自發(fā)布之日起20日內(nèi)商鋪使用權(quán)人未向產(chǎn)權(quán)人提出異議，受租人本人保證所提供資料屬實(shí)，出具保證，交納誠(chéng)信保證金5000元，辦轉(zhuǎn)租手續(xù)。若對(duì)公示有異議，由產(chǎn)權(quán)人會(huì)同有關(guān)部門組織重新復(fù)核后，按實(shí)際認(rèn)定成果辦理。第五章、業(yè)主入住流程圖業(yè)主入住流程圖領(lǐng)取入住告知單、繳款告知書、入住手續(xù)書、商鋪攤位證、商鋪有償使用合同書，商鋪使用費(fèi)發(fā)票及其她入住資料領(lǐng)取《商鋪驗(yàn)收單》，由市場(chǎng)物業(yè)管理員陪伴進(jìn)行商鋪驗(yàn)收，并填寫《商鋪驗(yàn)收單》驗(yàn)收合格，并在驗(yàn)收單上簽字驗(yàn)收不合格，則填寫整治告知書，并限期整治業(yè)主按照告知規(guī)定持個(gè)人身份證原件及復(fù)印件2份、戶口本復(fù)印件及本人一寸照片5張、入住告知單、私章、購(gòu)鋪合同、購(gòu)鋪發(fā)票（代辦人需持委托書、代辦人身份證）到財(cái)務(wù)部辦理入住繳款手續(xù)并交納產(chǎn)權(quán)登記所交稅費(fèi)后由財(cái)務(wù)人員在繳款清單上加蓋《鈔票收訖》章或個(gè)人名章持入住告知書到市場(chǎng)服務(wù)大廳填寫《業(yè)主登記表》，訂立《市場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)合同》、《消防安全合同》。有機(jī)動(dòng)車訂立《停車責(zé)任合同書》，辦理車輛出入證手續(xù)，由市場(chǎng)物業(yè)部負(fù)責(zé)人在入住告知書上加蓋個(gè)人名章持入住告知書和入住繳款清單領(lǐng)取商鋪鑰匙，并在《鑰匙簽收表》上簽字整頓入住資料、裝訂、歸檔、填寫入住狀況表

附件：辦理商鋪產(chǎn)權(quán)登記和攤位證所需證件一、身份證明：

1、業(yè)主身份證復(fù)印件1份

2、業(yè)主個(gè)人名章（文字與身份證一致）

3、法人購(gòu)鋪需營(yíng)業(yè)執(zhí)照及組織機(jī)構(gòu)代碼證書復(fù)印件1份（每證），法人代表與代理人身份證復(fù)印件1份（每證）二、產(chǎn)權(quán)來(lái)源證件、證明：

