順馳集團員工管理制度abs樣本

順馳集團員工管理制度第一某些公司簡介一、順馳集團簡介順馳集團成立于1994年，現(xiàn)已成為集房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)與物業(yè)管理于一體，并涉足傳媒業(yè)及IT業(yè)、電子商務(wù)、生物芯片等高科技領(lǐng)域大型公司集團。順馳集團是天津市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)絕對第一。，順馳集團項目開工面積達200萬平方米，銷售面積達130萬平方米，銷售額40億元，占有天津市商品房市場20%市場份額。順馳集團是天津房地產(chǎn)中介行業(yè)絕對第一。擁有500余家直營連鎖店和社區(qū)協(xié)作店，占有天津市二手房市場30%市場份額。順馳集團得到了各級政府和廣大消費者承認，“順馳”已成為家喻戶曉強勢品牌。集團繼榮膺中華人民共和國地產(chǎn)“名企”“名人”“名盤”稱號后，再奪中華人民共和國地產(chǎn)“三名”稱號，順馳置業(yè)榮獲“中介名企”稱號。順馳集團具備完善法人治理構(gòu)造、高度認同核心價值觀和先進公司文化、明晰愿景和戰(zhàn)略，并通過聚焦戰(zhàn)略管理體系，保證戰(zhàn)略得到強勢執(zhí)行。，順馳堅定地推動全國化戰(zhàn)略，向全國各種都市派駐團隊，并成立分公司。究竟，集團在上海、蘇州、南京、石家莊、武漢等地，已先后通過各種形式獲取項目；同步，順馳置業(yè)已將連鎖經(jīng)營模式強勢推廣到北京、南京、成都、廣州、石家莊、上海、蘇州、武漢、沈陽等都市中介市場。將來三年，將是集團戰(zhàn)略發(fā)展中重要三年。順馳將繼續(xù)深化全國化發(fā)展戰(zhàn)略，立志成為中華人民共和國房地產(chǎn)行業(yè)NO。1，成為所進入?yún)^(qū)域市場領(lǐng)導(dǎo)者。二、集團組織架構(gòu)（略）三、集團大事記1994年1994年4月天津順馳房地產(chǎn)銷售代理公司成立。1994年12月公司增資改名為“天津順馳置業(yè)有限公司”。1994年12月成立“北京順馳房地產(chǎn)征詢有限公司”。1995年1995年1月與中科集團、聯(lián)想集團合伙成立“天津中科聯(lián)想房地產(chǎn)發(fā)展有限公司”，向房地產(chǎn)開發(fā)邁進。1995年7月公司簽約第一種開發(fā)項目“香榭里”社區(qū)。1996年1996年9月公司代理銷售“華苑居華里”，確立在天津房地產(chǎn)代理市場領(lǐng)先位置。1997年1997年12月成立天津順馳物業(yè)管理有限公司，并運作公司第一種物業(yè)管理社區(qū)“香榭里”，公司事業(yè)領(lǐng)域擴展至物業(yè)管理。1998年1998年1月與天津華夏經(jīng)濟房建設(shè)公司合資成立“天津華夏住宅建設(shè)有限公司”。1998年11月“天津中科聯(lián)想房地產(chǎn)發(fā)展有限公司”改組為“天津順馳投資有限公司”。1999年1999年8月集團作為天津市唯一成員成為“中華人民共和國都市房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)作網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)始公司之一。1999年9月“順馳集團”正式注冊成立，注冊名稱為“天津順馳投資集團有限公司”。1999年11月集團與天津市政局濱海建設(shè)公司和天津路橋基建投資有限公司合資組建“天津順馳建設(shè)有限公司”。1999年12月集團成立“天津順馳網(wǎng)際應(yīng)用服務(wù)有限公司”和“天津順馳網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)有限公司”，涉足電子商務(wù)事業(yè)。5月順馳天津置業(yè)網(wǎng).com開通。10月順馳物業(yè)公司加盟中華人民共和國物業(yè)管理協(xié)會。11月集團加入“中華人民共和國住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”。12月“天津華廈住宅建設(shè)有限公司”改制改名為“天津順馳發(fā)展股份有限公司”7月與天津日報社合伙成立假日傳媒有限公司，共同主辦潮流生活類周刊--《假日100》。12月加入由“產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”轉(zhuǎn)型而來“中華人民共和國住宅產(chǎn)業(yè)商會”并成為副會長單位。1月順馳置業(yè)股份有限公司成立。6月集團與工商銀行天津分行訂立戰(zhàn)略合伙合同。12月與聯(lián)想集團共同組建天津順馳融科置地有限公司。2月與天津市政投資公司合伙成立天津順馳融創(chuàng)置地有限公司。2月與天津信托投資有限公司、天津日報集團合伙成立天津順馳融創(chuàng)奧城有限公司。6月天津順馳投資集團有限公司改名為“天津順馳地產(chǎn)有限公司”。8月天津奧林匹克中心配套區(qū)招標(biāo)成功。9月集團在上海、蘇州、石家莊、武漢等地獲取項目，全國化戰(zhàn)略邁出堅實一步。10月順馳第一種異地項目——順馳·林溪鄉(xiāng)村別墅在北京正式亮相。2月順馳集團與香港上海匯豐銀行訂立合同，聘請香港上海匯豐銀行擔(dān)任海外融資顧問。3月與天津日報合伙主辦《都市快報》發(fā)行，這是即《假日100》之后順馳進入傳媒業(yè)又一力作。4月與摩根士丹利房地產(chǎn)基金正式訂立戰(zhàn)略合伙投資意向書，共同進行房地產(chǎn)開發(fā)投資。四、獲獎狀況在“天津市房地產(chǎn)開發(fā)公司二十強”評比中榮獲第三。世紀(jì)城、名都、新園、久華里獲天津市“百姓最愛慕明星樓盤”。物業(yè)公司榮膺“天津市物業(yè)管理十強公司”。久華里、世紀(jì)城榮獲“康居型住宅模式典范”稱號。置業(yè)公司榮獲“中介拓展運營模式典范”。久華里獲全國先進社區(qū)環(huán)境推介一等獎。藍水假期項目獲得“亞太村國際生態(tài)住宅水環(huán)境先進示范社區(qū)”稱號。順馳太陽城獲得“度中華人民共和國房地產(chǎn)名盤”稱號。順馳集團榮膺“中華人民共和國房地產(chǎn)名企”稱號。集團董事長孫宏斌被評比為“中華人民共和國房地產(chǎn)十大風(fēng)云人物”。順馳集團獲“納稅先進單位”稱號。順馳集團再次入選“天津房地產(chǎn)開發(fā)公司二十強”。半島藍灣、藍水假期Ⅱ項目榮獲“中華人民共和國住宅創(chuàng)新示范樓盤”大獎。半島豪庭、太陽城藍山園榮獲“中華人民共和國住宅典型示范樓盤”大獎。萊茵春天獲“景觀示范樓盤”單項獎。順馳集團再次一舉囊括“名企”“名人”“名盤”三項大獎。置業(yè)公司獲得“中華人民共和國房地產(chǎn)中介代理品牌公司20強”稱號。順馳集團再次入選“天津房地產(chǎn)開發(fā)公司二十強”。順馳地產(chǎn)榮獲首批“天津市房地產(chǎn)開發(fā)信譽度AAA公司”稱號。8月博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇年會上，榮獲“引領(lǐng)中華人民共和國住宅十大風(fēng)尚公司”大獎。五、地產(chǎn)集團簡介天津順馳地產(chǎn)有限公司，成立于1995年1月23日，注冊資金一億五千萬元人民幣，是天津房地產(chǎn)行業(yè)絕對第一，重要負責(zé)天津、河北、山東及周邊區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。公司既有1544名員工，本科學(xué)歷占84%。1．組織架構(gòu)（略）2．部門職能①運營體系：運營工作：重要負責(zé)項目材料采購、招標(biāo)；項目成本核算；合同、資金、付款管理；考核指標(biāo)體系（控制每個項目每個環(huán)節(jié)）；銷售管理工作：重要對銷售進度和銷售數(shù)據(jù)進行記錄分析；對業(yè)務(wù)把控，進行交流共享。②財務(wù)體系：資金管理工作：重要負責(zé)融資、籌資、資金籌劃、金融關(guān)系搭建和維護；財務(wù)管理工作：重要負責(zé)預(yù)算、核算管理、薪酬、稅務(wù)、內(nèi)部審計、財務(wù)體系人員培養(yǎng)、上市審計等工作。③開發(fā)體系：重要負責(zé)辦理天津市內(nèi)項當(dāng)前期有關(guān)手續(xù)及市政配套工程報裝、繳費等方面工作。④戰(zhàn)略發(fā)展體系：重要負責(zé)地產(chǎn)公司戰(zhàn)略布局、土地資源儲備、房地產(chǎn)市場分析、項目可行性研究、土地獲取等工作，并統(tǒng)籌各公司拓展部。⑤研發(fā)體系：重要負責(zé)土地價值判斷，項目定位與階段性跟蹤；地產(chǎn)研究、項目方案與施工圖設(shè)計；產(chǎn)品創(chuàng)新，提高整體項目水平。⑥支持保障體系：人力資源：重要負責(zé)地產(chǎn)集團人力資源開發(fā)、培訓(xùn)、人事管理、薪資福利、人事關(guān)系調(diào)轉(zhuǎn)等工作。行政管理：重要負責(zé)地產(chǎn)集團內(nèi)行政制度統(tǒng)一管理；公司內(nèi)勤、后勤管理；公司大宗采購管理、有關(guān)政府職能部門關(guān)系維護。法務(wù)管理：重要負責(zé)地產(chǎn)公司法務(wù)體系管理，與公司關(guān)于訴訟狀況解決，對公司投訴解決，以及公司合同法律審查、公司尋常運營中法律征詢等工作。新聞中心：重要負責(zé)集團信息和交流平臺等工作。關(guān)注公司發(fā)展動態(tài)、各公司團隊氛圍建設(shè)，地產(chǎn)公司外部形象宣傳；地產(chǎn)公司重要活動及事件宣傳營造公司整體良好氛圍。3．既有項目及拓展區(qū)域建設(shè)公司：當(dāng)前項目：半島系列、藍色版塊、檸檬home拓展區(qū)域：河西區(qū)、南開區(qū)、和平區(qū)、西青區(qū)、津南區(qū)發(fā)展公司：當(dāng)前項目：太陽城、都市系列(都市之光、都市之星、都市星座、北岸華庭)、翡翠城拓展區(qū)域：河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)、北辰區(qū)、東麗區(qū)濱海公司：當(dāng)前項目：萊茵春天、都市藝墅（寧河、靜海）、順馳第壹城（漢沽）拓展區(qū)域：塘沽、漢沽、寧河、靜海、大港、濱海區(qū)域新地公司：當(dāng)前項目：青山溪語（薊縣）、都市藝墅（寶坻、武清）拓展區(qū)域：薊縣、寶坻、武清、天津其他周邊區(qū)域河北公司：當(dāng)前項目：石家莊藍郡、國際城、榆次都市藝墅拓展區(qū)域：石家莊周邊區(qū)縣、榆次、河北省其他都市及太原、山西省內(nèi)都市。山東公司：當(dāng)前項目：高唐項目拓展區(qū)域：山東省內(nèi)濟南區(qū)域、膠東區(qū)域、魯西南區(qū)域新拓展區(qū)域公司：海南省物業(yè)公司：順馳物業(yè)公司現(xiàn)掌管200余萬平方米管業(yè)面積，所管轄項目均為順馳天津區(qū)域開發(fā)所有項目。4．