談城市土地儲(chǔ)備制度中的難點(diǎn)與對(duì)策樣本

談都市土地儲(chǔ)備制度中難點(diǎn)與對(duì)策一、都市土地儲(chǔ)備制度

建立都市土地儲(chǔ)備制度是都市土地制度改革一種創(chuàng)新，其基本思路是由都市政府委托機(jī)構(gòu)，如土地儲(chǔ)備中心，通過(guò)征用、收購(gòu)、置換等方式，將土地使用者手中分散土地集中起來(lái)，進(jìn)行土地整頓和開(kāi)發(fā)，在完畢一系列前期開(kāi)發(fā)整頓工作后，變成可建設(shè)“熟地”，依照都市土地年度籌劃，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)有籌劃地將土地投入市場(chǎng)，以供應(yīng)和調(diào)控都市各類(lèi)建設(shè)用地需求一種經(jīng)營(yíng)管理制度。它類(lèi)似于歐美“土地銀行”制度。

建立都市土地儲(chǔ)備制度目是為理解決都市存量土地供應(yīng)不能壟斷，導(dǎo)致都市土地供應(yīng)總量失控，土地招標(biāo)、拍賣(mài)制度難以履行，土地資產(chǎn)流失屢禁不止?fàn)顩r。由于歷史和制度因素，都市存量土地幾乎都掌握在土地使用者手中，免費(fèi)劃撥以及規(guī)劃、籌劃沒(méi)有控制好，土地供應(yīng)量過(guò)大，構(gòu)造不合理，導(dǎo)致都市土地閑置或低效運(yùn)用，以往履行過(guò)“退二進(jìn)三”，勉勵(lì)困難公司自行盤(pán)活自己使用土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在現(xiàn)行法律制度下，這些土地使用者可通過(guò)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)轉(zhuǎn)讓土地，成為土地供應(yīng)者，形成存量土地多頭供應(yīng)局面。

1999年新《土地管理法》頒布實(shí)行，加大了保護(hù)耕地力度，耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地?cái)?shù)量受到嚴(yán)格控制，新增建設(shè)用地?cái)?shù)量受到嚴(yán)格控制，用途管制、占補(bǔ)平衡和土地有償使用費(fèi)中央提成辦法不但使新增建設(shè)用地?cái)?shù)量大為減少，并且占用耕地成本有了較大提高，使都市存量土地運(yùn)用價(jià)值更加突出。同步新土地法將運(yùn)用存量土地權(quán)利和收益放在地方，這使得運(yùn)用存量土地成為都市政府增長(zhǎng)建設(shè)用地供應(yīng)和財(cái)政收入重要渠道。由于都市發(fā)展，都市區(qū)域向外擴(kuò)張，使某些本來(lái)地處都市邊沿工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地逐漸進(jìn)入都市內(nèi)部，占據(jù)了中心市區(qū)大量區(qū)位條件優(yōu)越土地，導(dǎo)致土地資源揮霍，同步也給居民生活及都市環(huán)境等帶來(lái)了不同限度影響，無(wú)論從都市更新還是從產(chǎn)業(yè)構(gòu)造布局調(diào)節(jié)看，對(duì)存量土地投資需求越來(lái)越強(qiáng)。此外，通過(guò)土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、供應(yīng)運(yùn)營(yíng)，政府財(cái)政支出在投資乘數(shù)效用下，有效地刺激了本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

都市土地儲(chǔ)備制度在杭州、上海、深圳、青島等都市都獲得了成功經(jīng)驗(yàn)，但作為一種制度創(chuàng)新，在發(fā)展初期，無(wú)論在理論上還是實(shí)踐上尚有某些值得探討問(wèn)題。

