天津萬科玻璃廠項目可行性研究報告樣本

天津萬科玻璃廠項目

可行性研究報告

天津萬科興業(yè)(集團(tuán))有限公司

二零零壹年八月

目錄第一章項目決策背景1.

內(nèi)部因素2.

外部因素第二章項目概述1.

項目區(qū)位及用地2.項目宗地現(xiàn)狀3.項目周邊社區(qū)配套4.項目周邊環(huán)境5.項目市政配套分析6.土地價格第三章項目法律及政策性風(fēng)險分析1.項目用地獲得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析2.項目合伙方式及風(fēng)險評估3.總體評價第四章市場研究1.

區(qū)域市場成長狀況2.

區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特性3.

整體市場對本案影響因素4.

目的客戶、產(chǎn)品及價格定位第五章規(guī)劃設(shè)計要點1.

初步規(guī)劃設(shè)計思路2.

規(guī)劃設(shè)計可行性分析第六章項目開發(fā)籌劃1.

開發(fā)機(jī)遇2.

開發(fā)周期安排3.

銷售周期安排第七章投資收益分析1.

成本預(yù)測2.

稅務(wù)分析3.

經(jīng)濟(jì)效益分析4.

項目資金預(yù)測第八章可行性結(jié)論1.

項目優(yōu)勢2.

項目劣勢3.

結(jié)論及建議

第一章項目決策背景

一.內(nèi)部因素1.天津萬科公司項目布局萬科自92年進(jìn)入天津市場以來，先后開發(fā)了都市花園、萬科中心大廈、世貿(mào)廣場、都市花園、萬科新城等項目，其中都市花園、萬科中心大廈位于都市北部河北區(qū)，總面積約17萬平方米，萬科新城位于都市北部北辰區(qū)，面積約60萬平方米。世貿(mào)廣場、都市花園雖然位于都市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，天津萬科重要項目集中在都市北部。反觀天津總體規(guī)劃和都市發(fā)展方向，都市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由都市行政中心南遷和情誼路沿線開發(fā)便可看出；都市工業(yè)向東發(fā)展，重點開發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，當(dāng)前沿津塘路兩側(cè)，新建社區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊聯(lián)在一起。由此看出，萬科物業(yè)分布與天津總體規(guī)劃和都市發(fā)展方向不盡相符。萬科自92年進(jìn)入天津市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公以為天津地產(chǎn)先鋒，在天津人心目中已樹立起第一品牌形象。萬科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個天津市，而不是某個區(qū)域。因此萬科有能力，也應(yīng)當(dāng)去開發(fā)天津其她市場，讓萬科物業(yè)進(jìn)一步天津每個角落。結(jié)合天津總體規(guī)劃和都市發(fā)展方向，咱們應(yīng)在天津西南部、南部、東南部投入更多關(guān)注。當(dāng)前我司在談幾種重點項目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項目，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅項目，其中玻璃廠項目是各方面條件都比較成熟項目，該項目正好彌補(bǔ)了萬科在都市南部無項目空白。2.天津萬科公司經(jīng)營現(xiàn)狀：當(dāng)前天津公司在手有兩個項目，萬科花園新城（含原有新城項目和紅旗農(nóng)場項目）、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售項目，東麗湖項目當(dāng)前處在前期工作階段。新城項目自98年開盤以來熱銷天津市，成為天津公司重要利潤支柱，但到后新城項目基本開發(fā)完畢，重要為資金回籠，東麗湖項目規(guī)模大，是公司長遠(yuǎn)發(fā)展項目，由于區(qū)位和產(chǎn)品因素，也不是一短期熱銷房產(chǎn)，不適當(dāng)作為公司近兩年利潤支柱，是一種追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目項目。依照集團(tuán)總部經(jīng)營籌劃規(guī)定，天津公司必要再上新項目，要達(dá)到每年有3-5個在開發(fā)項目，保證天津公司經(jīng)營利潤指標(biāo)和萬科產(chǎn)品在天津市場影響力。在當(dāng)前市場呼喚萬科大好形勢下，天津萬科應(yīng)充分運(yùn)用萬科天津地產(chǎn)先鋒社會地位和市場影響力，抓住機(jī)遇，多上新項目，擴(kuò)大市場占有率，讓萬科品牌進(jìn)一步到每個天津人心中。玻璃廠項目區(qū)位好，規(guī)模恰當(dāng)，發(fā)展前景樂觀，可作為公司重要利潤來源，可以作為重點發(fā)展項目。同步我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改進(jìn)周邊居民生活環(huán)境質(zhì)量，為天津都市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。天津公司現(xiàn)狀項目及在談項目分布:

花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場都市花園

花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場都市花園都市花園萬科中心玻璃廠項目.天鋼項目津塘路項目張貴莊路項目麗苑項目鐵東路項目梅江南項目西橫堤項目在開發(fā)項目:已完畢項目:在談項目:情誼路規(guī)劃市級行政中心南樓市級商業(yè)中心項目所在地梅江居住區(qū)二.外部因素情誼路規(guī)劃市級行政中心南樓市級商業(yè)中心項目所在地梅江居住區(qū)該項目具備良好外部環(huán)境，其坐落位置處在天津市區(qū)南部，行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項目所在區(qū)域有如下特點和優(yōu)勢:①依照天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大某些用地規(guī)劃為教誨科研、居住及行政辦公用地。②天津市主導(dǎo)風(fēng)向為西南風(fēng)，西南部區(qū)域正處在天津市上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被公以為居住上佳區(qū)域。③經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來看，該項目所在河西區(qū)是天津市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕城區(qū)之一，該區(qū)房地產(chǎn)起點始終很高，集中了全市大某些中高檔樓盤。商品房銷售均價明顯高于除和平區(qū)以外其她各區(qū)。④規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)（情誼路兩側(cè)）建設(shè)新市級行政中心，既有市級行政中心南遷，南部土地升值潛力大。⑤沿解放南路可以便直達(dá)南樓市級商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大型超市等全國聞名商業(yè)設(shè)施。⑥項目距離規(guī)劃東南半環(huán)黑牛城道段局限性3公里，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中兩個半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中迅速交通體系重要構(gòu)成某些，東南半環(huán)修建對該項目業(yè)主出行將會帶來很大以便。⑦項目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)大型安居居住區(qū)，占地面積192公頃,將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題高檔居住區(qū)，大大改進(jìn)了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升。

所有以上各種因素，為萬科在此地塊建設(shè)一種高檔居住社區(qū)提供一種良好外部環(huán)境。

第二章項目概述

一.宗地區(qū)位及用地1.項目區(qū)位該宗地位于天津市區(qū)南部,北側(cè)緊臨正在建設(shè)中梅江居住區(qū),行政區(qū)劃屬于河西區(qū),距離中環(huán)線圍堤道段5公里,距離正在建設(shè)東南半環(huán)線約3公里,距離南樓市級商業(yè)中心約6公里，距離規(guī)劃情誼路市級行政中心約5公里。

花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場都市花園都市花園萬科中心宗地位置.內(nèi)環(huán)線中環(huán)線規(guī)劃東南半環(huán)

花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場都市花園都市花園萬科中心宗地位置.內(nèi)環(huán)線中環(huán)線規(guī)劃東南半環(huán)

