物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目 物業(yè)管理招標(biāo)

031物業(yè)管理招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)程序:

招標(biāo)的準(zhǔn)備成立招標(biāo)工作小組編寫招標(biāo)書確定標(biāo)底招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求物業(yè)服務(wù)合同的簽定說明其他事項(xiàng)的說明招標(biāo)的實(shí)施發(fā)出招標(biāo)邀請或通知資格預(yù)審召開標(biāo)前會議收存投標(biāo)單位報送的標(biāo)書開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ娉鍪圪Y格預(yù)審文件評審招標(biāo)的結(jié)束合同簽定資料的整理和歸檔一物業(yè)管理招標(biāo)概念與原則1．物業(yè)管理招標(biāo)物業(yè)管理的招標(biāo)，是指物業(yè)所有權(quán)人、其法定代表的開發(fā)商、業(yè)主委員會，在為其物業(yè)選擇管理者時，通過招標(biāo)文件向社會公開，由多家物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳對象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。內(nèi)容要點(diǎn)：（1）物業(yè)管理招標(biāo)人是特定的（2）物業(yè)管理招標(biāo)的客體是物業(yè)管理項(xiàng)目（3）招標(biāo)是一種競爭方法。2．物業(yè)管理招標(biāo)的原則（1）公開原則（2）公平原則（3）公正原則（4）實(shí)事求是、合情合理原則二物業(yè)管理招標(biāo)的方式1．公開招標(biāo)：是指招標(biāo)人（業(yè)主或開發(fā)商）通過報紙、電視及其他新聞渠道公開發(fā)布招標(biāo)通知，邀請所有愿意參加投標(biāo)的投標(biāo)人的招標(biāo)方式。

2．邀請招標(biāo)：是指不公開刊登廣告而直接邀請某些單位投標(biāo)的招標(biāo)方式。

3．協(xié)商招標(biāo)（又稱為議標(biāo)）：是指開發(fā)商或業(yè)主不必公開發(fā)布招標(biāo)公告，而是選擇其認(rèn)為有能力承擔(dān)或獲標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，邀請其投標(biāo)，然后通過平等協(xié)商，最終達(dá)成協(xié)議。三

物業(yè)管理招標(biāo)程序1．準(zhǔn)備階段2．實(shí)施階段3．結(jié)束階段1．準(zhǔn)備階段（1）成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)1）自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)

招標(biāo)人為實(shí)力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機(jī)構(gòu)，有能力從物業(yè)的設(shè)計、施工監(jiān)理到驗(yàn)收，整個開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)，包攬其“一條龍”的招標(biāo)工作，物業(yè)管理招標(biāo)也理應(yīng)由開發(fā)商自行成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)來完成。2）委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)

最大優(yōu)點(diǎn)在于招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間做到信息充分對稱，使得在招標(biāo)項(xiàng)目專業(yè)性較強(qiáng)或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下，招標(biāo)得以順利完成。

（2）編制招標(biāo)文件1）投標(biāo)人須知

①投標(biāo)的條件②對投標(biāo)文件的要求③對招標(biāo)程序的說明2）合同條款分為一般性條款和特殊性條款。

3）技術(shù)規(guī)范詳細(xì)說明招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求（3）制定標(biāo)底

---投標(biāo)控制價標(biāo)底是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計算出的一個合理的基本價格，即一種預(yù)價格，主要作用是招標(biāo)人審核報價、評標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù)。首先，標(biāo)底的制定與招標(biāo)文件的編制有著密不可分的關(guān)系。標(biāo)底制定取決于招標(biāo)文件中對項(xiàng)目工作量的說明是否正確。

其次，標(biāo)底的制定應(yīng)建立在一個比較先進(jìn)的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上，這樣的標(biāo)底才切合實(shí)際。

2．實(shí)施階段（1）發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書；（2）組織資格預(yù)審；（3）召開標(biāo)前會議；（4）開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)。（1）招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書

1）發(fā)布招標(biāo)公告的渠道：指定的招標(biāo)公報、官方公報、本國報紙、技術(shù)性或物業(yè)管理期刊以及物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)等媒體。

2）發(fā)布招標(biāo)公告的時間安排：①刊登招標(biāo)公告所需時間；②投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)所需時間。3）招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式

（2）組織資格預(yù)審1）資格預(yù)審的程序：

①發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ婊蛸Y格預(yù)審邀請書。②發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料

③評審。

2）資格預(yù)審的內(nèi)容：①申請企業(yè)的基本情況②申請企業(yè)的財務(wù)狀況：③經(jīng)驗(yàn)和過去的表現(xiàn)：

3）資格預(yù)審的評審方法：定項(xiàng)評分法

（3）召開標(biāo)前會議

1）召開標(biāo)前會議的目的是澄清投標(biāo)人提出的各類問題。2）標(biāo)前會議通常在招標(biāo)人所在地或招標(biāo)項(xiàng)目所在地召開

3）標(biāo)前會議的記錄和各種問題的統(tǒng)一解釋或答復(fù)，是招標(biāo)文件的組成部分，應(yīng)整理成書面文件分發(fā)給參加標(biāo)前會議和缺席的投標(biāo)人。

（4）開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)1）物業(yè)管理開標(biāo)2）物業(yè)管理評標(biāo)3）物業(yè)管理定標(biāo)1）物業(yè)管理開標(biāo)招標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件中明確規(guī)定的時間和地點(diǎn)組織開標(biāo)，開標(biāo)時間由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求提交投標(biāo)文件的截止時間前收到的所有投標(biāo)文件都應(yīng)在檢查密封后當(dāng)眾給予拆封，并宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容，整個過程也可由招標(biāo)人委托的公正機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公正。公開召開的物業(yè)管理招標(biāo)、開標(biāo)答辯會，邀請業(yè)主代表、物業(yè)管理主管部門、公證機(jī)構(gòu)參加

2）物業(yè)管理評標(biāo)評標(biāo)組織機(jī)構(gòu)為評標(biāo)委員會；評標(biāo)委員會可由招標(biāo)單位組織具有相應(yīng)專長的內(nèi)部人員組成或同時邀請相關(guān)專家參加，也可由專業(yè)咨詢公司代理。評標(biāo)方法：

A．低價評標(biāo)法

B．打分法評標(biāo)程序如下：

A．初步審查標(biāo)書

B．評委評審標(biāo)書

C．評議物業(yè)管理企業(yè)的答辯情況3）物業(yè)管理定標(biāo)

①定標(biāo)程序：評委會評審：內(nèi)容包括服務(wù)質(zhì)量、報價及補(bǔ)充說明、主要服務(wù)方式與特殊服務(wù)。招標(biāo)人再評審：尊重評標(biāo)結(jié)果、不承諾選擇最低報價。②定標(biāo)方法：采用綜合評議法。先選擇報價最低的投標(biāo)書，然后針對投標(biāo)企業(yè)情況及投標(biāo)書包括報價予以綜合評議，