1、購(gòu)鋪合同原件1份

2、購(gòu)銷雙方確認(rèn)書原件1份

3、購(gòu)鋪全款發(fā)票復(fù)印件1份第六章、玩具商會(huì)章程一、總則中華人民共和國(guó)國(guó)際采購(gòu)中心玩具商會(huì)是昆山市工商聯(lián)下屬中華人民共和國(guó)國(guó)際采購(gòu)中心玩具城堡商業(yè)會(huì)員組織。本商會(huì)遵循《中華全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)章程》和商業(yè)行業(yè)關(guān)于法規(guī)開展活動(dòng)，接受昆山市工商聯(lián)領(lǐng)導(dǎo)，履行自主決策、自理睬務(wù)、自我管理、自我教誨、自籌經(jīng)費(fèi)職責(zé)。本會(huì)宗旨：高舉鄧小平理論偉大旗幟，遵循中華人民共和國(guó)共產(chǎn)黨基本路線，團(tuán)結(jié)昆山市商業(yè)市場(chǎng)同仁，代表和維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益，反映會(huì)員意見(jiàn)和愿望，推崇重信用、講規(guī)則、共發(fā)展精神理念，為規(guī)范和發(fā)展中華人民共和國(guó)國(guó)際采購(gòu)中心，為中華人民共和國(guó)玩具產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。本會(huì)重要任務(wù)，（一）、引導(dǎo)教誨會(huì)員遵守國(guó)家法律、法規(guī)和政策，切實(shí)做到愛(ài)國(guó)、敬業(yè)、守法、誠(chéng)信，規(guī)范行業(yè)行為，增進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)。（二）、組織會(huì)員學(xué)習(xí)黨和國(guó)家方針、政策，積極參政議政。（三）、為會(huì)員提供經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、信息、生產(chǎn)、管理、融資、法律、法規(guī)等征詢服務(wù)，團(tuán)結(jié)全國(guó)玩具行業(yè)同仁，謀求共同繁華。（四）、組織會(huì)員參觀、考察或舉辦玩具展銷會(huì)、交易會(huì)等活動(dòng)，加強(qiáng)聯(lián)誼，廣交朋友，增進(jìn)會(huì)員間情誼與合伙。（五）、對(duì)玩具行業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)研分析，聽(tīng)取會(huì)員意見(jiàn)和建議，共謀玩具產(chǎn)業(yè)發(fā)展大計(jì)。（六）、及時(shí)向關(guān)于部門反映會(huì)員困難、意見(jiàn)和規(guī)定，維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益，為會(huì)員提供關(guān)于證明，協(xié)調(diào)關(guān)系，調(diào)節(jié)糾紛，協(xié)助會(huì)員排憂解難。（七）、增進(jìn)與海外同行聯(lián)系和情誼，增進(jìn)互相經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)交流與合伙。（八）、教誨會(huì)員熱心社會(huì)公益事業(yè)，組織會(huì)員參加本會(huì)和工商聯(lián)開展各項(xiàng)活動(dòng)。（九）、承辦政府或昆山市工商聯(lián)委托交辦事項(xiàng)。二、會(huì)員本會(huì)會(huì)員由公司會(huì)員和個(gè)人會(huì)員構(gòu)成。（一）、公司會(huì)員涉及在市場(chǎng)內(nèi)以玩具行業(yè)經(jīng)營(yíng)為主公司單位，本會(huì)公司會(huì)員應(yīng)是具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，商德商風(fēng)好，誠(chéng)信經(jīng)商、講信譽(yù)、重信義玩具公司。（二）、個(gè)人會(huì)員涉及市場(chǎng)內(nèi)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。本會(huì)實(shí)行入會(huì)資格審查制度，凡承認(rèn)本會(huì)章程，樂(lè)意參加本會(huì)活動(dòng)，自愿交納會(huì)費(fèi)公司和個(gè)人，自愿提出書面申請(qǐng)，經(jīng)會(huì)員推薦，商會(huì)對(duì)申請(qǐng)者進(jìn)行資質(zhì)審查，符合條件并經(jīng)會(huì)長(zhǎng)會(huì)議審批后，方可成為本會(huì)會(huì)員。經(jīng)常委會(huì)批準(zhǔn)，可以聘請(qǐng)關(guān)懷和支持玩具行業(yè)發(fā)展知名人士為本會(huì)會(huì)員或授予名譽(yù)職務(wù)。本會(huì)實(shí)行入會(huì)自愿，退會(huì)自由，并同步容許會(huì)員參加其她行業(yè)組織。會(huì)員享有下列權(quán)利：（一）、享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和表決權(quán)。（二）、優(yōu)先參加本會(huì)舉辦活動(dòng)。（三）、優(yōu)先享有本會(huì)提供商貿(mào)信息、簡(jiǎn)報(bào)等服務(wù)。（四）對(duì)本會(huì)工作有建議、批評(píng)和監(jiān)督權(quán)；（五）、有提請(qǐng)本會(huì)保護(hù)合法權(quán)益不受侵害權(quán)利。會(huì)員義務(wù)：（一）、遵守本會(huì)章程，執(zhí)行本會(huì)決策。（二）、積極參加并協(xié)助本會(huì)辦好本組織商品交易、貿(mào)易洽談和其她本會(huì)委托事項(xiàng)。（三）、準(zhǔn)時(shí)交納會(huì)費(fèi)。（四）、準(zhǔn)時(shí)提供本會(huì)需要各種資料。本會(huì)會(huì)員違背本會(huì)章程，教誨無(wú)效或受到國(guó)家法律制裁，經(jīng)常委會(huì)討論通過(guò)，取消其會(huì)員資格；一年無(wú)端不交納會(huì)費(fèi)，視為自動(dòng)退會(huì)。組織本會(huì)組織原則是民主集中制。本會(huì)最高權(quán)利機(jī)構(gòu)是會(huì)員大會(huì)或會(huì)員代表大會(huì)。本會(huì)會(huì)員大會(huì)或委員大會(huì)每?jī)赡暾匍_一次，必要時(shí)可提前或延期召開。會(huì)員大會(huì)或會(huì)員代表大會(huì)行使下列職權(quán)：（一）、選舉和更換委員；（二）、審議和批準(zhǔn)執(zhí)委會(huì)報(bào)告；（三）、審議和批準(zhǔn)本會(huì)年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案。（四）、制定和修改本會(huì)章程。（五）、決定本會(huì)工作方針、工作任務(wù)和重事項(xiàng)。（六）、其她需要決定事項(xiàng)和本會(huì)章程規(guī)定職權(quán)。會(huì)員大會(huì)或會(huì)員代表大會(huì)閉會(huì)期間，本會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)是執(zhí)行委員會(huì)。執(zhí)委由會(huì)員大會(huì)或會(huì)員代表大會(huì)過(guò)半數(shù)選舉和更換。執(zhí)委每屆任期兩年，執(zhí)行委員會(huì)每半年召開一次會(huì)議。執(zhí)行委員會(huì)行使下列職權(quán)：（一）、負(fù)責(zé)召集會(huì)員大會(huì)或會(huì)員代表大會(huì)，并報(bào)告工作。（二）、執(zhí)行會(huì)員大會(huì)或會(huì)員代表大會(huì)決策、決定。（三）、制定本會(huì)工作籌劃，并審查各項(xiàng)工作執(zhí)行狀況。（四）、制定本會(huì)年度預(yù)算、決算方案。（五）、其她需要執(zhí)委決定事項(xiàng)或本會(huì)章程規(guī)定職權(quán)。本會(huì)設(shè)常務(wù)委員會(huì)。常委由執(zhí)行委員會(huì)成員超過(guò)60%票數(shù)選舉產(chǎn)生、更換。執(zhí)行委員會(huì)閉會(huì)期間，常務(wù)委員會(huì)行使執(zhí)行委員會(huì)職權(quán)。常務(wù)委員會(huì)每三個(gè)月召開一次會(huì)議。本會(huì)設(shè)會(huì)長(zhǎng)一名，副會(huì)長(zhǎng)若干名。會(huì)長(zhǎng)、副會(huì)長(zhǎng)人選必要報(bào)昆山市工商聯(lián)批準(zhǔn)，由常務(wù)委員會(huì)選舉產(chǎn)生。秘書長(zhǎng)由會(huì)長(zhǎng)提名，會(huì)長(zhǎng)會(huì)議通過(guò)后聘請(qǐng)，并報(bào)昆山市工商聯(lián)備案。會(huì)長(zhǎng)主持會(huì)務(wù)，副會(huì)長(zhǎng)協(xié)助會(huì)長(zhǎng)工作。秘書長(zhǎng)在會(huì)長(zhǎng)、副會(huì)長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下主持尋常工作。經(jīng)費(fèi)第十九條經(jīng)費(fèi)來(lái)源：（一）、會(huì)費(fèi)；（二）、資助和捐贈(zèng)；（三）、有償服務(wù)收入；（四）、其她合法收入。第二十條經(jīng)費(fèi)使用（一）、為實(shí)現(xiàn)本會(huì)宗旨而召開各種會(huì)議和舉辦各項(xiàng)活動(dòng)支出；（二）、會(huì)長(zhǎng)辦公會(huì)議決定召開商貿(mào)洽談、信息交流及新聞發(fā)布會(huì)等費(fèi)用；（三）、辦會(huì)及本會(huì)外事活動(dòng)費(fèi)用；（四）、其他合法支出。第二十一條經(jīng)費(fèi)開支要建帳立冊(cè)和審批制度，專人管理，?？顚Ｓ?，并接受常務(wù)理事會(huì)審查監(jiān)督。經(jīng)費(fèi)收支狀況每年須報(bào)昆山市工商聯(lián)（商會(huì)）備案。五、本會(huì)解散事由和清算辦法第二十二條本會(huì)有下列情形之一時(shí)，予以解散和清算：（一）、因會(huì)員大會(huì)決定解散；（二）、本會(huì)因違背法律、法規(guī)被依法責(zé)令撤除；第二十三條本會(huì)解散時(shí)，在解散前要依法成立清算組對(duì)本會(huì)資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)進(jìn)行清算，按合理比例清償債務(wù)或返還給各會(huì)員。附則第二十四條本章程如與法律、法規(guī)有抵觸或按法律、法規(guī)規(guī)定未規(guī)定其她事項(xiàng)，按法律，法規(guī)執(zhí)行。第二十五條本章程解釋權(quán)歸本會(huì)理事會(huì)。第二十六條本章程經(jīng)會(huì)員大會(huì)或會(huì)員代表大會(huì)通過(guò)并報(bào)昆山市工商聯(lián)（商會(huì)）批準(zhǔn)后實(shí)行。第七章、市場(chǎng)管理公約第一條目

