福州經(jīng)典項目東方威尼斯項目全程策劃總案終稿樣本

福州市“東方威尼斯”項目全程策劃報告之一（總案某些）本案工作目的1、建立利潤保障發(fā)展模式通過原則化“東方威尼斯”整個項目運作程序制定與實行，為福建大世界華夏房地產(chǎn)有限公司導入專業(yè)經(jīng)營理念與管理模式，建立利潤保障發(fā)展模式。2、建立價值提高發(fā)展模式通過創(chuàng)造性思維與實操能力完美結合，充分挖掘“東方威尼斯”項目最大潛能，建立價值提高發(fā)展模式，以實現(xiàn)利潤最大化終極目的。3、建立整合資源最優(yōu)化方案地產(chǎn)開發(fā)由各種環(huán)節(jié)構成，通過對福州大世界華夏房地產(chǎn)有限公司內(nèi)外資源全面整合，形成最優(yōu)化方案，并建立公司核心競爭力。本案經(jīng)營理念經(jīng)營理念之一：超越同質(zhì)化在房地產(chǎn)業(yè)競爭激烈今天，房地產(chǎn)項目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，互相克隆案例屢見不鮮，如何挖掘項目鮮明個性及不可克隆性，是項目能否脫穎而出、獲得成功核心。本案就是要進一步挖掘出“東方威尼斯”自身潛在價值，建立項目核心價值體系，提高項目核心競爭力，并在實際操作中引入創(chuàng)新體系，最后激發(fā)項目潛能。經(jīng)營理念之二：引導市場房地產(chǎn)因其開發(fā)（生產(chǎn)）周期比較長，不能單純停留在迎合消費者需求層面，它還必要要“引導市場”。本案就是要在市場需求分析基本上，結合“東方威尼斯”核心價值，提煉出創(chuàng)新務實主題定位，營造符合主題產(chǎn)品和居住文化氛圍，去引導客戶群居住理念與傾向，從而保障項目一、二、三期銷售都獲得成功。經(jīng)營理念之三：全程顧問與解決咱們提供服務貫穿于“東方威尼斯”項目開發(fā)之初，始終到項目銷售順利完畢并擴大后續(xù)影響，為項目可持續(xù)發(fā)展進行鋪路。經(jīng)營理念之四：提高發(fā)展商品牌咱們除了全程為“東方威尼斯”項目提供專業(yè)服務之外，還同步注重對發(fā)展商品牌進行塑造和提高，這種提高始終地貫穿在各個環(huán)節(jié)中。本案將為福州大世界華夏房地產(chǎn)有限公司建立形象樹立系統(tǒng)和提高品牌籌劃，使項目成為貴司打造品牌平臺，并為成功開發(fā)下一種項目打下良好基本，達到獲取利潤和贏得公司名牌效應這一終極目的。第一章市場狀況分析一、福州宏觀環(huán)境分析1.1、經(jīng)濟環(huán)境，在全國省會都市中，福州市國民生產(chǎn)總值和財政總收入位居第10位，其中華人民共和國民生產(chǎn)總值1160.5億元，財政收入116億元，分別比1990年上升6個檔次。并且，都市人均可支配收入位居第3位，社會消費品零售總額位居第10位，出口總值位居第4位，經(jīng)濟發(fā)展水平與全國先進都市差距逐漸縮小。福州經(jīng)濟總量位居全省前茅，約占1/4強，省會中心都市凝聚力和輻射作用日益增強。到，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值預測將達到3500美元左右，國內(nèi)生產(chǎn)總值預測年均增長12%。（點評：都市人均可支配收入遠遠高于社會消費品零售總額排名，闡明福州潛在消費力強）1.2、政策環(huán)境1.2.1、購房入戶政策福州都市擴張一種重要目的是，到，市區(qū)人口要達到200萬?；谏鲜鲆蛩?，初，福州市出臺文獻，規(guī)定自11月23日起，凡在福州市區(qū)購買成套住房，只要人均建筑面積達到25平方米，本人及其共同居住直系親屬可以申請隨遷戶口。并且為進一步以便購房入戶，福州市人民政府辦公廳還出臺有關文獻，依照此文獻精神，購房者只憑借購房合同和發(fā)票，就可以到福州市房地產(chǎn)交易登記中心辦理“產(chǎn)權備案證明”，并憑此證明到公安部門辦理落戶手續(xù)。這一政策大大活躍了外地戶口到福州市購房。1.2.2、營業(yè)稅計征辦法調(diào)節(jié)福州市地稅局依照上級關于精神調(diào)節(jié)了市房地產(chǎn)轉讓中營業(yè)稅繳交辦法，計征額由本來營業(yè)收入改為營業(yè)收入減去原值后余額。此舉對于福州市高檔住宅和非住宅二手房市場具備直接刺激作用（普通住宅已免營業(yè)稅），這是上半年福州市非住宅二手房市場回暖重要因素之一。1.2.3、房地產(chǎn)交易程序簡化辦法福州市始終致力于簡化房屋交易登記辦事流程、提高辦事效率工作，持續(xù)三次縮短房屋交易過戶辦事時限。二手房交易辦證時限在一年內(nèi)從35個工作日減至10個工作日。（點評：福州通過一系列有關政策，加大都市人口及經(jīng)濟擴容力度）1.3、金融信貸政策據(jù)調(diào)查，福州市房地產(chǎn)公司自有資金比率整體水平局限性20%。房地產(chǎn)公司融資渠道狹窄，對銀行資金依賴性強。從消費者來看，福州市當前近80%商品房購房者選取按揭方式，同全國總體形勢一致。房地產(chǎn)市場在資金上嚴重依賴銀行信貸，在這種狀況下，不久前國家對金融信貸政策調(diào)節(jié)也許會使福州市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。1.4、行政規(guī)劃和人口環(huán)境福州市是福建省省會，總面積11968平方公里，其中市區(qū)面積1043平方公里，都市建成區(qū)面積70.5平方公里?，F(xiàn)下轄閩侯縣、連江縣、羅源縣、閩清縣、永泰縣、平潭縣、鼓樓區(qū)、臺江區(qū)、倉山區(qū)、晉安區(qū)、馬尾區(qū)等6縣5區(qū)，代管長樂市、福清市?？側丝?39萬人，其中都市人口213萬人。福州市還是華僑和港澳臺胞最多省會都市之一，總數(shù)達250多萬人，足跡遍及世界100各種國家和地區(qū)。1.5、歷史人文環(huán)境福州古為閩越國故都，1986年被國務院列為國家歷史文化名城。據(jù)考古發(fā)現(xiàn)至少在7000近年前就已有先民繁衍生息，地面、地下文物豐富，古城建筑格局和老式風貌保存完好。自然景觀與人文景觀互相融合，交相輝映，“海濱鄒魯”，英才輩出。新石器時代晚期為閩族聚居地。青銅器時代、從屬于商周，戰(zhàn)國為閩越諸侯國封地。秦為閩中郡。漢為閩越國都城，后立為冶縣。三國屬吳。晉為晉安郡。五代十國為閩國都城。南宋景炎元年(1276)，益王趙是登基于福州，定為行都。元設路，明改路為府。明末，朱聿鍵即帝位，定都福州。清為府，民國為省會所在。1.6、都市發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃戰(zhàn)略：“東擴西拓南進”（直至）規(guī)劃范疇：福州市區(qū)由中心城和馬尾、長安、瑯岐三個都市組團構成。