XXX年中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)嘉賓華偉發(fā)言

XXX年中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)嘉賓華偉發(fā)言華偉東方房地產(chǎn)學(xué)院常務(wù)副院長(zhǎng)華東師范大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)系主任房地產(chǎn)金融學(xué)者、住建部市場(chǎng)決策資訊專(zhuān)家，原復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副常務(wù)主任、復(fù)旦大學(xué)金融研究房地產(chǎn)研究部主任。受聘于中國(guó)人民銀行上海分行貸款企業(yè)資信評(píng)級(jí)專(zhuān)家。要緊從事房地產(chǎn)投融資以及政策、市場(chǎng)研究工作.華偉：各位朋友，下午好！專(zhuān)門(mén)快樂(lè)又和大伙兒見(jiàn)面了，今天盡管排在下午的最后，但給我的挑戰(zhàn)和鼓舞是比較大的，因?yàn)闀r(shí)隔一年，又到了到深圳趕考的時(shí)候了，4月份專(zhuān)門(mén)多朋友專(zhuān)門(mén)關(guān)懷我，說(shuō)〝老華，這一次國(guó)務(wù)院來(lái)確實(shí)了，你的觀點(diǎn)是不是改了？〞當(dāng)時(shí)大伙兒都不肯表態(tài)，我說(shuō)今年依舊一個(gè)字，死不悔改，漲。他們問(wèn)我，會(huì)漲到什么時(shí)候呢？我說(shuō)今年的方法和往常不一樣，往常是科學(xué)推測(cè)，今年是反證法，我們倒推，最遲國(guó)慶節(jié)往常，已上海為代表的市場(chǎng)一定會(huì)復(fù)蘇，當(dāng)時(shí)大伙兒死活不相信，6月份時(shí)專(zhuān)門(mén)多好朋友表態(tài)了，友愛(ài)的老金總結(jié)出〝百日維新〞,一樣三個(gè)月后政策會(huì)顯現(xiàn)松動(dòng)。緊接著，媒體大量的報(bào)道，這一次白巖松講〝總理說(shuō)了不算，開(kāi)發(fā)商總經(jīng)理說(shuō)了才算〞,他老人家確實(shí)來(lái)確實(shí)了；到了8月份，大伙兒內(nèi)心發(fā)虛，專(zhuān)門(mén)多開(kāi)發(fā)商朋友期望我給他一個(gè)答案，我說(shuō)別急，做中華鱉精，憋到秋天會(huì)也收成的。大伙兒8月份專(zhuān)門(mén)擔(dān)憂是不是連銅九都沒(méi)了，到了9月份的時(shí)候，盡管有些地點(diǎn)市場(chǎng)開(kāi)始好轉(zhuǎn)，但媒體都心有余悸，大伙兒討論那個(gè)回暖是不是假的？是假摔，假回暖，是確實(shí)大嚴(yán)冬。但國(guó)慶節(jié)往常沒(méi)有人懷疑中國(guó)的樓市差不多回暖，正當(dāng)大伙兒歡欣鼓舞的時(shí)候，國(guó)務(wù)院調(diào)控的政策和決心不堅(jiān)決，上海、深圳等專(zhuān)門(mén)多都市不按常理出牌,出臺(tái)了打算經(jīng)濟(jì)時(shí)代的限購(gòu)令，緊接著限外令又出來(lái)了，大伙兒腦袋懵了，我剛剛站起來(lái)，腦袋還沒(méi)清醒，如何又來(lái)一棒子？我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于青春期，盡管有一些小小的躁動(dòng)，但功能是大大的，過(guò)失是小小的，明年的需要極其強(qiáng)烈，今年顯現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)象，明年也可不能得到全然的扭轉(zhuǎn)，但明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)相對(duì)更加堅(jiān)實(shí)和穩(wěn)健，因此今天我給大伙兒匯報(bào)的是〝后危機(jī)時(shí)代中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇、挑戰(zhàn)和應(yīng)對(duì)〞.無(wú)庸置疑，我們討論任何問(wèn)題都必須有前提，我們認(rèn)為中國(guó)特有的國(guó)情和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展模式?jīng)Q定了中國(guó)的地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)出今天這一畸形的果實(shí)，因?yàn)槲覀兊拇蛩闵龂?guó)策差不多推行了三十多年，因?yàn)橹袊?guó)13億國(guó)民，只有極少部分享受了不完全到位的低標(biāo)準(zhǔn)的社會(huì)保證，因此大伙兒看，假如我們的國(guó)民每年不能保證1500萬(wàn)左右新增勞動(dòng)力的就業(yè)，將近1000萬(wàn)個(gè)以上的家庭，通過(guò)市場(chǎng)、通過(guò)新增勞動(dòng)力收入來(lái)改善自己的生活水平和社會(huì)地位，這個(gè)努力會(huì)踏空了。一千多萬(wàn)個(gè)家庭的不穩(wěn)固，就意味著社會(huì)的絕對(duì)不安定，因此中國(guó)為了社會(huì)穩(wěn)固，保證1500萬(wàn)個(gè)左右新增勞動(dòng)力的就業(yè)，必須〝保8〞.保8、保7,數(shù)字并不重要，但低于8可能問(wèn)題專(zhuān)門(mén)嚴(yán)峻，按照我們現(xiàn)在GDP的增長(zhǎng)速度，差不多快接近8了。