項目所在地項目區(qū)位圖項目所在地

2.項目用地該項目宗地為國有土地，毛地面積約525畝,當(dāng)前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。該宗地擬規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。按照市規(guī)劃院編制控規(guī)規(guī)定，用地分析見下表：名稱面積(萬平米)折算成畝數(shù)毛地面積35.02525其中市政代征地(含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退南側(cè)道路用地)6.2794可建設(shè)用地面積28.75431其中區(qū)內(nèi)配套用地（含小學(xué)及幼兒園、配套公共服務(wù)設(shè)施用地）2.7041凈住宅用地面積26.05391可建設(shè)用地用地率82%凈住宅用地率74%住宅地塊住宅地塊2住宅地塊1住宅地塊3住宅地塊4教誨用地配套公建用地

3.項目地塊內(nèi)各種用地政府控制性規(guī)劃指標(biāo):序號用地性質(zhì)用地面積(萬平米)容積率建筑密度(%)建筑限高(M)綠地率(%)1住宅地塊19.891.43050402住宅地塊23.172.03080403住宅地塊37.41.63050404住宅地塊44.541.0303040524班小學(xué)及15班幼兒園用地1.790.82525406儲蓄所、物業(yè)管理等公共服務(wù)設(shè)施用地0.911.8505020二.宗地現(xiàn)狀1.四至范疇:東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。2.地勢狀況項目用地重要為天津玻璃廠廠區(qū),地勢平坦,場地標(biāo)高與解放南路標(biāo)高基本相一致。3.地上物現(xiàn)狀地上物重要為玻璃廠生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約36戶42間房)。廠區(qū)內(nèi)綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記,可依照規(guī)劃規(guī)定進(jìn)行拆除或保存）。4.空中線路、地下管線、人防、構(gòu)筑物等狀況（有無變電站、換熱站等設(shè)施？）（1）項目用地內(nèi)地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區(qū)市政管線。（2）項目用地內(nèi)沒有需要保存文物等設(shè)施。（3）項目用地內(nèi)鐵路為玻璃廠自用鐵路專用線，可依照規(guī)劃規(guī)定拆除。（4）項目用地西側(cè)有一種40平方米人防設(shè)施，處在規(guī)劃衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對項目建設(shè)無影響。（5）項目用地內(nèi)有玻璃廠自己打2口熱水井（在地?zé)徂k有登記），出水溫度50℃左右,可依照規(guī)劃予以保存,可為項目提供一某些熱水。5.地質(zhì)狀況場地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有50年歷史，無不良工程地質(zhì)條件。廠內(nèi)植被玻璃廠正門

廠區(qū)正門廠區(qū)植被

廠區(qū)車間廠區(qū)鐵路衛(wèi)津河和南部水面照片？三.項目周邊社區(qū)配套1.周邊3000米范疇內(nèi)社區(qū)配套配套設(shè)施分類名稱教誨設(shè)施電子儀表技術(shù)學(xué)校水滸武術(shù)學(xué)校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施無商業(yè)設(shè)施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設(shè)施無市場珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城天津汽配城交通設(shè)施門前有去大港區(qū)628、659公交線路，距項目1公里處有96、954路終點站文化設(shè)施無體育設(shè)施無總來說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，局限性覺得項目提供服務(wù)，該項目在規(guī)劃實行時應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量生活配套設(shè)施。2.宗地周邊3000米外可輻射到重要公共設(shè)施如下(重要指南樓商業(yè)片區(qū)和情誼路沿線):公用設(shè)施種類公用設(shè)施名稱教誨設(shè)施大學(xué)：天津財經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院高中校：北師大天津附中（市重點）、第四中學(xué)（市重點）、南樓中學(xué)（區(qū)重點）醫(yī)療設(shè)施天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院（三級甲等）大型商業(yè)設(shè)施津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店文化設(shè)施天津日報大廈、河西圖書大廈、天津科學(xué)技術(shù)館、天津國展中心、天津禮堂體育設(shè)施河西體育場大型公園天津樂園大型賓館天津賓館（三星）、迎賓館、樂園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、天津鋼管賓館（二星）、長青溫泉賓館、大型商住樓

鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日報大廈綜合分析，從該項目沿主干路網(wǎng)乘車20分鐘內(nèi)可以便到達(dá)如下二個中心，一是南樓市級商業(yè)中心，二是規(guī)劃情誼路市級行政中心，這些中心設(shè)施能輻射為該項目服務(wù)。

四.項目周邊環(huán)境1.

現(xiàn)狀項目所在區(qū)域環(huán)境由于歷史因素，解放南路兩側(cè)原為工廠區(qū),公路兩側(cè)工廠林立，90年代后期，隨著都市房地產(chǎn)發(fā)展，本來某些工廠公司,由于工業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)因素，大多已搬遷改造，象天津市構(gòu)件廠等公司；建成了如今順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅社區(qū)等新型住宅社區(qū)，逐漸帶動了該區(qū)域住宅市場；市級迎賓線情誼南路建成通車和梅江居住區(qū)開發(fā)建設(shè)，拆遷了本來許多工廠和老舊房屋，建設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題高檔居住區(qū)，大大改進(jìn)了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為天津市區(qū)上佳居住區(qū)位。正開發(fā)住宅區(qū)域尖山住宅片區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地現(xiàn)狀工業(yè)用地但就本項目當(dāng)前重要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有天津油氈廠、天津無縫鋼管廠等工廠公司，同步道路兩側(cè)房屋均較老舊，同情誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢所在，但可隨著政府十六條重點道路景觀改造都市建設(shè)發(fā)展不久得到解決。正開發(fā)住宅區(qū)域尖山住宅片區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地現(xiàn)狀工業(yè)用地已建成住宅區(qū)宗地南樓市級商業(yè)中心情誼路規(guī)劃市級行政中心梅江居住區(qū)項目所在地

已建成住宅區(qū)宗地南樓市級商業(yè)中心情誼路規(guī)劃市級行政中心梅江居住區(qū)項目所在地

2.

項目宗地周邊狀況該項目宗地南側(cè)為天津津洋置業(yè)公司養(yǎng)殖場，有大量水面，擬規(guī)劃為保存水域，對該項目環(huán)境有一定積極影響。項目宗地北面現(xiàn)狀為天津津洋置業(yè)公司養(yǎng)殖場,規(guī)劃為居住用地,順馳集團(tuán)已與其簽定土地開發(fā)合同。項目宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠倉庫和天津津洋置業(yè)公司養(yǎng)殖場某些用地,現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開發(fā),屬于梅江南居住區(qū)一某些,該項目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔----衛(wèi)津河,基本上形成一種大居住片區(qū)。衛(wèi)津河已由本來臭水河改造為環(huán)境幽雅景觀河道，使得該項目周邊環(huán)境有了主線性改進(jìn)。項目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為天津玻璃廠用地，后被附近村民占用，現(xiàn)以被天津玻璃廠收回，面積約127畝，規(guī)劃用途為水面。西側(cè)衛(wèi)津河北側(cè)順馳開發(fā)地塊

