房地產(chǎn)資料搜集渠道-房地產(chǎn)價格影響因素（房地產(chǎn)估價課件）

對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認識房地產(chǎn)價格影響因素簡稱影響因素或因素房地產(chǎn)價格水平的高低及其變動，是眾多對房地產(chǎn)價格有影響的因素對房地產(chǎn)價格綜合作用的結(jié)果。對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認識1.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的。有的因素或者其變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲，這類因素成為增值因素。有的因素或者其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。這類因素可稱為貶值因素。鐵路——或增值（工業(yè)房地產(chǎn)）或減值（住宅房地產(chǎn)）對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認識2.不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的有的因素或者其變化引起的房地產(chǎn)價格升降幅度較大有的因素或者其變化引起的房地產(chǎn)價格升降幅度較小住宅——朝向影響大商業(yè)——樓層影響大對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認識3.不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關(guān)系是不盡相同的有的因素隨著其變化會一直提高或一直降低房地產(chǎn)價格，隨其變化會降低或提高房地產(chǎn)價格有的因素從某一角度看會提高房地產(chǎn)價格，但從另一角度看會降低房地產(chǎn)價格道路、高架橋——便捷、噪音——居住、商業(yè)——據(jù)道路遠近對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認識4.有些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)，有些與時間有關(guān)。需求因素會立刻引起房地產(chǎn)價格的變動供給、稅收因素對房地產(chǎn)價格的影響則會經(jīng)過一段時間才表現(xiàn)出來對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認識5.各種因素對同一類型房地產(chǎn)價格的影響可能是不同的，隨著時間的推移影響程度會發(fā)生改變重視樓層——重視朝向樓層影響大——景觀影響大對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認識6.同一影響因素對不同地區(qū)房地產(chǎn)價格的影響方向和影響程度不是一成不變的南方——風(fēng)水北方——朝向?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格影響因素的基本認識7.各種因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響是不同的“邊際效用遞減”當(dāng)綠化率低——“邊際效用大”——影響大當(dāng)綠化率高——“邊際效用小”——影響小對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認識8.某些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以用來量化或只能通過估價理論知識、實踐經(jīng)驗以及市場的深入調(diào)查作出判斷GDP、人口、可支配收入、成本、稅收：定量判斷房地產(chǎn)價格環(huán)境、房型：經(jīng)驗判斷房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格影響因素的分類1.外部因素、自身因素自身因素區(qū)位因素位置、交通、周圍環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施權(quán)益因素權(quán)利及其行使的限制、使用管制、相鄰關(guān)系的限制實物因素土地實物狀況、建筑物實物狀況外部因素人口因素人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)制度政策因素房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃、有關(guān)特殊政策經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率社會因素政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機國際因素世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況心理因素其他因素行政隸屬變更、重要政治人物的健康狀況2.個別因素、區(qū)域因素、一般因素3.房地產(chǎn)交易因素、房地產(chǎn)市場因素、房地產(chǎn)狀況因素影響房地產(chǎn)價格的因素自身因素區(qū)位因素位置、交通、周圍環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施權(quán)益因素權(quán)利及其行使的限制、使用管制、相鄰關(guān)系的限制實物因素土地實物狀況、建筑物實物狀況外部因素人口因素人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)制度政策因素房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃、有關(guān)特殊政策經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率社會因素政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機國際因素世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況心理因素其他因素行政隸屬變更、重要政治人物的健康狀況區(qū)位因素2.交通出行的便捷、時耗等交通方便程度直接影響房地產(chǎn)價格開辟新的交通線路某些房地產(chǎn)所處的位置看起來交通方便，而實際上并不方便，這可能是受到了交通出入口、立交橋、高架路、交通管制等的影響。