中心城由鼓樓、臺江、晉安、倉山四個行政區(qū)城區(qū)某些構成。規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局：規(guī)劃為三大圈層，構造如下：核心圈層：福州中心城，集中布局金融、商貿(mào)、文化信息、行政管理、綜合服務等為主第三產(chǎn)業(yè)；第二圈層：中心城外圍鄰近各城鄉(xiāng)，重要發(fā)展科技中心，大專院校，旅游和高科技、低物耗、少污染工業(yè)；第三圈層：第二圈層之外市域范疇，重要發(fā)展城郊型農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)和大型工業(yè)區(qū)等。堅持高起點規(guī)劃、高原則建設、高效能管理，推動福州向東拓展，向南延伸，逐漸形成產(chǎn)業(yè)布局圈層構造。向東重要發(fā)展鼓山新區(qū)、快安新區(qū)、馬尾、長安及閩江口官頭鎮(zhèn)、瑯岐經(jīng)濟區(qū)及長樂市區(qū)，向南全面開發(fā)南臺島，加快形成沿福廈高速公路沿線經(jīng)濟增長帶；向西南拓展至閩候有關地區(qū)，使都市規(guī)劃區(qū)總面積達到1170平方公里。1.7、投資環(huán)境福州是國內(nèi)沿海開發(fā)較早都市之一，是海峽西岸繁華帶中心都市，曾獲“中華人民共和國都市綜合實力50強”、“全國投資硬環(huán)境40優(yōu)都市”、“科教興市先進都市”等稱號。福州是全國39個公路交通樞紐之一，多條國道和高速公路互相交匯，福州至廈門高速公路已建成通行，福州境內(nèi)有鐵路104.11公里。福州還是全國20個樞紐港之一，并進入全國十大集裝箱碼頭行列，福州港已建有70各種泊位碼頭，貨品直航世界40各種國家和地區(qū)。福州義序機場和長樂國際機場擁有國內(nèi)國際航線59條，空運能力富余。至底，福州市合計已投產(chǎn)開業(yè)外商投資公司3359多家，實際運用外資100億美元，90%以上來自海外福州人，其中臺資占1/5強。福州擁有7個國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，10個省級開發(fā)區(qū)和8個市級開發(fā)區(qū)，基本建設超前發(fā)展，并已漸成規(guī)模，專業(yè)化、市場化限度不斷加強，增強對歐盟公司吸引力，近期，德國奔馳汽車將入戶福州青口工業(yè)區(qū)。二、福州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2.1、土地供應量大1988-1999年，福州市轉讓土地面積4.2萬畝（平均每年約3800畝）。隨著都市建設“東擴南進”發(fā)展戰(zhàn)略實行，市中心區(qū)建成區(qū)面積每年平均擴大7平方公里，按居住用地占都市建設用地35%測算，—，市場用地供應量基本上保持2500～3000畝/年（其中政府部門每年實際供應土地約1500畝，開發(fā)商存量土地每年開發(fā)量約1000-1500畝）。至，建成區(qū)面積將從既有100平方公里擴大到125平方公里。2.2、板塊競爭激烈都市大規(guī)模擴張使市中心和居住郊區(qū)化競爭終于公開浮出水面。福州市中心板塊以（東街口——五一廣場為中心）倚仗獨特地段優(yōu)勢、配套優(yōu)勢，欲將眷戀城區(qū)客戶一網(wǎng)打盡；東區(qū)板塊結盟，以壯聲威，借合力搶奪客戶眼球；南部江濱板塊（世茂外灘、君臨閩江、水鄉(xiāng)溫泉等）憑天然江景資源欲攬盡中高品位客戶群，西部板塊（500畝運盛美之國、600畝國光新區(qū)從產(chǎn)品上下功夫，欲爭搶中高品位客戶）、北部板塊（居住主題公園以合理定位贏得先機，并欲借勢，擴張中高品位客戶群容量）。板塊競爭，正如火如荼展開。2.3、公司競爭升級1998年至今，房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)5年持續(xù)發(fā)展，競爭日趨激烈，房地產(chǎn)公司之間、品牌之間競爭開始升級。據(jù)記錄資料顯示，保存下來公司有409家，相比1999年568家，減少了159家，并且房地產(chǎn)開發(fā)越來越集中到少數(shù)有實力公司。2.4、外地置業(yè)者增長福州樓盤吸納八縣置業(yè)者已很普遍。并且市場表白，福州樓盤已漸受外地置業(yè)者關注。福州豪廷業(yè)主中境外人士有二三十人，加上福州地區(qū)以外業(yè)主，則占了業(yè)主總數(shù)近30%；在居住主題公園售樓現(xiàn)場，經(jīng)?？梢钥吹介}南特別是廈門牌號汽車，據(jù)理解該樓盤外地置業(yè)者占30%，并以閩南人為主；元洪錦江一、二期既有近600位業(yè)主中，外地置業(yè)者有180多戶；而高層樓盤集中溫泉板塊，外地人也大概“吃”掉了三分之一份額。福州市公安局戶政中心記錄數(shù)字顯示，實行購房入戶政策以來福州外地人因置業(yè)在福州落戶達26000多人，但這些數(shù)字遠不代表近年來在福州實際購房置業(yè)人數(shù)，由于相稱某些在福州購房人，還沒有或并不落戶。外地置業(yè)者重要為三類人，一是長期在外地經(jīng)商福州人，她們有回鄉(xiāng)置業(yè)欲望；二是外地人想在福州謀求發(fā)展，她們需要異地置業(yè)；三是某些外地人投資性置業(yè)。2.5、歸僑、僑屬消費力強勁福州市某些房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)顯示身份和地位福州豪廷、元洪錦江等都已成為海外鄉(xiāng)親熱選樓盤，元洪地產(chǎn)公司開發(fā)融僑二期、

融僑三期、元洪花園，海外銷量分別達到40－50%。據(jù)福建省僑務部門最新記錄，福州市海外鄉(xiāng)親總人數(shù)達250萬人（含郊縣），分布于102個國家和地區(qū)。在美國、歐洲、加拿大、日本等發(fā)達國家以及印度尼西亞、馬來西亞等發(fā)展中華人民共和國家，均有為數(shù)眾多福州鄉(xiāng)親。當前，生活在福州市歸僑僑眷總數(shù)達200多萬人，其中歸僑近3萬人。據(jù)關于登記表白，1991年通過中行匯回海外資金為1600萬美元，達到3.2億美元；近幾年，福清市每年從日本匯回款項都穩(wěn)居在20億人民幣。歸僑、僑屬消費力強勁，在本項目推廣過程中不容忽視。