XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P

24三月2024XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告第一部分平谷1號地投資基本結(jié)論XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告基本結(jié)論總體結(jié)論：經(jīng)濟危機背景下積極財政和適度寬松貨幣政策總基調(diào)不會改變。未來房地產(chǎn)市場必然面臨新一輪調(diào)整，但仍將保持較快發(fā)展勢頭。未來兩年內(nèi)調(diào)控政策不會出現(xiàn)大的、相對嚴厲的變化，1號地塊投資的政策性風險相對較低。1號地塊地價73075萬元為競價警戒線，也是高風險警戒線，建議超過78075萬元則放棄競價。XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告基本結(jié)論宏觀經(jīng)濟：經(jīng)濟體自主增長乏力、救市政策效應遞減、地方政府債務風險日益嚴重、大宗商品價格上推通脹壓力、再儲蓄化和再產(chǎn)能化道路漫長、熱錢可能回流新興市場。未來政策取向：經(jīng)濟危機背景下積極財政和適度寬松貨幣政策總基調(diào)不會改變。

房地產(chǎn)市場：2009年末，全國商品房空置面積可能達到3億～4億平方米。不管是從發(fā)達國家上世紀70年代滯脹時期的經(jīng)驗看，還是目前美國房地產(chǎn)的走勢看，以住宅作為保值投資手段是不成立的。2010年，隨著中央9000億元保障性住房投入掀起的保障性住房建設高潮，樓市將不可避免地進入新一輪的調(diào)整期。一、總體投資環(huán)境：未來政府投資效應將衰退XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告基本結(jié)論平谷為京東發(fā)展門戶，潛力較大；1號地塊位于平谷新城核心城區(qū)西部邊緣地帶，環(huán)境較好，但配套設施滯后。新城規(guī)劃建設：新城按照規(guī)劃西擴的同時，將城市南部舊城改造、城中村改造與房地產(chǎn)項目開發(fā)有機結(jié)合，適度向南向拓展，結(jié)合高速公路中間出口，打造南部新區(qū)。1號地位于新城主城區(qū)西擴邊緣地帶，環(huán)境較好，但市政基礎配套略微滯后。人口規(guī)模控制在一定程度上制約本地居民購買商品房。二、平谷規(guī)劃發(fā)展前景：新城建設進入加速階段，房地產(chǎn)發(fā)展機遇較好XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告基本結(jié)論若無大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與競價，1號地可能以樓面地價1800元/㎡左右成交。樓面地價：2004年至2009年，各成交地塊樓面價歲時間推移而增長，由2004年6月的410元上升至2009年6月的1896元/㎡，說明開發(fā)商在宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，看好平谷區(qū)域的開發(fā)潛力。三、1號地掛牌競價：競爭將較激烈，樓面地價將突破2000元/㎡XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告基本結(jié)論1號地項目理想開盤價（2010年）——住宅：7150元/㎡，商業(yè)：12449元/㎡，但必須考慮以下因素：