異地公司簡介河北順馳：河北順馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于8月，邁出了地產(chǎn)公司全國化戰(zhàn)略第一步。公司成立伊始員工數(shù)量6人，9月19日，通過161輪報價激烈爭奪，河北順馳最后以5.97億元價格競得石家莊[]009號國有土地使用權(quán)（順馳藍郡項目），同年11月，在山西榆次訂立土地合同。河北順馳全體同仁堅信：順馳人永不滿足挑戰(zhàn)精神，必將促使公司戰(zhàn)略目的順利實現(xiàn)。山東順馳：山東順馳地產(chǎn)有限公司成立于5月9日。公司成立為集團全國化戰(zhàn)略向縱深拓展邁出了堅實一步，并將為集團以及長遠戰(zhàn)略目的實現(xiàn)提供強有力資金支持和人才儲備。公司會以大量土地儲備和政府、市場和居民對“順馳”品牌承認、滿意限度，形成強大土地儲備能力，以及品牌影響力和輻射力，為進入周邊省份市場，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展做好充分準(zhǔn)備。六、集團及地產(chǎn)公司發(fā)展戰(zhàn)略目的（一）順馳集團發(fā)展戰(zhàn)略1．三年戰(zhàn)略用三年時間讓咱們公司達到600億規(guī)模，進入全國20個以上區(qū)域，成為中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)公司絕對第一，中華人民共和國房地產(chǎn)中介公司絕對第一，成為中華人民共和國房地產(chǎn)業(yè)“GE”。2．戰(zhàn)略目的集團在開發(fā)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)160億銷售回款，銷售利潤30億。（二）地產(chǎn)公司發(fā)展戰(zhàn)略1．三年戰(zhàn)略在集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)定下，在將來三年內(nèi)，通過鞏固并不斷強化天津絕對第一市場地位，強勢進入河北、山東、山西、海南實行項目開發(fā)，成為本地主流開發(fā)商和市場領(lǐng)導(dǎo)者，成為集團最重要戰(zhàn)略實行單元之一。2．考核目的地產(chǎn)公司實現(xiàn)銷售回款60.6億元，創(chuàng)造利潤7.5億元，為結(jié)轉(zhuǎn)90億元項目儲備。地產(chǎn)公司60.6億目的分解單位：億元公司天津河北山東目的50.09.51.1七、開發(fā)項目自1995年開發(fā)第一種項目——香榭里，到今天世紀(jì)城、太陽城、半島系列、藍色版塊、都市版塊、萊茵春天、都市藝墅以及河北藍郡、武漢金銀湖等幾十個項目，十年時間，見證了順馳迅速成長，一幅品質(zhì)卓越、空間無限藍圖呈當(dāng)前人們面前。（一）建設(shè)公司：分類項目名稱已售罄項目順馳名都、順馳名都新園、世紀(jì)城、藍水假期、藍調(diào)街區(qū)、半島藍灣正在銷售項目半島豪庭、藍水假期II、將開盤項目檸檬home項目簡介：順馳名都：項目主題“花園景致世紀(jì)花園”坐落于解放南路，是順馳集團成功開發(fā)運作第一種高檔溫泉社區(qū)，占地約10萬平方米，總建筑面積15萬平方米。該項目已經(jīng)所有按期入住。順馳名都開發(fā)建設(shè)是隨市場發(fā)展而不斷發(fā)展，“逸翠園”和“逸軒園”及中心生態(tài)植物園推出，顯示出開發(fā)理念進步。新世紀(jì)、新概念、新發(fā)展順馳名都讓理念引導(dǎo)居住，變化了過去“樓間綠化”概念，實現(xiàn)了真正意義上“園中樓”。世紀(jì)城：位于河西區(qū)黑牛城道、情誼路與紫金山路之間，占地250畝，總建筑面積22萬平方米。世紀(jì)城建筑形式以五層半如下多層住宅為主，并輔有SOHO概念板式小高層。整個社區(qū)秉承“國際化園林主題社區(qū)”定位，一草一木均按照國際級原則進行構(gòu)建，充分體現(xiàn)動感、明快、浪漫、合理、實用建筑風(fēng)格，是天津首個具備“國際化水準(zhǔn)”代表性示范社區(qū)。世紀(jì)城榮獲中華人民共和國房地產(chǎn)康居型住宅類模式典范。半島藍灣：項目主題“純粹純正別墅生活”作為我市最高檔別墅項目之一，位于梅江南生態(tài)別墅區(qū)北部，由中華人民共和國建筑設(shè)計研究院和景觀規(guī)劃大師美國EDAW聯(lián)手協(xié)作。依托梅江南50萬平方米不可復(fù)制天然水面，在17萬平方米社區(qū)里倡導(dǎo)自然與人文和諧共融，以極富特色沿湖建筑規(guī)劃，優(yōu)美舒服自然環(huán)境和超凡脫俗人文氣質(zhì)，營造臨水而居崇高生活社區(qū)。半島豪庭：項目主題“有一種生活無法復(fù)制”總占地面積為11.58萬平方米，以“地中海水景文化”住宅社區(qū)為總體規(guī)劃主題，整個社區(qū)由多款式“新穎短板式”建筑構(gòu)成，單體建筑采用“全新錯動式庭院布局”，在天津首創(chuàng)“電梯花園入戶、雙玄關(guān)入戶”設(shè)計，讓每家每戶更貼近自然，均有完全屬于自己私家空中花園。精心圍合出以湖、河、島為中心主題豐富水岸景致園林，并連綴三個水景特色不一景觀組團，強調(diào)對生態(tài)尊重及對居住者養(yǎng)生照顧，處處裝點與家人戶外休憩和活動空間，充分體現(xiàn)悠閑、安逸、舒服、健康社區(qū)文化。藍水假期：項目主題“品味有湖生活”作為梅江生態(tài)居住區(qū)起步區(qū)第一種高檔住宅項目，已于10月入住。該項目占地13.9公頃，保存了2.85公頃水面，并分割為兩個人工湖，綠化面積占總面積59%，建筑面積11.37萬平方米，容積率僅為0.85。項目建筑涉及別墅和小高層，高低錯落，樓映水中，使藍水居民充分品味到有湖生活。，藍水假期榮獲“亞太村”國際生態(tài)住宅水環(huán)境先進示范社區(qū)。藍調(diào)街區(qū)：項目主題“消費品位潮流天堂”位于梅江6號地，規(guī)劃用地4.5萬平方米，擁有1.7萬平方米水面，是梅江居住區(qū)首個公建項目。藍調(diào)街區(qū)定位于水岸商業(yè)群落VS別墅版水景商務(wù)空間。建成后將以其布滿活力鮮明個性引導(dǎo)客戶進行商業(yè)地產(chǎn)理性投資，與藍水假期、藍水假期II等合力打造一種天津中產(chǎn)階級生活圈。藍水假期II：項目主題“開創(chuàng)藍色富豪時代”“上東”與藍水假期隔路相望。相比藍水假期大面積湖景，藍水假期II將推出其獨具特色“參加性響水系”。社區(qū)里投建各種更富參加性主題小水景，以時寬時窄、時斷時續(xù)、清潔靈動響水系溪流貫穿，為居者營造出一種悠閑、夢幻全新浪漫水城生活。檸檬星座：項目主題“愛我就給我檸檬”位于津淶公路南側(cè)，地理位置優(yōu)越，交通便利，東面為大梅江版塊，西面有成熟華苑版塊，東南為衛(wèi)南洼海逸長洲項目,北面距離天津奧運場館1500米，與時代奧城和仁愛濠景莊園只是一路之隔。社區(qū)綠化率達到45%以上，建筑密度不大于25%，社區(qū)環(huán)境是WSP公司設(shè)計純德式風(fēng)格；社區(qū)所有為精裝修成品房，由彥邦室內(nèi)設(shè)計公司負責(zé)設(shè)計，裝修風(fēng)格非常有品位，既為您節(jié)約了時間又節(jié)約了成本。（二）發(fā)展公司：分類項目名稱已售罄項目久華里、都市之星、翡翠城正在銷售項目順馳太陽城、北岸華庭、都市星座、都市之光將開盤項目項目簡介：久華里：項目主題“生態(tài)共享家園”位于華苑居住區(qū)東北端，總建筑面積16萬平方米，綠化率42%，于開工建設(shè)，銷售完畢并所有入住。社區(qū)一切功能設(shè)施、園林環(huán)境、規(guī)劃安排貫徹在每一種生活空間單元，在設(shè)計上充分考慮了休閑、娛樂、學(xué)習(xí)、文化全方位需求，是名副其實生態(tài)智能化家園。華苑是全國大型重點安居工程和天津市第一種超大規(guī)模成熟居住區(qū)，久華里作為其收山之作，為華苑建設(shè)畫上一種圓滿美麗句號。久華里榮獲“中華人民共和國房地產(chǎn)康居型住宅類模式典范”。順馳太陽城：項目主題“建筑承載生活方式”；項目主題“品質(zhì)生活年”；項目主題“生活總在超越中”；太陽城規(guī)劃建筑面積131萬平方米，是天津市第一種由一家房地產(chǎn)公司獨立開發(fā)大盤項目，榮膺住交會中華人民共和國十大名盤。太陽城以“建筑承載生活方式”為項目理念，在規(guī)劃上，強調(diào)城鄉(xiāng)式大社區(qū)開發(fā)思想，在建設(shè)精品房屋同步，也引領(lǐng)著注重休閑娛樂，提高文化品位生活模式。成品房銷售和景觀兼顧個性化及全局解決是太陽城項目兩個突出特色。都市之星：項目主題“給富有人自由給自由人財富”位于河?xùn)|區(qū)新開路與華龍道交口，占地面積1.33萬平方米，建筑面積5.6萬平方米。都市之星是天津市第一種“非主流”產(chǎn)品，SOLO是天津市第一種高品質(zhì)超小戶性，SOHO是天津市第一種高品質(zhì)個性化辦公空間。都市之光：項目主題“用建筑照亮將來，用將來照亮都市”位于市中心東站后廣場內(nèi)環(huán)線內(nèi)，占地面積11.99萬平方米，建筑面積30萬平方米，建筑形式為點式高層。都市之光定位于高品位產(chǎn)品，項目體現(xiàn)了獨特都市生活特點，是市中心大規(guī)模居住區(qū)。都市星座：項目主題“五星蝶式全明全景住宅”位于河?xùn)|區(qū)華龍道北側(cè)，距離和平區(qū)中心商業(yè)區(qū)直線距離約1300米，距離河北區(qū)金緯路商業(yè)區(qū)僅一橋之隔，距離東站后廣場僅600米，該地塊是將來發(fā)展中最具升值潛力地塊之一。總占地面積1.55公頃，總建筑面積約5.8萬平方米。建筑形式為五幢蝶式高層（24層）。星座價格定位在都市版塊中是最低，適當(dāng)經(jīng)濟條件中檔或中檔偏上家庭。北岸華庭：項目主題“法式園林城中人們”位于河北區(qū)獅子林大街，金獅立交橋西側(cè)，內(nèi)環(huán)線內(nèi)，地處河北區(qū)商業(yè)與居住中心旺地，它不但有完善生活配套、豐富人文景觀、還具備成熟居住條件。項目占地面積6.92萬平方米，建筑面積16萬平方米，綠化率40%以上，建筑采用點式高層與板式高層相結(jié)合形式，以高低錯落格局呈現(xiàn)出新古典主義風(fēng)格，營造出高品位尊貴生活，成為河北區(qū)頂級住宅。都市之星、都市之光、都市星座、北岸華庭統(tǒng)稱為都市板塊，項目主題“堅守都市核心演繹都市生活”。翡翠城：項目主題“德式洋房，風(fēng)景庭院”位于天津市北部瑞景居住區(qū)，占地面積為66公頃，規(guī)劃建筑面積60萬平方米。距市區(qū)中環(huán)線4公里，距京津迅速路3公里，是繼太陽城之后開發(fā)第二個大盤項目。順馳翡翠城建筑形式重要為五層半如下磚混多層，并配有各種房型。運用地塊水景和扇形區(qū)域特性，將各個建筑規(guī)劃到若干個家院式組團中，使業(yè)主充分享有家居私密和寧靜。項目依托自身景觀資源，并運用接近劉園苗圃景區(qū)優(yōu)勢，不但在社區(qū)中形成了天然"氧吧"，并且形成了人文與自然和諧統(tǒng)一獨特項目氣質(zhì)。