實行某種交通管制也許會降低該類房地產(chǎn)的價值實行這種交通管制則可能會提高該類房地產(chǎn)的價值影響房地產(chǎn)價格的因素自身因素區(qū)位因素位置、交通、周圍環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施權(quán)益因素權(quán)利及其行使的限制、使用管制、相鄰關(guān)系的限制實物因素土地實物狀況、建筑物實物狀況外部因素人口因素人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)制度政策因素房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃、有關(guān)特殊政策經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率社會因素政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機國際因素世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況心理因素其他因素行政隸屬變更、重要政治人物的健康狀況區(qū)位因素3.周圍環(huán)境和景觀大氣環(huán)境水文環(huán)境聲覺環(huán)境視覺環(huán)境衛(wèi)生環(huán)境人文環(huán)境區(qū)位因素（1）大氣環(huán)境空氣質(zhì)量的好壞，對人體健康十分重要（2）水文環(huán)境地下水、溝渠、河流、江湖、海洋等的污染程度（3）聲覺環(huán)境對于住宅、旅館、辦公、學(xué)校、科研等類房地產(chǎn)來說，噪聲大的地方，房地產(chǎn)價格較低；噪聲小、安靜的地方，房地產(chǎn)價格通常較高。區(qū)位因素（4）視覺環(huán)境房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂（5）衛(wèi)生環(huán)境清潔衛(wèi)生狀況，包括垃圾堆放等情況，對房地產(chǎn)價格也有影響（6）人文環(huán)境該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽、居民特征、治安狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素自身因素區(qū)位因素位置、交通、周圍環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施權(quán)益因素權(quán)利及其行使的限制、使用管制、相鄰關(guān)系的限制實物因素土地實物狀況、建筑物實物狀況外部因素人口因素人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)制度政策因素房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃、有關(guān)特殊政策經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率社會因素政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機國際因素世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況心理因素其他因素行政隸屬變更、重要政治人物的健康狀況區(qū)位因素4.外部配套設(shè)施對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，外部基礎(chǔ)設(shè)施完備狀況是特別重要的。對于已建成的房屋特別是住宅，外部公共服務(wù)設(shè)施完備狀況是特別重要的。影響房地產(chǎn)價格的因素自身因素區(qū)位因素位置、交通、周圍環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施權(quán)益因素權(quán)利及其行使的限制、使用管制、相鄰關(guān)系的限制實物因素土地實物狀況、建筑物實物狀況外部因素人口因素人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)制度政策因素房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃、有關(guān)特殊政策經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率社會因素政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機國際因素世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況心理因素其他因素行政隸屬變更、重要政治人物的健康狀況區(qū)位因素1.位置位置包括房地產(chǎn)所處的方位、距離、朝向、樓層如果房地產(chǎn)移動之后會發(fā)生變化的因素，就屬于區(qū)位因素（1）方位該宗房地產(chǎn)在某個較大區(qū)域中的位置該宗房地產(chǎn)在某個較小區(qū)域中的位置某宗房地產(chǎn)是位于一條街道、一條水流或一個山坡的某一側(cè)區(qū)位因素（2）距離目前用于衡量房地產(chǎn)區(qū)位好壞最常見、最簡單的指標(biāo)。一宗房地產(chǎn)與重要場所的遠近，對其價格有較大影響?？臻g直線距離、交通路線距離、交通時間距離、經(jīng)濟距離空間直線距離是最簡單、最基礎(chǔ)的距離交通路線距離是指通過道路等來連接的距離交通時間距離從理論上講更為科學(xué)經(jīng)濟距離是更加科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離區(qū)位因素（3）朝向?qū)τ谧≌?，朝向是很重要的位置因素?）樓層當(dāng)為某幢房屋中的某層、某套時，所在樓層是重要的位置因素。商業(yè)用房，樓層是極其重要的位置因素影響房地產(chǎn)價格的因素自身因素區(qū)位因素位置、交通、周圍環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施權(quán)益因素權(quán)利及其行使的限制、使用管制、相鄰關(guān)系的限制實物因素土地實物狀況、建筑物實物狀況外部因素人口因素人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)制度政策因素房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃、有關(guān)特殊政策經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率社會因素政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機國際因素世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況心理因素其他因素行政隸屬變更、重要政治人物的健康狀況權(quán)益因素一宗房地產(chǎn)利用所受限制的種類和程度，對其價值有著重大影響。