花園口城市家園物業(yè)服務(wù)要點及建議

大連乾峰物業(yè)管理有限公司25-大連花園口經(jīng)濟區(qū)城市家園物業(yè)服務(wù)要點及建議書大連XXXX物業(yè)管理有限公司2014年5月日目錄前言一、物業(yè)服務(wù)理念二、物業(yè)服務(wù)模式三、城市家園項目物業(yè)服務(wù)策劃四、物業(yè)顧問介入接點五、需要開發(fā)商應(yīng)提供的文件資料前言物業(yè)管理服務(wù)是繼房屋、樓宇建成后的延續(xù)和完善，是一個系統(tǒng)費標準為0.90元/㎡/每月，公建：物業(yè)服務(wù)費收費標準為1.20元/㎡/每月。2、小區(qū)文化建設(shè)：大連花園口經(jīng)濟區(qū)目前處于區(qū)域轉(zhuǎn)型階段，由濕地農(nóng)民一躍升格為城鎮(zhèn)居民，以往的生活習慣和文化素養(yǎng)，造就了“大連花園口經(jīng)濟區(qū)”目前存在的特色居住文化，因此，我公司本著“以人為本”“注重特性”的原則，提出：重點突出《大連花園口經(jīng)濟區(qū)城市家園項目業(yè)主公約》的作用，強化物業(yè)管理的功能，引導(dǎo)業(yè)主建立自管、共管的意識和城市生活習慣，同時與當?shù)匦姓?zhí)法部門進行密切合作與配合，利用國家行政管理職能，強化和規(guī)范業(yè)主行為，建立和諧小區(qū)文化，提升物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)，為了更好的與業(yè)主建立溝通渠道提議采取遴選的方式，推舉樓長建立物業(yè)與業(yè)主的溝通渠道。3、客服服務(wù)中心管理策劃（管家服務(wù)）：為了更好的為“大連花園口經(jīng)濟區(qū)城市家園項目”業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使業(yè)主能夠親身感受到超值的物業(yè)服務(wù)，我公司擬在本項目設(shè)立“物業(yè)客服服務(wù)中心”實施管家式物業(yè)服務(wù)，對外按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)標準》，同時將ISO9001：2000質(zhì)量管理體系與本標準進行有機地結(jié)合為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，客服服務(wù)中心作為向業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的一個窗口，在項目整個管家服務(wù)過程中起著重要的作用，客服服務(wù)中心是管家式物業(yè)服務(wù)的中樞和連接業(yè)主的紐帶，為業(yè)主提供24小時的管家值班服務(wù)、秩序維護服務(wù)、工程應(yīng)急維護服務(wù)、停車場秩序管理服務(wù)及8小時的物業(yè)保潔服務(wù)，服務(wù)中心的管家及文員負責受理業(yè)主的接待、投訴、咨詢、報修、裝飾裝修管理、業(yè)主信息登記、物業(yè)變更（入?。┑怯洝④囕v停放（進出）管理登記、空置房管理、公共設(shè)施設(shè)備管理、公共場地（所）管理、公共關(guān)系協(xié)調(diào)、小區(qū)文化建設(shè)、公示（公告）發(fā)布、物業(yè)服務(wù)收費、有償服務(wù)合同的確立等工作，協(xié)調(diào)、調(diào)度項目各職能部門處理保潔、綠化、秩序維護、工程維護等日常工作，對內(nèi)負責制定《大連花園口經(jīng)濟區(qū)城市家園項目月工作計劃》，負責建立和填寫《大連花園口經(jīng)濟區(qū)城市家園項目物業(yè)工作臺賬》，建立《大連花園口經(jīng)濟區(qū)城市家園項目業(yè)主檔案》和《大連花園口經(jīng)濟區(qū)城市家園項目物業(yè)檔案》，負責管理和保管、使用開發(fā)商移交的所有物業(yè)圖紙、文件資料等，使業(yè)主滿意率達到98%。4、秩序維護策劃：小區(qū)的安全問題關(guān)系到業(yè)主的滿意程度和小區(qū)的聲譽，要求小區(qū)的圍擋要切實可行并且發(fā)揮實際防攀爬越界功能，因此，提議臨街商戶物業(yè)必須做到無通透封閉，圍擋籬墻實際高度必須達到2.5m以上，頂部設(shè)置刺籬防攀爬越界功能或綠化輔助圍擋等，區(qū)內(nèi)實施人車分離，車輛單向、限速通行管理，停放位置規(guī)劃有序繳費使用，監(jiān)控室合二為一，增強協(xié)調(diào)指揮能力和降低物業(yè)運行成本，監(jiān)控探頭應(yīng)做到全方位無死角，電子設(shè)備應(yīng)選用品牌產(chǎn)品以備物業(yè)服務(wù)企業(yè)后期配套升級和選擇配件，根據(jù)花園口的實際情況，冬季比較寒冷，所以門衛(wèi)崗?fù)そㄗh選用固定保溫房屋（配套電源及暖氣設(shè)施），車檔提議采用門式或風扇式，控制系統(tǒng)采用遙控式為宜，行人通行門采取刷卡門禁管理，單元門采取可視對講、監(jiān)控室可控的形式為宜，同時為了強化巡更管理建議開發(fā)商配套巡更觸點配置，以彌補監(jiān)控盲點和光線因素對攝像結(jié)果的影響，消除區(qū)內(nèi)安全隱患，公共照明的格局分布及設(shè)備材料的選型要合理，既要規(guī)避光污染的問題及物業(yè)運行成本，也要兼顧照明死角所存在的安全隱患問題，單元門、防火門、樓道感應(yīng)燈、應(yīng)急電源、逃生指示標志、電梯五方對講、消防栓（水帶、水槍、滅火器）、消防水箱、消防報警裝置、消防泵、消防穩(wěn)壓罐等，要配置到位功能齊備，基礎(chǔ)設(shè)施齊備以后，區(qū)內(nèi)秩序維護人員，實行24小時定崗、巡崗及機動崗配套的秩序維護方法，以確保區(qū)內(nèi)的秩序維護工作。