房地產(chǎn)登記制度與政策樣本

房地產(chǎn)登記制度與政策1995年1月1日《都市房地產(chǎn)管理法》1995年10月1日《擔(dān)保法》1997年10月27日《都市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（廢止）3月8日《物權(quán)法》7月1日一、民法、行政法知識（一）民法1、民法總論（掌握）民法是調(diào)節(jié)平等主體公民之間、法人之間、公民與法人之間財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系法律規(guī)范總和特性：是私法、基本法、權(quán)利法。民法基本原則意思自治、誠實(shí)信用、公序良俗。民法調(diào)節(jié)人與人之間或人與標(biāo)物之間法律關(guān)系。民事法律關(guān)系實(shí)質(zhì)是權(quán)利和義務(wù)。關(guān)系要素：主體、內(nèi)容、客體。民事主體：指參加民事法律關(guān)系，享有民事權(quán)利并承擔(dān)民事義務(wù)人，涉及自然人和法人和其她組織（國家在某些場合也可以成為民事關(guān)系特殊主體）民事主體，必要由法律賦予其主體資格。法人特性：1團(tuán)隊(duì)2名稱機(jī)構(gòu)場合，具備民事權(quán)利能力和行為能力3獨(dú)立財(cái)產(chǎn)4獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。分類：公司、機(jī)關(guān)、事業(yè)、社團(tuán)公司法人：公司以所有財(cái)產(chǎn)2有限公司以出資額3股份公司以認(rèn)購股份為限承擔(dān)責(zé)任。公司類型轉(zhuǎn)化辦理改正登記。比較有限責(zé)任公司與股份有限公司：1、設(shè)立方式：發(fā)起/發(fā)起、募集2、股東數(shù)：1至50人/發(fā)起人2-200人3、股權(quán)形式:出資證明不可流通/股票可以流通。合伙公司為非法人公司將公司房屋登記給合伙人：轉(zhuǎn)移登記分公司無獨(dú)立法人資格（營業(yè)執(zhí)照），子公司有（公司法人營業(yè)執(zhí)照）法人資格。民事法律行為是公民或者法人成立、變更、終結(jié)民事權(quán)利和義務(wù)合法行為。特性：1意思表達(dá)為要素2私法上效果為目3因果關(guān)系法律行為分類：1單方、雙方和多方2承擔(dān)和處分3有償和免費(fèi)4、諾成與實(shí)踐5、要式與不要式6、生前與死后宣布失蹤：無順序、下落不明必要滿兩年、一切利害關(guān)系人、非利害關(guān)系者無權(quán)申請。失蹤代管人：實(shí)體地位：管理處分財(cái)產(chǎn)；程序地位：訴訟當(dāng)事人（原告或被告）。宣布死亡：1、普通失蹤滿4年2、意外失蹤滿2年3、意外失蹤且獲得不也許生存證明。申請順序：1配偶；2父母、子女；3兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女；4其她有民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系人。申請撤銷死亡宣布不受上列順序限制。宣布失蹤不是宣布死亡必經(jīng)程序。宣布死亡效力：人格喪失、繼承開始、婚姻終結(jié)、單方可以送養(yǎng)子女。不可代理法律行為:離婚、結(jié)婚、遺囑、事實(shí)行為、侵權(quán)行為。代理價(jià)值：主體行為能力補(bǔ)充與擴(kuò)張。種類：委托代理、法定代理、指定代理。分類原則：意定代理（含職務(wù)代理）本人授予；法定代理是基于法定身份。指定代理是法院或者其她機(jī)關(guān)指定（如監(jiān)護(hù)或失蹤人財(cái)產(chǎn)代管人）。代理與居間區(qū)別:1、居間人未獲得代理權(quán)2、不對相對人獨(dú)立做出意思表達(dá)3、居間行為自身不產(chǎn)生一定法律效果代理與委托1、委托為雙方內(nèi)部關(guān)系2、委托合同外其她如合伙合同、雇傭合同、勞動(dòng)合同均可成為代理權(quán)授予基本法律關(guān)系。3、代理合用是法律行為，委托事務(wù)可覺得事實(shí)行為物權(quán)指權(quán)利人依法對特定物享有直接支配和排她權(quán)利，涉及所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)指土地以及建筑物等土地附著物。物權(quán)法特性是私法、實(shí)體法。2、物權(quán)法（掌握）物權(quán)法基本原則物權(quán)法定原則、公示與公信原則、物權(quán)特定原則（一物一權(quán)）。用益物權(quán)：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)。擔(dān)保物權(quán)抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)與留置權(quán)。物權(quán)特性：絕對權(quán)、支配權(quán)。物權(quán)效力：1排她2優(yōu)先物權(quán)優(yōu)于債權(quán)。物權(quán)債權(quán)區(qū)別：物權(quán)作為絕對權(quán)、支配權(quán)、對世權(quán)；債權(quán)作為相對權(quán)、祈求權(quán)、對人權(quán)2、物權(quán)具備排她性，債權(quán)具備平等性所有權(quán)對自己動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分權(quán)利。特性完全性、整體性、永久性屬于國家所有：礦藏、水流、海域、文物、電頻、國防資產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)未經(jīng)登記不發(fā)生效力，地役權(quán)自合同生效時(shí)設(shè)立，抵押合同自登記之日生效，農(nóng)村土地承包合同自成立之日生效，動(dòng)產(chǎn)船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，未登記不得對抗善意第三人。建筑物區(qū)別所有權(quán)（共有某些）1、一種特殊所有權(quán)類型2、具備集合性3、具備整體性和不可分割性全體業(yè)主共有某些1建筑物用地使用權(quán)2道路綠地3公共場合、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房。建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車車位屬建設(shè)單位所有，以出售附贈(zèng)或出租方式商定。業(yè)主團(tuán)隊(duì)與業(yè)主關(guān)系1對業(yè)主具備約束力2受侵害業(yè)主可以祈求人民法院予以撤銷3撤銷期間：主觀原則，1年。用益物權(quán)：1物權(quán)2限制物權(quán)3她物權(quán)4占有使用收益5以不動(dòng)產(chǎn)為客體。（土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)）土地承包經(jīng)營權(quán)：耕地30年，草地30-50年，林了30-70年。地役權(quán)：運(yùn)用她人不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益。所稱“她人為供役地”，“自己需役地”地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人規(guī)定登記，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。共有：兩個(gè)以上民事主體共同行使一種所有權(quán)。特點(diǎn)：主體多數(shù)性、客體是獨(dú)立物或集合物。按份共有：各權(quán)利人對物支配強(qiáng)度可以計(jì)算份額。特性1、權(quán)利與義務(wù)是標(biāo)物全體2、份額是支配力強(qiáng)度3、由共同投資行為而產(chǎn)生，意定性，決定了其集約限度不高，共有人可退出、拋棄、轉(zhuǎn)讓共有份額。按份共有權(quán)利：1依照份額占有、使用、收益與處分2）退出3轉(zhuǎn)讓4共有優(yōu)先購買權(quán)，與承租人優(yōu)先購買權(quán)比較按份共有義務(wù)：1分擔(dān)管理費(fèi)用（防險(xiǎn)費(fèi)用、改良費(fèi)用）2債務(wù)分擔(dān)共同共有：緊密關(guān)系不分份額共有權(quán)狀態(tài)。無商定或商定不明確，除具備家庭關(guān)系等以外，視為按份共有擬制共同共有——如建筑物區(qū)別所有權(quán)中共有共同共有權(quán)利：1非排她、隨機(jī)、平等行使2處分由全體共同共有人批準(zhǔn)，另有商定除外。不對抗善意第三人。共同共有義務(wù)：共有人權(quán)承擔(dān)連帶債務(wù)；另有商定外，共同承擔(dān)債務(wù)。建設(shè)用地使用權(quán)：1土地占有、使用、收益權(quán)利。2用益物權(quán)3處分建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利4、地表、地上或地下5具備期限性（住70，商旅娛40，其她50）房地一并抵押：新增不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。一并處分，但新增無權(quán)優(yōu)先受償。 國有土地使用權(quán)出讓方式：招標(biāo)、掛牌、拍賣、合同宅基地使用權(quán)獲得：1、審批新增2、繼承獲得規(guī)定：本集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓(先地后房)、宅基地使用權(quán)不得抵押農(nóng)作物抵押——不及于集體土地使用權(quán)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村公司建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村公司廠房等建筑物抵押，其占用范疇內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押?？傻盅贺?cái)產(chǎn)1、建筑物和其她土地附著物2、建設(shè)用地使用權(quán)；3、以招拍、公開協(xié)商荒地經(jīng)營權(quán)；4、生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品5、正在建造建筑物、船舶、航空器；6、交通運(yùn)送工具；7、法律、行政法規(guī)未禁止抵押其她財(cái)產(chǎn)禁止抵押財(cái)產(chǎn)：1、土地所有權(quán)；2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體3、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公益設(shè)施；4、不明或者有爭議5、查封、扣押、監(jiān)管6、其她。抵押合同：書面合同（合同成立＝合同（債）關(guān)系）。抵押登記：1、強(qiáng)制登記（登記＝抵押權(quán)生效）2、任意登記—抵押合同成立＝抵押權(quán)生效，成立抵押權(quán)，可以對抗善意第三人。抵押人處分權(quán)：1、征得批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓，代為清償債務(wù)除外。2、價(jià)金代位——批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓，價(jià)款提前清償提存。轉(zhuǎn)讓價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額某些歸抵押人所有，局限性某些由債務(wù)人清償。先租后押：原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)影響。先押后租：租賃關(guān)系不得對抗已登記抵押權(quán)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)：1協(xié)商實(shí)行：折價(jià)或者以拍賣、變賣優(yōu)先受償；合同損害一年內(nèi)祈求法院撤銷該合同。2、法院實(shí)行：祈求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。3、合同法（掌握）合同是平等主體自然人、法人及其她組織之間設(shè)立、變更、終結(jié)民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系合同”。合同形式：口頭、書面、電子形式。合同效力：無效、效力待定與可撤銷。登記官無權(quán)判斷合同效力。合同分類：借款合同、買賣合同、贈(zèng)與合同、抵押合同、委托合同。合同種類1雙務(wù)單務(wù)2有償免費(fèi)3有名無名4諾成實(shí)踐5要式不要式6、主合同和從合同合同內(nèi)容涉及當(dāng)事人名稱或者姓名和住所、標(biāo)、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行期限、地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任、解決爭議辦法。合同生效要件：1行為人民事行為能力2意思表達(dá)真實(shí)3不違背法律或社會(huì)公共利益。