平谷本地居民購買力有限，1號地項目主要依賴于周邊農(nóng)民、附近中心城區(qū)居民購買；本項目最終開盤價在理想售價基礎上下浮10%，得出本項目修正售價（2010年開盤價）：住宅：6435元/㎡，商業(yè)：11200元/㎡，此價格雖然相對保守，但有效規(guī)避了諸多風險因素。區(qū)域市場價格狀況：區(qū)域市場二手房均價已突破7200元/㎡，新房售價達歷史高位，普通商品住宅均價7600元/㎡，商業(yè)均價超過12000元/㎡。四、房地產(chǎn)市場：房價偏高，本地居民購買力有限XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告基本結(jié)論地價與售價為本項目投資最為關鍵的敏感性因子：“地價上漲+售價上漲”雙變因子“地價不變+售價上漲”單變因子地價地價超過98075萬元，未來商品房住宅售價6500元/㎡左右，配套商業(yè)售價11200元/㎡時，投資凈利潤率接近0%；售價對項目凈利潤的影響極其有限。五、1號地投資分析：地價73075萬元為競價警戒線，超過78075萬元則放棄競價XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告第二部分平谷1號地投資宏觀經(jīng)濟研判XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告宏觀經(jīng)濟研判·年度特點今年以來經(jīng)濟形勢呈現(xiàn)以下三大特點：經(jīng)濟復蘇速度出乎意料經(jīng)濟復蘇嚴重依賴于政策效應經(jīng)濟復蘇速度呈現(xiàn)前快后慢格局GDP加速增長；工業(yè)止跌回升態(tài)勢明顯；投資持續(xù)高速增長；消費加速增長，農(nóng)村消費增長罕見地快于城市消費；汽車與房地產(chǎn)兩大市場出現(xiàn)意外回升。國有及國有控股投資明顯高出整體增長；國家預算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、自籌資金增長加速，利用外資有所下降；全社會零售總額中增長最快的政府消費和企業(yè)、居民消費明顯慢于總體水平。來自政府投資項目節(jié)奏和銀行信貸的變化是造成這種變化的主要原因，并對房地產(chǎn)、股市走勢帶來相應影響。XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告宏觀經(jīng)濟研判·存在問題經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性問題更加突出首先，產(chǎn)能過剩。電力、有色金屬行業(yè)投資增長幅度均超過了20%，造船工業(yè)超過50%，水泥業(yè)甚至接近80%。我國制造業(yè)產(chǎn)能過剩大約30%，其中，鋼鐵行業(yè)產(chǎn)能過剩26.9%，鋁冶金過剩34.3%，鐵合金過剩29.6%。其次，投資和消費比例關系進一步失衡。我國的投資率從2000年的35.3%上升到2008年的43.5%，大大高于多數(shù)國家20%左右的水平。今年以來，居民消費增長速度也有所加快，如果不考慮進出口貿(mào)易的情況，投資和消費對經(jīng)濟增長的貢獻比率已上升到了62%比38%。XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告泡沫經(jīng)濟跡象顯現(xiàn)首先，體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)。人們對于未來中國通貨膨脹的預期，使得大家加快持有房屋等實物資產(chǎn)，以期降低通貨膨脹帶來的貨幣貶值。目前房地產(chǎn)業(yè)潛在的風險：兩大全國性房地產(chǎn)協(xié)會的一份報告預測，2009年末，全國商品房空置面積可能達到3億～4億平方米。隨著中央9000億元保障性住房投入掀起的保障性住房建設高潮，樓市將不可避免地進入深度調(diào)整期。不管是從美國上世紀70年代滯脹時期的經(jīng)驗看，還是目前美國房地產(chǎn)的走勢看，以住宅作為保值投資手段是不成立的。

其次，中國股市的泡沫。在幾年內(nèi)企業(yè)業(yè)績無法明顯提高的情況下，股市今年最高漲幅達到60%多。目前股市的潛在風險：這次是由信貸主導的資產(chǎn)泡沫，其破滅將直接導致資產(chǎn)負債表型衰退，更集中地體現(xiàn)在銀行身上，對股票市場和經(jīng)濟的傷害將比過去更大。第三，地方政府債務風險增大。財政部曾表示，今年地方政府為中央項目的配套資金在6000億元，但地方債只有2000億元的規(guī)模，余下仍有4000億元的缺口。宏觀經(jīng)濟研判·存在問題XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告宏觀經(jīng)濟研判·未來政策未來政策取向分析1.經(jīng)濟危機背景下積極財政和適度寬松貨幣政策總基調(diào)不會改變。

2.未來政策需要結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型。3.需要應對多種不確定性。4.需要加速改革來激發(fā)新的增長極。首先，放松行業(yè)管制，啟動民間投資來接手政府投資。其次，改變國民收入分配體制，實現(xiàn)經(jīng)濟由外向型向內(nèi)向型轉(zhuǎn)變。第三，加大新農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設、極大激發(fā)農(nóng)民消費。啟動農(nóng)民消費需求是能夠?qū)_外需下降的唯一途徑，推進城市化時間太久，完善農(nóng)村社保成本太大，建設小城鎮(zhèn)作為過渡較為現(xiàn)實可行。在11月27日召開的中央政治局會議就已經(jīng)定下明年宏觀經(jīng)濟政策的基調(diào)為“保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，根據(jù)新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性”。12月7日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議也對未來房地產(chǎn)宏觀政策定了調(diào)：XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告宏觀經(jīng)濟研判·未來政策中央經(jīng)濟工作會議關于明年房地產(chǎn)市場發(fā)展的調(diào)性：

