房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)培訓(xùn)

投資業(yè)務(wù)培訓(xùn)

第一局部幾句話閑聊投資1、投資是藝術(shù)，不是算術(shù)。2、用產(chǎn)品投資，不用錢投資。3、投資是從買進到賣出的全過程，不是單純買進。4、投資是企業(yè)不斷開展壯大的發(fā)動機。5、投資具有超前性——公司明天的業(yè)績?nèi)Q于今天的投資。6、投資的最大風(fēng)險來自于信息的缺失。7、不投資，就等死。幾句話閑聊投資第二局部房地產(chǎn)投資的根本業(yè)務(wù)流程投資職責(zé)獲取新工程原那么/標準/方法〔平衡投資需求、標準業(yè)務(wù)過程〕投資紀律投委會決策規(guī)那么業(yè)務(wù)標準指引流程〔從獲取工程信息到工程啟動〕工程根底分析工程投資評估投委會決策工程啟動虛擬團隊1+4+X工程投資負責(zé)人+研發(fā)、營銷、本錢、財務(wù)+支持團隊階段性成果〔對接工程啟動會〕1.工程投資建議書(PPT)2.工程定位報告(市場、產(chǎn)品定位)3.工程預(yù)案4.目標本錢(土地版)5.投資測算模型/6.工程進度方案.流程.投資體系-業(yè)務(wù)流程要素一:流程.信息化管理目的：標準、查詢、統(tǒng)計、工程成果要點：放棄工程——信息歸檔，回憶與查詢跟進工程——確定土地屬性要點獲取工程——形成階段性成果未獲取工程——跟蹤對手開盤、銷售情況要素二–流程要素一:流程.-投資開展部決策流程管理原那么：全過程管理：對投資開展部新工程從信息獲取、論證、上會決策簽約和后續(xù)交接工作的全過程進行管理。多專業(yè)配合：投資拓展人員需要整合營銷、研發(fā)、工程、財務(wù)、本錢等專業(yè)資源共同完成投資決策工作。工程前期負責(zé)人：投資開展經(jīng)理作為土地拓展階段的工程負責(zé)人角色，牽頭工程的流程、專業(yè)協(xié)調(diào)、工程獲取和工程交接。確保從投資拓展到工程啟動的順利過渡：投資決策報告中各專業(yè)模塊的工作成果須具備延續(xù)性，現(xiàn)金流工程的投資決策報告須具備操作性，并且對主要經(jīng)濟指標和主要運營節(jié)點進行承諾。土地根底分析工程評估投委會決策工程啟動新工程投資決策管理方法要素一:流程.放棄工程跟進工程立項工程獲取工程工程狀態(tài)關(guān)鍵信息附件紙質(zhì)文檔工程根本信息表電子文檔運營體系階段性成果要素一:流程.原那么、標準、方法.公司應(yīng)根據(jù)戰(zhàn)略需要確立投資原那么目的：強調(diào)戰(zhàn)略導(dǎo)向，明確拿地原那么，推動戰(zhàn)略型開展而不是時機型開展。幾個維度：1、工程是否匹配公司產(chǎn)品線？2、工程是否匹配公司區(qū)域布局？3、公司是否有最低盈利要求？4、什么條件下進入新城市？5、公司投資規(guī)模如何確定？6、公司資金風(fēng)險如何控制？要素二:紀律、標準、方法.集團應(yīng)根據(jù)財務(wù)預(yù)算確立投資規(guī)劃〔財務(wù)部〕目的：規(guī)劃指導(dǎo)投資，強調(diào)戰(zhàn)略導(dǎo)向幾個維度：1、公司開展目標及規(guī)劃〔銷售額、增長率等〕2、全集團財務(wù)預(yù)算規(guī)劃3、全集團銷售規(guī)劃4、全集團建安支出規(guī)劃5、全集團投資規(guī)劃6、各地區(qū)投資規(guī)劃要素二:紀律、標準、方法建立集團標準化?預(yù)算?模版.投委會決策目的：明確投委會成員、職責(zé)和決策規(guī)那么，標準上會流程要點：上會成果及流程要求標準化的成果文件范本針對收購類工程，進行上會特殊標準要求列示收購工程的關(guān)鍵信息點清晰表述收購模式風(fēng)險揭示與控制法務(wù)盡職調(diào)查的成果要素二:紀律、標準、方法上會申請?zhí)峤徊牧贤顿Y初審?fù)段瘯Q策準許投資動作.市場定位報告〔營策〕目的確立工程產(chǎn)品線和工程定位加強預(yù)案設(shè)計和后期營銷的目標性；提供市場價格供投資虛擬團隊參考。要素：產(chǎn)品定位客戶素描產(chǎn)品屬性競爭分析價格分析建立?市場定位報告?模版要素二:紀律、標準、方法.工程投資預(yù)案深度要求〔設(shè)計部〕目的：明確預(yù)案流程、分工與職責(zé)、深度要求、成果管理要點：3次預(yù)案研討會2-3個預(yù)案方案綜合比較1套價值最大化的預(yù)案指標建立標準化?預(yù)投資階段工程案深度指引?要素二:紀律、標準、方法.工程投資報告〔投資部〕目的：工程情況綜述、揭示工程風(fēng)險、整合工程資源。