稅法課件：第七章 土地增值稅

第七章土地增值稅法第一節(jié)

納稅義務(wù)人和征稅范圍土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。

一、納稅義務(wù)人土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。

二、征稅范圍（一）基本征稅范圍土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。包含的三個判斷標準：①轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有；②土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入?；菊鞫惙秶?.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，包括出售、交換和贈與；2.地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；3.存量房地產(chǎn)的買賣。

不屬于征稅范圍1.不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的行為；2.不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為，如房地產(chǎn)的出租。（二）具體事項征稅的規(guī)定1.繼承、贈予（1）繼承；不征（無收入）（2）贈予：公益性贈予、贈予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈予，征2.出租不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）3.房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征4.房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；個人之間互換自有住房，免征5.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營（1）房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征（2）投資、聯(lián)營的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅6.合作建房建成后自用，暫免征；建成后轉(zhuǎn)讓，征7.兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免8.代建房不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）9.房地產(chǎn)重新評估不征（無收入）第二節(jié)稅率

土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率表需記憶，考試不給稅率。

【例題·單選題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓商品樓收入5000萬元，計算土地增值額準允扣除項目金額4200萬元，則適用稅率為（）。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%『正確答案』A

『答案解析』增值額占扣除項目金額比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19.05%，適用第一級稅率，即30%。第三節(jié)

應(yīng)稅收入與扣除項目第三節(jié)

應(yīng)稅收入與扣除項目計算土地增值額時準予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)不同，可進行以下劃分：（一）對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

（二）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1.房屋及建筑物的評估價格

評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

土地增值額＝應(yīng)稅收入－扣除項目合計。新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如果是房地產(chǎn)企業(yè)，那么扣除項目有5項；如果是非房地產(chǎn)企業(yè)，那么扣除項目有4項，房地產(chǎn)企業(yè)多了一項“加計扣除（20%）”。存量房轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓的是房屋建筑物，那么扣除項目有3項；如果轉(zhuǎn)讓的是土地，那么扣除項目有2項，兩者的差別是房屋的評估價格。一、應(yīng)稅收入1.貨幣收入2.實物收入3.其他收入二、確定增值額的扣除項目（一）對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款；（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括6項：（1）土地征用及拆遷補償費

（2）前期工程費

（3）建筑安裝工程費

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費

（5）公共配套設(shè)施費

（6）開發(fā)間接費用等地價款、開發(fā)成本，一般情況下，按實際發(fā)生額扣除。另外，要注意和應(yīng)稅收入進行配比，地價款配比時，根據(jù)“總支出×開發(fā)的項目占用土地面積的比例×出售的部分所占建筑面積的比例”計算扣除項目。【例題·綜合題】（2011年節(jié)選）府城房地產(chǎn)開發(fā)公司為內(nèi)資企業(yè)，公司于2008年1月～2011年2月開發(fā)“東麗家園”住宅項目，發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)如下：（1）2008年1月通過競拍獲得一宗國有土地使用權(quán)，合同記載總價款17000萬元，并規(guī)定2008年3月1日動工開發(fā)。由于公司資金短缺，于2009年5月才開始動工。因超過期限1年未進行開發(fā)建設(shè)，被政府相關(guān)部門按照規(guī)定征收土地受讓總價款20%的土地閑置費。（2）支付拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和間接開發(fā)費用合計2450萬元。（3）2010年4月開始銷售，可售總面積為45000m2，截止2010年8月底銷售面積為40500m2，取得收入40500萬元；尚余4500m2房屋未銷售。要求：（1）在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時，對繳納的土地閑置費是否可以扣除？（2）計算2010年9月進行土增值稅清算時可扣除的土地成本金額。（3）計算2010年9月進行土增值稅清算時可扣除的開發(fā)成本金額?！赫_答案』（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費在土地增值稅稅前不得扣除，但在企業(yè)所得稅稅前可以扣除。（2）府城房地產(chǎn)開發(fā)公司截止2010年8月底已經(jīng)銷售了40500平米的建筑面積，占全部可銷售面積45000平米的90%，可以扣除的土地成本金額＝（17000＋17000×5%）×90%＝16065（萬元）（3）可以扣除的開發(fā)成本金額＝（2450+3150）×90%＝5040（萬元）3.房地產(chǎn)開發(fā)費用——期間費用，即銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)這里的利息注意兩點：

①不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。

②不包括加息、罰息。（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)【例題·計算題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓一宗土地使用權(quán)，支付轉(zhuǎn)讓方地價款8000萬元。使用受讓土地60%（其余40%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費和材料費共計6200萬元，開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費用700萬元、銷售費用400萬元、利息費用500萬元（只有70%能夠提供金融機構(gòu)的證明）。（說明：其他開發(fā)費用扣除比例為4%，契稅稅率為3%）要求：（1）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的地價款和契稅。（2）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)成本。（3）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)費用。『正確答案』（1）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的地價款和契稅＝8000×60%＋8000×3%×60%＝4944（萬元）（2）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)成本＝6200（萬元）（3）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)費用＝500×70%＋（4944＋6200）×4%＝795.76（萬元）

【關(guān)于利息的其他規(guī)定】（1）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。（3）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“兩稅一費”（營業(yè)稅、城建稅、教育費附加）（2）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“三稅一費”（營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加）。

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：加計扣除費用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

