安徽省合肥市城市房地產(chǎn)市場環(huán)境研究報告樣本

都市房地產(chǎn)市場環(huán)境研究報告(合肥)-9-14

目錄第一某些都市基本背景及都市重要社會經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)1、都市基本概況區(qū)位及歷史沿革合肥：安徽省省會合肥：安徽省省會位于中華人民共和國中部地理坐標(biāo)32°N，117°E長江淮河之間、巢湖之濱，具備承東啟西、接連中原、貫通南北重要區(qū)位優(yōu)勢。合肥有近年歷史，素以“三國故地、包拯故鄉(xiāng)”聞名。自東漢末來，數(shù)為州郡治所，始終是江淮地區(qū)重要行政中心和軍事重鎮(zhèn)?！昂戏省敝?，最早出當(dāng)前司馬遷《史記·貨殖列傳》中：“合肥受南北潮，皮革、鮑、木輸會也”。秦漢之交，合肥正式建“合肥縣”，屬九江郡。東漢劉秀升合肥為侯國，三國時為揚州治所。明清時為廬州府治，故又別稱“廬州”。合肥解放后由縣設(shè)市，三年后安徽省人民政府正式成立，駐合肥市。

今日合肥已建設(shè)成為全國園林都市、全國甲級對外開放都市、全國都市綜合實力50強都市、全國都市環(huán)境綜合整治先進都市、全國四大科教基地之一、全國45個公路交通樞紐都市之一、全國建設(shè)中鐵路交通樞紐，是全省政治、經(jīng)濟、交通、文化中心。都市空間布局合肥市轄瑤海、廬陽、蜀山、包河4區(qū)和肥東、肥西、長豐3縣，并賦予合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥新站綜合實驗區(qū)市級管理權(quán)限。全市行政轄區(qū)總面積為7029.48平方公里，其中巢湖水面面積233.4平方公里；市區(qū)總面積838.52平方公里，其中巢湖水面面積72.93平方公里，新增南崗鎮(zhèn)面積91.95平方公里，新增煙墩鄉(xiāng)面積106.78平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積為224平方公里。

人口規(guī)模及分布，全年出生人口55998人，出生率12.1‰，比上年上升2.03個千分點；死亡人口9960人，死亡率2.15‰，下降3.68個千分點；人口自然增長率為9.95‰，上升5.71個千分點。全市年末戶籍總?cè)丝跒?69.85萬人。其中，非農(nóng)業(yè)人口196.16萬人，農(nóng)業(yè)人口273.69萬人；市區(qū)年末人口為193.14萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口160.54萬人。至，都市市區(qū)人口分布規(guī)劃：區(qū)域區(qū)域范疇區(qū)域規(guī)模（平方公里）人口規(guī)模（萬人）人口密度（人/平方公里）老城區(qū)環(huán)城馬路以內(nèi)地區(qū)約5.28約12萬約22727東區(qū)瑤海區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，即板橋河、南淝河左岸地區(qū)，涉及瑤海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和磨店職教基地約81.44約88萬約10806南區(qū)包河行政區(qū)域一某些，西以金寨路為界，北到環(huán)城南路，東到南淝河，南以312國道為界約35.67約47萬約13176西區(qū)蜀山行政區(qū)域一某些，東以金寨路、環(huán)城西路為界，西到二環(huán)西路、合九鐵路，北到南淝河，南以312國道為界，包括政務(wù)文化新區(qū)約35.05約48萬約13695北區(qū)除老城區(qū)以外廬陽區(qū)行政區(qū)域，板橋河右岸和南淝河左岸地區(qū)，涉及廬陽工業(yè)園區(qū)約31.53約38萬約12052經(jīng)開區(qū)312國道以南，滬-蓉高速公路以西，合九鐵路以東，派河以北地區(qū)約60.59約36萬約5942高新區(qū)東以二環(huán)西路、合九鐵路為界，北到董鋪水庫南岸，南到滬-漢-蓉高速鐵路，涉及高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地、蜀山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)約63.03約35萬約5553濱湖新區(qū)312國道以南，滬蓉高速公路以東，南淝河以西，派河以北地區(qū)，涉及濱湖新區(qū)和包河工業(yè)園區(qū)約47.40約56萬約11814共計----約359.99約360萬平均：約11970【結(jié)論】：從規(guī)模上來看，都市人口，特別是市區(qū)人口正處在迅速增長期；從人口分布來看，將來都市人口導(dǎo)向?qū)⒓杏谖鲄^(qū)、南區(qū)、濱湖新區(qū)。合肥市自然環(huán)境與歷史人文2、宏觀經(jīng)濟體現(xiàn)及總量性指標(biāo)綜述合肥是一座以機械、輕工、化工為重要特色工業(yè)都市，第二產(chǎn)業(yè)占全市GDP總量50%以上。在家電、工程機械生產(chǎn)等領(lǐng)域全國市場占有率位居前列。美菱、榮事達、合肥海爾、江淮、昌河、佳通輪胎、日立建機、聯(lián)合利華等品牌匯集于此。合肥正在建設(shè)國內(nèi)外重要制造加工業(yè)基地，將成為沿海都市乃至世界跨國公司制造加工業(yè)轉(zhuǎn)移重點都市之一。國民生產(chǎn)總值，合肥國民生產(chǎn)總值（GDP）1073.86億元，按可比價增長17.5%，創(chuàng)最高。其中，第一產(chǎn)業(yè)完畢增長值61.76億元，增長7.7%；第二產(chǎn)業(yè)完畢增長值510.59億元，增長22.7%；第三產(chǎn)業(yè)完畢增長值501.51億元，增長13.7%。經(jīng)濟總量占全省比重由上年16.3%提高到17.5%。人均GDP23205元（按戶籍人口計算），增長14.3%?！窘Y(jié)論】：近5年合肥經(jīng)濟保持高速增長勢頭，特別是、GDP可比價增長率超過17%，增長勢頭迅猛。持續(xù)高速增長且邊際遞增闡明合肥正處在整體上升期，整體都市經(jīng)濟處在平穩(wěn)、健康迅速發(fā)展期。人均GDP及居民消費水平全年城鄉(xiāng)居民消費價格總水平比上年上漲0.9%。其中居住類、家庭設(shè)備及用品類、煙酒及用品類、食品類和醫(yī)療保健及個人用品類消費價格比上年分別上漲3.0%、2.6%、1.9%、1.8%和1.5%；交通和通訊工具類、衣著類、娛樂教誨文化用品類價格比上年分別下跌0.5%、1.8%、1.9%。