房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)-房地產(chǎn)投的特點目的及內(nèi)容

房地產(chǎn)投資的含義1.投資的含義投資是指以一定資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。1.投資的含義這里的資源既可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗或其他資源。1.投資的含義所以“投資”一詞從廣義上來說，既用來指特種資金，又用來指特定的經(jīng)濟活動。2.房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷崿F(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費所進行的投資活動。2.房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營、置業(yè)等。所以，這里的投資是預(yù)先墊付的資金（沒有包括其他資源）。

房地產(chǎn)投資的特性房地產(chǎn)投資的特性

房地產(chǎn)投資，由于其商品的特殊性，存在著不同于其它投資類型的特點。認(rèn)識和掌握這些特點，對我們進行房地產(chǎn)投資決策分析是十分重要的。1．位置的固定性房地產(chǎn)的位置固定性也叫不可移動性。這一點決定了房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨存在。這使得房地產(chǎn)投資者在選擇房地產(chǎn)項目的區(qū)位時，應(yīng)注意以下幾點：

1）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在當(dāng)前必須對開發(fā)投資者、置業(yè)投資者以及未來的租客都具有吸引力。

2）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在未來必須具有增值潛力。房地產(chǎn)投資價值的高低，在很大程度上取決于其所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當(dāng)前凈租金水平的高低。

3）投資者還必須重視房地產(chǎn)項目所處區(qū)位的變化情況。1．位置的固定性2．壽命周期長房地產(chǎn)商品跟其他商品相比，其生產(chǎn)周期和使用周期都很長。如果房地產(chǎn)的維護狀況較好，其較長的自然壽命可以使投資者從一項置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命（經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間）。3．適應(yīng)性所謂適應(yīng)性，是指房地產(chǎn)投資者能夠根據(jù)市場的變化和需要，及時地調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求，又能增加置業(yè)投資的收益。

4．個別性房地產(chǎn)的位置固定性，決定了此地與彼地（或此處與彼處）的房地產(chǎn)不可能完全相同。即使是緊鄰的兩宗房地產(chǎn)，也由于此時投資與彼時投資而不一樣。房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品不可能做到標(biāo)準(zhǔn)化。這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。從這種意義上講，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價值都是不一樣的。5．政策影響性政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟活動中的重要性，政府對房地產(chǎn)市場十分關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟利益關(guān)系。6．對專業(yè)管理的依賴性對房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對專業(yè)管理的依賴性較強。房地產(chǎn)開發(fā)投資需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計、融資貸款、施工管理、市場營銷等方面具有管理經(jīng)驗和能力；即使是置業(yè)投資也需要投資者考慮租客、租約、維修、保安等問題。7．相互影響性房地產(chǎn)投資的相互影響性是指在一個區(qū)域范圍內(nèi)，房地產(chǎn)的投資價值往往與周邊情況的好壞有關(guān)。如果政府在道路、公園、學(xué)校等公共設(shè)施方面加大投資，往往能顯著提高附近房地產(chǎn)的價值。反之，一個地區(qū)的衰落和冷清，也會導(dǎo)致附近房地產(chǎn)價值的降低。

8．房地產(chǎn)投資的巨額性房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒有雄厚的資金實力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。

9．房地產(chǎn)投資的風(fēng)險性房地產(chǎn)投資開發(fā)的每一個過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險。由于市場上各種不確定因素的作用，使投資可能會朝著與投資者愿望相反的方向發(fā)展。10．房地產(chǎn)投資的保值與增值性眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。人們?yōu)榱嗽诮窈笙喈?dāng)長的時間內(nèi)避免由于通貨膨脹給自己帶來的損失，必須尋求某種保值的方法。隨著社會的發(fā)展、人口的增多、經(jīng)濟的繁榮、人們對土地的需求日益增長，房地產(chǎn)的價格總體呈不斷上升趨勢。所以從長遠(yuǎn)來看，最能保值而又最重要的實物就是房地產(chǎn)。另一方面，由于土地資源的不可再生性和稀缺性及房地產(chǎn)的耐用性和使用價值上的廣泛性，并且，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對房地產(chǎn)需求的迫切性也日益增長，使房地產(chǎn)在相當(dāng)時期內(nèi)成為供不應(yīng)求的商品，房地產(chǎn)價格根據(jù)市場經(jīng)濟規(guī)律不斷上升。從長遠(yuǎn)利益看，投資于房地產(chǎn)，是一種比較可靠的增值手段。房地產(chǎn)投資的目的房地產(chǎn)投資的目的就是為了通過開發(fā)和經(jīng)營等過程獲取未來收益。這些未來的收益具體包括：現(xiàn)金流量收益、避稅收入、銷售收益等。1．現(xiàn)金流量收益

現(xiàn)金流量收益一般是擁有房地產(chǎn)的投資者因為經(jīng)營房地產(chǎn)而獲取的經(jīng)營、租金收入中扣除各種支出后的余額。

房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量的大小主要取決于以下的三個因素。其一，房地產(chǎn)租金總額。其二，房地產(chǎn)的總營運費用。其三，投資借款的償還方式和數(shù)額。2．避稅收入擁有房地產(chǎn)時的避稅收入，是指因提取房地產(chǎn)折舊而降低納稅基數(shù)，給投資者帶來的收益。它是房地產(chǎn)投資者因擁有房地產(chǎn)而間接獲得的收益。在有關(guān)政策和法規(guī)允許的范圍內(nèi)，加速折舊是擴大稅收好處的基本途徑之一。3．銷售收益在所有房地產(chǎn)投資收益中，銷售收益是最大的。銷售收益既可以來自于房地產(chǎn)開發(fā)投資，也可以來自房地產(chǎn)置業(yè)投資。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資者來說，其投資的主要目的是獲取銷售開發(fā)利潤，此時，銷售收益就變成了銷售利潤。

