懷來鼎興投資開發(fā)有限公司資產(chǎn)評估報告

華夏幸福基業(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計劃涉及的懷來鼎興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告本報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準則編制萬隆評報字(2023)第10464號萬隆(上海)資產(chǎn)評估有限公司華夏幸福基業(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計劃涉及的懷來鼎興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告目錄聲明 3 4資產(chǎn)評估報告 6一、委托人、被評估單位和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他評估報告使用人 6 三、評估對象和范圍 六、評估依據(jù) 七、評估方法 八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 十一、特別事項說明 34十二、資產(chǎn)評估報告使用限制 十三、資產(chǎn)評估報告日 422 懷來據(jù)興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)評估二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當正確理解評估四、評估對象涉及的資產(chǎn)、負債清單由委托人、被評估單位申報并經(jīng)其采五、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存六、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)3 懷來期興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計劃涉及的懷來鼎興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告摘要萬隆(上海)資產(chǎn)評估有限公司接受委托，對因華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計劃涉及的懷來鼎興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值進評估目的：為滿足華夏幸福基業(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計劃的需評估對象和評估范圍：評估對象為懷來鼎興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值，評估范圍為懷來鼎興投資開發(fā)有限公司申報的于評估基準日的全價值類型：市場價值評估基準日：2023年6月30日評估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論及其使用有效期：評估結(jié)論：經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估，懷來鼎興投資開發(fā)有限公司于本次評估基準日的股東全部權(quán)益價值評估值為大寫人民幣壹拾肆億玖仟參佰貳拾捌萬玖仟陸佰零柒元肆角陸分(CNY1,493,289,607.46元)。AB固定資產(chǎn)4 懷來那興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告上述評估結(jié)論自評估基準日起壹年內(nèi)使用有效，即至2024年6月29日止，對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項：特別提示：以上內(nèi)容摘自【萬隆評報字(2023)特別提示：以上內(nèi)容摘自【萬隆評報字(2023)第10464號】評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)認真56 懷來期興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告法定代表人：王文學(xué)注冊資本：391438.1782萬元人民幣成立日期：1993年05月28日營業(yè)期限：1993年05月28日至無固定期限經(jīng)營范圍：對房地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資；房地產(chǎn)中介服務(wù)；提供施工設(shè)備服務(wù)；企業(yè)管理咨詢；生物醫(yī)藥研發(fā)科技技術(shù)推廣、服務(wù)。(二)被評估單位企業(yè)名稱：懷來鼎興投資開發(fā)有限公司統(tǒng)一社會信用碼：9113073068434003XA類型：有限責任公司(非自然人投資或控股的法人獨資)住所：懷來縣東花園鎮(zhèn)新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)規(guī)劃展館法定代表人：李東領(lǐng)注冊資本：52000萬元人民幣成立日期：2009年02月19日營業(yè)期限：2009年02月19日至2039年02月18日經(jīng)營范圍：對工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與管理進行投資，土地整理，對園區(qū)污水的處理，公用事業(yè)設(shè)施管理及相關(guān)咨詢(經(jīng)營范圍中涉及許可項目的憑許可證經(jīng)營)。 懷來期興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告懷來鼎興投資開發(fā)有限公司成立于2009年02月，由張春梅和鄭海兵出資設(shè)立，注冊資本1,000.00萬元。公司設(shè)立時出資結(jié)認繳額(萬元)實繳額(萬元)持股比例2009年03月，張春梅、鄭海兵與懷來鼎泰投資有限公司簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，分別將持有懷來鼎興投資開發(fā)有限公司80%、20%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給懷來鼎泰投資有限公司。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后公司股權(quán)結(jié)構(gòu)認繳額(萬元)實繳額(萬元)持股比例懷來鼎泰投資有限公司2009年10月，根據(jù)公司股東會決議，懷來鼎泰投資有限公司將持有的公司80%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給九通基業(yè)投資有限公司。