（三）濱海公司分類項目名稱已售罄項目萊茵春天[塘沽]正在銷售項目都市藝墅[靜海]、都市藝墅[寧河]、順馳第壹城[漢沽]將開盤項目項目簡介：萊茵春天[塘沽]：項目主題“非常藝墅非常春天”該項目建筑面積為18萬平方米，擁有43.2%高綠化率。在建筑設(shè)計方面，萊茵春天簡約、當(dāng)代德式建筑，強調(diào)人與空間和諧統(tǒng)一。從規(guī)劃布局、外檐立面設(shè)計、外墻色彩搭配到戶型空間規(guī)劃，都具備當(dāng)代德國小城風(fēng)格和特色，體現(xiàn)細膩人文關(guān)懷。都市藝墅[靜海]：項目主題"都市生活藝術(shù)空間”是順馳集團在靜海開發(fā)20余萬平方米潮流社區(qū)，位于靜海新城40米寬迎賓大道南側(cè)，與靜?？h政府新址和名校靜海一中新址共同成為靜海"新造城運動"中心與焦點。都市藝墅獨辟10萬平方米大型標(biāo)志性休閑主題廣場，社區(qū)內(nèi)開創(chuàng)與國際流行同步商業(yè)休閑名店街，其建筑規(guī)劃全面實現(xiàn)低層低密度人性化生活指標(biāo)。而4層半泛連排藝墅建筑風(fēng)格，為靜海居民提供了最靚麗洋房新生活。社區(qū)內(nèi)所建造業(yè)主專屬生活會館，以及由國際景觀大師所設(shè)計園林境界，也將為靜海創(chuàng)造無比靚麗生活風(fēng)景。都市藝墅[寧河]：項目主題“首座國際水景園林健康城”寧河都市藝墅園林景觀是香港境易公司和美國景觀規(guī)劃大師edaw聯(lián)手制作。是順馳集團在寧河開發(fā)潮流社區(qū)。順馳第壹城[漢沽]：項目主題“首座主題教誨社區(qū)”位于漢沽中心，占地面積9.47萬平方米，建筑面積12.7萬平方米。其整體規(guī)劃堅持順馳集團一貫超群品質(zhì)，聘請知名國際景觀大師擔(dān)綱園林設(shè)計，社區(qū)建有引領(lǐng)潮流生活精品商業(yè)街—“陽光第壹街”，獨一無二業(yè)主專屬休閑生活會館，素質(zhì)教誨基地，當(dāng)代坡頂洋房式建筑外觀與合理人性化戶型設(shè)計，為漢沽打造引領(lǐng)崇高品質(zhì)生活境界榜樣特區(qū)。（四）新地公司分類項目名稱已售罄項目都市藝墅[武清]正在銷售項目都市藝墅[寶坻]、青山溪語[薊縣]將開盤項目項目簡介：都市藝墅[寶坻]：項目主題“寶坻首座帶游泳池水岸花園洋房”項目居住區(qū)規(guī)劃用地10.56公頃,規(guī)劃總建筑面積12.44萬平方米,其中住宅建筑面積11.69萬平方米,公建建筑面積0.75萬平方米。社區(qū)容積率1.18,建筑密度21.5%，綠地率35.1%，都市藝墅占地面積150畝，涉及住宅和商業(yè)項目。商業(yè)街項目長約290米，總建筑面積12.44萬平方米，其中住宅建筑面積為11.69萬平方米，9月底入住。都市藝墅[武清]：項目主題“純正歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)景庭院生活”都市藝墅位于楊村鎮(zhèn)西南角，總占地面積14.4萬平方米，建筑面積11.5萬平方米，容積率為1。由于建筑采用歐式風(fēng)格，主題以歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)風(fēng)格為主，再加上規(guī)劃上人車分流，采用地形高差變化來解決，依照這種地形特點，景觀采用意大利文藝復(fù)興和巴洛克園林風(fēng)格。此外社區(qū)配有以休閑、健身、文化、購物為一體綜合性會館。青山溪語[薊縣]：項目主題“山水明筑靜雅世家”青山溪語盤居薊縣府君山腳下，占地面積180畝，總建筑面積12.34萬平方米，其中住宅建筑面積為11.96萬平方米，“青山溪語”整體設(shè)計簡約，自然，高貴，設(shè)計風(fēng)格以四層、五層為主，結(jié)合規(guī)劃、環(huán)境和立面設(shè)計提高產(chǎn)品附加值，加上齊全配套設(shè)施及物業(yè)品牌，在區(qū)域內(nèi)以創(chuàng)新理念啟動新生活方式，成為中高品位客戶全新選取。將來將成為薊縣“新都市生活”中心與焦點，成為薊縣無比靚麗生活風(fēng)景。（五）河北公司分類項目名稱已售罄項目正在銷售項目國際城、都市藝墅（榆次）將開盤項目藍郡項目簡介：藍郡：位于地處石家莊裕華區(qū)，占地294畝，容積率1.1；總建筑面積21.59萬平方米；綠化率50%。產(chǎn)品類型為聯(lián)體別墅、疊拼、高層。住宅面積為20萬平方米。開盤擬定于9月。銷售周期為24個月。銷售回款預(yù)測14億左右。。國際城:位于石家莊嚴點發(fā)展區(qū)域裕華區(qū)，占地450畝，銷售面積70萬平方米。容積率1.56；綠化率39.8%。共分三期開發(fā)，現(xiàn)一期已銷售完畢，二、三期共50萬平方米待開發(fā)。項目周邊交通、配套齊全。社區(qū)內(nèi)有14萬平方米森林公園、藏谷文化等。二期多層13棟，主力戶型兩室為100—110平方米；三室130平方米左右。銷售周期初定3個月，均價實現(xiàn)2800元。當(dāng)前開盤時間定在4月28日。實現(xiàn)回款6.2億。開盤當(dāng)月實現(xiàn)1.2億。當(dāng)前處在銷售前期準(zhǔn)備階段。榆次都市藝墅：榆次"都市藝墅"，位于榆次西北，地理位置優(yōu)越，且處在都市發(fā)展主方向與山西省太原市向南發(fā)展都市擴展趨勢形成最佳匯合點。項目宗地四周環(huán)路，交通便利，距太原市車程僅有20分鐘，距太原飛機場，也只需車程15分鐘。項目落成后，將是太原、榆次及晉中其他市縣中，頗具領(lǐng)跑風(fēng)范新都市運營杰作，更將以其清新空氣，居住、生活環(huán)境優(yōu)越，成為榆次及周邊市縣投資和居住首選之地。榆次“都市藝墅”，是由多層公寓和情景洋房構(gòu)成崇高社區(qū)，溫暖亮麗色彩，簡潔明快外立面，處處洋溢純凈、自然法式生活浪漫氣息；籌劃3月1日開工、3月6日產(chǎn)品亮相、4月3日內(nèi)部認購、5月1日開盤?。┥綎|公司分類項目名稱已售罄項目正在銷售項目將開盤項目高唐項目項目簡介：高唐項目：高唐縣位于山東省西北部，總面積960平方千米，耕地91萬畝，轄6鎮(zhèn)3鄉(xiāng)3個辦事處，748個行政村，46萬人。處在東部沿海開放省份與中西部內(nèi)陸省份過渡區(qū)。居于濟南、聊城、德州三個大中都市構(gòu)成“金三角”中心。東依京滬高速公路，西靠京九鐵路，邯濟鐵路、青銀高速、濟銀高速從境內(nèi)穿過，形成了能迅速上天、下海、進京、赴省快捷網(wǎng)絡(luò)。當(dāng)前，公司已經(jīng)在高唐縣獲取了17.97公頃土地，該宗地是環(huán)湖區(qū)域內(nèi)最后一塊未出讓地塊，也是高唐發(fā)源地，位置優(yōu)越，整體規(guī)模在中心城區(qū)較大，適合開發(fā)規(guī)模性高檔居住社區(qū)。八、公司文化戰(zhàn)略文化——行動大綱是咱們核心競爭力(一)咱們行動大綱行動大綱是對咱們近年來實踐總結(jié)、提煉和系統(tǒng)化，它將核心價值觀、戰(zhàn)略思考、戰(zhàn)略執(zhí)行和盼望成果之間聯(lián)系明晰表達。來自.cn中華人民共和國最大資料庫下載行動大綱是咱們統(tǒng)一思想、統(tǒng)一行動大綱。行動大綱是咱們共同信念、共同目的、共同行動、共同成功。(二)核心價值觀使咱們與眾不同咱們有著先進公司文化，核心價值觀是咱們公司文化靈魂，是咱們性格，是咱們做一切事情出發(fā)點和主線，是咱們共同信念，共同承認深信不疑原則。核心價值觀使咱們有了信任尊重文化氛圍，使咱們有了創(chuàng)新變革勇氣，挑戰(zhàn)性激情文化，使咱們有了合伙共贏文化，使咱們有了注重員工發(fā)展文化。對核心價值觀堅定信奉，對核心價值觀偏執(zhí)和執(zhí)行，對違背核心價值觀人和事零容忍，使咱們把核心價值觀貫徹在每一種人一言一行、一舉一動中，把核心價值觀溶化在每一種人血液里，使咱們把核心價值觀體當(dāng)前戰(zhàn)略思考、戰(zhàn)略執(zhí)行和盼望成果中。咱們核心價值觀使命般激情信任并尊重每一種人永不滿足挑戰(zhàn)精神勉勵創(chuàng)新積極變革創(chuàng)造奇跡團隊精神共同發(fā)展分享成功（三）咱們需要文化和氛圍1．信任和尊重文化和氛圍（1）信任并尊重每一種人是咱們自始至終堅定不移信念，是公司發(fā)展壯大基本，咱們堅信付出信任和尊重、回報必然是責(zé)任心和使命感。（2）信任和尊重文化和氛圍讓每一種干活人或在某一位置上人有絕對權(quán)力；在明確目的下，每一種人擁有最大限度自由以自己方式做事；每一種人都積極參加，積極表達自己意見，積極以創(chuàng)新方式完畢自己使命。每一種人潛能都得到挖掘和釋放。（3）信任和尊重文化氛圍讓每一種人均有高度責(zé)任心，均有主人翁心態(tài)，都對自己工作承擔(dān)責(zé)任。（4）信任和尊重文化氛圍需要好風(fēng)氣和正氣，需要員工有對感覺，正氣和對感覺讓人們對事情判斷、問題解決變得簡樸和直接。2．創(chuàng)新變革勇氣，挑戰(zhàn)性激情文化（1）永不滿足，不斷對自己提出新規(guī)定，不斷追求高目的是咱們邁進和發(fā)展動力。（2）高目的不只是咱們獲得競爭優(yōu)勢戰(zhàn)略規(guī)定也是咱們信念。（3）以如履薄冰、如臨深淵心態(tài)，不斷解決咱們發(fā)展中存在問題，持續(xù)改進，不斷進步，超越自己是咱們追求，不斷超越自己，咱們就會超越所有人。（4）勉勵嘗試、創(chuàng)新，容許出錯誤，樂意交學(xué)費。（5）適應(yīng)環(huán)境變化，追求高目的，需要咱們有積極變革勇氣，歡迎、甚至熱愛變革。（6）使命般激情，全身心投入和努力使看似不也許事成為也許，使高目的變?yōu)楝F(xiàn)實。（7）在不斷創(chuàng)新、變革、挑戰(zhàn)高目的過程中，咱們每一種人專業(yè)水平、組織和管理能力、學(xué)習(xí)能力得到持續(xù)提高和進步，公司核心能力不斷形成和加強。（8）將個人自覺融入公司發(fā)展過程中，在壓力與挑戰(zhàn)面前，始終保持工作熱情，敢于承擔(dān)風(fēng)險，不斷摸索新辦法，學(xué)習(xí)，分享新知識與觀念；可以從失敗中學(xué)習(xí)，積極變化不適應(yīng)公司發(fā)展環(huán)節(jié)和思維方式，具備靈活迅速應(yīng)變能力。3．合伙共贏文化（1）咱們懂得咱們每一種人，每一種人所在團隊，每一種公司，咱們與合伙者之間，人們利益是一致，人們利益是捆綁在一起，人們休戚有關(guān)、榮辱與共，因此咱們追求多贏和共同成功。（2）精誠合伙，互相支持，互相學(xué)習(xí)感覺、氛圍讓咱們能達到一種人或某些人不能達到事業(yè)，讓咱們每一種人能感覺和體會到團隊比自我強大。（3）只有通過團隊精神和合伙，咱們才也許達到高目的，創(chuàng)造奇跡。（4）最佳實踐共享使咱們作為團隊互相學(xué)習(xí)，共同進步。（5）虛擬組織是跨部門合伙、交流、學(xué)習(xí)好辦法，它增進資源共享，增進最佳實踐共享。(6)咱們盡量使咱們公司架構(gòu)扁平，盡量減少管理層級，盡量讓團隊發(fā)揮作用。(7)咱們盡量獎勵團隊，通過獎勵團隊勉勵團隊合伙和團隊精神。(8)團隊精神、合伙共贏需要咱們有開放心態(tài)，站高、看遠。4．注重員工發(fā)展文化(1)滿意員工是公司發(fā)展出發(fā)點和源動力(2)咱們但愿員工感覺到理解和關(guān)懷，咱們但愿員工滿意，咱們懂得每一種人其實更在乎發(fā)展：能力提高、收入增長、機會增多。