房地產(chǎn)交易流程與經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)概況(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)課件)

房地產(chǎn)交易流程與經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)概況案例1限購政策影響3起房地產(chǎn)交易案例2馬某買房定金被沒收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本流程與合同房地產(chǎn)租賃的基本流程與合同房地產(chǎn)抵押的基本流程與合同房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)概況學(xué)習(xí)目標(biāo)與技能要求學(xué)習(xí)目標(biāo)：了解房地產(chǎn)抵債、作價(jià)投資入股、兼并、合并的基本流程以及建設(shè)工程抵押流程；熟悉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的類別、房地產(chǎn)交換、贈(zèng)予基本流程、土地使用權(quán)抵押流程以及相應(yīng)合同；掌握房地產(chǎn)買賣的基本流程、買賣合同的主要條款，房屋出租、轉(zhuǎn)租的流程、房屋租賃合同；掌握房地產(chǎn)抵押流程、抵押合同的內(nèi)容；掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的分類、基本流程和經(jīng)紀(jì)合同。技能要求能夠遵循房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)內(nèi)容；能夠在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中體現(xiàn)工匠精神；能夠具備操作完成房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押的能力；能夠組織簽訂一般的房地產(chǎn)交易合同；能夠分析一般的房地產(chǎn)交易合同糾紛；能夠組織簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。案例導(dǎo)入案例1:限購政策影響3起房地產(chǎn)交易限購政策未預(yù)料買賣雙方均無責(zé)房屋限購已規(guī)定解除合同失定金限貸政策已明知解除合同無依據(jù)案例3-2:馬某買房定金被沒收案例討論1．分析限購政策對(duì)房地產(chǎn)交易影響。2．對(duì)這些合同糾紛案的判例進(jìn)行分析，如何避免此類糾紛？學(xué)習(xí)任務(wù)1．考察本地房地產(chǎn)交易合同、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)基本流程和經(jīng)紀(jì)合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本流程與合同一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本流程房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式1.房地產(chǎn)買賣的基本流程（1）商品房預(yù)售的一般流程為：預(yù)購人通過中介、媒體等渠道尋找中意樓盤→預(yù)購人查詢?cè)摌潜P的基本情況→預(yù)購人與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同→辦理預(yù)售合同文本登記備案→商品房竣工后，開發(fā)商辦理初始登記，交付房屋→與開發(fā)商簽訂房屋交接書→辦理交易過戶、登記領(lǐng)證手續(xù)(2)商品房銷售基本流程商品房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將其依法開發(fā)并已建成的商品房通過買賣轉(zhuǎn)移給他人的行為。商品房銷售的一般流程為：購房人通過中介、媒體等渠道尋找中意樓盤→購房人查詢?cè)摌潜P的基本情況→購房人與商品房開發(fā)商訂立商品房買賣合同→交易過戶登記(3)二手房買賣基本流程購房人或賣房人通過中介、媒體等渠道尋找交易對(duì)象→交易雙方簽訂房屋買賣合同→交易過戶登記交換、贈(zèng)予、房地產(chǎn)抵債等基本流程2.房地產(chǎn)交換基本流程換房人通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等渠道尋找房源→交換雙方簽訂公（私）有住房差價(jià)換房合同→到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行換房合同登記備案和審核→交換雙方支付差價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)→產(chǎn)權(quán)交易過戶或辦理公房租賃變更手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證或公房租賃憑證3.房地產(chǎn)贈(zèng)予基本流程:贈(zèng)予人與受贈(zèng)人簽署贈(zèng)予書、受贈(zèng)書，贈(zèng)予書與受贈(zèng)書經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后有效→贈(zèng)予雙方持經(jīng)公證的贈(zèng)予書受贈(zèng)書、房地產(chǎn)權(quán)證等資料到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理贈(zèng)予登記領(lǐng)證手續(xù)。4.以房地產(chǎn)抵債基本流程確定債權(quán)、債務(wù)→確定房地產(chǎn)及其價(jià)值→訂立房地產(chǎn)抵債合同→債權(quán)、債務(wù)雙方將抵債合同，原房地產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)資料向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理交易過戶登記領(lǐng)證手續(xù)5.以房地產(chǎn)作價(jià)投資入股的基本流程6.