工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程和運(yùn)營

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程和運(yùn)營

目前，在國家持續(xù)不斷的房產(chǎn)調(diào)控政策以及大型房產(chǎn)企業(yè)壟斷性搶點(diǎn)布局的政策與市場雙重?cái)D壓下，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已日漸成為國內(nèi)眾多開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)，對于選擇進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)界的開發(fā)商來說，深化了解工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程，熟識工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營步驟，駕馭工業(yè)地產(chǎn)的勝利要素，就顯得特別迫切和至關(guān)重要。

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程和運(yùn)營可分為工業(yè)地產(chǎn)選址、工業(yè)地產(chǎn)定位、工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建設(shè)、工業(yè)地產(chǎn)市場推廣與銷售招商、產(chǎn)業(yè)園區(qū)后續(xù)運(yùn)營服務(wù)五個(gè)方面。

一）、工業(yè)地產(chǎn)選址

一般來說，商業(yè)地產(chǎn)的選址尤其是專業(yè)市場的選址，基本是依據(jù)以下四個(gè)方面進(jìn)行考慮：

1、主產(chǎn)地；

2、主銷地；

3、主要集散地；

4、政策機(jī)遇地。

一般模具工業(yè)地產(chǎn)的選址應(yīng)當(dāng)從區(qū)域分析、開發(fā)區(qū)分析、產(chǎn)業(yè)分析、交通物流分析、企業(yè)客戶分析這幾大基本的要素分析入手，最終確定項(xiàng)目開發(fā)的選址地。

1、區(qū)域分析：應(yīng)當(dāng)對所在城市的綜合競爭力，環(huán)境的整體競爭力和區(qū)域的本位競爭力來考察，這不僅包括所在城市的《十一五規(guī)劃》所完成實(shí)施的目標(biāo)，還應(yīng)當(dāng)包括所在城市新近制定的《十二五規(guī)劃》的產(chǎn)業(yè)布局和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，更為重要的，還必需參照所在城市在我們國家2011年6月份最新公布的《全國主體功能區(qū)規(guī)劃中》（也就是全國性國土空間開發(fā)規(guī)劃）中所占的戰(zhàn)略地位。比如在這本由國務(wù)院印發(fā)的《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》中，湖北武漢就作為長江中游地區(qū)被明確列為全國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域的依次。

2、開發(fā)區(qū)分析：一般狀況下把開發(fā)區(qū)分成成熟和即將成熟兩個(gè)部分，主要是從交通物流成本和生產(chǎn)力要素等方面來進(jìn)行研判；同時(shí)還要對開發(fā)區(qū)本身的產(chǎn)業(yè)集聚進(jìn)行分析，有哪些龍頭企業(yè)，能不能帶動(dòng)它的配套企業(yè)進(jìn)來。

3、產(chǎn)業(yè)依托分析。對一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)來講，首先要確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，這樣，一旦主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)確定了，就可以推斷如何圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套，二級、三級的配套企業(yè)在哪種狀況下可以進(jìn)來，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈自身所具備的特性，在做全、做優(yōu)和做細(xì)方面引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)聚集，同時(shí)在依據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游協(xié)同特點(diǎn)、大中小企業(yè)間互為配套和依托的協(xié)作特點(diǎn)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和集聚，從而進(jìn)一步明確整個(gè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。

4、交通物流分析：對于交通物流的分析，不僅僅要看到項(xiàng)目選址地與外部產(chǎn)業(yè)環(huán)境的物理距離，更為重要的其實(shí)還是在于時(shí)間距離、物流成本包括進(jìn)項(xiàng)成本和出項(xiàng)成本、技術(shù)服務(wù)半徑和效益半徑。

5、企業(yè)客戶分析：國際模協(xié)秘書長羅百輝認(rèn)為，模具產(chǎn)業(yè)園企業(yè)客戶分析應(yīng)從五個(gè)方面來進(jìn)行的：第一，現(xiàn)有園區(qū)的企業(yè)的分析，目前的開發(fā)區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè)，同類的園區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè)，這些企業(yè)本身的發(fā)展階段，這些企業(yè)的進(jìn)入是因?yàn)槌杀?、政策還是市場，這樣就可以推斷出是什么東西吸引它來；其次，同區(qū)域企業(yè)搬遷的分析，在許多的城市都有退二進(jìn)三的概念，武漢也不例外，老的工廠都分布在市中心或者市中心的地帶，隨著城市的發(fā)展要進(jìn)行搬遷，假如項(xiàng)目能夠給它供應(yīng)一個(gè)很好的場地，很好的硬件和軟件的服務(wù)設(shè)施，就能夠?qū)⑦@些企業(yè)吸引到園區(qū)來，這樣的分析也要分析透；第三，是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，對于龍頭企業(yè)和標(biāo)桿企業(yè)長期穩(wěn)固的協(xié)作客戶進(jìn)行分析，招商一個(gè)帶動(dòng)一批。比如我們曾經(jīng)在重慶針對富士康等筆記本電腦企業(yè)的上下游配套企業(yè)進(jìn)行過具體摸排；第四，還要對國外的企業(yè)進(jìn)行跟蹤，跟蹤具體的大的企業(yè)的動(dòng)向，它的產(chǎn)業(yè)方面的動(dòng)向，發(fā)覺它投資的趨勢，會帶來關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資的動(dòng)向；第五，還有以商招商的概念，還要對專業(yè)市場進(jìn)行分析。任何一個(gè)城市，依據(jù)我國的規(guī)劃和發(fā)展，都會規(guī)劃幾個(gè)專業(yè)的市場，這個(gè)市場本身聚集大量的商家之外，它的上下游企業(yè)都會過來，比如江蘇海門的疊石橋家紡市場就是這樣把我們永康的明超集團(tuán)吸引過去的。