為了樹立良好市場(chǎng)風(fēng)氣，建立和維護(hù)公平、公正、依法、有序市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者合法權(quán)利。依照國(guó)家關(guān)于法律、法規(guī)和關(guān)于規(guī)定，制定《中華人民共和國(guó)國(guó)際采購(gòu)中心玩具城堡市場(chǎng)管理公約》。

第二條市場(chǎng)自律基準(zhǔn)

本公約是市場(chǎng)規(guī)范服務(wù)規(guī)則，又是市場(chǎng)廣大經(jīng)營(yíng)者自律性公約。是市場(chǎng)文明服務(wù)、文明競(jìng)爭(zhēng)、自我約束基準(zhǔn)。

第三條職業(yè)道德基本點(diǎn)

文明服務(wù)、文明競(jìng)爭(zhēng)道德規(guī)范基本點(diǎn)，即：誠(chéng)實(shí)、守信、公平、文明服務(wù)、依法經(jīng)營(yíng)。對(duì)的解決好競(jìng)爭(zhēng)與協(xié)作、自主與監(jiān)督、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益關(guān)系。市場(chǎng)管理方有責(zé)任和義務(wù)對(duì)員工和經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行社會(huì)責(zé)任、職業(yè)道德、法律法規(guī)、市場(chǎng)管理公約教誨。文明經(jīng)商，誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)，公開承諾“四不”：不制假、不售假、不存假、不欺詐；“五無(wú)”：無(wú)假冒商標(biāo)、無(wú)虛假?gòu)V告、無(wú)不合法競(jìng)爭(zhēng)、無(wú)侵權(quán)行為、無(wú)欺行霸市。

第四條根據(jù)

本公約依照國(guó)家、政府有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定制定。

第五條尊重知識(shí)產(chǎn)權(quán)

全體經(jīng)營(yíng)者應(yīng)共同維護(hù)市場(chǎng)商業(yè)信譽(yù)和產(chǎn)品名譽(yù)，應(yīng)做到：

（1）、不擅自使用其她玩具生產(chǎn)者、經(jīng)營(yíng)者特有，為眾所周知商品名稱、商標(biāo)、公司標(biāo)記、名優(yōu)標(biāo)記、或易混淆、相近似名稱、標(biāo)記。不損害她人公司形象。

（2）、不假冒和仿造其她生產(chǎn)者、經(jīng)營(yíng)者所設(shè)計(jì)、銷售玩具產(chǎn)品。不損害她人產(chǎn)品形象。

（3）、玩具生產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)積極申辦商標(biāo)注冊(cè)，申請(qǐng)產(chǎn)品專利權(quán)，維護(hù)公司知識(shí)產(chǎn)權(quán)。

第六條誠(chéng)實(shí)、誠(chéng)信服務(wù)

經(jīng)營(yíng)者要誠(chéng)實(shí)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，應(yīng)做到：

（1）真實(shí)明確、筆跡清晰、標(biāo)記醒目地，標(biāo)明標(biāo)全有中文（或英文）標(biāo)明玩具產(chǎn)地、廠名或經(jīng)銷商、進(jìn)口代理商名、型號(hào)、生產(chǎn)原則、級(jí)別、主輔材料、計(jì)價(jià)單位等玩具產(chǎn)品信息，不得以假充真、以次充好、摻雜摻假、虛假標(biāo)價(jià)等形式欺詐、損害消費(fèi)者合法權(quán)益。

（2）、出售玩具商品必要開具發(fā)票（或收據(jù)）、出具產(chǎn)品合格證、產(chǎn)品保修憑證及依原則制定產(chǎn)品使用闡明書，杜絕“三無(wú)”商品。

（3）、經(jīng)營(yíng)者發(fā)現(xiàn)本經(jīng)營(yíng)場(chǎng)合內(nèi)玩具商品存在嚴(yán)重缺陷，經(jīng)市場(chǎng)抽驗(yàn)為不合格應(yīng)制止出售。

（4）、經(jīng)營(yíng)者應(yīng)誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)，杜絕無(wú)根據(jù)或者畸高售價(jià)誤導(dǎo)、誘騙、欺詐消費(fèi)者。（5）、共同維護(hù)玩具市場(chǎng)合法競(jìng)爭(zhēng)秩序，不強(qiáng)行向消費(fèi)者推薦商品，不借簡(jiǎn)介商品之機(jī)，做有損于其她公司同類商品不恰當(dāng)宣傳。不以有獎(jiǎng)銷售、回扣等促銷手法推銷質(zhì)次價(jià)高玩具商品。