保8是戰(zhàn)略要求，手段無(wú)外乎老三篇，外貿(mào)、投資和消費(fèi)，但在后危機(jī)時(shí)代，我們遇到了極其嚴(yán)肅的挑戰(zhàn)，原先三駕發(fā)動(dòng)機(jī)，連駕瀕臨熄火，一駕搖搖欲墜，但保8的任務(wù)依舊在肩，國(guó)際環(huán)境空前嚴(yán)肅，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)極其撲朔迷離，因此最后不管戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)能否遠(yuǎn)水止近渴，但今天中國(guó)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)固和近期的進(jìn)展離開(kāi)了房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)，將絕不可能，因此房地產(chǎn)在近期不但可不能打壓，而且一定會(huì)走向更加快速的成長(zhǎng)之道。我跟各位匯報(bào)的第一點(diǎn)、中國(guó)需求，國(guó)際動(dòng)力。在后危機(jī)時(shí)代，底部可見(jiàn)，但發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，因此在美國(guó)中期選舉到來(lái)之際，都把中國(guó)的需求當(dāng)成了堅(jiān)持政客、堅(jiān)持政黨利益的救命稻草。我們看到近期歐美異乎平常的團(tuán)結(jié)，集體打壓人民幣匯率，然而去年薩科奇是中國(guó)輿論最不受歡迎的領(lǐng)導(dǎo)之一，但今天他面對(duì)200億的大單露出了微笑。在全球摒棄貿(mào)易愛(ài)護(hù)主義時(shí)，美國(guó)一方面開(kāi)放了自由的貿(mào)易，一方面以貿(mào)易平穩(wěn)為核心，以人民幣匯率升值為抓手，輔以臺(tái)灣、新疆、南海等等問(wèn)題，用非經(jīng)濟(jì)因素榨取中國(guó)的經(jīng)濟(jì)利益，那個(gè)格局專(zhuān)門(mén)明顯。我剛才跟幾個(gè)記者朋友討論什么叫輸入型通貨膨脹，并不是人民幣升值，或美國(guó)印鈔多了，因?yàn)榍疤崾悄鸽u才能下蛋,假如我們明白人民幣對(duì)美元大幅升值，打個(gè)比方，美國(guó)伯南克不是直升機(jī)嗎？不是量化寬松嗎？他不是印出了6000億美金嗎？假如我們假設(shè)中華人民共和國(guó)把6000億美元全部變成美國(guó)購(gòu)買(mǎi)中國(guó)的國(guó)債，會(huì)構(gòu)成什么樣的情形？在1:7的匯率下，六千億美元我們借來(lái)了，趕忙能夠買(mǎi)石油、鐵礦石，買(mǎi)一大堆東西來(lái)滿足中國(guó)的需求,然而當(dāng)我們買(mǎi)完了以后，把人民幣從1:7升成1:6,同樣的六千億美元，我們還帳只要用3萬(wàn)6千億人民幣就能夠還掉我們借來(lái)的六千億債，相當(dāng)于我們借7塊只還六塊〔還不算人民幣通脹〕。

在人民幣升值趨勢(shì)下，再加上中國(guó)持有的外匯儲(chǔ)備數(shù)量增加，不是中國(guó)向美國(guó)借債，而是美國(guó)向中國(guó)借債如此一個(gè)前提下，才會(huì)因?yàn)榱炕瘜捤傻拿涝?，?dǎo)致中國(guó)銷(xiāo)售物價(jià)水漲船高，換一個(gè)前提，我們的思路完全不一樣。我們總結(jié)出來(lái)了一個(gè)什么緣故？美國(guó)一方面鼓舞跟中國(guó)的自由貿(mào)易，一方面逼迫中國(guó)政府大幅度縮減中美貿(mào)易差額，也確實(shí)是說(shuō)假現(xiàn)在年中國(guó)和美國(guó)的貿(mào)易順差是兩千億美元，明年縮減成一千億美元，而明年我們對(duì)美國(guó)的出口增加三千億美元，那就意味著我們必須從美國(guó)增加超過(guò)中國(guó)從美國(guó)進(jìn)口的增量，再加一千億，美國(guó)能夠從中國(guó)獲得四千億美元的美國(guó)到中國(guó)的出口，才能夠既保證中國(guó)對(duì)美國(guó)出口的增加，也保證中國(guó)與美國(guó)貿(mào)易差額的縮小。溫總理講了〝人民幣再升值3%,1/3的出口型企業(yè)就面臨生存的問(wèn)題〞,因?yàn)槲覀兂隹诘矫绹?guó)的價(jià)格不能隨著人民幣的升值而增長(zhǎng)，然而美國(guó)出口到中國(guó)的商品，從波音飛機(jī)、凱迪拉克，是不是能夠水漲船高？同樣一架波音飛機(jī)，一億美元賣(mài)給中國(guó)，甚至之前我們1:7,要用7億人民幣去買(mǎi)，升值以后1:6,只需6億人民幣就能夠換同樣的商品，美國(guó)的商品，在人民幣升值的情形下，在中國(guó)比歐洲更有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力。假如升值以后，美國(guó)的波音飛機(jī)漲價(jià)漲成1.1億美元一架，升值前的1億美元相當(dāng)于7億人民幣，升值后的1.1億美元，相當(dāng)于6.6億元人民幣，關(guān)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，依舊少花了四千萬(wàn)人民幣，但對(duì)美國(guó)波音飛機(jī)而言，他能夠價(jià)格上漲，因?yàn)橹袊?guó)生產(chǎn)的不是國(guó)際航線的現(xiàn)代化客機(jī)，只是直線客機(jī)，在這種情形下奧巴馬用的是出口打算，在印度、中國(guó)、巴西找到更大的出口增長(zhǎng)亮點(diǎn)，來(lái)帶動(dòng)美國(guó)新一輪的增長(zhǎng)，因此美國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有慣性，發(fā)動(dòng)機(jī)馬力不足，小馬、大車(chē)，需要中國(guó)注入強(qiáng)勁的動(dòng)力。奧巴馬要選票，難道薩科奇不要嗎？大伙兒只要想起了選票，就想起了中國(guó)，想起了人民幣對(duì)歐元、美元的升值，這才是我們討論輸入型通脹的背景。出口本身并不帶來(lái)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，假如中國(guó)出口一萬(wàn)億，進(jìn)口兩萬(wàn)億，對(duì)不起，那是中國(guó)在拉動(dòng)全球的增長(zhǎng),因此只有中國(guó)出口多，進(jìn)口少，進(jìn)出口貿(mào)易才能成為保8的動(dòng)力，現(xiàn)在我們看到中國(guó)外貿(mào)順差最大的兩個(gè)地，美國(guó)和歐洲，中國(guó)獲得的貿(mào)易順差在急劇縮小。