【結(jié)論】：較快人均國民生產(chǎn)總值增長意味著社會總體投資水平和居民消費水平迅速提高，將從投資和需求雙方面支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。社會固定資產(chǎn)投資完畢全社會固定資產(chǎn)投資824.80億元，比上年增長66.5%，創(chuàng)最高。其中，城鄉(xiāng)以上投資780.60億元，增長62.6%；農(nóng)村投資44.20億元，增長1.9倍。完畢非國有投資437.98億元，比上年增長72.4%。全年工業(yè)完畢投資193.35億元，增長1.16倍；市政基本設(shè)施完畢投資95.61億元，增長1.22倍?！窘Y(jié)論】：-間，合肥市固定資產(chǎn)投資額度逐年遞增，因房地產(chǎn)投資猛增致使固定資產(chǎn)投資漲幅達51.20%，浮現(xiàn)了一種增長高位。之后隨著房地產(chǎn)投資增幅下滑，投資恢復(fù)原位。調(diào)控之后雖然房地產(chǎn)投資提高未浮現(xiàn)猛增，但合肥固定資產(chǎn)投資還是保持著高速增長。國內(nèi)貿(mào)易及對外經(jīng)濟，全年實現(xiàn)社會消費品零售總額384.31億元，比上年增長18.5%，創(chuàng)新高。同年，海關(guān)進出口總額48.76億美元，增長16.6%。其中出口34.07億美元，增長22.0%；進口14.69億美元，增長5.7%。全年新批外商投資公司155家，較上年增長64戶；合同運用外資9.24億美元，增長1.68倍；實際運用外資7.22億美元，增長77。6%居民收入及居住水平，全市在崗職工年平均工資為21905元，比上年增長15.1%。城鄉(xiāng)居民人均可支配收入11013元，增長13.7%；人均消費性支出8165元，增長10.4%；城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)為46.1%。農(nóng)民人均純收入3690元，增長15.1%；農(nóng)民人均生活消費支出2795元，增長10.3%；農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為50.3%。城鄉(xiāng)居民住房人均使用面積18.9平方米，農(nóng)村居民人均居住面積31.8平方米。財政收入及金融數(shù)據(jù)完畢財政收入167.77億元，比上年增長28.2%。完畢地方財政收入79.40億元，增長37.8%。全市金融機構(gòu)本外幣各項存款余額為1862.46億元，增長19.6%，其中城鄉(xiāng)居民本外幣儲蓄存款余額為624.56億元，增長16.4%。金融機構(gòu)本外幣各項貸款余額1743.01億元，增長21.4%。人口增長與都市化水平至，合肥戶籍人口總量整體趨勢穩(wěn)步增長。雖然浮現(xiàn)較大負增長，自后起年均人口增長量持續(xù)浮現(xiàn)小幅上揚。全市總體戶籍人口數(shù)較增長了14萬人，屬近幾年人口增長最快一年。從人口增長看都市化進程，合肥都市化進程正進入新階段。【結(jié)論】：國際經(jīng)驗表白，都市化限度在30%-60%之間，房地產(chǎn)市場將進入高速發(fā)展期。合肥當(dāng)前都市化水平表白其房地產(chǎn)市場正進入高度發(fā)展階段。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、產(chǎn)業(yè)支柱及特色，將來經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃及趨勢3、都市規(guī)劃及將來發(fā)展遠景都市規(guī)劃發(fā)展綜述當(dāng)前，《合肥都市總體規(guī)劃(1995-)》所擬定社會、經(jīng)濟及都市建設(shè)各項目的究竟均已實現(xiàn)或突破。經(jīng)建設(shè)部批準，合肥市人民政府組織對都市總體規(guī)劃進行修編。在新時期，合肥迎來了重大發(fā)展機遇，國家“中部崛起”及安徽省“東向發(fā)展”戰(zhàn)略實行，對合肥發(fā)展提出了新規(guī)定，緊扣“大環(huán)境、大建設(shè)、大發(fā)展”主題，充分發(fā)揮省會都市和全國科教基地優(yōu)勢，增進合肥奮力率先崛起。《合肥市都市總體規(guī)劃(-)》提出把合肥建設(shè)成為先進制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、當(dāng)代服務(wù)業(yè)基地和獨具魅力當(dāng)代化濱湖都市。都市定位及功能體現(xiàn)合肥是安徽省省會，全國重要科研教誨基地、當(dāng)代制造業(yè)基地和區(qū)域性交通樞紐，長江中下游重要中心都市之一。詳細功能體現(xiàn)為：安徽省政治、經(jīng)濟、文化中心；全國重要科研教誨基地；當(dāng)代制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、當(dāng)代服務(wù)業(yè)基地；區(qū)域性交通樞紐；區(qū)域旅游會展、商貿(mào)物流、金融信息中心。規(guī)劃范疇及重點本次規(guī)劃范疇為合肥市域范疇，總面積7029.48平方公里。其中重點為中心城區(qū)，涉及合肥現(xiàn)狀市區(qū)、肥西縣南崗鎮(zhèn)、桃花鎮(zhèn)和煙墩鄉(xiāng)，面積約898.5平方公里(含巢湖水域)?？臻g發(fā)展方略與空間形態(tài)規(guī)劃期內(nèi)，都市重要向西、向南發(fā)展，恰當(dāng)向北、向東方向發(fā)展。老城提高，三面整合，兩向拓展，兩帶控制。都市以老城為中心，沿幾條對外交通放射線向東、南、西南、西、北五個方向伸展，形成星形空間形態(tài)。都市分區(qū)注：各分區(qū)范疇及人口發(fā)展規(guī)模之詳情參見前文（P3）。中心城區(qū)骨架道路布局及公共交通規(guī)劃都市骨架路網(wǎng)由迅速路和I級主干路構(gòu)成，迅速路網(wǎng)在整個城鄉(xiāng)密集區(qū)內(nèi)構(gòu)建，規(guī)劃為“四橫四縱”網(wǎng)絡(luò)，I級主干路布局構(gòu)造為“環(huán)形、放射加方格網(wǎng)”：在二環(huán)內(nèi)構(gòu)成環(huán)網(wǎng)狀，向外圍組團及功能區(qū)呈網(wǎng)狀放射形構(gòu)造。履行公共交通優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，加快確立公共客運交通在都市尋常出行中主導(dǎo)地位。規(guī)劃設(shè)立“兩橫兩縱”四條軌道交通線路，總長度為120公里，線網(wǎng)密度為0.33公里/平方公里。規(guī)劃設(shè)迅速公交線路總長度180公里，線網(wǎng)密度為0.5公里/平方公里，形成“一環(huán)五射”格局。