只有員工發(fā)展了，她才會滿意，因此咱們注重員工發(fā)展文化。(3)咱們注重員工發(fā)展，不是僅僅培訓(xùn)她，教她怎么做，告訴她怎么做，咱們是要給她提供機會讓她嘗試，提供舞臺讓她施展，提供沃土讓她成長，讓她有機會努力，有機會學(xué)習(xí)，在努力和學(xué)習(xí)過程中發(fā)展。(4)咱們讓員工滿意，不是讓所有員工滿意，咱們注重員工發(fā)展，不是所有人都能發(fā)展，只有那些認同和執(zhí)行公司核心價值觀人，樂意激情投入，有責(zé)任心和使命動人才干得到發(fā)展，那些不認同業(yè)核心價值觀、沒有責(zé)任心人一定要讓她離開。(5)咱們盡量自己培養(yǎng)公司發(fā)展所需要人才和領(lǐng)導(dǎo)人，盡量為公司內(nèi)部員工提供更多發(fā)展機會。(6)咱們但愿每一種人均有危機感，都能感覺到非人際關(guān)系工作壓力，都能迅速行動、持續(xù)進步。(7)咱們但愿員工能在精神和物質(zhì)兩方面需要都能得到滿足，但愿員工在這里能有自豪感和成就感。（四）對核心價值觀偏執(zhí)創(chuàng)造奇跡1．對核心價值觀堅定信奉2．對核心價值觀偏執(zhí)和執(zhí)行3．對違背核心價值觀人和事零容忍4．把不符合核心價值觀人清除出去，讓咱們擁有一支有共同信念隊伍5．把核心價值觀貫徹在每一種人一言一行、一舉一動中，把核心價值觀溶化在每一種人血液里6．把核心價值觀體當(dāng)前戰(zhàn)略思考、戰(zhàn)略執(zhí)行和盼望成果中，溶入公司聚焦戰(zhàn)略管理體系和考核獎懲體系所有行動中（五）公司戰(zhàn)略1．戰(zhàn)略思考戰(zhàn)略是面對現(xiàn)實分析，對各種理論和實踐綜合，是涉及直覺、悟性、智慧、洞察力和創(chuàng)造性思考。戰(zhàn)略決定公司方向和但愿，決定公司做什么不做什么，決定事情輕重緩急，決定公司資源配備。咱們在深刻理解自己公司、深刻理解行業(yè)、深刻理解宏觀形勢和周邊環(huán)境基本上，制定咱們發(fā)展戰(zhàn)略，并不斷依照形勢變化修正咱們戰(zhàn)略，使戰(zhàn)略成為一種持續(xù)過程。咱們戰(zhàn)略是：FOCUS、NO。1．MARKETLEADERFOCUS：房地產(chǎn)行業(yè)具備很強區(qū)域性，咱們要聚焦于咱們選定區(qū)域，聚焦于咱們選定都市，聚焦于咱們選定產(chǎn)品類型，聚焦于咱們商業(yè)模式，聚焦于咱們核心能力。NO.1.在選定區(qū)域和產(chǎn)品類型上做到第一MARKETLEADER：在選定都市和產(chǎn)品類型上，做市場領(lǐng)導(dǎo)者，可以影響市場，引導(dǎo)市場，重新定位市場2．戰(zhàn)略執(zhí)行：聚焦戰(zhàn)略管理體系戰(zhàn)略執(zhí)行比戰(zhàn)略制定更重要，大多數(shù)公司失敗不是由于戰(zhàn)略制定不好，而是由于戰(zhàn)略執(zhí)行得不好；戰(zhàn)略制定比戰(zhàn)略執(zhí)行更困難，由于迅速變化形勢和環(huán)境。咱們用聚焦戰(zhàn)略管理體系執(zhí)行戰(zhàn)略。聚焦戰(zhàn)略管理體系把戰(zhàn)略翻譯成考核指標(biāo)體系，使咱們有了共同語言，共同理解，共同重點，共同思考體系，共同行動指南。聚焦戰(zhàn)略管理體系強調(diào)節(jié)合，強調(diào)溝通，強調(diào)參加，強調(diào)員工創(chuàng)新，強調(diào)積極變革，強調(diào)獎勵與戰(zhàn)略相聯(lián)系，和咱們核心價值觀相一致。聚焦戰(zhàn)略管理體系把所有資源整合和聚焦于戰(zhàn)略，獲得整體不不大于某些相加之和效果，獲得整體最優(yōu)化效果，獲得突破性業(yè)績。3．以成果為導(dǎo)向股東價值最大化是戰(zhàn)略終極目的，也是公司存在發(fā)展終極目的。要實現(xiàn)股東價值最大化就必要要有滿意客戶、高效流程、滿意員工。咱們追求股東滿意、客戶滿意、高效流程、員工滿意。咱們追求共贏和共同成功。咱們追求成果四個方面互為因果關(guān)系。第二某些有關(guān)知識匯總一、慣用名詞基本解釋（一）名詞解釋1．建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。2．建筑容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度一項重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物總建筑面積與地塊面積比值，即：容積率＝總建筑面積÷建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個比值越小，意味著社區(qū)容納建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。3．綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范疇內(nèi)綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。4．樓間距：東西向樓間距為1：1，南北偏東為1：1.3，南北向為1：1.5。5．建筑層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層高度國家在設(shè)計上有個規(guī)定，這個高度就叫層高。詳細地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間豎向尺寸。《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)原則》（GBI100-87）中規(guī)定，住宅層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度凈剩值。6．人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。7．人口凈密度：每公頃住宅用地上容納規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。8．進深：在建筑學(xué)上是指一間獨立房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間實際長度。9．開間：即住宅寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間實際距離，由于就一種自然間寬度而言，故又稱為開間。10．公攤面積：商品房分攤公用建筑面積重要由兩某些構(gòu)成：（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)公共用房和管理用房建筑面積；（2）各單元與樓宇公共建筑空間之間分隔以及外墻（涉及山墻）墻體水平投影面積50％。11．共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用建筑面積。12．公用建筑面積：公用建筑面積不涉及任何作為獨立使用空間租、售地下室、車棚等面積，作為人防工程地下室也不計入公用建筑面積。普通公用建筑面積按如下辦法計算：整棟建筑物面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑公用建筑面積13．公用建筑面積分攤系數(shù)：將整棟建筑物公用建筑面積除以整棟建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑公用建筑面積分攤系數(shù)。14．銷售面積：銷售面積是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（如下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤共有建筑面積之和。15．陽臺：陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等空間。16．平臺：平臺是指供居住者進行室外活動上人屋面或由住宅底層地面伸出室外某些。17．走廊：走廊是指住宅套外使用水平交通空間。18．地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面高度超過該房間凈高1／2者。19．半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面高度超過該房間凈高1／3，且不超過1／2者。20、居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地總稱。21．住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)用地含宅間綠地和宅間小路等總稱。22．公共服務(wù)設(shè)施用地：公共服務(wù)設(shè)施用地普通稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相相應(yīng)配建、為居民服務(wù)和使用各類設(shè)施用地，應(yīng)涉及建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。來自.cn中華人民共和國最大資料庫下載23．道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、社區(qū)路、組團路及非公建配建居民小汽車、單位通勤車等停放場地。24．公共綠地：公共綠地是指滿足規(guī)定日照規(guī)定，適合于安排游憩活動設(shè)施、供居民共享游憩綠地，應(yīng)涉及居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其她塊狀帶狀綠地等。25．建筑線：建筑線普通稱建筑控制線，是建筑物基底位置控制線。26．玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在位置，它是一種緩沖過渡地段。居室是家庭“領(lǐng)地”，講究一定私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)普通與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡樸會客場合。27．隔斷：指專門作為分隔室內(nèi)空間不到頂半截立面。28．過道：指住宅套內(nèi)使用水平交通空間。29．鋼構(gòu)造：是指承重重要構(gòu)件是用鋼材料建造，涉及懸索構(gòu)造。30、鋼、鋼筋混凝土構(gòu)造：是指承重重要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造。31．鋼筋混凝土構(gòu)造：是指承重重要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造。涉及薄殼構(gòu)造、大模板現(xiàn)澆構(gòu)造及使用滑模、升板等建造鋼筋混凝土構(gòu)造建筑物。32．混合構(gòu)造：是指承重重要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造。