2.6、存量房交易狀況1-6月存量房交易數(shù)字及其與上年同期對比地區(qū)范疇市區(qū)全市年份及其比增變化比增(%)比增(%)存量房起數(shù)(起)304466531184437823585.60面積(萬M2)31.2861.3196.0058.3489.0452.62金額(萬元)41501869391095613610873393.70其中住宅起數(shù)(起)2908537984.974301662253.96面積(萬M2)27.5047.8774.0751.5669.3034.40金額(億元)3369467892101483298432972.23——1-6月份存量房上市交易比同期翻了一倍，表白福州市民盼望改進生活條件消費需求處在迅速提高階段，住房梯級消費日漸明顯。存量住房進一步盤活，通過開放二級市場，拉動一級市場，將持續(xù)刺激住房有效需求，對增進中高檔住房消費尤為明顯。2.7、住宅與別墅市場2.7.1住宅供應及成交住宅消化量穩(wěn)步上升，增長速度為17.9%，并保持穩(wěn)定消化率（高達90%），并且空置率較低，空置率僅為6.6%，低于全國平均水平，處在合理區(qū)間。有數(shù)據(jù)顯示，福州150平方米以上單元房在商品住宅交易總量上升，該類住宅交易量為665764平方米，該類住宅交易量為757349平方米，同比增長了13.8%。年度平均購房單元面積（M2）123.56120.24150平米以上住宅交易總量（M2）665764757349——供求基本平衡，表白福州地產(chǎn)市場消費比較理性，消化度活躍，并存在穩(wěn)步遞增發(fā)展市場容量。并且上表數(shù)據(jù)闡明，居民日益注重居住質(zhì)量，也即意味著高檔住宅潛在消費力逐漸增強。2.7.2、住宅與別墅價格對比各類物業(yè)交易價格及其與對比，如下表達：（元/M2）（元/M2）價格升降幅度（元）比增變化（%）平均交易價格30623075+13+0.42住宅26922724+32+1.19別墅34163989+573+16.77——福州市住宅均價2724元/平方米，比2692元/平方米增長32元/平方米，增幅1.19個百分點，住宅總體成交價格與去年相比比較平穩(wěn)。而別墅均價為住宅均價1.27倍，別墅均價卻為住宅均價1.464倍，別墅均價與別墅均價相比，升幅了16.8%。通過數(shù)據(jù)比較及市場供求狀況表白，別墅市場發(fā)展迅速，成交價格上升。2.7.3、獨立別墅供應及成交量近來幾年福州獨立別墅成交量如下圖所示：——獨立別墅成交量比明顯增多，但從獨立別墅成交量（成交面積：36600㎡，成交套數(shù)139套，平均每月約成交12套），與都市規(guī)劃及經(jīng)濟發(fā)展擴增容量相比，數(shù)量偏低，高品位別墅客戶群容量有待開發(fā)。三、項目所屬區(qū)域簡析3.1、倉山區(qū)區(qū)位條件倉山區(qū)，轄區(qū)面積142平方公里，位于福州市城區(qū)南臺島，是福州市區(qū)南大門。倉山區(qū)是歷史悠久文化區(qū)，古今名人輩出，有大中專院校和科研機構60余所。歷史上曾是福州對外通商口岸，文化旅游優(yōu)勢明顯，又稱“瓊花玉島”，不但有煙臺山、金山寺、三縣洲等山水古跡，還正在開發(fā)三江旅游帶特色景點。倉山區(qū)南至烏龍江大橋，北至閩江、烏龍江分流處，東面為馬尾港，西部有316國道和洪塘大橋。省交通大動脈福廈公路、福泉高速公路貫穿整個地區(qū)。但倉山區(qū)當前市政和道路建設落后，缺少大型商業(yè)和娛樂業(yè)項目，房地產(chǎn)開發(fā)項目檔次價位較低。3.2、倉山區(qū)房地產(chǎn)概況倉山區(qū)下轄倉前、東升、對湖、臨江、三叉街、上渡、下渡7個街道和倉山、城門、蓋山、建新、螺洲5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，據(jù)關于機構記錄，上半年，倉山區(qū)提供商品房81.8萬平方米，占市總房源33.87%，供應量居各區(qū)首位。并且，同期商品房交易面積55.1萬平方米，占市總交易量26.34%，僅次于鼓樓區(qū)，居各區(qū)第二位。3.3、倉山區(qū)發(fā)展前景倉山區(qū)屬于福州致力開發(fā)閩江口金三角經(jīng)濟圈區(qū)域，三資公司是全區(qū)經(jīng)濟重要構成某些。將來解放大橋等多座大橋建設，將極大地改進倉山交通條件。新一輪都市規(guī)劃中把倉山區(qū)作為此后都市“南移”發(fā)展用地，是福州將來中心城區(qū)，是具備最大開發(fā)潛力地區(qū)之一。第二章項目狀況分析一、項目概況1.1、地理位置“東方威尼斯”位于福州市城區(qū)之“人儒之鄉(xiāng)”——南臺島螺洲鎮(zhèn)（倉山區(qū)），占地1234畝，西靠五虎山，是三面臨江天然半島。離福州市區(qū)約11.8公里，距長樂國際機場約30公里，沿烏龍江下游到馬尾港約8公里。1.2、經(jīng)濟技術指標一期經(jīng)濟技術指標指標數(shù)據(jù)項目總占地1234畝總建筑面積35.33萬M2總戶數(shù)1743戶一期征地面積325畝一期總建筑面積77699M2一期容積率0.46一期建筑密度21%一期綠地率35%一期總戶數(shù)(286戶)獨立棟137戶聯(lián)排77戶小高層住宅——二、項目SWOT分析2.1、優(yōu)勢2.1.1區(qū)位優(yōu)勢極具升值潛力區(qū)域：新一輪市總體規(guī)劃把倉山區(qū)作為此后都市“南移”發(fā)展用地，是將來中心城區(qū)，是開發(fā)潛力最大地區(qū)之一。具備濃郁人文環(huán)境：項目所在螺洲鎮(zhèn)，是有名千年文化古鎮(zhèn)，此地曾誕生眾多文化名人，光是明清兩代，就出了21位進士，103位舉人。如陳寶琛、陳若霖等，近代尚有數(shù)學家陳景潤、經(jīng)濟學家陳岱孫等。中華人民共和國四大民間傳說之一“田螺姑娘”也在此誕生。2.1.2、環(huán)境優(yōu)勢中華人民共和國少有天然環(huán)境：項目隔江對望五虎山，是個三面臨江天然半島，擁有1750米長私家江岸線，依山傍水，空氣清新。所臨江面平均寬度有1500米，最寬處可達3000米，景色壯觀。風水好：項目地處福州東南向上風之地，“順風順水”。東有護城河，南擁烏龍江，風水中屬“左青龍，右白虎”，“玉帶纏腰，非富即貴”。2.1.3、團隊優(yōu)勢項目股東之一為資金雄厚福建閩東電力股份有限公司（上市公司），規(guī)劃設計和建筑設計由世界排名第八澳大利亞柏濤（墨爾本）公司負責，景觀設計由知名澳大利亞SITEIMAGE公司主持，物業(yè)管理顧問由萬科物業(yè)擔任，并由香港李頌熹集團銷售精英團隊負責營銷推廣。國際強勢組合，團隊實力雄厚。2.1.4、產(chǎn)品優(yōu)勢2.1.4.1、規(guī)劃特色項目占地1234畝，是福建最大親水私家別墅島，社區(qū)采用活水循環(huán)系統(tǒng)，水流每日更新?；咀龅綉魬襞R水，家家通船，是東方“水中之城”，在福州地產(chǎn)項目中是首屈一指，當前產(chǎn)品在市場上具備唯一性。