表見代理無需追認(rèn)，合同有效。無效合同（欺詐、脅迫，損國；惡意串通，損國、集、第三人；實(shí)為非法；損公；違強(qiáng)）可撤銷合同（重大誤解；顯失公平；欺詐、脅迫；乘人之危）效力待定合同（無權(quán)處分；限制行為人；欠缺代理權(quán)）無效或被撤銷爭議解決條款有效；一房多賣不是無權(quán)處分。贈(zèng)與合同贈(zèng)與人將自己財(cái)產(chǎn)免費(fèi)予以受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表達(dá)接受1雙方民事法律行為2諾成3單務(wù)4免費(fèi)5有名、非要式。借款合同1轉(zhuǎn)移錢款所有權(quán)2自然人實(shí)踐合同，未商定不支付利息；利息最高不超過同類貸款利率四倍，超過某些不受保護(hù)，合同有效。3、金融機(jī)構(gòu)借款合同：要式合同、諾成合同4、無效：以借貸名義向職工非法集資；以借貸名義向社會(huì)非法集資；以借貸名義向社會(huì)公眾發(fā)放貸款；其她情形。買賣合同：雙務(wù)，有償，有名，諾成，不要式（商品房買賣合同，要式）抵押合同：必要是書面，要式合同；禁止流押契約；4、婚姻家庭法（掌握）婚姻關(guān)系實(shí)質(zhì)要件：①異性②自愿③男22女20④一夫一妻制。⑤直系血親和三代旁系血親。⑥疾病。夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系：法定財(cái)產(chǎn)制與商定財(cái)產(chǎn)制，商定優(yōu)于法定。夫妻財(cái)產(chǎn)契約有效要件：①民事能力②意思真實(shí)。③不違法規(guī)公益④婚姻需為有效。⑤婚姻當(dāng)事人親自訂立，不得代理。共同財(cái)產(chǎn)：①工資、獎(jiǎng)金②生產(chǎn)、經(jīng)營收益。③雙方實(shí)際獲得或者應(yīng)當(dāng)獲得“住房補(bǔ)貼”、“住房公積金”、“養(yǎng)老保險(xiǎn)金”和“破產(chǎn)安頓補(bǔ)償費(fèi)”。④一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資獲得收益，本金屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)⑤知識產(chǎn)權(quán)上財(cái)產(chǎn)性收益⑥繼承或贈(zèng)與所得財(cái)產(chǎn)⑧軍人復(fù)員費(fèi)、自主擇業(yè)費(fèi)等一次性費(fèi)用，以夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)年限乘以年平均值，所得數(shù)額為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。個(gè)人財(cái)產(chǎn)：①婚前財(cái)產(chǎn)②醫(yī)療費(fèi)、殘疾人補(bǔ)貼③遺囑或者贈(zèng)與歸一方④專用生活用品。⑤軍人傷亡保險(xiǎn)金、傷殘補(bǔ)貼金、醫(yī)藥生活補(bǔ)貼費(fèi)屬于軍人個(gè)人財(cái)產(chǎn)。⑥軍人復(fù)員費(fèi)、自主擇業(yè)費(fèi)扣除夫妻共同財(cái)產(chǎn)某些屬于復(fù)轉(zhuǎn)軍人個(gè)人財(cái)產(chǎn)。5、繼承法（掌握）繼承權(quán)特性1主體是自然人2特定身份關(guān)系3財(cái)產(chǎn)權(quán)不可轉(zhuǎn)讓性5法律直接規(guī)定或合法有效遺囑。繼承權(quán)獲得：法律直接規(guī)定或合法有效遺囑 繼承權(quán)放棄：繼承開始后遺產(chǎn)分割前，以明示回絕接受。喪失繼承權(quán)：1殺害2殺害其她繼承人3、遺棄被繼承人或虐待被繼承人情節(jié)嚴(yán)重、偽造、篡改、銷毀遺囑情節(jié)嚴(yán)重。法定繼承合用范疇：遺贈(zèng)扶養(yǎng)合同在先原則1）遺囑未處分或遺囑無效某些2先于被繼承人死亡3放棄或喪失4放棄受遺贈(zèng)。法定繼承人順序1配偶、子女、父母2兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。兒媳女婿贍養(yǎng)義務(wù)第一順序繼承人。繼承權(quán)變動(dòng)：客觀上繼承權(quán)，繼承期待權(quán)。接受繼承權(quán)，不需明示。放棄繼承權(quán)，需要明示。繼承開始前為資格，無法放棄，分割后已實(shí)際獲得，放棄是財(cái)產(chǎn)權(quán)。代位繼承：由已死亡子女晚輩直系血親代位繼承。條件：1法定繼承，遺囑遺贈(zèng)不合用2子女晚輩直系血親3被繼承人子女4先于被繼承人死亡；5享有繼承權(quán)6只能繼承被代位人遺產(chǎn)份額。轉(zhuǎn)繼承：繼承開始后，遺產(chǎn)分割前死亡，轉(zhuǎn)由其繼承人繼承法定繼承分派普通原則：同一順序份額普通應(yīng)均等 特殊狀況1困難缺勞動(dòng)照顧2重要扶養(yǎng)義務(wù)共同生活可多分3、不盡扶養(yǎng)義務(wù)不分或者少分4、協(xié)商可不均等遺囑繼承：1合法有效遺囑2意志體現(xiàn)；3優(yōu)于法定繼承。遺囑繼承合用：1沒有遺贈(zèng)扶養(yǎng)合同2遺囑合法有效；3沒有喪失、放棄繼承權(quán)，也未先于遺囑人死亡遺囑特性：1單方行為2不合用代理制度3死亡后發(fā)生效力4遺囑是一種要式法律行為，不法定方式則不發(fā)生法律效力遺囑形式：1公證遺囑2自書遺囑3代書遺囑4錄音遺囑5口頭遺囑：遺囑有效條件：1遺囑能力2真實(shí)意思3內(nèi)容合法4形式符合法律規(guī)定。遺囑無效：1無行為能力人或限制行為能力人2脅迫欺騙3．偽造無效，被篡改內(nèi)容無效；4相應(yīng)當(dāng)保存份額處分無效；5．在危急消除后，可以用書面或錄，先前所立口頭無效；遺贈(zèng)：設(shè)立遺囑所有或某些免費(fèi)贈(zèng)給國家、社會(huì)或法定繼承人以外自然人，并在死亡后生效單方面民事法律行為遺囑遺贈(zèng)區(qū)別：1遺贈(zèng)法定繼承人以外；而遺囑必要在法定繼承人范疇內(nèi)，且必要是自然人；2．受遺贈(zèng)人(在懂得受遺贈(zèng)兩個(gè)月)內(nèi)明確作出接受視為接受，否則視為放棄遺贈(zèng)；而遺囑繼承開始后，遺產(chǎn)分割解決前，明確作出放棄繼承表達(dá)才干有效，沒有表達(dá)視為接受繼承。3．遺贈(zèng)客體只能是積極財(cái)產(chǎn)；遺囑繼承客體可以是財(cái)產(chǎn)義務(wù)（悲觀財(cái)產(chǎn)）遺贈(zèng)扶養(yǎng)合同：遺贈(zèng)人和扶養(yǎng)人訂立，遺贈(zèng)人所有或某些財(cái)產(chǎn)在其死亡后按合同商定轉(zhuǎn)移給扶養(yǎng)人所有，扶養(yǎng)人承擔(dān)對遺贈(zèng)人生養(yǎng)死葬義務(wù)合同。特性：1雙務(wù)有償2生前死后雙重效力3．可以是自然人也可以是組織4．優(yōu)先于遺囑繼承、法定繼承。（二）行政法與行政訴訟1、行政法概述（掌握）行政法基本原則：行政合法性原則（組織法定、法律優(yōu)位、法律保存、符合法律規(guī)定）、比例原則（恰當(dāng)性、必要性、比例性）、行政信賴保護(hù)原則與行政應(yīng)急性原則。行政法特性：形式特性1沒有完整統(tǒng)一法典2不同效力層次法律規(guī)范構(gòu)成；內(nèi)容特性1內(nèi)容廣泛2實(shí)體與程序沒有嚴(yán)格界分3富有變動(dòng)性2、行政主體（熟悉）行政主體特性1組織非個(gè)人2承擔(dān)職權(quán)，實(shí)行活動(dòng)3自己名義實(shí)行4、擔(dān)行政活動(dòng)法律效果行政公務(wù)人員特點(diǎn)：1個(gè)人2代表行政主體實(shí)行3基于公務(wù)身份關(guān)系實(shí)行行政行為4、后果由所代表行政主體承擔(dān)3、行政行為（熟悉）行政行為：行政主體運(yùn)用行政職權(quán)所實(shí)行對外具備法律意義、產(chǎn)生法律效果行為。特性：①行政主體實(shí)行②行使行政權(quán)利③產(chǎn)生法律效果。行政行為分類：1、抽象行政行為2、詳細(xì)行政行為。行政行為特性1處分性，產(chǎn)生或消滅某些行政法上權(quán)利；2特定性，特定對象3單方性，行政主體單方意志4、外部性，不同于內(nèi)部獎(jiǎng)懲詳細(xì)行政行為：允許、懲罰、確認(rèn)、強(qiáng)制、征用、征收、給付、獎(jiǎng)勵(lì)、裁決。詳細(xì)行政行為分類1、羈束行為與裁量行為2、依申請行為與依職權(quán)行為依申請：行政允許、行政登記；依職權(quán)：行政懲罰行政登記：1、允許性2、確認(rèn)性（1）目在于實(shí)現(xiàn)相對人合法權(quán)益（2）是羈束性行政行為（3）保障相對人權(quán)利有效實(shí)現(xiàn)（4）要式行政行為房地產(chǎn)登記特點(diǎn)1、登記機(jī)構(gòu)依法登記行為2、依申請記載行為3、物權(quán)公示行為4、要式行為房地產(chǎn)登記性質(zhì)1、行政屬性2、可行政訴訟3、合用行政補(bǔ)償行政法律責(zé)任：1有違背行政法行為存在2、行為人有法定責(zé)任能力3、違法行為達(dá)到一定嚴(yán)重限度4、行政法律責(zé)任（掌握）行政法律責(zé)任要件：①違法行為②法定責(zé)任能力③情節(jié)后果嚴(yán)重對行政主體追究方式：1權(quán)力機(jī)關(guān)決定2、司法機(jī)關(guān)裁決3、復(fù)議決定4、上級機(jī)關(guān)決定5、行政監(jiān)督部門6、自己積極承擔(dān)詳細(xì)方式：1責(zé)令檢查2賠禮道歉承認(rèn)錯(cuò)誤3恢復(fù)名譽(yù)消除影響4返還權(quán)益5恢復(fù)原狀6停止違法行為；7責(zé)令履行職責(zé)8撤銷違法行為9、糾正不當(dāng)行為10、補(bǔ)償損失對行政公務(wù)人員追究1權(quán)力機(jī)關(guān)罷免2行政處分、追償3監(jiān)察決定。詳細(xì)方式1撤職2處分3違法所得沒收、追繳或退賠4補(bǔ)償損失5、其她如責(zé)令檢討、通報(bào)批評、當(dāng)面道歉等行政相對人：1履行義務(wù)2接受懲罰3承認(rèn)錯(cuò)誤、賠禮道歉；4、返還原物、恢復(fù)原狀；5、補(bǔ)償損失5、行政復(fù)議（掌握）申請復(fù)議范疇①懲罰②強(qiáng)制辦法③允許④權(quán)屬糾紛⑤侵犯公司經(jīng)營自主權(quán)⑥農(nóng)業(yè)承包合同⑦違法設(shè)定義務(wù)⑧行政允許申請⑨不履行保護(hù)公民人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)、受教誨權(quán)職責(zé)⑩行政給付11其她詳細(xì)行政行為不能申請復(fù)議：①內(nèi)部行為②行政調(diào)解③行政仲裁④附帶審查（部門規(guī)定、地方規(guī)定，排除法律、法規(guī)、規(guī)章） 行政行為參加人：申請人、被申請人和第三人。資格轉(zhuǎn)移：①公民死亡→近親屬《行訴解釋》；②組織終結(jié)→繼承權(quán)利組織被申請人（行政機(jī)關(guān)）①獨(dú)立機(jī)關(guān)②共同幾種機(jī)關(guān)③派出機(jī)關(guān)④繼承權(quán)力行政機(jī)關(guān)或作出撤銷決定行政機(jī)關(guān)⑤被授權(quán)組織⑥派出機(jī)構(gòu) 行政復(fù)議程序：1申請（懂得60日內(nèi)）（有資格；有被申請人；有事實(shí)和根據(jù)；屬復(fù)議范疇；符合管轄；其她條件）2、受理（5日內(nèi)審查：法定要件、法定期限、與否法院）3、審理全面審查：1、不以申請人申請范疇為限2、合法性，恰當(dāng)性復(fù)議決定：1維持2駁回3履行決定4撤銷、變更或確認(rèn)決定復(fù)議不加重；復(fù)議為行政機(jī)關(guān)舉證補(bǔ)償決定：依申請決定、依職權(quán)定6、行政訴訟（掌握）行政訴訟受理范疇1懲罰2強(qiáng)制辦法3．侵犯公司經(jīng)營自主權(quán)4允許5不履行保護(hù)公民人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)職責(zé)6給付7違法規(guī)定履行義務(wù)8其她①行政裁決；②行政確認(rèn)③行政檢查④行政合同9法規(guī)其她（如行政復(fù)議決定）10．司法解釋規(guī)定不予受理案件1國家行為2抽象3內(nèi)部行為4行政終裁行為：行政復(fù)議法/出入境管理法5刑事司法行為：公安、安全、海關(guān)、監(jiān)獄管理機(jī)關(guān)6調(diào)解7仲裁8．行政指引：無強(qiáng)制力；9．駁回申訴重復(fù)解決行為：二次決定；10．對公民權(quán)利義務(wù)不產(chǎn)生實(shí)際影響行為：行政檢查等訴訟級別級別管轄：基層一審、中級法院一審：1確認(rèn)創(chuàng)造專利2對詳細(xì)行政行為提起訴訟3本轄區(qū)重大復(fù)雜。高檔一審、最高法院一審。地區(qū)管轄：1．普通地區(qū)管轄（原告就被告、不動(dòng)產(chǎn)所在地）2特殊地區(qū)管轄（限制人身自由，被告或原告所在地）3共同管轄（先收到管轄）4移送管轄（改錯(cuò)，一次）指定管轄（特殊／爭議）行政訴訟參加人：行政訴訟主體，原告和被告行政訴訟舉證責(zé)任：被告，收到副本10日內(nèi)答辨狀，提供證據(jù)根據(jù)，不提供視為沒有，不得向原告和評價(jià)收集證據(jù)。