股權(quán)轉(zhuǎn)讓認繳額(萬元)實繳額(萬元)持股比例懷來鼎泰投資有限公司九通基業(yè)投資有限公司2009年12月，九通基業(yè)投資有限公司對被評估單位進行增資，公司注冊資本由1,000.00萬元增加至2,000.00萬元。增資后公司認繳額(萬元)實繳額(萬元)持股比例懷來鼎泰投資有限公司8 懷來鼎興投讀開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告認繳額(萬元)實繳額(萬元)持股比例九通基業(yè)投資有限公司2010年11月，根據(jù)公司股東會決議，懷來鼎泰投資有限公司將持有的公司10%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給九通基業(yè)投資有限公司。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：認繳額(萬元)實繳額(萬元)持股比例九通基業(yè)投資有限公司2015年10月，根據(jù)公司股東會決議，九通基業(yè)投資有限公司對被評估單位進行增資。公司注冊資本由2,000.00萬元增加至52,000.00萬元。增資后公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：認繳額(萬元)實繳額(萬元)持股比例九通基業(yè)投資有限公司截止評估基準日，上述股權(quán)結(jié)構(gòu)未發(fā)生變化。3、近年資產(chǎn)、財務(wù)、經(jīng)營狀況(1)經(jīng)營狀況2010年03月，河北省懷來縣人民政府與懷來鼎興投資開發(fā)有限公司簽訂《關(guān)于整體合作開發(fā)建設(shè)管理的協(xié)議》以及《關(guān)于<整體合作開發(fā)建設(shè)管理的協(xié)議>的專項結(jié)算補充協(xié)議》。雙方將以河北省懷來縣約定區(qū)域的整體開發(fā)各事項進行合作，簽約面積121平方公里，合作協(xié)議的委托期限為50年。懷來鼎興投資開發(fā)有限公司全面負責合作協(xié)議中約定的開發(fā)建設(shè)及管理工作。(2)近年的財務(wù)狀況懷來期興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告單位：人民幣元2023年6月30日2022年12月31日非流動資產(chǎn)資產(chǎn)總計負債合計(3)近年的經(jīng)營成果單位：人民幣元2023年1-6月營業(yè)稅金及附加銷售費用管理費用財務(wù)費用資產(chǎn)減值損失資產(chǎn)處置收益二、營業(yè)利潤減：營業(yè)外支出所得稅費用四、凈利潤2022年及評估基準日財務(wù)數(shù)據(jù)摘自中興財光華會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的中興財光華審會字(2023)第111037號帶強調(diào)事項段的無保留意見審計報告。(4)主要會計政策執(zhí)行《企業(yè)會計準則》。(5)主要稅種稅率 懷來那興投讀開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告5教育費附加3地方教育費附加2(三)委托人、其他資產(chǎn)評估報告使用人與被評估單位關(guān)系委托人間接持有被評估單位100%股權(quán)。(四)資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、相關(guān)部門和國家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依為滿足華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計劃的需要，提供懷來鼎興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值的專業(yè)該經(jīng)濟行為涉及的《華夏幸福債務(wù)重組計劃》已經(jīng)華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司第七屆董事會第十七次會議審議通過。(一)評估對象為懷來鼎興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益 懷來那興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告(二)評估范圍為懷來鼎興投資開發(fā)有限公司申報的于評估基準日的全部資產(chǎn)與負債。1、經(jīng)審計的表內(nèi)資產(chǎn)、負債具體內(nèi)容如下表：固定資產(chǎn)凈額本次納入評估范圍的全部資產(chǎn)與負債與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致，評估基準日的報表已經(jīng)中興財光華會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計，并出具中興財光華審會字(2023)第1110372、企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型和數(shù)量(三)評估范圍內(nèi)主要資產(chǎn)概況1、流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)賬面值9,237,518,218.46元。其中：貨幣資金賬面值90,625.97元，占流動資產(chǎn)的比例為0.001%。應(yīng)收賬款凈額賬面值 懷來期興投談開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值談產(chǎn)評估報告政府結(jié)算款，占流動資產(chǎn)的比例為54.44%。預(yù)付賬款凈額賬面值431,777.00元，主要為預(yù)付河北省高級人民法院的訴訟費，占流動資產(chǎn)的比例為0.005%。其他應(yīng)收款凈額賬面值6,500,000.00元，主要為為土地保證金和融資保證金，占流動資產(chǎn)的比例為0.07%。存貨凈額賬面值72,771,421.45元，主要為園區(qū)研發(fā)成本及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本，占流動資產(chǎn)的比例為0.79%。合同資產(chǎn)賬面值4,116,537,978.56元，主要為公司根據(jù)合作協(xié)議確認的應(yīng)收河北沙城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)等項目的款項，占流動資產(chǎn)的比例為44.56%。