如一幢房屋梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。33．框架構(gòu)造：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而住宅。34．磚混構(gòu)造：承重重要構(gòu)造采用梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混構(gòu)造房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑。35．框剪構(gòu)造：框架-剪力墻構(gòu)造也稱框剪構(gòu)造，這種構(gòu)造是在框架構(gòu)造中布置一定數(shù)量剪力墻，構(gòu)成靈活自由使用空間，滿足不同建筑功能規(guī)定，同樣又有足夠剪力墻，有相稱大剛度，框剪構(gòu)造受力特點，是由框架和剪力墻構(gòu)造兩種不同抗側(cè)力構(gòu)造構(gòu)成新受力形式，因此它框架不同于純框架構(gòu)造中框架，剪力墻在框剪構(gòu)造中也不同于剪力墻構(gòu)造中剪力墻。36．墻：墻是建筑物承重構(gòu)件和圍護構(gòu)件。作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂或樓板層傳來荷載，并將這些荷載再傳給基本。作為圍護構(gòu)件，外墻起著抵抗自然界各種因素對室內(nèi)侵襲作用，內(nèi)墻起著分隔房間、創(chuàng)造室內(nèi)舒服環(huán)境作用。37．橫墻、山墻、縱墻：凡沿建筑物短軸方向布置墻稱橫墻，橫向外墻普通稱山墻；而沿建筑物長軸方向布置墻稱縱墻，縱墻有內(nèi)縱墻與外縱墻之分；在一片墻上，窗與窗或門與窗之間墻稱窗間墻；窗洞下部墻稱窗下墻。38．樓板層：樓板層是樓房建筑中水平方向承重構(gòu)件。樓板層承受著家具、設(shè)備和人體荷載以及自身自重，并將這些荷載傳給墻。39．地坪：地坪是底層房間與土層相接觸地某些，它承受底層房間內(nèi)地荷載。40、樓板面層：又稱樓面或地面。起著保護樓板層、分布荷載和絕緣作用。41．商品房維修基金：是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）規(guī)定，新建商品住宅（涉及經(jīng)濟合用住房）出售后建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。42．確權(quán):是依照法律、政策規(guī)定，通過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認某一房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)從屬關(guān)系和她項權(quán)利。43．土地使用權(quán):是指土地使用者在法律容許范疇內(nèi)對依法交由其使用國有土地或者集體土地占有、使用以及某些收益、處分權(quán)利。44．房屋她項權(quán)利:房屋她項權(quán)利是指由房屋所有權(quán)衍生出來典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利。45．房地產(chǎn)一級市場:又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓市場，即國家通過其指定政府部門將城鄉(xiāng)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者市場，出讓土地，可以是生地，也可以是通過開發(fā)達到“七通一平”熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷市場。46．房地產(chǎn)二級市場:是土地使用者通過開發(fā)建設(shè)，將新建成房地產(chǎn)進行出售和出租市場。即普通指商品房初次進人流通領(lǐng)域進行交易而形成市場。房地產(chǎn)二級市場也涉及土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓土地，進入流通領(lǐng)域進行交易市場。47．房地產(chǎn)三級市場:具備消費性質(zhì)。此時房地產(chǎn)呈橫向流通，雖然用者、經(jīng)營者之間平等轉(zhuǎn)移，體現(xiàn)為使用者之間交易行為。反映是以效用為價值尺度市場價格，是調(diào)劑需求條件下市場行為，如私房出租、出售等就是三級市場行為（二）房地產(chǎn)“五證一籌劃”涉及：《建設(shè)用地規(guī)劃允許證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃允許證》、《建設(shè)工程施工允許證》、《商品房銷售允許證》及《建設(shè)工程投資籌劃》（三）現(xiàn)行土地獲取方式（來源）：1．劃撥2．出讓：分為招標(biāo)、拍賣、掛牌三種依照6月1日頒布《天津市國有土地有償使用辦法》，對于經(jīng)濟性用地必要采用土地出讓方式獲得。（四）房屋建筑分類1．從構(gòu)成房屋建筑構(gòu)造材料分：①木構(gòu)造（老樓，普通為1——2層建筑）②磚木構(gòu)造（老樓，普通為1——3層建筑）③磚混構(gòu)造（普通為6或7層建筑）④鋼筋混凝土構(gòu)造（高層建筑，為8層以上建筑）⑤鋼構(gòu)造（紐約市貿(mào)大廈）2．從房屋層數(shù)高度分：①低層1～3層（木構(gòu)造、磚木構(gòu)造）②多層4～6層（磚混構(gòu)造）③中高層7～9層（鋼筋混凝土構(gòu)造）④高層10～30層（鋼筋混凝土構(gòu)造）⑤超高層40層以上（鋼筋混凝土構(gòu)造、鋼構(gòu)造）3．按房屋建筑耐火性和耐久性限度分：①一級1以上（鋼筋混凝土構(gòu)造、鋼構(gòu)造）②二級50～1以上(磚混)③三級25～50年（平房）4．房屋建筑用途分：①生產(chǎn)性建筑；②居住建筑；③公共建筑（五）房屋建筑構(gòu)造1．房屋建筑構(gòu)件一幢建筑物普通是由基本、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大某些構(gòu)成。2．房屋承重構(gòu)造基本構(gòu)件類型（1）鋼筋混凝土構(gòu)造（還涉及鋼構(gòu)造、鋼和鋼筋混凝土構(gòu)造）：承重重要構(gòu)造構(gòu)件所有采用鋼筋混凝土建造（重要承重部件為梁和柱）。（2）磚混構(gòu)造：承重重要構(gòu)造采用梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混構(gòu)造房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑。（3）磚木構(gòu)造：承重重要構(gòu)造采用磚、木建造。（4）其她構(gòu)造（簡易構(gòu)造）：承重重要構(gòu)造采用竹、磚石、等材料建造簡易房屋。3．地基與基本（1）地基：地基指基本底面如下，受到荷載作用影響范疇內(nèi)某些巖、土體。整個建筑物所有荷載都通過基本傳給地基來承受。地基承受荷載能力是有一定限度。（2）基本：基本是房屋重要構(gòu)成某些，位于房屋最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋墻或柱埋入地下擴大某些，稱為基本。基本用來承受房屋所有荷載，并將荷載傳給地基?；绢愋停?．按基本材料及受力特點分類（1）剛性基本：剛性基本是指由磚石、素混凝土、灰土等剛性材料制作基本，這種基本抗壓強度高而抗拉、抗剪強度低。（2）柔性基本：鋼筋混凝土基本稱為柔性基本。2．基本按構(gòu)造形式分：（1）條形基本：（2）獨立基本：指呈獨立柱墩形式基本，是鋼筋混凝土排架構(gòu)造柱下基本重要形式之一。（3）筏板基本：又叫滿堂紅，普通為50CM厚，對多層和高層建筑，本地基土質(zhì)差，采用條形基本不能滿足地基容許承載力和建筑物上部構(gòu)造容許變形時或當(dāng)建筑物規(guī)定基本具備足夠剛度以調(diào)節(jié)不均勻下沉?xí)r，可采用筏板基本。（4）箱型基本：用于高層建筑。（5）樁基本：預(yù)制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁A、多層住宅七層及其層如下可采用磚混構(gòu)造，可依照地基狀況采用柔性基本、筏板基本，如需要與樁相結(jié)合。B、中高層住宅可采用框輕構(gòu)造、框剪構(gòu)造，依照地基狀況采用柔性基本、條形基本、筏板基本，如需要與樁基本結(jié)合。C、高層住宅可采用框剪構(gòu)造、剪力墻構(gòu)造，依照地基狀況采用筏板基本、箱型基本并與樁基本相結(jié)合。3．墻體分類：（1）按平面位置：外墻和內(nèi)墻；（2）按墻方向：縱墻和橫墻；（3）普通縱墻間間距為房屋進深，橫墻間間距為房屋開間；（4）按墻受力分：承重墻、非承重墻。4．樓層、地面：（1）樓層類型：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層、木樓層。（2）按施工辦法：現(xiàn)澆、預(yù)制。5．樓梯：（1）樓梯構(gòu)成：由樓梯段、平臺和中間平臺、扶手、欄桿（或欄板）。（2）樓梯形式：直跑式、雙跑式等。（3）樓梯使用性質(zhì)：重要樓梯、輔助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯7．屋頂：屋頂由屋面、屋頂承重構(gòu)造、保溫隔熱層和頂棚構(gòu)成。（1）屋頂類型：①平屋頂：平屋頂坡度很小，普通采用3%如下，上人屋頂坡度為1%--2%。②坡屋頂：坡度較陡，普通在10%以上。③曲面屋頂：普通用在大跨度大型建筑。（六）裂縫產(chǎn)生因素裂縫產(chǎn)生因素諸多，但從產(chǎn)生因素歸結(jié)起來可分為構(gòu)造強度、溫度、沉降幾大類。裂縫與否有害與裂縫浮現(xiàn)部位、裂縫浮現(xiàn)因素以及裂縫寬度和長度關(guān)于。裂縫如出當(dāng)前構(gòu)造性部位且裂縫寬度和長度均較大則為有害裂縫。磚混構(gòu)造以磚砌體和樓板（可分為現(xiàn)澆和預(yù)制）為受力構(gòu)造，因而在磚厚不不大于240磚墻以及樓板上浮現(xiàn)裂縫均屬于構(gòu)造性裂縫，但如果表面抹灰開裂而磚體及樓板自身并未開裂則不屬于構(gòu)造性裂縫?？蜉p構(gòu)造以梁、板、柱為受力構(gòu)造，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于構(gòu)造性裂縫。混凝土裂縫寬度不大于0。3mm雖然出當(dāng)前構(gòu)造性部位也非有害裂縫，但應(yīng)注意其發(fā)展。（七）關(guān)于室內(nèi)采光有何規(guī)定？1．每套住宅至少應(yīng)有一種居住空間內(nèi)獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過四個時，其中宜有二個獲得日照。2．采光系數(shù)：室內(nèi)為1，窗地面積比1/7；樓梯間0。5窗地面積比1/12。窗地面積比值為直接天然采光房間側(cè)窗洞口面積Ac與該房間地面面積Ad之比。3．高度低于0。5米窗洞口面積不計入采光面積內(nèi)。窗洞口上沿距地面高度不適當(dāng)?shù)陀?