交通體系及格局市域鐵路系統(tǒng)：規(guī)劃形成六條線（北淮南線、南淮南線、西西寧線、東西寧線、合九線、滬漢蓉鐵路），銜接七個方向（淮南、蚌埠、南京、蕪湖、九江、西安、武漢），具備以合肥東站為編解系統(tǒng)，以合肥高鐵站、合肥站、合肥西站為客運系統(tǒng)和以合肥北站為貨運系統(tǒng)樞紐格局。市域公路系統(tǒng)：市域?qū)ν夤分匾蓢馈⑹〉篮透咚俟窐?gòu)成，形成“一環(huán)十射”對外公路網(wǎng)絡(luò)骨架。在市域內(nèi)規(guī)劃形成“雙墩—元疃—橋頭集—長臨河，豐樂—柿樹崗—山南—官亭—高劉—吳山”市級公路環(huán)路，增進市域各經(jīng)濟區(qū)及各旅游區(qū)之間橫向交通聯(lián)系。航空港：在肥西縣高劉鎮(zhèn)建設(shè)合肥新橋國際機場，機場飛行區(qū)級別為4E，搬遷駱崗機場。水運及港口：在南淝河下游段規(guī)劃集裝箱碼頭。在店埠河合裕路南側(cè)和派河合安高速路西側(cè)規(guī)劃綜合貨運港。在巢湖沿岸規(guī)劃建設(shè)旅游客運碼頭。在濱湖新區(qū)規(guī)劃設(shè)立一處水上搜救中心。近期規(guī)劃及重點發(fā)展區(qū)域都市規(guī)模到，合肥中心城區(qū)總?cè)丝?00萬人，建設(shè)用地300平方公里。近期都市發(fā)展方向近期重點向南、向西發(fā)展，建設(shè)濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地，適度向北部、東部和西南部發(fā)展。近期都市重點發(fā)展地區(qū)近期重點建設(shè)濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地(涉及高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、蜀山經(jīng)濟開發(fā)區(qū))、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、磨店地區(qū)、新站北地區(qū)、黃山公園地區(qū)、森林公園地區(qū)等6個地區(qū)。

第二某些都市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況1、都市房地產(chǎn)市場發(fā)展進程概述房地產(chǎn)發(fā)展歷程合肥房地產(chǎn)早在至就經(jīng)歷了一輪發(fā)展周期，其房地產(chǎn)起步要早于周邊甚至是大某些江淮地區(qū)都市。當(dāng)時這輪發(fā)展成因有二：其一，政府主導(dǎo)下舊城改造運動，重要集中在二環(huán)以內(nèi)區(qū)域，其中又以東區(qū)為主；其二，政府主導(dǎo)下新城建設(shè)運動，重要以政務(wù)區(qū)及高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為代表。至，受全國層面房地產(chǎn)政策調(diào)控影響，合肥房地產(chǎn)市場進入低速發(fā)展期，各項目指標(biāo)均浮現(xiàn)停滯甚至回落現(xiàn)象。重要因素在于：該輪房地產(chǎn)發(fā)展重要以本地政府主導(dǎo)下新舊都市建設(shè)為發(fā)展動力，一旦與更高層面政府在房地產(chǎn)市場態(tài)度上浮現(xiàn)偏離時，本地政府對于房地產(chǎn)業(yè)推動力度必然削弱；同步，由于該輪房地產(chǎn)發(fā)展中，消費需求以因都市建設(shè)而產(chǎn)生剛性消費需求為主，一旦都市建設(shè)達到一定階段或者停滯，市場需求將浮現(xiàn)明顯回落。后來，都市進入“十一五”發(fā)展階段，國民經(jīng)濟多項指標(biāo)創(chuàng)造歷史新高，都市發(fā)展進入新一輪發(fā)展期；同步，房地產(chǎn)消費需求自以來積壓了較久時間，各類消費需求開始爆發(fā)，各項房地產(chǎn)有關(guān)數(shù)據(jù)均開始浮現(xiàn)明顯上升趨勢。因而，咱們以為，合肥房地產(chǎn)市場正進入新一輪發(fā)展周期，并且當(dāng)前正處在發(fā)展到一定階段迅速上升期。2、房地產(chǎn)投資完畢數(shù)據(jù)及狀況房地產(chǎn)投資額指標(biāo)（1-6月）房地產(chǎn)住宅房地產(chǎn)住宅全市投資額（億元）280.64223.61167.68125.02同比增長47.5%56.8%37.7%50.0%從房地產(chǎn)開發(fā)投資分區(qū)看，發(fā)展不均衡，區(qū)域特點明顯，老城區(qū)中蜀山區(qū)明顯快于其她三個區(qū)；四個開發(fā)區(qū)中新站區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)發(fā)展較快；三縣所占比重較小，三縣總量還不到全市10%。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)指標(biāo)（1-6月）商品房商品住宅商品房商品住宅施工（萬㎡）2487.552057.74萬2492.85----同比增長49.2%54.8%40.0%----新開工（萬㎡）976.94798.58656.93----同比增長36.6%33.2%30.7%---竣工（萬㎡）534.54441.59228.73196.01同比增長4.7%7.5%63.2%94.1%迫于土地清理和清收土地增值稅壓力，房地產(chǎn)公司進一步加快了存量土地開發(fā)和項目開工速度，近兩年房地產(chǎn)施工與新開工面積迅速上升。但在竣工面積這一指標(biāo)，浮現(xiàn)了明顯轉(zhuǎn)變：受房地產(chǎn)市場影響，整體施工進度有所放緩；進入以來，市場反映明顯好轉(zhuǎn)，開發(fā)公司普遍加快施工進度，其中特別是商品住宅竣工面積大幅上升。從投資建設(shè)角度來看，是進入新一輪房地產(chǎn)發(fā)展周期起點，整體房地產(chǎn)市場將從平緩期進入迅速發(fā)展期。房地產(chǎn)成交狀況指標(biāo)（1-6月）商品房商品住宅商品房商品住宅總成交量640.92575.51402.25369.42同比增長7.7%7.8%41.8%45.1%，在市場供需狀況沒有發(fā)生明顯變化前提下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控辦法對商品房銷售市場影響正逐漸顯現(xiàn)，投資投機需求得到壓制，自住需求觀望氛圍較濃，同步房屋實際價格與某些購買力有限無房戶居民心理價位差距較大，商品房銷售速度明顯放緩。進入后，自住需求觀望心態(tài)有所緩和，成交量浮現(xiàn)猛增局面。上半年完畢上年60%成交量，同步，各種項目浮現(xiàn)上半年完畢上年全年指標(biāo)現(xiàn)象。從市場銷售角度來看，同樣意味著跨入了新一輪房地產(chǎn)發(fā)展周期，并且更為迅速與健康。