其他流動資產(chǎn)賬面值12,692,535.73元，主要為增值稅留抵稅額，占流動資產(chǎn)的比例為0.14%。2、固定資產(chǎn)—房屋建筑物固定資產(chǎn)一房屋建筑物賬面原值120,740,267.39元，賬面凈值建成年月建筑面積(m)12懷來標準廠房懷來鼎興投資開發(fā)有限公司房屋建筑物中懷來規(guī)劃展館和懷來標準廠房產(chǎn)權(quán)手續(xù)在辦理中，截至評估基準日產(chǎn)權(quán)證書尚未辦妥。以上無證建筑物，由被評估單位以竣工驗收證明中的相關(guān)數(shù)據(jù)對面積進行申報并現(xiàn)場確認，同時出具了權(quán)屬聲明。截至評估基準日懷國用(2010)第1247號、懷國用(2013)第Q57號、懷國用(2015)第C10號三處土地及地 懷來據(jù)興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告其中：機器設(shè)備賬面原值205,548.00元，賬面凈值0元，主要為發(fā)電機及穩(wěn)壓器；車輛賬面原值457,603.90元，賬面凈值0.00元，共計6輛車，其中4輛小型客車、1輛貨車和1輛摩托車；電子設(shè)備賬面原值722,391.26元，賬面凈值3,280.22元，共計147項，主要為電腦、空調(diào)、家具等電子設(shè)備。各類設(shè)備維護保養(yǎng)良好，大部分設(shè)備技術(shù)狀況良好，能夠正常使用。其中部分資產(chǎn)存在盤虧情況，盤虧資產(chǎn)明細如下表所示：1臺12輛13輛14輛15輛16輛17輛1電子設(shè)備8臺19臺2電動車速派奇電動自行車16#合3臺1臺4小變形機吾成品臺1臺1臺1其中：序號2、3、5的運輸設(shè)備已處置，序號4的運輸設(shè)備已報廢，序號7的運輸設(shè)備處于待報廢狀態(tài)，其余資產(chǎn)均未見實物。截至評估基準日未發(fā)現(xiàn)設(shè)備類資產(chǎn)存在抵押、擔保等他項權(quán)利，亦未有訴訟等其他資產(chǎn)權(quán)利受限制情況。4、無形資產(chǎn)—土地使用權(quán) 懷來期興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告無形資產(chǎn)土地使用權(quán)原始入賬金額為29,944,816.70元，賬面值23,216,616.74元。系位于懷來縣東花園鎮(zhèn)火燒營村的一塊商業(yè)用地和位于懷來縣東花園鎮(zhèn)南水泉鎮(zhèn)、火燒營村的兩塊工業(yè)用地，具體土地(1)根據(jù)懷國用(2010)第1247號土地權(quán)證記載：土地使用權(quán)人：懷來鼎興投資開發(fā)有限公司坐落：懷來縣東花園鎮(zhèn)火燒營村權(quán)利類型：國有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)：出讓用途：商業(yè)用地使用期限：2010年12月14日起2050年12月13日止(2)根據(jù)懷國用(2013)第Q57號土地權(quán)證記載：權(quán)利人：懷來鼎興投資開發(fā)有限公司坐落：懷來縣東花園鎮(zhèn)南水泉鎮(zhèn)權(quán)利類型：國有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)：出讓用途：工業(yè)用地面積：宗地面積37,366.87平方米使用期限：2012年05月04日起2062年05月03日止(3)根據(jù)懷國用(2015)第C10號土地權(quán)證記載：權(quán)利人：懷來鼎興投資開發(fā)有限公司 懷來期興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告坐落：懷來縣東花園鎮(zhèn)南水泉鎮(zhèn)、火燒營村權(quán)利類型：國有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利性質(zhì)：出讓用途：工業(yè)用地面積：宗地面積56,668.10平方米使用期限：2015年02月26日起2065年02月25日止截至評估基準日以上三處土地及地上建筑物均被訴訟保全。5、遞延所得稅資產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)賬面金額670,039,171.02元，為壞賬準備、可抵扣虧損及合同資產(chǎn)減值損失的暫時性差異引起的遞延所得稅資產(chǎn)。(四)引用其他機構(gòu)評估結(jié)論的資產(chǎn)概況本評估結(jié)論的價值類型為市場價值。本次評估對市場條件和評估對象的使用等無特別限制和要求，因此選擇的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受強迫的情況下，評估對象在評估基準日，進行正常公平交易的價值估計數(shù) 懷來期興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告評估基準日2023年6月30日。(一)根據(jù)評估目的由委托人確定評估基準日。主要考慮使評估(二)選擇月末會計結(jié)算日作為評估基準日，能夠較全面地反映(一)經(jīng)濟行為依據(jù)1、華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司第七屆董事會第十七次會議(二)法律、法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過，2016年中華人民共和國主席令第46號公布);2.《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(2017年中華人民共和國財政部令第86號發(fā)布，2019年中華人民共和國財政部令第97號《財政部關(guān)于修改<會計師事務(wù)所執(zhí)業(yè)許可和監(jiān)督管理辦法>等2部部門規(guī)章的決定》修改)。 