1.增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度

2.“二套房貸政策”，中央層面不會再出新文件，但依然鼓勵“居民自住和改善性購房需求”，至于具體的松緊度，主要由各家商業(yè)銀行把控。

3.加強廉租住房等保障性住房建設，支持棚戶區(qū)改造

4.要把重點放在加強中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展上，要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告宏觀經(jīng)濟研判·明年走向2010年經(jīng)濟預測

1.投資：政府投資效應將衰退，投資領域存在“國進民退”現(xiàn)象。

2.消費可能放慢，城市居民消費需求還存在進一步的提升空間，農(nóng)村消費潛力更大，但政策刺激作用減弱，汽車住宅消費也將減弱。3.出現(xiàn)溫和通貨膨脹，國內(nèi)市場難有大的漲價動力。產(chǎn)能過剩、農(nóng)業(yè)連續(xù)豐收、國家資源儲備充實、居民收入增長平穩(wěn)等因素制約銀行信貸對CPI的傳導。XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告宏觀經(jīng)濟研判·房地產(chǎn)小結(jié)房地產(chǎn)宏觀市場預測

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長勢頭。

2.中小城市和小城鎮(zhèn)建設發(fā)展速度較快。3.房價偏高的問題依然突出，但大幅調(diào)整的可能性極小。4.全國房地產(chǎn)市場風險主要集中在一線城市。

平谷作為北京幾個新城之一，發(fā)展空間極大，只要宏觀經(jīng)濟不出現(xiàn)大的波動，平谷區(qū)域房地產(chǎn)市場必然保持穩(wěn)步發(fā)展勢頭。XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告第三部分平谷新城規(guī)劃1號地塊周邊區(qū)域發(fā)展前景分析XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告區(qū)域發(fā)展規(guī)劃·平谷地位區(qū)域地位：北京新城之一，京津冀交匯之處，環(huán)渤海經(jīng)濟圈中心，京東發(fā)展門戶平谷XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告區(qū)域發(fā)展規(guī)劃·發(fā)展目標發(fā)展目標：京東發(fā)展門戶，山水宜居新城、清潔制造中心、精細果蔬基地、生態(tài)休閑綠谷一、京東發(fā)展門戶：依托連接北京和天津港的快速通道，平谷將成為環(huán)渤海經(jīng)濟圈的重要節(jié)點地區(qū)，是北京東部重要的經(jīng)濟發(fā)展門戶。二、山水宜居新城：維護自然山水格局，合理規(guī)劃城鄉(xiāng)空間布局，提升建設品質(zhì)，構(gòu)筑依山傍水、尺度宜人、配套完善、特色鮮明的山水宜居新城。XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告區(qū)域發(fā)展規(guī)劃·新城規(guī)劃平谷新城核心區(qū)平谷區(qū)全部或部分納入新城核心區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有4個。全部納入的有平谷鎮(zhèn)和王辛莊鎮(zhèn)，部分納入新城的鎮(zhèn)有大興莊鎮(zhèn)和山東莊鎮(zhèn)。1號地位于平谷鎮(zhèn)，與2009年6月高價成交的王辛莊地塊地位相當。下文將進一步詳細分析。

XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告新城發(fā)展規(guī)劃·功能布局新城建設用地分為城市中心區(qū)（包括商業(yè)區(qū)、文教辦公區(qū)、居住區(qū)）、休閑度假娛樂區(qū)、工業(yè)區(qū)、教育及產(chǎn)業(yè)區(qū)。此處僅對城市中心區(qū)作出分析：城市中心區(qū)新城城市建設用地主要是向北和向西發(fā)展。規(guī)劃期內(nèi)，向北不跨北山路，向西不跨規(guī)劃東南部過境通道。

