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文檔簡(jiǎn)介
投拓工作流程及要點(diǎn)佛肇區(qū)域財(cái)務(wù)資金部張倩2018.03.27投資拓展財(cái)務(wù)工作流程圖不同拿地模式直接招拍掛勾地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)聯(lián)營(yíng)型合作開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)/在建工程轉(zhuǎn)讓股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)三舊改造委托代建代管不同拿地模式土地交易環(huán)節(jié)涉及稅金一覽表拿地模式直接招拍掛勾地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)三舊改造土地使用權(quán)/在建工程轉(zhuǎn)讓聯(lián)營(yíng)型合作開(kāi)發(fā)股權(quán)類合作開(kāi)發(fā)委托代建代管股權(quán)收購(gòu)增資擴(kuò)股土地作價(jià)入股后轉(zhuǎn)股所得稅土地增值稅增值稅契稅印花稅買方/開(kāi)發(fā)企業(yè)賣方所有拿地模式都需要進(jìn)行投資測(cè)算,定案前都需對(duì)測(cè)算表審核;采用什么模式合作?——目標(biāo)公司的盡職調(diào)查合作模式特點(diǎn)適用情況土地使用權(quán)/在建工程轉(zhuǎn)讓1)單純資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,不承接歷史風(fēng)險(xiǎn);2)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)較高,運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)稅負(fù)相對(duì)低1)歷史債權(quán)債務(wù)復(fù)雜;2)其他資產(chǎn)復(fù)雜;3)不愿意轉(zhuǎn)讓股權(quán)聯(lián)營(yíng)型合作開(kāi)發(fā)1)不轉(zhuǎn)讓土地;2)不收購(gòu)股權(quán);3)不成立公司,一紙協(xié)議,無(wú)名無(wú)分合作方實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好,可以授權(quán)絕對(duì)全權(quán)操盤的情況。謹(jǐn)慎使用股權(quán)轉(zhuǎn)讓1)承接目標(biāo)公司歷史風(fēng)險(xiǎn);2)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)低,運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)稅負(fù)非常高(溢價(jià)無(wú)票)1)債權(quán)債務(wù)相對(duì)簡(jiǎn)單、風(fēng)險(xiǎn)可控;2)合作方有資源、有信譽(yù)代建代管1)受托方不出資、操盤,只收取固定利潤(rùn),一般需要同時(shí)輸出品牌。2)項(xiàng)目公司股東出資、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。1)項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)復(fù)雜/巨大,收購(gòu)股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)大;2)只想收取固定收益、保障利潤(rùn);3)地價(jià)低,合作方預(yù)期高,稅高。投資測(cè)算表審核測(cè)算表審核關(guān)注點(diǎn)測(cè)算表常見(jiàn)疑問(wèn)財(cái)務(wù)盡職調(diào)查盡職調(diào)查工作流程盡職調(diào)查工作要點(diǎn)盡職調(diào)查底稿及報(bào)告編寫投資測(cè)算表審核檢查表的校驗(yàn)結(jié)果顯示沒(méi)有問(wèn)題,說(shuō)明各表之間的鉤稽關(guān)系驗(yàn)證沒(méi)有問(wèn)題,需要檢查數(shù)據(jù)填列的合理性。財(cái)務(wù)重點(diǎn)審核土增稅、現(xiàn)金流、付款進(jìn)度表、成就共享—周期表。檢查表的校驗(yàn)結(jié)果存在不平、不一致時(shí),檢查不鉤稽原因土增稅:可填寫數(shù)據(jù)為立項(xiàng)方式、立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)及預(yù)征率