日本和臺(tái)灣，我們歷史上是貿(mào)易逆差，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)規(guī)模日益龐大的基礎(chǔ)上，在歐美聯(lián)手的背景下，中國(guó)的需求越來(lái)越成為歐美經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，而不是成為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，因此保8靠外貿(mào)越來(lái)越不靠譜，第一個(gè)結(jié)論出來(lái)了。第二個(gè)結(jié)論，來(lái)到了深圳心情愉快，聽(tīng)到了鄉(xiāng)音倍感愉悅，但我們突然想到了一個(gè)問(wèn)題，到了11月初，什么緣故銀監(jiān)局公布截止6月末，地點(diǎn)政府融資平臺(tái)欠銀行貸款7.38億元，其中23%是不良貸款，銀行為此要計(jì)提的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)備是1.5萬(wàn)億元，但實(shí)際上中國(guó)銀行全行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)撥備只有不到1.3萬(wàn)億。那個(gè)數(shù)據(jù)大依舊??？絕對(duì)低估,因?yàn)?萬(wàn)億真正開(kāi)始是去年下半年，修一條高鐵、高速，沒(méi)有兩三年不可能完工，因此大伙兒看，現(xiàn)在正在大興土木的高鐵、高速、基礎(chǔ)設(shè)施，假如趕忙停掉貸款確實(shí)是爛尾工程，假如連續(xù)硬著頭皮把貸款放下去，到它建成通車(chē)之日，我們看到北京到天津的城際高鐵，建成一年，虧損7個(gè)億，今年仿佛又要虧損了。武漢到廣州的高鐵,一日千里插上了雙翅，但沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)武漢到廣州高鐵盈利的喜人信息，只看到武漢到廣州的航線紛紛裁減班次，票價(jià)跳水；上海到南京73分鐘，上海到杭州45分鐘，專(zhuān)門(mén)快就38分鐘，但傳出的消息是上海到無(wú)錫的動(dòng)車(chē)組停了，因?yàn)橐獮楦哞F讓票源。用貸款建成的項(xiàng)目，不建成是爛尾，建成以后經(jīng)營(yíng)上有相當(dāng)部分專(zhuān)門(mén)難趕忙實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平穩(wěn)，我們有銀行拍著胸脯〝房?jī)r(jià)下降40%,我的不良資產(chǎn)率只上去一兩個(gè)點(diǎn)〞,對(duì)不起，再有三個(gè)月賣(mài)不下去，地點(diǎn)政府不要說(shuō)還本,連利息都沒(méi)了，大伙兒看看是不是那個(gè)情形？什么緣故我說(shuō)今年國(guó)慶節(jié)房市一定會(huì)起來(lái)呢？因?yàn)槲覀兠髂赀^(guò)年的時(shí)刻是2月份，假如農(nóng)民工兄弟拖欠一個(gè)月工資就罷了，他假如1月15日拿不到工資，是不是又要請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)去討工資了？假如全國(guó)各地到處討工資，那個(gè)場(chǎng)景極其不和諧。12月15日必須開(kāi)始或完成土地的出讓公告，按照國(guó)家規(guī)定，還有一個(gè)月的公告期。那么請(qǐng)問(wèn)各位，你的漂亮女兒比武聘請(qǐng)，結(jié)果來(lái)了一群青年和尚，咋辦？無(wú)效需求，什么意思？地點(diǎn)政府想賣(mài)地，然而沒(méi)有開(kāi)發(fā)商來(lái)應(yīng)標(biāo)，他也沒(méi)錢(qián)，因此開(kāi)發(fā)商在11月15日之前至少不能拿到首付款的話，他可不能來(lái)應(yīng)標(biāo)。開(kāi)發(fā)商在11月15日之前要想把首付款拿到，是不是還有開(kāi)盤(pán)的籌備期、前期廣告等時(shí)刻？因此8月底、9月初不打廣告，9月底、10月初不開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)以后不積極的定金，定金以后不積極的簽首付合同，是不是地點(diǎn)政府年底期望通過(guò)土地出讓來(lái)獲得大量預(yù)算外資金，來(lái)平穩(wěn)地點(diǎn)融資平臺(tái)的財(cái)務(wù)壓力這一最后的埋單者就不靠譜了吧。

各位朋友可能講〝賣(mài)不掉就借錢(qián)嘛〞,能借嗎？地點(diǎn)政府再向銀行借錢(qián)，不是更大的信貸規(guī)模，更大的通脹壓力嗎？地點(diǎn)政府能夠發(fā)債嘛，中央今年發(fā)了一萬(wàn)億的債，其中兩千億是向地點(diǎn)政府發(fā)的，一萬(wàn)億差不多占中國(guó)GDP的3%,超過(guò)了那個(gè)比例，多發(fā)了國(guó)債，又是新一輪通貨膨脹的源泉，況且中國(guó)除了這一萬(wàn)億的債券以外，還通過(guò)中央?yún)R金公司增加了1600億銀行間債券，干什么？為幾大銀行在香港和上海證交所配股提供大股東的配股資金來(lái)源。大伙兒都明白物價(jià)，憑你們的眼睛和感受，從今年4月份到今年10月份，如何可能統(tǒng)計(jì)出來(lái)只有4.4%的物價(jià)上漲？白菜漲了仿佛不止4.4%,食糖漲了一兩倍，買(mǎi)柴油還要給小費(fèi)，不明白如何統(tǒng)計(jì)出這么和諧的物價(jià)上漲數(shù)據(jù)。出口不靠譜，投資有壓力，中國(guó)信貸規(guī)模專(zhuān)門(mén)龐大，去年增量9.59萬(wàn)億，今年前十個(gè)月差不多貸款增量7.5萬(wàn)億。同志們，中國(guó)特色的經(jīng)濟(jì)要用中國(guó)的話來(lái)詮釋?zhuān)驗(yàn)槲覀兊你y行貸款并沒(méi)有給嗷嗷待哺的中小企業(yè)，給的差不多上地點(diǎn)融資平臺(tái)，變成了鐵路、高速公路、基礎(chǔ)設(shè)施，因此大伙兒發(fā)覺(jué)一個(gè)什么問(wèn)題？