二、機(jī)構(gòu)設(shè)立及法律制度

當(dāng)前土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)設(shè)立模式有兩種，一種是單一構(gòu)造，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)從屬土地管理部門(mén)，如上海；另一種是雙構(gòu)造，即土地收購(gòu)儲(chǔ)備委員會(huì)和土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，土地收購(gòu)儲(chǔ)備委員會(huì)由政府設(shè)立，成員由土地、財(cái)政、籌劃、規(guī)劃等部門(mén)構(gòu)成，任務(wù)是協(xié)調(diào)收購(gòu)-儲(chǔ)備-出讓政策，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)從屬于土地管理部門(mén)，接受收購(gòu)儲(chǔ)備委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。比較已實(shí)行土地儲(chǔ)備制度都市經(jīng)驗(yàn)，雙構(gòu)造運(yùn)營(yíng)比較順利，但尚需工作運(yùn)營(yíng)制度予以保證。要保證部門(mén)之間協(xié)調(diào)、有效，減少運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，提高土地儲(chǔ)備和土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益，必要制定科學(xué)土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和供應(yīng)籌劃，并與整個(gè)都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、用地籌劃、舊城改造籌劃、近期建設(shè)籌劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)籌劃、資金籌措籌劃等有機(jī)結(jié)合起來(lái)，把關(guān)于責(zé)任分解到各職能部門(mén)，協(xié)調(diào)行動(dòng)。因而，土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制是一種復(fù)雜系統(tǒng)工程，需要規(guī)劃、籌劃、建設(shè)、財(cái)政、土地等許多政府職能部門(mén)緊密配合。如都市土地運(yùn)用用途要受都市規(guī)劃所制約?！抖际幸?guī)劃法》第二十九條規(guī)定：“都市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地運(yùn)用和各項(xiàng)建設(shè)必要符合都市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理?！痹诙际兄邢嗨平?jīng)濟(jì)區(qū)位不同用途土地其價(jià)值差別很大。土地儲(chǔ)備制度一種目是要獲得土地市場(chǎng)壟斷收益，而儲(chǔ)備土地規(guī)劃用途及規(guī)劃指標(biāo)控制，與否與這個(gè)時(shí)期市場(chǎng)土地需求構(gòu)造相適應(yīng)，與否能獲得相應(yīng)投資收益，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)制運(yùn)作影響很大。從這一點(diǎn)講，規(guī)劃部門(mén)與土地管理部門(mén)協(xié)作效率就非常重要。當(dāng)前大多數(shù)都市政府機(jī)構(gòu)設(shè)立中，規(guī)劃和土地部門(mén)都是分設(shè)，這種狀況下，市長(zhǎng)掛帥土地收購(gòu)儲(chǔ)備委員會(huì)作用就顯得非常重要。

1999年實(shí)行新《土地管理法》對(duì)都市政府如何建立土地儲(chǔ)備機(jī)制，行使土地統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)并沒(méi)有明確規(guī)定，因而需要從法制上對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度予以研究?！锻恋毓芾矸ā返谖迨藯l規(guī)定“有下列情形之一，由關(guān)于人民政府土地行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：（一）為公共利益需要使用土地；（二）為實(shí)行都市規(guī)劃進(jìn)行舊城改建，需要調(diào)節(jié)使用土地；（三）土地出讓等有償使用合約期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)；（四）因單位撤銷(xiāo)、遷移等因素停止使用原劃撥?chē)?guó)有土地；……”；依照前款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)涉及：①?lài)?guó)家建設(shè)需要；②實(shí)行都市規(guī)劃和社會(huì)公益事業(yè)需求；③土地有效期限屆滿，未批準(zhǔn)續(xù)期使用；④由于土地使用者因素，如單位撤銷(xiāo)、搬遷、破產(chǎn)，持續(xù)兩年以上未使用土地或不按批準(zhǔn)用途使用違背土地使用權(quán)出讓合同商定；⑤其她非法用地。但收購(gòu)與收回從概念內(nèi)涵上不同，收回土地是一種行政行為，補(bǔ)償是對(duì)地上建筑物、附著物獲利能力支付，與土地價(jià)格無(wú)關(guān)。而收購(gòu)?fù)恋厥且环N經(jīng)濟(jì)行為，必然涉及土地價(jià)格。特別是這種收購(gòu)是一種“強(qiáng)制性買(mǎi)賣(mài)關(guān)系”（背面將分析），不是一種經(jīng)濟(jì)主體間平等經(jīng)濟(jì)關(guān)系，而現(xiàn)行法律法規(guī)并沒(méi)有相應(yīng)法律規(guī)范，因此建立都市土地儲(chǔ)備制度一方面要解決立法和制度建設(shè)問(wèn)題。