廠區(qū)西側(cè)剛修建完畢衛(wèi)津河南側(cè)在建道路梅江南開發(fā)用地3.周邊近期及遠(yuǎn)期規(guī)劃對周邊環(huán)境重要影響（1）該項目距離規(guī)劃東南半環(huán)黑牛城道段局限性3公里，東南半環(huán)修建對該項目出行將會帶來很大以便，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中兩個半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中迅速交通體系重要構(gòu)成某些，其功能是完善天津市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸交通，同步起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流作用，東南半環(huán)建設(shè)已列入“十五”規(guī)劃中，當(dāng)前黑牛城道段擴(kuò)寬改造工程即將完畢，跨海河大橋籌劃開始修建，年終通車。（2）解放南路規(guī)劃為60米寬都市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米，并保存現(xiàn)狀水面，在項目周邊有大量綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào)節(jié)了空氣，又避免了噪音，對項目帶來好處可謂多多。（3）本項目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題高檔居住區(qū)，大大改進(jìn)了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該項目定位和提高檔次會有非常積極意義。（4）當(dāng)前項目門前有去大港區(qū)628、659公交線路，距項目1公里處有96、954路終點站，項目開發(fā)后，該2路公交線會很以便延伸到項目門前設(shè)立站點，并可引進(jìn)其她線路，以便項目業(yè)主出行。五.市政配套1.道路狀況現(xiàn)狀狀況：當(dāng)前本項目周邊現(xiàn)狀市政道路只有一條----解放南路,為天津市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達(dá)市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，.其現(xiàn)狀路寬30米。項目南側(cè)40米寬浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項目又多了一條出行路線。規(guī)劃狀況：解放南路規(guī)劃為60米寬都市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米。項目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃30米道路，通過譚江道將該項目與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。2.市政管線配套狀況總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基我市政配套條件，詳細(xì)分析如下：給水：在解放南路有φ800輸水管，可從中引出配水管為該項目提供水源。排水：在該項目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，社區(qū)內(nèi)雨水通過該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過廠區(qū)內(nèi)既有DN500入珠江道干管,遠(yuǎn)期在項目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，社區(qū)內(nèi)污水通過污水泵站排入解放南路規(guī)劃DN800污水管，由此進(jìn)入紀(jì)莊子污水解決廠。電力：按照規(guī)劃，該控規(guī)單元電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠兩路10千伏電力就分別由黑牛城道35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為1800KVA，既有容量局限性以滿足項目需要,還需通過上述電站提供增容。通訊：該項目為梅江電話局服務(wù)范疇，解放南路現(xiàn)狀有12孔電信電纜。燃?xì)猓簹庠礊樘烊粴?，在解放南路有?00中壓天然氣管道，為項目氣源源頭。供熱：為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱,近期在集中供熱不到位時由政府供熱部門提供暫時鍋爐房供熱。六.土地價格1.補(bǔ)償費(fèi)用:①與土地方補(bǔ)償價格按總規(guī)劃占地面積計算，市政代征地與可建設(shè)用地價格相似?？山ㄔO(shè)用地中,住宅用地與配套公建用地補(bǔ)償價格相似,即總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬元（以42.8萬元/畝價格計算，最后以實際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等拆遷補(bǔ)償費(fèi)。②另補(bǔ)償原開發(fā)商1000萬元作為退出補(bǔ)償。③共計毛地補(bǔ)償費(fèi)用為23470萬元，即45萬元/畝，折到住宅用地為60萬元/畝。2.土地出讓金:①出讓面積界定:理論上按住宅用地面積出讓,即25萬M2出讓面積,實際成本測算時按總規(guī)劃用地面積出讓,即35萬M2出讓面積(含學(xué)校等非營業(yè)性公建用地面積)。兩者相差10萬M2。②出讓金總額:污染公司外遷項目可享有按土地評估值7%收取出讓金，本項目成本測算時按總規(guī)劃用地面積計算約為1960萬元，如果按凈住宅用地面積出讓,約為1400萬元,可節(jié)約560萬元。（列表闡明上述問題）3．周邊地價比較：①與梅江地價比較：梅江拍賣價為1248元/平方米（樓面地價），該地價中為含市政配套熟地價，容積率在0.93左右，推算其可用地地價為89.51萬元/畝。玻璃廠項目可用地地價（含大配套、出讓金、契稅等費(fèi)用）為72.86萬元/畝。兩者同比，梅江高出16.65萬元/畝，同步，梅江為安居項目，地價中不含出讓金、契稅等費(fèi)用，且為招標(biāo)拍賣項目，地價支付時間急促。②與項目用地北側(cè)順馳地塊比較：據(jù)初步調(diào)查順馳地塊毛地每畝補(bǔ)償價為53萬元，折到住宅用地為66萬元/畝，玻璃廠項目毛地每畝補(bǔ)償價為45萬元，折到住宅用地為60萬元/畝。綜合分析該項目地價比較接近市場價位，能為我方接受。第三章法律及政策性風(fēng)險分析

一.項目用地獲得土地使用權(quán)法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1.

項目用地現(xiàn)狀①土地所有權(quán)歸屬:國有用地②土地使用權(quán)歸屬：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司③土地她項權(quán)益:沒有④土地用途:工業(yè)用地⑤項目用地現(xiàn)狀文獻(xiàn):天津市津南區(qū)核發(fā)津南國用(97更1)字第101號國有土地使用證2.

項目用地規(guī)劃①

項目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地②

規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制（10-01-01）控制性詳細(xì)規(guī)劃3.已獲得政府文獻(xiàn)：當(dāng)前尚未辦理項目任何手續(xù)。3.

項目用地獲得土地使用權(quán)程序評估（1）

獲得土地使用權(quán)程序①

萬科與天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償合同。②

去市工業(yè)調(diào)節(jié)辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)節(jié)為居住用地批文。③

去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。（2）獲得土地使用權(quán)需要工作日普通向市土地局報土地出讓文獻(xiàn)后60個工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交納所有土地出讓金后可辦理國有土地使用證。詳細(xì)闡明（3）獲得土地使用權(quán)風(fēng)險及控制土地方新廠址剛選定，尚未開工建設(shè)，其能否準(zhǔn)時搬遷，起決于新廠建設(shè)進(jìn)度，這是風(fēng)險所在。風(fēng)險控制：土地方保證準(zhǔn)時交地，同步在合同中商定每筆付款與立項、拆遷等工作進(jìn)度相結(jié)合，同步商定如果工作延遲，我方可從其補(bǔ)償款中扣除我方損失。4.