兼并、合并的基本流程二、商品房買賣合同商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商銷售自己所開發(fā)的商品房時(shí)，與購房者簽訂的買賣合同。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國家工商總局2014年聯(lián)合發(fā)布了新版《商品房買賣合同示范文本》新修訂的合同示范文本分為預(yù)售合同和現(xiàn)售合同兩個(gè)文本，即《商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》（GF-2014-0171）和《商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本》（GF-2014-0172）《商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》預(yù)售合同共24頁，內(nèi)容包括：說明，專業(yè)術(shù)語解釋第一章合同當(dāng)事人第二章商品房基本狀況第三章商品房價(jià)款第四章商品房交付條件與交付手續(xù)第五章面積差異處理方式第六章規(guī)劃設(shè)計(jì)變更第七章商品房質(zhì)量及保修責(zé)任第八章合同備案與房屋登記第九章前期物業(yè)管理第十章其他事項(xiàng)三、房屋買賣合同

指二手房買賣合同主要條款有：⑴當(dāng)事人的名稱或姓名、住所。應(yīng)寫明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。⑵標(biāo)的。應(yīng)寫明：房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況⑶價(jià)款。總價(jià)款；付款方式；付款條件；如何申請(qǐng)按揭貸款；定金；尾款等。⑷履行期限、地點(diǎn)、方式。主要寫明：交房時(shí)間、條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程⑸違約責(zé)任。主要說明：哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任⑹解決爭議的方式。主要約定：解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式⑺合同生效條款。雙方在此約定：合同生效時(shí)間；生效或失效條件⑻合同中止、終止或解除條款。合同中止；終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。⑼合同的變更與轉(zhuǎn)讓。在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。⑽附件。在此說明：本合同有哪些附件；附件的效力等。房地產(chǎn)租賃的基本流程與合同一、房屋租賃的基本流程1.房屋出租的流程⑴出租方或承租方通過中介等渠道尋找合適的承租人或出租房源；⑵簽訂房屋租合同。⑶將房屋租賃合同及相關(guān)材料報(bào)送到租賃房屋所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋租賃合同登記備案。⑷領(lǐng)取房屋租賃證，繳納相關(guān)稅費(fèi)2.房屋轉(zhuǎn)租基本流程⑴原承租人取得原出租人的書面同意，將其原出租的房屋部分或全部再出租。⑵原承租人與承租人簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同。⑶將轉(zhuǎn)租合同和原房屋租賃證到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房屋轉(zhuǎn)租合同登記備案。⑷領(lǐng)取經(jīng)注記蓋章的原房屋租賃證，繳納有關(guān)稅費(fèi)條件：個(gè)人：有效身份證件單位：工商注冊(cè)登記證明簽訂租賃合同中介條件：房屋產(chǎn)權(quán)證①抵押權(quán)人同意②共有人同意③公房，同住人同意房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記備案承租人出租人繳納稅費(fèi)，領(lǐng)取租賃證房屋出租的流程二、房屋租賃合同1.房屋租賃合同含義房屋租賃合同是指出租人在一定期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給承租人的占有、使用、收益的協(xié)議。2.房屋租賃合同示范文本⑴當(dāng)事人姓名或者單位名稱及住所。⑵房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施及設(shè)備狀況。⑶租賃用途。承租人不得擅自更改租賃房屋規(guī)定的使用用途。⑷房屋交付日期。⑸租賃期限。注明如續(xù)租，應(yīng)在屆滿前提出，并重新簽訂租賃合同。⑹租金及支付方式和期限。含違約逾期支付時(shí)如何處理。⑺房屋的使用要求和修繕責(zé)任。房屋的修繕責(zé)任一般由出租人承擔(dān)，但雙方另有約定的除外。⑻房屋返還時(shí)的狀態(tài)。一般要求恢復(fù)原狀。⑼違約責(zé)任。⑽當(dāng)事人約定的其他條款買賣合同反映內(nèi)容租賃合同反映內(nèi)容轉(zhuǎn)移房屋占有、使用、收益、處分權(quán)利給買受人轉(zhuǎn)移房屋占有、使用權(quán)給承租人；承租人沒有房屋的處分權(quán)（原）房屋所有人獲取房屋價(jià)款房屋所有人獲取房屋租金收益買賣交易完成，房屋與原所有人的關(guān)系宣告結(jié)束租賃期滿承租人須將房屋歸還出租人房屋租賃合同與買賣合同的區(qū)別房地產(chǎn)抵押的基本流程與合同一、房地產(chǎn)抵押的基本流程房地產(chǎn)抵押，指債務(wù)人或者第三人以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供土地使用權(quán)、房屋和房屋期權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的法律行為。在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法處分該抵押物并就處分所得的價(jià)款優(yōu)先得到償還1.土地使用權(quán)抵押流程⑴債務(wù)合同（主合同）依法成立，為履行債務(wù)合同，抵押人提供其依法擁有的土地使用權(quán)作擔(dān)保。