二）、工業(yè)地產(chǎn)定位

任何一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其本身的定位正確與否和精確與否，對于項(xiàng)目的整體運(yùn)作都起著確定性的作用，假如定位錯(cuò)了或者是方向錯(cuò)了，就會導(dǎo)致全部的內(nèi)容都錯(cuò)了。定位就是如何有效移植外部強(qiáng)勢資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢，進(jìn)而整合成為區(qū)域優(yōu)勢資源。在進(jìn)行項(xiàng)目的定位時(shí)，首先要明確項(xiàng)目或投資商本身現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)影響實(shí)力或市場號召實(shí)力，比如投資商本身就是一個(gè)物流類的企業(yè)，那就可以可以把自身原有的資源帶到項(xiàng)目所要進(jìn)入的區(qū)域來，另外要挖掘區(qū)域內(nèi)部有沒有獨(dú)特的資源。把這兩點(diǎn)結(jié)合起來，把區(qū)域的資源整合起來，形成項(xiàng)目本身特有的優(yōu)勢，實(shí)際就是吸引企業(yè)入住的理由，這樣就會形成一個(gè)特別好的定位。國際模協(xié)秘書長羅百輝認(rèn)為，在具體定位的時(shí)候，要考慮市場的導(dǎo)向，資源的整合，創(chuàng)新的實(shí)力。從定位的角度可以得出項(xiàng)目究竟是制造型的園區(qū)，還是物流園區(qū)，還是研發(fā)型園區(qū)，還是商務(wù)型園區(qū)，這樣更好用一些，對于入駐企業(yè)的吸引力也會更強(qiáng)一些。

綜合起來，作為項(xiàng)目的定位，主要是依據(jù)兩個(gè)方面，一個(gè)是因勢而成市，借助項(xiàng)目所在區(qū)域本身的優(yōu)勢，形成促進(jìn)項(xiàng)目的發(fā)展內(nèi)勁；另一個(gè)方面就是借市而造勢，挖掘潛在優(yōu)勢通過策劃提煉，創(chuàng)建新的市場發(fā)展空間。

三）、工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建設(shè)

確定工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址及產(chǎn)業(yè)定位后，才能起先園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。工業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)首先必需符合當(dāng)?shù)氐恼w產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，其次還必需估顧及并利用所在開發(fā)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)依托基礎(chǔ)，然后在具體的空間設(shè)計(jì)上還必需做到建筑格局和產(chǎn)業(yè)格局的完全統(tǒng)一。不同類型的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有不同的留意事項(xiàng)，比如生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必段有一個(gè)完整的排污循環(huán)再利用的產(chǎn)業(yè)鏈。國際模協(xié)秘書長羅百輝認(rèn)為，除了在整體布局和附屬配套上要充分吻合產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求之外，單體建筑空間也必需完全符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)空間的要求，比如在模具產(chǎn)業(yè)園區(qū)或模具城的建筑設(shè)計(jì)中，一層層高的設(shè)計(jì)就必需達(dá)到7米以上，才可能安裝模具生產(chǎn)加工所必備的桁車設(shè)備。廠房的結(jié)構(gòu)可按不同的企業(yè)需求建立為簡易廠房、標(biāo)準(zhǔn)廠房或鋼結(jié)構(gòu)廠房。當(dāng)中各種類型廠房的建立標(biāo)準(zhǔn)，比如地面耐磨度、柱距距離、梁柱荷載系數(shù)等，也必需依照不同產(chǎn)業(yè)的具體生產(chǎn)要求達(dá)標(biāo)。

至于項(xiàng)目的工程建設(shè)，則除了嚴(yán)格依照規(guī)劃按圖施工之外，還應(yīng)當(dāng)依照項(xiàng)目的整體開發(fā)步驟合理支配工期，不至于導(dǎo)致由于工程款項(xiàng)的支付造成整個(gè)項(xiàng)目資金鏈的驚慌。