在新城中心區(qū)西部，結(jié)合洳河景觀安排以度假、會議、文化娛樂為主的公共設施和低密度的居住用地。

平谷1號地位置1號地XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告區(qū)域發(fā)展規(guī)劃·新城用地規(guī)劃一號地XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告區(qū)域發(fā)展規(guī)劃·人口規(guī)模

根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，2020年，平谷新城人口規(guī)模規(guī)劃控制在30萬人以內(nèi)?？紤]到目前平谷區(qū)重點鎮(zhèn)帶動作用較差和經(jīng)濟發(fā)展水平相對較低的特點，平谷區(qū)將以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展為重點，強化重點鎮(zhèn)的帶動作用。因此，2020年平谷新城人口規(guī)模調(diào)整為新城規(guī)劃區(qū)28.8萬人，新城規(guī)劃建設區(qū)人口規(guī)模25.7萬人。

根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議精神，未來幾年內(nèi)，平谷城區(qū)居民將增加大量放寬戶籍限制的新居民。XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告第四部分平谷2009年土地招牌掛成交地塊分析XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告土地交易分析·成交匯總2004年2009年XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告平谷土地交易分析·歷史成交XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告土地交易分析·歷史成交XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告土地交易分析·歷史成交XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告土地交易分析·歷史成交XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告土地交易分析·歷史成交XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告土地交易分析·歷史成交XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告土地交易分析·歷史成交XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告土地交易分析·歷史成交XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告土地交易分析·歷史成交XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告土地交易分析·歷史成交XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告土地交易分析·交易小結(jié)

自2004年以來，平谷城區(qū)公開招牌掛的居住用地、居住商業(yè)用地和居住綜合用地地塊共10塊，其中：地塊1和地塊5競爭較激烈，現(xiàn)場競價輪次均超過20輪，二者溢價率分別為100%、117%，主要原因為：地塊1是2009年6月全國房地產(chǎn)市場回暖后平谷區(qū)第一塊出讓的國有建設用地，位于評估新城主發(fā)展區(qū)的王辛莊鎮(zhèn)，開發(fā)潛力較大，以接近1900元/㎡的樓面價成交；地塊5是2007年4月平谷區(qū)唯一的一塊住宅用地，雖然規(guī)模較小，但當時房地產(chǎn)市場及其活躍，最終以樓面價1207元/㎡的價格成交。2004年至2009年，各成交地塊樓面價歲時間推移而增長，由2004年6月的410元上升至2009年6月的1896元/㎡，說明開發(fā)商在宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，看好平谷區(qū)域的開發(fā)潛力。在目前市場環(huán)境下，可以預計，平谷1號地將吸引多家開發(fā)商競拍，樓面價可能超過2000元/㎡。XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告第五部分平谷1號地投資區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·2009年概況2009年（1-11月），在擴大內(nèi)需、保持增長等相關政策的支持下，平谷部分運作多年的項目開始啟動，土地一級開發(fā)投資迅速增長。按項目建設地核算，房地產(chǎn)業(yè)投資同比增長75.2%，呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢。

一、區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資高速增長，項目個數(shù)不斷增加

1-11月份，區(qū)內(nèi)建設房地產(chǎn)業(yè)自年初累計完成投資103007萬元，同比增長63.7%。其中建筑工程投資58472萬元，同比增長67.8%；設備工器具購置投資946萬元，同比增長70.1%；其他費用投資49621萬元，同比增長76%。有投資的項目共33個，其中投資超過2000萬元的項目有15個。去年同期有投資的項目共14個，其中投資超過2000萬元的僅有2個。項目個數(shù)的增加帶動投資高速增長。XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·2009年概況

二、一級開發(fā)成為增長亮點，二級開發(fā)不斷增加

截至11月底，有投資的土地一級開發(fā)項目共實現(xiàn)投資51081萬元，同比增長12.8倍。其中，馬坊工業(yè)園區(qū)土地一級開發(fā)投資和1號地塊土地一級開發(fā)投資分別突破億元。二級開發(fā)項目投資額較大，有3個項目上半年投資超過6000萬元,如紫貴莊園、漁陽公館等開發(fā)項目。反觀去年，超過6000萬元的項目只有紫貴莊園和中衛(wèi)世紀城。