5、區(qū)內(nèi)車輛停放的秩序維護和通行管理策劃：按照花園口地區(qū)的特殊情況，擬選擇區(qū)內(nèi)適當區(qū)域設(shè)置幾個摩托車或自行車停車棚（車位存量為5000~6000個車位，按照每戶1~2臺摩托車或自行車測算），轎車或小型貨車劃區(qū)定位停放（大型貨車或工程車輛禁止進入?yún)^(qū)內(nèi)停放），對區(qū)內(nèi)所有停放的車輛進行登記編號，刷卡出入，對臨時進入的車輛實行登記管理發(fā)放臨時出入卡，指定位置停放，車輛實行單向進出管理，繳費使用停車位置（費用收取見下表）。停車位置收費表車型自行車、摩托車轎車小型貨車金額3元\日100元\月180元\季360元\年10元\日200元\月150元\季1300元\年20元\日300元\月240元\季1800元\年臨時進入車輛：按照車型4小時之內(nèi)不收費，超過4小時按照相應(yīng)車型日收費標準收費。備注：臨時進入車輛收取100元臨時車卡押金，離開返還。辦卡收取工本費20元。6、PA環(huán)境策劃：根據(jù)花園口的地理位置及季風特性建議在適當?shù)奈恢貌扇〉爻潦嚼鋪頊p少二次污染的問題，垃圾中轉(zhuǎn)站的設(shè)立原則上不宜直沖業(yè)主門、窗或與住宅比鄰，應(yīng)遠離住宅、開口向外，垃圾中轉(zhuǎn)站應(yīng)遠離住宅的理由有四個：一是易于滋生蚊蠅、二是氣味不佳、三是民俗習慣、四是規(guī)避垃圾運送車輛入?yún)^(qū)造成二次污染，小區(qū)綠化應(yīng)該本著私密、安逸、舒適、怡人的原則進行規(guī)劃和布局，規(guī)避種植有毒有害（花、果）和有刺激性氣味的植物，以免造成意外傷害。根據(jù)物業(yè)服務(wù)標準對小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域、電梯轎廂每天實施8小時的保掃，化糞池、污水井按照規(guī)定每年清理2次、特殊情況隨時清理，PA服務(wù)率達到98%以上。7、工程策劃：按照服務(wù)標準制定公共設(shè)施設(shè)備的建檔備案工作，定期巡檢、維護、保養(yǎng)填寫維保記錄、制定維修計劃并組織實施，確保應(yīng)急維修30分鐘到位，疑難故障三日內(nèi)解決，如果不能及時解決，要向業(yè)主明確表示處理意見、期限和結(jié)果，及時修復(fù)率達到98%以上。8、業(yè)主裝飾裝修管理：業(yè)主的入住裝修是所有物業(yè)普遍存在的現(xiàn)象，按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定對業(yè)主實施裝飾裝修管理工作，依照程序簽訂《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，對裝飾裝修的過程進行全程跟蹤，對施工動火，違規(guī)拆裝的現(xiàn)象及時給予制止，必要時上報行政執(zhí)法部門進行處理，小區(qū)內(nèi)裝修不采取吊裝的形式，如果樓內(nèi)有兩部電梯可以采取一貨一客的形式進行裝修服務(wù)，單梯采取不拆護板的方式進行運行，運料過程保安全程監(jiān)護，電梯使用收取電梯磨損及運行管理費，（費用見下表）裝修用電梯運行管理費60平方米以上戶型60平方米以下戶型層數(shù)金額層數(shù)金額2500元/戶2500元/戶3530元/戶3520元/戶4560元/戶4540元/戶5590元/戶5560元/戶6620元/戶6580元/戶7650元/戶7600元/戶8680元/戶8620元/戶9710元/戶9640元/戶10740元/戶10660元/戶11770元/戶11680元/戶12800元/戶127000元/戶13830元/戶13720元/戶14860元/戶14740元/戶15890元/戶15760元/戶16920元/戶16780元/戶17950元/戶17800元/戶18980元/戶18820元/戶注：二層以上60㎡以上業(yè)主每層增加30元，二層以上60㎡以,下業(yè)主每層增加20元9、空置房管理：自本項目業(yè)主入伙實施起，開發(fā)商向物業(yè)管理公司進行整體空置房驗收移交工作（交鑰匙），我公司針對空置房的具體情況進行登記造冊，由管家實行定期巡視（每周一次，雨雪天氣隨時巡視），發(fā)現(xiàn)問題及時反饋給開發(fā)商，由施工方進行維修，空置房管理所產(chǎn)生的費用，由雙方協(xié)商確定給付，對于項目房屋及其配套設(shè)施的設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保證問題，應(yīng)有開放商、物業(yè)管理公司、施工方共同簽訂三方質(zhì)量保證協(xié)議，確定維保期限、維保責任、維保范圍及違約責任等事項，來保證后期物業(yè)服務(wù)的順利