2021年房地產(chǎn)業(yè)成本預(yù)算面試簡(jiǎn)答題

房地產(chǎn)業(yè)成本預(yù)算面試簡(jiǎn)答題一、簡(jiǎn)答題1.成本控制戰(zhàn)略倡導(dǎo)全方位成本控制重要涉及哪些方面？答：成本控制戰(zhàn)略倡導(dǎo)全方位成本控制，涉及拿地成本、前期費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、營(yíng)銷推廣等房地產(chǎn)開發(fā)成本，以及人力成本、管理成本、經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)成本等。2.房地產(chǎn)已進(jìn)入微利時(shí)代，如何加強(qiáng)成本控制，提高競(jìng)爭(zhēng)力？答：一是建立全員責(zé)任成本控制體系。二是建立合約規(guī)劃體系，變成本領(lǐng)后記錄為事前控制三是建立成本預(yù)警機(jī)制。四是建立費(fèi)用指標(biāo)承包機(jī)制。五是建立成本優(yōu)化獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。3.成本預(yù)警設(shè)立為幾種級(jí)別？答：成本預(yù)警設(shè)立為兩個(gè)級(jí)別，一級(jí)警報(bào)：當(dāng)月動(dòng)態(tài)成本超過目的成本5%以內(nèi)，下屬公司組織分析實(shí)行限期整治；二級(jí)警報(bào)：當(dāng)月動(dòng)態(tài)成本超過目的成本5%時(shí)，總公司組織分析，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行會(huì)診，分析因素，提出改進(jìn)辦法，下屬公司總經(jīng)理做詳細(xì)成本專項(xiàng)報(bào)告，直至解除警報(bào)。4.如何進(jìn)一步完善設(shè)計(jì)管理機(jī)制，切實(shí)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量和效率？答：一是進(jìn)一步完善設(shè)計(jì)管理體制。二是進(jìn)一步強(qiáng)化設(shè)計(jì)條線雙重管理職能。三是進(jìn)一步規(guī)范方案評(píng)審行為。四是進(jìn)一步強(qiáng)化方案質(zhì)量控制五是圖紙質(zhì)量懲罰機(jī)制。六是建立產(chǎn)品缺陷反饋機(jī)制。5.如何強(qiáng)化方案質(zhì)量控制？答：第一，建立方案交底制度。第二，強(qiáng)化施工圖會(huì)審制度。6.如何建立產(chǎn)品缺陷反饋機(jī)制？答：第一，在設(shè)計(jì)管理中心設(shè)立專職設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查員，專職檢查各公司在建項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺陷，每季度完畢一次《設(shè)計(jì)缺陷檢查報(bào)告》；第二，物業(yè)管理中心、營(yíng)銷管理中心、客服管理中心應(yīng)依照交付和客戶反饋狀況，每半年向出具一份《項(xiàng)目產(chǎn)品缺陷反饋一覽表》。7.全員全面強(qiáng)化成本控制，建立房地產(chǎn)集團(tuán)成本領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)詳細(xì)工作規(guī)定？答：（1）進(jìn)一步調(diào)節(jié)和完善成本限額指標(biāo)；（2）注重和加強(qiáng)成本優(yōu)化工作；（3）建立全員成本控制機(jī)制；（4）進(jìn)一步推動(dòng)成本人員轉(zhuǎn)型；（5）嚴(yán)格貫徹好《合約規(guī)劃制度》；（6）加大招標(biāo)價(jià)格信息庫建設(shè)，結(jié)合建設(shè)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)等兄弟單位歷史數(shù)據(jù)，全面建成一種內(nèi)容系統(tǒng)、更新及時(shí)、信息公開數(shù)據(jù)庫，作為指引內(nèi)部招標(biāo)、決策重要根據(jù)。