假如通貨膨脹高了，那我們的利率漲的能夠和通貨膨脹抗衡，加息確實(shí)是中央對(duì)地點(diǎn)政府額外的收稅，收多了，爹對(duì)親小孩收多了，現(xiàn)在是啃老族，如何變成啃小族了？因此能夠有加息，在地點(diǎn)政府大量信貸的情形下，加息是必定的，但加息不到位也是必定的。今年6月末是7.38萬(wàn)億，鄉(xiāng)鎮(zhèn)改革還欠3億多，項(xiàng)目后年才竣工，明年還要連續(xù)放貸款，因此大伙兒能夠翻出一個(gè)新的數(shù)據(jù)，到基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目竣工之日，應(yīng)該會(huì)突破18萬(wàn)億人民幣。加一個(gè)點(diǎn)，地點(diǎn)政府要額外多出1800萬(wàn)億，假如加2個(gè)點(diǎn)確實(shí)是3600萬(wàn)億，加息是必須的，不到位是必定的，信貸流向極其不合理，導(dǎo)致了貸款不能夠同比例加息，然而中國(guó)的銀行又不可能不賺錢(qián)，它不像美國(guó)存貸款只有不到一個(gè)點(diǎn)的差別，更不像香港只有0.75個(gè)點(diǎn)，了存款利率2.5,貸款基準(zhǔn)利率5.56〔一樣要上浮〕，因此既不能讓貸款多掏利息，又不能讓銀行少掏錢(qián)，最后只有讓全體存錢(qián)的朋友連續(xù)被承擔(dān)負(fù)利率，講白了，同志們，錢(qián)存在銀行里，存的越多，虧的越多，存的越久，虧的越多，因此聰慧人現(xiàn)在借錢(qián)不存錢(qián)。在如此一個(gè)背景下，大伙兒后來(lái)發(fā)覺(jué)了一個(gè)問(wèn)題，我們還有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)中國(guó)的鈔票發(fā)多了，你看中國(guó)的GDP只有美國(guó)的1/3,然而中國(guó)的M2卻超過(guò)美國(guó)1/6,因此錢(qián)發(fā)多了，確信物價(jià)上漲了。同志們，理論上講是對(duì)的，但理論在中國(guó)從來(lái)沒(méi)有成為現(xiàn)實(shí)，重慶下暴雨，什么緣故武漢要漲水？葛洲壩三峽干什么的？發(fā)的錢(qián)多不要緊，只要用銀行把它存到里面去，那個(gè)錢(qián)就可不能泄出來(lái)在社會(huì)中亂竄，壞就壞在現(xiàn)在大伙兒都明白存的越多是傻老帽，因此大伙兒都不情愿存錢(qián)，因此錢(qián)發(fā)多了又沒(méi)有蓄水池，一路一瀉千里，到了洞庭湖，洞庭湖漲水，到了太湖，太湖漲水，到了上海黃埔江一樣漲水。既然大伙兒不情愿存錢(qián)，又不情愿太多的花錢(qián)，那我們面臨什么樣的選擇呢？明明明白西紅柿今天5毛，改日5塊，你能夠買(mǎi)兩千斤存著嗎？買(mǎi)兩百斤，夫人打你，買(mǎi)兩萬(wàn)斤，她跟你離婚，買(mǎi)二十萬(wàn)斤。你說(shuō)廣州的朋友能夠買(mǎi)兩百桶汽油存著，那汽油確信漲價(jià)，你敢，你敢買(mǎi)，鄰居打110,警察想你，妨害公共安全；老百姓也不能買(mǎi)水泥、買(mǎi)鋼，老百姓既不能存生活資料，也不能囤生產(chǎn)資料，中國(guó)社會(huì)還有一個(gè)現(xiàn)狀叫兩極分化，沒(méi)錢(qián)的，左手進(jìn)，右手出，花個(gè)叮當(dāng)響，有錢(qián)的，既不買(mǎi)青菜，也不買(mǎi)汽油，同志們的眼神是不是又盯住了資產(chǎn)領(lǐng)域？資產(chǎn)領(lǐng)域有三塊，古玩字畫(huà)，有人看你送唐伯虎的畫(huà)，你確信百分之一萬(wàn)期望這幅畫(huà)是確實(shí)，因?yàn)樘撇⑺先思译x開(kāi)我們專(zhuān)門(mén)多年了，真品就那么多，贗品專(zhuān)門(mén)多，古玩字畫(huà)能夠分流一部分，它既不是太湖，也不是黃埔江,只是一個(gè)小河岔，杯水車(chē)薪。那么股市呢？中國(guó)的股市分一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，一級(jí)市場(chǎng)確實(shí)是政府包裝好的國(guó)有資產(chǎn)，一塊錢(qián)換走中產(chǎn)階級(jí)五塊錢(qián)人民幣，然后中產(chǎn)階級(jí)在二級(jí)市場(chǎng)勇敢的自由搏殺，有賠有賺，慘淡經(jīng)營(yíng)，刀口舔血。假如國(guó)慶節(jié)之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍，地點(diǎn)政府沒(méi)有錢(qián)過(guò)年關(guān)，因此在金九銀十沒(méi)有顯著征兆出來(lái)之前，再打壓地點(diǎn)政府的財(cái)務(wù)命脈，是不是等于給中央自己造成苦惱？然而當(dāng)國(guó)慶節(jié)往常房地產(chǎn)市場(chǎng)全面好轉(zhuǎn)的時(shí)候，十一的新政是時(shí)期性政策，過(guò)渡性政策，它是解決中央和地點(diǎn)利益的政策，如何明白得？因?yàn)榉康禺a(chǎn)預(yù)期長(zhǎng)期不明，房地產(chǎn)的估值相對(duì)偏低，房地產(chǎn)板塊的股價(jià)極其具有投資價(jià)值，因此銀行板塊確實(shí)是漲不上來(lái)。