2.1.4.2、社區(qū)配套項目配套1350畝休閑生態(tài)島——為業(yè)主提供一種超大型休閑度假島（分為大型水上運動區(qū)、戶外運動區(qū)、會員制農(nóng)莊、水上高爾夫、農(nóng)家樂、美食燒烤區(qū)、江濱浴場等），是福州唯一，全國罕有。500米私家大道、100000多平方米威尼斯私家湖泊、1750米全江景木棧道、可容納千人廣場和水上舞臺，極具豪門氣派，彰顯業(yè)主身份。7000平方米環(huán)湖商業(yè)街、5000平方米雙會所、江邊休閑帶……在為業(yè)主提供尋常生活配套同步，并帶來了休閑主義生活情趣。2.1.4.3、建筑特色產(chǎn)品有獨棟、聯(lián)排等各種類型，客戶可選取空間大。景觀設計與建筑和諧結合，處處有景，多極延伸，情景交融：采用當代、簡約建筑風格，全通透觀景樓梯，大面積玻璃應用，將室內(nèi)外景觀融為一體，與周邊水環(huán)境和諧、協(xié)調(diào)。擁有中華人民共和國老式特色“內(nèi)庭院”，開放式非對稱布局，讓每個房間通風、采光極佳，庭院里可設計成游泳池，或者種些花草等。家家擁有大露臺和私家碼頭，感受江風、游船、無敵水景，戶戶有私家碼頭，彰顯業(yè)主身份。采用臨水雙客廳設計，多功能景觀客廳，盡顯人性化設計，客戶尊貴、業(yè)主自豪感盡在其中。50平方米以上超大主臥套房，含觀景臥室、陽光書房、衣帽間、觀星浴室，層高從3.7米挑高到5.5米，舒服、完美。所有獨棟別墅設有中西雙廚房，讓東西方生活情趣融為一體。所有獨立別墅設有保姆專用通道，尊重客戶私密空間。2.1.5、物管服務咱們將實行社區(qū)全面智能化管理，采用CISCO局域網(wǎng)構成HFC寬帶綜合業(yè)務網(wǎng)絡，采用雙向有限電視網(wǎng)絡ST—100C實現(xiàn)家庭防盜和對講功能……。并且將履行“大管家”服務，讓業(yè)主足不出戶，即可感受細節(jié)尊貴，享有全方位管家服務，一切以客為先，以客為尊。2.1.6、品流單一社區(qū)重要提供別墅產(chǎn)品，價格較高，居住人士重要為事業(yè)成功人士或富裕家庭，生活方式和品位比較接近，容易形成相對獨立社交氛圍，避免了閑雜人士干擾，能自由享有舒服、尊貴、愜意休閑生活。2.2、劣勢2.2.1、交通不便利本項目位置離市區(qū)較遠，交通不很以便，并且通過收費站。規(guī)避辦法：強調(diào)改進在即交通時間及交通途徑便利性。規(guī)避內(nèi)容：二環(huán)三期工程于5月初通車，該路是全封閉迅速環(huán)城路，車速可達到80公里，由本項目到市中心區(qū)可縮短到10-20分鐘車程。減少了在市中心居住堵車之苦，屆時拆除收費站也是大勢所趨。三環(huán)路于年終通車。沿南臺島浦上、灣邊與福廈路相交，也將大大有助于本項目業(yè)主出行市區(qū)。2.2.2、周邊配套弱項目配套不成熟。區(qū)外生活配套設施不完善且檔次較低，不能滿足目的客戶需要。規(guī)避辦法：訴求社區(qū)配套將來規(guī)劃，并建立商業(yè)聯(lián)盟。規(guī)避內(nèi)容：社區(qū)將來規(guī)劃有商業(yè)街、幼兒園、小學等，并將與知名學校、知名商家合伙，借助社會資源為業(yè)主提供多方面服務配套。2.2.3、外圍景觀差本項目東側為農(nóng)村民居，景觀印象較差，且人員素質(zhì)良莠不齊，也許影響本項目區(qū)域居住印象，為銷售帶來負面影響。規(guī)避辦法：設立景觀屏障，加強物業(yè)管理力度。規(guī)避內(nèi)容：在主入口威尼斯大道及區(qū)內(nèi)某些區(qū)域設立園林屏障，如種植較高樹種、適度加大綠化密度等，弱化周邊民居帶來影響。保證安防設施順利運營，加強巡邏，提高及保持保安人員專業(yè)形象，使住戶具備安全感和尊貴感。2.2.4、開發(fā)成本高由于項目水環(huán)境體系營造和地質(zhì)狀況，導致開發(fā)成本較高。規(guī)避辦法：統(tǒng)一銷售口徑，深層次挖掘項目賣點。規(guī)避內(nèi)容：強調(diào)產(chǎn)品性價比及附加值，從價值體系方面進行闡明，配合項目賣點闡述銷售單價偏高因素。但必要依照市場動態(tài)，合理制定銷售價格，不能一味從產(chǎn)品自身優(yōu)勢出發(fā)。2.2.5、樓盤棟距較密由于社區(qū)用160畝土地來打造水環(huán)境，故別墅棟距會較密，花園面積較少。規(guī)避辦法：將流經(jīng)水體納入私家擁有范疇。規(guī)避內(nèi)容：強調(diào)擁有流經(jīng)水體，并將自家花園景觀、水景、別家花園景觀所形成多層次美景向客戶傳達。在樣板島解決中，盡量用景觀和裝修來淡化客戶對樓距注意。2.2.6、發(fā)展商知名度不夠由于該項目是大世界華夏地產(chǎn)第一種開發(fā)項目，故行業(yè)知名度不夠。規(guī)避辦法：將發(fā)展商與國際團隊捆綁進行宣傳，并逐漸樹立發(fā)展商區(qū)域運營商地位。規(guī)避內(nèi)容：提高項目及生態(tài)島旅游價值，并與都市區(qū)域經(jīng)濟捆綁在一起，盡量爭取以政府代言人身份浮現(xiàn)。并加強員工培訓及有關宣傳資料品位設計。2.2.7、施工現(xiàn)場雜亂當前項目施工現(xiàn)場比較雜亂，影響客戶對項目品質(zhì)和進度信心。規(guī)避辦法：加強施工管理和景觀解決。規(guī)避內(nèi)容：規(guī)范材料堆放，加強工地屏障解決，增長工程類宣傳標語和條幅，注意銷售動線解決和引導。2.3、機會點2.3.1、新一代富貴階層浮現(xiàn)省會都市中心地位，為福州帶來了無限商機，各路商家紛紛踏足榕城，近幾年時間造就了一批富貴階層，也為福州市高檔物業(yè)市場鋪墊了消費基本。隨著都市化進程提速，中心都市地位強化，市場機制日趨完善，將會有越來越多外地人涌入福州，為福州經(jīng)濟進一步提速，相信將來將會誕生出更多新貴，增長“東方威尼斯”項目購買人群，提高項目銷售機會。2.3.2、新華僑群體（“泛海歸派”）崛起福州是國內(nèi)知名僑鄉(xiāng)。福州人通過出國留學、家庭團聚、勞務輸出、技術移民、投資移民等各種類型定居海外人數(shù)不斷增長，這某些人數(shù)已超過30萬人，形成新華僑華人群體。隨著她們經(jīng)濟實力不斷增強，加之中華人民共和國人講究“衣錦還鄉(xiāng)”心理，她們越來越多選取閩都棲居置業(yè)。此外，在福州投資興辦許多外資（涉及臺商）公司，也會帶大批親眷或租賃、或定居本地，形成一種較大規(guī)模外銷房客戶群。2.3.3、市場缺少高品質(zhì)極品項目福州五百多家房地產(chǎn)公司中，開發(fā)中低檔次產(chǎn)品較多，另一方面是中檔或中高檔物業(yè)，高檔物業(yè)數(shù)量在成都市可以說寥寥無幾，極品項目更是鳳毛麟角。并且物業(yè)管理水平較低，服務意識較差。在日益造就富人福州市，富貴階層置業(yè)沒有充分選取面，可挑選抱負項目較少。