8.如何注重和加強(qiáng)成本優(yōu)化工作？答：一是加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化，推動(dòng)限額設(shè)計(jì)。二是加強(qiáng)對(duì)施工方案優(yōu)化，成本部要介入審核施工單位上報(bào)施工方案。三是加強(qiáng)對(duì)新型材料研究，在不影響效果狀況下，積極采用造價(jià)低新型材料。四是要重點(diǎn)加大對(duì)“三點(diǎn)一線”成本控制，嚴(yán)格控制樣板房、暫時(shí)售樓處、示范區(qū)使用奢侈材料，在保證效果、品質(zhì)狀況下，盡量考慮使用某些代替材料。9.“三點(diǎn)一線”詳細(xì)指什么？答：“三點(diǎn)一線”詳細(xì)內(nèi)容為：售樓處（會(huì)所）、樣板房、工地現(xiàn)場(chǎng)、看房通道，以及覆蓋售樓處、樣板房、工地現(xiàn)場(chǎng)示范區(qū)。10.如何強(qiáng)化檢查監(jiān)督，完善移動(dòng)辦公制度？答：一是開展檢查監(jiān)督。二是實(shí)現(xiàn)移動(dòng)辦公檢查表單化。三是建立年度審計(jì)監(jiān)察機(jī)制。11.如何進(jìn)一步提高移動(dòng)辦公針對(duì)性和時(shí)效性？答：1、擬定移動(dòng)辦公“3+10”模式”，提高移動(dòng)辦公有效性。2、建立移動(dòng)辦公工作“五維度”報(bào)告機(jī)制，加強(qiáng)移動(dòng)辦公規(guī)范性。12.移動(dòng)辦公工作“五維度”涉及哪些？答：移動(dòng)辦公工作“五維度”重要涉及：1）對(duì)問題及上輪整治狀況進(jìn)行檢查；2）針對(duì)問題提出管理辦法和規(guī)定；3）對(duì)有關(guān)部門提出指引意見；4）對(duì)有關(guān)部門服務(wù)與支持；5）針對(duì)體制、機(jī)制和制度提出意見和建議。13.成本管理中心在拿地階段測(cè)算要點(diǎn)是哪些？答：1、人防車庫成本應(yīng)所有攤?cè)氤杀局校找嬷胁豢紤]可租費(fèi)用；2、初步規(guī)劃圖中有疑問地方及時(shí)和設(shè)計(jì)部溝通理解；3、有安頓房、代建房要考慮這某些虧損費(fèi)用成本應(yīng)攤到可售成本中‘4、各種費(fèi)用一定要按最新產(chǎn)品類型、最新經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)填寫、建安某些特別要注意鋼材、砼市場(chǎng)波動(dòng)狀況。5、估算中考慮預(yù)留3~5%不可預(yù)見費(fèi)用。14.成本控制原則原則是什么？答：1、節(jié)約原則2、全面控制原則3、動(dòng)態(tài)控制原則15.三點(diǎn)一線建設(shè)原則和思路？答：一是設(shè)計(jì)原則化二是施工原則化三是材料原則化16.成本管理思路？答：精確測(cè)算、步步跟蹤、事前定價(jià)、動(dòng)態(tài)反饋、及時(shí)結(jié)算。17.．成本控制詳細(xì)規(guī)定是什么？答：一是注重和加強(qiáng)成本優(yōu)化工作；二是建立全員成本控制機(jī)制；三是要充分發(fā)揮成本人員作用；四是加大招標(biāo)價(jià)格信息庫建設(shè)；五是要進(jìn)一步推動(dòng)成本人員轉(zhuǎn)型。18.成本管理整個(gè)流程節(jié)點(diǎn)是如何？答：拿地階段----方案設(shè)計(jì)階段----目的責(zé)任成本制定階段----初步、施工圖設(shè)計(jì)階段----工程實(shí)行階段----竣工結(jié)算階段----后評(píng)估階段。19.成本管理中心在方案設(shè)計(jì)階段重要流程、管控和測(cè)算要點(diǎn)是哪些？答：方案設(shè)計(jì)階段是成本控制極為重要階段，通過對(duì)設(shè)計(jì)方案比較，本階段可以實(shí)現(xiàn)成本控制效果占整個(gè)項(xiàng)目全階段成本控制效果比率約為75%～80%。這一階段成本控制阻力最小，控制成本需要進(jìn)行成本投入最低。20.成本管理部在方案設(shè)計(jì)階段重點(diǎn)關(guān)注是什么？