去年9.6萬(wàn)億，明年至少8萬(wàn)億，再加上今年的，三年至少28萬(wàn)億人民幣，中國(guó)的銀行，歷史上的壞帳和老本早已一筆購(gòu)銷(xiāo)，中央政府在香港那個(gè)國(guó)際市場(chǎng)圈了專(zhuān)門(mén)多錢(qián)，圈錢(qián)是快樂(lè)的，但圈了錢(qián)以后要同意全世界統(tǒng)一游戲規(guī)那么的監(jiān)管--新巴塞爾協(xié)議，在沒(méi)有老本的情形下，增加一萬(wàn)塊錢(qián)的貸款，就必須有8%,800塊的股本金,以及5%,超過(guò)5年期的長(zhǎng)期債券，叫做次級(jí)債，作為銀行防范風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)際指標(biāo)，既然中央通過(guò)信貸大爆炸支撐了國(guó)內(nèi)的大建設(shè)，讓我們的中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)的躲過(guò)了美國(guó)金融海嘯的波及，那么現(xiàn)在負(fù)面阻礙出來(lái)了，假如到明年底中央的銀行業(yè)三年新增貸款是28萬(wàn)億元人民幣的話，注意，現(xiàn)在中國(guó)銀監(jiān)會(huì)說(shuō)了不算，要全球巴塞爾協(xié)議指標(biāo)，8%,要補(bǔ)充22400億元中國(guó)銀行業(yè)整體的股本金，5%確實(shí)是14000億元，超過(guò)5年期的銀行次級(jí)債，也確實(shí)是說(shuō)到明年底中國(guó)要完成近四萬(wàn)億人民幣股權(quán)和長(zhǎng)期債權(quán)資本的補(bǔ)充，否那么失去了風(fēng)控能力和放貸能力。大伙兒發(fā)覺(jué)，香港市場(chǎng)成交規(guī)模專(zhuān)門(mén)小，在金融海嘯以后，投資者信心還沒(méi)復(fù)原，這四萬(wàn)億要地點(diǎn)出，地點(diǎn)出不出來(lái)，要中央，中央出不出來(lái)，最好是股民出，股民是如何出的？中國(guó)銀行上半年發(fā)行了404億六年期可轉(zhuǎn)債,年利只有1.8,那個(gè)時(shí)候中央一分錢(qián)沒(méi)掏，圈了四百來(lái)個(gè)億，快樂(lè)??；然而，錢(qián)還不夠，因此中國(guó)銀行要配股,配了將近600億元人民幣，其中中央?yún)R金公司承擔(dān)了將近400億，從香港和上海A股只圈了200億，大伙兒看，中央政府還沒(méi)賺到銀行分紅，先通過(guò)匯金公司，在通貨膨脹高昂的情形下，在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行了1600億元的專(zhuān)門(mén)債券，專(zhuān)款用于補(bǔ)充中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行等在香港和上海證交所配股的，作為大股東的中央?yún)R金公司的配股資金來(lái)源。

這說(shuō)明什么問(wèn)題？中央花四塊錢(qián)，通過(guò)中國(guó)銀行圈了全世界兩塊錢(qián)，是不是差不多是不合罷了？假如匯金公司不表態(tài)，大股東認(rèn)購(gòu)配股，小股東壓根就不參加配股，假如不配股，銀行的股本金如何得到快速地補(bǔ)充？因此中國(guó)政府在樓市不明朗的情形下，第一、不能連續(xù)打壓，讓地點(diǎn)政府年底遭遇財(cái)務(wù)危機(jī)；第二、到明年底之前要補(bǔ)充2萬(wàn)億股本金，因此大伙兒看到一個(gè)什么問(wèn)題？我們以打擊投資者為口號(hào)，但我們以打擊中產(chǎn)階級(jí)為事實(shí).什么是中產(chǎn)階級(jí)？確實(shí)是錢(qián)沒(méi)有溫州朋友多，然而有那么一點(diǎn)，房子不是說(shuō)沒(méi)買(mǎi)過(guò)，然而住的不理想，還住更大的，所謂既認(rèn)房，又認(rèn)貸，只要你買(mǎi)過(guò)房，再破、再小、再偏、再遠(yuǎn)，算你享受溫州人待遇，只要你貸過(guò)款,哪怕是公積金，還光了，你依舊享受溫州人待遇，什么緣故政策要這么做呢？它是合理的，因?yàn)橹袊?guó)的農(nóng)民既不炒股，又不炒樓，中國(guó)的黃光裕能夠自己坐莊，他不需要在二級(jí)市場(chǎng)慢慢玩，他直截了當(dāng)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，炒房子，炒地，只有中產(chǎn)階級(jí)的心是專(zhuān)門(mén)大的，能力是有限的，要么買(mǎi)房，要么買(mǎi)股，因此既認(rèn)房、又認(rèn)貸，銀監(jiān)會(huì)暫停第三套住房按揭貸款，中產(chǎn)階級(jí)面臨一個(gè)痛楚的選擇，因?yàn)槟阗I(mǎi)過(guò)房、貸過(guò)款，因此再改善時(shí)你確實(shí)是投資客，你的利率不但不下浮，還要上浮10%,讓你為同樣的貸款金額，為銀行的利潤(rùn)做奉獻(xiàn)。假如你心痛這筆利息,就會(huì)臨時(shí)推遲改善住房的步伐，一推遲，你的口袋里揣著五十萬(wàn)現(xiàn)金，如何辦？買(mǎi)上一公斤黃金，老鼠一叫,你以為賊來(lái)了，放在家里又怕失火，這種錢(qián)放在口袋里，想來(lái)想去只有到股市里瀟灑走一回。心一動(dòng)，如何樣行動(dòng)？第一讓中產(chǎn)階級(jí)面臨買(mǎi)房和買(mǎi)股的艱巨選擇，然后由基金聯(lián)手大幅度拉高中國(guó)銀行業(yè)的估值，股指一下就上去了，但大部分股票并沒(méi)有上去，大伙兒一看股市終于動(dòng)了，每天成交兩千多億變成四、五千億了，仿佛是牛市的前期，牛來(lái)了，勇敢的小羊羔奔向大草原，大伙兒跳到里面去以后，發(fā)覺(jué)今年不是時(shí)候，因?yàn)閷?zhuān)門(mén)多中小莊家的錢(qián)是借的，正好利用板塊輪動(dòng)，新能源、新醫(yī)藥，拉高出貨，再歇歇?jiǎng)牛让髂甏笳购陥D.隨著幾大行配股的成功，銀行不行往下砸了，只能通過(guò)估值最高的中石油、中石化，通過(guò)這兩家公司來(lái)砸盤(pán)，銀行剛剛配股，如何能砸銀行的盤(pán)呢？那個(gè)時(shí)候大銀行配股成功，又面臨著年前資金的真空期，因此拉高石化雙雄，愛(ài)護(hù)大小主力，調(diào)莊的調(diào)莊，出貨的出貨，因此股市一塌糊涂，但可不能一塌糊涂，今年小小的調(diào)整,意味著明年上半年的沖高，我們只是圈了兩千億，還差兩萬(wàn)億沒(méi)有從資本市場(chǎng)拿到手，今年上半年假如不動(dòng),明年上半年如何完成這一艱巨的光榮使命？聽(tīng)黨的話，跟黨走，保持高度的一致，大伙兒都能從小羊羔變成大水牛，否那么恭喜大伙兒專(zhuān)門(mén)快減肥成功，買(mǎi)房還有磚頭，買(mǎi)股連骨頭都沒(méi)了。