第七條規(guī)范管理、規(guī)范服務(wù)

規(guī)范服務(wù)行為，對(duì)的引導(dǎo)消費(fèi)，保護(hù)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者合法權(quán)益。應(yīng)做到：

（1）、尊重消費(fèi)者享有自主選取商品和服務(wù)權(quán)利，接受消費(fèi)者監(jiān)督，誠(chéng)信于民。

（2）、經(jīng)營(yíng)者應(yīng)做到規(guī)范管理，規(guī)范服務(wù)。建立入場(chǎng)、臺(tái)帳等管理制度。

（3）、買賣玩具先倡導(dǎo)現(xiàn)貨銷售。以定貨形式銷售，倡導(dǎo)訂立格式買賣合同。非格式合同以定單形式簽約，必要具備雙方責(zé)任、權(quán)利及義務(wù)條款以雙方簽字蓋章后視為有效合同。（4）、經(jīng)營(yíng)者對(duì)從業(yè)人員應(yīng)有切實(shí)管理制約辦法，應(yīng)做到：文明經(jīng)商、規(guī)范用語(yǔ)。保證在任何場(chǎng)合都應(yīng)避免損害她人公司行為，不得對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行侮辱、誹謗、漫罵、毆打等侵犯消費(fèi)者人身自由行為。

第八條監(jiān)督與評(píng)議本公約由市場(chǎng)管理方會(huì)同市場(chǎng)玩具商會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督、評(píng)議。對(duì)于有違規(guī)違約行為，應(yīng)本著自覺(jué)遵守本公約態(tài)度協(xié)商解決矛盾。對(duì)于嚴(yán)重欺詐行為者，提請(qǐng)關(guān)于部門按照關(guān)于法規(guī)法律責(zé)任條款作出解決，并在市場(chǎng)內(nèi)公示欄和電子顯示屏上向社會(huì)輿論曝光。

附則

凡屬市場(chǎng)內(nèi)從事玩具經(jīng)營(yíng)公司和個(gè)人，都應(yīng)自覺(jué)遵守和維護(hù)本公約，并自覺(jué)接受社會(huì)各界對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者遵守本公約狀況公正監(jiān)督。

本公約由市場(chǎng)管理方會(huì)同市場(chǎng)玩具商會(huì)共同制定。由市場(chǎng)管理方負(fù)責(zé)解釋。本規(guī)則自發(fā)布之日起執(zhí)行。第八章、市場(chǎng)商鋪管理辦法為搞好市場(chǎng)商鋪管理工作，維護(hù)良好市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序，特制定本規(guī)定一、市場(chǎng)內(nèi)全體商鋪從業(yè)人員，必要遵守中華人民共和國(guó)法律法規(guī)，遵守市場(chǎng)關(guān)于規(guī)定，遵守社會(huì)公德，服從管理。二、商鋪經(jīng)營(yíng)者必要準(zhǔn)時(shí)繳納租金（購(gòu)鋪業(yè)主除外）、水電費(fèi)及其她費(fèi)用。三、商鋪必要持證經(jīng)營(yíng)，并按規(guī)定掛牌經(jīng)營(yíng)。營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、攤位證等證照必要擺放在顯眼位置，并保持整潔。四、商鋪經(jīng)營(yíng)者在市場(chǎng)內(nèi)，有下列情形，要限令搬回，恢復(fù)原貌，逾期不改者，處以罰款100-500元，并沒(méi)收其物品。1、超過(guò)商鋪面積，擴(kuò)大營(yíng)業(yè)場(chǎng)地；2、占用或封堵樓梯、走道或安全疏散出口堆放物品；3、封閉或損壞安全疏散批示、事故照明設(shè)施或消防標(biāo)志；4、使用電爐、電熱鍋、電熱杯等；5、亂拉、亂接電器線路；6、擅自挪用滅火工具、器材或消防備用水源。五、商鋪必要按規(guī)定掛招牌。凡在公共場(chǎng)合亂貼廣告、標(biāo)語(yǔ)，亂豎批示牌、廣告牌等，除責(zé)令限期拆除外，并罰款50-200元。六、商鋪經(jīng)營(yíng)者不得隨意動(dòng)用及更換水電設(shè)施、消防器具及其她公共設(shè)備，違者視其狀況輕重，處以元如下罰款。七、商鋪裝修、維修或商鋪內(nèi)水電系統(tǒng)發(fā)生意外故障，不得擅自修理，必要及時(shí)報(bào)請(qǐng)市場(chǎng)物業(yè)管理部審批，由市場(chǎng)工程部派工作人員負(fù)責(zé)進(jìn)行裝修或維修，以免因而發(fā)生市場(chǎng)意外火災(zāi)或其她意外事故。違者除責(zé)令及時(shí)停止外，并視其狀況輕重，處以1000元如下罰款。八、各商鋪要保持商鋪前范疇內(nèi)衛(wèi)生清潔，嚴(yán)格執(zhí)行商鋪門前“三包”(包門前秩序,包門前衛(wèi)生,包消防安全)規(guī)定,不準(zhǔn)在商鋪前放掃把、垃圾筒、凳子等雜物;不準(zhǔn)將垃圾亂放，貨品包裝材料廢棄后要即時(shí)清理，不準(zhǔn)放置在任何場(chǎng)合，需放在指定垃圾桶內(nèi)。違者要限令清理，并罰款50-200元。九、商鋪從業(yè)人員必要衣著得體，不得赤膊露懷、衣衫不整出入市場(chǎng)，有礙觀瞻。十、市場(chǎng)從業(yè)人員應(yīng)文明經(jīng)商，誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)做到四不"：不制假、不售假、不存假、不欺詐；"五無(wú)"：無(wú)假冒商標(biāo)、無(wú)虛假?gòu)V告、無(wú)不合法競(jìng)爭(zhēng)、無(wú)侵權(quán)行為、無(wú)欺行霸市。違者將視其狀況輕重，處以元如下罰款；情節(jié)特別嚴(yán)重者，市場(chǎng)管理方將采用吊銷其商鋪攤位證、解除與其訂立關(guān)于租售合同、清理其出市場(chǎng)及將懲罰成果在市場(chǎng)公示欄和電子顯示屏發(fā)布等嚴(yán)肅辦法。十一、商鋪從業(yè)人員在市場(chǎng)范疇內(nèi)不得大聲喧嘩、吵架斗毆、吸毒販毒、聚眾賭博、從事色情等違法活動(dòng)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，即送公安機(jī)關(guān)解決。十二、各商鋪應(yīng)妥善保管好商鋪內(nèi)物品，夜間商鋪內(nèi)不準(zhǔn)存儲(chǔ)大量鈔票。十三、商鋪經(jīng)營(yíng)者應(yīng)樹立牢固市場(chǎng)防火意識(shí)并懂得安全操作滅火器，以及掌握有效火災(zāi)逃生辦法。市場(chǎng)內(nèi)一旦遇到火情，可以配合市場(chǎng)消防人員及時(shí)滅火或及時(shí)逃生，以保障自己及她人人身安全和社會(huì)公共利益。十四、商鋪內(nèi)不準(zhǔn)存儲(chǔ)易燃易爆及有毒物品，違者將處以元如下罰款，并沒(méi)收其物品。十五、本規(guī)定自發(fā)布之日起執(zhí)行。第九章、市場(chǎng)先行補(bǔ)償制度為了遵循“自愿、平等、公平、誠(chéng)實(shí)、信用”原則,認(rèn)真履行經(jīng)營(yíng)者義務(wù),恪守商業(yè)道德,維護(hù)市場(chǎng)名譽(yù),切實(shí)保護(hù)廣大消費(fèi)者合法權(quán)益,特制定此制度。1、先行補(bǔ)償根據(jù)（1）、根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，當(dāng)事雙方在簽定合同與定單后應(yīng)按承諾條款履約；（2）、根據(jù)《中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量法》規(guī)定，產(chǎn)品質(zhì)量原則，生產(chǎn)者、銷售者產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任；（3）、根據(jù)《江蘇省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》規(guī)定，消費(fèi)者權(quán)利與經(jīng)營(yíng)者義務(wù)，解決爭(zhēng)議方式，解決消費(fèi)爭(zhēng)議（答復(fù)）時(shí)效，法律責(zé)任等。2、先行補(bǔ)償基金來(lái)源與補(bǔ)充先行補(bǔ)償基金源自入駐市場(chǎng)業(yè)主質(zhì)量預(yù)賠保證金，使用后應(yīng)從入駐業(yè)主當(dāng)月代收款中補(bǔ)充，如額度局限性則書面告知入駐業(yè)主以鈔票或劃轉(zhuǎn)帳方式補(bǔ)足。3、先行補(bǔ)償時(shí)效：經(jīng)營(yíng)者自接到消費(fèi)者投訴事件（或政府行政管理部門與消協(xié)轉(zhuǎn)達(dá)），在二十日內(nèi)未予以解決與答復(fù)。4、先行補(bǔ)償對(duì)象：