答：產(chǎn)品定位，重要設(shè)計(jì)選型，建筑平面，基本類型，構(gòu)造形式，構(gòu)造布置，建筑裝飾交付原則，停車方式及比率，社區(qū)供配電方式。21.目的成本管理原則是什么？答：1.不但限于成本目的值自身、更要關(guān)注成本背后產(chǎn)品目的，應(yīng)與產(chǎn)品目的掛鉤。2.目的不是上限而是基準(zhǔn)，目的作用在于心中有數(shù)；“算了再做”而不是“做了再算”3.目的成本應(yīng)隨著項(xiàng)目實(shí)行（產(chǎn)品提高等）分階段進(jìn)行檢查、修改。22.如何做好項(xiàng)目成本全員控制原則？答：由成本管理部牽頭，聯(lián)合財(cái)務(wù)管理部，對(duì)全年綜合成本指標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，分解到每一種部門，形成各部門成本控制指標(biāo)，并與各部門訂立成本控制責(zé)任狀，明確成本控制獎(jiǎng)罰辦法。因而成本控制涉及項(xiàng)目組織中所有部門和成員工作，并與每一種成員切身利益關(guān)于，應(yīng)充分調(diào)動(dòng)每個(gè)部門和每一種成員控制成本、關(guān)懷成本積級(jí)性，真正樹立全員控制成本觀念。23.什么是成本動(dòng)態(tài)控制原則？答：所謂動(dòng)態(tài)控制就是將工、料、機(jī)等投入到施工過程中，收集成本發(fā)生實(shí)際值，將其與目的值相比較，檢查有無偏離，若無偏差，則繼續(xù)進(jìn)行，否則要找出詳細(xì)因素采用相應(yīng)辦法。24.三點(diǎn)一線建設(shè)原則和思路是什么一是設(shè)計(jì)原則化；由研發(fā)部負(fù)責(zé)研究啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃、戶型、會(huì)所建筑、精裝修和景觀五個(gè)方面原則化圖紙；二是施工原則化，由總公司工程管理中心組織開發(fā)會(huì)所、售樓處和精裝修戰(zhàn)略施工單位，并相對(duì)固化；三是材料原則化，由設(shè)計(jì)管理中心牽頭，聯(lián)合物資管理中心，研2、注意水景占整個(gè)景觀比例，水景太多，物業(yè)管理化錢大，水景費(fèi)用占物業(yè)管理費(fèi)6%以內(nèi)最適當(dāng)。3、6度及7度抗震設(shè)防區(qū)，剪力墻構(gòu)造及框架核芯筒構(gòu)造高度與寬度比不適當(dāng)不不大于6，框架剪力墻構(gòu)造高度與寬度比不適當(dāng)不不大于5.影響建筑風(fēng)荷載和抗震級(jí)別提高，成本會(huì)大幅增長(zhǎng)4、依照地質(zhì)報(bào)告，如果地基有溶洞不適當(dāng)建高層，打鉆孔樁成本成倍增長(zhǎng)。32.目的成本作用是什么？目的成本作用是公司預(yù)先擬定、在一定期期內(nèi)和通過努力所要實(shí)現(xiàn)成本目的，是成本控制線。有提前鎖定投資、合理擬定銷售價(jià)格、加強(qiáng)成本籌劃性、預(yù)測(cè)投資效益等作用33目的成本管理原則是什么？不但限于成本目的值自身、更要關(guān)注成本背后產(chǎn)品目的，應(yīng)與產(chǎn)品目的掛鉤。目的不是上限而是基準(zhǔn)，目的作用在于心中有數(shù)；“算了再做”而不是“做了再算”目的成本應(yīng)隨著項(xiàng)目實(shí)行（產(chǎn)品提高等）分階段進(jìn)行檢查、修改34.成本部在編制成本目的責(zé)任狀時(shí)要注意哪些？1、填寫科目費(fèi)用時(shí)按成本分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)偺顚憽?、配套工程按受益原則進(jìn)行分?jǐn)偂?、參照中南成本原則或以在建業(yè)態(tài)工程進(jìn)行測(cè)算填寫。4、以合同為主線進(jìn)行測(cè)算填寫，以便訂立合同步參照、動(dòng)態(tài)分析預(yù)警。5、編寫闡明中一定要注明編寫時(shí)鋼筋、砼、鋁合金門窗等價(jià)格是按多少編制。以便察閱，分析。6、估算中不考慮預(yù)留不可預(yù)見費(fèi)用35.施工圖階段成本控制辦法要點(diǎn)是什么？