對房地產(chǎn)利用的限制可歸納為以下3個方面①房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制②房地產(chǎn)使用管制③房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制權(quán)益因素1.房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制土地和建筑物的權(quán)利狀況如何，以及這些權(quán)利是否完整、清晰等，價值會有很大的差異。供役地在給他人方便時，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會降低供役地的價值。共有的房地產(chǎn)，如果共有人較多，很難形成共識，成交價格多會低于正常價格。權(quán)利所對應(yīng)的實質(zhì)內(nèi)容對價值也有很大的影響。影響房地產(chǎn)價格的因素自身因素區(qū)位因素位置、交通、周圍環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施權(quán)益因素權(quán)利及其行使的限制、使用管制、相鄰關(guān)系的限制實物因素土地實物狀況、建筑物實物狀況外部因素人口因素人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)制度政策因素房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃、有關(guān)特殊政策經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率社會因素政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機國際因素世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況心理因素其他因素行政隸屬變更、重要政治人物的健康狀況權(quán)益因素一宗房地產(chǎn)利用所受限制的種類和程度，對其價值有著重大影響。對房地產(chǎn)利用的限制可歸納為以下3個方面①房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制②房地產(chǎn)使用管制③房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制權(quán)益因素3.相鄰關(guān)系的限制相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律、法規(guī)的規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，相互之間應(yīng)當(dāng)提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。權(quán)益因素一方面，相鄰關(guān)系要求房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人提供必要的便利，包括：①應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利；②對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利；③對相鄰權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用其土地、建筑物的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。權(quán)益因素另一方面，相鄰關(guān)系要求房地產(chǎn)權(quán)利人在自己的房地產(chǎn)內(nèi)從事工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)等活動及行使其他權(quán)利時，不得損害相鄰房地產(chǎn)和相鄰權(quán)利人，包括：①在自己的土地上建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照；②不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)；③挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。影響房地產(chǎn)價格的因素自身因素區(qū)位因素位置、交通、周圍環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施權(quán)益因素權(quán)利及其行使的限制、使用管制、相鄰關(guān)系的限制實物因素土地實物狀況、建筑物實物狀況外部因素人口因素人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)制度政策因素房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃、有關(guān)特殊政策經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率社會因素政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機國際因素世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況心理因素其他因素行政隸屬變更、重要政治人物的健康狀況權(quán)益因素一宗房地產(chǎn)利用所受限制的種類和程度，對其價值有著重大影響。對房地產(chǎn)利用的限制可歸納為以下3個方面①房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制②房地產(chǎn)使用管制③房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制權(quán)益因素2.房地產(chǎn)使用管制有意義的使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規(guī)定。就規(guī)定用途來看，商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同用途對土地條件的要求不同容積率的高低對地價也有很大的影響，在估價時一定要弄清容積率的確切內(nèi)涵。在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計容積率。在實際中，容積率分為包含地下建筑面積的和不包含地下建筑面積的。