行政訴訟程序：1起訴與受理：不告不理，7日內(nèi)備案或不予受理2一審（審前準(zhǔn)備、開庭、判決）3二審：不服判決15日上訴，不服裁定10日上訴。審判監(jiān)督程序：1、申訴再審2、法院院長提請審委會(huì)決定再審3、上級法院決定再審4、檢察院抗訴7、行政補(bǔ)償（掌握）行政補(bǔ)償：行政主體及其工作人員違法行使職權(quán)，侵犯行政相對人合法權(quán)益，由國家承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任制度。歸責(zé)原則（過錯(cuò)責(zé)任、無過錯(cuò)歸責(zé)、違法規(guī)責(zé)原則（國內(nèi)采用）行政補(bǔ)償構(gòu)成要件1侵權(quán)主體要件：行政機(jī)關(guān)及工作人員2、侵權(quán)行為要件：職務(wù)行為3損害成果要件：損害現(xiàn)實(shí)性擬定性，損害針對合法利益4、因果關(guān)系要件行政補(bǔ)償范疇：1、侵犯人身權(quán)2、侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)登記補(bǔ)償范疇：1違背程序法（1）程序不公開；（2）不予登記不闡明理由（3）不符合法定期效2違背實(shí)體法（1）主體不合格（2）職權(quán)違法濫用職權(quán)、不履職、虛假登記、錯(cuò)誤登記、形式不合法。行政補(bǔ)償程序1、行政機(jī)關(guān)解決補(bǔ)償責(zé)任2、法院解決，不服，才起訴?？蓡为?dú)提起，也可與訴訟或復(fù)議一起，可調(diào)解。二、房地產(chǎn)管理基本制度與政策（一）房地產(chǎn)概述1、房地產(chǎn)業(yè)概念和歷史沿革（掌握）房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理行業(yè)涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、中介服務(wù)、物業(yè)管理和其她。第三產(chǎn)業(yè)。改革：城鄉(xiāng)住房制度、城鄉(xiāng)國有土地使用、生產(chǎn)方式改革。 房地產(chǎn)業(yè)作用：基本、先導(dǎo)、支柱。中介服務(wù)：征詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)。房地產(chǎn)市場：當(dāng)前開發(fā)經(jīng)營是主體，成熟后經(jīng)紀(jì)來是主體。歷史沿革：130前土地互換、78年改革，87年正常。2、住房制度概述（掌握）住房改革階段：1試點(diǎn)80-91住房商品化2推動(dòng)92-02售房、提租、公積金、貨幣化3深化改革03以來住房保障住房供應(yīng)政策：商品房為主，低收入保障，中收入支持。保障房：廉租住房（40）、經(jīng)適房（60）購房滿5年可轉(zhuǎn)讓。政策性住房：棚改安頓住房、限價(jià)商品房、公共租賃住房、單位建設(shè)住房。住房分派政策：停止實(shí)物分派，貨幣化（公積金、住房補(bǔ)貼）配套政策：財(cái)政、金融、土地。3、房地產(chǎn)法律體系（掌握）房地產(chǎn)法是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)法律關(guān)系法律規(guī)范總稱。廣義涉及產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、經(jīng)營、使用、交易、服務(wù)、管理及其她，狹義指《都市房地產(chǎn)管理法》。房地產(chǎn)法調(diào)節(jié)不是民事關(guān)系，調(diào)節(jié)社會(huì)關(guān)系1開發(fā)：拿地、建房2交易：轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押3行政管理：管理、監(jiān)督、檢查（法律地位不平等）4、物業(yè)：修繕、養(yǎng)護(hù)、保管、看守。房地產(chǎn)法律體系：1憲法2人大法律3國務(wù)院法規(guī)4地方性法規(guī)5政府規(guī)章6技術(shù)規(guī)范7最高院司法解釋。（二）建設(shè)用地制度與政策1、中華人民共和國現(xiàn)行土地制度概述（熟悉）土地所有制：土地公有制（全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制）都市土地屬國家所有，由國務(wù)院代表國家行使。2、集體土地征收（熟悉）集體土地：①村農(nóng)民集體②村內(nèi)兩個(gè)以上組織集體③鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體土地管理基本制度：①登記（以宗為基本單元）②有償有限期使用③用途管制（農(nóng)用地、建設(shè)用地、未運(yùn)用土地）④耕地保護(hù)制度。征收土地批準(zhǔn)權(quán)限：兩級審批制度，國務(wù)院（基本農(nóng)田超過35公頃，其她超過70公頃）和省級人民政府（報(bào)國務(wù)院備案）建設(shè)單位申請征地不得化整為零征地安頓補(bǔ)償補(bǔ)貼：①土地補(bǔ)償費(fèi)②安頓補(bǔ)貼費(fèi)③地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。暫時(shí)用地最長2年。征收土地時(shí)必要進(jìn)行征地公示，政府收到征地方案后10內(nèi)書面公示。土地補(bǔ)償費(fèi)：前三年平均年產(chǎn)值6-10倍安頓補(bǔ)貼費(fèi)①按人口4-6倍②按面積15倍③補(bǔ)償和補(bǔ)貼最高30倍集體土地使用：集體所有建設(shè)用地：鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司、宅基地、公益。原則：合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。3、國有建設(shè)用地（理解）國有建設(shè)用地①現(xiàn)國有建設(shè)用地②依法征收農(nóng)用地③農(nóng)用地轉(zhuǎn)用4、集體建設(shè)用地（掌握）集體建設(shè)用地使用原則：①鄉(xiāng)鎮(zhèn)用地總體規(guī)劃②土地運(yùn)用年度籌劃③村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃④合理布局綜合開發(fā)配套建設(shè)⑤依法農(nóng)用地審批。集體土地使用①鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司②宅基地③公益事業(yè)土地分類：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未運(yùn)用土地。5、國有土地使用權(quán)出讓（掌握）土地使用權(quán)出讓：國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由其向國家支付土地出讓金行為。（一次或分次提前支付）出讓特性：①壟斷②無所有權(quán)，使用占在收益處分，轉(zhuǎn)讓出租抵押③④集體土地不經(jīng)征收不得出讓⑤平等自愿有償有限期。土地使用權(quán)出讓方式：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅及兩個(gè)以上用地，采用招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。（公開公平公正誠信原則）出讓年限：居住70年，商旅娛40年，其她50年。土地使用權(quán)收回：①屆滿，住宅自動(dòng)續(xù)期，非住宅前1年申請，重新訂立支付②提前收回③違約，未如期支付地價(jià)款、未按商定開發(fā)運(yùn)用④司法機(jī)關(guān)決定收回。6、國有土地使用權(quán)劃撥（熟悉）國有土地使用權(quán)劃撥：縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安頓等費(fèi)用后（都市存量土地和集體土地）將該幅土地交其使用，或免費(fèi)（荒山沙漠灘涂）交給土地使用者使用行為。劃撥土地有效期限：無限制，未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。未明確用途均按劃撥土地進(jìn)行管理。劃撥土地管理：允許后可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，公司改革可采用土地出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）和保存劃撥土地使用權(quán)方式處置。劃撥土地范疇：①機(jī)關(guān)軍事②基本設(shè)施公益③能源交通水利④其她7、閑置土地解決（熟悉）閑置土地：①未按合同開發(fā)期限運(yùn)用②用地批準(zhǔn)滿一年未動(dòng)工③建設(shè)局限性1/3投資局限性25%中斷滿一年④其她閑置土地處置：①延長不超1年②變更手續(xù)后③暫時(shí)使用④置換⑤招標(biāo)拍賣擬定新⑥收回⑦政府因素協(xié)商征收閑置費(fèi)：閑置一年以上按出讓金20%如下征收免費(fèi)收回：持續(xù)兩年以上將來使用，政府免費(fèi)收回予以公示。（三）規(guī)劃和建設(shè)工程管理1、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理（掌握）都市規(guī)劃管理：政府按法定程序編制和審批都市規(guī)劃、并根據(jù)國家和各級政府頒布法規(guī)，采用法制、行政、經(jīng)濟(jì)管理辦法。涉及：都市規(guī)劃編制審批管理和實(shí)行監(jiān)察管理兩某些。都市規(guī)劃基本內(nèi)容：總體規(guī)劃和詳細(xì)（控制性和修建性）規(guī)劃總體規(guī)劃內(nèi)容：①發(fā)展布局②功能分區(qū)③用地布局④綜合交通體系⑤地區(qū)范疇⑥專項(xiàng)規(guī)劃都市規(guī)劃編制和審批：總體規(guī)劃政府編，詳細(xì)規(guī)劃主管部門編。總體規(guī)劃予以公示（不少于30天），編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)本級政府批準(zhǔn)后，報(bào)本級人大和上級政府備案。規(guī)劃一書兩證：規(guī)劃實(shí)行管理是報(bào)建審批和批后管理兩某些。①建設(shè)項(xiàng)目選址意見書②建設(shè)用地規(guī)劃允許證③建設(shè)工程規(guī)劃允許證。都市紫線：歷史文化。綠線：公共綠地。藍(lán)線：江河湖庫。黃線：都市基本設(shè)施（防空減災(zāi)）。紅線：建設(shè)用地。2、勘察設(shè)計(jì)管理（理解）工程勘察資質(zhì)：①綜合資質(zhì)（只設(shè)甲級）②專業(yè)資質(zhì)（甲乙級，某些丙級）③勞務(wù)資質(zhì)（不分級別）3、建設(shè)工程招標(biāo)與監(jiān)理（理解）招投標(biāo)范疇：①大型基本設(shè)施、公用事業(yè)②所有或某些國資③使用外資④其她招標(biāo)原則：①三公和誠實(shí)信用②不得化整為零規(guī)避③不得限制排斥建設(shè)監(jiān)理：前期工程征詢、實(shí)行階段招投標(biāo)、勘察設(shè)計(jì)、施工驗(yàn)收，直至后期運(yùn)轉(zhuǎn)保修各階段管理與監(jiān)督。4、建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理（掌握）施工允許原則：①建造、裝修裝飾與其配套線路、管道、設(shè)備安裝、基本設(shè)施工程施工申請領(lǐng)證②30萬元如下或建面300㎡如下不領(lǐng)③按照國務(wù)院權(quán)限和程序批準(zhǔn)形式不再領(lǐng)證④無證不得開工。申領(lǐng)施工允許證條件：①已用地批準(zhǔn)②已辦工程規(guī)劃允許證③具備施工條件，拆遷進(jìn)度符合④擬定施工公司⑤圖紙技術(shù)資料已審查⑥保證質(zhì)量和安全辦法⑦委托監(jiān)理⑧工期局限性一年，資金到位50%超一年資金到位30%⑨其她建設(shè)工程：土木工程、建筑工程、線路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程。工程新建、擴(kuò)建、改建必要遵守《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》工程質(zhì)量保修期限：①主體合理年限②防水5年③供熱冷2年④電氣安裝設(shè)備2年⑤裝修工程2年。（自工程竣工驗(yàn)收合格之日計(jì)算）竣工驗(yàn)收：單項(xiàng)工程竣工，單項(xiàng)工程驗(yàn)收；分期工程分期驗(yàn)收；全面工程竣工，進(jìn)行竣工綜合驗(yàn)收。建設(shè)單位應(yīng)竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)向建設(shè)主管部門備案。P238（四）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營制度與政策1、房地產(chǎn)開發(fā)公司管理（理解）房地產(chǎn)開發(fā)公司：高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)周期長、綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大。種類：專營公司、兼營公司。