產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位模板化設(shè)計(jì)任務(wù)書模板化設(shè)計(jì)合同模板重要專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)指引模板化重要專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)審圖要點(diǎn)模板化專業(yè)配備原則模板化制定統(tǒng)一原則作法36.成本動(dòng)態(tài)預(yù)警機(jī)制是什么？1凡是動(dòng)態(tài)成本超過目的成本3%，都市公司、獨(dú)立項(xiàng)目公司必要組織有關(guān)職能部門進(jìn)行成本分析研究，找出超標(biāo)因素，并提出糾偏辦法，形成分析報(bào)告報(bào)總公司成本管理中心審核和常務(wù)副總審批。都市公司、獨(dú)立項(xiàng)目公司未能按規(guī)定組織糾偏分析，發(fā)現(xiàn)一次懲罰該公司總經(jīng)理1000元，成本管理部500元。2凡是動(dòng)態(tài)成本超過目的成本5%，總公司成本核算中心必要組織項(xiàng)目公司有關(guān)職能部門進(jìn)行成本分析研究，找出超標(biāo)因素，并提出糾偏辦法，形成分析報(bào)告報(bào)常務(wù)副總審核、董事長(zhǎng)審批。3總公司成本核算中心未能按規(guī)定組織糾偏分析，發(fā)現(xiàn)一次懲罰成本總監(jiān)1000元。37.如何全面履行指標(biāo)承包制，進(jìn)一步控制成本，提高效益？1、建立目的成本、合約規(guī)劃、動(dòng)態(tài)成本控制機(jī)制，從源頭控制產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、技術(shù)、工程等運(yùn)營(yíng)成本。2、履行費(fèi)用包干，有效減少管理成本。38.怎么樣順應(yīng)地產(chǎn)微利時(shí)代，加強(qiáng)成本控制，提高競(jìng)爭(zhēng)力？一是建立全員責(zé)任成本控制體系。二是建立合約規(guī)劃體系，變成本領(lǐng)后記錄為事前控制。三是建立成本預(yù)警機(jī)制。四是建立費(fèi)用指標(biāo)承包機(jī)制五是建立成本優(yōu)化獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。39.如何加強(qiáng)“三點(diǎn)一線”成本控制，實(shí)行成本限額制度？一是控面積二是控造價(jià)40.全員全面強(qiáng)化成本控制，建立房地產(chǎn)集團(tuán)成本領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)詳細(xì)工作規(guī)定（1）進(jìn)一步調(diào)節(jié)和完善成本限額指標(biāo)（2）注重和加強(qiáng)成本優(yōu)化工作（3）建立全員成本控制機(jī)制，研究、制定全員、全階段成本控制體系，并以專項(xiàng)責(zé)任狀形式，將成本控制指標(biāo)分解、貫徹到每一種責(zé)任部門（4）進(jìn)一步推動(dòng)成本人員轉(zhuǎn)型，充分發(fā)揮成本人員作用。成本人員要進(jìn)一步參加產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配備、規(guī)劃設(shè)計(jì)、技術(shù)方案把關(guān)、施工圖會(huì)審、招投標(biāo)控制等各個(gè)環(huán)節(jié)，從當(dāng)前成本核算型技術(shù)人員轉(zhuǎn)為成本控制型管理人員。（5）嚴(yán)格貫徹好《合約規(guī)劃制度》，保證在一季度末完畢所有在建項(xiàng)目合約規(guī)劃體系建立，并具備適時(shí)運(yùn)用條件（6）加大招標(biāo)價(jià)格信息庫建設(shè)，結(jié)合建設(shè)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)等兄弟單位歷史數(shù)據(jù)，全面建成一種內(nèi)容系統(tǒng)、更新及時(shí)、信息公開數(shù)據(jù)庫，作為指引內(nèi)部招標(biāo)、決策重要根據(jù)。41.如何強(qiáng)化設(shè)計(jì)限額？