投資測(cè)算表審核立項(xiàng)方式、立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)從土增稅是否合并清算角度考慮;預(yù)征率按照實(shí)際情況修改投資測(cè)算表審核現(xiàn)金流:可填寫數(shù)據(jù)為貸款收入、還貸支出及其他支出。目前該部分?jǐn)?shù)據(jù)需要融資部審核確認(rèn)。
供應(yīng)鏈融資——集團(tuán)強(qiáng)制使用,利息持續(xù)計(jì)算至經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流(不含貸款)回正開(kāi)發(fā)貸——融資額度開(kāi)發(fā)成本的50%左右,且貸款應(yīng)在實(shí)現(xiàn)銷售的當(dāng)季進(jìn)入,每半年至少償還本金的15%投資測(cè)算表審核付款進(jìn)度表:全部需要填寫,財(cái)務(wù)要審核付款節(jié)奏成就共享—周期:總額與現(xiàn)金流表核對(duì);自有資金峰值的確認(rèn);自有資金回報(bào)率
關(guān)注付款進(jìn)度比例,避免為達(dá)成一年內(nèi)現(xiàn)金流回正造成付款節(jié)奏不合理從第一筆回籠資金開(kāi)始可覆蓋后期的資金投入,那么截止到第一筆回籠資金之前的自有資金投入之和為資金峰值;自有資金回報(bào)率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/年化自有資金投入投資測(cè)算表審核測(cè)算表常見(jiàn)易錯(cuò)點(diǎn):規(guī)劃指標(biāo):業(yè)態(tài)產(chǎn)品類型,注意業(yè)態(tài)是否可售,可售面積填寫銷售計(jì)劃:“表6:銷售去化表”及“表4:收樓收入情況預(yù)測(cè)”總成本:成本數(shù)據(jù)由成本部填寫,關(guān)注是否可分?jǐn)偧凹映上禂?shù)現(xiàn)金流:其他支出與貸款收入金額一致,所得稅差異,增值稅校驗(yàn)成就共享—周期:按照實(shí)際現(xiàn)金流支付情況,峰值計(jì)算測(cè)算表常見(jiàn)疑問(wèn)點(diǎn):無(wú)償移交物業(yè):無(wú)償移交視同銷售,該交的稅一個(gè)都不能少,測(cè)算表如何體現(xiàn)?自持長(zhǎng)租物業(yè):不適用集團(tuán)下發(fā)的投資測(cè)算表,如何測(cè)算?合作開(kāi)發(fā),收取固定利潤(rùn):成就共享獎(jiǎng)金如何計(jì)算?無(wú)票土地成本:金額如何確定?投資測(cè)算表審核作為正常銷售體現(xiàn)以便測(cè)算相關(guān)成本及稅費(fèi),凈利潤(rùn)扣除無(wú)償移交部分貨值設(shè)計(jì)長(zhǎng)租測(cè)算表,重點(diǎn)利潤(rùn)表、現(xiàn)金流和成就共享;注意建造成本攤銷及計(jì)提房產(chǎn)稅需以我方實(shí)際利潤(rùn)(如固定利潤(rùn)率扣除固定投入)及實(shí)際投入計(jì)算成就共享股權(quán)轉(zhuǎn)讓/增資擴(kuò)股:交易對(duì)價(jià)扣除原始土地有票成本,注意已發(fā)生的建造成本處理財(cái)務(wù)盡職調(diào)查了解項(xiàng)目大體情況及擬合作路徑要求合作方準(zhǔn)備盡調(diào)資料開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)工作輸出盡調(diào)報(bào)告財(cái)務(wù)盡職調(diào)查了解項(xiàng)目大體情況及擬合作路徑獲取項(xiàng)目的預(yù)審會(huì)資料財(cái)務(wù)盡職調(diào)查盡調(diào)資料清單現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)前要求投資部與合作方溝通,提前準(zhǔn)備盡調(diào)資料盡調(diào)現(xiàn)場(chǎng)要審核原件入場(chǎng)前最好可以獲得下述資料的電子版,提前了解項(xiàng)目公司具體情況,安排現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間及人員財(cái)務(wù)盡職調(diào)查股權(quán)變更目標(biāo)地塊已建/在建項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表稅務(wù)融資資信其他財(cái)務(wù)盡職調(diào)查NO.1股權(quán)情況常用網(wǎng)站:國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)啟信寶天眼查企查查工商底檔:了解目標(biāo)公司股權(quán)結(jié)構(gòu),歷次股權(quán)轉(zhuǎn)讓情況(法務(wù)打印截至盡職調(diào)查日的底檔)關(guān)注點(diǎn):歷次股權(quán)變更是否涉及個(gè)人股東、外資股東——代扣代繳所得稅股權(quán)是否被質(zhì)押或擔(dān)保?