政策性風(fēng)險評估（1）

項目周邊梅江居住區(qū)剛開始啟動，新開工面積在30萬平米左右，是由政府組織實行項目，該項目上馬一定會對梅江居住區(qū)導(dǎo)致很大壓力，政府出于地方保護(hù)因素，會控制該區(qū)域商品房上市量，這樣該項目會被推遲立項，不能立即開發(fā)，由于政府政策因素，該項目立項會遇到較大阻力，但咱們分析，依照天津公司與本地政府良好關(guān)系，通過多方工作，應(yīng)能解決立項問題。（2）

政府對污染公司外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對運(yùn)用污染公司原土地進(jìn)行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值5-7%收取，但該項目能否順利按7%執(zhí)行，是一種待定因素。咱們分析，如果沒有大政策變化，應(yīng)能實行，同步在與土地方合同中商定，土地方必要保證土地出讓金降到7%如下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超過7%某些費(fèi)用。二.項目合伙方式及風(fēng)險評估1.合伙方簡介：土地方為天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司，為天津市國營公司，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營業(yè)務(wù)，全廠職工3000余人。合伙方為香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司，為一家合資公司，其退出該項目后必要協(xié)助萬科公司與土地方合伙并保證萬科按其原有合伙條件與土地方合伙。2.合伙方式（1）合伙方式萬科一次性買斷土地使用權(quán)，單獨開發(fā)。（2）操作方式萬科與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償合同，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。萬科公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司簽定退出補(bǔ)償合同。3.重要合伙條件（1）與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司土地價款及付款進(jìn)度①土地價款：總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬元（以42.8萬元/畝價格計算，最后以實際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等拆遷補(bǔ)償費(fèi)。②付款籌劃：a.雙方訂立合同后一周內(nèi)萬科公司支付給土地方5000萬元，并打入雙方共同指定公證處帳戶。然后萬科公司去辦理項目立項,如果該項目立項不成,該筆款如數(shù)退回給萬科公司。b.萬科公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后，由公證處將5000萬元存入土地方指定帳戶，如果此時一期約300畝開發(fā)用地尚未提供應(yīng)萬科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。c.在萬科公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后一年內(nèi)分四次支付10000萬元補(bǔ)償費(fèi)，每3個月付四分之一（即2500萬元）。d.在土地方將所有開發(fā)用地按規(guī)定交給萬科公司后一年內(nèi)分兩次付清余款，每6個月付余款50%，萬元。③土地方重要工作a.負(fù)責(zé)在項目立項后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，別的用地在6月底前提供應(yīng)萬科公司使用。b.拆遷內(nèi)容涉及：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基本，架空線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線拆除等影響項目開發(fā)因素，辦理關(guān)于手續(xù)交納關(guān)于所有稅費(fèi)，交地時保證現(xiàn)場場地平整。c.負(fù)責(zé)出具辦理項目手續(xù)所有文獻(xiàn)、資料、證明等，并負(fù)責(zé)提供人員配合。d.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)提供該項目暫時用水、暫時用電。e.配合萬科公司辦理該地塊從項目立項、訂立土地出讓合同、獲得國有土地使用證所有事宜。f.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決關(guān)于該地塊遺留問題，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項目整個過程中不受因土地方責(zé)任干擾。g.積極協(xié)助萬科公司辦理各種關(guān)于稅費(fèi)減免，協(xié)助萬科公司享有公司外遷優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額減少到宗地評估值7%如下，低于7%節(jié)約某些由雙方三七提成，土地方拿七成,萬科拿三成）（2）與合伙方香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司補(bǔ)償價款和付款籌劃①補(bǔ)償價款：總額為1000萬元，補(bǔ)償價款涉及合伙方前期運(yùn)作費(fèi)用、退出開發(fā)損失補(bǔ)償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜補(bǔ)償。②付款籌劃：a.在項目立項后同步土地方將首期約300畝地按規(guī)定拆遷完畢交給萬科公司使用后一周內(nèi)，萬科公司支付300萬元補(bǔ)償費(fèi)。b.在萬科公司與市土地局訂立國有土地出讓合同及同步土地出讓金總額降到宗地評估值7%如下后一周內(nèi)，萬科公司支付300萬元。c.在土地方將別的剩余土地所有按規(guī)定拆遷完后交給萬科公司使用后一周內(nèi)支付200萬元。d.余額200萬元在上述第三次付款后1年內(nèi)分兩次付清。③合伙方重要工作：a.負(fù)責(zé)與土地方訂立一份解除雙方合同合同，并保證萬科公司與土地方按照其本來與土地方簽定條款順利簽定土地開發(fā)合同。b.負(fù)責(zé)規(guī)定和協(xié)助土地方在項目立項后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，別的用地在6月底前提供應(yīng)萬科公司使用。c.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬科公司辦理該地塊從項目立項、訂立土地出讓合同、獲得國有土地使用證所有事宜。d.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決關(guān)于該地塊遺留問題，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項目整個過程中不受干擾。e.積極協(xié)助萬科公司辦理各種關(guān)于稅費(fèi)減免，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬科公司享有公司外遷優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額減少到宗地評估值7%如下。4.合伙風(fēng)險評估（1）

合伙背景：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司為污染公司,其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn),同步該公司也想通過建設(shè)新廠擴(kuò)大規(guī)模和進(jìn)行技術(shù)改造,增長公司競爭力,該公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司簽定了土地開發(fā)意向書,通過談判，香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司批準(zhǔn)退出該項目,前提是我司承諾1000萬元補(bǔ)償費(fèi)，在此狀況下,萬科直接與土地方進(jìn)行合伙。（2）

土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。（3）

土地權(quán)屬狀況：依照土地方提供土地證件，土地權(quán)屬明確，無法律糾紛。（4）

土地方信任狀況：土地方為經(jīng)營良好國營公司，信任級別較高，我方直接與土地方訂立合同，最大限度避免土地風(fēng)險。（5）

付款進(jìn)度與土地手續(xù)配合：從前面與合伙方付款籌劃可看出，基本每筆付款都相應(yīng)合伙方相應(yīng)工作完畢，最大限度避免合伙風(fēng)險。（6）其她與土地政策有關(guān)規(guī)定：a.工業(yè)東移公司及污染公司搬遷征用農(nóng)田，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地收入，采用即征即返形式，免征營業(yè)稅和所得稅，作為國有資本金投入。b.是為支持污染公司工業(yè)東移，加快公司建設(shè)和搬遷，盡快啟動生產(chǎn)，對公司土地變既有特殊困難，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可依照公司詳細(xì)狀況，以其土地使用權(quán)、有價證券等資產(chǎn)作抵押，按照評估價格或商定價格，由市財政局予以資金墊付支持，待公司土地變現(xiàn)后再予歸還。c.運(yùn)用原污染公司用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值5-7%收取。三.總體評價該項目總體講法律手續(xù)比較簡樸，我司與土地方直接訂立土地開發(fā)合同，然后在市土地局辦理合同出讓，合伙風(fēng)險相對較低。宗地擬規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。

第四章市場研究

一.區(qū)域市場成長狀況：1.區(qū)域市場簡述：圖一：區(qū)域市場范疇界定(紫色板塊)該項目行政從屬河西區(qū)，位于解放南路和情誼南路之間，距離外環(huán)線1.2公里。區(qū)域市場范疇界定在整個河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實行較早地區(qū)，市政建設(shè)和各項功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，當(dāng)前人口總數(shù)為79.14萬人，比90年增長了13.14萬人。該區(qū)域市場住宅合計供應(yīng)量為113.87萬平米，當(dāng)年銷量92.76萬平米，市場基本處在平衡狀態(tài)。圖一：區(qū)域市場范疇界定(紫色板塊)河西區(qū)

河西區(qū)

該區(qū)域市場基本特性體現(xiàn)如下：1）由于政府大力支持，該區(qū)域市場當(dāng)前正處在迅速增長時期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯提高。2）

從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)集中區(qū)域，中高檔市場發(fā)展較為成熟且市場容量相對較大。3）

