房地產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)原理（房地產(chǎn)估價(jià)課件）

房地產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)原理概述

房地產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)過(guò)程有基本規(guī)律房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的不能把主觀“數(shù)字”強(qiáng)加給估價(jià)對(duì)象“發(fā)現(xiàn)”“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)的經(jīng)濟(jì)原理是房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)預(yù)期、競(jìng)爭(zhēng)、替代、變化、供求、收益遞增和遞減、均衡、適合、貢獻(xiàn)、剩余生產(chǎn)力、外部性、增值和貶值等房地產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)原理1預(yù)期原理7均衡原理2競(jìng)爭(zhēng)原理8適合原理3替代原理9貢獻(xiàn)原理4變化原理10剩余生產(chǎn)力原理5供求原理11外部性原理6收益遞增遞減原理12增值和貶值原理預(yù)期原理決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值或價(jià)格的因素不是過(guò)去的因素是未來(lái)的因素某宗房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值或價(jià)格不是基于該房地產(chǎn)過(guò)去的價(jià)格、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、收益以及市場(chǎng)狀況是基于當(dāng)前的市場(chǎng)參與者對(duì)其未來(lái)能夠產(chǎn)生的收益或從中能夠獲得的滿足、樂(lè)趣等的預(yù)先推測(cè)或判斷收益性房地產(chǎn)的價(jià)值，取決于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來(lái)收益的預(yù)期自用住宅的價(jià)值，取決于市場(chǎng)參與者對(duì)其能夠帶來(lái)的舒適度和滿意度的預(yù)期預(yù)期原理歷史資料推知未來(lái)解釋說(shuō)明預(yù)期的合理性增加估價(jià)的說(shuō)服力過(guò)去現(xiàn)在未來(lái)基礎(chǔ)值、參考值預(yù)測(cè)值估價(jià)對(duì)象近3年實(shí)際收益類似房地產(chǎn)當(dāng)前收益合理預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益房地產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)原理1預(yù)期原理7均衡原理2競(jìng)爭(zhēng)原理8適合原理3替代原理9貢獻(xiàn)原理4變化原理10剩余生產(chǎn)力原理5供求原理11外部性原理6收益遞增遞減原理12增值和貶值原理競(jìng)爭(zhēng)原理競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易各方為了自己的利益最大化而進(jìn)行的努力賣方與買方之間的競(jìng)爭(zhēng)賣方與賣方之間的競(jìng)爭(zhēng)買方與買方之間的競(jìng)爭(zhēng)賣方為了貴賣，會(huì)極力抬高價(jià)格買方為了賤買，會(huì)極力壓低價(jià)格成交價(jià)格高低，取決于哪—方影響力較強(qiáng)是賣方市場(chǎng)還是買方市場(chǎng)為爭(zhēng)奪買家，相互壓低價(jià)格為買到手，相互抬高價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)原理1預(yù)期原理7均衡原理2競(jìng)爭(zhēng)原理8適合原理3替代原理9貢獻(xiàn)原理4變化原理10剩余生產(chǎn)力原理5供求原理11外部性原理6收益遞增遞減原理12增值和貶值原理替代原理在同一個(gè)市場(chǎng)上相同的商品有相同的價(jià)格理性買者貨比三家購(gòu)買效用最大、價(jià)格最低的商品同時(shí)存在兩個(gè)以上相同價(jià)格的相似商品理性的買者會(huì)購(gòu)買效用最大的賣者相互競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)存在兩個(gè)以上相同商品理性的買者會(huì)購(gòu)買價(jià)格最低的房地產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)原理1預(yù)期原理7均衡原理2競(jìng)爭(zhēng)原理8適合原理3替代原理9貢獻(xiàn)原理4變化原理10剩余生產(chǎn)力原理5供求原理11外部性原理6收益遞增遞減原理12增值和貶值原理變化原理房地產(chǎn)價(jià)格是不斷變化的影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的房地產(chǎn)本身是不斷變化的建筑物變得陳舊過(guò)時(shí)周圍環(huán)境有所改變等同一房地產(chǎn)，不同時(shí)間，價(jià)格不同。要遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則在估價(jià)報(bào)告使用期限內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)原理1預(yù)期原理7均衡原理2競(jìng)爭(zhēng)原理8適合原理3替代原理9貢獻(xiàn)原理4變化原理10剩余生產(chǎn)力原理5供求原理11外部性原理6收益遞增遞減原理12增值和貶值原理供求原理市場(chǎng)的供給面待租售的房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求面房地產(chǎn)的消費(fèi)者房地產(chǎn)需求1.房地產(chǎn)需求的含義房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買的數(shù)量。2.決定房地產(chǎn)需求量的因素該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平消費(fèi)者的收入水平消費(fèi)者的偏好相關(guān)物品的價(jià)格水平消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期房地產(chǎn)需求（1）該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平價(jià)格上升，需求減少需求規(guī)律需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品（2）消費(fèi)者的收入水平正常商品：當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，會(huì)增加對(duì)該種商品的需求低檔商品：當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，會(huì)減少對(duì)該種商品的需求（3）消費(fèi)者的偏好當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加房地產(chǎn)需求（4）相關(guān)物品的價(jià)格水平與某種房地產(chǎn)相關(guān)的物品，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足類似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果下降，則消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到另一種房地產(chǎn)上，從而使另一種房地產(chǎn)的需求增加，該種房地產(chǎn)的需求減少。某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，在互補(bǔ)品之間，對(duì)一種物品的消費(fèi)如果多了，對(duì)另一種物品的消費(fèi)也會(huì)多起來(lái)。（5）消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期其未來(lái)的收入會(huì)增加時(shí)，就會(huì)增加現(xiàn)時(shí)需求當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格在未來(lái)會(huì)上漲時(shí)，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)需求房地產(chǎn)供給1.房地產(chǎn)供給的含義是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者(賣者)在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。潛在供給量＝存量－滅失量－轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量＋新竣工量2.決定房地產(chǎn)供給量的因素該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期房地產(chǎn)供給（1）該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平價(jià)格越高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愿意開(kāi)發(fā)的數(shù)量就會(huì)越多供給量與價(jià)格正相關(guān)，供給規(guī)律（2）該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本開(kāi)發(fā)建設(shè)成本上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率就會(huì)下降，房地產(chǎn)的供給減少（3）該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平開(kāi)發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開(kāi)發(fā)成本，增加開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)開(kāi)發(fā)更多的房地產(chǎn)。（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)看好，減少房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給房地產(chǎn)均衡價(jià)格1.房地產(chǎn)的需求曲線房地產(chǎn)均衡價(jià)格2.房地產(chǎn)的供給曲線房地產(chǎn)均衡價(jià)格3.房地產(chǎn)均衡價(jià)格房地產(chǎn)供求狀況的分類①全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況②本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況③全國(guó)同類房地產(chǎn)的供求狀況④本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況房地產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)原理1預(yù)期原理7均衡原理2競(jìng)爭(zhēng)原理8適合原理3替代原理9貢獻(xiàn)原理4變化原理10剩余生產(chǎn)力原理5供求原理11外部性原理6收益遞增遞減原理12增值和貶值原理收益遞增和遞減原理揭示了兩種投入產(chǎn)出關(guān)系投入量的變動(dòng)、產(chǎn)出量的變動(dòng)