股本認(rèn)繳還是實(shí)繳?——驗(yàn)資報(bào)告股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否受限?入場(chǎng)前提前了解目標(biāo)公司基本情況財(cái)務(wù)盡職調(diào)查人民銀行或基本戶開(kāi)戶行打印財(cái)務(wù)盡職調(diào)查財(cái)務(wù)情況財(cái)務(wù)報(bào)表:目標(biāo)公司成立至今所有年度財(cái)務(wù)報(bào)表
審計(jì)報(bào)告、匯算清繳報(bào)告
納稅申報(bào)表科目余額表/序時(shí)賬/明細(xì)賬:審查資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益的真實(shí)性、合理性、完整性;抽憑審核關(guān)注點(diǎn):整體經(jīng)營(yíng)情況?資金流情況?債權(quán)債務(wù)?抵押或擔(dān)保?或有負(fù)債?——企業(yè)信用報(bào)告、國(guó)土查檔納稅情況?各稅費(fèi)測(cè)算?——土增(開(kāi)發(fā)項(xiàng)目)、所得稅(大額債務(wù)核銷)訴訟/官司?未履行完的合同?
特別注意“兩套賬”稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)NO.2財(cái)務(wù)盡職調(diào)查土地/項(xiàng)目情況基本資料:國(guó)土查檔資料(法務(wù)打印截至盡職調(diào)查日)
土地出讓合同或轉(zhuǎn)讓協(xié)議
相關(guān)開(kāi)發(fā)證照及其他相關(guān)資料關(guān)注點(diǎn):土地/資產(chǎn)來(lái)源?——國(guó)土查檔土地是否閑置?其他特殊限制條款土地及其地上建筑物是否抵押或擔(dān)保?規(guī)劃指標(biāo)?開(kāi)發(fā)情況?開(kāi)發(fā)成本是否合理?——單方成本/紅線成本有票情況?
項(xiàng)目整體情況,竣工、驗(yàn)收、可售、已售等?
目標(biāo)公司相關(guān)證照信息NO.3財(cái)務(wù)盡職調(diào)查1、合同約定開(kāi)工日期一年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)(獲取施工證);2、獲取政府“關(guān)于免予地塊閑置土地處置的函”。開(kāi)竣工違約條款,政府同意延期的文件財(cái)務(wù)盡職調(diào)查特殊條款,后期開(kāi)發(fā)報(bào)建的影響其他注意事項(xiàng):①合同、成交確認(rèn)書等文件中其他附加成本情況:紅線外成本、公共配套設(shè)施、前期平整費(fèi)用等;②開(kāi)發(fā)限制:限高、容積率、綠化率、土地性質(zhì)及建筑面積限制、90/70限制等;③投資強(qiáng)度,產(chǎn)業(yè)引進(jìn),創(chuàng)稅額等限制;④拿地主體:“需以母公司拍地、繳納保證金、簽訂合同”前期需與政府溝通是否可以以母公司拍地,若可以后期須與政府重新簽訂出讓合同/補(bǔ)充協(xié)議,約定將土地受讓人變更為子公司、發(fā)票及土地證權(quán)屬人均為子公司財(cái)務(wù)盡職調(diào)查財(cái)務(wù)盡職調(diào)查注意事項(xiàng):底稿可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況增加、減少或更改信息;債權(quán)債務(wù)類往來(lái)核實(shí)可收回性及款項(xiàng)性質(zhì);開(kāi)發(fā)成本累計(jì)發(fā)生額;凈資產(chǎn)調(diào)整事項(xiàng)需有確定原因,否則作為或有事項(xiàng)披露原則:報(bào)告需全面真實(shí)反應(yīng)目標(biāo)公司情況,目的要使別人通過(guò)報(bào)告可以清晰了解目標(biāo)公司盡職調(diào)查底稿編制盡職調(diào)查報(bào)告編寫反映支撐報(bào)告的一切信息反映認(rèn)為必要的一切信息合作協(xié)議審核合作方案的確定需充分考慮盡職調(diào)查發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)付款節(jié)奏即付款的前置條件:合作