米。（八）梁種類：1．梁種類按受力狀態(tài)分為：（1）簡支梁：單跨梁普通為簡支梁，如過梁、托墻梁。（2）持續(xù)梁：兩跨以上梁為持續(xù)梁。（3）懸臂梁。如陽臺梁、雨篷梁等。2．以上三種梁可依照建筑實際狀況設(shè)計為上返梁或下返梁。（九）不同建筑構(gòu)造優(yōu)缺陷比較？磚混構(gòu)造住宅與框輕構(gòu)造住宅相比保溫性能好，隔聲性能好，抹灰不易開裂，施工周期短，造價低。但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數(shù)規(guī)定七層如下，不太適合超大開間住宅。二、房地產(chǎn)開發(fā)流程解釋商品房開發(fā)普通指開發(fā)商以獲利為目投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓、拆遷、建設(shè)到銷售等一系列營業(yè)行為。普通涉及如下幾種程序：房地產(chǎn)投資機會選取與決策分析，土地獲取、項當(dāng)前期，項目設(shè)計，項目施工建設(shè)，銷售。1．投資機會選取和決策分析階段：理解本地房地產(chǎn)市場，在擁有大量市場信息基本上，探討投資也許性；選取實現(xiàn)開發(fā)設(shè)想開發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在業(yè)主、銀行、合伙伙伴、專業(yè)人事接觸，作出初步方案，探討獲取開發(fā)用地可行性；進行正式市場研究，估算市場吸納率，會同研發(fā)、財務(wù)等部門，依照預(yù)估成本和價格進行可行性研究，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟等方面綜合判斷項目可行性。2．土地獲取階段：根據(jù)項目可行性研究報告，按照國家獲取土地有關(guān)規(guī)定和程序，獲取土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)。3．項當(dāng)前期階段：重要涉及與開發(fā)全過程關(guān)于各種合同、條件談判與簽約，由計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批，規(guī)委對項目進行規(guī)劃審批等，獲取“五證一籌劃”。4．項目設(shè)計階段：依照市場研究中得到客戶需求特性擬定客戶和產(chǎn)品定位原則，對產(chǎn)品提出最后設(shè)計規(guī)定，并撰寫設(shè)計方案。5．項目施工建設(shè)階段：開發(fā)商委托建筑公司進行項目施工。施工過程中開發(fā)商要密切注意項目建設(shè)過程進展，定期視察現(xiàn)場，與派駐工地監(jiān)理工程師會晤，理解建設(shè)過程全貌，保證工程按預(yù)先進度籌劃實行。7．銷售階段：開發(fā)商出售商品房，回收資金獲利階段，包括梳理客戶資源、項目企劃宣傳、現(xiàn)場銷售及售后服務(wù)四某些。普通存在兩種銷售形式：預(yù)售和現(xiàn)房銷售，預(yù)售即開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之邁進行銷售，可以提前回收資金；現(xiàn)房銷售即在獲得竣工驗收合格文獻后進行銷售。三、考核指標(biāo)體系編制（一）考核指標(biāo)體系概念：1．公司考核指標(biāo)體系：是將各個項目考核指標(biāo)體系橫向貫穿起來，集合成公司整體目的，包括兩個層面，其一為各項目年度目的、項目整體目的，其二為公司年度目的，各項目年度目的之和即為公司年度目的。它是項目考核指標(biāo)體系延伸，項目考核指標(biāo)體系是將目的分解到本年度，而公司考核指標(biāo)體系更聚焦于項目整體目的，它將本年度目的分解至月度，將轉(zhuǎn)年分解至季度，將背面年份分解至年度，最多分解至3個年度，各年度之和即為項目整體目的。2．項目考核指標(biāo)體系：是在項目操作過程中，環(huán)繞項目責(zé)任書目的或階段性經(jīng)濟指標(biāo)進行月度分解與預(yù)測，并依照編制月份完畢狀況、項目合計完畢狀況相應(yīng)調(diào)節(jié)后期籌劃，形成月度考核及全年考核動態(tài)項目管理文獻。（二）考核指標(biāo)體系在戰(zhàn)略制定與執(zhí)行過程中位置（三）考核指標(biāo)體系四個層面：（四）地產(chǎn)集團年度籌劃、階段調(diào)節(jié)籌劃編制1．地產(chǎn)運營部、地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心、地產(chǎn)財務(wù)管理部依照庫存和新開項目狀況、新增項目狀況及資金狀況，初步匯總年度籌劃，上報至地產(chǎn)集團總經(jīng)理辦公會。2．地產(chǎn)集團總經(jīng)理辦公會年終擬定次年整體戰(zhàn)略目的。3．地產(chǎn)運營部將庫存及新開目的初步分解至各分公司，并下達到各分公司運營部。4．地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心將新增目的初步分解至各分公司，并下達到各分公司土地拓展部，由土地拓展部傳達到分公司運營部。5．各分公司運營部將指標(biāo)下達到各有關(guān)部門，并組織編制。6．各分公司銷管、財務(wù)等有關(guān)部門按照庫存、新開、新增項目分解指標(biāo)到年度和月度，匯總到分公司運營部。7．各分公司運營部審核匯總，并經(jīng)分公司總經(jīng)理及有關(guān)部門經(jīng)理簽字確認后，上報地產(chǎn)運營部。8．地產(chǎn)運營部審核各分公司指標(biāo)分解狀況，形成地產(chǎn)集團次年經(jīng)營預(yù)算草稿，報送地產(chǎn)財務(wù)管理部。9．地產(chǎn)財務(wù)管理部匯總形成全年資金預(yù)算。10．地產(chǎn)集團總經(jīng)理辦公會最后審定年度指標(biāo)。11．地產(chǎn)運營部形成地產(chǎn)集團考核指標(biāo)體系，下發(fā)到各分公司。12．各分公司總經(jīng)理及有關(guān)部門經(jīng)理簽字確認并報送地產(chǎn)運營存檔。13．階段調(diào)節(jié)籌劃參照此流程執(zhí)行。（五）月度考核指標(biāo)體系編制周期：每月26日至次月25日；實際財務(wù)數(shù)據(jù)成果截止時間為每月25日14．地產(chǎn)運營部結(jié)合公司及項目年度考核指標(biāo)總體規(guī)定，結(jié)合下月集團鈔票流狀況以及項目詳細狀況，與各公司銷管部充分溝通，于每月23日形成下月回款籌劃。15．經(jīng)地產(chǎn)集團總經(jīng)理辦公會最后擬定下月各公司及項目回款指標(biāo)。16．地產(chǎn)運營部將已擬定回款指標(biāo)于每月25日下發(fā)至各分公司銷管部。17．各分公司銷管部依照回款指標(biāo)進行詳細分解至各項目，經(jīng)銷售副總審核后于26日報送分公司運營部、地產(chǎn)運營部。18．地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心于當(dāng)月25日將最新新增項目分解指標(biāo)下發(fā)到地產(chǎn)公司運營部和分公司土地拓展部，由分公司土地拓展部傳達至分公司運營部。19．一方面，各公司運營部與銷管某些別編制出各項目當(dāng)月初步動態(tài)成本及項目整體價格測算，將成果量化，反映到項目利潤率上，并對項目成本動態(tài)變化、及價格變化因素進行充分分析；第二步，在保證項目整體利潤率前提下，結(jié)合動態(tài)成本、結(jié)合項目整體及月度價格測算，結(jié)合項目市場狀況，由運營部與銷管部對后期成本調(diào)節(jié)方向、余盤售價調(diào)節(jié)方向作出合理判斷，成本與價格互動后共同形成當(dāng)月項目動態(tài)經(jīng)濟指標(biāo)明細。20．各分公司運營部組織各有關(guān)部門編寫當(dāng)月項目及公司考核指標(biāo)體系，并于當(dāng)月28日形成草稿及分析文獻，報送地產(chǎn)運營部。21．地產(chǎn)運營部于當(dāng)月31日組織各分公司運營部、銷管部進行考核指標(biāo)月度分析總結(jié)會，明確規(guī)定，達到共識。22．各分公司運營部、銷管部結(jié)合會議規(guī)定，調(diào)節(jié)指標(biāo)，總經(jīng)理及有關(guān)部門經(jīng)理簽字后于次月2日形成正式項目考核指標(biāo)體系及公司考核指標(biāo)體系，報送地產(chǎn)運營部。23．地產(chǎn)運營部于次月4日形成地產(chǎn)集團考核指標(biāo)體系。四、商品房銷售關(guān)于法律政策1．房屋維修基金（1）為什么要建立房屋維修基金？用于對住宅共用部位、設(shè)施、設(shè)備保修期滿后大修、更新、改造。住宅共用部位：住宅主體構(gòu)造（涉及基本、墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、樓梯間、電梯間、共用門廳、走廊通道、戶外墻面等。共用設(shè)施、設(shè)備：涉及物業(yè)管理社區(qū)內(nèi)道路、綠地、樹木、消防設(shè)施、下水管道、電梯、安防設(shè)施等。（2）在什么范疇內(nèi)建立房屋維修基金？自1月1日后，在我市行政區(qū)域內(nèi)購買商品住宅或與住宅構(gòu)造相連非住宅均應(yīng)繳存。（3）由誰繳存維修基金？金額開發(fā)建設(shè)單位（1%，帶電梯1。5%）和購房人（1%）共同繳存。（4）如何繳存？在《商品房買賣合同》備案時，一次性存入市維修基金帳戶。（5）房屋維修基金由誰管理？由市維修基金管理機構(gòu)管理。2．《天津市商品房管理條例》（1）商品房交付使用時應(yīng)當(dāng)提供兩書是什么？開發(fā)商將商品房交付使用時，應(yīng)當(dāng)向購房人明示《商品房準(zhǔn)許交付使用證》提供：《商品住宅質(zhì)量保證書》：列明保修范疇、保修期限、保修責(zé)任、和保修單位《商品住宅使用闡明書》：闡明承重構(gòu)造、管線部位、不得拆改部位、和其她使用注意事項。（2）定金可以退嗎？答：《條例》規(guī)定：購房人已交定金并商定合同訂立日期，開發(fā)商不按期簽定合同，定金雙倍返還；購房人不按期訂立合同，定金不與退還；在商定日期內(nèi)，雙方就合同條款不能達到一致時，應(yīng)返還定金。應(yīng)依照實際狀況靈活解決。3．物業(yè)管理有關(guān)闡明（1）物業(yè)服務(wù)涉及什么？綜合服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)、特約服務(wù)。收取綜合服務(wù)費提供服務(wù)如下：①保證樓宇安全使用，監(jiān)督房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人按關(guān)于規(guī)定裝修、使用房屋。②維護公共衛(wèi)生：涉及打掃公共走廊、樓梯、通道、社區(qū)內(nèi)道路，外墻以及清理垃圾等。