區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差別性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃物業(yè)普通都為全市性定位，市場空間較為遼闊。4)開發(fā)時間較早區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強(qiáng)，改進(jìn)需求愿望強(qiáng)，對于區(qū)外市場輻射力強(qiáng)。宗地5)梅江生態(tài)社區(qū)成為今年整個天津地產(chǎn)市場開發(fā)熱點，同步也增進(jìn)了該區(qū)域市場整體價位提高。宗地2.區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)成長狀況

銷售量：該區(qū)域市場銷售量始終穩(wěn)步增長，特別是增長幅度最大，與99年同比增長了61%。

銷售量與上市量比較：當(dāng)前河西區(qū)區(qū)域市場基本處在供銷平衡狀態(tài)。

平均單價走勢：河西區(qū)平均單價始終在3200元/平米到3300元/平米之間，平均價位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)集中區(qū)域。

二.區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特性：

區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況：價格空間重要產(chǎn)品類型供應(yīng)比例2500如下多層25%2500—3500多層、小高層50%3500—4000多層、小高層15%4000以上多層、小高層、別墅10%

各檔次產(chǎn)品上半年需求狀況：由上述可見，如忽視記錄誤差，河西市場基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未浮現(xiàn)明顯供求懸殊、供應(yīng)量遠(yuǎn)不大于需求量良好投資空間?！魠^(qū)域市場各檔次產(chǎn)品集合特性：河西市場產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場內(nèi)各檔次產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無明顯檔次分布區(qū)域。根據(jù)產(chǎn)品單價可將該市場產(chǎn)品分為如下幾類：(1)低于2500元/平方米：該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離都市中心位置，地區(qū)分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設(shè)計上僅顧及區(qū)內(nèi)基本環(huán)境、配套規(guī)定。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全面減少成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實力較弱外遷戶需求。建筑形式基本為多層。具備代表性項目有：項目名稱規(guī)模（m2）建筑形式綠化率均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）瑞江花園（一期）整體40萬多層35%240070-90（兩室）金海灣20萬多層30%248090-100（兩室）榮華園3萬多層36%230080-90（兩室）(2)2500—3500元/平米：該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處在絕對主力產(chǎn)品地位。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布都市中心外位置，但此類物業(yè)對產(chǎn)品以外附加值設(shè)計已較為注重，從景觀設(shè)計、戶型選型、高科技材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地區(qū)優(yōu)勢局限性。且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模開發(fā)，產(chǎn)品重要以多層開發(fā)為主，輔以某些小高層。具備代表性項目有：項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源建筑形式容積率均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率順馳名都15萬15萬多層小高層1.32800100-120基本售磬

名都新園10萬10萬多層1.2250090-100（兩室）120-125（三室）75%(3)3500—4000元/平米該檔次產(chǎn)品開發(fā)基本分為兩大類，一類為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場；另一類為：跳出局部區(qū)域市場產(chǎn)品，極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢，積極拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）建筑形式容積率均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率世紀(jì)城22萬20萬多層小高層1．293600100（兩室）140（三室）70%芳水園11.9萬約2萬多層小高層0.93800120-15015%藍(lán)水假期12.8萬內(nèi)認(rèn)期12.8萬多層小高層0．93900140-16020%(4)

4000元/平米此類產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢是絕對，同步，產(chǎn)品開發(fā)上追求深度，比較注重對文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。但該類產(chǎn)品由于受地區(qū)限制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且多為小高層，社區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域中高檔項目。

項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）產(chǎn)品形式均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率泰達(dá)園9萬9萬多層高層4200110120-13075%羅馬花園5萬2萬多小高層高層5300150(兩室)

70%世紀(jì)城3.區(qū)域內(nèi)個案狀況：世紀(jì)城名都新園藍(lán)水假期個案分布與宗地位置關(guān)系圖：名都新園藍(lán)水假期云水園宗地云水園宗地該項目由多層、小高層構(gòu)成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在100平方米（兩室）以及140（平米）三室。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請參看第四頁相應(yīng)表格內(nèi)容）該項目始終極其注重產(chǎn)品宣傳，在宣傳力度、空間運(yùn)用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實力公司手筆。該項目始終以高科技“H概念社區(qū)”為宣傳主題，目的客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求’H’一族”?？偨Y(jié)：該項目產(chǎn)品單一，項目重要依托科技運(yùn)用后“八大優(yōu)勢”為重要競爭點，同步，今年6月，美國易道打造社區(qū)環(huán)境落成，又新添了賣點，增進(jìn)了銷售。3．2梅江-藍(lán)水假期：藍(lán)水假期以小高層(9-12層)、多層（4-5層）、別墅建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)舒服性同步，最大限度運(yùn)用了景觀資源觀賞價值。該項目70%住戶可看到水景，且每戶窗外均有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在140-160之間，戶型并無創(chuàng)新，同市場有很大趨同性。產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運(yùn)用情誼商場門前形象推廣、發(fā)售享有特惠認(rèn)購卡、以及高密度立體宣傳，推出休閑生活概念，運(yùn)用概念引領(lǐng)客戶消費(fèi)趨向?？偨Y(jié)：該項目產(chǎn)品方面不具備競爭優(yōu)勢，重要依托生態(tài)、科技運(yùn)用為重要競爭點，最市場炒做很熱，但項目開發(fā)、策劃方面并無突破性拓展。3．3云水園：該項目由多層及少某些小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢，特別是別墅區(qū)環(huán)境，更是與高檔建筑形式不相稱。別墅分為240、280平方米兩種，均價約在5300元/平米左右。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請參看第四頁相應(yīng)表格內(nèi)容）該項目于99年11月即開盤發(fā)售，宣傳上始終不溫不火，雖該項目不從屬于梅江社區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)景”廣告語吸引客戶，但其銷售業(yè)績不佳，通過1年多推廣周期，80套別墅剛售出過半，公寓銷售更是僅售出60%?？偨Y(jié)：該項目地理位置上緊鄰梅江，故始終以購房升值為主導(dǎo)賣點，并盼望借助梅江建設(shè)來完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢推小勢做法。3．4明都新園：該項目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以90平米兩室為主力。在同檔次產(chǎn)品中，該項目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計還是相稱到位，項目性能比達(dá)到了較佳效果，重點吸引了本區(qū)安居以及某些改進(jìn)型需求客戶。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請參看第四頁相應(yīng)表格內(nèi)容）總結(jié)：該項目注重了附加值提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競爭中脫穎而出。

三、整體市場對本案有重大影響因素：受政府啟動“梅江”生態(tài)居住區(qū)刺激，現(xiàn)黑牛城道以南廣大區(qū)域已經(jīng)形成一種大片熱點開發(fā)區(qū)域，涉及：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江南規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動力，在該區(qū)域市場內(nèi)將起到不可代替主導(dǎo)作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點商圈輻射范疇內(nèi)，故此，上述兩個區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ椖恐匾偁帉κ郑方懊方习l(fā)展對天玻項目影響將是至關(guān)重要和不容忽視。

梅江生態(tài)居住區(qū)（一）梅江總體狀況分析：1、總體規(guī)劃：該居住區(qū)整體規(guī)劃占地191.98公頃，總建筑面積178.24萬平方米，其中住宅建筑面積15612萬平方米，公建22.12萬平方米。整個居住區(qū)共劃分為15個居住社區(qū)和2個公建區(qū)?？?cè)莘e率為0.928，綠化綠35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面23公頃，占總用地11%，有水面社區(qū)湖景綠化率達(dá)到40%以上。