方解決盡職調(diào)查發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)關(guān)注資金安全、我方權(quán)益資金歸集同股同投回籠分配利潤(rùn)分配項(xiàng)目合作階段資料共管:投資部組織,項(xiàng)目部按照協(xié)議約定確認(rèn)共管資料與合作方共同監(jiān)管(一方鑰匙一方密碼)賬戶共管:依據(jù)協(xié)議約定開(kāi)立共管賬戶,溝通投資部聯(lián)系合作方股權(quán)及稅務(wù)變更:投資部跟進(jìn)股權(quán)變更、證照變更,溝通稅務(wù)組及項(xiàng)目部辦理及時(shí)稅務(wù)變更財(cái)務(wù)資料交接:復(fù)核盡職調(diào)查財(cái)務(wù)報(bào)表截止日至交接日之間的賬務(wù),關(guān)注異常事項(xiàng);協(xié)助核算財(cái)務(wù)、稅務(wù)現(xiàn)場(chǎng)資料交接案例分享一、轉(zhuǎn)讓方利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓巧避土地增值稅
甲房屋租賃有限公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)系境外股東乙有限公司(以下簡(jiǎn)稱乙公司)的全資子公司。甲公司擁有一批住宅及商業(yè)寫字樓,2010年購(gòu)入,購(gòu)入時(shí)的成本總計(jì)2.7億元,發(fā)票原件丟失。2015年10月,出于資金需要,乙公司擬出售甲公司的這批住宅及商業(yè)寫字樓。這批住宅及商業(yè)寫字樓評(píng)估后的市場(chǎng)價(jià)值為8.3億元,考慮到直接轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的稅務(wù)成本,乙公司與收購(gòu)方丙集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱丙公司)達(dá)成協(xié)議,以7.3億元的價(jià)格向丙公司轉(zhuǎn)讓甲公司100%股權(quán),丙公司以現(xiàn)金形式向乙公司支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。完成股權(quán)變更登記后,甲公司成為丙公司的全資子公司。2016年10月,丙公司通過(guò)甲公司對(duì)外出售該批住宅及商業(yè)寫字樓,總計(jì)售價(jià)為9.8億元。假設(shè)直接出售資產(chǎn),出讓方應(yīng)承擔(dān)的土增稅:
項(xiàng)
目行次金額備注說(shuō)明一、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額1
830,000,000.001.股權(quán)轉(zhuǎn)讓之時(shí),財(cái)稅(2016)36號(hào)文尚未出臺(tái),因此按照營(yíng)業(yè)稅計(jì)算流轉(zhuǎn)稅。2.假定不考慮契稅問(wèn)題;3.因甲公司購(gòu)入房產(chǎn)發(fā)票原件丟失,無(wú)法對(duì)存量房地產(chǎn)成本按照每年5%比例加計(jì)扣除二、扣除項(xiàng)目金額合計(jì)
=3+4+52
316,895,000.001、房地產(chǎn)成本合計(jì)3
270,000,000.002、營(yíng)業(yè)稅金及附加4
46,480,000.003、印花稅5
415,000.00三、增值額
=1-26
513,105,000.00四、增值率
=6÷2*100%7161.92%五、適用稅率(%)850.00%六、速算扣除數(shù)915.00%七、土地增值稅額
=6*8-2*910
209,018,250.00感謝聆聽(tīng)案例分享
考慮到巨額的土地增值稅負(fù)擔(dān),轉(zhuǎn)讓方乙公司以7.3億元將甲公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與丙公司,雖然在轉(zhuǎn)讓價(jià)款吃虧1億元,但乙公司以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式將土地增值稅轉(zhuǎn)嫁于收購(gòu)方丙公司,從而足足節(jié)省了2.09億元土地增值稅。丙公司并購(gòu)后再出售資產(chǎn)的稅費(fèi)