“東方威尼斯”推出，可較好地彌補該片市場空白，較容易占有該片市場份額。2.3.4、處在市重點發(fā)展區(qū)域依照市政府規(guī)劃，項目所處倉山區(qū)，是將來中心城區(qū)，是“東擴南移”規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域。項目將享有將來規(guī)劃所帶來系列配套工程便利（如路、水、電、電訊、通訊、網(wǎng)絡等），也將會有越來越多市中心居民選取在此居住。2.3.5、占據(jù)區(qū)域龍頭地位“東方威尼斯”占地1234畝，規(guī)模較大，占據(jù)倉山區(qū)地產(chǎn)龍頭地位，推廣中有機會樹立都市區(qū)域運營商形象，提高項目形象，擴大影響面，創(chuàng)造獨占鰲頭局面。2.3.6、擁有國際關系資源福州大世界華夏房地產(chǎn)有限公司在本地擁有良好社會關系，香港李頌熹集團擁有良好國際資源（如“歐中聯(lián)合商會”等），咱們能對有關資源進行整合，提高項目附加值，制造新聞焦點，增長項目知名度，并采用“小眾營銷”營銷模式進行直接推廣。2.4、威脅點房地產(chǎn)市場是一種不斷變化市場，當前福州別墅市場競爭非常激烈，許多樓盤已占領了市場先機，并且形成了板塊效應。而樓盤新產(chǎn)品推出和新競爭對手加入，都也許隨時變化競爭格局。咱們當前面臨著：2.4.1、板塊效應尚未形成雖然倉山區(qū)是福州將來中心城區(qū)，是市“東擴南移”規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域，但現(xiàn)階段市政和道路建設落后，缺少大型商業(yè)和娛樂業(yè)項目，尚未形成板塊效應，咱們作為地區(qū)領頭羊，將會承擔較大市場風險。2.4.2、市場容量風險盡管國家政策限制別墅用地，但從周邊地區(qū)地塊儲備來看，尚有大量貨要出（如大明城項目、淮安項目等）。并且本案為高品位產(chǎn)品，供應量大，銷售時間緊，且福州市區(qū)消化量有限，項目將受到市場容量壓力，此外后期政策變化也存在一定風險性。2.4.3、市場浮現(xiàn)同級別產(chǎn)品風險福州地產(chǎn)競爭狀況正從低檔別向高檔別方向發(fā)展，市場上有特色樓盤越來越多，營銷手法越來越豐富，對本項目有一種間接沖擊。本案項目擁有某些長處在將來均有被超越或被取代也許。2.4.4、開發(fā)成本風險樓盤開發(fā)周期越長，成本越高。如果銷售周期拖太長，將對本項目構成嚴重威脅。三、競爭對手狀況分析樓盤內(nèi)容居住主題公園水鄉(xiāng)溫泉運盛美之國綠洲家園蘭庭西江月地段福州市五四北秀峰路233號福州市洪塘大橋頭南側聚龍路169號鼓樓區(qū)西二環(huán)路梅峰路166號閩侯荊溪桐口倉山區(qū)建新鎮(zhèn)洪塘后村占地面積1800畝2800畝約500畝（一期約160畝）1038畝（三期240畝）433畝總建面積45萬平方米8萬平方米17萬平方米三期7.2萬平方米11萬平方米容積率0.460.340.7(一期)0.310.399現(xiàn)推樓狀況一期交房，二、三期在建，某些落架一期61幢，二期93幢，共計154幢部份封頂，會所落架現(xiàn)推三期一期單位面積190—450平方米307—380平方米180—250平方米203—411平方米204—308平方米交樓日期6月5月底2月三期某些年終交房未定交樓原則毛坯房毛坯房毛坯房普通裝修未定建筑形態(tài)獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅單體、雙拼、雙拼雙躍、聯(lián)排等各種形態(tài)雙拼（一期）、聯(lián)排（一期）、獨棟別墅、小高層獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅社區(qū)配套1、600畝山頂公園2、280畝人工生態(tài)湖泊3、7200平方米豪華會所4、2800平方米幼兒園5、5800平方米超市6、2500平方米醫(yī)護服務中心 7、6座國際原則網(wǎng)球場、高爾夫練習場8、27000平方米購物中心9、6800平方米圓型廣場10、4100平方米當代化學校11、2200平方米會員俱樂部12、國際五星級酒店——希爾頓酒店將興建1、融僑水鄉(xiāng)酒店；2、五星級會客大廳、咖啡ＳＨＯＰ、豪華客房、海鮮酒樓、綠色網(wǎng)球場、高檔視聽館、室內(nèi)外游泳池等；3、斯諾克撞球中心、形體健身中心、水上樂園、社區(qū)圖書館、ＶＩＰ賓客室、健康桑拿城、蒸汽浴室、棋牌室、網(wǎng)吧、小朋友游戲場、美容美發(fā)館；3、名牌中、小學校各一所，小學將與市名校———師大二附小合辦，而中學將與全市最佳私立中學———時代中學合辦；4、融僑還將在社區(qū)籌建一所國際化酒店式服務醫(yī)院。1、景觀游泳池；2、網(wǎng)球場；3、室內(nèi)壁球館；4、桌球乒乓球館；5、小朋友樂園；6、商業(yè)街。1、生活設施：警務室、郵電所、醫(yī)療室、自動取款機、餐廳、超市、菜市場、幼兒園、美容廳2、運動設施：（室內(nèi)）羽毛球、乒乓球、壁球、臺球、健身器材、溫泉游泳館（室外）露天游泳池、江濱浴場、網(wǎng)球場、籃球場、門球場、高爾夫練習場、環(huán)島路跑道、全民健身場3、休閑設施：卡拉OK廳、影視廳、棋牌室、閱覽室、舞廳、會議廳、紅茶藝居、知青屋1、星級會所配備幼兒園2、購物中心3、健身房4、商務中心5、游泳池6、網(wǎng)球場7、山林公園8、健身步道物業(yè)管理度假飯店般貼心管理服務：1、全天候24小時安防管理，四道防線令社區(qū)安如泰山；2、星級智能化建設，體驗當代科技便捷生活；3、分層管理，處處貼心管理服務。由融僑物業(yè)管理公司自行管理三星級智能物業(yè)管理：緊急呼應服務體系；餐飲娛樂導向服務體系；休閑陪護服務體系；健康顧問服務體系；商務秘書服務體系；法律顧問服務體系；理財顧問服務體系；8、汽車保養(yǎng)服務體系智能化物業(yè)管理，人防與技防高度結合客源特性1、銀行、電信界中高層人士2、會計師和律師，福州大某些律師事務所均有律師在居住主題公園置業(yè)3、私營業(yè)主4、八縣客戶群5、政府官員1、海外歸僑（八縣客戶）2、私營業(yè)主3、大型公司公司主1、公司高檔管理層2、私營業(yè)主1、私營業(yè)主2、政府官員3、公司高檔管理層等1、青年高薪一族2、私營業(yè)主3、公司管理層等區(qū)內(nèi)規(guī)劃及環(huán)境1、19平方公里國家森林公園2、300畝秀山公園3、綿延逶迤北峰4、八一、過溪、斗頂、揚延、磨里等5座水庫5、赤星、新店、過溪、解放、桂后、馬來等6條溪流6、280畝人工湖—桂湖7、與自然融合半山湖景別墅：依山而建，景致錯落有致1、園林和水景設計先進，院落式別墅空間布局2、水道蜿蜒于各院落之間，創(chuàng)造水岸生活模式?！