2、開發(fā)節(jié)奏及上市安排：該生態(tài)居住區(qū)別兩步建設(shè)，正在建設(shè)為1#－6#地，規(guī)劃占地78.3公頃，總建筑面積71.1萬平方米，其中住宅61.32萬平方米，公建9.8萬平方米，水面7.3公頃。今年起步建設(shè)70.12萬建筑平方米，年終竣工30萬建筑平方米，預(yù)測來年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M(jìn)住，到，整個梅江生態(tài)區(qū)起步區(qū)和二期工程將所有建成竣工。3、配套：

智能化：1）專用10兆寬帶網(wǎng)線入戶。2）6表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠(yuǎn)傳抄表，再通過梅江卡自動收繳費(fèi)用。3）通過梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺提供全面信息服務(wù)。4）安防系統(tǒng)涉及社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運(yùn)用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實現(xiàn)安全報警。

高新建材：運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料

新技術(shù)：中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化解決，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。（二）重點項目對比分析：1、梅江項目與天波項目優(yōu)劣勢對比：優(yōu)劣勢對比項藍(lán)水假期芳水園天玻規(guī)劃用地13．6萬m212．53萬m235．02萬m2總建筑面積12．9萬m211．9萬m225．01萬m2樓面地價1248元/m21248元/m2

地點情誼路延長線情誼路延長線解放南路開發(fā)商順馳投資華夏經(jīng)濟(jì)房萬科籌劃投資交通路況好,出行便利路況好,出行便利

配套公建小學(xué)、派出所-小學(xué)配套設(shè)施三水入戶、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)三水入戶、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)

容積率0．9（含水面）0．95（含水面）0.96水面2.85公頃2.65公頃

綠化率58．5湖景綠化率31．55%53%湖景綠化率

工程進(jìn)度10月底交工8月底交工可售面積79-205m270-240m2

主力面積130-160m2120-150m2

主力總價50-62萬元45-57萬元

熱銷面積130（小三室）120-產(chǎn)品對比：優(yōu)劣勢對比項藍(lán)水假期芳水園天玻平均單價3900元/m23800元/m2元/m2戶型配比多層（4層半）：65%高層(9-12層)：30%別墅（未開發(fā)）：5%

多層；70%高層：30%多層：小高層：聯(lián)排別墅：面積配比多層（4層半）：高層(9-12層)：別墅（未開發(fā)）：

多層小高層高層多層：小高層：聯(lián)排別墅：價格多層：起價3400小高層、高層：起價3300別墅：10000元/平方米左右連體別墅：5000元/平方米左右多層小高層高層多層：小高層：聯(lián)排別墅：主力戶型130-160120-150

2、梅江南：梅江南規(guī)劃可用地是215.6公頃，規(guī)劃保存水面60公頃，居住區(qū)建筑密度不不不大于22%，其中建筑面積約在130萬平方米，4層左右多層住宅將占總住宅規(guī)劃75%左右，每戶平均面積約為120平方米。（以上數(shù)據(jù)摘自《天津日報》）規(guī)劃部門對梅江南社區(qū)發(fā)展定位是面向中高收入家庭中高檔商品房開發(fā)一種生態(tài)、超前型和智能化21世紀(jì)康居社區(qū)?，F(xiàn)階段梅江南地區(qū)內(nèi)僅有一種開盤項目即云水園，國際老人村就坐落于該項目。優(yōu)劣勢對比項云水園天玻規(guī)劃用地8.1萬m235．02萬m2總建筑面積5.8萬m225．01萬m2樓面地價

地點情誼南路與潭江道交口解放南路開發(fā)商津興地產(chǎn)

交通距離外環(huán)線局限性1公里,有上外環(huán)出入口

配套公建國際康體中心（國際老人村）小學(xué)配套設(shè)施地?zé)釡厝?、三水入戶、安防系統(tǒng)

容積率1

綠化率38%

工程進(jìn)度12月底交工可售面積118-280m2

主力面積118m2

主力總價41萬元（公寓）110萬元（別墅）

熱銷面積118m2-產(chǎn)品對比：優(yōu)劣勢對比項云水園天玻平均單價2450元/m22950元/m2元/m2戶型配比多層（4層半）：70%高層(9層)：20%別墅（2.5層）：10%

多層：小高層：聯(lián)排別墅：20%面積配比多層（4層半）：118m2高層(9-12層)：160m2別墅（未開發(fā)）：220m2

多層：小高層：聯(lián)排別墅：價格多層：起價3120小高層：起價3400別墅：起價5000元/平方米多層：3800起價小高層：3300起價聯(lián)排別墅：4800起價主力戶型118m2

3、梅江、梅江南總體特點分析:（1）上述居住區(qū)位于情誼路延長線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對天玻項目所在解放南路要熱多，更容易吸引有效客群。（2）梅江社區(qū)整體規(guī)模大，政府極其注重和支持，在政府和商家雙向宣傳導(dǎo)向下，該區(qū)域已經(jīng)形成了消費(fèi)者關(guān)注熱點和商家開發(fā)熱點，致使項目價格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場圈子，形成了自身價格發(fā)展體系。（3）生態(tài)住宅區(qū)概念提出，引導(dǎo)市場消費(fèi)。梅江居住區(qū)作為第一種大型生態(tài)居住區(qū)，倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技運(yùn)用，使得購房者觀念進(jìn)一步更新，產(chǎn)品更新?lián)Q代又促使市場培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活實力客群，同步，大戶型產(chǎn)品集中開發(fā)，又形成了改進(jìn)型消費(fèi)較為集中市場特性。（4）加劇了該區(qū)域市場競爭。在沒有強(qiáng)大外因刺激狀況下，市場各檔次需求量基本是相對恒定，而占地192公頃梅江居住區(qū)陸續(xù)開發(fā)，將搶占大量中高檔消費(fèi)個體。

四.區(qū)域目的市場客層研究和市場定位1.目的市場客層特性：該區(qū)域客戶基本分為三類：

追求高檔物業(yè)多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改進(jìn)型住房，故具備對住宅各項指標(biāo)全方位挑剔資本，特別注重區(qū)域地點、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等方面。上述條件相對都不多項目容易炒成熱點盤，故該類人群一種明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一某些人群購房為投資目。

追求高品質(zhì)生活質(zhì)量改進(jìn)型客戶：此類客戶以購買第一居所為主，以全面改進(jìn)既有住房條件為重要購房目，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同步又追求居住環(huán)境改進(jìn)、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。

留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置安居型客戶：此類客戶購買力較弱，同步又對河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價格相對較高，由于受經(jīng)濟(jì)實力限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點、產(chǎn)品附加值為代價，以獲取在本區(qū)生活條件。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟(jì)條件容許狀況下在考慮地點、環(huán)境等其他因素。2.本案目的人群特性本案目的人群來源于全市各個區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。在職業(yè)特點上重要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定人群，她們追求高品質(zhì)生活質(zhì)量，對社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等規(guī)定比區(qū)域內(nèi)既有社區(qū)要提高一種檔次。3.擬定目的客戶客戶主體：追求高檔物業(yè)多次置業(yè)人士。客戶輔助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量改進(jìn)型客戶。4.產(chǎn)品及價格定位：綜合上述分析，建議本項目建筑形式為多層，住宅容積率建議定在1.0左右。

第五章規(guī)劃設(shè)計要點

一.初步規(guī)劃設(shè)計思路1.