懷來期興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告3、《中華人民共和國公司法》(1993年12月29日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過；2018年10月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議《關(guān)于修改<中華人民共和國公司法〉的決定》修正);4、《中華人民共和國證券法》(1998年12月29日第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議通過，199主席令第十二號公布；根據(jù)2019年12月28日第十三屆全國人民代5、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，2007年中華人民共和國主席令第63號公布；根據(jù)2018年12月29日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議《關(guān)于修改<中華人民共和國電力法>等四部法律的決定》修正);6、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(2007年11月28日國務(wù)院第197次常務(wù)會議通過，2007年中華人民共和國國務(wù)院令第512號公布；根據(jù)2019年4月23日《國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》修訂);7、《中華人民共和國增值稅暫行條例》(1993年12月13日中華人民共和國國務(wù)院令第134號公布；2017年10月30日國務(wù)院第191次常務(wù)會議《國務(wù)院關(guān)于廢止〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定》修改); 懷來船興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值詩產(chǎn)評估報告12月18日財政部、國家稅務(wù)總局令第50號公布；根據(jù)2011年10月28日財政部、國家稅務(wù)總局令第65號《關(guān)于修改<中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則〉和<中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則〉的決定》修正);9、《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(2016年5月1日起執(zhí)行，財稅第[2016]36號);10、《關(guān)于調(diào)整增值稅納稅申報有關(guān)事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2018年第17號);11、《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(2018年4月4日財稅〔2018〕32號);12、《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項的公告》(2019年國家稅務(wù)總局公告第14號);13、《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(2019年4月1日財政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署公告第39號);14、《企業(yè)會計準則——基本準則》(2006年2月5號財政部令第33號)、《財政部關(guān)于修改<企業(yè)會計準則基本準則>的決定》(財政部令第76號);15、其他有關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章制度。(三)準則依據(jù)1、資產(chǎn)評估基本準則(財資[2017]43號);2、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則(中評協(xié)[2017]30號); 懷來期興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告3、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則資產(chǎn)評估程序(中評協(xié)[2018]364、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則資產(chǎn)評估報告(中評協(xié)[2018]355、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則資產(chǎn)評估委托合同(中評協(xié)[2017]33號);6、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則資產(chǎn)評估檔案(中評協(xié)[2018]377、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則資產(chǎn)評估方法(中評協(xié)[2019]358、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則企業(yè)價值(中評協(xié)[2018]38號);9、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則不動產(chǎn)(中評協(xié)[2017]38號);10、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則機器設(shè)備(中評協(xié)[2017]39號);11、資產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南(中評協(xié)[2017]46號);12、資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見(中評協(xié)[2017]47號);13、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則利用專家工作及相關(guān)報告(中評協(xié)[2017]35號);14、資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(中評協(xié)[2017]48號)。(四)權(quán)屬依據(jù) 懷來那興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告4、PPP項目合作協(xié)議；5、其他權(quán)屬證明文件等。