盎?、徑、溪”三大主題景觀1、北依眾山，南傍閩江，沿江岸線長近3000米，風景秀麗2、區(qū)內(nèi)水系縱橫交錯，住宅陣列式布局環(huán)繞中心湖布局，組團與線狀布局相結合，充分運用基地自然起伏山地緩坡，低密度、低容積率，曲折有致；屬于半山別墅，可眺望江景，景色優(yōu)美，但與咱們項目相比，不具備優(yōu)勢。銷售狀況1、桂湖南郡銷售90%，玫瑰華庭、香榭麗居銷售良好，3月28日推出某些聯(lián)排及丹楓白露區(qū)多層。2、獨立別墅中V2款393m2，因在半山位置，視線較好，也賣得好。二期當前銷售率約為70%臨水雙拼別墅銷售較好一期、二期售完，三期面江一排已售完，臨水第一期聯(lián)排已售完重要宣傳賣點1、人類居住環(huán)境最后一片抱負國度；2、3分鐘連接高檔商務圈；3、福州地區(qū)增值最快處女地；4、無論通風、采光、視野俱佳抱負規(guī)劃；5、成熟完善社區(qū)配套1、品牌優(yōu)勢；2、規(guī)模優(yōu)勢；3、距市中心近，交通便捷，市政配套齊全，真正“家居型別墅”；4、物業(yè)管理口碑好；5、全新水島別墅設計理念，一期成熟社區(qū)示范樣板；6、現(xiàn)房銷售；7、完善社區(qū)配套及良好景觀解決1、開發(fā)商實力雄厚；2、市中心山水居家型別墅，鬧中取靜，周邊配套齊全；3、三星級智能化系統(tǒng)；4、品牌公司，上市公司1、一期、二期現(xiàn)房效應，社區(qū)人氣旺2、配套實景效應3、沿江線近3公里，江面遼闊，空氣好，景觀好4、良好性價比5、200畝業(yè)主自然公園:綠洲寨1、靠山面水，距市區(qū)較近；2、戶型外觀及平面創(chuàng)新；3、半山別墅，坡地設計廣告定位/廣告語五四北1800畝半山湖景別墅水鄉(xiāng)溫柔，唯有福者居之美墅創(chuàng)造生活，空間筑就潮流天然美景、完善配套、貼心服務半山別墅均價4500元/平方米聯(lián)排5000元左右、雙拼6000元左右、獨立式8000元左右、樓王13000元左右聯(lián)排：4650元雙拼：5500元占地價格：900元未定發(fā)展商1、香港全球集團2、福州豐隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3、福州兆祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4、福州兆峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司融僑（福建）房地產(chǎn)有限公司運盛地產(chǎn)有限公司福州閩水緣發(fā)展有限公司福建蘭庭房地產(chǎn)實業(yè)有限公司四、結論隨著福州都市建設進一步完善及經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)速度將更為迅速。并且，當前在別墅市場上，同檔次物業(yè)間差別越來越小，競爭日益激烈。本案產(chǎn)品自身硬件具備某些高檔樓盤基本要素，如自然環(huán)境、規(guī)劃設計、配套等，在市場上具備唯一性、獨創(chuàng)性，并且若走高檔路線，可有效應對項目成本高、周邊配套差等重要缺陷。但由于本案總體供應量大，項目將受到市場容量壓力。如何“立足存量，爭取增量”，并爭取利潤最大化將成為咱們重要課題。只有進一步理解目的客戶需求，才干更好面對市場競爭。因而，咱們又對目的消費群進行了進一步分析。第三章目的客戶群分析一、前期客戶數(shù)據(jù)分析針對項當前期客戶，咱們挑選了某些比較有代表性客戶進行訪談調(diào)查，并對某些原有數(shù)據(jù)進行進一步分析，得出如下某些結論：1.1、目的客戶年齡構成重要客戶群年齡在30～50歲之間，以中青年、中年人為主，處在事業(yè)上升期，大多是事業(yè)有成人士，消費心理比較成熟。1.2、來訪形態(tài)來訪客戶許多是帶著朋友來看樓，她們朋友也許是房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)人士或者是對福州房地產(chǎn)市場較為熟悉，可以給客戶提供較為專業(yè)意見；另一方面，是夫妻一起過來看樓；第三大比例是個人來看樓，她們大多是開發(fā)商朋友，之前也許對東方威尼斯有一定理解。因而，咱們在營銷推廣時，要注重關系營銷，不但要注重目的客戶消費和生活習慣，還要注重她朋友和愛人生活習慣。1.3、購房影響因素在購房影響因素中，配偶占主導地位，而房地產(chǎn)專業(yè)人士則是最次要影響因素，這闡明福州市人講究親情，咱們在銷售推廣過程中，不能忽視丈夫或妻子任何一方意見，并且要注意社區(qū)親情氛圍營造。1.4、客戶分布區(qū)域客戶大多來自項目周邊福州城區(qū)或者郊區(qū)，而本項目規(guī)模龐大，僅靠當前客戶遠局限性以支撐，因此要加大開拓市場力度。1.5、客戶職業(yè)構成在客戶中，私營公司主占總人數(shù)39%，機關人員占了34%，咱們應當關注她們消費習慣與居住習性。并且，咱們可以看出，建立高層商務社交圈將會對客戶產(chǎn)生積極影響。1.6、客戶購買動機客戶購買動機多數(shù)在于想改進當前生活方式，這闡明咱們產(chǎn)品應當倡導一種豐富多彩生活模式。此外有14%客戶是想買房子給父母，這闡明她們注重親屬之間關系，或者是某些機關人士有灰色收入但又不敢說出來，只能以買給父母名義購房，因此咱們銷售及物管要注重私隱性。1.7、客戶關注焦點當前客戶對項目最關注焦點集中在價格，符合普通消費習慣，這闡明項目價值尚未被客戶認知，咱們在推廣中要提高項目附加值，并加大價值體系宣傳力度。并且，項目定價一定要謹慎。施工進度與環(huán)境是客戶關懷重點要素之一，這闡明前期客戶群消費比較理性，因而，咱們必要先期做好樣板島、商業(yè)街和某些震撼人心景觀之后才正式開盤，讓客戶眼見為實。此外，項目地點、交通問題也是客戶關懷一種重要因素，由于“東方威尼斯”位于郊區(qū)，距離市區(qū)有一定距離，因而，咱們要縮短項目與客戶心理距離，一方面就要先進行整個區(qū)域發(fā)展規(guī)劃炒作，提高咱們區(qū)域在客戶心理價值，加強客戶對咱們樓盤信心。為樹立社區(qū)形象，可以設立免費屋邨巴士，保證業(yè)主及業(yè)主朋友、家人交通便捷。1.8、社區(qū)外部因素影響客戶以為，社會治安與周邊自然環(huán)境極為重要，而離工作地點遠近是相對不重要因素，這對咱們項目是有力支撐點。如果咱們有嚴密保安系統(tǒng)，將會對客戶有更大吸引力。1.9、客戶喜歡建筑形式客戶喜歡建筑類型中，獨幢占了絕對優(yōu)勢，而聯(lián)排和雙拼差別不大，闡明咱們預先設計主力別墅形式較為合理。1.10、客戶喜歡住宅面積 客戶喜歡戶型面積呈橄欖狀分布，250～300M2戶型最受歡迎，200～250M2和300～350M2次之。