本案中的收購(gòu)方丙公司以人民幣7.3億元的價(jià)格收購(gòu)甲公司股權(quán),再通過(guò)甲公司以人民幣9.8億元的價(jià)格對(duì)外出售該批住宅及寫字樓,屬于土地增值稅征稅范圍,應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。丙公司從購(gòu)入到出售資產(chǎn)的凈損益:9.8-7.3-2.79=-0.29億
項(xiàng)
目行次金額(元)備注說(shuō)明一、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額1
980,000,000.001.房產(chǎn)出售適用財(cái)稅(2016)36號(hào)文,因此按照增值稅計(jì)算與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)的稅金。2.假定不考慮契稅問(wèn)題;3.因甲公司購(gòu)入房產(chǎn)發(fā)票原件丟失,無(wú)法按照每年5%比例加計(jì)扣除二、扣除項(xiàng)目金額合計(jì)
=3+4+52
325,370,000.001、房地產(chǎn)成本合計(jì)3
270,000,000.002、增值稅金及附加4
54,880,000.003、印花稅5
490,000.00三、增值額
=1-26
654,630,000.00四、增值率
=6÷2*100%7201.20%五、適用稅率(%)860.00%六、速算扣除數(shù)935.00%七、土地增值稅額
=6*8-2*910
278,898,500.00案例分享二、并購(gòu)重組中的稅收籌劃問(wèn)題---留存收益的處理
案例:A公司由甲、乙兩個(gè)股東構(gòu)成,其中甲占80%的股權(quán),乙占20%的股權(quán),A公司注冊(cè)資本為2000萬(wàn)元,目前A公司的凈資產(chǎn)為5000萬(wàn)元,其中未分配利潤(rùn)是2000萬(wàn)元,A公司公允價(jià)值是8000萬(wàn)元,目前B公司擬以8000萬(wàn)元收購(gòu)A公司的股權(quán),假設(shè)B公司以現(xiàn)金收購(gòu)。請(qǐng)問(wèn)甲乙如何繳納企業(yè)所得稅(假定甲乙均為企業(yè)法人)。1、根據(jù)上述案例,此時(shí)適用一般性稅務(wù)處理。按照目前的交易:(1)、甲、乙公司的股權(quán)投資成本=2000萬(wàn)元;(2)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得=8000-2000=6000萬(wàn)元;(3)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=6000*25%=1500萬(wàn)元。2、假設(shè)A公司先分配未分配利潤(rùn),然后進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓,若A公司無(wú)現(xiàn)金支付可先做利潤(rùn)分配,掛應(yīng)付股利。分配后A公司的凈資產(chǎn)和公允價(jià)值均會(huì)減少2000萬(wàn)元,則B公司收購(gòu)A公司股權(quán)的價(jià)值變?yōu)?000萬(wàn)元。B公司將原來(lái)的股權(quán)收購(gòu)款分為兩部分:6000萬(wàn)元作為股權(quán)收購(gòu)款,2000萬(wàn)元做往來(lái)掛入A公司賬內(nèi),用于支付甲乙應(yīng)得的股利。甲乙公司實(shí)際獲得現(xiàn)金收入8000萬(wàn)元,與原來(lái)一致。此時(shí)甲乙公司繳納企業(yè)所得稅時(shí),(1)、甲、乙公司的股權(quán)投資成本=2000萬(wàn)元;(2)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得=6000-2000=4000萬(wàn)元;(3)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=4000*25%
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