(五)取價依據(jù)1、《資產(chǎn)評估常用方法與參數(shù)手冊》機械工業(yè)出版社；2、中興財光華會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的中興財光華審會字(2023)第111037號審計報告；3、國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計資料和技術(shù)標準資料；4、機械工業(yè)部機電產(chǎn)品價格信息中心《機電產(chǎn)品報5、評估基準日市場有關(guān)價格信息資料；6、與被評估單位資產(chǎn)的取得、使用等有關(guān)的各項合同、會計憑證、賬冊及其他會計資料；7、委托評估的各類資產(chǎn)和負債評估明細表；8、經(jīng)實地盤點核實后填寫的委估資產(chǎn)清單；10、委托人即被評估單位提供的其他與評估有關(guān)的資料；11、評估人員收集的各類與評估相關(guān)的佐證資料；12、委托人及被評估單位撰寫的《企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估的(一)評估方法的選擇根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則企業(yè)價值》的規(guī)定，企業(yè)價值評 懷來期興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告估通常采用的評估方法有資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法和市場法三種基本方企業(yè)價值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評估單位評估基準日的資產(chǎn)負債表為基礎(chǔ)，評估表內(nèi)及可識別的表外各項資產(chǎn)、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。企業(yè)價值評估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。企業(yè)價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則企業(yè)價值》的規(guī)定，資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，選擇評估1、對于市場法的適用性分析市場法是以現(xiàn)實市場上的參照物來評價評估對象的現(xiàn)行公平市場價值，它具有評估角度和評估途徑直接、評估過程直觀、評估數(shù)據(jù)直接取材于市場、評估結(jié)果說服力強的特點。運用市場法，是將評估對象基于一個完整、現(xiàn)實的經(jīng)營過程和市場環(huán)境中，評估基礎(chǔ)是要有產(chǎn)權(quán)交易、證券交易市場，因此運用市場法評估整體資產(chǎn)必須具備以下前提條件：(1)產(chǎn)權(quán)交易市場、證券交易市場成熟、活躍，相關(guān)交易資 懷來期興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告(2)可以找到適當數(shù)量的案例與評估對象在交易對象性質(zhì)、處置方式、市場條件等方面相似的參照案例；(3)評估對象與參照物在資產(chǎn)評估的要素方面、技術(shù)方面可分解為因素差異，并且這些差異可以量化。市場法常用的兩種具體方法是上市公司市場法和交易案例市場法?？紤]到交易案例市場法由于受數(shù)據(jù)信息收集的限制而無法充分考慮評估對象與交易案例的差異因素對股權(quán)價值的影響，且由于國內(nèi)相關(guān)行業(yè)并購案例有限，與并購案例相關(guān)聯(lián)的、影響交易價格的某些特定的條件無法通過公開渠道獲知，無法對相關(guān)的折扣或溢價做出分析，故不采用交易案例比較法。另一方面由于可比上市公司與被評估單位無論在人員數(shù)量、資產(chǎn)規(guī)模、財務(wù)狀況方面還是在盈利能力、償債能力、發(fā)展能力方面均和被評估單位存在較大差異，相關(guān)指標難以獲得及難以合理化的修正，故不宜采用上市公司比較法。2、對于收益法的應(yīng)用分析受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境等影響，公司流動性出現(xiàn)階段性緊張，近年來公司處于持續(xù)虧損狀態(tài)。此外，公司控股股東華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司出現(xiàn)了流動性風險，對公司的生產(chǎn)經(jīng)營和財務(wù)造成重大影響。2022年公司控股股東華夏幸福基業(yè)股份有限公司在省市政府及專班的指導(dǎo)支持下，積極推進債務(wù)重組、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型等各項工作。公司持續(xù)恢復(fù)和提升自身經(jīng)營“造血”能力，積極、努力的推進生產(chǎn)經(jīng)營活動的有序開展。因后續(xù)公司業(yè)務(wù)的恢復(fù) 懷來期興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告情況無法準確預(yù)計，公司管理層無法提供未來的盈利預(yù)測。根據(jù)目前公司現(xiàn)狀，評估人員難以通過分析以往經(jīng)營業(yè)績預(yù)測未來收益且公司風險難以準確預(yù)測。故本次不適用收益法進行評估。3、對于資產(chǎn)基礎(chǔ)法的應(yīng)用分析企業(yè)價值是由各項有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)共同參與經(jīng)營運作所形成的綜合價值的反映。被評估單位資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰、財務(wù)資料完整，各項資產(chǎn)和負債都可以被識別。委估資產(chǎn)不僅可根據(jù)財務(wù)資料和購建資料確定其數(shù)量，還可通過現(xiàn)場勘查核實其數(shù)量，可以按資產(chǎn)再取得途徑判斷其價值。對于有形資產(chǎn)而言，資產(chǎn)基礎(chǔ)法以賬面值為基礎(chǔ)，只要賬面值記錄準確，使用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行評估相對容易準確，由于資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以資產(chǎn)負債表為基礎(chǔ)，從資產(chǎn)成本的角度出發(fā)，以各單項資產(chǎn)及負債的市場價值替代其歷史成本，并在各單項資產(chǎn)評估值加和的基礎(chǔ)上扣減負債評估值，從而得到企業(yè)股東全部權(quán)益的價值。因此本次評估適用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估。結(jié)合本次評估目的和評估對象的特點，通過上述分析，本次評估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行評估。