在本門店購(gòu)買商品消費(fèi)者，其合法權(quán)益受到損害時(shí)，未按規(guī)定與時(shí)效得到及時(shí)解決與答復(fù)。5、先行補(bǔ)償范疇：（1）、對(duì)消費(fèi)者投訴商品質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)技術(shù)鑒定或關(guān)于權(quán)威部門認(rèn)定必要補(bǔ)償；（2）、消費(fèi)者協(xié)會(huì)，專司解決消費(fèi)者爭(zhēng)議政府職能部門等規(guī)定規(guī)定解決；（3）、關(guān)于法律、法規(guī)規(guī)定規(guī)定解決；（4）、根據(jù)當(dāng)事雙方買賣商定條款(書面),法律法規(guī)關(guān)于規(guī)定而規(guī)定補(bǔ)償；（5）、投訴事件責(zé)任明確，完全符合行業(yè)“三包規(guī)則”及市場(chǎng)管理有關(guān)規(guī)定并經(jīng)業(yè)主確認(rèn)必要補(bǔ)償。6、消費(fèi)爭(zhēng)議解決途徑一、與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商和解；

二、祈求市場(chǎng)管理方調(diào)解；三、祈求消費(fèi)者協(xié)會(huì)調(diào)解；

四、向關(guān)于行政部門投訴；五、依照與經(jīng)營(yíng)者達(dá)到仲裁合同提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁；

六、向人民法院提起訴訟。7、消費(fèi)爭(zhēng)議解決根據(jù)一各地消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例；