四）、工業(yè)地產(chǎn)的市場推廣與銷售招商

在項(xiàng)目有了精準(zhǔn)的定位之后，項(xiàng)目的推廣形象和推廣范圍也必需明確下來，項(xiàng)目的推廣形象就是講項(xiàng)目的定位具象化，生動(dòng)化。而項(xiàng)目的推廣范圍也就是項(xiàng)目即將面臨的銷售和招商范圍。國際模協(xié)秘書長羅百輝認(rèn)為，在進(jìn)行市場推廣時(shí)，首先是確定營銷理念，其次是搭建三大公關(guān)平臺，并同時(shí)建立四大傳播渠道。尤其是營銷理念的確定，可以正確的告知客戶，項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)他的是一種全新的適合他的企業(yè)發(fā)展的創(chuàng)業(yè)方式，和其他的超值服務(wù)。具體到搭建三大平臺，就是政府溝通平臺、商務(wù)中介平臺、客戶溝通平臺。比如說創(chuàng)辦園區(qū)內(nèi)刊、園區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)信息平臺，可以供園區(qū)內(nèi)部的客戶進(jìn)行相互的溝通。再通過網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會論壇四大傳播渠道，把有價(jià)值的信息傳播出去，這樣會形成一個(gè)相對完整的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的推廣體系，會形成特別實(shí)效，有針對性的推廣策略。因?yàn)楣I(yè)地產(chǎn)推廣不是要有多高的知名度，而是要針對性和有效性，讓我們的客戶看到項(xiàng)目并產(chǎn)生愛好。

至于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目怎樣才能開展有效的銷售和招商工作，以一個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)鏈的分析為例，實(shí)際一個(gè)整車的組裝廠家，下面產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)比較多，涉及各個(gè)配套的行業(yè)，從上到下一層一層的分解，會發(fā)覺有哪些零部件的企業(yè)會到你的園區(qū)來。有的在園區(qū)內(nèi)配套，比如說發(fā)動(dòng)機(jī)的生產(chǎn)廠，把一級的配套，把本身園區(qū)外的企業(yè)拿進(jìn)來之后，針對他們銷售和招商。

從銷售和招商角度來看，還有一個(gè)很重要的因素是渠道的建設(shè)，要想勝利的運(yùn)營一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，最關(guān)鍵的要素是銷售和招商，而銷售和招商的核心是渠道的建設(shè)，可以分為國內(nèi)投資企業(yè)、國內(nèi)異地企業(yè)，同區(qū)域企業(yè)，把真正想要的企業(yè)吸引進(jìn)來。

這一點(diǎn)，我們在這里只進(jìn)行初步的概念性的闡述，在后面的方案中將結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際須要，具體講解并描述本項(xiàng)目推廣銷售和招商的具體思路。

五）、園區(qū)服務(wù)

工業(yè)地產(chǎn)的最終一個(gè)關(guān)鍵因素就是服務(wù)，要想勝利的運(yùn)營工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點(diǎn)就是服務(wù)。國際模協(xié)秘書長羅百輝認(rèn)為，園區(qū)服務(wù)可分成兩個(gè)方面，第一個(gè)層面是對政府和開發(fā)區(qū)的服務(wù)，其次個(gè)層面就是對入駐企業(yè)的服務(wù)。對這兩類對象都要供應(yīng)價(jià)值，政府和開發(fā)區(qū)最須要的是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的升級，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的集群，更重要的是須要稅收。

你只有給政府供應(yīng)價(jià)值，政府才會支持你，這也是我們進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最根本的，不能突破的底線原則，這是任何一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠生存的前提。

另外，還要為客戶供應(yīng)服務(wù)價(jià)值，能夠?yàn)榭蛻艄?yīng)服務(wù)價(jià)值則是一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最終能夠獲得勝利的前提。

這兩個(gè)前提分別是項(xiàng)目生存的前提和勝利的前提。

對于客戶而言，項(xiàng)目能夠供應(yīng)的不僅僅是低成本的優(yōu)勢，不僅僅是租金低或者賣價(jià)低，更重要的是通過園區(qū)的管理，形成完整和完善的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈，降低交易成本，減輕企業(yè)稅負(fù)，提高市場機(jī)會，最終形成完善有效的價(jià)值鏈。

價(jià)值鏈才是企業(yè)客戶最終選擇項(xiàng)目的緣由。

要做好增值服務(wù)，物業(yè)管理只是一個(gè)基礎(chǔ)的管理，許多的企業(yè)須要增值，問題是我們必需清晰從哪個(gè)角度為企業(yè)供應(yīng)增值