影響房地產(chǎn)價格的因素自身因素區(qū)位因素位置、交通、周圍環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施權(quán)益因素權(quán)利及其行使的限制、使用管制、相鄰關(guān)系的限制實物因素土地實物狀況、建筑物實物狀況外部因素人口因素人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)制度政策因素房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃、有關(guān)特殊政策經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率社會因素政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機國際因素世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況心理因素其他因素行政隸屬變更、重要政治人物的健康狀況土地實物因素（1）土地面積兩塊位置相當(dāng)?shù)耐恋?，如果面積相差較大，它們的單位價格會有高低差異。地價與土地面積大小的關(guān)系又是可變的。（2）土地形狀土地形狀是否規(guī)則，對地價也有一定的影響。（3）地形由于地面的高低起伏、平坦程度等會影響房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本、利用價值或者景觀等，從而影響其價格。土地實物因素（4）地勢在其他條件相同時，地勢高的房地產(chǎn)的價格要高于地勢低的房地產(chǎn)的價格。（5）土壤這里主要說明土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對房地產(chǎn)價格的影響。（6）地基地基狀況是指地基的承載力、穩(wěn)定性、地下水位等。（7）土地條件土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度影響房地產(chǎn)價格的因素自身因素區(qū)位因素位置、交通、周圍環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施權(quán)益因素權(quán)利及其行使的限制、使用管制、相鄰關(guān)系的限制實物因素土地實物狀況、建筑物實物狀況外部因素人口因素人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)制度政策因素房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃、有關(guān)特殊政策經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率社會因素政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機國際因素世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況心理因素其他因素行政隸屬變更、重要政治人物的健康狀況建筑物實物因素（1）建筑規(guī)模建筑物的面積、體積、開間等規(guī)模因素，影響到建筑物的形象、使用性（2）外觀建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性等（3）建筑結(jié)構(gòu)對建筑物最重要、最基本的要求是安全不同結(jié)構(gòu)的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同不同結(jié)構(gòu)的建筑物的價值會有所不同（4）設(shè)施設(shè)備建筑物的設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好不同用途和檔次的建筑物，對設(shè)施設(shè)備的要求有所不同建筑物實物因素（5）裝飾裝修房屋按照裝飾裝修的程度，可分為精裝修、粗裝修和毛坯房三大類。精裝修的價格＞粗裝修的價格，粗裝修的價格＞毛坯房的價格。（6）層高和室內(nèi)凈高人們對建筑物空間的需求本質(zhì)上是對建筑物內(nèi)部立體空間的需求層高或凈高影響房地產(chǎn)價格（7）空間布局空間布局影響到建筑物的使用建筑物實物因素（8）防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照通風(fēng)、采光、日照既有實物因素性質(zhì)，又有區(qū)位因素性質(zhì)建筑物應(yīng)滿足防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照等要求對建筑物防水的基本要求是，屋頂或樓板不漏水，外墻不滲雨。對建筑物保溫、隔熱的基本要求是，冬季能保溫，夏季能隔熱、防熱。對建筑物隔聲的基本要求是，為了防止噪聲和保護私密性，能阻隔聲音在室內(nèi)與室外之間、上下樓層之間、左右隔壁之間、室內(nèi)各房間之間傳遞。對建筑物通風(fēng)的基本要求是，能夠使室內(nèi)與室外空氣之間流通，保持室內(nèi)空氣新鮮。對建筑物采光、日照的基本要求是，白天室內(nèi)明亮，室內(nèi)有一定的空間能夠獲得一定時間的太陽光照射。建筑物實物因素（9）維修養(yǎng)護情況及完損程度建筑物的完損程度是一個綜合性因素包括建筑物年齡、維修養(yǎng)護情況、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價格的因素自身因素區(qū)位因素位置、交通、周圍環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施權(quán)益因素權(quán)利及其行使的限制、使用管制、相鄰關(guān)系的限制實物因素土地實物狀況、建筑物實物狀況外部因素人口因素人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)制度政策因素房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃、有關(guān)特殊政策經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率社會因素政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機國際因素世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況心理因素其他因素行政隸屬變更、重要政治人物的健康狀況人口因素房地產(chǎn)特別是居住房地產(chǎn)的需求主體是人人口是決定住宅、商業(yè)等需求量或市場大小的一個基本因素人口因素對房地產(chǎn)價格的影響人口數(shù)量人口素質(zhì)人口結(jié)構(gòu)人口因素（一）人口數(shù)量在某一地區(qū)，當(dāng)人口數(shù)量增加時，房地產(chǎn)需求增加，房地產(chǎn)價格上漲（二）人口結(jié)構(gòu)一定時期內(nèi)人口按照性別、年齡、家庭、職業(yè)、文化、民族等因素的構(gòu)成狀況人口家庭構(gòu)成反映家庭人口數(shù)量等情況，它對于住宅類型的選擇等有重要參考價值（三）人口素質(zhì)人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價格的變化。