二中華人民共和國(guó)合同法；

三中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量法；

四玩具行業(yè)“三包規(guī)則”、“服務(wù)公約”；

五其她法律法規(guī)。8、消費(fèi)者投訴解決程序一、調(diào)查事實(shí)，確認(rèn)損失，明確責(zé)任；

二、依照商定承若，根據(jù)關(guān)于規(guī)定，商定解決辦法；

三、訂立調(diào)解合同書；

四、根據(jù)調(diào)解合同書所規(guī)定期效與方式、履行修、換、退或賠以及當(dāng)事人違約責(zé)任。9、消費(fèi)者投訴與征詢解決操作流程消費(fèi)者投訴與征詢服務(wù)爭(zhēng)議投訴現(xiàn)消費(fèi)者投訴與征詢服務(wù)爭(zhēng)議投訴現(xiàn)場(chǎng)書面行政網(wǎng)上投訴解決程序下載市場(chǎng)物管部安保消防部消費(fèi)者滿意解決發(fā)生爭(zhēng)議征詢有關(guān)部門征詢服務(wù)市場(chǎng)部綜合部網(wǎng)上顧客可征詢內(nèi)容昆山市法院花橋法庭與市仲裁委員會(huì)花橋工商所昆山市消保委昆山市物價(jià)局昆山市質(zhì)檢局法律法規(guī)\市場(chǎng)管理規(guī)定市場(chǎng)商鋪?zhàn)馐坌畔⑼婢呤袌?chǎng)商務(wù)信息市場(chǎng)管理方各部門負(fù)責(zé)人和管理人員姓名和辦公電話本方案是依照ISO9000質(zhì)量管理體系和本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)實(shí)際狀況制定，重要提供物業(yè)管理，涉及市場(chǎng)物業(yè)管理、保安消防、綠化保潔等三個(gè)方面。1、管理機(jī)構(gòu)設(shè)立及人員配備1．1、管理架構(gòu)我公司擬設(shè)中華人民共和國(guó)國(guó)際采購(gòu)中心玩具城堡市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司，全面負(fù)責(zé)在玩具城堡尋常管理運(yùn)作，統(tǒng)管整個(gè)玩具城堡內(nèi)外事務(wù)。該公司下設(shè)：綜合管理部（內(nèi)設(shè)品質(zhì)部）、財(cái)務(wù)部（內(nèi)設(shè)收費(fèi)大廳）、市場(chǎng)管理部（內(nèi)設(shè)市場(chǎng)服務(wù)大廳）、工程管理部、安保消防部、綠化保潔部。管理架構(gòu)圖如下所示．綜合管理部綜合管理部財(cái)務(wù)部市場(chǎng)物業(yè)部工程部安保消防部保潔綠化部品質(zhì)部每天國(guó)際公司市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司消防監(jiān)控中心收費(fèi)大廳市場(chǎng)服務(wù)大廳1．2、人員配備該公司將按照ISO9001質(zhì)量原則，科學(xué)、合理設(shè)立機(jī)構(gòu)和安排人員，力求實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)目的，本著“精干、合理、高效，以崗定人”原則擬定人員編制，員工編制50人。該公司將設(shè)總經(jīng)理1名，副總經(jīng)理1名，負(fù)責(zé)該公司內(nèi)外事務(wù)。綜合管理部（含品質(zhì)部）將設(shè)經(jīng)理1名（由副總經(jīng)理兼任），行政文員1名，負(fù)責(zé)解決該公司內(nèi)外尋常行政事務(wù)。財(cái)務(wù)部將設(shè)會(huì)計(jì)1名，出納1名，負(fù)責(zé)該公司財(cái)務(wù)工作和每月物業(yè)規(guī)費(fèi)征收。收費(fèi)大廳員工由財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)和出納兼任。市場(chǎng)物業(yè)管理部將設(shè)經(jīng)理1名，市場(chǎng)物業(yè)管理員9名，負(fù)責(zé)市場(chǎng)三個(gè)樓層市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)管理以及配合財(cái)務(wù)部對(duì)市場(chǎng)物業(yè)規(guī)費(fèi)征收工作。安保消防部將設(shè)經(jīng)理1名，保安12名（含隊(duì)長(zhǎng)2名），共設(shè)2個(gè)安保隊(duì)，其中每個(gè)隊(duì)將設(shè)隊(duì)長(zhǎng)1人，隊(duì)員5人，實(shí)行“兩班兩運(yùn)轉(zhuǎn)”24小時(shí)安保服務(wù)；同步將設(shè)兼職消防隊(duì)，由全體安保員兼任保潔綠化部將設(shè)經(jīng)理1名（由市場(chǎng)物業(yè)管理部經(jīng)理兼任），保潔員14人。其中：3層展館每層設(shè)1個(gè)保潔班（其中班長(zhǎng)1名，保潔員3人）人，共計(jì)12人；館外衛(wèi)生綠化由2名保潔員負(fù)責(zé)；公司辦公場(chǎng)合由1名保潔員負(fù)責(zé)。工程管理部將設(shè)經(jīng)理1名，建筑設(shè)備維護(hù)員6人，共計(jì)7人，進(jìn)行設(shè)備尋常維護(hù)。其中弱電技工2名，負(fù)責(zé)該館綜合布線（網(wǎng)絡(luò)、電話）、建筑自動(dòng)化；水電工（即強(qiáng)電技工）2名；鍋爐工（空調(diào)制冷工兼任）2名。服務(wù)時(shí)間及人員安排部門人員時(shí)間周一周二周三周四周五周六周日備注總經(jīng)理室總經(jīng)理08:00-17:001011111副總經(jīng)理08:00-17:001101111綜合部經(jīng)理（副總經(jīng)理兼）08:00-17:001101111行政文員08:00-17:001011111財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)08:00-17:001111110出納08:00-17:001111101市場(chǎng)物業(yè)管理部經(jīng)理08:00-17:001101111市場(chǎng)物業(yè)管理員08:00-17:009999999市場(chǎng)周六、日照常上班，平時(shí)調(diào)休安保消防部經(jīng)理08:00-17:001101111安保隊(duì)長(zhǎng)、安保員07:00-19:006666666實(shí)行“兩班兩運(yùn)轉(zhuǎn)”制19:00-07:006666666同上保潔綠化部保潔隊(duì)長(zhǎng)、保潔員08:30-16:30（尋常市場(chǎng)和館外衛(wèi)生維護(hù)）16:30-18：30（衛(wèi)生打掃）14141414141414市場(chǎng)周六、日照常上班，平時(shí)調(diào)休工程管理部經(jīng)理08:00-17:001110111弱電技工07:00-19:001111111實(shí)行“兩班兩運(yùn)轉(zhuǎn)”制19:00-07:001111111同上水電工07:00-19:001111111同上19:00-07:001111111同上鍋爐工（兼空調(diào)制冷工）08:00-19:001111111同上08:00-19:001111111同上