在這種情形下，先讓股東小動(dòng)動(dòng)，但房地產(chǎn)因?yàn)橄喟橹鴼W美經(jīng)濟(jì)的不明，沒(méi)有方法連續(xù)打壓，也沒(méi)有方法連續(xù)放手，因此預(yù)期不明，金融板塊拔高以后，沒(méi)有房地產(chǎn)板塊的支撐就專(zhuān)門(mén)難連續(xù)拔高，既然不能向上沖，只能向下震，莊家只要有差價(jià)就會(huì)有利潤(rùn)，今年是小動(dòng)動(dòng)，明年是大動(dòng)動(dòng)，大動(dòng)完了以后接著是房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)，明年是房市、股市輪動(dòng)，高端房該漲的照漲不誤，但經(jīng)濟(jì)適用房和低端產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，會(huì)讓成交結(jié)構(gòu)的優(yōu)化相伴著房?jī)r(jià)的上漲，形成一道亮麗的風(fēng)景線，也確實(shí)是今年漲的大伙兒內(nèi)心面氣不順，明年漲的大伙兒笑呵呵。因此依舊一個(gè)字--漲，行動(dòng)依舊一個(gè)字--強(qiáng)。國(guó)際因素不明朗，中國(guó)需求只有在人民幣升值的背景下能夠源源不斷地支撐歐美經(jīng)濟(jì)穩(wěn)固和動(dòng)力，因此出口減速，政府的項(xiàng)目大部分投向了高速鐵路，坐了飛機(jī)就不能坐高鐵，坐了高鐵就不能開(kāi)小車(chē)，這幫人需求相對(duì)有限，高端需求有限，中端需求難以改進(jìn)，高鐵是一個(gè)愿景，總有一天會(huì)盈利的，但不是今天，高速公路也是一樣。那個(gè)時(shí)候我們就看到了機(jī)遇和挑戰(zhàn)的并存，大伙兒形成一個(gè)不良的慣性，宏觀調(diào)控調(diào)控房地產(chǎn)，宏觀調(diào)控出政策打壓房地產(chǎn)，我們要解決什么問(wèn)題？請(qǐng)教大伙兒一下，鋼鐵、水泥、電解鋁加上發(fā)改委審批的投資規(guī)模，再加上銀行的貸款，加上國(guó)土部的用地指標(biāo)，等于嘛？等于廠房和生產(chǎn)設(shè)備，干什么用的？生產(chǎn)商品的，生產(chǎn)商品干什么用？用來(lái)賣(mài)的，賣(mài)給誰(shuí)？農(nóng)民，家電下鄉(xiāng)、科技下鄉(xiāng)，還搞了個(gè)證券下鄉(xiāng)，中國(guó)的內(nèi)需不足，凡是除了壟斷行業(yè)以外，中國(guó)競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)的生產(chǎn)能力，國(guó)內(nèi)的需求飽和，國(guó)際市場(chǎng)也飽和，在如此一個(gè)背景下，我們不能夠像官方文件說(shuō)中國(guó)大部分商品和勞務(wù)處于生產(chǎn)全面過(guò)剩的狀態(tài)，因?yàn)轳R克思講了那叫經(jīng)濟(jì)危機(jī)，因?yàn)轳R克思看到資本的貪欲和逐利，看到生產(chǎn)的高度發(fā)達(dá)，因此他說(shuō)我寧可炒股票，也要為帝國(guó)主義唱死亡的葬歌。在帝國(guó)主義的廢墟上迎來(lái)了無(wú)產(chǎn)階級(jí)的清晨。

中國(guó)還在社會(huì)主義初級(jí)時(shí)期，就處于生產(chǎn)全面過(guò)剩的狀態(tài)〔2004年往?！?，那個(gè)時(shí)候賣(mài)一臺(tái)海爾彩電只掙五十塊錢(qián)，空調(diào)、冰箱無(wú)一不是過(guò)剩的狀態(tài)，為了讓中國(guó)生產(chǎn)過(guò)剩的危機(jī)不要連續(xù)惡化下去，通過(guò)國(guó)際、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的逐步增長(zhǎng)，來(lái)緩和中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)過(guò)剩的危局，宏觀調(diào)控不講生產(chǎn)過(guò)剩，換個(gè)話--結(jié)構(gòu)調(diào)整，干什么？防止產(chǎn)能過(guò)剩，什么叫防止？差不多過(guò)剩了。金融危機(jī)是什么？本來(lái)中國(guó)大陸對(duì)歐洲、美國(guó)全世界的出口能夠每年增長(zhǎng)超過(guò)30%,但歐洲、美國(guó)碰到了經(jīng)濟(jì)困難，碰到了經(jīng)濟(jì)海嘯，因此他不能夠用往常那種高速度來(lái)吸取中國(guó)的出口商品了，因此中國(guó)國(guó)內(nèi)產(chǎn)能過(guò)剩的狀況在后金融危機(jī)時(shí)代不但沒(méi)有好轉(zhuǎn)，反而更加惡化。這是我們宏觀的定位，定位以后，在后金融危機(jī)時(shí)代,我們必須通過(guò)內(nèi)需來(lái)進(jìn)展，而政府投資不靠譜，我們現(xiàn)在頑固的想把房地產(chǎn)一半打入冷宮，一半放在陽(yáng)光下曬，因此我們選擇了新模式，叫做戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，畫(huà)了一個(gè)大餅，哥兒們，餓兩天，餅來(lái)了，同志們，什么叫戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)？給大伙兒翻譯一下，確實(shí)是美國(guó)前一段競(jìng)選失敗的總統(tǒng)小布什扔掉的一雙破鞋，我們當(dāng)成了灰小姐的水晶鞋。小布什意識(shí)到了美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，為了競(jìng)選得分，又不能讓選民不投票，因此腦筋急轉(zhuǎn)彎，大幅度削減美國(guó)的貿(mào)易和財(cái)政赤字，他想起了美國(guó)農(nóng)業(yè)的巨額補(bǔ)貼太高了，又不能不補(bǔ)貼，因此學(xué)習(xí)中國(guó)人的榜樣，把政府的包袱丟給市場(chǎng)，他搞了一個(gè)什么好東東？