一種投入量變動(dòng)，其他投入量固定

所有投入量變動(dòng)收益遞減規(guī)律也稱為報(bào)酬遞減規(guī)律、邊際收益遞減原理可變投入量↑產(chǎn)出量的增加

遞增產(chǎn)出量的增加

遞減土地的利用強(qiáng)度容積率建筑規(guī)模建筑高度建筑層數(shù)規(guī)模收益也稱為規(guī)模報(bào)酬規(guī)律①產(chǎn)出量的增加比例＝投入量的增加比例，規(guī)模收益不變②產(chǎn)出量的增加比例＞投入量的增加比例，規(guī)模收益遞增③產(chǎn)出量的增加比例＜投入量的增加比例，規(guī)模收益遞減在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)規(guī)模收益↑－↓房地產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)原理1預(yù)期原理7均衡原理2競(jìng)爭(zhēng)原理8適合原理3替代原理9貢獻(xiàn)原理4變化原理10剩余生產(chǎn)力原理5供求原理11外部性原理6收益遞增遞減原理12增值和貶值原理均衡原理建筑物與土地相比較規(guī)模過(guò)小、過(guò)大檔次過(guò)低、過(guò)高建筑物與土地搭配不當(dāng)房地產(chǎn)效用不能有效發(fā)揮房地產(chǎn)價(jià)值降低某塊土地上有建筑物，但該建筑物不為最高最佳利用狀態(tài)，如老舊、過(guò)時(shí)、現(xiàn)狀容積率低，則會(huì)妨礙該土地的有效利用，在對(duì)該土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)就需要作減價(jià)調(diào)整。空地的價(jià)值＞有建筑物的土地價(jià)值買者取得有建筑物的土地后，還要花費(fèi)代價(jià)拆除建筑物該建筑物的存在不僅不能增加土地的價(jià)值，還降低了土地的價(jià)值均衡原理[例]某宗房地產(chǎn)的土地面積為360平方米，建筑面積為250平方米，建筑物的外觀和設(shè)施設(shè)備均已陳舊過(guò)時(shí)，有待拆除重建。測(cè)算建筑物拆除費(fèi)用和殘值分別為每平方米建筑面積300元和50元。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額。

