計(jì)算房地產(chǎn)成本價(jià)值-重新購(gòu)建價(jià)格的測(cè)算（房地產(chǎn)估價(jià)課件）

成本法房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成、土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)成本法的基本公式成本法最基本的公式、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式重新購(gòu)建價(jià)格的測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格的含義、重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法建筑物折舊的計(jì)算建筑物折舊的含義、建筑物折舊的原因、建筑物折舊的求取方法、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題重新購(gòu)建價(jià)格的含義也稱為重新購(gòu)建成本在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購(gòu)買重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出（價(jià)款、稅費(fèi)）重新生產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)權(quán)限狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出、應(yīng)得利潤(rùn)重新購(gòu)建價(jià)格的含義把握重新購(gòu)建價(jià)格的含義，應(yīng)特別注意:1．是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格2．是客觀成本3．是全新狀況下的重新購(gòu)建價(jià)格（土地→價(jià)值時(shí)點(diǎn)）如，估價(jià)對(duì)象中的土地是10年前取得的商業(yè)用途法定最高年限40年的土地使用權(quán)，求取其重新購(gòu)建價(jià)格時(shí)，不是求取其40年土地使用權(quán)的價(jià)格，而是求取其剩余30年土地使用權(quán)的價(jià)格。如，如果該土地目前的交通狀況比其10年前有了很大改善，求取該土地的重新購(gòu)建價(jià)格時(shí)不是求取其10年前交通狀況下的價(jià)格，而是求取其目前交通狀況下的價(jià)格。成本法房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成、土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)成本法的基本公式成本法最基本的公式、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式重新購(gòu)建價(jià)格的測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格的含義、重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法建筑物折舊的計(jì)算建筑物折舊的含義、建筑物折舊的原因、建筑物折舊的求取方法、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路（一）房地重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路1．模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程，成本法求取←生地房地重新購(gòu)建價(jià)格＝∑7個(gè)組成部分2．將房地分解為土地、建筑物←熟地房地重新購(gòu)建價(jià)格＝土地重新購(gòu)建價(jià)格＋建筑物重新購(gòu)建價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路（二）土地重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路1．適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開發(fā)成本的土地（1）假設(shè)土地上沒有建筑物（2）采用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取2．適用于可求取重新開發(fā)成本的土地（1）采用成本法求取重新開發(fā)成本（2）土地重新購(gòu)建價(jià)格＝土地重新購(gòu)置價(jià)格＋土地重新開發(fā)成本重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路（三）建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路1．假設(shè)土地已取得，空地→建造相同或同等效用的必要支出和利潤(rùn)2．假設(shè)發(fā)包給施工企業(yè)建造→工程款＋發(fā)包人其他支出、利潤(rùn)成本法房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成、土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)成本法的基本公式成本法最基本的公式、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式重新購(gòu)建價(jià)格的測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格的含義、重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法建筑物折舊的計(jì)算建筑物折舊的含義、建筑物折舊的原因、建筑物折舊的求取方法、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式1．重建價(jià)格（重建成本、重建價(jià)值）2．重置價(jià)格（重置成本、重置價(jià)值）相同的……復(fù)制估價(jià)時(shí)點(diǎn)的……同等效用←替代原理成本法房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成、土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)成本法的基本公式成本法最基本的公式、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式重新購(gòu)建價(jià)格的測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格的含義、重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法建筑物折舊的計(jì)算建筑物折舊的含義、建筑物折舊的原因、建筑物折舊的求取方法、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式根據(jù)求取其中的建筑安裝工程費(fèi)的方法區(qū)分單位比較法分部分項(xiàng)法工料測(cè)量法指數(shù)調(diào)整法建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式（一）單位比較法（比較法）求取建安費(fèi)1．單位面積法2．單位體積法建筑物重新購(gòu)建價(jià)格建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式（一）單位比較法（比較法）求取建安費(fèi)估價(jià)對(duì)象建筑物選取建安費(fèi)計(jì)量單位調(diào)查、了解價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期建成類似建筑物修正、調(diào)整建安費(fèi)＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)建筑物建設(shè)成本單位建筑面積、單位體積、延長(zhǎng)米等單位面積法單位體積法建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式[例］某幢房屋的建筑面積為300㎡，該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的單位建筑面積建筑安裝工程費(fèi)為1200元/㎡，專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的4%，建設(shè)期為6個(gè)月，所有費(fèi)用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為6%，開發(fā)商成本利潤(rùn)率為15%，銷售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6%。請(qǐng)計(jì)算該房屋的重新購(gòu)建價(jià)格。

建筑物重新購(gòu)建價(jià)格建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式（二）分部分項(xiàng)法求取建安費(fèi)＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)建筑物建設(shè)成本各部分?jǐn)?shù)量單價(jià)建筑物建安費(fèi)獨(dú)立構(gòu)件分部工程分項(xiàng)工程建筑物建筑物重新購(gòu)建價(jià)格建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式（三）工料測(cè)算法求取建安費(fèi)＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤(rùn)建筑物建設(shè)成本各部分?jǐn)?shù)量單價(jià)建筑