叫新能源革命，新能源革命的核心是兩大塊，一塊是生物能源，也確實(shí)是說(shuō)把美國(guó)的牛、中國(guó)的人吃的玉米從食物變成乙醇的原料，用能夠再生的乙醇去替代不可再生的原油，一旦把玉米從食物變成了工業(yè)原料，06年施行的打算，06年下半年以玉米為代表的國(guó)際糧食產(chǎn)品價(jià)格連續(xù)狂漲，玉米、小麥、大豆幾乎都翻番，因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)格漲，因此美國(guó)政府對(duì)農(nóng)業(yè)的巨額補(bǔ)貼就轉(zhuǎn)移給了市場(chǎng).美國(guó)并不是確有用乙醇代替石油，是為了甩政府的包袱，因此小布什政府后期，美國(guó)政府財(cái)政赤字好轉(zhuǎn)，但依舊敗給了奧巴馬。光伏產(chǎn)業(yè)更不靠譜，假如中國(guó)靠太陽(yáng)能上網(wǎng)電價(jià)，豈不是要漲50%,我們的通貨膨脹將更加不可收拾。光伏產(chǎn)業(yè)無(wú)法和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，況且當(dāng)夜幕來(lái)臨的時(shí)候，太陽(yáng)能也能發(fā)電嗎？除非是全球聯(lián)網(wǎng)，因此生物能源是一個(gè)口號(hào)，為的是卸美國(guó)的包袱。中國(guó)國(guó)家工信部、發(fā)改委也搞玉米煉酒精，也搞光伏產(chǎn)業(yè)，以新能源為基礎(chǔ)的光伏產(chǎn)業(yè)想成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是不是任重而道遠(yuǎn)？你的女兒才兩歲，到她嫁給皇太子成為皇太妃時(shí)，還得堅(jiān)持十幾二十年呢，既然遠(yuǎn)水不解近渴，而我們的增長(zhǎng)需求，在全民的社會(huì)保證沒(méi)有及時(shí)足額到位之前，大伙兒一是缺錢(qián)花，二是有錢(qián)不敢花，沒(méi)錢(qián)沒(méi)膽，內(nèi)需靠什么啟動(dòng)？因此一個(gè)是信心，一個(gè)是能力，跟大伙兒勾勒出來(lái)的遠(yuǎn)景，三駕馬車(chē)，兩駕半熄火，還有漫長(zhǎng)長(zhǎng)夜等待渡過(guò)，而改日早上可能就沒(méi)有早飯吃了，這是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的唯獨(dú)動(dòng)力，只能都市化和新型工業(yè)化。新型工業(yè)化是內(nèi)需為主有支撐的制造，而不是全球制造了，我經(jīng)常打一個(gè)比方，我們專(zhuān)門(mén)多不良的專(zhuān)家、不良的教授，動(dòng)不動(dòng)就學(xué)習(xí)香港的體會(huì)、新加坡的體會(huì)、美國(guó)的體會(huì)、歐洲的體會(huì)，什么意思？中國(guó)還處在都市化和工業(yè)化的高峰期，大量農(nóng)村人口要進(jìn)入都市，大量農(nóng)民要變成市民，因此中國(guó)處于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的青春期，什么叫青春期？只要你基因沒(méi)缺陷，吃飽了肚子就長(zhǎng)個(gè)子，巴黎、紐約、倫敦、東京是什么地點(diǎn)？是后工業(yè)化，講白了，是更年期〔眾笑…〕，更年期吃飽了是什么后果？中部崛起，肚子上去，不長(zhǎng)個(gè)兒，講肚子，我們?nèi)绾卫鲜莿?dòng)不動(dòng)學(xué)更年期的體會(huì)來(lái)指導(dǎo)我們青春期的實(shí)踐呢？確實(shí)是因?yàn)槲覀兊闹笇?dǎo)思想出了問(wèn)題，學(xué)習(xí)的對(duì)象出了問(wèn)題，應(yīng)用的環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，因此專(zhuān)門(mén)多不是問(wèn)題的問(wèn)題到了今天全變成了問(wèn)題，我們一個(gè)問(wèn)題沒(méi)搞定，又來(lái)了千百個(gè)新問(wèn)題，一個(gè)房?jī)r(jià)沒(méi)搞定，又搞出了物價(jià)，一大堆價(jià)格全出了問(wèn)題，這確實(shí)是我們面臨的真正的現(xiàn)實(shí)難題。中國(guó)在都市化和工業(yè)化的高峰期，要鼓舞人口進(jìn)城，鼓舞人口進(jìn)城后有房子住，有地點(diǎn)上班，有地點(diǎn)吃飯,有地點(diǎn)住賓館，各種房地產(chǎn)在中國(guó)一定是要快速蓬勃、擴(kuò)張的時(shí)候，這是宏觀的判定，但如何讓中國(guó)人有能力消費(fèi)呢？對(duì)房地產(chǎn)的宏觀判定毋庸置疑，同時(shí)在后金融危機(jī)時(shí)代，同志們，明年是個(gè)好年份，我們的地點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)立場(chǎng)過(guò)硬，然而地點(diǎn)的社會(huì)要穩(wěn)固，也需要經(jīng)濟(jì)跟進(jìn)，后金融危機(jī)時(shí)代，央企的利潤(rùn)歸北京，除了房地產(chǎn)外的企業(yè)，非央企在后金融危機(jī)時(shí)代是不是生存舉步維艱哪？匯率的擠壓、勞動(dòng)力成本的擠壓、原材料成本的擠壓，還有各種明的、暗的、實(shí)質(zhì)上的社會(huì)制度成本的約束，中國(guó)競(jìng)爭(zhēng)型中小企業(yè)的生存舉步維艱。我剛從溫州回來(lái)，把去年給大伙兒匯報(bào)的結(jié)果一再重現(xiàn)，四年不到，幾萬(wàn)個(gè)打火機(jī)企業(yè)只剩下16家，往常我跟他們?nèi)绾涡麚P(yáng)的？在過(guò)去的十年里，只要買(mǎi)房確實(shí)是對(duì)的，只要賣(mài)房確實(shí)是賺的。他說(shuō)錯(cuò)了，我把房子賣(mài)掉干什么？因?yàn)樗蝗卞X(qián)，他把房子賣(mài)掉就會(huì)拿到一堆現(xiàn)金，又將面臨買(mǎi)黃金、買(mǎi)股票的痛楚。