(二)資產(chǎn)基礎(chǔ)法介紹資產(chǎn)基礎(chǔ)法具體是指以被評估單位評估基準日的資產(chǎn)負債表為基礎(chǔ)，評估表內(nèi)及可識別的表外各項資產(chǎn)、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。其中各項資產(chǎn)和負債的具體評估方法如 懷來那興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告1、貨幣資金：按清查核實后的賬面值作為評估值。應(yīng)收賬款主要為應(yīng)收園區(qū)結(jié)算款，公司客戶為區(qū)域地方政府，根據(jù)產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)服務(wù)周期長的業(yè)務(wù)模式特點，應(yīng)收賬款存在一定回款周期，公司對應(yīng)收賬款按照整個存續(xù)期預(yù)期信用損失的金額計提壞賬準備。評估人員獲取了應(yīng)收政府園區(qū)結(jié)算款清單，核對了應(yīng)收政府園區(qū)結(jié)算款賬齡是否準確，并查看了相關(guān)園區(qū)結(jié)算款回款記錄。同時，了解詢問了園區(qū)項目開發(fā)進展情況，并就應(yīng)收政府園區(qū)結(jié)算款向園區(qū)政府進行函證并訪談，對未回函款項執(zhí)行了嚴格的替代程序。核實后對于能夠收回，且沒有壞賬風險的欠款按賬面值確定評估值。評估人員根據(jù)企業(yè)提供的未來經(jīng)營計劃估算委托區(qū)域新增收入地方留成部分對截止基準日應(yīng)收賬款余額的覆蓋情況。企業(yè)未提供，且無確切證據(jù)資料顯示有無法收回3、預(yù)付賬款：各種預(yù)付款項根據(jù)所能收回的相應(yīng)貨物或接受的勞務(wù)形成的資產(chǎn)或權(quán)利的價值確定評估值。4、其他應(yīng)收款：主要內(nèi)外部關(guān)聯(lián)單位往來款，各種應(yīng)收款項在核實無誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項可能收回的數(shù)額確定評估值。按清查核實后的賬面值確認評估值。合同資產(chǎn)主要為公司根據(jù)合作協(xié)議確認的應(yīng)收政府園區(qū)土地整 懷來期興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)等項目的款項。土地整理業(yè)務(wù)在取得第三方審計機構(gòu)出具的土地整理成本專項審計報告和政府出具的結(jié)算確認文件后轉(zhuǎn)為應(yīng)收款，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)在取得第三方審計機構(gòu)出具的竣工財務(wù)決算審核報告和政府出具的結(jié)算確認文件后轉(zhuǎn)為應(yīng)收賬款。評估人員根據(jù)項目名稱、數(shù)量、實施地點、工期、合同價款、賬面余額等主要信息與明細賬及相關(guān)合同資料進行核對；查閱相關(guān)合同、工程量計量確認文件、工程結(jié)算文件等原始憑證，核查與合同資產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)收入的確認與成本的結(jié)轉(zhuǎn)；針對大額合同資產(chǎn)進行現(xiàn)場勘查，進一步了解、核查合同資產(chǎn)的履約情況及工程建設(shè)實際形象進度等具體情況。核實后對于能夠收回，且沒有減值損失風險的合同資產(chǎn)按賬面值確定評估值。評估人員根據(jù)企業(yè)提供的未來經(jīng)營計劃估算委托區(qū)域新增收入地方留成部分對截止基準日合同資產(chǎn)余額的覆蓋情況。企業(yè)未提供，且無確切證據(jù)資料顯示有無法收回的合同資產(chǎn)。7、其他流動資產(chǎn)：主要為增值稅留抵稅額，按照清查核實后的賬面值確定評估值。8、固定資產(chǎn)一房屋建筑物懷來鼎興投資開發(fā)有限公司與河北沙城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會簽訂《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》,約定將公司持有的懷來產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心、懷來工業(yè)區(qū)供水廠、懷來孔雀城供水廠、懷來孔雀城污水廠、懷來工業(yè)區(qū)熱源廠、懷來工業(yè)區(qū)污水廠、懷來旅游咨詢服務(wù)中心、懷來標準廠房(含土地使用權(quán))、懷來規(guī)劃展覽館(含土地使用權(quán)),以及工業(yè)區(qū)南側(cè)25畝土地使用權(quán)和工業(yè)區(qū)南側(cè)69畝土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給河北沙城 懷來那共投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告上述轉(zhuǎn)讓范圍內(nèi)的資產(chǎn)按賬面值列示。9、固定資產(chǎn)—設(shè)備類固定資產(chǎn)—設(shè)備類的評估，采用成本法和市場法。(1)成本法成本法是指現(xiàn)時條件下重新構(gòu)建一個與評估對象完全相同或基本類似的、全新狀態(tài)的資產(chǎn)，并達到使用狀態(tài)所需要的全部成本，減去已經(jīng)發(fā)生的各類貶值，以確定委估資產(chǎn)價值的一種評估方法。①國產(chǎn)設(shè)備重置全價的確定：重置全價由評估基準日時點的現(xiàn)行市場價格和運雜、安裝調(diào)試費重置全價=重置現(xiàn)價+運雜、安裝調(diào)試費+其它合理費用=重置現(xiàn)價×(1+運雜安裝費費率)+其它合理費用根據(jù)2008年11月10日發(fā)布的《中華人民共和國國務(wù)院令第538號》、自2009年1月1日起施行的《中華人民共和國增值稅暫行條例》之第八條規(guī)定：“納稅人購進貨物或者接受應(yīng)稅勞務(wù)，支付或者負擔的增值稅額為進項稅額，準予從銷項稅額中扣除?！庇捎谄髽I(yè)購入固定資產(chǎn)(除納稅人自用的應(yīng)征消費稅的車輛、游艇等消費類設(shè)備外)的增值稅額可從銷項稅額中抵扣，故設(shè)備的重置 懷來那興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告全價應(yīng)扣除增值稅。