房地產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)原理1預(yù)期原理7均衡原理2競(jìng)爭(zhēng)原理8適合原理3替代原理9貢獻(xiàn)原理4變化原理10剩余生產(chǎn)力原理5供求原理11外部性原理6收益遞增遞減原理12增值和貶值原理適合原理當(dāng)估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境相協(xié)調(diào)時(shí)，則為最佳用途在日用必需品的零售商店集中地區(qū)，開(kāi)設(shè)品牌服裝專賣店并不一定能獲得高收益房地產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)原理1預(yù)期原理7均衡原理2競(jìng)爭(zhēng)原理8適合原理3替代原理9貢獻(xiàn)原理4變化原理10剩余生產(chǎn)力原理5供求原理11外部性原理6收益遞增遞減原理12增值和貶值原理貢獻(xiàn)原理房地產(chǎn)各個(gè)組成部分的成本不一定等于其價(jià)值各個(gè)組成部分的價(jià)值對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)假設(shè)缺少該組成部分會(huì)造成整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值的減損作用解決房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配問(wèn)題土地成本或重置價(jià)格建筑物成本或重置價(jià)格土地成本或重置價(jià)格＋建筑物成本或重置價(jià)格建筑物價(jià)值土地價(jià)值增值？房地產(chǎn)價(jià)值房?jī)r(jià)快速上升，土地供應(yīng)充足，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，新建商品房一時(shí)供應(yīng)不上。增值部分→建筑物價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)原理1預(yù)期原理7均衡原理2競(jìng)爭(zhēng)原理8適合原理3替代原理9貢獻(xiàn)原理4變化原理10剩余生產(chǎn)力原理5供求原理11外部性原理6收益遞增遞減原理12增值和貶值原理剩余生產(chǎn)力原理傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論認(rèn)為地租或土地凈收益＝土地上所產(chǎn)出的農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格－（相關(guān)生產(chǎn)成本＋經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)）運(yùn)用到土地價(jià)格和價(jià)值上土地剩余技術(shù)和剩余法(即假設(shè)開(kāi)發(fā)法)逐漸擴(kuò)展到建筑物剩余技術(shù)房地產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)原理1預(yù)期原理7均衡原理2競(jìng)爭(zhēng)原理8適合原理3替代原理9貢獻(xiàn)原理4變化原理10剩余生產(chǎn)力原理5供求原理11外部性原理6收益遞增遞減原理12增值和貶值原理外部性原理外部性也稱為外部效應(yīng)、外部影響某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體（生產(chǎn)者或消費(fèi)者）進(jìn)行生產(chǎn)或消費(fèi)等活動(dòng)時(shí)，對(duì)其他經(jīng)濟(jì)行為主體帶來(lái)的影響。有利的外部性（正的外部性、外部經(jīng)濟(jì)）有害的外部性（負(fù)的外部性、外部不經(jīng)濟(jì)）某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無(wú)需為此花費(fèi)代價(jià)。某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受損，而該經(jīng)濟(jì)行為主體卻沒(méi)有為此承擔(dān)成本。工廠向河流排放廢水、汽車產(chǎn)生噪聲某人在自己的院子里種植花草樹(shù)木、美化環(huán)境房地產(chǎn)因不可移動(dòng)，受到外界因素的影響會(huì)更大。外部性原理認(rèn)為可能是積極的，也可能是消極的房地產(chǎn)價(jià)格形成與變動(dòng)原理1預(yù)期原理7均衡原理2競(jìng)