1．3、崗位安排部門崗位名稱編號(hào)人數(shù)工作區(qū)域總經(jīng)理室總經(jīng)理0011總經(jīng)理辦公室副總經(jīng)理（兼行政部經(jīng)理）0021副總經(jīng)理辦公室綜合部（內(nèi)設(shè)品質(zhì)部）行政文員0031行政部辦公室財(cái)務(wù)部（內(nèi)設(shè)收費(fèi)大廳）會(huì)計(jì)0041收費(fèi)大廳出納0051收費(fèi)大廳市場(chǎng)物業(yè)管理部經(jīng)理0061市場(chǎng)服務(wù)大廳市場(chǎng)物業(yè)管理員007-0159市場(chǎng)服務(wù)大廳安保消防部安保部經(jīng)理0161安保部辦公室（消防監(jiān)控中心）安保一隊(duì)巡邏崗017-0226市場(chǎng)內(nèi)外巡邏安保二隊(duì)巡邏崗023-0286市場(chǎng)內(nèi)外巡邏保潔綠化部辦公場(chǎng)合保潔崗0291辦公場(chǎng)合保潔、綠化館內(nèi)保潔崗030-0334市場(chǎng)一樓保潔034-00374市場(chǎng)二樓保潔038-0414市場(chǎng)三樓保潔館外保潔崗042-0432市場(chǎng)外保潔、綠化工程管理部經(jīng)理0441物業(yè)管理部辦公室弱電技工045-0462物業(yè)管理部辦公室水電工（即強(qiáng)電技工）0471地下變電辦公室0481鍋爐工（兼空調(diào)制冷工）0491地下鍋爐房和冷凍機(jī)房值班室0501地下鍋爐房和冷凍機(jī)房值班室

1．5工作人員素質(zhì)規(guī)定部門崗位人數(shù)職責(zé)具備條件總經(jīng)理室總經(jīng)理、副總經(jīng)理各1人尋常管理工作，與業(yè)主協(xié)調(diào)溝通大專以上文化，有豐富市場(chǎng)物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理管理經(jīng)驗(yàn)，協(xié)調(diào)、溝通能力強(qiáng)。綜合部行政文員1人尋常來(lái)客來(lái)訪接待工作，文獻(xiàn)解決和考勤工作大專以上文化，懂禮儀接待，有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和協(xié)調(diào)、公關(guān)能力。安保部安保員12人安全保衛(wèi)、消防22周歲以上，高中以上學(xué)歷，退役軍人，身高173~178CM，雙眼裸視力1.2以上，身體健康，反映敏捷。有安保經(jīng)驗(yàn)。工程部弱電技工2人弱電系統(tǒng)管理和維護(hù)大專以上文化，電子電氣專業(yè)，懂弱電系統(tǒng)水電工2人解決尋常報(bào)修及設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)與檢查四級(jí)以上技術(shù)級(jí)別，熟悉各種水電設(shè)施設(shè)備維修與養(yǎng)護(hù)。鍋爐工（兼空調(diào)制冷工）2人鍋爐設(shè)備和空調(diào)制冷系統(tǒng)保養(yǎng)與檢查有鍋爐和空調(diào)制冷專業(yè)技術(shù)級(jí)別證書，熟悉鍋爐設(shè)備和空調(diào)制冷系統(tǒng)維修與養(yǎng)護(hù)。綠化保潔部保潔員14人打掃衛(wèi)生能吃苦耐勞，工作兢兢業(yè)業(yè)。綠化工保潔員兼清理雜草、花草樹木施肥、修剪、養(yǎng)護(hù)園藝專業(yè)，懂花木、草坪修剪、養(yǎng)護(hù)。2、部門職能2．1、綜合管理部1、綜合管理部為公司綜合協(xié)調(diào)管理部門，負(fù)責(zé)公司尋常行政事務(wù)工作；2、協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)貫徹公司經(jīng)營(yíng)工作籌劃，督促檢查各部門貫徹公司各項(xiàng)決定、決策和領(lǐng)導(dǎo)批示規(guī)定；3、負(fù)責(zé)公司文秘工作，編寫制定公司各項(xiàng)規(guī)章管理制度并監(jiān)督執(zhí)行；4、負(fù)責(zé)公司人力資源管理，勞動(dòng)工資籌劃，人事培訓(xùn)考核調(diào)配，員工晉升獎(jiǎng)懲，吸取錄取，聘請(qǐng)辭退，福利待遇等尋常人事管理工作；6、編制公司辦公費(fèi)用籌劃，控制費(fèi)用開支；6、負(fù)責(zé)與市場(chǎng)業(yè)務(wù)有關(guān)各政府部門、公司和個(gè)人進(jìn)行溝通和交流事宜；7、負(fù)責(zé)公司物品管理，辦公用品采購(gòu)保障及車輛調(diào)度管理等后勤服務(wù)工作；8、負(fù)責(zé)ISO9000物業(yè)管理質(zhì)量認(rèn)證體系審核和質(zhì)量管理體系運(yùn)營(yíng)工作。2.2、財(cái)務(wù)部1、

依照國(guó)家關(guān)于財(cái)務(wù)制度，結(jié)合公司詳細(xì)狀況，制定適合物業(yè)管理需要會(huì)計(jì)核算制度和財(cái)務(wù)管理制度；

2、

依照物業(yè)管理合同、物業(yè)功能，編制財(cái)務(wù)預(yù)算，擬定合理可行收費(fèi)原則和分?jǐn)偙壤?/p>

3、

組織尋常會(huì)計(jì)核算，遵守各項(xiàng)收入制度、費(fèi)用開支范疇和開支原則，對(duì)不合法、不真實(shí)、不精確、不完整原始憑證及違背財(cái)務(wù)制度收支予以抵制，認(rèn)真做帳、記帳算帳、查帳、報(bào)帳。日清日結(jié)，做到帳實(shí)相符、帳帳相符，帳表相符；

4、

精確計(jì)算并及時(shí)催收各商戶應(yīng)交管理費(fèi)、水電費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，按期上繳各種稅收；

5、

定期檢查財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行狀況，加強(qiáng)與其她部門協(xié)調(diào)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)調(diào)節(jié)，保證管理費(fèi)收支基本平衡；

6、

妥善保管會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳簿、會(huì)計(jì)報(bào)表其她檔案資料；