設(shè)立條件：①名稱組織②辦公用房③100萬④4專職2會(huì)計(jì)⑤其她2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理（理解）開發(fā)原則：兩規(guī)劃兩籌劃一結(jié)合。土地運(yùn)用總體和都市規(guī)劃、年度建設(shè)用地和開發(fā)年度籌劃、舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合。項(xiàng)目資本金：工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資不超20%。保障房和普通房最低資本金20%，其她最低30%。質(zhì)量責(zé)任制度：開發(fā)公司承擔(dān)。3、房地產(chǎn)經(jīng)營管理（掌握）出讓獲得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：①交錢拿地有證②投資25%以上。劃撥獲得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：政府批準(zhǔn)、補(bǔ)辦手續(xù)交錢轉(zhuǎn)讓程序：30日內(nèi)備案，無備案轉(zhuǎn)讓無效。商品房交付使用：①按期交付，延期及時(shí)告知買受人②《質(zhì)量保證書》：保修期自交付。防水3年、電6月、管道2月，其她1年。《使用闡明書》預(yù)售廣告須載明：①公司名稱②中介名稱③預(yù)售允許證號4、房地產(chǎn)開發(fā)公司信用檔案（理解）公司信用檔案內(nèi)容：①基本狀況②主管狀況③良好紀(jì)錄④不良紀(jì)錄⑤完畢在建狀況⑥預(yù)售允許證狀況⑦資格年檢（五）房地產(chǎn)交易管理制度與政策1、房地產(chǎn)交易管理（熟悉）房地產(chǎn)交易：轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。房地產(chǎn)交易基本制度：成交價(jià)格申報(bào)制度、評估制度、評估人員資格認(rèn)證制度。2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理（掌握）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或其她合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給她人行為。特性：土地使用權(quán)同步轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序：①書面合同②申報(bào)成交價(jià)格③受理審查④不受理告知受理交稅⑤發(fā)證禁止轉(zhuǎn)讓：⑴以出讓方式獲得土地使用權(quán)，不符合《都市房地產(chǎn)管理法》⑵裁定、查封限制⑶依法收回土地使用權(quán)⑷未經(jīng)其她共有人書面批準(zhǔn)；⑸有爭議；⑹，未登記；⑺其她。出讓方式獲得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓⑴權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)移給新受讓人⑵使用年限不變⑶變化土地用途，必要獲得原土地出讓方和市、縣規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，訂立土地使用權(quán)出讓合同變更合同或重新訂立出讓合同。以劃撥方式獲得土地使用權(quán)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓⑴變劃撥為出讓繳納土地出讓金；不變化劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金⑵暫不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，由房地產(chǎn)市場管理部門在辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)時(shí)收取土地收益金上繳國家。經(jīng)濟(jì)合用房：有限產(chǎn)權(quán)，不滿5年不得直接上市交易。3、商品房銷售管理（掌握）商品房銷售：分預(yù)售和現(xiàn)售預(yù)售允許制度：無預(yù)售允許證不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。預(yù)售允許最低規(guī)模不得不大于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售允許。商品房買賣合同：1重要內(nèi)容（示范文本）2計(jì)價(jià)方式（按套、按套內(nèi)面積、按建筑面積）3誤差解決方式（3%為限解決）4、半途變更規(guī)劃設(shè)計(jì)（10日內(nèi)書面告知）5保修責(zé)任（自交付之日起算）。買賣合同糾紛案件司法解釋：該解釋溯及既往，到《房地產(chǎn)管理法》施行后訂立合同。要點(diǎn)：1不容易認(rèn)定合同無效2、廣告可成為合同內(nèi)容3、認(rèn)購書、訂購書、預(yù)定合同效力訂金與定金；定金罰則，定金數(shù)額不得超過主合同20%4、五種合用懲罰性補(bǔ)償情形5、房屋面積誤差解決6、違約金問題以合同有效為前提承擔(dān)違約責(zé)任；以30%為限商品房預(yù)售：①交錢有土地證②規(guī)劃施工允許證③投資25%以上擬定竣工及交付④預(yù)售允許證（不不大于棟，不分層分單元輸預(yù)售允許）未獲得預(yù)售允許證：不得認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等變相收定金，預(yù)定款費(fèi)用，不得參加展銷活動(dòng)。商品房銷售禁止：①一房二賣②返本銷售③不符合預(yù)售④按套不得分割⑤大都市限購規(guī)定計(jì)價(jià)方式：按套、按套內(nèi)建面、按建面。產(chǎn)權(quán)登記按建筑面積。誤差解決方式：以商定為主，未商定，按3%為限。變更規(guī)劃設(shè)計(jì)：變更確立10日內(nèi)書面告知。15日未答復(fù)視同接受。違約金：過高按損失30%減少，過低以違約損失擬定。合同有效承擔(dān)，合同無效不承擔(dān)違約金，無效合同爭議解決方式有效。4、房屋租賃管理（熟悉）房屋不得租賃：1、違法建筑2、不符合安全、防災(zāi)3、違背規(guī)定變化使用性質(zhì)4、其她（不得分割出租、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏不居?。┳赓U備案：完全形式審查。買賣不破租賃1、轉(zhuǎn)讓不破2、先出租，后抵押不破3、先抵押，后出租---擊破租賃。優(yōu)先購買權(quán)：共有人優(yōu)于承租人，同行條件指價(jià)格，承租未達(dá)到50%以上，不享整棟優(yōu)先權(quán)。5、房地產(chǎn)抵押管理（掌握）房地產(chǎn)抵押條件1地隨房走2、地上無定著物土地使用權(quán)抵押，必要是出讓土地3、不得設(shè)定抵押權(quán)情形不得設(shè)定抵押權(quán)1、土地所有權(quán)；2、集體土地使用權(quán)，法律規(guī)定除外；3、教誨醫(yī)療公益4、有爭議房產(chǎn)；5、查封扣押監(jiān)管6、其她（國家機(jī)關(guān)財(cái)產(chǎn)；違法、違章建筑；宗教財(cái)產(chǎn)等）房地產(chǎn)抵押普通規(guī)定：1可幾宗一并抵押，視為同一抵押物，不可分割2房地一并抵押，鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司土地使用權(quán)不單獨(dú)抵押，廠房抵押，土地使用權(quán)同步抵押3預(yù)購商品房抵押，獲得預(yù)售允許證4優(yōu)惠政策購買以可處分和收益份額為限5國企事業(yè)按國資規(guī)定，股份有限董事會(huì)或股東大會(huì)通過，集體所有制職工代表大會(huì)通過備案，外資董事會(huì)通過6公益設(shè)施以外為自身債務(wù)7不超剩余土地有效期或經(jīng)營期限8共有人書面批準(zhǔn)9分立合并原抵押合同有效10不商定抵押物轉(zhuǎn)移所有11抵押權(quán)人為保險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)谝皇芤嫒?2租賃合同有效13先抵押后承租可破租賃14以登記內(nèi)容為準(zhǔn)15未經(jīng)抵押權(quán)人批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓。受讓人清債消權(quán)除外。最高額抵押權(quán)特性1、將來發(fā)生2、一定期限內(nèi)持續(xù)發(fā)生3、實(shí)際發(fā)生額不擬定4、抵押權(quán)設(shè)立時(shí)，債權(quán)未發(fā)生特殊規(guī)則：1、已存在可轉(zhuǎn)入2、擬定前某些轉(zhuǎn)讓，最高額抵押權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓；3、擬定前可合同變更。房地產(chǎn)抵押登記1強(qiáng)制性，為抵押權(quán)生效要件；2、區(qū)別登記（物權(quán)）效力和合同（債權(quán)）效力（合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力）。未辦物權(quán)登記，不影響合同效力（一房多賣狀況下合同有效）。抵押權(quán)是價(jià)值權(quán)而非實(shí)體權(quán)，就抵押財(cái)產(chǎn)變價(jià)而優(yōu)先受償權(quán)利。對內(nèi)優(yōu)先：抵押權(quán)之間沖突，順位清償。對外優(yōu)先：抵押物被查封、執(zhí)行時(shí)，優(yōu)于執(zhí)行債務(wù)清償。合同實(shí)現(xiàn)：合同折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償通過法院實(shí)現(xiàn)：拍賣、變賣清償順位：已登記＞未登記；先登記＞后登記，都未登記，按照債權(quán)比例清償。抵押權(quán)人應(yīng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期內(nèi)行使抵押權(quán)訴訟時(shí)效：普通時(shí)效、特殊時(shí)效、執(zhí)行時(shí)效禁止抵押：①權(quán)屬爭議②教醫(yī)市政③文物④查封扣押監(jiān)管⑤其她抵押合同：書面，主合同無效，從合同無效。不登記不生效，無優(yōu)先受償權(quán)。抵押權(quán)為價(jià)值權(quán)而非實(shí)體權(quán)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)：平等自愿等價(jià)有償。合同折價(jià)或拍賣變賣價(jià)款優(yōu)先受償（六）登記制度與政策1、房地產(chǎn)登記概述（熟悉）登記是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示方式。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力（公示、權(quán)利推定、善意保護(hù)）未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。登記制度類型：契據(jù)登記制、產(chǎn)權(quán)登記制、（權(quán)利登記制、托倫斯）登記原則：權(quán)利主體一致、屬地管理原則。（涉及房屋登記和土地登記）登記基本規(guī)定：①共同為原則，單方例外②查驗(yàn)申請資料為主，必要實(shí)地查看③按基本單位登記單方申請：①自建②法院仲裁③繼承遺贈(zèng)④變更之一⑤滅失放棄⑥其她。實(shí)地查看：①初始②在建工程抵押③滅失注銷④其她登記程序：申請-受理-申核-記簿-發(fā)證登記時(shí)限：國有30工作日，集體60，抵押、地役、預(yù)告、改正10，異議1日登記收費(fèi)：住房80，非住房550，集體10，增長一本10，補(bǔ)領(lǐng)10，經(jīng)適、變更減半，查封注銷和登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤改正不收費(fèi)。2、房地產(chǎn)登記制度（掌握）房地產(chǎn)登記涉及土地登記和房屋登記。土地登記：總登記、初始、變更、注銷、其她登記房屋登記：所有權(quán)登記、抵押權(quán)、地役權(quán)、其她登記登記范疇：國有土地、集體土地房屋，碼頭油庫構(gòu)筑物登記效力（公信原則體現(xiàn)）1、物權(quán)變動(dòng)效力：所有權(quán)轉(zhuǎn)移。2、權(quán)利推定效力（1）登記權(quán)利人在法律上被推定為真正權(quán)利人；（2）設(shè)立某種需要登記物權(quán)，但未登記，則該物權(quán)并未產(chǎn)生。（3）登記一旦注銷，雖然是真正權(quán)利人，其法律上物權(quán)已不存在。3、善意保護(hù)效力善意獲得要件：1無處分權(quán)人處分2善意3合理價(jià)格4已公示：不動(dòng)產(chǎn)已登記；動(dòng)產(chǎn)已交付。善意獲得效力（1）物權(quán)轉(zhuǎn)移至善意獲得人；（2）原權(quán)利人權(quán)利喪失，只能向無處分權(quán)人主張補(bǔ)償損失而不能行使追及權(quán)。例外遺失物、漂流物、埋藏物、贓物不合用。