三、住宅投資同比增長，商業(yè)用房投資小幅下降

平谷當?shù)鼐用駥ψ≌男枨笕匀痪哂休^大潛力，開發(fā)商對住宅的投資仍然持續(xù)增長，但商業(yè)用房投資額略有下降。1-11月份，住宅投資43726萬元，同比增長26.3%；商業(yè)及服務業(yè)等經(jīng)營性用房投資40860萬元，同比下降15.9%。XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·2009年概況

四、西部地區(qū)開發(fā)投資較大，開發(fā)區(qū)項目帶動明顯

全區(qū)建設項目48個，以文化北街為中軸線劃分，西部開發(fā)項目27個，投資額7.2億元，占總投資的76.6％；施工面積82.1萬平方米，占總施工面積的81.9％。東部開發(fā)項目21個，投資額2.2億元，占總投資的23.4％；施工面積18.1萬平方米，占總施工面積的18.1％。新城西部地區(qū)交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)等基礎設施較便利，樓盤開發(fā)后升值空間較高，投資增長較大。東部老舊小區(qū)較多，開發(fā)成本相對較高，制約了東部地區(qū)開發(fā)速度。

在西部的開發(fā)項目中有12個項目建設地址在馬坊開發(fā)區(qū)內(nèi)，自年初累計完成投資3.4億元，占總投資的38.5%，投資帶動作用明顯。XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·2009年概況

五、施工面積、銷售面積雙雙增長

截至11月底，施工面積達到92.1萬平方米，同比增長42.2%。新建項目的增加，帶動施工面積同比增長。銷售面積達到22.6萬平方米，同比增加12.9萬平方米；實現(xiàn)銷售額7.8億元，同比增長6.3億元?？罩妹娣e8.2萬平方米，同比增長1.2倍?？罩妹娣e增長的原因：第一，2008年底空置面積6.9萬平方米，同比增長1.9倍?；鶖?shù)較大，導致空置面積同比增長。第二，部分項目手續(xù)還在辦理中，未進行銷售，帶動空置面積增加。以上信息來自平谷區(qū)政府XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·樓盤分布平谷主城區(qū)范圍內(nèi)與1號地周邊，目前在售項目僅紫貴莊園和漁陽公館；陽光城、錦繡花園迎賓花園為新建成小區(qū)；濱河小區(qū)、樂園西小區(qū)均為上世紀末期建成。根據(jù)平谷新城規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢分析，漁陽公館周邊地帶為新城核心地段，下文對相關樓盤價格進行比較時，將以該項目為基礎參照，分別以地段、配套、環(huán)境、容積率等作為加權(quán)因子。1號地XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·新房價格紫貴莊園：09年8月30日開盤至今均價7500，住宅成交均價5869，目前起價8300；漁陽公館：09年6月開盤至今均價6300，住宅已售完，成交均價4582，商業(yè)成交均價14602XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·二手房價格XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·存量價格以上數(shù)據(jù)來自市場調(diào)研XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·本項目理想售價根據(jù)平谷新城規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢分析，漁陽公館周邊地帶為新城核心地段，以該項目為基礎參照；分別以地段、配套、環(huán)境、容積率等作為加權(quán)因子得出各項目加權(quán)平均系數(shù)，進而求出1號地項目在比較體系中的起始售價加權(quán)系數(shù)為0.99；區(qū)域市場內(nèi)在售新樓、二手房均價*1號地項目起始售價加權(quán)系數(shù)=1號地項目開盤價1號地項目開盤價（2010年）——住宅：7150元/㎡，商業(yè)：12449元/㎡理想假設條件：未來1-2年內(nèi)房地產(chǎn)市場有所調(diào)整，但保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·本項目修正售價平谷本地居民購買力有限，1號地項目主要依賴于周邊農(nóng)民、附近中心城區(qū)居民購買；1號地地處新城西部，基礎配套設施建設相對于中心區(qū)略顯滯后；未來房地產(chǎn)市場總體上仍將保持較快發(fā)展，但必然面臨調(diào)整。