三、土地收益分派及收購(gòu)價(jià)格

以往，大多數(shù)都市政府往往將盤(pán)活原劃撥給公司存量土地積極權(quán)交給公司，土地盤(pán)活所得大某些歸公司或公司主管部門(mén)支配，政府只收土地出讓時(shí)級(jí)差地租。建立土地儲(chǔ)備制度，其核心問(wèn)題是權(quán)利和利益重新分派。因而，如何精確界定土地收益構(gòu)成，合理分派政府和原土地使用者之間利益是土地儲(chǔ)備機(jī)制順利開(kāi)展必要解決問(wèn)題。

科學(xué)界定土地使用權(quán)內(nèi)涵是合理分派土地收益基本，在此基本上明確對(duì)原土地所有者補(bǔ)償性質(zhì)、補(bǔ)償根據(jù)等。從當(dāng)前國(guó)內(nèi)土地產(chǎn)權(quán)體系分析，直接關(guān)系土地收購(gòu)價(jià)格有：土地所有權(quán)、使用權(quán)、處置權(quán)和發(fā)展權(quán)。

依照憲法和關(guān)于法律規(guī)定，國(guó)內(nèi)“實(shí)行土地社會(huì)主義公有制”，“都市市區(qū)土地屬于國(guó)家所有”，因此，土地收購(gòu)價(jià)格中不應(yīng)涉及土地所有權(quán)價(jià)格。土地使用權(quán)是依法對(duì)一定土地進(jìn)行運(yùn)用、管理并獲得收益權(quán)利，在土地所有權(quán)和使用權(quán)分離狀況下，土地所有者和使用者要按照一定規(guī)范來(lái)擬定雙方權(quán)利和義務(wù)。土地使用權(quán)具有土地占有權(quán)、狹義土地使用權(quán)、某些收益權(quán)和不完全處置權(quán)。土地使用權(quán)有免費(fèi)（劃撥）獲得土地使用權(quán)和有償（出讓?zhuān)┇@得土地使用權(quán)，土地收購(gòu)價(jià)格中應(yīng)涉及土地使用權(quán)價(jià)格。土地處置權(quán)涉及土地買(mǎi)賣(mài)、繼承、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等權(quán)利。對(duì)劃撥土地使用權(quán)，土地收購(gòu)價(jià)格中不應(yīng)涉及處置收益，但對(duì)出讓士地使用權(quán)，土地使用者擁有不完全處置權(quán)，土地收購(gòu)價(jià)格中應(yīng)涉及相應(yīng)土地處置權(quán)收益。土地發(fā)展權(quán)是指土地規(guī)劃調(diào)節(jié)而最優(yōu)運(yùn)用條件下權(quán)利。從現(xiàn)行法律法規(guī)和土地增值機(jī)制來(lái)看，土地發(fā)展權(quán)收益應(yīng)歸政府所有，土地收購(gòu)價(jià)格不應(yīng)包括土地發(fā)展權(quán)收益。