1.11、客戶喜歡戶型在既有客戶中，喜歡四房和五房人占絕大多數(shù)。咱們戶型設計是比較符合客戶需求。1.12、對低層花園住宅態(tài)度有95%客戶以為低層花園住宅應當是讓人有個寬松舒服和心情放松場合，有60%多客戶以為低層花園住宅應當是潮流、典型、身份象征，因而咱們在宣傳時要突出“東方威尼斯”舒服、尊貴生活方式。1.13、區(qū)域印象分析據(jù)調(diào)查，有過半數(shù)人以為螺洲鎮(zhèn)比較偏僻甚至從來沒據(jù)說過，因此咱們首先要進行區(qū)域炒作，闡述市府發(fā)展規(guī)劃，特別是挖掘螺洲鎮(zhèn)歷史文化人脈，樹立人們對螺洲鎮(zhèn)“人杰地靈”結識。1.14、客戶樂意出總價在樓盤未有宣傳推廣狀況下，既有來訪客戶，樂意出總價集中在90～120萬左右占大多數(shù)（隨著時間推移，當前客戶心理接受價開始上升）。1.15、客戶決定放棄單價放棄購買單價(元/平方米)放棄購買比例<250034.6300046.7350057.2400067500086.5600096.3咱們可以從線性回歸分析中看到，在單價上升到5000元每平方米時，放棄購買人數(shù)有級數(shù)遞增勢頭。咱們在后續(xù)制定單價時將充分考慮這個因素。二、目的客戶群共性分析咱們對重要目的消費群狀況進行了綜合分析、整頓，由于目的客戶群職業(yè)較分散，現(xiàn)將她們重要共通點描述如下：目的客戶群共性分析消費群體指標消費者特性年齡30—50歲為主力購買群體購買動機改進居住環(huán)境，改進當前生活方式，少數(shù)作投資用途。置業(yè)狀況多為二、三次置業(yè)購房行為夫妻雙方共同決定，其中男方掌握購買權重要考慮因素價格、社區(qū)環(huán)境、會所配套、交通、戶型、發(fā)展商信譽、居住品位等是重要考慮因素，并且生活方式倍受關注。生活形態(tài)分析·因其生意繁忙，都但愿有較大、較寧靜空間以保證休息質(zhì)量；·成熟富有理性，注重生活品位，關注自身形象和社會地位，追求建立更好社交圈?！幼】臻g規(guī)定較高，追求超前享有；·注重安全性；·但愿能給家人提供一種較好居住環(huán)境；·對舊城區(qū)沒有特別依戀感情；·某些注重私隱性；·有較高收入，資產(chǎn)在200萬元以上，家庭年收入20萬元以上，大多數(shù)有車。第四章項目定位別墅市場發(fā)展到當前，人們需求也發(fā)生了變化，有人需要把別墅作為尋常居所，這就規(guī)定有市區(qū)家居型別墅，有人僅規(guī)定作為第二居所，這就是近郊休閑別墅。在別墅消費人群中，經(jīng)濟能力仍有很大差別，客戶追求品位也有很大差距，這某些都規(guī)定對別墅市場客戶進行細分。因而，在充分分析前述市場調(diào)查及項目原有開發(fā)理念和設計規(guī)劃基本上，咱們將本案項目定位為：極品別墅島目的客戶群定位為：國企、事業(yè)單位高層管理人員（涉及銀行、電信等）、外地商人（含港澳臺商及外商）、本地公司主、外企中高層金領人士、海外華僑、歸僑、僑屬、政府官員、行業(yè)精英等高收入人群。目的客戶群區(qū)域為：核心圈：福州及周邊八縣地區(qū)（車程在45分鐘以內(nèi)）第二圈：泉州、廈門等周邊都市（車程在3小時以內(nèi)）第三圈：外省發(fā)達都市及地區(qū)形象定位（項目名稱）與定位語建議沿用：“東方威尼斯”———世界級私家別墅島這是由于“東方威尼斯”名稱中蘊涵著許多價值潛能可以在項目推廣中升華：環(huán)境價值潛能：威尼斯是世界最知名水上都市，人們一聽到“威尼斯”會很自然聯(lián)想到“水中之城”美景?！皷|方威尼斯”名稱可以非常形象將本案項目最明顯環(huán)境優(yōu)勢直觀向受眾傳播，對將來項目推廣起到事半功倍作用。歷史價值潛能：威尼斯與福州同為“海上絲綢之路”重要門戶，這為挖掘歷史題材，制造宣傳熱點提供了較好素材。地區(qū)價值潛能：威尼斯位于西方，建筑重要是歐式風格，而本案項目位于東方，重要建筑形式為澳洲風格，“東方威尼斯”名稱可將其不同特點辨證融合起來，利于向受眾傳播。文化價值潛能：威尼斯具備3千年悠久歐洲文藝復興主義文化，而福州古為閩越國故都，也擁有幾千年古代文明，且素有“海濱鄒魯”之美譽，歷史文化悠久，歷代英才輩出。這些都為打造項目文化價值體系提供了基本。旅游價值潛能：威尼斯是一座世界知名旅游都市，本案項目所在地——螺洲鎮(zhèn)古有“百花洲”之美譽，民間流傳著動人“螺女”神話，走進螺洲鎮(zhèn)，好似穿越時空，千年歷史呈當前眼前，再結合項目配套生態(tài)旅游島、水上舞臺和下沉式廣場，自然為項目旅游提供了炒作空間。商務價值潛能：威尼斯與福州市同是知名商貿(mào)港口都市，具備商貿(mào)交流悠久歷史，鄭和7次下西洋都是在福州馬尾、長樂揚帆出海，并且福州是知名僑鄉(xiāng)，配套商貿(mào)功能將可成為項目價值重要提高點。第五章價值體系及主題概念研究一、價值體系在前述分析基本上，結合本案項目特點，咱們以為，本項目核心價值可以涉及：環(huán)境、物業(yè)管理、旅游、商務、文化等各種層面，如下就對核心價值體系形成及其支撐點做進一步挖掘闡明。1.1、環(huán)境價值體系本案項目規(guī)模較大，由國際設計大師依照天然水景營造出獨特別墅風格，能做到戶戶臨水、家家通船。并預設有五星會所、觀景亭、網(wǎng)球場、棧道、環(huán)城之池、恒溫泳池（半室內(nèi)半室外）、餐飲等設施，環(huán)境可塑性強，將會成為整個福州房地產(chǎn)矚目焦點。社區(qū)用了160畝土地做社區(qū)水網(wǎng)系統(tǒng)，相稱于少建100多幢別墅，也就是說，為了營造“水中之城”，項目用了1億元來打造水環(huán)境。為更好理解項目水流和水質(zhì)狀況，項目還專門委托河海大學建立規(guī)劃模型進行重復研究、論證，當前采用方案可充分保證社區(qū)“活水體系”水質(zhì)每日更新。項目公共綠地規(guī)劃為自由開放閑逸空間，別墅擁有“中華人民共和國內(nèi)廳院”式私家院落綠地，再加上平均7米水網(wǎng)水面以及延伸景觀空間，業(yè)主可享有景觀空間較大。在不同交通干道和組團環(huán)境上，社區(qū)種植了不同種類植物，如在社區(qū)入口干道旁種植挺拔喬木，商業(yè)街選取闊葉樹，私家入口則種植花草，讓業(yè)主能隨時隨處感受尊貴，感受到一年四季陽光和雨露、花開與花落自然美景。項目將先期做好社區(qū)入口500米長私家威尼斯大道及可容納300人下沉式廣場（加上港灣棧道，可容納1200人以上），形成項目獨特氣勢和風格，再邀請名人題字，可成為本地一種風景。項目獨特地理和生態(tài)環(huán)境元素，還吸引了美國節(jié)能基金會在項目內(nèi)選址建立實驗室，研制節(jié)能環(huán)保新材料并對21世紀福州居住發(fā)展方向進行研究。