附加假設條件：項目定位為新城高檔住宅區(qū)1號地項目理想開盤價（2010年）——住宅：7150元/㎡，商業(yè)：12449元/㎡，但必須考慮以下因素：基于此，本項目最終開盤價在理想售價基礎上下浮10%，得出本項目修正售價（2010年）：住宅：6435元/㎡商業(yè)：11200元/㎡此價格為投資收益分析中構(gòu)成銷售收入的最終售價，2011年、2012年售價年增長幅度按住宅5%、商業(yè)3%計算。XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告第六部分平谷1號地投資分析XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告地塊概況·地理位置1號地主城區(qū)宗地位于平谷鎮(zhèn)，平谷新城西部，具體四至為：東至洳河西岸，西至新城西路，南至魯各莊南一路，北至新平北路（順平路）；根據(jù)平谷新城總體規(guī)劃，新城發(fā)展方向和重心，將逐漸向西、向南轉(zhuǎn)移，1號地位于新城最西部；1號地被規(guī)劃的體育中心西路分割為AB兩地塊，其中，A地塊占地157畝，B地塊占地108畝；周邊基礎配套設施建設相對于中心區(qū)略顯滯后，但

XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告地塊概況·規(guī)劃指標XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告地塊概況·SWOT分析新城核心區(qū)，洳河西岸緊鄰城區(qū)主干道順平路周邊規(guī)劃為休閑、體育新城建設進入加速階段，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿^大國家政策鼓勵居民改善性置業(yè)，市場仍有潛力土地交易競爭激烈，地價成本占比極高，房價繼續(xù)走高2010年，房地產(chǎn)市場可能面臨中期輕微調(diào)整城區(qū)邊緣地段，當?shù)鼐用裼行睦砜剐耘涮自O施相對主城區(qū)而言不太完善SWTOXX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告項目投資分析·基本指標XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告項目投資分析·地價方案根據(jù)北京市招牌掛交易歷史分析，開發(fā)商看淡市場時，如2008年，土地多以起拍價成交，甚至出現(xiàn)流拍。看好房地產(chǎn)市場時，如2009年下半年，多以激烈競拍、高樓面價高溢價率成交。國內(nèi)諸如平谷之類的土地市場，在房地產(chǎn)市場發(fā)展較好時，多以測算的凈利潤率（正值）的中間方案成交。

我們認為，1號地以方案四、五、六之間的價格成交的可能性最大。因此，后文的現(xiàn)金流分析，敏感性因素分析均以方案五為假設條件。XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告項目投資分析·地價分析2009年06月25日，王辛莊鎮(zhèn)地塊以13100萬元成交，樓面地價已達1896元/㎡。根據(jù)前文分析，平谷1號地樓面地價極有可能超過王辛莊地塊，突破平谷樓面地價2000元/㎡大關。XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告項目投資分析·銷售收入

根據(jù)前文分析，1號地項目理想開盤價（2010年）——住宅：7150元/㎡，商業(yè)：12449元/㎡，但居于“穩(wěn)健投資策略”，充分考慮當?shù)胤績r偏高、需求有限以及其他風險因素，本項目最終開盤價在理想售價基礎上下浮10%，得出本項目修正售價（2010年）：住宅：6435元/㎡商業(yè)：11200元/㎡此價格為投資收益分析中構(gòu)成銷售收入的最終售價，2011年、2012年售價年增長幅度按住宅5%、商業(yè)3%計算。計算銷售收入時，以規(guī)定的開發(fā)周期三年界定銷售周期和相應銷售進度，其中：住宅各年銷售進度為——20%，40%，40%；商業(yè)各年銷售進度為——10%，40%，50%。XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告項目投資分析·銷售收入XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可行性研究報告項目投資分析·投資估算按總地價7.3075億元計算項目總投資金額XX北京平谷一號地投資可行性研究報告70P投資可