③水、電源機電、電梯、消防設(shè)施以及其她設(shè)施尋常維修、保養(yǎng)；④報案服務(wù)⑤綠化維護管理；⑥協(xié)助房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)調(diào)解決尋常生活中所涉及公共事物。收取公眾代辦性服務(wù)費可提供如下服務(wù)：代收冷水熱水費、煤氣費、有線使用費、購電、采暖費（當(dāng)前煤氣、水、購電為親情服務(wù)暫不收費）。收取特約有償服務(wù)費應(yīng)提供服務(wù)雙方協(xié)商量定。（2）物業(yè)哪些服務(wù)是免費？哪些服務(wù)是收費？代收煤氣、水、購電服務(wù)是免費。家政服務(wù)，維修特約服務(wù)是收費。（3）主若浮現(xiàn)失竊或車輛損壞丟失等狀況物業(yè)如何解決？萬一發(fā)生此類事情（普通狀況下，發(fā)生此類事情也許性不大），將按照天津市物業(yè)管理條例執(zhí)行。物業(yè)協(xié)助有關(guān)部門解決。（4）修與否可以拆改？如想拆改怎么辦？如何收費？規(guī)范規(guī)定，磚混構(gòu)造住宅所有墻體涉及非承重墻都不能拆改。業(yè)主若想拆改非承重墻應(yīng)到區(qū)屬房管局辦理有關(guān)手續(xù)。按其規(guī)定收取一定費用，普通300元左右。（5）樓梯間有損壞物業(yè)修理嗎？有修理周期嗎？樓梯間損壞物業(yè)將負責(zé)修理。普通物業(yè)每月都會定期檢修供公部位。（6）小院里能加某些防護設(shè)施嗎？所有外檐某些都不可以變化涉及小院。小院理論上屬于公共區(qū)域，贈送含義是業(yè)主僅有使用權(quán)，是沒有產(chǎn)權(quán)，因此不容許變化。（7）辦理入住手續(xù)需要什么東西，什么費用？在辦理入住時需帶入住憑單,購房合同。一年物業(yè)費、業(yè)主裝修押金1500-、電費（300度）、衛(wèi)視費、水卡費。（8）辦入住時與否還交配套設(shè)施初裝費？辦入住時不需交配套設(shè)施初裝費，都含在房款里了。（不同項目有所不同，恰當(dāng)收取有關(guān)費用，如煤氣點火費）（9）裝修押金什么狀況下不退或扣錢？不符合關(guān)于規(guī)定拆改，暫扣，待恢復(fù)原狀后退還。五、財務(wù)知識1．項目直接成本及總成本包括內(nèi)容項目直接成本涉及土地及大配套、建安成本、前期成本、基本費設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、資金成本。項目完全成本除直接成本外，還涉及銷售費用、管理費用、營業(yè)稅。2．銷售回款、銷售收入銷售回款是實際到帳金額、銷售收入是銷售合同值、每月測算員工薪酬時，是以當(dāng)月銷售回款、利潤指標(biāo)作為根據(jù)。3．有關(guān)計算公式：((1)資金缺口=回款-土地款-工程款-費用-稅金+貸款凈增(2)項目毛利率=1-直接成本/銷售收入(3)項目利潤率=1-總成本/銷售收入(4)項目鈔票凈流量=回款-支付工程及土地款-銷售費用-管理費用-營業(yè)稅4．貸款知識：((1)當(dāng)前銀行信貸按會計核算劃分為表內(nèi)信貸業(yè)務(wù)、表外信貸業(yè)務(wù)；按貸款期限分為短期貸款、中期貸款和長期貸款。(2)銀行信貸基本要素是金額、期限、利率（或月率）、擔(dān)保形式。(3)銀行信貸基本操作程序：受理、調(diào)查、審批、發(fā)放、貸后管理。(4)銀行貸款形式分為信用貸款、擔(dān)保貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款(5)銀行信貸基本原則是：安全性、流動性、賺錢性。(6)用土地進行抵押時需具備土地證，普通按不超過評估值50%折扣計算。(7)在辦理房地產(chǎn)抵押時，需向房地產(chǎn)部門提交證件：抵押物清單、總平圖、房屋平面圖、抵押合同、借款合同、董事會決策、借款人營業(yè)執(zhí)照、原則地名證書、土地證、工程規(guī)劃允許證、銷售允許證、投資籌劃、施工合同、雙方身份證、雙方簡介信。(8)土地在條件允許狀況下，可發(fā)做第三方抵押，而在建工程不可以做第三方抵押。六、法務(wù)知識1．商品房必要按套銷售嗎？可不可以分割拆零銷售？分割拆零銷售商品住宅做法，違背了建設(shè)部關(guān)于不得給一平方米單位產(chǎn)權(quán)頒布發(fā)“房屋所有權(quán)證”關(guān)于規(guī)定。并且，一套住宅由于拆零銷售，導(dǎo)致多人擁有產(chǎn)權(quán)，也不符合當(dāng)前產(chǎn)權(quán)管理關(guān)于規(guī)定。因而，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。2．商品房銷售廣告、宣傳資料可以認定為合同內(nèi)容嗎？普通而言，商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，不是合同一某些。但是房地產(chǎn)開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范疇內(nèi)房屋及有關(guān)設(shè)施所作闡明和允諾詳細擬定，并對商品房買賣合同訂立以及房屋價格擬定有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約。該闡明和允諾雖然未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違背，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。3．商品房可以按什么樣方式計價銷售？商品房可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價銷售。4．開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計，應(yīng)當(dāng)如何解決？《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)規(guī)劃，設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)公司不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)規(guī)劃變更、設(shè)計單位批準(zhǔn)設(shè)計變更導(dǎo)致商品房構(gòu)造形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及浮現(xiàn)合同當(dāng)事人商定其她影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面告知買受人。買受人有權(quán)在告知到達之日起15日內(nèi)作出與否退房書面答復(fù)。買受人在告知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起房價款變更。房地產(chǎn)開發(fā)公司未在規(guī)定期限內(nèi)告知買受人，買受人有權(quán)退房；買受人退房，由房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)違約責(zé)5．什么是不可抗力？不可抗力事件是指當(dāng)事人在訂立合同步不能預(yù)見、不能避免并不能克服客觀狀況。它涉及自然現(xiàn)象和社會現(xiàn)象兩種，自然現(xiàn)象諸如地震、臺風(fēng)、洪水、海嘯，社會現(xiàn)象如戰(zhàn)爭、海盜、罷工、政府行為等。6．商品房面積由誰來申請測繪？《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具備房產(chǎn)測繪資格單位實行測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管某些審核后用于房屋權(quán)屬登記。7．廣告和樣板間內(nèi)容與實際交付房屋不符，應(yīng)如何解決？房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必要真實、合法、科學(xué)、精確；房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布商品房銷售廣告和宣傳資料所明示事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中商定。此外，為理解消費者反映所購商品房與樣板房不一致狀況，《商品房銷售管理辦法》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房時設(shè)立樣板房，應(yīng)當(dāng)闡明實際交付商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房與否一致，未作闡明，實際交付商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。8．商品房現(xiàn)售應(yīng)符合那些條件？商品房現(xiàn)售應(yīng)符合如下條件：（一）現(xiàn)售商品房房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)具備公司法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)證書；（二）獲得土地使用權(quán)證書或者使用土地批準(zhǔn)文獻；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃允許證和施工允許證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安頓已經(jīng)貫徹；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基本設(shè)施具備交付使用條件，其她配套基本設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已擬定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)貫徹。9．房產(chǎn)商要對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任嗎？房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范疇、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出商定。保修期從交付之日起計算。商品住宅保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書商定保修期存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用闡明書制度規(guī)定》中擬定最低保修期限，保修期不得低于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用闡明書制度規(guī)定》中擬定最低保修期限。