7、

參加重大經(jīng)濟(jì)合同業(yè)務(wù)以及合同簽約和管理業(yè)務(wù)開拓可行性研究，為總經(jīng)理決策提供參照意見(jiàn)。2．3、市場(chǎng)物業(yè)管理部1、負(fù)責(zé)及時(shí)調(diào)解和解決市場(chǎng)內(nèi)發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛和欺行霸市行為，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序，保護(hù)廣大市場(chǎng)業(yè)主和消費(fèi)者合法權(quán)益；2、按照《消費(fèi)者權(quán)益保障法》和市場(chǎng)管理關(guān)于規(guī)定，對(duì)市場(chǎng)內(nèi)假冒偽劣商品進(jìn)行嚴(yán)肅解決；3、負(fù)責(zé)對(duì)市場(chǎng)商鋪及公共設(shè)施進(jìn)行尋常物業(yè)管理，對(duì)市場(chǎng)內(nèi)亂搭亂建公共設(shè)施和堵塞消防通道進(jìn)行及時(shí)解決；4、負(fù)責(zé)對(duì)市場(chǎng)需維修物業(yè)設(shè)施檢查和申報(bào)工作，保證物業(yè)設(shè)施正常使用。5、負(fù)責(zé)協(xié)助財(cái)務(wù)部對(duì)市場(chǎng)物業(yè)規(guī)費(fèi)征收工作；6、負(fù)責(zé)市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和廣告、合同管理；7、配合安保消防部門對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行定期和不定期消防安全檢查；8、負(fù)責(zé)對(duì)市場(chǎng)衛(wèi)生進(jìn)行檢查、督導(dǎo)工作；9、對(duì)于關(guān)于部門對(duì)市場(chǎng)檢查做好迎檢準(zhǔn)備工作。2．4、安保消防部

1、負(fù)責(zé)做好“防火、防盜、防爆、防破壞”四防工作，維護(hù)市場(chǎng)范疇內(nèi)治安秩序；

2、嚴(yán)格治安管理，做好來(lái)訪及加班登記、全天24小時(shí)市場(chǎng)巡邏、市場(chǎng)進(jìn)出貨品安保和維護(hù)好市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序等治安防范工作；

3、嚴(yán)格消防管理，貫徹消防責(zé)任制，及時(shí)消除火險(xiǎn)隱患；

4、積極配合公安機(jī)關(guān)打擊市場(chǎng)內(nèi)外發(fā)生違法犯罪活動(dòng)；5、負(fù)責(zé)對(duì)市場(chǎng)各業(yè)主治安、消防工作宣傳、指引和監(jiān)督；6、抓好安保隊(duì)伍業(yè)務(wù)培訓(xùn)。2．5、保潔綠化部1、做好市場(chǎng)公共設(shè)施及物品衛(wèi)生保潔和環(huán)境綠化工作；2、負(fù)責(zé)布置市場(chǎng)保潔區(qū)域和綠化區(qū)域各項(xiàng)保潔和綠化任務(wù)，并對(duì)市場(chǎng)尋常衛(wèi)生和環(huán)境綠化進(jìn)行定期檢查和定量考核；3、負(fù)責(zé)對(duì)清潔工具和設(shè)備妥善保管，保證工具和設(shè)備完好和正常使用；4、注意對(duì)市場(chǎng)公共場(chǎng)合紙屑、煙頭等易燃物品清掃、回收工作，及時(shí)消除市場(chǎng)安全隱患，并對(duì)業(yè)主和消費(fèi)者違背市場(chǎng)消防管理規(guī)定行為進(jìn)行及時(shí)制止和批評(píng)教誨；5、抓好對(duì)保潔員隊(duì)伍業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)工作。2．6、工程管理部1、做好市場(chǎng)各種設(shè)備設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理工作；2、制定市場(chǎng)各種設(shè)備設(shè)施尋常運(yùn)作進(jìn)行安全使用督導(dǎo)，對(duì)存在安全隱患提出整治意見(jiàn)；3、負(fù)責(zé)對(duì)市場(chǎng)各種設(shè)備設(shè)施尋常運(yùn)作管理進(jìn)行監(jiān)督考核；4、負(fù)責(zé)公司技術(shù)安全管理；5、在不影響市場(chǎng)各種設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀況下，倡導(dǎo)物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用節(jié)約；6、完畢公司下達(dá)設(shè)備設(shè)施和消防管理責(zé)任指標(biāo)。3、崗位職責(zé)3．1、總經(jīng)理崗位職責(zé)1、在江蘇每天國(guó)際展覽中心有限公司領(lǐng)導(dǎo)下，主持中華人民共和國(guó)國(guó)際采購(gòu)中心玩具城堡市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司尋常管理工作。依照市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司各時(shí)期實(shí)際狀況，提出改進(jìn)和提高物業(yè)管理工作水平意見(jiàn)辦法；2、負(fù)責(zé)擬訂公司年度工作籌劃和工作總結(jié)，準(zhǔn)時(shí)向每天國(guó)際展覽公司提交工作籌劃和報(bào)告工作，并在其指引和規(guī)定下，在規(guī)定期限內(nèi)貫徹執(zhí)行；3、負(fù)責(zé)召集員工每月例會(huì)，監(jiān)督、檢查、評(píng)估工作貫徹狀況，布置工作任務(wù)，協(xié)調(diào)員工關(guān)系，就市場(chǎng)物業(yè)管理執(zhí)行中問(wèn)題提出解決方案。若發(fā)生重大事件或超過(guò)崗位職責(zé)權(quán)限應(yīng)及時(shí)向每天國(guó)際展覽公司報(bào)告；4、負(fù)責(zé)公司各類費(fèi)用收支審批，監(jiān)管財(cái)務(wù)各類款項(xiàng)收支，督促帳目日結(jié)日清，控制成本、編制預(yù)算；5、進(jìn)行巡視，對(duì)設(shè)備運(yùn)營(yíng)保養(yǎng)、安保、消防等方面服務(wù)狀況進(jìn)行理