方案成本如有節(jié)約，按節(jié)約成本10-15%予以設(shè)計(jì)單位進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，若超過限額指標(biāo)5%，則依照實(shí)情對(duì)設(shè)計(jì)單位處以超額成本20%進(jìn)行罰款。42.總公司在成本管理準(zhǔn)則中規(guī)定了哪些狀況下須接受懲罰？1各類資料審核不及時(shí)或簡(jiǎn)樸審核延誤項(xiàng)目生產(chǎn)2編制成本原則在實(shí)際應(yīng)用時(shí)不具備可操作性3設(shè)計(jì)各階段不認(rèn)真測(cè)算成本導(dǎo)致成本超標(biāo)4原成本缺陷庫內(nèi)問題在新項(xiàng)目上重復(fù)浮現(xiàn)5無端不參加設(shè)計(jì)方案評(píng)審、施工圖評(píng)審6參加各類評(píng)審時(shí)未依照自身專業(yè)提出相應(yīng)建議7向各都市公司或獨(dú)立項(xiàng)目公司下達(dá)到本指標(biāo)錯(cuò)誤8各類審核把關(guān)，引起內(nèi)耗43.檔案管理目是什么？為規(guī)范和加強(qiáng)公司檔案管理，實(shí)現(xiàn)檔案原則化管理，提高檔案管理工作效率。44.，為了適應(yīng)市場(chǎng)變化，公司要全面加強(qiáng)各方面成本控制工作。詳細(xì)規(guī)定是什么？一是注重和加強(qiáng)成本優(yōu)化工作。二是建立全員成本控制機(jī)制三是要充分發(fā)揮成本人員作用。四是加大招標(biāo)價(jià)格信息庫建設(shè)五是要進(jìn)一步推動(dòng)成本人員轉(zhuǎn)型45成本控制戰(zhàn)略倡導(dǎo)全方位成本控制涉及哪些？涉及拿地成本、前期費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、營(yíng)銷推廣等房地產(chǎn)開發(fā)成本，以及人力成本、管理成本、經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)成本等。46.如何全面履行指標(biāo)承包制，進(jìn)一步控制成本，提高效益？1建立目的成本、合約規(guī)劃、動(dòng)態(tài)成本控制機(jī)制，從源頭控制產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、技術(shù)、工程等運(yùn)營(yíng)成本。2履行費(fèi)用包干，有效減少管理成本。47.成本優(yōu)化獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制是什么？第一，強(qiáng)化限額設(shè)計(jì)機(jī)制，方案成本如有節(jié)約，按節(jié)約成本10-15%予以設(shè)計(jì)單位進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，若超過限額指標(biāo)5%，則依照實(shí)情對(duì)設(shè)計(jì)單位處以超額成本20%進(jìn)行罰款。同步按節(jié)約成本3-5%給設(shè)計(jì)管理中心項(xiàng)目設(shè)計(jì)部進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；若超過合同指標(biāo)5%，對(duì)設(shè)計(jì)管理中心及項(xiàng)目部設(shè)計(jì)部處以超額成本10%進(jìn)行罰款。第二，針對(duì)負(fù)有成本優(yōu)化責(zé)任設(shè)計(jì)、成本人員，凡是超額完畢成本優(yōu)化指標(biāo)，超過某些3%-5%予以獎(jiǎng)勵(lì)；第三，凡是其她員工提出成本優(yōu)化建議，按照節(jié)約金額3%-5%予以獎(jiǎng)勵(lì)；若該建議在全公司履行，按照節(jié)約金額5%-8%予以獎(jiǎng)勵(lì)。第四，通過與政府單位、有關(guān)部門溝通、協(xié)調(diào)，在本地繳費(fèi)原則上獲得相應(yīng)優(yōu)惠，依照優(yōu)惠金額3%-5%進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。48.全員全面強(qiáng)化成