影響房地產(chǎn)價格的因素自身因素區(qū)位因素位置、交通、周圍環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施權(quán)益因素權(quán)利及其行使的限制、使用管制、相鄰關(guān)系的限制實物因素土地實物狀況、建筑物實物狀況外部因素人口因素人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)制度政策因素房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃、有關(guān)特殊政策經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率社會因素政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機國際因素世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況心理因素其他因素行政隸屬變更、重要政治人物的健康狀況制度政策因素（五）有關(guān)特殊政策中共中央、國務(wù)院相繼作出鼓勵東部地區(qū)率先發(fā)展、實施西部大開發(fā)、振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地、促進中部地區(qū)崛起等重大決策，以及設(shè)立沿海開放城市、建立經(jīng)濟特區(qū)、設(shè)立開發(fā)區(qū)，相應(yīng)實行特殊的政策、特殊的體制機制、特殊的對外開放措施、國家給予必要的支持等等，意味著會吸引投資、經(jīng)濟較快發(fā)展、對房地產(chǎn)的需求相應(yīng)會增加，從而會提高這些地區(qū)的房地產(chǎn)價格。例如，深圳變?yōu)榻?jīng)濟特區(qū)，海南島成為海南省并享受特區(qū)政策，中央決定開發(fā)開放上海浦東，都使這些地區(qū)的房地產(chǎn)價格有較大上漲。影響房地產(chǎn)價格的因素自身因素區(qū)位因素位置、交通、周圍環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施權(quán)益因素權(quán)利及其行使的限制、使用管制、相鄰關(guān)系的限制實物因素土地實物狀況、建筑物實物狀況外部因素人口因素人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)制度政策因素房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃、有關(guān)特殊政策經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率社會因素政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機國際因素世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況心理因素其他因素行政隸屬變更、重要政治人物的健康狀況制度政策因素（一）房地產(chǎn)制度政策房地產(chǎn)制度政策對房地產(chǎn)價格的影響也許是最大的特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度及價格政策政府對房地產(chǎn)價格的管制或干預(yù)方式①政府在房地產(chǎn)價格上漲過快時通過增加土地供應(yīng)或者加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價格，②規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本和利潤率來定價；③制定最高限價，規(guī)定出售房地產(chǎn)的價格不得突破此價格；④建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機炒作。影響房地產(chǎn)價格的因素自身因素區(qū)位因素位置、交通、周圍環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施權(quán)益因素權(quán)利及其行使的限制、使用管制、相鄰關(guān)系的限制實物因素土地實物狀況、建筑物實物狀況外部因素人口因素人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)制度政策因素房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃、有關(guān)特殊政策經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率社會因素政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機國際因素世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況心理因素其他因素行政隸屬變更、重要政治人物的健康狀況制度政策因素（三）稅收制度政策新開征、暫停征收、恢復(fù)征收或者取消某種涉及房地產(chǎn)的稅收提高或者降低房地產(chǎn)稅收的稅率或稅額標(biāo)準(zhǔn)等分析房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)價格的影響，首先要區(qū)分它們的征收環(huán)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收制度政策因素1.房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，推動房地產(chǎn)價格上升短期內(nèi)是否會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的升降賣方市場增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，通過漲價轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，房地產(chǎn)價格上升減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，難以使房地產(chǎn)價格下降，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)商的“超額利潤”買方市場增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，房地產(chǎn)開發(fā)商通過降低開發(fā)利潤等而“內(