非住宅商品房保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書商定保修期存續(xù)期。10．購房人以商品房預(yù)售合同未辦理登記備案手續(xù)為由，可以祈求法院確認合同無效嗎？購房人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，祈求確認合同無效，法院不予支持。但是合同雙方商定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件，按照商定解決，但如果合同一方已經(jīng)履行重要義務(wù)，對方接受除外。11．商品房面積誤差如何解決？出賣人交付使用房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同商定面積不符，合同有商定，按照商定解決；合同沒有商定或者商定不明確，按照如下原則解決：（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同商定價格據(jù)實結(jié)算，買受人不得祈求解除合同；（二）面積誤差比絕對值超過３％，買受人可以規(guī)定解除合同、返還已付購房款及利息。如果買受人批準(zhǔn)繼續(xù)履行合同，房屋實際面積不不大于合同商定面積，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）某些房價款由買受人按照商定價格補足，面積誤差比超過３％某些房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積不大于合同商定面積，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）某些房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％某些房價款由出賣人雙倍返還買受人。12．法律對于商品房廣告中關(guān)于價格有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中對價格有表達，應(yīng)當(dāng)清晰表達為實際銷售價格，明示價格有效期限。13．法律對于商品房廣告中關(guān)于項目位置有什么規(guī)定？體現(xiàn)項目位置，應(yīng)以從該項目到達某一詳細參照物既有交通干道實際距離表達，不得以所需時間來表達距離。房地產(chǎn)廣告中項目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)精確、清晰、比例恰當(dāng)。14．法律對于商品房廣告中關(guān)于市政條件簡介有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中涉及交通、商業(yè)、文化教誨設(shè)施及其她市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。15．法律對于商品房廣告中關(guān)于面積有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中涉及面積，應(yīng)當(dāng)表白是建筑面積或者使用面積。16．法律對于商品房廣告中關(guān)于效果圖片有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計效果圖或者模型照片，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。17．法律對于商品房廣告中關(guān)于貸款有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款銀行名稱及貸款額度、年期。18．房地產(chǎn)廣告中不得具有內(nèi)容：（1）不得具有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目狀況進行闡明、渲染，不得有悖社會良好風(fēng)尚；（2）預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容；（3）不得運用其她項目形象、環(huán)境作為本項目效果；（4）不得浮現(xiàn)融資或者變相融資內(nèi)容，不得具有升值或者投資回報承諾；（5）不得具有廣告主可覺得入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項承諾。19．房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必要載明什么事項？（1）開發(fā)公司名稱；（2）中介服務(wù)機構(gòu)代理銷售，載明該機構(gòu)名稱；（3）預(yù)售或者銷售允許證書號。但是廣告中僅簡介房地產(chǎn)項目名稱，可以不必載明上述事項。第三某些管理規(guī)范一、人事制度(一)聘任與離職1．新員工報到手續(xù):交驗學(xué)歷證書,戶口本,身份證及其崗位規(guī)定其她證件正本(如會計證等),并收存上述有關(guān)證件復(fù)印件各一份及一寸彩色免冠近照8張；交付原工作單位開具《終結(jié)勞動合同書》或《離職證明》；交付公司指定醫(yī)療定點醫(yī)院出詳細檢合格證明(或由公司人力資源部將體檢成果由指定醫(yī)院取回后分送至各二級公司人資部門),錄取員工體檢費到各部門內(nèi)勤處報銷；交付人力資源部指定其他資料；填寫《錄取員工登記表》；訂立《勞動合同》及《保守公司商業(yè)機密承諾書》；訂立《新員工服裝代購委托合同書》；辦理員工胸卡,發(fā)放司標(biāo)；地產(chǎn)公司人力資源部或二級公司人力專人(如下簡稱“人資部門”)填寫《新增員工登記表》；人資部門按《地產(chǎn)公司員工人事檔案管理辦法》為新員工建檔,并錄入員工電子檔案。注：新員工入司日期為參加公司人力資源部組織培訓(xùn)詳細日期,即根據(jù)《員工報到證》底部標(biāo)明日期。如新員工培訓(xùn)后仍須回原工作單位交接工作或由于其他因素不能及時到崗,以實際報到日期為入司日期。員工個人信息有更改或補充時,應(yīng)在一種月內(nèi)向所在公司人資部門申報變更或聲明,以保證與員工本人關(guān)于各項權(quán)益。姓名,身份證號碼；家庭地址和電話號碼；婚姻狀況及家庭成員狀況；學(xué)歷教誨狀況；公司內(nèi)特殊(親屬)關(guān)系；業(yè)務(wù)合伙單位內(nèi)特殊(親屬)關(guān)系；其她個人以為有必要知會公司個人信息。2．人事關(guān)系調(diào)轉(zhuǎn):按照《勞動法》有關(guān)規(guī)定,所有新入司員工在報屆時都應(yīng)與原用人單位終結(jié)勞動合同,并于三十日內(nèi)將人事關(guān)系轉(zhuǎn)入公司指定本地勞動人事部門并向所在公司人資部門提供調(diào)轉(zhuǎn)人事關(guān)系證明(農(nóng),漁業(yè)戶籍員工除外)。逾期不能轉(zhuǎn)入者,如屬特殊情形,需經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可留任。3．保險關(guān)系調(diào)轉(zhuǎn):新進人員于報到后三十日內(nèi)將保險關(guān)系轉(zhuǎn)入公司,由公司按照《勞動法》關(guān)于規(guī)定于試用期第一種月開始為其繳納“三險一金”。逾期不能轉(zhuǎn)入者,如屬特殊情形,需提供繳納證明,并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可留任。4．勞動合同訂立新員工應(yīng)于報到當(dāng)天持原工作單位開具《終結(jié)勞動合同書》或《離職證明》在人資部門訂立勞動合同,如有特殊狀況,當(dāng)天不能辦理,則必要在10日內(nèi)訂立完畢；新員工勞動合同期限三年,其中含試用期三個月。勞動合同起始日期以報到證日期為準(zhǔn),終結(jié)日期為合同到期當(dāng)月最后一天。如某員工報到證日期為2月9日,則其勞動合同起止日期為2月9日至2月28日。正式員工勞動合同到期,公司如留任,將與其續(xù)簽勞動合同,續(xù)簽期限為一年(人資部門須在勞動合同期滿前15天辦理續(xù)簽手續(xù))。5．員工轉(zhuǎn)正考核辦理地產(chǎn)公司人力資源部每月25日以告知形式發(fā)布參加下月轉(zhuǎn)正考試員工名單,并于每月5日(遇節(jié)假日,休息日順延)組織當(dāng)月轉(zhuǎn)正考試。試用期員工(入司二個月員工)按告知規(guī)定在規(guī)定期間,地點參加由地產(chǎn)公司人力資源部統(tǒng)一組織安排轉(zhuǎn)正考試,如遇外派離津狀況,需提前向人力資源部提出延期考試申請。轉(zhuǎn)正考試成績在70分(含70分)以上為合格,轉(zhuǎn)正考試成績合格試用期滿三個月員工到人資部門領(lǐng)取并填寫《員工轉(zhuǎn)正申請表》,并按有關(guān)程序分別由部門經(jīng)理,主管副總經(jīng)理簽字審批,審批合格后由人力資源部以告知形式進行發(fā)布。轉(zhuǎn)正考試成績不及格試用期員工,公司將延期一種月補考,補考成績?nèi)圆患案?將予以辭退。6．員工異動員工發(fā)生職務(wù)異動，需向人力資源部或二級公司人力專人申領(lǐng)并填寫《員工異動審批表》，（1）屬于跨部門異動，需經(jīng)調(diào)出部門部門經(jīng)理和主管副總簽字批準(zhǔn)，報人資部門會簽。（2）屬于跨公司異動,需經(jīng)調(diào)出公司部門經(jīng)理和主管副總簽字批準(zhǔn)，報人資部門會簽，調(diào)入公司部門經(jīng)理簽字批準(zhǔn)，報人資部門會簽。（3）屬于跨集團異動，需經(jīng)調(diào)出部門部門經(jīng)理、主管副總簽字批準(zhǔn)后，報人資部門會簽后，報地產(chǎn)人力資源部。（4）《員工異動審批表》完畢審批程序后，異動員工應(yīng)填寫《離職（調(diào)動）工作交接表》并辦理有關(guān)工作交接手續(xù)，及時報送人力資源部或異動員工所屬二級公司存檔，并辦理有關(guān)人事檔案及保險關(guān)系調(diào)轉(zhuǎn)手續(xù)。7．員工離職員工離職涉及：辭退（含開除）、辭職、勞動合同期滿不再續(xù)簽員工申請辭職，由員工本人提前一種月填寫《員工辭職申請表》及《離職審批表》；公司辭退（開除）員工，由用人部門經(jīng)理提前一種月填寫《離職審批表》；員工合同到期不續(xù)簽,由不續(xù)簽一方填寫《離職審批表》?！峨x職審批表》需經(jīng)主管副總經(jīng)理審核后報人力資源部會簽、總經(jīng)理批準(zhǔn)。人力資源部應(yīng)安排與離職工工進行離職面談，理解辭職詳細情形及因素，征詢其對公司意見?！峨x職審批表》完畢審批程序后，離職工工應(yīng)按“離職工工工作交接單”內(nèi)容辦理工作交接手續(xù)，并及時報送人力資源部或二級公司人力專人，由人力資源部存檔并辦理檔案調(diào)轉(zhuǎn)手續(xù)。（詳細流程參見《員工離職實行細則》）員工離職未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自離崗，否則以曠工論。（二）薪酬福利■薪酬1．薪酬構(gòu)成：員工鈔票年收入涉及固定收入和浮動收入