土地增值收益因素有：①經(jīng)濟(jì)發(fā)展致使土地運(yùn)用效率提高及土地需求增長(zhǎng)導(dǎo)致地價(jià)上漲；②人口增長(zhǎng)導(dǎo)致土地運(yùn)用需求量增大導(dǎo)致地價(jià)上漲；③對(duì)都市基本設(shè)施投資使各類(lèi)都市用地更符合都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，土地開(kāi)發(fā)運(yùn)用能獲得更高開(kāi)發(fā)收益，從而導(dǎo)致地價(jià)支付能力增強(qiáng)，地價(jià)上漲；④都市規(guī)劃用途調(diào)節(jié)使土地運(yùn)用條件發(fā)生變化，在變化方向有助于土地高度化運(yùn)用時(shí)，地價(jià)將上漲。如在相似經(jīng)濟(jì)區(qū)位下，土地價(jià)值與土地運(yùn)用方式之間關(guān)系是商業(yè)＞居?。竟I(yè)＞耕地＞農(nóng)牧地＞荒地。可見(jiàn)以較低價(jià)格購(gòu)進(jìn)工業(yè)用地，如能轉(zhuǎn)換為居住或商業(yè)用途，其投資價(jià)值也許成倍增長(zhǎng)，帶來(lái)巨大投資收益；⑤土地使用者對(duì)土地進(jìn)行資金和勞動(dòng)力投入，把物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)凝結(jié)在土地中，增長(zhǎng)土地效用同步也使土地增值。從土地增值收益因素進(jìn)行分析，①、②屬于自然增值，應(yīng)為全社會(huì)公共所有，為國(guó)家或政府所有，③、④源自地方政府對(duì)土地投資及規(guī)劃條件變化，故其增值收益應(yīng)為地方政府所有，⑤為士地使用者貢獻(xiàn)，收益應(yīng)為土地使用者所有。

土地收購(gòu)價(jià)格內(nèi)涵應(yīng)是與原土地使用者對(duì)被收購(gòu)?fù)恋負(fù)碛袡?quán)利和利益相一致土地經(jīng)營(yíng)權(quán)或處置權(quán)價(jià)格，也即原土地用途價(jià)格。以現(xiàn)用途作為根據(jù)進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備，規(guī)定土地優(yōu)化運(yùn)用所帶來(lái)收益為土地所有者享有。從實(shí)際看土地收購(gòu)不同于都市房屋拆遷補(bǔ)償做法，都市房屋拆遷補(bǔ)償是以保證原土地使用者（居民）生活和居住水平不至于下降為重要目的。土地收購(gòu)價(jià)格內(nèi)涵構(gòu)成中不涉及土地發(fā)展權(quán)價(jià)格及地上建筑物補(bǔ)償費(fèi)、職工或住戶(hù)安頓費(fèi)、公司異地經(jīng)營(yíng)建設(shè)費(fèi)。

然而，對(duì)當(dāng)前在公司轉(zhuǎn)制中需要通過(guò)盤(pán)活土地來(lái)解決困難公司來(lái)講，除了土地往往拿不出其他可以盤(pán)活東西。因而如僅僅按照土地現(xiàn)用途為根據(jù)對(duì)公司進(jìn)行補(bǔ)償，公司就也許搬不走，更談不上解困和發(fā)展，因此要考慮公司既有權(quán)利進(jìn)行補(bǔ)償?？紤]補(bǔ)償實(shí)際問(wèn)題，特別當(dāng)收購(gòu)價(jià)格局限性以彌補(bǔ)原土地使用者因土地被收購(gòu)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，政府應(yīng)建立一條適當(dāng)渠道，予以公司價(jià)格以外補(bǔ)償。但補(bǔ)償與收購(gòu)價(jià)格無(wú)關(guān)，是體現(xiàn)一種“恩恤補(bǔ)償”，擬定收購(gòu)價(jià)格不能將價(jià)格以外安頓補(bǔ)償混同考慮。當(dāng)前被收購(gòu)?fù)恋刂匾钦紦?jù)中心地區(qū)經(jīng)營(yíng)虧損或?yàn)l臨倒閉公司用地，對(duì)于這些公司職工，雖然其土地不被政府收購(gòu)，政府仍需對(duì)其安頓。此外，也可由政府將土地發(fā)展權(quán)益以國(guó)有資本金注入方式返回給公司，這樣既有助于當(dāng)前國(guó)有公司改革順利進(jìn)行，同步也能加快土地盤(pán)活進(jìn)程。