總體規(guī)劃設(shè)計思路擬借鑒萬科新城歐美小鎮(zhèn)發(fā)展經(jīng)驗在天津市南部地區(qū)建設(shè)一種高檔次居住社區(qū)。并注意從如下幾方面著手，以達(dá)到完善規(guī)劃設(shè)計效果。

主題鮮明、立意豐富社區(qū)內(nèi)涵

暢通有效交通組織及交通工具停放設(shè)立

先進(jìn)住宅戶型配以風(fēng)格獨特立面設(shè)計

經(jīng)濟(jì)、實用、富有創(chuàng)新社區(qū)配套

充分運(yùn)用現(xiàn)狀植物保存，點、線、面景觀設(shè)計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)相結(jié)合

合理市政設(shè)施配套

規(guī)劃設(shè)計中建筑空間與景觀空間有機(jī)結(jié)合詳細(xì)反映在規(guī)劃上，意圖實現(xiàn)“花園都市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計成為由不同多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具備完整配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”居住理念。2.

產(chǎn)品特性以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。推出低層聯(lián)排別墅、獨立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等各種類型住宅產(chǎn)品。并以小高層來提高項目容積率。3.

充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料應(yīng)用，并達(dá)到國家二級節(jié)能原則。4.

本項目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開發(fā)熱點，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具備較強(qiáng)優(yōu)勢。但在現(xiàn)階段也存在著熱點開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一弊端。基于梅江及梅江南區(qū)域外部環(huán)境和市場狀況，以及萬科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面優(yōu)勢，考慮借鑒萬科新城成功經(jīng)驗，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率聯(lián)排別墅為主玻璃廠項目，具備良好市場前景。5.

玻璃廠項目位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東，西臨市政景觀河——衛(wèi)津河，北側(cè)為都市規(guī)劃道路，東臨都市主干道——解放南路，交通十分便利。由于臨近將來大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套規(guī)劃配備較為完備，在本項目社區(qū)配套規(guī)劃中只需配備小學(xué)校、幼兒園。某些配套設(shè)施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃配套資源共享，但周邊地區(qū)當(dāng)前可運(yùn)用配套資源較為缺少。該項目用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設(shè)中，保存了大量高大樹木，本項目開發(fā)建設(shè)對完善該區(qū)域自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域居住層次，帶動該區(qū)域社區(qū)文化建設(shè)與居住新觀念，并為萬科占領(lǐng)天津市區(qū)重要住宅市場——南部地區(qū)，有著深遠(yuǎn)影響。二.規(guī)劃設(shè)計可行性分析1.項目用地內(nèi)規(guī)劃有一小學(xué),該小學(xué)不單純?yōu)樵擁椖糠?wù),而是為總個控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務(wù),由于項目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大國際學(xué)校距離本項目較近,本項目內(nèi)小學(xué)就有也許不必要建設(shè),我司但愿規(guī)劃調(diào)節(jié)掉該學(xué)校,但當(dāng)前未擬定,在規(guī)劃時仍考慮建設(shè),同步合伙方表達(dá)她們出面來調(diào)規(guī)劃或建設(shè)學(xué)校,我司按規(guī)定交納關(guān)于教誨建設(shè)費(fèi)用。2.該項目當(dāng)前只有政府做控制性規(guī)劃，在做詳細(xì)規(guī)劃時，可進(jìn)行恰當(dāng)調(diào)節(jié)，普通來說項目周邊市政道路是不能調(diào)節(jié)，項目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)節(jié)，容積率也可進(jìn)行調(diào)節(jié)，但不能超過政府規(guī)劃上限。3.我司擬規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：①總用地面積：35.02萬平方米其中：市政待征地：6.27萬平方米居住用地：28.75萬平方米②總建筑面積：26.81萬平方米居住用地容積率：0.87其中:非營業(yè)性公建：1.5萬平方米營業(yè)性公建：0.3萬平方米住宅總建筑面積：25.01萬平方米住宅容積率：0.96③住宅建設(shè)用地：26.05萬平方米。產(chǎn)品：四層---五層半花園洋房50%聯(lián)排別墅40%小高層10%4.我司擬定住宅容積率為1.0左右，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計，強(qiáng)調(diào)崇高社區(qū)文化氛圍，實現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計思路。5.項目宗地比較規(guī)整，朝向南偏東15。左右，屬黃金朝向。東至市政干道——解放南路，需退綠化隔離帶50米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶10米；西至市政景觀河——衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶20米；南至市政規(guī)劃路。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢平坦，地塊內(nèi)豎向標(biāo)高與市政干道相符?？傮w來講場地狀況良好，適于完畢我司規(guī)劃設(shè)想。6.居住區(qū)重要出入口沿規(guī)劃路和紅旗南路設(shè)立,以便交通及與既有居住區(qū)溝通聯(lián)系。7.由于該項目周邊開發(fā)緩慢，當(dāng)前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，規(guī)劃配套公建面積約1.5萬平米，并考慮某些與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施資源共享，周邊地區(qū)可運(yùn)用大商業(yè)、醫(yī)療、教誨、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，以便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。8.通過對天津市房地產(chǎn)市場及梅江、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對照分析，表白我司擬在玻璃廠項目推出多層住宅產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺少標(biāo)志性高品質(zhì)住宅市場迎合點，具備很強(qiáng)可操作性。

第六章項目開發(fā)籌劃

一.開發(fā)機(jī)遇：1.依照天津公司經(jīng)營籌劃，需要有新項目上馬，提供利潤支持，以保證完成集團(tuán)下達(dá)經(jīng)營籌劃。2.該項目重要競爭項目梅江生態(tài)居住區(qū)已經(jīng)開始建設(shè)，但大氣候尚未形成，該項目如果今年開發(fā)將具備優(yōu)勢。3.該項目地價支付壓力較大，不適合做儲備項目。鑒于以上幾點，籌劃開發(fā)該項目，初步預(yù)測可在初開工。

二.開發(fā)周期安排：玻璃廠項目如果按我司規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)節(jié)后，項目總建筑面積為26.81萬平米,其中住宅面積約25.01萬平米，配套非營業(yè)性公建面積1.5萬平米，考慮配套學(xué)校約1萬平米由合伙方建設(shè),我司建設(shè)約0.5萬平米非營業(yè)性公建,可銷售住宅面積約25.01萬平米。營業(yè)性公建0.3萬平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)籌劃中體現(xiàn),該項目擬分四年開發(fā)：1、開發(fā)7萬平米。2、開發(fā)7萬平米。3、開發(fā)7萬平米。4、開發(fā)4.51萬平米。

三.銷售周期安排：銷售6萬平米，結(jié)算6萬平米；銷售8萬平米，結(jié)算8萬平米；銷售7萬平米，結(jié)算7萬平米銷售4萬平米，結(jié)算4萬平米。

第七章

投資收益分析

一.