風(fēng)險揭示要點：地塊周邊潛在風(fēng)險評估地塊內(nèi)潛在風(fēng)險評估規(guī)劃問題風(fēng)險評估市政配套風(fēng)險評估要素二:紀律、標準、方法建立標準化?工程投資報告?.工程投資測算模型〔投資部+財務(wù)部〕：工程開發(fā)數(shù)據(jù)〔設(shè)計部〕工程本錢數(shù)據(jù)〔本錢部〕工程財務(wù)本錢工程綜合收益情況工程稅務(wù)籌劃〔財務(wù)部〕工程投資測算模型要素二:紀律、標準、方法.工程本錢測算模型〔本錢部〕：工程開發(fā)數(shù)據(jù)和根本配置〔設(shè)計部〕工程建造本錢數(shù)據(jù)工程地下本錢優(yōu)化測算工程其他重要本錢指標工程本錢測算模型要素二:紀律、標準、方法.工程開發(fā)方案〔計審部〕目的：為投資拓展階段制定工程方案提供指導(dǎo)要點：一級方案節(jié)點和標準時間要求1. 拿地時間2. 開工時間3.亮相時間4.工程首次開盤5.現(xiàn)金流平衡6. 竣工備案7. 交房標準方案模版〔計審〕要素二:紀律、標準、方法.公司并購與股權(quán)收購〔法務(wù)部+投資部〕目的：梳理公司并購的核心路徑和模式要點：并購的根本模式并購的業(yè)務(wù)流程并購風(fēng)險點及對策外資房地產(chǎn)的并購策略風(fēng)險調(diào)查的要素工程式公司并購指引盡職調(diào)查指引.并購業(yè)務(wù)流程了解工程根本素質(zhì)初步測算確定意向法務(wù)初評目標土地對價股權(quán)對價計價資產(chǎn)債權(quán)剝離目標股權(quán)架構(gòu)股權(quán)交割進度對價支付進度盡職調(diào)查約定盡職調(diào)查投資測算工程預(yù)案根本信息核實初步調(diào)查委托專業(yè)機構(gòu)〔法律、審計評估〕持續(xù)談判確定合同法律意見書審計報告評估報告框架合同意向書對價修正先決條件修正股權(quán)架構(gòu)修正進度修正風(fēng)險補償約定……正式合同投資模型終止協(xié)議執(zhí)行投委會初審?fù)段瘯K審宗地權(quán)屬規(guī)劃資料投資模型投資建議書〔包含先決條件〕補充協(xié)議法律文書滿足投委會要求要素二:紀律、標準、方法.投資團隊要求.財務(wù)視角管理視角市場視角決策流程階段性成果投資紀律信息管理投委會規(guī)那么投資測算模型本錢方案方案深度要求并購與風(fēng)險客戶素描啟動會運營體系產(chǎn)品描述競爭策略土地風(fēng)險評估工程投資負責(zé)人的全視角-投資階段各維度關(guān)系圖解要素三:團隊.投資工程虛擬團隊-工程投資負責(zé)人牽頭投資開展經(jīng)理：作為土地拓展階段的工程負責(zé)人角色，牽頭工程的流程、專業(yè)協(xié)調(diào)、工程獲取，并實現(xiàn)與后續(xù)的運營負責(zé)人的工程交接。對投資開展經(jīng)理要求：時機開展能力：建立渠道、獲取信息的效率和質(zhì)量工程預(yù)判能力：找到工程要素與公司策略的匹配點資源整合能力：統(tǒng)籌虛擬團隊，達成工程管理的效果虛擬團隊職能分工：工程投資負責(zé)人：牽頭、組織和協(xié)調(diào)虛擬團隊資源，并對工程投資操作和工程風(fēng)險負責(zé)。工程營銷經(jīng)理：對工程投資方案中工程定位、價格定位、銷售方案負責(zé)。工程研發(fā)經(jīng)理：對工程投資方案中的產(chǎn)品預(yù)案、產(chǎn)品指標負責(zé)。工程本錢經(jīng)理：對工程投資方案中的目標本錢負責(zé)。工程財務(wù)經(jīng)理：對工程投資測算中的財務(wù)局部負責(zé)。工程計審經(jīng)理：對工程投資方案中的方案工期局部負責(zé)。其他成員：法務(wù)、商業(yè)等方面，視工程實際情況由工程投資負責(zé)人協(xié)調(diào)。要素三:團隊.階段性成果要求.階段性成果目的：明確投資拓展階段必要的工作階段和及對應(yīng)工作深度要求，預(yù)設(shè)成功標尺，與工程啟動對接要點：6個成果與啟動階段對接：工程投資建議書〔PPT〕工程定位報告工程預(yù)案目標本錢〔土地版〕投資測算模型〔土地版〕工程進度方案4個成功標尺預(yù)設(shè)：土地投資回報率、工程總投利潤率、工程總貨值、開工開盤時間要素四:階段性成果.土地拓展階段啟動階段責(zé)任人階段性成果與啟動階段對接

項目投資建議書（PPT）、項目進度計劃①項目風(fēng)險預(yù)案、②項目進度計劃項目負責(zé)人項目定位報告③市場定位（啟動版）；④售樓處、樣板房選址、定位、修建及開放計劃營銷經(jīng)理項目預(yù)案⑤產(chǎn)品定位（啟動版），包