nèi)部消化”，難以使房地產(chǎn)價格上升減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，房地產(chǎn)價格下降制度政策因素2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品流通環(huán)節(jié)的稅收區(qū)分向賣方征收的稅收和向買方征收的稅收向賣方征收的稅收土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、所得稅、印花稅增加賣方的稅收，房地產(chǎn)價格上升向買方征收的稅收契稅增加買方的稅收，抑制房地產(chǎn)需求，房地產(chǎn)價格下降制度政策因素2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收短期內(nèi)是否會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的升降賣方市場增加賣方的稅收可以通過漲價轉(zhuǎn)嫁給買方，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升；減少賣方的稅收會使賣方的收益增加，難以使房地產(chǎn)價格下降。買方市場增加賣方的稅收主要會降低賣方的收益等而“內(nèi)部消化”，難以導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升減少賣方的稅收，房地產(chǎn)價格下降制度政策因素3.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品使用環(huán)節(jié)的稅收城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅增加了持有房地產(chǎn)的成本、房地產(chǎn)使用成本房地產(chǎn)自用需求者傾向于購置較小面積的房地產(chǎn)抑制房地產(chǎn)投資和投機需求房地產(chǎn)需求減少，房地產(chǎn)價格下降增加房地產(chǎn)供給影響房地產(chǎn)價格的因素自身因素區(qū)位因素位置、交通、周圍環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施權(quán)益因素權(quán)利及其行使的限制、使用管制、相鄰關(guān)系的限制實物因素土地實物狀況、建筑物實物狀況外部因素人口因素人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)制度政策因素房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃、有關(guān)特殊政策經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率社會因素政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機國際因素世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況心理因素其他因素行政隸屬變更、重要政治人物的健康狀況制度政策因素（四）有關(guān)規(guī)劃和計劃政府的規(guī)劃和計劃是重要的公共政策對房地產(chǎn)價格有影響的規(guī)劃和計劃國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃城鄉(xiāng)規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃土地利用年度計劃土地供應(yīng)計劃年度建設(shè)用地計劃住房建設(shè)規(guī)劃制度政策因素1.國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃是國家加強和改善宏觀調(diào)控的重要手段，也是政府履行經(jīng)濟調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務(wù)職責(zé)的重要依據(jù)。按行政層級，分為國家級規(guī)劃、?。▍^(qū)、市）級規(guī)劃、市縣級規(guī)劃按對象和功能類別，分為總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃總體規(guī)劃是國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的戰(zhàn)略性、綱領(lǐng)性、綜合性規(guī)劃專項規(guī)劃是以國民經(jīng)濟和社會發(fā)展特定領(lǐng)域為對象編制的規(guī)劃，是總體規(guī)劃在特定領(lǐng)域的細化區(qū)域規(guī)劃是以跨行政區(qū)的特定區(qū)域國民經(jīng)濟和社會發(fā)展為對象編制的規(guī)劃，是總體規(guī)劃在特定區(qū)域的細化和落實。制度政策因素1.國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃例如，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》提出“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房?！睆墓┣蠓治錾峡?，它的實施將會抑制普通商品住房價格過快上漲，而會使大戶型高檔商品住房價格上升。制度政策因素2.城鄉(xiāng)規(guī)劃是各級政府統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)發(fā)展建設(shè)空間布局，保護生態(tài)和自然環(huán)境，合理利用自然資源，維護社會公正與公平的重要依據(jù)。城鄉(xiāng)規(guī)劃城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃總體規(guī)劃詳細規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃鄉(xiāng)規(guī)劃村莊規(guī)劃制度政策因素2.城鄉(xiāng)規(guī)劃城市規(guī)劃：城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。城市總體規(guī)劃一定時期內(nèi)城市發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展規(guī)模、土地利用、空間布局以及各項建設(shè)的綜合部署和實施措施引導(dǎo)和調(diào)控城市建設(shè)，保護和管理城市空間資源的重要依據(jù)和手段。