成本預(yù)測根據(jù)項目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費(fèi)原則及其她政策性收費(fèi)原則、新城東區(qū)實際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套狀況下，估算該項目總投資8.68億元，單位可售面積完全成本2892元/平米，詳細(xì)構(gòu)成如下：項目總成本(萬元）單位成本說明一、土地成本31,3941,046

土地方補(bǔ)償費(fèi)22,470749總用地525畝，每畝42.8萬元;地價中包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建/構(gòu)筑物、各種管線\設(shè)施拆遷

合伙方補(bǔ)償費(fèi)1,00033與合伙方初步擬定。

出讓金1,96065出讓面積525畝(35萬平米)，評估價約800元/平米,應(yīng)按17%計算，應(yīng)為136元/平米，污染公司外遷可優(yōu)惠到7%，計56元/平米

大市政配套費(fèi)5,033168建筑面積18萬平米*165元/平米,其中含污水26、雨水39、煤氣30、自來水25、道路及其她45元/平米

交易費(fèi)472評估值0.21%

契稅88429土地補(bǔ)償費(fèi)/出讓金/大配套之和3%二、開發(fā)前期費(fèi)5,205173

勘察設(shè)計費(fèi)1,19040

報批報建費(fèi)3,752125

三通一平費(fèi)1224場地具備道路\場地平整，按新城原則考慮臨水31萬元\臨電92萬元.

暫時設(shè)施費(fèi)1425暫時圍墻31萬/暫時辦公室50(裝修)/暫時圍板61萬三、主體工程費(fèi)28,500950新城東區(qū)多層簽約價827元/平米,變更及簽證35元/平米,本項目按860元/平米考慮;另考慮20套樣板間500萬、考慮提高建造檔次2200萬,折73元/平米；四、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)11,943398

給排水系統(tǒng)費(fèi)1,89163

供暖系統(tǒng)費(fèi)3,416114含換熱站建設(shè)費(fèi)、紅線外管網(wǎng)費(fèi)25元/平米、鍋爐房建設(shè)費(fèi)40元/平米、鍋爐房征地費(fèi)17元/平米；區(qū)內(nèi)工程費(fèi)為40元/平米；

室外燃?xì)庀到y(tǒng)1,55652含氣源發(fā)展基金20元/平米、區(qū)內(nèi)工程費(fèi)28元/平米、灶表費(fèi)3元/平米；

室外高低壓3,353112

室外消防系統(tǒng)923

室外智能系統(tǒng)67122

道路及廣場76325新城此項造價約為45.27元/平方米.

綜合管網(wǎng)設(shè)計2037工程費(fèi)2%。五、園林環(huán)境1,77059依設(shè)計方案不同而不同

環(huán)境設(shè)計1615環(huán)境工程總造價*10%

綠化建設(shè)費(fèi)1,22041區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為65元/平方米

建筑小品923新城此項造價約為5.6元/平方米

圍墻建造費(fèi)1154涉及永久性圍墻、圍欄及大門,約為500元/延米,本項目圍墻約為2300米

室外照明923室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈,新城此項造價約為6.54元/平方米

室外零星設(shè)施923各種批示牌、標(biāo)記牌、示意圖等,新城此項造價約為3.15元/平方米六、公建配套費(fèi)1,49550

幼兒園2809按平米考慮，每平米土建1200元，配備費(fèi)200元/平米

游泳池45015

網(wǎng)球場753建導(dǎo)致本及配套物品購買,一種原則尺寸網(wǎng)球場為40萬

小朋友游樂設(shè)施2408土建、設(shè)備、各項設(shè)施,

非營業(yè)性公建45015會所、居委會等3000平米，土建1200元/平米，設(shè)備及裝修300元/平米七、直接費(fèi)共計80,3062,677

八、不可預(yù)見費(fèi)80827直接成本*1%九、開發(fā)間接費(fèi)1,66455監(jiān)理費(fèi)214萬(7元/平)/行政管理費(fèi)960萬(20萬每月)/利息730萬十、開發(fā)成本82,7782,759

十一、營銷費(fèi)用3,990133銷售收入*3.5%十二、總投資86,7682,892

二.稅務(wù)分析天津地區(qū)通過公司爭取，普通可從政府獲得靈活優(yōu)惠稅收政策，當(dāng)前興業(yè)發(fā)展公司享有所得稅50%、營業(yè)稅20%(區(qū)外項目均為50%)優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享有營業(yè)稅及所得稅50%優(yōu)惠，當(dāng)前初步籌劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項目，但能否實現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定不擬定性，保守測算，按國家法定稅率考慮：1、

營業(yè)稅及附加：銷售收入5.05%；2、

所得稅：稅前利潤33%；3、

土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）3%；雖然按法定所得稅率，因天津公司虧損項目（業(yè)務(wù)）及公司本部費(fèi)用存在，實際稅付也許遠(yuǎn)低于33%，但從項目評價角度，暫不考慮該因素。三.經(jīng)濟(jì)效益分析1.項目總體收益狀況：依照上述售價、成本及稅務(wù)測算，該項目總體經(jīng)營狀況如下：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入3800

114,000直接成本264980,306總投資289286,768稅前利潤71621,475稅后利潤48014,388內(nèi)部收益率51.53%

銷售凈利率12.62%

總投資回報率16．58%

銷售毛利率22.34%

獲利指數(shù)1.12

資金峰值比例0.06

地價支付貼現(xiàn)比0.88

啟動資金獲利倍數(shù)1.68

項目開發(fā)周期內(nèi)各年利潤體現(xiàn)如下表:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)共計結(jié)算面積（m2）100,000100,000100,000300,000單位利潤(元/m2)480480480480利潤(萬元)47964796479614,3882.敏感性分析，參照如下內(nèi)容及表格，可依照實際狀況增減變動比率。1）

成本變動對各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響：

估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本

（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）單位成本(元/m2)2,759.272,621.302,483.342,897.233,035.19總投資86,767.9582,429.5678,091.1691,106.3595,444.75項目利潤25,465.0529,803.4434,141.8421,126.6516,788.25稅后利潤14,388.2817,295.0120,201.7311,481.558,574.83銷售凈利率%12.62%15.17%17.72%10.07%7.52%內(nèi)部收益率%51.53%54.24%57.26%49.08%46.85%2）

售價變動對各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響：一、售價影響預(yù)測售價預(yù)測售價預(yù)測售價預(yù)測售價預(yù)測售價敏感系數(shù)（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）銷售均價(元/m2)3,8003,6103,4203,9904,180營業(yè)收入114,000108,300102,600119,700125,400項目利潤25,46520,05314,64130,87736,289稅后利潤14,38810,7627,13618,01421,641銷售凈利率%12.62%9.94%6.96%15.05%17.26%內(nèi)部收益率%51.53%48.95%46.38%48.70%56.68%3）

容積率變動各項指標(biāo)變化重要指標(biāo)容積率（1.2）容積率（1.0）容積率（1.1）容積率（1.3）容積率（1.4）可售面積（m2）300,000.00300,000.00300,000.00300,000.00300,000.00營業(yè)收入114,000.0097,500.00105,875.00117,000.00122,500.00總投資86,767.9578,412.0082,436.0093,641.00