商品住宅成交均價分別由于國八條以及國六條，對合肥新建商品住宅銷售價格導(dǎo)致較大影響。從5月份“國八條”頒布后合肥樓市銷售價格就開始呈現(xiàn)下滑趨勢，即從6月份后，合肥新建商品住宅銷售價格達到歷年最高點為3311元/平方米，隨后開始下降并呈現(xiàn)窄幅振蕩趨勢。這種趨勢始終延續(xù)到2月份，2月份后開持緩步上漲，但是幅度較慢；至6月，都市商品住宅為3287元/㎡，尚未突破歷史最高值。從成交價格來看，當(dāng)前合肥市場正處在回升期，新一輪房地產(chǎn)周期已經(jīng)開始，并且在房價上尚有較大上升空間。

3、土地供應(yīng)狀況及有關(guān)數(shù)據(jù)土地使用功能分區(qū)合肥市按土地運用地區(qū)可分為六個分區(qū)（見上圖），即：Ⅰ、北部低崗農(nóng)、林、漁綜合運用區(qū)；Ⅱ、中部江淮分水嶺農(nóng)經(jīng)作物用地區(qū)；Ⅲ、中南平原工、商、貿(mào)、農(nóng)綜合用地區(qū)；Ⅳ、大潛山、李陵山林、園、牧開發(fā)區(qū)；Ⅴ、南部低平原農(nóng)用地集約開發(fā)區(qū)；Ⅵ、東南低山丘陵林、農(nóng)、礦用地區(qū)。城區(qū)土地使用規(guī)劃土地基準地價級別商業(yè)住宅工業(yè)元/平方米萬元/畝元/平方米萬元/畝元/平方米萬元/畝Ⅰ級4621308.072584172.2738125.40Ⅱ級2929195.271631108.7331921.27Ⅲ級1718114.53107071.3326017.33Ⅳ級103068.6768245.4721414.23Ⅴ級63642.4048532.33Ⅵ級40827.2029219.47Ⅶ級31721.13

近年土地出讓規(guī)模

近期出讓土地分布

近期出讓土地性質(zhì)近期出讓土地規(guī)模近期出讓土地容積率小結(jié)：地塊規(guī)模地塊用途容積率100畝以上100畝如下商業(yè)辦公住宅1.0如下1.0—2.02.0以上蜀山區(qū)數(shù)量（幅）395071011面積（畝）523.84458.96378.740604.06148.340834.46比重（%）53.346.738.54061.4615.09084.91包河區(qū)數(shù)量（幅）12003003面積（畝）170.1857.4700227.6500227.65比重（%）74.7625.240010000100廬陽區(qū)數(shù)量（幅）01001001面積（畝）05200520052比重（%）01000010000100瑤海區(qū)數(shù)量（幅）04220013面積（畝）036.3123.0213.290017.5518.76比重（%）010073.436.60048.3351.67共計數(shù)量（幅）41672111118面積（畝）694.02604.74401.7613.29883.71148.3417.551132.87

4、都市房地產(chǎn)格局當(dāng)前中心城區(qū)（蜀山、廬陽、瑤海、包河四區(qū)）占據(jù)了全市絕大多數(shù)房地產(chǎn)市場份額（90%左右），因而，整體都市房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)四足鼎立局面；此外合肥市場當(dāng)前對于房地產(chǎn)板塊劃分方面重要以行政區(qū)域為主，故本文按四個行政區(qū)域分別闡明。蜀山區(qū)蜀山區(qū)位于合肥市西南部，總面積246.83平方公里，常住人口40余萬。區(qū)域內(nèi)座落著高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥政務(wù)文化新區(qū)和正在建設(shè)中中華人民共和國（合肥）科學(xué)城，其中所屬高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)和政務(wù)區(qū)別別于1991年、1993年和成立。市場份額，蜀山區(qū)新建商品住宅總體供應(yīng)量占到合肥市總體50%以上，新建商品住宅供應(yīng)面積由年初150萬平方米，增長到年終200萬平方米，而在售樓盤也增至130家左右。區(qū)域構(gòu)造蜀山區(qū)由四大房地產(chǎn)板塊構(gòu)成——行政區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟區(qū)和政務(wù)區(qū)。從供應(yīng)構(gòu)造上看，蜀山行政區(qū)占合肥總體30%，高新區(qū)占總體7%，經(jīng)濟區(qū)占總體10%，政務(wù)區(qū)占比約為8%。產(chǎn)品體現(xiàn)從供應(yīng)產(chǎn)品建筑類型上看，高層占比明顯增長，小高層、多層占比則持續(xù)下降，別墅面積占比也在不斷減少。底，蜀山區(qū)在售新建商品住宅中，多層、小高層、高層和別墅占比依次為40%、34%、20%和6%；究竟，這組比例數(shù)字分別變?yōu)?1%、25%、43%和2%；高層占比較上年終增長了23個百分點之多。房價走勢行政區(qū)價格及波動曲線與合肥市整體發(fā)展態(tài)勢比較一致。12月，行政區(qū)在售新建商品住宅均價為3359元/平方米，與上年同期相比，增長了2.3%。其中，多層在售新建商品住宅均價為2973元，比上年同期相比上升了2.6%；小高層均價為3328元/平方米，與去年同期相比下降了0.1%；高層住宅均價為3583元/平方米，比上年同期下降了0.5%。小高層和高層均價比上年同期略降。經(jīng)濟區(qū)由于價格絕對數(shù)相對比較低，因而價格絕對數(shù)增長相似時候，則經(jīng)濟區(qū)較其她高價區(qū)域相對更敏感。12月，經(jīng)濟區(qū)在售新建商品住宅均價為2665元/平方米，與上年同期相比，增長了4.9%。其中，多層在售新建商品住宅均價為2444元，比上年同期相比上升了2.8%；小高層均價為2837元/平方米，與去年同期相比上升了2.8%；高層住宅均價為3041元/平方米，比上年同期上升了2.3%。一方面各種建筑類型均價均有所增長，另一方面，價格相對更高高層、小高層比重在不斷加大，使得總體價格增幅不不大于各建筑類型均價增幅。高新區(qū)別墅體量減少，高層體量增長，但多層價格高出高層370元/平方米。12月，高新區(qū)在售新建商品住宅均價為3745元/平方米，與上年同期相比，下降了0.2%。其中，多層在售新建商品住宅均價為3757元/平方米，比上年同期相比上升了1.3%；小高層均價與去年同期相比上升了0.8%；高層均價則比去年同期上升了8.9%。