房屋登記機(jī)構(gòu)：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)立負(fù)責(zé)房屋登記工作機(jī)構(gòu)是法定房屋登記和發(fā)證機(jī)關(guān)房屋登記基本規(guī)定：1、以共同申請為原則，單方申請為例外2、查驗(yàn)申請資料為主，必要時(shí)實(shí)地查看3、按房屋基本單元登記單方申請情形：1合法建造、拆除房屋；2法院、仲裁政府征收生效文書3繼承、受遺贈(zèng)；4變更登記情形之一（名稱、姓名、自然屬性變更）5放棄權(quán)利6）改正登記、異議登記、預(yù)告登記（預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記時(shí)仍為雙方）實(shí)地查看四種情形：1初始登記；2在建工程抵押權(quán)；3滅失注銷；4其她情形房屋基本單元：有固定界限、可獨(dú)立使用并有唯一、明確編號房屋或特定空間。國有土地范疇內(nèi)成套住房：套非成套住房：幢、層、間。非住房：幢、層、套、間房屋登記程序：申請-受理-審核-記載于登記簿-發(fā)證（公示）申請1申請啟動(dòng)2不超范疇；3法規(guī)為前提；4可撤回申請。受理：查閱證明文獻(xiàn)-詢問申請人并簽字-出具受理憑證審核：形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔（審慎、合理審查責(zé)任）初審、復(fù)審、終審；不推薦減少層次記載于登記簿：1物權(quán)歸屬依照2自記載發(fā)生效力；3證書不一致以登記簿為準(zhǔn)；4沒有證書，不能僅依登記簿辦理轉(zhuǎn)移登記。發(fā)證：1物權(quán)證明2效力低于登記簿3遺失可補(bǔ)發(fā)。收費(fèi)：1、按件收?。鹤》恳惶诪橐患?0元，宅基地工本費(fèi)10元，非住宅每件550元2、減半收?。航?jīng)濟(jì)合用房、門牌號碼、名稱變更3、不收費(fèi)：查封、注銷、登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤導(dǎo)致改正登記預(yù)告登記：①登記是債權(quán)祈求權(quán)，不設(shè)立物權(quán)。注意：預(yù)抵押證明不具備優(yōu)先受償權(quán)②登記目是限制登記權(quán)利人處分，如一房數(shù)賣；③登記效果：使債權(quán)具備物權(quán)性質(zhì)，可以對抗第三人；④失效：債權(quán)消失或自能登記之日起3個(gè)月未申請登記。改正登記①依申請改正：權(quán)利人、利害關(guān)系人以為登記簿錯(cuò)誤；②依職權(quán)改正：登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記簿錯(cuò)誤。不涉及權(quán)利歸屬和內(nèi)容：書面告知權(quán)利人辦理，不辦理逕行改正。涉及權(quán)利歸屬和內(nèi)容：書面告知權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理；辦理改正登記期間，權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。異議登記：①利害關(guān)系人以為登記簿錯(cuò)誤；②權(quán)利人不批準(zhǔn)改正。程序：①利害關(guān)系人申請；②雖然證據(jù)不充分亦應(yīng)辦理；③理論上不能以同一事由重復(fù)申請；④15天內(nèi)應(yīng)起訴。效力：阻斷登記公信力。解決：①權(quán)利人處分房屋，暫緩辦理；②已受理但未記載于登記簿，中斷辦理。注銷：申請人或原權(quán)利人可申請注銷異議登記基于判決、仲裁文書登記：①生效條件：法律文書、繼承、合法建造等②不須登記即獲得物權(quán)③處分物權(quán)時(shí)應(yīng)先登記再轉(zhuǎn)移④依生效文書登記，在房屋登記簿上記載基于生效法律文書予以登記事實(shí)撤銷登記：生效法律文書證明當(dāng)事人非法獲取登記，善意獲得除外3、房屋權(quán)屬登記信息查詢（掌握）登記信息查詢：是物權(quán)公示原則詳細(xì)規(guī)定和體現(xiàn)，分層次查詢原則1、可公開查詢信息：①房屋自然狀況；②房屋權(quán)利狀況（姓名、她項(xiàng)權(quán)利、查封等）2、限制查詢信息：原始登記憑證只能在限定范疇內(nèi)查詢。4、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范管理（掌握）《房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核原則》管理原則和管理先進(jìn)原則。（從窗口建設(shè)原則；業(yè)務(wù)規(guī)范原則；信息系統(tǒng)原則；檔案管理原則；制度建設(shè)原則；隊(duì)伍建設(shè)原則等六個(gè)方面）5、房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助執(zhí)行（掌握）人民法院義務(wù)1、查封前查詢房屋權(quán)屬（出示工作證，出具協(xié)助查詢告知書）2、出示工作證和執(zhí)行公務(wù)證，出具查封、預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行告知書；3、房屋權(quán)屬以登記為準(zhǔn)；4、土地房屋權(quán)屬一致，同步查封；不一致，分別查封。協(xié)助執(zhí)行義務(wù)：1、不實(shí)體審查2、提出審查建議不斷止執(zhí)行3、按生效文書辦權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移手續(xù)查封登記：1先過戶再查封2、已受理過戶登記，未核準(zhǔn)可查封；已核準(zhǔn)不得查封預(yù)查封：①開發(fā)公司已辦預(yù)售允許但未出售房屋；②被執(zhí)行人購買已辦理初始登記房屋；③被執(zhí)行人購買辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或商品房預(yù)告登記房屋。分割查封：執(zhí)行中應(yīng)明確查封詳細(xì)部位。查封期限（含預(yù)查封）1、不超二年；2、續(xù)查封，重新制作裁定書和協(xié)助執(zhí)行告知書；3、期滿未續(xù)效力消滅。輪候查封1、先送達(dá)辦查封，后送達(dá)辦輪候查封并予以告知；2、輪候查封順序：以送達(dá)協(xié)助執(zhí)行告知書時(shí)間先后排列；3、查封法院解除，排列在先自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封。解決房產(chǎn)，排列在后輪候查封失效。查封效力1不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等變更、轉(zhuǎn)移登記；2、仍辦理，按《民事訴訟法》第103條規(guī)定解決；3、依生效文書登記，房屋權(quán)利追溯到文書生效之時(shí)（七）中介管理1、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理概述（理解）房地產(chǎn)中介：征詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)。特點(diǎn)：①人員特定②委托服務(wù)收費(fèi)：①征詢0.5%②估價(jià)差額定率累進(jìn)③經(jīng)紀(jì)0.5-2.5%最高3%④上述原則為國家上限，省可自定，不超30%2、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理（熟悉）房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是當(dāng)前國內(nèi)估價(jià)領(lǐng)域唯一對機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員均實(shí)行行政允許行業(yè)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)級別分一、二、三級。3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度（理解）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員分經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人協(xié)理。注冊：估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)，注冊管理與自律管理相結(jié)合。4、住房置業(yè)擔(dān)保管理（熟悉）住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)管理制度：設(shè)立：①平等自愿、分散和控制風(fēng)險(xiǎn)②嚴(yán)格評估借款人資信。程序：要約和承諾兩階段。5、房地產(chǎn)中介服務(wù)信用檔案（理解）信用檔案：建立房地產(chǎn)交易誠信機(jī)制。房管部門加快構(gòu)筑信息服務(wù)平臺(tái)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信用檔案體系。（八）房地產(chǎn)稅收制度與政策稅收:國家為了實(shí)現(xiàn)其職能，憑借政治權(quán)利，按照法律規(guī)定原則，免費(fèi)獲得財(cái)政收入一種手段。稅收制度:國家各項(xiàng)稅收法律、法規(guī)、規(guī)章和稅收管理體制等總稱。是國家解決稅收分派關(guān)系總規(guī)范。稅種：①房產(chǎn)稅②城鄉(xiāng)土地使用稅③耕地占用稅④土地增值稅⑤契稅⑥營業(yè)稅都市維護(hù)建設(shè)稅和教誨稅附加⑦公司所得稅⑧個(gè)人所得稅⑨印花稅1、房產(chǎn)稅（熟悉）①房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收一種稅。課稅對象房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納房產(chǎn)稅稅率依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12％征收基數(shù)非出租房產(chǎn)：依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后余值計(jì)算繳納。詳細(xì)減除幅度。沒有房產(chǎn)原值作為根據(jù)，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定。出租房產(chǎn)：以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅計(jì)稅根據(jù)。房產(chǎn)稅免納范疇1機(jī)關(guān)團(tuán)隊(duì)軍隊(duì)自用2事業(yè)經(jīng)費(fèi)單位自用3宗教寺廟、公園、名勝古跡自用4個(gè)人所有非營業(yè)5財(cái)政部批準(zhǔn)其她。具備房屋功能地下建筑征收房產(chǎn)稅問題1依照關(guān)于規(guī)定征收房產(chǎn)稅2稅額計(jì)算：對于自用地下建筑稅額計(jì)算：工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)50—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；商業(yè)和其她用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)70—80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-扣除比例]×1.2％。2、城鄉(xiāng)土地使用稅（熟悉）②城鄉(xiāng)土地使用稅國家對擁有土地使用權(quán)單位和個(gè)人征收一種稅種課稅對象1以都市、縣城及建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范疇內(nèi)土地為征稅對象；2以實(shí)際占用土地單位面積為計(jì)稅根據(jù)；3按照規(guī)定稅額計(jì)算征收。稅收原則大都市——1.5元至30元；中檔都市——1.2元至24元；小都市——0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)——0.6元至12元。地下建筑用地城鄉(xiāng)土地使用稅單獨(dú)建造地下建筑用地，按規(guī)定征收城鄉(xiāng)土地使用稅，暫按應(yīng)征稅款50%征收城鄉(xiāng)土地使用稅。免繳土地使用稅范疇國家減免政策：1機(jī)關(guān)團(tuán)隊(duì)軍隊(duì)自用2）事業(yè)經(jīng)費(fèi)單位自用3）宗教寺廟公園名勝4）市政公共用地5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)用地；6開山填海整治土地和改造廢棄土地，從使用月份起免繳土地使用稅5年至7財(cái)政部另行規(guī)定免稅能源、交通、水利設(shè)施用地和其她用地。