內(nèi)容：城市職能、性質(zhì)和發(fā)展目標(biāo)，市域各城鎮(zhèn)人口規(guī)模、職能分工、空間布局和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，禁建區(qū)、限建區(qū)、適建區(qū)、已建區(qū)及空間管制措施，建設(shè)用地的空間布局、土地使用強度管制區(qū)劃和相應(yīng)的控制指標(biāo)（建筑高度、建筑密度、容積率、人口容量等），城市各類綠地的布局，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的布局等。城市控制性詳細規(guī)劃詳細確定了規(guī)劃地區(qū)各類用地的界線和適用范圍，提出了建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)，規(guī)定了各類用地內(nèi)適建、不適建、有條件可建的建筑類型，規(guī)定了交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求，提出了各地塊的建筑體量、體型、色彩等規(guī)劃引導(dǎo)性要求，確定了各級道路的紅線位置、斷面、控制點坐標(biāo)和標(biāo)高，確定了工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線，確定了公共設(shè)施的位置、規(guī)模和布局，制定了相應(yīng)的土地使用與建筑管理細則。是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出建設(shè)項目規(guī)劃許可的依據(jù)城市修建性詳細規(guī)劃對所在地塊的建設(shè)提出了具體的安排和設(shè)計制度政策因素3.土地相關(guān)規(guī)劃和計劃土地利用總體規(guī)劃土地利用年度計劃土地供應(yīng)計劃制度政策因素3.土地相關(guān)規(guī)劃和計劃土地利用總體規(guī)劃在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀弧⒔?jīng)濟、社會條件，對土地的開發(fā)、利用、治理、保護在空間上、時間上所作的總體安排?？刂浦笜?biāo)建設(shè)用地總量，包括建設(shè)占用耕地的數(shù)量耕地保有量制度政策因素3.土地相關(guān)規(guī)劃和計劃土地利用年度計劃是在土地利用總體規(guī)劃的框架內(nèi)，根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展的具體情況，對土地利用進行的年度調(diào)節(jié)，以保障土地利用總體規(guī)劃的貫徹落實。具體是指國家對計劃年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量、土地開發(fā)整理補充耕地量和耕地保有量的具體安排。指標(biāo)：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標(biāo)城鎮(zhèn)村建設(shè)占用農(nóng)用地指標(biāo)能源、交通、水利等獨立選址的重點建設(shè)項目占用農(nóng)用地指標(biāo)制度政策因素3.土地相關(guān)規(guī)劃和計劃土地供應(yīng)計劃是計劃期限內(nèi)政府對行政轄區(qū)范圍內(nèi)國有建設(shè)用地供應(yīng)數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)、空間布局和執(zhí)行的具體安排。指標(biāo)是指在劃撥或出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)時使用的指標(biāo)土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、土地供應(yīng)計劃中確定的建設(shè)用地總量、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量以及國有建設(shè)用地供應(yīng)數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)、空間布局等，決定了房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)狀況，從而對房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價格有很大的影響。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量減少時，房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價格會上升，反之會下降。制度政策因素4.住房相關(guān)規(guī)劃和計劃住房建設(shè)規(guī)劃和年度計劃、住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計劃住房建設(shè)規(guī)劃是引導(dǎo)和調(diào)控城市近期住房建設(shè)的專項規(guī)劃，其確定的住房建設(shè)目標(biāo)、建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)比例（如新建住房套型結(jié)構(gòu)比例要求）、建設(shè)時序和空間布局等，特別是普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模或在住房建設(shè)總量中的比重，對商品住房價格有較大的影響。住房建設(shè)總量增加特別是限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住房的價格一般會下降，反之會上漲。影響房地產(chǎn)價格的因素自身因素區(qū)位因素位置、交通、周圍環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施權(quán)益因素權(quán)利及其行使的限制、使用管制、相鄰關(guān)系的限制實物因素土地實物狀況、建筑物實物狀況外部因素人口因素人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)制度政策因素房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃、有關(guān)特殊政策經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率社會因素政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機國際因素世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況心理因素其他因素行政隸屬變更、重要政治人物的健康狀況制度政策因素（二）金融制度政策房地產(chǎn)由于價值量大，其開發(fā)、投資、消費均與金融密切相關(guān)。