高新區(qū)新建商品住宅整體價格呈現(xiàn)下降趨走勢，這重要是由于售價相對較低高層體量大幅度增長，拉低了高新區(qū)整體均價。區(qū)域特性蜀山區(qū)內(nèi)坐落著中華人民共和國科技大學(xué)、安徽大學(xué)等27所高等院校，此外隨著合肥大學(xué)城、中華人民共和國（合肥）科學(xué)城建設(shè)和逐漸投入使用，使得該區(qū)域科教優(yōu)勢突出，同步蜀山區(qū)特別是高新區(qū)內(nèi)自然環(huán)境資源優(yōu)勢明顯。蜀山行政區(qū)由于價格適中，同步區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成諸多成熟生活住區(qū)，交通及生活條件便利，受消費者青睞。高新區(qū)內(nèi)高檔樓盤林立、自然環(huán)境優(yōu)美，成為高收入人群選房最愛。“低價”是諸多消費者選取在經(jīng)濟區(qū)內(nèi)購房重要因素?！皩砩禎摿薮蟆笔菑V大選取政務(wù)區(qū)購房者真實想法。如果將享有型、經(jīng)濟型、溫飽型和投資型與四個區(qū)購買典型特性相連線，則高新區(qū)無疑為享有型，經(jīng)濟區(qū)相應(yīng)經(jīng)濟型，蜀山行政區(qū)與溫飽型相應(yīng)，由于政務(wù)區(qū)當(dāng)前居住配套尚不太成熟、看重長期價值投資型心理相對其她區(qū)域更突顯。區(qū)域成交狀況，合肥市新建商品住宅銷量接近500萬平方米，其中蜀山區(qū)總成交面積接近240萬平方米，占到合肥整體銷量近半，這一方面反映出該區(qū)域樓市健康發(fā)展態(tài)勢，另一方面與該區(qū)域供應(yīng)量占合肥市整體供應(yīng)量一半密切有關(guān)。廬陽區(qū)廬陽區(qū)以合肥老城區(qū)為主體，向西北延伸與長豐縣、肥西縣接壤?？偯娣e136.86平方公里，底常住人口41.5萬，轄11個街道、1鄉(xiāng)1鎮(zhèn)。廬陽老城區(qū)是歷史上古廬州城，也是合肥市中心區(qū)。交通便利，四通八達，人流、物流為合肥之最。市場份額廬陽區(qū)所包括老城區(qū)，特別是環(huán)線內(nèi)新建商品住宅樓盤屈指可數(shù)，當(dāng)前廬陽區(qū)在售新建商品住宅比較集中區(qū)域有亳州路一帶和蒙城北路沿線；區(qū)域內(nèi)雖然有個別大規(guī)模住宅樓盤，但是在內(nèi)動作不大，因而該區(qū)內(nèi)鮮見區(qū)域影響力樓盤。廬陽區(qū)新建商品住宅供應(yīng)面積保持在30萬平方米左右，比較平穩(wěn)；供應(yīng)套數(shù)為多套。由于合肥市整體供應(yīng)面積在不斷增長，因而使得廬陽區(qū)供應(yīng)量占比呈現(xiàn)下降趨勢，供應(yīng)面積占比由年初10%下降到年終8%，下降比較明顯。廬陽區(qū)內(nèi)，北二環(huán)以外，只有金都華庭和天然新都市等少量住宅樓盤在售。廬陽區(qū)樓盤發(fā)展呈現(xiàn)了較大局限性、和局域性。產(chǎn)品特性從供應(yīng)建筑類型上看，廬陽區(qū)高層占比明顯增長，小高層、多層占比有所下降，其中多層占比下降明顯。底，廬陽區(qū)在售新建商品住宅中，多層、小高層和高層占比依次為41%、48%和10%；究竟，這組比例數(shù)字分別變?yōu)?3%、41%和35%；高層占比較上年終增長了25個百分點，多層占比比年終減少了18個百分點。當(dāng)前高層和小高層同步為廬陽區(qū)在售新建商品住宅重要建筑類型。房價走勢

廬陽區(qū)在售新建商品住宅價格整體呈上升趨勢，5月份之前，廬陽區(qū)整體價格低于合肥市平均水平，5月當(dāng)月廬陽區(qū)住宅平均價格開始高于合肥市均價。在5-8月份價格波動較大；8月份之后，廬陽區(qū)價格整體呈上升走勢，變化曲線波形與合肥市平均價格變化曲線一致。12月，廬陽區(qū)在售新建商品住宅均價為3377元/平方米，與上年同期相比，增長了6.7%。其中，多層住宅均價為3139元/平方米，與上年同期相比下降了1.5%；小高層均價為3181元/平方米，與上年同期相比上升了1.6%；高層住宅均價為3936元/平方米，比上年同期上升了22.4%。高層價格增幅明顯，重要是由于廬陽區(qū)內(nèi)水晶苑和天慶寓言家等高層樓盤紛紛推出挑高戶型，單價在4500元/平方米以上，提高了該區(qū)域高層樓盤平均價格。排除挑高等特殊戶型，與其她行政區(qū)相比，廬陽區(qū)內(nèi)樓盤之間價格差距跨度相對不大。區(qū)域成交狀況，廬陽區(qū)新建商品住宅成交量約為50萬平方米，占全合肥市住宅成交量十分之一，比該區(qū)域供應(yīng)量占比略大。廬陽區(qū)銷售高峰期在10月，比蜀山區(qū)提前了一種月。區(qū)域特性廬陽內(nèi)樓盤多分布在一環(huán)沿線和一二環(huán)之間，與合肥市主商業(yè)中心距離較近，交通便利，同步該區(qū)域內(nèi)住宅價格在合肥市屬于中檔水平；因而雖然北區(qū)不屬都市發(fā)展重點方向，但是價格適中、生活和消費便利性還是讓不少消費者選取廬陽區(qū)作為自己買房首選區(qū)域。包河區(qū)包河區(qū)于3月6日隨合肥市區(qū)劃調(diào)節(jié)應(yīng)運而生，總面積307平方公里（其中巢湖水域面積74平方公里），面積位居四大行政區(qū)之首。底，全區(qū)總?cè)丝诩s50.97萬。規(guī)劃中濱湖新區(qū)位于合肥主城東南，南依巢湖，北靠南二環(huán)路，西接上派河和合安高速，東臨南淝河，規(guī)劃總用地面積約190平方公里。市場份額雖然濱湖新區(qū)建設(shè)受到各級政府高度注重，濱湖新區(qū)啟動區(qū)已于11月15日正式啟動，但由于濱湖新區(qū)內(nèi)當(dāng)前暫無樓盤推出，因而對包河區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)影響不大。有新建商品住宅在售30多家樓盤重要集中在一二環(huán)之間，其中以馬鞍山路沿線樓盤最為集中和活躍。包河區(qū)新建商品住宅供應(yīng)面積平均在28萬平方米左右，供應(yīng)套數(shù)平均為2200多套。由于合肥市整體供應(yīng)面積在不斷增長，因而與廬陽區(qū)相似，包河區(qū)供應(yīng)面積占比在內(nèi)呈逐漸走低發(fā)展態(tài)勢。無論是從供應(yīng)面積還是從供應(yīng)套數(shù)上看，包河區(qū)供應(yīng)量與廬陽區(qū)相稱。產(chǎn)品特性從住宅供應(yīng)建筑類型看，高層占比明顯增長，多層占比明顯下降，小高層占比持平。底，包河區(qū)在售新建商品住宅中，多層、小高層和高層占比依次為21%、24%和53%；究竟，這組比例數(shù)字分別變?yōu)?