【例題·單選題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。計算確認該商品房項目繳納土地增值稅時，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的金額為（）。

A.1500萬元B.2000萬元

C.2500萬元D.3000萬元『正確答案』D『答案解析』應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”＝10000×10%＋10000×20%＝3000（萬元）（二）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可扣除：1.房屋及建筑物的評估價格。舊房及建筑的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格＝重置成本價×成新度折扣率重置成本的含義是：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（注意營業(yè)稅的規(guī)定）【特殊規(guī)定】1.凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的：舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。2.對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。3.對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以實行核定征收?！究碱}·單選題】（2011年）位于縣城的某商貿(mào)公司2010年12月銷售一棟舊辦公樓，取得收入1000萬元，繳納印花稅0.5萬元，因無法取得評估價格，公司提供了購房發(fā)票，該辦公樓購于2007年1月，購價為600萬元，繳納契稅18萬元。該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時，可扣除項目金額的合計數(shù)為（）。A.639.6萬元B.640.1萬元C.760.1萬元D.763.7萬元『正確答案』C『答案解析』銷售舊的辦公樓需要交營業(yè)稅、城建稅及教育費附加（1000-600）×5%×（1+5%+3%）＝21.6（萬元）；因為無法取得評估價格，所以按照購房發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%扣除，600×（1+4×5%）＝720（萬元）；對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)，所以可以扣除的金額合計數(shù)為720+21.6+18+0.5＝760.1（萬元）。第四節(jié)

應(yīng)納稅額的計算一、增值額（計稅依據(jù)）土地增值額＝轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額在實際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；2.提供扣除項目金額不實的；3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。4.舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓。二、應(yīng)納稅額計算應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)【提示】計算土地增值稅要注意4個步驟：

第一，要計算扣除項目，注意扣除項目歸集時的具體內(nèi)容；

第二，計算土地增值額，就是收入減去扣除項目；

第三，計算土地增值率，前述第二項目÷第一項目；據(jù)此選出稅率和扣除率；

第四，計算稅額?！纠}·單選題】2011年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入14000萬元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費及開發(fā)成本合計為4800萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（）。

A.2256.5萬元

B.2445.5萬元

C.3070.5萬元

D.3080.5萬元『正確答案』B『答案解析』根據(jù)土地增值稅法計算方法與步驟，計算過程如下：（1）計算扣除金額＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（萬元）；（2）計算土地增值額＝14000－7010＝6990（萬元）；（3）計算增值率＝6990÷7010×100%＝99.71%，適用稅率為第二檔，稅率40%、速算扣除系數(shù)5%；（4）應(yīng)納土地增值稅＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（萬元）?！究碱}·計算題】（2009年）某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年6月受讓一宗土地使用權(quán)，依據(jù)受讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款8000萬元，當(dāng)月辦妥土地使用證并支付了相關(guān)稅費。自2008年7月起至2009年6月末，該房地產(chǎn)開發(fā)公司使用受讓土地60%（其余40%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售，依據(jù)銷售合同共計取得銷售收入18000萬元。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費和材料費共計6200萬元，開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費用700萬元、銷售費用400萬元、利息費用500萬元（只有70%能夠提供金融機構(gòu)的證明）。（說明：當(dāng)?shù)剡m用的城市維護建設(shè)稅稅率為5%；教育費附加征收率為3%；契稅稅率為3%；購銷合同適用的印花稅稅率為0.3‰；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的印花稅稅率為0.5‰。其他開發(fā)費用扣除比例為4%）要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。（1）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的印花稅（略）。（2）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的地價款和契稅?！敬鸢浮浚?000×60%+8000×3%×60%＝4944（萬元）（3）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加?！敬鸢浮浚?8000×5%×（1+5%+3%）＝972（萬元）（4）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)費用?！敬鸢浮浚?00×70%+（4944+6200）×4%＝795.76（萬元）（5）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳土地增值稅的增值額。【答案】＝18000-4944-6200-972-795.76-（4944+6200）×20%＝2859.44（萬元）（6）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。【答案】增值率＝2859.44÷（18000-2859.44）×100%＝18.89%該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅＝2859.44×30%＝857.83（萬元）三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算（一）土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。（二）土地增值稅的清算條件1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況?！究碱}.綜合題】（2011年）府城房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年4月開始銷售開發(fā)項目，可售總面積為45000m2，取得收入40500萬元；尚余4500m2房屋未銷售。2010年2010年9月主管稅務(wù)機關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就“東麗家園”項目進行土地增值稅清算，公司以該項目尚未銷售完畢為由對此提出異議。要求回答：簡要說明主管稅務(wù)機關(guān)于2010年9月要求府城房地產(chǎn)開發(fā)公司對該項目進行土地增值稅清算的理由。『正確答案』已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。府城房地產(chǎn)開發(fā)公司截止2010年8月底已經(jīng)銷售了40500平米的建筑面積，占全部可銷售面積45000平米的90%，已經(jīng)達到了主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的條件。（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。3.土地增值稅清算時，（1）已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；（2）未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入；（3）銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。（四）土地增值稅的扣除項目1.除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。5.屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。9.拆遷安置費的扣除規(guī)定：（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。（2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（3）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。（五）土地增值稅清算應(yīng)報送的資料（六）土地增值稅清算項目的審核鑒證納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。（七）核定征收：5個條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：（八）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清