①國產(chǎn)外購設(shè)備重置全價的確定：重置全價=重置現(xiàn)價+運雜、安裝費+其它合理費用通過向生產(chǎn)制造廠詢價；向《機電產(chǎn)品報價手冊》的編纂機構(gòu)“機械工業(yè)信息研究院機械查閱《機電產(chǎn)品報價手冊》取得；查閱《全國資產(chǎn)評估價格信息》取得；查閱《機電設(shè)備評估價格信息》取得；參考原設(shè)備合同價進行功能類比分析比較及市場行情調(diào)整確定；對無法詢價及查閱到價格的設(shè)備，參照類似設(shè)備的現(xiàn)行市價經(jīng)調(diào)②運雜、安裝費的確定：按《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》中的指標確定；或根據(jù)《機械工業(yè)建設(shè)項目概算編制辦法及各項概算指標》中，有關(guān)設(shè)備運雜設(shè)備基礎(chǔ)費、安裝調(diào)試費概算指標，并按設(shè)備類別予以確定。③其它合理費用：主要是指資金成本，對建設(shè)周期長、價值量大的設(shè)備，按建設(shè)周期及付款方法計算其資金成本；對建設(shè)周期較短，價值量小的設(shè)備，其資金成本一般不計。 懷來冊興投讀開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告①對價值量較大的重點、關(guān)鍵設(shè)備成新率的確定：在年限法理論成新率的基礎(chǔ)上，再結(jié)合各類因素進行調(diào)整，最終合理確定設(shè)備的綜綜合成新率=理論成新率×調(diào)整系數(shù)K理論成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)綜合成新率=理論成新率×K1×K2×K3×K4×K5×K6各類調(diào)整因素主要系設(shè)備的原始制造質(zhì)量、設(shè)備的運行狀態(tài)及故障頻率、維護保養(yǎng)(包括大修理等)情況、設(shè)備的利用率、設(shè)備的環(huán)②對價值量較小的一般設(shè)備及電子類設(shè)備，直接采用使用年限法確定成新率，計算公式：成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%尚可使用年限依據(jù)評估專業(yè)人員的豐富經(jīng)驗，結(jié)合設(shè)備的實際運(2)運輸設(shè)備采用市場法評估。根據(jù)二手車市場同類車交易案例，對車價的各類影響因素進行比10、無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)懷來鼎興投資開發(fā)有限公司與河北沙城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員 懷來期興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告會簽訂《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》,約定將公司持有的懷來產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心、懷來工業(yè)區(qū)供水廠、懷來孔雀城供水廠、懷來孔雀城污水廠、懷來工業(yè)區(qū)熱源廠、懷來工業(yè)區(qū)污水廠、懷來旅游咨詢服務(wù)中心、懷來標準廠房(含土地使用權(quán))、懷來規(guī)劃展覽館(含土地使用權(quán)),以及工業(yè)區(qū)南側(cè)25畝土地使用權(quán)和工業(yè)區(qū)南側(cè)69畝土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給河北沙城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會。轉(zhuǎn)讓價格雙方尚未11、遞延所得稅資產(chǎn)：根據(jù)形成的原因及評估基準日后預(yù)計的可實現(xiàn)收益確定評估值。12、負債根據(jù)評估目的實現(xiàn)后的被評估單位實際需要承擔的負債項目及審核后的金額確定評估值。(一)前期準備、接受委托本公司首先了解項目的委托人、被評估單位和委托人以外的其他資產(chǎn)評估報告使用人、評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準日、資產(chǎn)評估報告使用范圍、資產(chǎn)評估報告提交期限及方式、評估服務(wù)費及支付方式以及委托人、其他相關(guān)當事人與資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員工作配合和協(xié)助等需要明確的重要事項，在明確業(yè)務(wù)基本事項以及對專業(yè)能力、獨立性和業(yè)務(wù)風險進行綜合分析和評價后與委托人簽訂資產(chǎn)評估委托合同。在聽取被評估單位有關(guān)人員對企業(yè)情況及委估資產(chǎn)現(xiàn)狀的 懷來那興投談開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告介紹后，根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具體情況編制資產(chǎn)評估計劃，組建資(二)現(xiàn)場調(diào)查、收集資料資產(chǎn)評估項目組于2023年8月14日進駐現(xiàn)場，結(jié)合被評估單位填報的資產(chǎn)負債清查評估明細表，通過詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘察、檢查等方式對評估對象及其所涉及的資產(chǎn)、負債進行現(xiàn)場調(diào)查。根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具體情況收集資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)需要的資料，并對所收集利用的資產(chǎn)評估資料通過觀察、詢問、書面審查、實地調(diào)查、查詢、函證、復(fù)核等方式進行核查驗證。通過對評估對象現(xiàn)場調(diào)查及收集的評估資料了解評估對象現(xiàn)狀，關(guān)注評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬。項目組于2023年8月20(三)整理資料、評定估算資產(chǎn)評估組根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具體情況開展獨立的市場調(diào)研，收集相關(guān)的信息資料，對收集的評估資料進行必要篩選、分析、歸納和整理，形成評定估算和編制資產(chǎn)評估報告的依據(jù)。