⑵抵押人與抵押權(quán)人簽訂土地使用權(quán)抵押合同（從合同），將依法取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。⑶抵押雙方將抵押合同、債務(wù)合同及房地產(chǎn)權(quán)屬證書等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。⑷領(lǐng)取房地產(chǎn)其他權(quán)利證明及經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)屬證書。⑸債務(wù)履行完畢，抵押雙方向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理抵押注銷手續(xù)。2.建設(shè)工程抵押⑴債務(wù)合同成立，抵押人提供其合法擁有的在建房屋及土地使用權(quán)作擔(dān)保。3.預(yù)購商品房期權(quán)抵押商品房預(yù)購人將已經(jīng)付清房款或部分付清房款的預(yù)購商品房期權(quán)設(shè)定抵押。未付清房款的預(yù)購房設(shè)定抵押應(yīng)符合以下條件：①抵押所擔(dān)保的主債權(quán)僅限于購買該商品房的貸款；②不得設(shè)定最高額抵押；③符合國家關(guān)于商品房預(yù)售管理的規(guī)定。

抵押流程——①商品房預(yù)購人與商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)簽訂商品房預(yù)購合同，全部付清或部分付清房價(jià)款。②持商品房預(yù)售合同到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記備案。③將預(yù)購商品房設(shè)定抵押。④抵押權(quán)人與抵押人簽訂抵押合同。⑤抵押雙方持抵押合同及經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記備案的商品房預(yù)售合同到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。⑥抵押權(quán)人保管其他權(quán)利證明，房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取已經(jīng)注記的商品房預(yù)售合同。⑦債務(wù)履行完畢或貸款已經(jīng)清償，抵押雙方持注銷抵押申請(qǐng)書，其他權(quán)利證明及已經(jīng)注記的商品房預(yù)售合同到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理注銷抵押登記手續(xù)。⑧債務(wù)履行期間或貸款清償期間，該預(yù)購商品房已經(jīng)初始登記，買受人持商品房出售合同、房屋交接書和其他權(quán)利證明等材料到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理交易過戶登記。⑨抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)其他權(quán)利證明，抵押人領(lǐng)取經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)證及繳納有關(guān)稅費(fèi)，并繼續(xù)履行債務(wù)和清償貸款4.現(xiàn)房抵押現(xiàn)房抵押是指獲得所有權(quán)的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)設(shè)定抵押現(xiàn)房抵押的一般流程為：⑴債務(wù)合同成立。債務(wù)人或者第三人將自己依法擁有的房地產(chǎn)作擔(dān)保。⑵抵押雙方簽訂抵押合同。這時(shí)，抵押權(quán)人必定是債權(quán)人，而抵押人是債務(wù)人或第三人。債務(wù)不能履行時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分債務(wù)人或第三人擁有的抵押物。用抵押貸款購買商品房的，購買人先與商品房開發(fā)經(jīng)營單位簽訂商品房出售合同，然后再與銀行簽訂貸款合同及抵押合同。⑶抵押雙方持抵押合同，房地產(chǎn)權(quán)利證書到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)。抵押貸款購買商品房的，可以在申請(qǐng)辦理交易登記的同時(shí)申請(qǐng)辦理抵押登記手續(xù)。⑷抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)其他權(quán)利證明，抵押人保管已經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)利證書。⑸債務(wù)履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請(qǐng)書、房地產(chǎn)其他權(quán)利證明及已經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)利證書到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理注銷抵押手續(xù)。二、房地產(chǎn)抵押合同1.房地產(chǎn)抵押合同的特征⑴房地產(chǎn)抵押合同是從合同。⑵房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在。⑶房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)是一種他物權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓，但其轉(zhuǎn)讓時(shí)連同主合同債務(wù)一同轉(zhuǎn)讓。⑷房地產(chǎn)抵押合同生效后，抵押權(quán)人對(duì)抵押物不享有占有、使用、受益權(quán)。⑸房地產(chǎn)抵押合同生效后，對(duì)抵押物具有限制性。抵押人便不得隨意處分抵押物。⑹抵押權(quán)人處分抵押物須按法律規(guī)定的程序進(jìn)行。處分抵押物可選擇拍賣、變賣或者折價(jià)方式處分。2.房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容⑴抵押人、抵押權(quán)人的名