省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局免稅政策：1個(gè)人房屋用地2）房管部門在房租調(diào)節(jié)治革前經(jīng)租居民住房用地；3免稅單位職工家屬宿舍用地4民政部門舉辦安頓殘疾人占一定比例福利工廠用地；5集體和個(gè)人辦各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地3、耕地占用稅（熟悉）③耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用耕地面積為計(jì)稅根據(jù)，按照規(guī)定合用稅額一次性征收。課稅對象占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)單位，占用林地、牧草地、農(nóng)田水運(yùn)用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域?yàn)┩康绕渌r(nóng)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)，比照規(guī)定征收耕地占用稅。稅收原則縣為單位人均耕地面積，四檔①≤1畝10-50元/㎡②＞1畝，≤2畝8-40元/㎡；③＞2畝，≤3畝6-30元/㎡；④＞3畝5-25元/㎡加成提高1經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且人均耕地特別少不得超過本地合用稅額50%。2占用基本農(nóng)田，合用稅額應(yīng)本地合用稅額基本上提高50%。減稅政策1鐵路公路飛機(jī)場跑道減按每平方米2元；2農(nóng)村居民新建減半3烈士家屬、殘疾軍人、鰥寡孤單免征或者減征耕地占用稅。免稅：1軍事設(shè)施2學(xué)校幼兒園養(yǎng)老院醫(yī)院4、土地增值稅（掌握）④土地增值稅對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并獲得收入單位和個(gè)人征收一種稅。課稅對象：凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并獲得收入單位和個(gè)人。征收范疇：涉及國有土地、地上建筑物及其附著物，轉(zhuǎn)讓不涉及以繼承、贈(zèng)與方式免費(fèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為。土地增值稅計(jì)算辦法（1）未超50％=增值額×30％（2）未超過100％＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％（3）未超過200％=增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％（4）超過扣除項(xiàng)目金額200％=增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％土地增值稅扣除項(xiàng)目取地金額；開發(fā)成本；土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；前期工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；基本設(shè)施費(fèi)；公共配套設(shè)施費(fèi)；開發(fā)間接費(fèi)用；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費(fèi)用；財(cái)務(wù)費(fèi)用中利息支出；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)關(guān)于稅金。免稅范疇1建造普通原則住房，土地增值未超過扣除20%。2國家依法征用、收回房地產(chǎn)。

5、契稅（掌握）⑤契稅所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范疇：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和互換，房屋買賣，房屋贈(zèng)與，房屋互換等。納稅時(shí)點(diǎn)為納稅人訂立土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同當(dāng)天，或者納稅人獲得其她具備土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證當(dāng)天。征收稅率3-5％省、自治區(qū)、直轄市政府實(shí)際狀況擬定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。征收范疇1國有土地使用權(quán)出讓；2土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，涉及出售、贈(zèng)與和互換；3房屋買賣；4房屋贈(zèng)與5房屋互換。減免范疇1土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施，免征；2城鄉(xiāng)第一次購買公有住房3因不可抗力滅失住房而重新購買住房，酌情準(zhǔn)予減征或者免征；4財(cái)政部其她。6、有關(guān)稅收（熟悉）⑥營業(yè)稅都市維護(hù)建設(shè)稅和教誨稅附加依照有償提供勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)行為征收一種稅。營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅、消費(fèi)稅、增值稅、教誨稅附加、都市維護(hù)建設(shè)稅等。征收稅率營業(yè)稅5%。城建稅實(shí)行地區(qū)差別按營業(yè)稅為基數(shù)7%、5%、1%。教誨稅附加按營業(yè)稅為基數(shù)3%。⑦公司所得稅獲得所得公司和其她獲得收入組織征收一種稅。個(gè)人獨(dú)資和合伙公司不合用。稅率及計(jì)算辦法25%。公司應(yīng)納所得稅額=當(dāng)期應(yīng)納稅所得額*合用稅率。應(yīng)納稅所得額=收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額⑧個(gè)人所得稅納稅人境內(nèi)居住滿一年，從中華人民共和國境內(nèi)和境外獲得所得個(gè)人。居住不滿一年境內(nèi)所得。稅率財(cái)產(chǎn)租賃、轉(zhuǎn)讓所得為20%。受贈(zèng)人再次轉(zhuǎn)讓以收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納稅金及關(guān)于合理費(fèi)用后余額為應(yīng)繳納所得稅，按20%合用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。⑨印花稅是對因產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移而書立、領(lǐng)取應(yīng)稅憑證征收一種稅。稅率分五檔：千分之1、千分之0.5、千分之0.3、千分之0.05、千分之0.03。7、關(guān)于房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策（掌握）優(yōu)惠政策1、普通住房原則。容積率在1.0以上、120平方米如下、交易價(jià)格1.2倍如下，省自行制定，不超20％。自1月1日起,局限性5年非普通住房全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)非普通住房或者局限性5年普通住房對外銷售,按照其銷售收入減去購買房屋價(jià)款后差額征收營業(yè)稅;超過5年普通住房免征營業(yè)稅。3、普通住房，且該住房唯一住房減半契稅。90平方米及如下唯一住房，按照成交價(jià)格1%征收契稅4、對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，唯畢生活用房獲得所得，免征個(gè)人所得稅。對屬于不征稅范疇贈(zèng)與人、受贈(zèng)人辦理有關(guān)手續(xù)后，不征收個(gè)人所得稅。5、房屋租賃。單位向職工按政府規(guī)定原則出租房屋免房產(chǎn)稅和營業(yè)稅，按市場租金則房產(chǎn)稅減按4%，營業(yè)稅減按3%。個(gè)人出租房屋減按10%征個(gè)人所得稅，營業(yè)稅減按1.5%，房產(chǎn)稅減按4%。免土地使用稅，租賃合同免印花稅。

6、經(jīng)濟(jì)合用房。土地收入未超過扣除項(xiàng)目20%免土地增值稅，用地免土地使用稅，管理單位回購免契稅和印花稅，個(gè)人購買減半征收契稅和免印花稅。7、廉租房。租金收入免營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，用地免土地使用稅。廉租住房貨幣補(bǔ)貼免個(gè)人所得稅。

8、公共租賃房。免土地使用稅、契稅、印花稅。用舊公房轉(zhuǎn)公共租賃房土地收入未超過扣除項(xiàng)目20%免土地增值稅，單位捐贈(zèng)未超過利潤12%部門免公司所得稅；租金收入免營業(yè)稅和房產(chǎn)稅等。（九）住房公積金1、住房公積金概述（理解）公積金性質(zhì)：本質(zhì)屬性是工資性，是住房分派貨幣化形式。特點(diǎn)：①義務(wù)性②互助性③保障性2、住房公積金歸集、提取和使用（熟悉）公積金基數(shù)：上年度月平均工資。不超過月平均工資2倍或3倍。比例：５％-12%。匯繳時(shí)間為上年7月1日至當(dāng)年6月30日公積金提取使用原則：①定向②安全③嚴(yán)格時(shí)限效率原則公積金消費(fèi)提?。孩儋徑ㄐ蔻谶€房貸③房租超工資比例公積金喪失提?。孩匐x退休②終結(jié)勞動(dòng)關(guān)系③戶口遷出④死亡或宣布管理原則：管理委員會(huì)決策、管理中心運(yùn)作、銀行專戶、財(cái)政監(jiān)督。公積金使用：職工個(gè)人使用、管理中心運(yùn)作3、住房公積金利率與稅收（熟悉）存款利率：按結(jié)息日掛起掛牌活期存款利率計(jì)息。貸款利率：一年內(nèi)合同利率，一年以上，相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新利率。稅收政策：不計(jì)入工資薪金收入，免征個(gè)人所得稅，超比例征收個(gè)人所得稅，管理中心免征營業(yè)稅，公司所得稅。（十）物業(yè)管理制度與政策1、物業(yè)管理概述（理解）物業(yè)管理：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容依照。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。”業(yè)權(quán)確認(rèn)必要以登記工作成果載體——登記簿記載為據(jù)。物業(yè)管理過程中經(jīng)常要查詢登記簿關(guān)于信息。

一種物業(yè)管理區(qū)域成立一種業(yè)主大會(huì)，一種物業(yè)管理區(qū)域由一種物業(yè)管理公司實(shí)行物業(yè)管理。物業(yè)管理區(qū)域是物業(yè)集合，物業(yè)管理基本單位。級別：物業(yè)管理服務(wù)分為三個(gè)不同級別，劃分以服務(wù)頻度為界。公有某些：國家所有。共有某些：建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地、公共場合、公用設(shè)施、物業(yè)用房（只登記不發(fā)證）專有某些：1構(gòu)造上獨(dú)立性2運(yùn)用上獨(dú)立性排她3登記客體2、物業(yè)管理有關(guān)主體（理解）物業(yè)供應(yīng)主體：1物業(yè)服務(wù)公司2專項(xiàng)服務(wù)機(jī)構(gòu)3征詢機(jī)構(gòu)4公司員工5其她管理人。需求主體：1業(yè)主2業(yè)主大會(huì)3開發(fā)建設(shè)單位4非業(yè)主使用人。3、行業(yè)管理基本制度（熟悉）物業(yè)管理基本制度：1業(yè)主大會(huì)2業(yè)主委員會(huì)備案（30日內(nèi)備案）3招投標(biāo)4承辦驗(yàn)收（共用部位設(shè)施查驗(yàn)）5公司資質(zhì)管理6職業(yè)資格7住宅專項(xiàng)維修資金8告知制度9管理規(guī)約制度10保修責(zé)任11交接制度12報(bào)告制度。三、房地產(chǎn)登記檔案（一）房地產(chǎn)登記檔案概論（掌握）房地產(chǎn)登記檔案（如下簡稱登記檔案）是房地產(chǎn)檔案一種。是指登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)物權(quán)登記活動(dòng)中直接形成對國家和社會(huì)有保存價(jià)值各種形式歷史記錄。它反映了房地產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅狀況，是都市房地產(chǎn)物權(quán)登記工作真實(shí)記載和重要根據(jù)。登記檔案廣義：登記薄+登記材料（原始資料+內(nèi)部審核文獻(xiàn)）狹義：原始登記材料（申請證明+審核過程結(jié)論+繕發(fā)證過程成果+其她）登記?。弘娮?紙質(zhì)登記機(jī)構(gòu)制作管理記載基本狀況+權(quán)利狀況+其她登記薄與登記材料相似：主體、有憑證作用。不同：材料涵蓋不不大于簿，簿公開不不大于材料。（二）登記檔案管理（掌握）登記檔案作用1確權(quán)2維權(quán)3促房市發(fā)展4信息服務(wù)5維護(hù)金融秩序社會(huì)穩(wěn)定。特點(diǎn)：專業(yè)、動(dòng)態(tài)、真實(shí)、完整、價(jià)值、法律。管理內(nèi)容：生成-立卷-歸檔-鑒定-保管-異動(dòng)-運(yùn)用。職責(zé)：依法、依職、人員。形成者和管理者--房屋登記機(jī)構(gòu)。