%、25%和65%；高層占比較上年終增長了12個百分點，多層占比比年終減少了12個百分點。當(dāng)前高層為包河區(qū)在售新建商品住宅重要建筑類型。房價走勢包河區(qū)在售新建商品住宅均價高居四大行政區(qū)之首，比合肥市平均價格高出400元/平方米還多；這一方面是由于該區(qū)域不同建筑類型均價在合肥市中均屬于上游或中上游水平；另一方面，由于包河區(qū)內(nèi)高層住宅占比遠高于其她區(qū)域，從而進一步提高了整體銷售均價。包河區(qū)住宅價格整體呈上升趨勢，增長速度略不不大于合肥市平均水平。12月，包河區(qū)在售新建商品住宅均價為3791元/平方米，與上年同期相比，增長了4.5%。多層在售新建商品住宅均價為3404元/平方米，小高層和高層均價分別為3587元/平方米和3922元/平方米。區(qū)域成交狀況，包河區(qū)新建商品住宅成交量約70多萬方，占全市總成交量10%以上。從每月成交量看，包河區(qū)住宅銷量浮現(xiàn)多次波動變化，其中年頭和年尾成交量大，年中7、8、9三個月銷售緩慢。包河區(qū)內(nèi)大盤眾多，除了開發(fā)較早世紀陽光花園、萬振逍遙苑等樓盤之外，綠地集團海頓公館及元一?柏莊等項目成為包河區(qū)樓市新點。雖然樓盤數(shù)量相對不多，但是諸多樓盤營銷活動非常頻繁，從而活躍了整個包河區(qū)樓市，如金地88街“魯豫有約”，萬振集團“綠色二人轉(zhuǎn)”等活動。隨著濱湖新區(qū)建設(shè)進程不斷推動，都市新發(fā)展帶給房產(chǎn)市場利好成為現(xiàn)實也可有較高期待。濱湖新區(qū)建設(shè)將帶來需求增長，區(qū)內(nèi)樓盤供應(yīng)量將恰當(dāng)放大。短期內(nèi)將穩(wěn)步提高，但隨著二環(huán)外推量逐漸增大，也許帶來包河區(qū)整體價格下降，但是短期內(nèi)價格仍將保持在四大行政區(qū)之首。區(qū)域特性包河區(qū)位處合肥市東南上風(fēng)口，都市中心南移發(fā)展趨勢已經(jīng)家喻戶曉，濱湖新區(qū)建設(shè)毫無疑問猶如政務(wù)新區(qū)同樣為其周邊房產(chǎn)帶來大發(fā)展空間，諸多利好使得消費者對包河區(qū)信心和購買積極性增強?，幒^(qū)瑤海區(qū)位于合肥市東部，城區(qū)面積142.9平方公里，底人口41.98萬。區(qū)位特性明顯：交通樞紐區(qū)，老工業(yè)基地，市場物流區(qū)。合肥新站實驗區(qū)是1992年度與國家重點工程合肥鐵路樞紐新客站同步開工建設(shè)，規(guī)劃區(qū)域面積10平方公里。1995年4月省政府批準設(shè)立合肥新站綜合開發(fā)實驗區(qū)，屬省級開發(fā)區(qū)，享有市級經(jīng)濟管理權(quán)限，1996年2月，新站開發(fā)區(qū)被國家建設(shè)部列為全國首批都市建設(shè)綜合開發(fā)試點區(qū)。市場份額瑤海區(qū)供應(yīng)面積僅低于蜀山區(qū)，在各大板塊中位列第二?，幒Ｐ姓^(qū)新建商品住宅總體供應(yīng)量占到合肥市總體供應(yīng)量三分之一，供應(yīng)面積從年初70多萬平方米，上升至年終110多萬平方米，增長了約40萬平方米，增幅超過50%；供應(yīng)套數(shù)由年初6千多套，增長至年終近1萬多套，套數(shù)增幅達到58%。截止底，瑤海行政區(qū)在售110多萬平方米新建商品住宅中，瑤海區(qū)（不含開發(fā)區(qū)）占合肥總體9%，新站區(qū)占總體21%。綜觀，瑤海區(qū)總體供應(yīng)面積在整體市場中占比都相對平穩(wěn)，未浮現(xiàn)大幅波動。產(chǎn)品特性從瑤海區(qū)新建商品住宅建筑類型占比上看，與同期相比高層占比明顯增長，小高層、多層占比則呈現(xiàn)不同限度下降。底，瑤海行政區(qū)在售新建商品住宅中，多層、小高層和高層占比依次為49%、24%和27%；究竟，高層已經(jīng)占據(jù)絕對領(lǐng)先地位，占比達到57%，多層和小高層占比則分別下降為23%和19%。在瑤海區(qū)下轄房地產(chǎn)板塊中，建筑類型占比狀況也存在一定差別。如新站區(qū)高層住宅為主體，高層比例占到新站區(qū)總體供應(yīng)六成左右，而龍崗開發(fā)區(qū)則是以多層為主體，多層占到其區(qū)域內(nèi)八成以上。瑤海區(qū)內(nèi)在售新建商品住宅在售套數(shù)占比始終明顯高于其面積占比，闡明瑤海區(qū)平均戶型面積要不大于合肥市平均戶型面積。依照對重點合肥市重要樓盤記錄數(shù)據(jù)表白，合肥新建商品住宅戶型面積約為116㎡，而瑤海區(qū)僅有107㎡。重要原由于瑤海區(qū)內(nèi)特別是新站區(qū)板塊分布著數(shù)量眾多小戶型項目，如天驕國際、utown金色地帶、天龍當(dāng)代城、溫莎杰座、開源馨居、元一?名城、景榮?都市之光等諸多樓盤均有一室小戶型推出，這也是導(dǎo)致了瑤海區(qū)總體銷售戶型面積相對較小重要因素。房價走勢從在售新建商品住宅價格變化曲線來看，瑤海行政區(qū)價格小幅增長。12月，瑤海行政區(qū)在售新建商品住宅均價為3121元/平方米（四大行政區(qū)排末位），與上年同期相比，增長了5.4%。其中，多層在售新建商品住宅均價為2706元/平方米，與上年同期相比上升了2.4%；小高層均價為2996元/平方米，與去年同期相比下降了0.2%；高層住宅均價為3525元/平方米，比上年同期上升了0.7%?，幒^(qū)住宅總體價格上升了5.4%，究其因素，高層供應(yīng)體量比多層、小高層上升更快，是其主導(dǎo)因素。12月，新站區(qū)在售新建商品住宅均價為3395元/平方米，其中，多層、小高層和高層均價分別為2998、3381和3555元/平方米。區(qū)域成交狀況，瑤海區(qū)總成交面積占全市總銷量26%左右；成交占比26%與供應(yīng)面積占總體三分之一數(shù)據(jù)相比表白，銷售進度比供應(yīng)進度增長慢?，幒^(qū)在售新建商品住宅中，新站區(qū)占據(jù)半壁江山；在過去一年中，新站區(qū)發(fā)展態(tài)勢良好，隨著宣傳、推廣不斷進一步以及開發(fā)公司積極關(guān)注和熱情參加，新站區(qū)生態(tài)板塊房產(chǎn)價值將得到穩(wěn)步提高。區(qū)域特性瑤海區(qū)作為合肥市重點發(fā)展商貿(mào)和物流區(qū)域，內(nèi)有安徽大市場、長江批發(fā)市場、安徽國際汽車城、建材市場、家具市場等各種大型市場，并且合肥新火車站以及汽車站都坐落在該區(qū)域內(nèi)。其利弊同樣明顯：有利之處在于，由此帶來龐大生意人和有關(guān)從業(yè)人員這增進了瑤海區(qū)特別是新站區(qū)板塊房地產(chǎn)迅速發(fā)展；不利之處在于，都市形象、環(huán)境、心理認知等各方面對消費者選取帶來較大抗性。