影響房地產(chǎn)價格的金融政策主要是房地產(chǎn)信貸政策嚴格控制或適度放松房地產(chǎn)開發(fā)貸款、購房貸款上調(diào)或下調(diào)金融機構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率提高或降低最低購房首付款比例提高或降低最高房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù)延長或縮短最長購房貸款期限等影響房地產(chǎn)價格的因素自身因素區(qū)位因素位置、交通、周圍環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施權(quán)益因素權(quán)利及其行使的限制、使用管制、相鄰關(guān)系的限制實物因素土地實物狀況、建筑物實物狀況外部因素人口因素人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)制度政策因素房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃、有關(guān)特殊政策經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率社會因素政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機國際因素世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況心理因素其他因素行政隸屬變更、重要政治人物的健康狀況經(jīng)濟因素（一）經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟增長、繁榮或衰退等經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，影響著就業(yè)、收入和市場信心等，對房地產(chǎn)價格有很大的影響反映經(jīng)濟發(fā)展的一個重要指標(biāo)是國內(nèi)生產(chǎn)總值（GrossDomesticProduct，GDP）的增長。一般地說，GDP增長，消費、投資、政府購買和凈出口都有增長，可能只是各自的增長幅度不同而已，也就是各自的貢獻率不同GDP增長說明社會總需求也在增加社會總需求增加預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動活躍，會帶動對廠房、寫字樓、商店、住宅和各種娛樂設(shè)施等的需求增加，由此會引起房地產(chǎn)價格上漲，尤其是引起地價上漲。例如，20世紀80年代亞太地區(qū)的日本、新加坡、韓國和中國臺灣、香港等國家和地區(qū)，經(jīng)濟持續(xù)高速增長，地價也相應(yīng)地大幅度上漲影響房地產(chǎn)價格的因素自身因素區(qū)位因素位置、交通、周圍環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施權(quán)益因素權(quán)利及其行使的限制、使用管制、相鄰關(guān)系的限制實物因素土地實物狀況、建筑物實物狀況外部因素人口因素人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)制度政策因素房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃、有關(guān)特殊政策經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率社會因素政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機國際因素世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況心理因素其他因素行政隸屬變更、重要政治人物的健康狀況經(jīng)濟因素（三）物價居民消費價格指數(shù)反映一定時期內(nèi)居民消費價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)分為食品、衣著、家庭設(shè)備及用品、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂教育和文化用品、居住、服務(wù)項目等八個大類綜合了城市居民消費價格指數(shù)和農(nóng)民消費價格指數(shù)計算取得生產(chǎn)資料價格指數(shù)也稱為生產(chǎn)者價格指數(shù)、工業(yè)品出廠價格指數(shù)反映一定時期內(nèi)生產(chǎn)資料價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)包括能源、鋼材、有色金屬、化工產(chǎn)品、木材等項目經(jīng)濟因素（三）物價房地產(chǎn)價格變動沒有納入居民消費價格指數(shù)和生產(chǎn)資料價格指數(shù)核算房地產(chǎn)列入固定資產(chǎn)投資居民消費價格指數(shù)和生產(chǎn)資料格指數(shù)的變動并不反映房地產(chǎn)價格的變動，只是間接影響。建筑材料價格（尤其是建筑鋼材、水泥、木材的價格）、建筑構(gòu)配件價格、建筑設(shè)備價格、建筑人工費等“房地產(chǎn)投入要素”的價格上漲，會增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，從而可能引起“成本推動型”的房地產(chǎn)價格上漲。影響房地產(chǎn)價格的因素自身因素區(qū)位因素位置、交通、周圍環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施權(quán)益因素權(quán)利及其行使的限制、使用管制、相鄰關(guān)系的限制實物因素土地實物狀況、建筑物實物狀況外部因素人口因素人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)制度政策因素房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃、有關(guān)特殊政策經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率社會因素政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機國際因素世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況心理因素其他因素行政隸屬變更、重要政治人物的健康狀況經(jīng)濟因素（二）居民收入對住宅的價格有很大影響反映居民收入增長的指標(biāo)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民家庭在支付個人所得稅、財產(chǎn)稅及其他經(jīng)常性轉(zhuǎn)移支出之后余下的實際收入