登記薄法律根據(jù)：《物權(quán)法》《房屋登記辦法》《房屋登記簿管理試行辦法》。電子登記簿建立：系統(tǒng)內(nèi)完畢并備份。紙質(zhì)登記簿建立：以編號為序建立，以簿頁記載自然、權(quán)利狀況及其她，編號順序連綴裝訂。登記簿建立規(guī)定：房屋基本單元建立，唯一編號，房屋分割、合并時(shí)重新編號。公共場合設(shè)施和物業(yè)，初始登記時(shí)單獨(dú)記載，建立登記簿，并與基本單元形成關(guān)聯(lián)。電子介質(zhì)可以轉(zhuǎn)化為唯一、擬定紙介質(zhì)；紙介質(zhì)活頁編制，注明目錄和頁碼。內(nèi)容真實(shí)性、完整性和有效性。登記簿記載內(nèi)容：自然狀況、權(quán)利狀況、補(bǔ)換證紀(jì)錄、限制狀況、其她。異動(dòng)：電子自動(dòng)長成，紙?jiān)鲰?，注明目錄頁碼歸并。歸檔：電子記載確認(rèn)邏輯歸檔、備份移送物理歸檔。紙質(zhì)入冊即歸檔。登記機(jī)構(gòu)永久保存。登記材料：申請?zhí)峤?機(jī)構(gòu)工作形成。種類齊全材料完整內(nèi)容精確形式規(guī)范。立卷：1即時(shí)立卷歸檔2一宗一卷3立卷負(fù)責(zé)人。編號：按丘編號法、分類流水編號法。實(shí)行檔案代卷卡制度。保管規(guī)定：1維護(hù)完畢與安全2以防為主防治結(jié)合3保護(hù)重點(diǎn)照顧普通4貫徹各環(huán)節(jié)。保管期限：定期（短下，長15-50年）+永久。應(yīng)長期或永久保存。（三）登記檔案運(yùn)用（掌握）登記檔案運(yùn)用法律：《物權(quán)法》《房屋登記辦法》《都市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》《房屋登記簿管理試行辦法》。檔案運(yùn)用意義：1保利益2保工作正常3促建設(shè)4協(xié)公檢維穩(wěn)。運(yùn)用形式：電子觸屏、物權(quán)證明、征詢、信息聯(lián)網(wǎng)。范疇規(guī)定：1個(gè)人和單位查基本狀況查封抵押2權(quán)利人利害關(guān)系人憑證明查、復(fù)制有關(guān)信息。運(yùn)用手續(xù)：《申請表》、坐落或證號需查詢事項(xiàng)、身份或資格證明。運(yùn)用辦法規(guī)定：設(shè)定場合內(nèi)、符合可以觸屏、需證明指定專人摘錄打印。運(yùn)用形式：原件、復(fù)制本、編寫參照資料。登記材料運(yùn)用范疇：1權(quán)利人、委托人（證明）2繼承人、受贈(zèng)人、受遺增人（證明）3安全、公安、檢察、審判、紀(jì)檢、證鑒（證明、證件）4公證、仲裁（查詢、申請證明、證件、受案證明）5仲裁訴訟當(dāng)事人（受案證明）。運(yùn)用辦法規(guī)定：組織閱覽、外借、制發(fā)復(fù)制本、征詢服務(wù)。四、房地產(chǎn)測繪基本知識（一）測繪概論（熟悉）房產(chǎn)測繪內(nèi)容：平面圖測繪、面積測算、共有面積分?jǐn)?、成果檢查和歸檔歷程：1984第一次房屋普查，成立測繪隊(duì)伍。1987年開展了房地產(chǎn)登記發(fā)證工作。1991年《房產(chǎn)測量規(guī)范》（行業(yè)原則）1992年地籍測量委員會(huì)珠海成立2月《房產(chǎn)測量規(guī)范》（國標(biāo)）10月《房產(chǎn)測繪管理辦法》。房地產(chǎn)測繪就是運(yùn)用測繪儀器、測繪技術(shù)來測定房地產(chǎn)位置、數(shù)量、質(zhì)量等自然狀況以及權(quán)屬、用途、性質(zhì)、運(yùn)用狀況等社會(huì)屬性專業(yè)測繪。分為房地產(chǎn)基本測繪（分幅圖）和房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪兩種。測繪目1、為房地產(chǎn)管理涉及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、開發(fā)管理、交易管理和拆遷管理服務(wù)，以及為評估、征稅、收費(fèi)、仲裁、鑒定等活動(dòng)提供基本圖、表、數(shù)字、資料和有關(guān)信息2、為都市規(guī)劃建設(shè)提供基本數(shù)據(jù)和資料3、為委托人從事房地產(chǎn)交易、申請房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、建設(shè)項(xiàng)目拆遷等活動(dòng)提供房地產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)4、為房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)（GIS）、數(shù)字都市提供基本數(shù)據(jù)和信息。測繪內(nèi)容：平面控制測量、房地產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測算、房地產(chǎn)變更測量、房地產(chǎn)測繪成果資料檢查與驗(yàn)收。房地產(chǎn)測繪特點(diǎn)1比例尺大2成果法律約束力3、成果精度規(guī)定高4、規(guī)定修測、補(bǔ)測、變更測量及時(shí)5、房地產(chǎn)測繪人員既要懂測繪、更要懂房地產(chǎn)測繪作用：1登記作用建筑面積、地理位置、房屋界線范疇、房地產(chǎn)平面圖是基本狀況起到證明作用2交易作用（登記發(fā)證）3財(cái)政稅收經(jīng)濟(jì)作用（稅收評估根據(jù)）4社會(huì)服務(wù)、決策參謀功能（派生數(shù)據(jù)資料）5在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中（測繪技術(shù)方面，數(shù)據(jù)來源）6解決房產(chǎn)糾紛中作用（法定基本資料）《測繪法》國家對房產(chǎn)測繪單位實(shí)行資質(zhì)管理制度，人員應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)執(zhí)業(yè)資格條件。測繪槳證書有效期5年。外業(yè)工作，涉及房地產(chǎn)平面圖（分幅、分丘、分層分戶等）測繪以及房地產(chǎn)調(diào)查。房地產(chǎn)調(diào)查內(nèi)容有坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、建筑構(gòu)造、建筑高度（層數(shù)）、房屋用途、用地性質(zhì)等第一手資料。成果監(jiān)督管理：房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對施測單位資格、測繪成果合用性、界址點(diǎn)精確性、面積測算根據(jù)與辦法等內(nèi)容進(jìn)行審核。審核后房產(chǎn)測繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理。（二）房地產(chǎn)平面圖測繪（熟悉）房地產(chǎn)圖是房產(chǎn)圖和地籍圖總稱，房產(chǎn)圖分為分幅圖、分丘圖、分層分戶圖。地籍圖分為地籍圖、宗地圖。房產(chǎn)分幅圖和地籍圖是基本資料。房產(chǎn)分戶圖供核發(fā)房屋所有權(quán)證使用，宗地圖土地使用權(quán)證使用。房地產(chǎn)圖測繪內(nèi)容：測定房屋平面位置，繪制房產(chǎn)分幅圖；測定房屋四至歸屬及丈量房屋邊長，計(jì)算面積，繪制房產(chǎn)分丘圖；測定權(quán)屬單元產(chǎn)權(quán)面積，繪制房產(chǎn)分戶圖。測定界址點(diǎn)位置，制作基本地籍圖，求算宗地面積，制作宗地圖。測繪特點(diǎn)：政策性、專業(yè)性、技術(shù)性、現(xiàn)勢性很強(qiáng)測量工作。測繪工作人員規(guī)定：測繪能力、業(yè)務(wù)知識、法律法規(guī)平面控制測量測定控制點(diǎn)水平位置，測定控制點(diǎn)高程位置工作叫高程控制測量。測量房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)工作稱為房地產(chǎn)平面控制測量。平面控制點(diǎn)布設(shè)原則：從整體到局部，從高檔到低檔，分級布設(shè)，也可以超級布網(wǎng)原則。國標(biāo)《房產(chǎn)測量規(guī)范》采用1980西安坐標(biāo)系統(tǒng)或地方坐標(biāo)系統(tǒng)，采用地方坐標(biāo)系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)和國家坐標(biāo)系統(tǒng)聯(lián)測。房地產(chǎn)平面控制測量涉及二、三、四等基本控制測量（GPS）和一、二、三級加密控制測量（GPS測量、導(dǎo)線測量）。GPS長處：1精度高2時(shí)間短3測站間無需通視4觀測以便5統(tǒng)一三維坐標(biāo)6全天候作業(yè)7實(shí)時(shí)定位。RTK實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)差分法。房屋權(quán)屬用地單元最小單位是丘。所謂丘，地表上一塊有界空間地塊。有獨(dú)立丘（只一種產(chǎn)權(quán)單元）與組合丘（幾種產(chǎn)權(quán)單元共有）。房屋計(jì)量單位是幢。用地狀況調(diào)查1）用地人、用地人所有制性質(zhì)2）權(quán)源3）土地級別調(diào)查4）土地稅費(fèi)調(diào)查5）土地所有制性質(zhì)調(diào)查6）用地分類調(diào)查7）用地面積調(diào)查房屋調(diào)查內(nèi)容涉及房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別（1國有2集體3私有4聯(lián)營公司5股份制公司6港澳臺(tái)投資房產(chǎn)7涉外房產(chǎn)8其他）、層次、建筑構(gòu)造、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛、和她項(xiàng)權(quán)利基本狀況，以及繪制房屋權(quán)界線示意圖。房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬等狀況基本圖。是測繪分丘圖和分戶圖基本資料，同步，也是房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料索引和參照資料。分幅圖以幅繪制。分幅圖測繪范疇1都市2縣城3建制鎮(zhèn)建成區(qū)4和建成區(qū)以外工礦、企事業(yè)單位及與其毗連居民點(diǎn)。房產(chǎn)分幅圖測繪，應(yīng)與開展城鄉(xiāng)房屋登記范疇相一致。分幅圖測圖比例尺：普通1：500。房產(chǎn)分丘圖是房產(chǎn)分幅圖局部圖，是反映本丘內(nèi)所有房屋及其用地狀況、權(quán)界位置、界址點(diǎn)、房角點(diǎn)；房屋建筑面積、用地面積、四至關(guān)系、權(quán)屬狀態(tài)等各項(xiàng)房地產(chǎn)要素。也是繪制房產(chǎn)權(quán)證附圖基本圖。房產(chǎn)分丘圖以丘為單位繪制。房產(chǎn)分丘平面圖內(nèi)容除表達(dá)分幅圖內(nèi)容外，還應(yīng)表達(dá)房屋權(quán)界線、界址點(diǎn)、界址點(diǎn)點(diǎn)號、窯洞使用范疇：挑廊、陽臺(tái)、房屋建成年份、丘界長度、房屋邊長、用地面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關(guān)系等各項(xiàng)房地產(chǎn)要素。恰當(dāng)繪出鄰丘相鄰地物。分丘圖精度規(guī)定：間距不超過50M界址點(diǎn)間間距誤差不超過下表。最大限差是中誤差2倍界址點(diǎn)級別限差（m）中誤差（m）一±0.04±0.02二±0.10±0.05三±0.20±0.10分層分戶圖作用又稱房產(chǎn)分戶圖，是在分丘圖基本上繪制細(xì)部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為基本單元，以明確異產(chǎn)毗連房屋權(quán)屬界線，供核發(fā)房屋所有權(quán)證附圖使用。房產(chǎn)分戶圖按照房屋登記基本單元繪制。比例尺普通為1：200或1：300，可恰當(dāng)放大與縮小。房產(chǎn)分戶圖內(nèi)容涉及房屋權(quán)界線、房屋邊長、墻體歸屬、建筑面積、分?jǐn)偣灿妹娣e、樓梯、走道、地名、門牌號、圖幅號、丘號、幢號、層次、室號等。實(shí)量，取位0.01m。不規(guī)則房屋邊長丈量應(yīng)加量輔助線，共有部位應(yīng)在范疇內(nèi)加簡注。（三）房地產(chǎn)面積測算（熟悉）房地產(chǎn)面積測算均指水平投影面積測算，分為房屋面積測算和用地面積測算兩種。其中房屋面積測算涉及房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。建筑面積有上蓋；有圍護(hù)物；構(gòu)造牢固；有實(shí)際使用功能；層高2.20米以上（含2.20米）永久性建筑。使用面積房屋戶內(nèi)所有可供使用凈空面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。產(chǎn)權(quán)面積產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所用權(quán)房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由房屋行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。