對于房地產(chǎn)置業(yè)投資者來說，投資的主要目的是為了獲取現(xiàn)金流量收益，也就是將投資購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資具有的另一個特點是，在投資者不愿意繼續(xù)持有該項置業(yè)投資時，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，轉(zhuǎn)售價格扣除相應(yīng)的銷售稅和交易成本后就是銷售收益。兩種情況下的銷售收益都是賣掉房地產(chǎn)所獲得的收入，減除納稅和有關(guān)成本后的余額。房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)1．為投資者提供投資方向投資者在準(zhǔn)備投資前，往往面臨投資方向問題，諸如地域、地址選擇，物業(yè)種類選擇，規(guī)模、期限選擇，合作伙伴選擇等等。因此，要求一個良好的分析報告，對投資方向諸問題做出全面、可信的論證。2．為投資者提供運作方式一項投資活動的運作包括許多方面，如投資者欲選擇地塊興建商業(yè)設(shè)施出租經(jīng)營。他將面臨如何取得土地使用權(quán)、如何取得建筑開工許可證、如何籌集資金、如何保證開發(fā)建設(shè)工期、如何選擇合作伙伴等問題。房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)3．為投資者預(yù)測投資效益投資收益是投資者關(guān)心的根本問題，是投資者的投資目的所在。也有一些投資者更關(guān)心投資的社會效益問題。房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)4．為投資者描述風(fēng)險及提供避險方法分析人員僅僅為投資者預(yù)測投資收益是不夠的，還要告訴投資者投資風(fēng)險；僅僅告之有風(fēng)險還是不夠的，還要告之如何躲避風(fēng)險。除上述任務(wù)外，分析人員還須就投資項目可能引發(fā)的社會問題、環(huán)境問題加以闡述。房地產(chǎn)投資的主要目標(biāo)是獲取高額利潤，但并不意味著不考慮投資的社會效益和環(huán)境效益。因為一項社會效益和環(huán)境效益不好的房地產(chǎn)投資項目，不可能獲得政府的批準(zhǔn)。房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)

房地產(chǎn)投資分析的實質(zhì)是為投資者出謀劃策。一份好的分析報告可為投資者節(jié)省資金和謀取利益。而一份不好的分析報告可能導(dǎo)致投資者誤入歧途。房地產(chǎn)投資分析的最終目的，是使房地產(chǎn)投資項目在既定的目標(biāo)和既定的資源條件下，選擇最佳方案以獲取最好的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)房地產(chǎn)投資的類型1．按投資形式分類從房地產(chǎn)投資形式來說，房地產(chǎn)投資分為：直接投資間接投資1．按投資形式分類

1）直接投資

房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項目策劃、規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程獲得房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過轉(zhuǎn)讓過程收回投資、實現(xiàn)開發(fā)商收益目標(biāo)的投資活動。1．按投資形式分類（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。開發(fā)投資的目的主要是賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險較大但回報也比較豐厚。房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經(jīng)營（如商場、酒店等）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。1．按投資形式分類（2）房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資是購置物業(yè)以滿足自身生活居住或出租經(jīng)營需要，并在不愿意持有該物業(yè)時可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動。1．按投資形式分類（2）房地產(chǎn)置業(yè)投資置業(yè)投資的對象可以是開發(fā)后新建成的物業(yè)（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是房地產(chǎn)市場上的二手貨。置業(yè)投資一般從長期投資的角度出發(fā)，可獲得保值、增值、收益和消費四個方面的利益。1．按投資形式分類2）間接投資房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。具體投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票；購買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。1．按投資形式分類2．按投資用途分類從房地產(chǎn)投資的用途來說，房地產(chǎn)投資可分為：地產(chǎn)投資住宅房地產(chǎn)投資商業(yè)房地產(chǎn)投資工業(yè)房地產(chǎn)投資等2．按投資用途分類

1）地產(chǎn)投資

即單純地投資于土地，利用土地的買賣差價和進行土地開發(fā)后出售或出租經(jīng)營來獲取投資收益。2．按投資用途分類2）住宅房地產(chǎn)投資住宅房地產(chǎn)分為普通商品住宅、高檔公寓和別墅等多種類型。投資于住宅房地產(chǎn)，既可直接出售，也可進行租賃經(jīng)營。2．按投資用途分類13）商業(yè)房地產(chǎn)投資這種投資的對象包括寫字樓、商場、旅館、酒店和各種娛樂設(shè)施等，這類房地產(chǎn)主要以出租經(jīng)營為主，收益較高，但同時承擔(dān)的風(fēng)險也較大。物業(yè)管理對于這類投資顯得尤其重要，它是防范投資風(fēng)險的主要手段。

4）工業(yè)房地產(chǎn)投資我國目前工業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中于開發(fā)區(qū)建設(shè)中，其他都是隨一般工業(yè)投資進行的。3．從房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式房地產(chǎn)投資分為出售型房地產(chǎn)項目投資、出租型房地產(chǎn)項目投資和混合型房地產(chǎn)項目投資。

1）出售型房地產(chǎn)項目投資