四、土地收購(gòu)資金籌措

建立土地儲(chǔ)備制度，政府由出讓“生地”為主轉(zhuǎn)為出讓“熟地”為主，除要支付土地收購(gòu)費(fèi)用，普通還要在出讓前通過(guò)拆除地上建筑物、平整土地直至“七通一平”等前期開(kāi)發(fā)整頓，為此需要支付相稱(chēng)大成本，需要大量資金。當(dāng)前建立土地儲(chǔ)備制度都市采用資本金由市財(cái)政撥款，運(yùn)作資金通過(guò)土地抵押貸款等方式籌措。土地收購(gòu)費(fèi)、前期開(kāi)發(fā)整頓和儲(chǔ)備期間管理費(fèi)由土地儲(chǔ)備中心支付，并從土地受讓單位支付土地開(kāi)發(fā)整頓費(fèi)中補(bǔ)償。

資金和土地是土地儲(chǔ)備制度兩大基本要素，土地儲(chǔ)備過(guò)程是土地流轉(zhuǎn)過(guò)程，也是資金循環(huán)過(guò)程。當(dāng)前無(wú)論是政府財(cái)政撥款或是銀行貸款，都未形成有效資金籌措機(jī)制，并且存在較大風(fēng)險(xiǎn)，特別是統(tǒng)一收購(gòu)制度實(shí)行后，客觀上規(guī)定政府對(duì)需要盤(pán)活土地實(shí)行敞開(kāi)收購(gòu)，資金需求量很大。筆者曾就利率對(duì)土地儲(chǔ)備運(yùn)營(yíng)資金收益影響做過(guò)度析，表白土地收購(gòu)資金運(yùn)作受利率變化影響較敏感，在儲(chǔ)備土地較長(zhǎng)時(shí)間不能賣(mài)出狀況下，土地收益將低于土地儲(chǔ)備成本，浮現(xiàn)入不敷出局面。

因而，要變化單憑銀行貸款來(lái)籌措資金做法分散風(fēng)險(xiǎn)?？赏ㄟ^(guò)設(shè)立土地基金、實(shí)行土地債券化、履行換地權(quán)益書(shū)等做法吸納社會(huì)資金實(shí)行土地儲(chǔ)備。這樣，既保證政府在土地盤(pán)活中獲得合理收益，又能有效地調(diào)動(dòng)社會(huì)資金，共享利益，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，保證政府對(duì)都市土地資產(chǎn)有效經(jīng)營(yíng)。

由于運(yùn)營(yíng)中需要大量資金，對(duì)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)或經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差都市，政府無(wú)法承受如此大經(jīng)濟(jì)承擔(dān)，影響該制度在全國(guó)范疇內(nèi)推廣。

五、土地儲(chǔ)備范疇、數(shù)量和運(yùn)用

調(diào)節(jié)存量土地，核心是按都市規(guī)劃調(diào)節(jié)不合理用地構(gòu)造，對(duì)都市規(guī)劃中擬定更新改造地塊，原則均可列入儲(chǔ)備范疇，使政府在實(shí)行土地收購(gòu)時(shí)可以編制切實(shí)可行籌劃和留有選取余地。規(guī)劃用途決定土地使用價(jià)值，因而要擇優(yōu)收購(gòu)開(kāi)發(fā)潛力大、價(jià)格較低、規(guī)劃用途與市場(chǎng)需求一致地塊。收購(gòu)要進(jìn)行效益評(píng)價(jià)。