（四）共有建筑面積計(jì)算與分?jǐn)偅ㄕ莆眨┕灿薪ㄖ娣e各種產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用建筑面積。用地面積涉及房屋占地面積、其她用途土地面積。占地面積是指房屋底層外圍水平投影面積，涉及落地陽臺(tái)、外走廊等附屬建筑外圍水平投影面積。不計(jì)入用地面積：1無明確權(quán)屬2市政公共用地3公共使用河、溝4已征用、劃撥或規(guī)劃市政建設(shè)用地5其她面積測算普通規(guī)定1以幢為基本單位，水平投影面積測算。2．獨(dú)立測算兩次，規(guī)定限差以內(nèi)，取中數(shù)。3．邊長取至0.01m；面積取至0.01㎡4．鑒定合格測距儀或達(dá)到相應(yīng)精度儀器或工具。5．層高指上下兩層樓面或樓面與地面之間垂直距離。戶是房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證基本單元。有固定界限、獨(dú)立使用、明確、唯一編號、基本單元不能不大于間，不能不不大于棟。一戶可以是一套原則戶型，也可以是一間、一層、一種單元、一幢房屋范疇。預(yù)測面積作用：開發(fā)商成本預(yù)算、商品房預(yù)售、房屋預(yù)登記備案、銀行按揭貸款等需要。委托具備房產(chǎn)測繪資格單位測算。預(yù)測面積房屋邊長數(shù)據(jù)采集資料來源：1設(shè)計(jì)圖紙（平面立面剖面）2房屋銷售方案、公共部位狀況闡明3建設(shè)單位提供其他資料。計(jì)算房屋建筑面積：1、有上蓋2、有圍護(hù)物3、構(gòu)造牢固4、有實(shí)際使用功能5、層高2.20米以上（含2.20米）永久性建筑。計(jì)算所有建筑面積范疇1）單層按一層；多層按總和2）高度在2.20m以上部位計(jì)算建筑面積3）通道門廳大廳按一層計(jì)算4）樓梯間、電梯井垃圾道管道井按自然層計(jì)算5）房屋天面上層高在2.20m以上樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面構(gòu)造屋頂高度在2.20m以上部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算6）挑樓、全封閉陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算7）有上蓋室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算8）與房屋相連有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱走廊，均按其柱外圍水平投影面積計(jì)算9）封閉架空通廊10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口2.20m以上11）有柱或有圍護(hù)構(gòu)造門廊、門斗，12）玻璃幕墻等作為房屋外墻13）永久性有柱車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計(jì)算。14）依坡地吊腳有圍護(hù)2.20m以上15）有伸縮縫房屋，若其與室內(nèi)相通，伸縮縫計(jì)算建筑面積。計(jì)算一半建筑面積范疇1）有上蓋無柱走廊2）獨(dú)立柱、單排柱門廊、車棚、貨棚等永久性建筑3）未封閉陽臺(tái)、挑廊4）無頂蓋室外樓梯5）有頂蓋不封閉永久性架空通廊不計(jì)算建筑面積范疇1）層高不大于2.20m。2）突出房屋墻面構(gòu)件、配件無柱雨蓬等。3）架空通廊。4）房屋天面、挑臺(tái)5）操作平臺(tái)、安頓箱、罐平臺(tái)6）底層用作道路街巷通行某些。7）運(yùn)用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造房屋8）活動(dòng)暫時(shí)簡易9）獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。10）不相通伸縮縫。某些特殊狀況建筑面積計(jì)算辦法1）各樓層墻體厚度不同步，分層分別計(jì)算2）斜面構(gòu)造屋頂2.20米以上3）不規(guī)則圍護(hù)物超過其底板外沿，以底板水平投影4）室內(nèi)能正常運(yùn)用伸縮縫、沉降縫應(yīng)計(jì)算建筑面積。5）非垂直墻體2.20米以上6）樓梯下方空間樓梯已計(jì)算建筑面積，其下方空間無論與否運(yùn)用均不再計(jì)算建筑面積。7）公共通道不計(jì)算建筑面積成套房屋建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三某些構(gòu)成。共有建筑面積分類：能分?jǐn)?不能分?jǐn)偰芊謹(jǐn)?）為整幢樓服務(wù)共有2）功能區(qū)共有3）層共有建筑面積4）其她不能分?jǐn)?）人防2）獨(dú)立使用地下室、車庫3）多幢房屋服務(wù)4）層高在2.2米轉(zhuǎn)換層；架空某些；用作公共休憩5）物業(yè)經(jīng)營辦公用房6）其她共有建筑面積解決原則1、分?jǐn)傆?jì)算應(yīng)以幢為基本單位。2、異產(chǎn)毗連分割清晰獨(dú)立計(jì)算；無法分割需分?jǐn)傆?jì)算。3、合法分割合同，按其文獻(xiàn)或合同規(guī)定執(zhí)行；4、無合同按有關(guān)比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)?。邊長數(shù)據(jù)測量獨(dú)立丈量兩次，取兩次平均值作為邊長值。共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算1、整體分?jǐn)?、多級分?jǐn)偅ㄈ墸Ｒ患壏謹(jǐn)偄僬狈课菖潆娛?、水泵房、公共門廳、公共過道、設(shè)備用房、值班室、警衛(wèi)室、平臺(tái)層樓梯間以及其她功能上為整幢建筑服務(wù)公共用房和管理用房建筑面積。②為其他功能區(qū)服務(wù)，必要穿過某一功能區(qū)垂直通道、水平通道及通風(fēng)井、管道井、垃圾道等建筑面積。（五）房產(chǎn)測繪資料驗(yàn)收和歸檔（熟悉）測繪質(zhì)量檢查驗(yàn)收目為了保證測繪成果質(zhì)量，保證測繪成果精確性，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益。檢查驗(yàn)收根據(jù)1、關(guān)于測繪任務(wù)書、合同或委托檢查驗(yàn)收文獻(xiàn)；2、關(guān)于法規(guī)和技術(shù)原則；如國家規(guī)范和地方實(shí)行細(xì)則等。3、技術(shù)設(shè)計(jì)書和關(guān)于技術(shù)規(guī)定。4、測繪產(chǎn)品質(zhì)量評估原則、測繪產(chǎn)品檢查驗(yàn)收規(guī)定；5、房屋、土地面積確權(quán)法律文獻(xiàn)或合同；檢查驗(yàn)收辦法：執(zhí)行二級檢查和一級驗(yàn)收制度。普通采用抽樣檢查方式進(jìn)行。在每一級檢查中檢查人員發(fā)既有不符合技術(shù)規(guī)定產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)及時(shí)做好記錄，并提出解決意見，退至作業(yè)人員解決，然后再進(jìn)行檢查。房產(chǎn)測繪產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)行優(yōu)等品、良等品和合格品三級評估。產(chǎn)品質(zhì)量由生產(chǎn)單位評估，驗(yàn)收單位負(fù)責(zé)核定。測繪成果提交：須經(jīng)各級檢查，驗(yàn)收，質(zhì)量達(dá)到相應(yīng)規(guī)定原則后，才干上交。上交成果必要精確、清晰、齊全。房產(chǎn)測繪檔案作用：是在測繪活動(dòng)中形成有保存價(jià)值房產(chǎn)歷史記錄，是房產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作真實(shí)記載和重要根據(jù)。應(yīng)分級存檔。（六）房產(chǎn)變更測繪（理解）房地產(chǎn)變更測繪分為現(xiàn)狀變更和權(quán)屬變更兩種。房屋現(xiàn)狀變更1、房屋新建、拆遷、改建、擴(kuò)建、房屋建筑構(gòu)造、層數(shù)變化；2、房屋損壞和滅失，涉及所有拆除或者某些拆除、崩塌和燒毀；3、圍墻、柵欄、籬笆、等圍護(hù)物以及房屋附屬設(shè)施變化；4、道路、廣場、河流拓寬、改造、河、湖、渠溝、水塘等邊界變化；5、地名、門牌號更改；6、房屋及其用地分類面積增減變化。房屋權(quán)屬變更1、房屋買賣、互換、繼承、贈(zèng)與、兼并等引起權(quán)屬轉(zhuǎn)移；2、土地使用權(quán)界調(diào)節(jié)，涉及合并、分割、塌沒和截彎取直；3、征撥、出讓、轉(zhuǎn)讓土地引起土地權(quán)屬變化；4、她項(xiàng)權(quán)利變化和注銷。新增丘號沿房產(chǎn)分區(qū)或房產(chǎn)分幅圖內(nèi)最大丘號續(xù)編；變更測繪精度必要滿足相應(yīng)類別初始測繪精度。（七）測繪成果運(yùn)用（掌握）測繪成果運(yùn)用：房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定為房地產(chǎn)登記基本單元編排代碼（坐標(biāo)法、分宗法、分幅法）。房地產(chǎn)登記基本單元代碼應(yīng)具備唯一性、擬定性、不變性。分幅法：基本單元幢號代碼應(yīng)以房產(chǎn)分幅分丘圖為基本編制，由分幅圖（6位）、分丘圖號（4位）、幢號（4位）構(gòu)成。運(yùn)用過程1測繪生產(chǎn)提交測繪成果2成果審核3房屋登記收件4測繪成果數(shù)據(jù)記載于登記簿，并生成房屋權(quán)證附圖房產(chǎn)權(quán)證附圖以房產(chǎn)分丘平面圖、房屋分層分戶平面圖為原圖清繪而成。分幅平面圖、分層平面圖普通不能直接作為房產(chǎn)權(quán)證附圖。房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)規(guī)定：1、性能規(guī)定2、技術(shù)規(guī)定3、數(shù)據(jù)規(guī)定4、安全保密性規(guī)定5、開放性、集成性規(guī)定 五、房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)（一）信息系統(tǒng)概論（掌握）房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)是以計(jì)算機(jī)信息技術(shù)為基本，滿足房地產(chǎn)開發(fā)、測繪、交易和登記等業(yè)務(wù)管理需要，并實(shí)現(xiàn)以上業(yè)務(wù)信息采集、管理、記錄和發(fā)布信息系統(tǒng)。一基本：計(jì)算機(jī)信息技術(shù)，四業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)、測繪、交易、登記，四功能：信息采集、管理、記錄、發(fā)布。老式模式問題：1信息不對稱不透明。2業(yè)務(wù)不規(guī)范統(tǒng)一3數(shù)據(jù)分散無及時(shí)更新4政府難掌握影響精確性。信息系統(tǒng)根據(jù)：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》：信息進(jìn)程：上海啟動(dòng)，北京評審，.10.1施行，長春任建部聽，福州90都市座談會(huì)。意義：1規(guī)范原則2交易透明市場監(jiān)管3提高服務(wù)提高服務(wù)能級4政府科學(xué)決策調(diào)控能力。七系統(tǒng)：測繪及成果、登記、項(xiàng)目管理、從業(yè)主體、存量房、新建房、記錄分析與信息發(fā)布五數(shù)據(jù)：基本、從業(yè)主體、業(yè)務(wù)、記錄、發(fā)布。三個(gè)層次：基本服務(wù)層（測繪及成果管理登記管理）業(yè)務(wù)管理層（新建商品房網(wǎng)上備案存量房網(wǎng)上備案從業(yè)主體管理項(xiàng)目管理）決策支持層（記錄分析與信息發(fā)布）。物理數(shù)據(jù)是指描述宗地、幢及戶自然特性數(shù)據(jù)，涉及物理圖形數(shù)據(jù)和物理屬性數(shù)據(jù)。權(quán)屬數(shù)據(jù)是指描述宗地、幢及戶權(quán)利特性數(shù)據(jù)。樓盤表是描述物理數(shù)據(jù)及其關(guān)聯(lián)關(guān)系，并可與權(quán)屬數(shù)據(jù)等其他有關(guān)數(shù)據(jù)有關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)組織方式。銷售表是在樓盤表基本上，以邏輯幢為單位、用特定顏色標(biāo)注每戶銷售狀態(tài)二維圖表，是樓盤表在新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)中一種詳細(xì)應(yīng)用形式。銷售表數(shù)據(jù)源于樓盤表，在樓盤表提供有關(guān)物理屬性數(shù)據(jù)后來，通過顏色來區(qū)別銷售狀態(tài)，即得到房產(chǎn)項(xiàng)目銷售狀態(tài)和銷售狀況。子系統(tǒng)與數(shù)據(jù)關(guān)系：新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)、存量房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)