并根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，選擇評估方法；資產(chǎn)評估項目組根據(jù)所采用的評估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進行分析、計算和判斷，形成測算結(jié)果。(四)形成結(jié)論、提交報告資產(chǎn)評估師對形成的測算結(jié)果進行綜合分析，形成評估結(jié)論， 懷來那興投讀開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告在評定、估算形成評估結(jié)論后，編制初步資產(chǎn)評估報告。隨后按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評估準則和本資產(chǎn)評估機構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對初步資產(chǎn)評估報告進行內(nèi)部審核。在不影響對評估結(jié)論進行獨立判斷的前提下，與委托人或者委托人同意的其他相關(guān)當事人就資產(chǎn)評估報告的有關(guān)內(nèi)容進行必要的溝通后，向委托人出具并提交正式資產(chǎn)評估報告。(一)一般假設(shè)與限制條件3、企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)：是指被評估單位的生產(chǎn)經(jīng)營 懷來期共投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告(二)特殊假設(shè)與限制條件2、假設(shè)被評估單位在未來的經(jīng)營期限內(nèi)的財務(wù)結(jié)構(gòu)、資本規(guī)模4、假設(shè)被評估單位按其目前的經(jīng)營計劃開展經(jīng)營活動，并完成 懷來期興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告3、所有者權(quán)益賬面值為-132,342,437.37元，評估值評估結(jié)論：經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估，懷來鼎興投資開發(fā)有限公司于本次評估基準日的股東全部權(quán)益價值評估值為大寫人民幣壹拾肆億玖仟參佰貳拾捌萬玖仟陸佰零柒元肆角陸分(CNY1,493,289,607.46元)。AB固定資產(chǎn) 上述評估結(jié)論自評估基準日起壹年內(nèi)使用有效，即至2024年6月29日止，逾期使用無效。十一、特別事項說明以下為在評估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結(jié)論但非評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算的有關(guān)事項，提請報告使用人予以 懷來期興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告(一)重大訴訟、仲裁事項1、根據(jù)被評估單位提供的相關(guān)資料，公司尚未了結(jié)的原告案由(元)受理機構(gòu)1(2022)冀10民初143號大連一方地產(chǎn)有限公司公司合作合同二審超過500萬元的重大執(zhí)行案件具體信息如下：序號申請執(zhí)行人人結(jié)案金額(元)1(2022)冀1378號電力實業(yè)有限公司懷來縣分公司懷來鼎興投資限公司(2022)冀790號/(二)抵(質(zhì))押、擔保事項1、懷來鼎興投資開發(fā)有限公司與中鐵信托有限責任公司于2019年10月簽訂中鐵(2019)轉(zhuǎn)讓字316號應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓合同。中鐵信托有限責任公司受讓了懷來鼎興投資開發(fā)有限公司持有的對河北沙城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會的應(yīng)收賬款802,469,135.80元。截止2023年4月簽訂的華夏幸福債務(wù)重組協(xié)議，尚未清償?shù)膽?yīng)收賬款余額為2020年8月簽訂的應(yīng)收賬款質(zhì)押合同。懷來鼎興投資開發(fā)有限公司以對河北沙城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會的應(yīng)收賬款138,096.87 懷來期興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告3、根據(jù)九通基業(yè)投資有限公司與中國民生信托有限公司于2020年3月簽訂的股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購合同。九通基業(yè)投資有限公司將持有的懷來鼎興投資開發(fā)有限公司股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給中國民生信托有限公司，中國民生信托有限公司受讓標的股權(quán)收益權(quán)后，九通基業(yè)投資有限公司按照合同約定回購標的股權(quán)收益權(quán)。(三)懷來鼎興投資開發(fā)有限公司房屋建筑物中懷來規(guī)劃展館和(2010)第1247號、懷國用(2013)第Q57號、懷國用(2015)第C10號三處土地及地上建筑物均被訴訟保全。以上產(chǎn)權(quán)瑕疵事項提請報(四)懷來鼎興投資開發(fā)有限公司與河北沙城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會簽訂《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》,約定將公司持有的懷來產(chǎn)業(yè)服務(wù)來標準廠房(含土地使用權(quán))、懷來規(guī)劃展覽館(含土地使用權(quán)),以及工業(yè)區(qū)南側(cè)25畝土地使用權(quán)和工業(yè)區(qū)南側(cè)69畝土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給河方溝通，上述轉(zhuǎn)讓范圍內(nèi)的資產(chǎn)按賬面值列示。賬面值合計為 懷來鼎興投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告(五)受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境等影響，公司流動性出現(xiàn)階段性緊張。截止評估基準日，公司貨幣資金賬面余額9.06公司的生產(chǎn)經(jīng)營和財務(wù)造成重大影響。2022年公司控