通過(guò)儲(chǔ)備土地，一種重要目是對(duì)土地供應(yīng)總量進(jìn)行控制，而只有土地儲(chǔ)備積累到一定數(shù)量，才干使政府在市場(chǎng)土地供應(yīng)短缺，地價(jià)暴漲時(shí)具備調(diào)控能力。但土地儲(chǔ)備過(guò)多，會(huì)導(dǎo)致資金占用過(guò)多，而資金局限性，儲(chǔ)備量過(guò)小，就達(dá)不到調(diào)控土地市場(chǎng)目，如何科學(xué)地?cái)M定土地儲(chǔ)備數(shù)量是一種重要課題。土地儲(chǔ)備數(shù)量擬定要依照土地市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)擬定，而土地供求取決于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策等若干因素，可通過(guò)對(duì)有關(guān)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行記錄分析，設(shè)計(jì)需求預(yù)測(cè)模型，進(jìn)而得到最佳土地儲(chǔ)備數(shù)量。

通過(guò)土地儲(chǔ)備制度有助于實(shí)現(xiàn)都市規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)都市規(guī)劃指引下土地最優(yōu)運(yùn)用。例如可依照“法定圖則”出讓土地，即以法形式明確土地開(kāi)發(fā)范疇、用途、容積率等規(guī)定，使土地供應(yīng)與都市規(guī)劃相一致，使“彈性”過(guò)大都市規(guī)劃增長(zhǎng)“剛性”，也為根除“土地尋租”創(chuàng)造條件。

六、土地收購(gòu)原則

建立土地儲(chǔ)備制度，需要對(duì)土地收購(gòu)原則進(jìn)行研究，它是土地儲(chǔ)備制度基本?？疾靽?guó)外“土地銀行”制度以及杭州、上海等都市建立土地儲(chǔ)備制度實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行土地收購(gòu)主客體雙方也許存在三種關(guān)系：一是市場(chǎng)條件下“自由買(mǎi)賣(mài)”關(guān)系，在這種關(guān)系下，政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)在實(shí)行土地收購(gòu)時(shí)，與被收購(gòu)?fù)恋貑挝换騻€(gè)人是兩個(gè)平等經(jīng)濟(jì)主體，與否收購(gòu)和收購(gòu)價(jià)格應(yīng)依照市場(chǎng)狀況自由協(xié)商制定。那么實(shí)行土地儲(chǔ)備政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)就是一種純粹地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，它僅能實(shí)現(xiàn)其效益最大化微觀目的，而土地儲(chǔ)備制度宏觀社會(huì)、經(jīng)濟(jì)目的就無(wú)法實(shí)現(xiàn)；二是一種“權(quán)利和義務(wù)”關(guān)系，即土地收購(gòu)是政府權(quán)利，對(duì)被收購(gòu)方講是對(duì)國(guó)家義務(wù)，收購(gòu)是一種行政行為，收購(gòu)價(jià)格不必遵循等價(jià)有償原則，這不符合建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制規(guī)定；三是國(guó)家對(duì)土地收購(gòu)“強(qiáng)制性買(mǎi)賣(mài)”關(guān)系，承認(rèn)土地收購(gòu)雙方存在“買(mǎi)賣(mài)關(guān)系”，但這種“買(mǎi)賣(mài)關(guān)系”是強(qiáng)制性，體當(dāng)前收購(gòu)與否由政府決定，收購(gòu)價(jià)格由地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并由土地行政部門(mén)確認(rèn)，而不由原土地使用者自由要價(jià)?！皬?qiáng)制性買(mǎi)賣(mài)”關(guān)系有如下性質(zhì)：①土地統(tǒng)一收購(gòu)屬于政府特有權(quán)力；②土地統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)力是用于公共目；③行使土地統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)力必要予以合理補(bǔ)償。

綜上所述，土地收購(gòu)要堅(jiān)持強(qiáng)制性原則、合理性原則：

1、所謂強(qiáng)制性原則是指政府收回土地?zé)o需征得土地使用者批準(zhǔn)。一方面，當(dāng)依照都市發(fā)展規(guī)劃調(diào)節(jié)土地使用時(shí)，土地使用者只能服從社會(huì)整體利益需要；另一方面，對(duì)土地處分權(quán)是所有