小結(jié)：市場供應(yīng)市場成交房價產(chǎn)品特性區(qū)域賣點將來前景蜀山200萬㎡約占總量50%240萬㎡將近50%3359元/㎡高層為主教誨科研；政務(wù)新區(qū)；高新產(chǎn)業(yè)園；自然景觀。★★★★廬陽30萬㎡約占總量8%50萬㎡10%左右3377元㎡小高層為主距都市中心區(qū)較近；房價相對較低?！铩铿幒?10萬㎡約占總量26%140萬㎡30%左右3121元/㎡高層為主物流中心；交通樞紐?！铩锇?8萬㎡約占總量7%70萬㎡14%左右3791元/㎡高層為主都市南移；濱湖發(fā)展?！铩铩?、都市二手房市場相比，是一種暗流涌動年份，持續(xù)宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)業(yè)成為眾人關(guān)注焦點。不斷深化調(diào)控政策、撲朔迷離市場走勢，使得合肥市二手房市場步入調(diào)控時代。隨著“國八條”、“國六條”頒布以及把二手房全額征收營業(yè)稅時間延長到5年和對二手房征收個人所得稅等條例實行，使得消費者具備持續(xù)觀望心態(tài)，也導(dǎo)致了合肥二手房市場持續(xù)低迷。二手房均價，二手房銷售價格總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢，與新居價格曲線大體吻合。二手房全年均價為3207元/平方米。對比新建商品房全年價格為3269元/平方米，低了1.9％。全年二手房均價總體呈現(xiàn)出上升趨勢。全市二手房在12月份均價達到最高，為3234元/平方米，比最低1月份上漲了2.4%。由于國家對二手房進行宏觀調(diào)控，對二手房交易分別征收營業(yè)稅和個人所得稅等，由于投資者急于將手中二手房源推向市場，這也導(dǎo)致了二手房價格分別在5月和8月時候價格浮現(xiàn)短暫下降。而后又重新回到平穩(wěn)上漲軌道上來。二手房價格分布從二手房單價占比狀況來看，全年3000－3500元/平方米價格區(qū)間房源供應(yīng)為最大，占比為37.06％。另一方面為2500－3000元/平方米房源，占到全年27.28％。2500元/平方米如下房源占到總體9.09％，且其占比總體呈現(xiàn)不斷下降趨勢。在記錄二手房交易價格同步，受到稅收新政等政策影響，合肥轉(zhuǎn)售為租房源激增，但由于年初開始拆違行動和都市規(guī)劃需要，大量違章建筑被拆除，這在一定限度上減少了可租房源總數(shù)，導(dǎo)致了租金呈現(xiàn)小幅度上升。二手房房型分布近三年來，合肥市場上一居室和四居室房源數(shù)量總體占比在下降，二居室占比始終保持在同一水平，三居室則上升速度減緩。綜觀合肥全年二手房市場，二居室和三居室依然占據(jù)市場主導(dǎo)地位，各自所占比例為48.84％和43.53％。一居室和四居室及其她戶型房源則較少。進一步研究發(fā)現(xiàn)，消費者對購買房屋戶型規(guī)定集中在二居室和三居室，總體占比達到92.37％。這也與市場供應(yīng)狀況相一致。由于國家宏觀調(diào)控限制，大戶型交易所承擔(dān)費用增長不少。導(dǎo)致四居室等戶型成交有所下降。由于經(jīng)濟實力不強等問題，一居室越來越受到某些年輕消費者青睞。二手房面積分布從二手房供應(yīng)面積來看，60－100平方米房源占有相稱大比重，中，60－80平方米房源比例為34％，80－100平方米房源比例占到總體26.6％。排在第三位是60平方米如下房源，占到每月供應(yīng)14％左右，緊隨其后是100－120平米房源，每月供應(yīng)占比為12％。面積占比最小為140平方米以上房源，從整個年度來看，總體呈現(xiàn)下降趨勢。進一步研究發(fā)現(xiàn)。二居室和三居室房型面積大都集中在60-140平米之間。由于一居室供應(yīng)量在減少，大量次新居以及準新居推出市場，戶型面積加大。因此60-100平方米戶型面積成為市場上供應(yīng)主流。二手房總價分布從市場供應(yīng)狀況來看，20-30萬元房源平均每月占比為41.89％；另一方面為20萬如下房源，每月占比均在25.97%左右。40萬以上房源相對占比最小。二手房多數(shù)戶型較小，總面積不大，總體價位不高。并且又多在老城區(qū)內(nèi)，周邊配套齊全，位置較好，某些中低收入者會選取購買。許多投資者從一手樓盤展示區(qū)看到心儀新居之后，到二手房經(jīng)紀公司展臺登記出賣舊房。以舊換新，不但可以加強一二級市場聯(lián)動，使其聯(lián)系更為緊密，加快房地產(chǎn)梯級消費格局形成二手房源時間段分布合肥市場上二手房年限絕大某些都在1990年后來。1990年此前房源只占到3.24％，并且房源供應(yīng)呈現(xiàn)下降趨勢。在1990年后來房源中，1990-1999年和及后來房源分別占到總體48.49％和48.29％。與相比均有不同限度上升。受舊城改造影響，1990年此前房源比例下降明顯。相相應(yīng)是，由于投資者把手中次新居和準新居投入到市場中，導(dǎo)致了后來房源比例增長。6、客戶需求研究及相應(yīng)調(diào)查數(shù)據(jù)都市住宅總體容量合肥市城鄉(xiāng)人口258.39萬人，至將達到300萬，到規(guī)劃將達到360萬。這表白都市整體處在迅速都市化階段，這也意味著都市房地產(chǎn)市場將存在一種穩(wěn)定消費需求。其中-將新增50萬左右城鄉(xiāng)人口，每年平均需要增長10萬才可完畢這一指標(biāo)。按人均住房面積30㎡計算，由此大體推算得出，合肥每年剛性需求在300萬㎡以上。居民家庭構(gòu)造變化依照人口普查數(shù)據(jù)顯示，合肥市共有家庭150.73萬戶，家庭戶人口為449.19萬人，平均每個家庭戶2.98人。與第五次全國人口普查（）相比，平均每個家庭戶人口減少0.82人。戶均人口下降0.82人，這可以說是構(gòu)造性突變，由于都市出生率變動不大，不存在因人口出生發(fā)生重大變化而帶影響。戶均人口大幅下降，重要因素在于都市家庭構(gòu)造浮現(xiàn)了較大裂變，重要體現(xiàn)為與父母共同居住家庭比例下降，新婚夫婦更多體現(xiàn)單獨居住。大量家庭構(gòu)造裂變意味著更多家庭產(chǎn)生，而每個家庭都需要居住空間，因而，這將帶來大量剛性需求。都市居民購買力狀況當(dāng)前都市居民收入狀況與可支配收入年均增長幅度均在10%以上，而當(dāng)前都市房價增長水平尚維持在一種較低增長速度，同步當(dāng)前商品住宅房價尚回升到歷史最高值。因而，與前一輪房地產(chǎn)周期相比，當(dāng)前都市居民購買力更為抱負?？蛻粜枨筇匦匝芯考翱偨Y(jié)總體區(qū)域購房消費傾向：對于蜀山區(qū)蜀山區(qū)被選取比例最多，占到65.2%，這重要由于區(qū)域科研、政務(wù)新區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、自然景觀、居住條件均為都市較為抱負區(qū)域。