屆時社區(qū)樣板房將率先采用該種材料，并且將來一系列有關生態(tài)環(huán)保研討會也定于社區(qū)會所舉辦。為了以便業(yè)主商務工作，社區(qū)還將配套遠程多媒體國際會議廳等先進商務設備。在建設過程中，社區(qū)將向關于部門申請一系列建設獎項。作為環(huán)境價值升華某些，為樹立“福州樣板人居”概念，咱們將舉辦“聯(lián)合國人居圖片展”，并申請“聯(lián)合國人居”獎項?！半m為人做，宛如天成”是本案項目親水空間創(chuàng)造真諦，其創(chuàng)造中特別注意了一為安全，二是有近人尺度，三是使水長流不息。配合“東方威尼斯”定位，還大量采用了東方風格元素。本案項目“水文化”與“居住主題公園”（山文化）形成了明顯差別化?！拔寤⑸较?，烏龍江畔，一片醉人港灣，遠離塵囂和煩雜，……‘東方威尼斯’以她高雅、尊貴、純美東方風情，提供一種舒展身心棲居之島，讓來自國內(nèi)外成功人士在這里詩意憩居?！薄磺芯褪悄敲礈剀?，那么高雅，那么讓人動心。賣點薈萃：綜合第二章對項目環(huán)境優(yōu)勢分析成果以及以上對環(huán)境價值體系闡明，咱們提煉出如下推廣賣點：島嶼私有化（尊貴感）稀缺性（中華人民共和國罕見）五虎山下，烏龍江畔（世外桃源）項目所在區(qū)域發(fā)展前景（“東擴南進”、交通利好等）規(guī)模大三面臨江，擁1750米江岸線私家碼頭戶戶臨水、家家通船臨近螺洲鎮(zhèn)龍脈（人杰地靈）風水好（玉帶纏腰，不富則貴）國際大師聯(lián)合精心打造（精雕細鑿）臨水雙客廳、大露臺、中華人民共和國老式“內(nèi)庭院”全通透觀景樓梯每棟別墅擁有300-700平方米私家綠地及“一條河”2個5000平方米五星級會所、恒溫泳池（半室內(nèi)半室外）等崇高配套1750米全江景木棧道500米長威尼斯豪門大道（用千萬元打造）及可容納千人下沉式廣場和水上表演舞臺（豪門氣派）7000平方米環(huán)湖商業(yè)街用1億元打造水環(huán)境美國節(jié)能基金會將生態(tài)環(huán)保材料實驗室選址在項目內(nèi)“活水體系”由河海大學專家數(shù)百次重復研究、論證（權威性）系列建設獎項（權威性）聯(lián)合國人居圖片展、申請聯(lián)合國人居關于獎項（世界級）處處有景、多極景觀生態(tài)居所、沐浴自然……1.2、物業(yè)管理價值體系福州市物業(yè)管理水平普遍不高，物業(yè)智能化設施配備才起步，為本項目概念炒作提供了很大發(fā)揮空間。物業(yè)管理品牌效應能體當前對銷售增進作用上，并能給物業(yè)及發(fā)展商帶來良好形象。名聲大，口碑好物業(yè)管理公司，會使客戶對所售物業(yè)產(chǎn)生信任及將來感到安心，物業(yè)管理重要體當前三個方面，收費原則，服務內(nèi)容和管理水平。本案項目在規(guī)劃上充分考慮到業(yè)主購物便利性，在社區(qū)內(nèi)對稱分布有便利超市和其他配套設施，銀行、郵局等也一應齊全，基本上業(yè)主只要走250米就可買到所需物品。醫(yī)療方面與福州市二院建立了“綠色通道”，所有業(yè)主可享有緊急救護及專家服務。由于項目處處臨水，為保障業(yè)主及家人安全，采用了綠化帶隔離、欄桿隔離及智能化系統(tǒng)報警三層防護系統(tǒng)，在此基本上，咱們建議給每戶家庭贈送三年保險，以增強業(yè)主安全感和歸屬感。由于本案目的客戶群比較講究生活安全、舒服和便利性。咱們將提高智能化管理級別，讓業(yè)主足不出戶就可以進行電子購物、網(wǎng)上醫(yī)療診斷、參觀虛擬博物館和圖書館、點播DVD家庭影院，在數(shù)公里外可遙控家中電器設備，并可接收家中安全報警信息。通過物業(yè)公司提供全方位增值服務，業(yè)主高度享有高科技帶來舒服和擁有更多服務和資源優(yōu)勢，使“東方威尼斯”價值得到提高。本案項目已引進萬科物業(yè)管理公司作為顧問，在此基本上，我司將為貴司引入更先進智能化管理系統(tǒng)以及全球物業(yè)服務典范——國際金鑰匙機構，為業(yè)主提供全方位、個性化“大管家”貼身服務。在售樓部現(xiàn)場咱們將把門前保安包裝成酒店門童，直觀給買家一種高檔次別墅區(qū)感受，并對會所服務人員及客戶經(jīng)理進行五星級酒店服務原則培訓，使服務人員從言談到舉止都能令客戶有享有五星級酒店服務感覺，提高客戶尊貴感和榮耀感。賣點薈萃：依照以上對物業(yè)管理價值體系分析，咱們提煉出如下賣點：實行全面智能化管理全方位、個性化“大管家”貼身服務私密性強物業(yè)管理費低（僅為1元/M2）保安都為班長級以上退役軍人（可靠性）生活便利（小鎮(zhèn)配套）建立業(yè)主專享“醫(yī)療綠色通道”每戶家庭贈送三年保險（業(yè)主安全，社區(qū)關懷）五星級會所服務（尊貴感和榮耀感）公共游船交通游艇送報……1.3、旅游價值體系依照國際國內(nèi)權威機構預測，將來，中華人民共和國旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都將會有極為遼闊發(fā)展前景，旅游地產(chǎn)作為兩個黃金產(chǎn)業(yè)交叉型產(chǎn)業(yè)，是一種巨大“金礦”。隨著著休閑產(chǎn)業(yè)興起，中華人民共和國旅游正在向休閑旅游、體驗旅游各種旅游方向發(fā)展，各種各樣旅游形式都在被挖掘出來。與此同步，需要開發(fā)更多旅游產(chǎn)品，開發(fā)更多旅游景點，開展更多旅游形式，從而，旅游房地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)一種重要分支。本案項目位于南臺島螺洲鎮(zhèn)，距福州市中心十多公里，距市中心半小時車程，路程相對偏遠，市民對該區(qū)域認知度較低，一定限度上影響市民購買熱情，并且通向項目道路路況不抱負，有遠離都市感覺。但是咱們同步也看到，走進螺洲鎮(zhèn)，好似穿越時空，千年歷史呈當前眼前。螺洲文物古跡中可圈可點就有陳氏五樓、陳若霖故居、陳氏宗祠、天后宮、孔廟、狀元府、螺女廟、靈山寺、觀瀾書院等十多處。并且福州市作為知名商貿(mào)港口都市，是“海上絲綢之路”重要門戶，鄭和7次下西洋都是在福州馬尾、長樂揚帆出海。項目對岸小島東面，已建設成“度假農(nóng)莊”，作為業(yè)主后花園。每位業(yè)主擁有一塊自留地，一可體驗“東方農(nóng)家生活”（養(yǎng)殖、觀魚、品嘗風味小吃、種植、農(nóng)莊）；二可體驗水上游閑；三有戶外運動場合。平時可委托專人進行打理，亦可配合推出“分時度假”概念對外開放。依照工程進度，現(xiàn)可與旅游部門合伙，成為“閩江一日游”景點之一。為與“威尼斯”概念更好對接，在社區(qū)建設一種“海上絲綢之路”展覽館（可與售樓部結合在一起），所需場地大概1000-平方米，運用模型、電腦、電視(央視有現(xiàn)成節(jié)目播出及VCD)、圖片等呈現(xiàn)“海上絲綢之