對于瑤海區(qū)依照新站區(qū)發(fā)展規(guī)劃以及土地供應(yīng)狀況來看，將來新站區(qū)將繼續(xù)向二環(huán)以外拓展，同步也將成為房地產(chǎn)開發(fā)較為集中區(qū)域之一，因而消費者存在較多關(guān)注。對于包河區(qū)雖然該區(qū)域面積較大，但是當(dāng)前開發(fā)重要集中在馬鞍山路一帶，樓盤、開發(fā)商品質(zhì)普遍較高，消費者也普遍看好，依照當(dāng)前包河區(qū)規(guī)劃來看，其包河區(qū)新政府所在地（機場路一帶）將來也將成為房地產(chǎn)開發(fā)一種重點。對于廬陽區(qū)該區(qū)是合肥市老城區(qū)，在區(qū)域發(fā)展、功能配套、環(huán)境、交通等方面較成熟。但當(dāng)前老城區(qū)重點放在加強市政設(shè)施建設(shè)和舊城改造上，隨著政務(wù)、文化職能遷出，老城區(qū)將逐漸轉(zhuǎn)變成為全市商貿(mào)、金融中心，居住類土地出讓不可，可選取項目較少。住宅面積段需求選取100~120平方米人最多，為34.5%；選取80~100平方米次之，有30.1%；選取120~140平方米和60~80平方米比例較去年呈現(xiàn)上升趨勢。購房者住房需求已呈多樣性，從60平米到160平米均有一定比例，而大某些購房者選取了100~120平方米。住宅戶型需求二居室、三居室戶型需求仍是最旺。三居室比例占到41.2%，特別以三室兩廳兩衛(wèi)為主，占到20.8%，小某些人選取了四居室，以四室兩廳兩衛(wèi)為主，占到4.4%；選取二居室比例略超過三居室，比例達到45.6%。分析二居室受歡迎因素，一方面，選取二居室住房，擁有總價相對低某些優(yōu)勢，買房壓力相對少某些；第二，選取二居室人群以年輕人較多，年輕購房者消費觀念正日趨成熟；第三，二居室對投資租賃目消費者來說，轉(zhuǎn)手相對容易些，價格也適當(dāng)。7、本地房地產(chǎn)市場趨勢動向總結(jié)綜上，咱們以為，現(xiàn)階段合肥房地產(chǎn)市場是值得進入！從都市經(jīng)濟發(fā)展而言：合肥正處在迅速上升期，多項經(jīng)濟指標(biāo)創(chuàng)下歷史新高，并且后續(xù)發(fā)展強勁有力。從都市規(guī)劃發(fā)展角度而言：都市布局由原先一環(huán)、二環(huán)小片區(qū)規(guī)劃轉(zhuǎn)向沿湖、沿江大片區(qū)規(guī)劃，都市版圖正處在迅速擴張期，各項建設(shè)將更多由老城區(qū)傾向于新城區(qū)。從房地產(chǎn)發(fā)展周期而言：經(jīng)歷了、沉寂期，正式進入了新一輪房地產(chǎn)發(fā)展周期。從房地產(chǎn)供應(yīng)角度而言：主城區(qū)土地供應(yīng)后續(xù)局限性。供應(yīng)量重要集中于外圍新城區(qū)域，特別是南部、西部，當(dāng)前市場新增供應(yīng)量少于市場成交量，這也房地產(chǎn)市場機會較大，風(fēng)險較小。從房地產(chǎn)需求角度而言：剛性需求因都市擴張、都市家庭構(gòu)造發(fā)生劇變等因素，存在較大規(guī)模市場需求，同步，各類提高居住品質(zhì)柔性需求同樣較為可觀。

第三某些其她背景型資訊及研究合肥市房地產(chǎn)政策1、當(dāng)前本地重要房地產(chǎn)公司開發(fā)經(jīng)營狀況及動向當(dāng)前本地開發(fā)公司簡述合肥當(dāng)前共有房地產(chǎn)開發(fā)公司近300家，當(dāng)前在售項目400余個。其中重要以合肥本地開發(fā)公司為主90%以上。都市知名公司及有關(guān)樓盤序項目名稱規(guī)模開發(fā)公司重要特性描述1世紀陽光花園總建56萬城改股份公司拉開合肥大盤時代序幕2新華學(xué)府花園占地481畝總建40萬安徽新華房地產(chǎn)公司主打教誨品牌3頤和花園總建50萬中房合肥公司全國知名發(fā)展商4綠城桂花園占地500畝總建41萬浙江綠城集團全國知名發(fā)展商5阿奎利亞總建118萬恒泰地產(chǎn)體量最大遠郊風(fēng)格大盤6上城國際總建114萬祥源集團二環(huán)內(nèi)旺銷大盤外來大型房地產(chǎn)開發(fā)公司進入本地市場分析從近階段與房地產(chǎn)行業(yè)人員交流中獲悉，少量外地知名品牌公司存在進入合肥市場意向，重要考慮區(qū)域為濱湖區(qū)域，地塊意向規(guī)模在1000畝以上。就當(dāng)前而言，進入合肥市場是較為想理時機，一方面為整體市場處在新一輪房地產(chǎn)發(fā)展周期上升階段，另一方面都市房地產(chǎn)開發(fā)公司多為本地公司，資金規(guī)模、專業(yè)技術(shù)、運營能力各方面均有所欠缺。但大型房地產(chǎn)開發(fā)公司進入合肥市場必要面對兩大問題：一是當(dāng)前主城區(qū)大規(guī)模地塊很少，適合大型房地產(chǎn)開發(fā)公司地塊多數(shù)位于較偏遠區(qū)域，如南部沿湖、北部沿水庫區(qū)域；二是都市規(guī)劃較大限度超前于自然發(fā)展，一旦獲得較偏遠位置地塊，也許需要等待較長時間哺育期。3、典型項目案例華潤·瀾溪鎮(zhèn)——市場標(biāo)桿項目華潤·瀾溪鎮(zhèn)位于合肥是蜀山區(qū)香樟大道與黃山路交匯處。瀾溪鎮(zhèn)是香港華潤置地在合肥首個鼎力傾情之作。9月14日，華潤置地不惜斥資兩億多元，一舉拿下這一200多畝地塊。瀾溪鎮(zhèn)依山傍水自然景觀，可謂是獨一無二。房子可以復(fù)制，但自然景觀是不可復(fù)制，正是這種稀缺自然資源，帶給了瀾溪鎮(zhèn)獨特價值。項目分兩期開發(fā)，一期為九幢景觀洋房；第二期為小高層及高層，主力戶型為三房、四房兩廳兩衛(wèi)，面積重要在133~150平方米之間。一層贈送70多平方米露臺及飄窗。開發(fā)商：華潤置地合肥有限公司——成立于9月，注冊資金960萬美元。公司開發(fā)首個項目——“瀾溪鎮(zhèn)”位于合肥市西南部蜀山腳下，秉承獨特法式風(fēng)情，以戶戶帶花園花園洋房和景觀電梯公寓為主體戶型。占地面積：216.4畝總建筑面積：20.2萬平方米建筑和規(guī)劃設(shè)計：法國歐博建筑與都市設(shè)計公司建筑外立面設(shè)計：香港善創(chuàng)立筑設(shè)計有限公司景觀設(shè)計：香港雅博奧頓國際設(shè)計有限公司展示中心設(shè)計：RerearchArchitectureDesign形象設(shè)計：博思堂廣告有限公司物業(yè)類別：花園洋房、小高層、高層容積率：1.40綠化率：48%金地?國際城——熱點板塊馬鞍山路代表項目該項目位于合肥市南向主干道馬鞍山南路，與都市一環(huán)路僅有500米。周邊