往常的溫州人是狼群戰(zhàn)術(shù)，一個(gè)村、一個(gè)鄉(xiāng)、一個(gè)鎮(zhèn)，千百家企業(yè)生產(chǎn)同類(lèi)型產(chǎn)品，大伙兒抱團(tuán)共同形成產(chǎn)業(yè)群，今天狼群沒(méi)有了，變成一山不容二虎，這些狼不想變成小羊羔，不想回到無(wú)產(chǎn)階級(jí)的回報(bào)，也不想把錢(qián)存在銀行里慢慢變老，股市太兇險(xiǎn)，房市太高。如此一批人，我總結(jié)是被剛性，也確實(shí)是說(shuō)他今天能夠受政策輿論阻礙不買(mǎi)房，然而錢(qián)揣在口袋里，他郁悶了，煩了，他不和諧，因?yàn)樗速I(mǎi)房，沒(méi)有地點(diǎn)能讓他口袋里的現(xiàn)金覺(jué)得安全。到了那個(gè)時(shí)候我們對(duì)投資的需求有兩個(gè)策略，一個(gè)是疏，一個(gè)是堵，假如洪水在洞庭湖泄掉了，那么太湖就不用防洪了，假如我們堵來(lái)堵去，建防洪堤的成本極其高昂，但禍水還在，因此應(yīng)該要給投資找到最終的歸屬，但是國(guó)內(nèi)的民間資本還沒(méi)有找到出路，在量化寬松的支撐下，海外資金又連續(xù)洶涌的跟進(jìn)。

有朋友說(shuō)〝華偉，沒(méi)這么厲害吧，國(guó)家外管局把熱錢(qián)擋的死死的〞,同志們，真擋死了嗎？我認(rèn)為答案是否定的，什么緣故這么說(shuō)？因?yàn)槿澜鐩](méi)有比印錢(qián)更歡樂(lè)的事，印完錢(qián)就兌現(xiàn)，沒(méi)有人找你討債，這是更加歡樂(lè)的事。中國(guó)需求沒(méi)到位之前，美國(guó)人又不情愿降低現(xiàn)實(shí)的福利，因此選擇了大把印錢(qián)兌現(xiàn)全世界資源這么一個(gè)模式，那個(gè)模式必定意味著在美國(guó)借錢(qián)專(zhuān)門(mén)容易，但美國(guó)借錢(qián)也專(zhuān)門(mén)廉價(jià)，再加上人民幣對(duì)美國(guó)的升值預(yù)期，在中國(guó)賺錢(qián)太幸福。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和中國(guó)的可口可樂(lè)不能劃等號(hào)，因?yàn)橹袊?guó)的農(nóng)民兄弟打完工也能買(mǎi)一罐可口可樂(lè)，它屬于全民市場(chǎng)，而中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是少部分市場(chǎng)，第一它是70個(gè)大中都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的集合，其次它是兩三億中國(guó)人正在積極參與的市場(chǎng)。什么叫投資？能夠買(mǎi)，也能夠賣(mài)的，關(guān)于住房而言，盡管溫州紹興的房?jī)r(jià)也專(zhuān)門(mén)高，但想把高價(jià)的房變成現(xiàn)金專(zhuān)門(mén)困難，大伙兒發(fā)覺(jué)只有在上海、北京、廣州、深圳如此房?jī)r(jià)居高不下的一、二線都市，正因?yàn)樗哂邪l(fā)達(dá)的租房二級(jí)市場(chǎng)，買(mǎi)住房容，賣(mài)住房也容易，因此區(qū)域性一、二線房?jī)r(jià)少數(shù)上漲過(guò)高、過(guò)快的都市，將成為全國(guó)需求乃至全球需求的被動(dòng)載體，這些都市中高端住宅需求將成為首選目標(biāo)。其次，中國(guó)的城鎮(zhèn)化和中國(guó)的高鐵建設(shè)會(huì)導(dǎo)致在高鐵的節(jié)點(diǎn)，人口大量的向區(qū)域都市集中，如此的話在三、四線都市的都市中心區(qū)，得益于近期人口的大量導(dǎo)入，商業(yè)物業(yè)也具備了壟斷性質(zhì)、稀缺性和單位租金營(yíng)業(yè)額迅速上漲的推動(dòng)。然而專(zhuān)門(mén)惋惜，因?yàn)橹袊?guó)的商業(yè)物業(yè)流轉(zhuǎn)交易稅費(fèi)太高，因此個(gè)人持有不合算，往往需要用法人持有，在股權(quán)交易環(huán)節(jié)規(guī)避相關(guān)的高昂稅賦。如此，兩個(gè)投資機(jī)會(huì)顯現(xiàn)了，專(zhuān)業(yè)的投資機(jī)構(gòu)替代盲目的個(gè)人投資，如此一來(lái)，大量資金必定向一、二線中高端住宅〔散戶(hù)〕以及高端住宅的開(kāi)發(fā)商、以及二、三、四線中心都市商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)商，從那個(gè)上面看，最近內(nèi)資、外資紛紛關(guān)注二、三、四線都市的商業(yè)地產(chǎn)。關(guān)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，專(zhuān)門(mén)像萬(wàn)科如此的上市公司，它不行逃稅漏稅，因此為了規(guī)避高昂的土地增值稅，把商業(yè)成本攤?cè)肭捌?，最終通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式還能夠規(guī)避大量土地增值稅和所得稅，因此中國(guó)的政策扭曲逼著不做假帳的公司都得把住宅和商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)手開(kāi)發(fā)，作為抗稅避稅的手段。特有的政策、特有的種子，特有的土壤，會(huì)有專(zhuān)門(mén)的產(chǎn)品，在這一輪背后，我們認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)比較大，有朋友講〝深圳的房子受限制了，那我去買(mǎi)小都市的〞,能夠啊，四個(gè)字--關(guān)門(mén)打狗，什么緣故？三、四線都市房?jī)r(jià)廉價(jià)，買(mǎi)住房專(zhuān)門(mén)廉價(jià)，但沒(méi)有二手房市場(chǎng)支撐，到里面去容易，退不可能，你到里面去能干什么？去多了，你太太會(huì)懷疑你有外遇，然而你急啊，投資住房集中在一、二線都市，投資商業(yè)法人持有集中在三、四線都市，他們面臨的差不多上全球和全國(guó)資本。短期之內(nèi)希望我們開(kāi)放壟斷的行業(yè)，可不可行？愿望是良好的，就像〝英特納雄耐爾〞一樣。限購(gòu)盡管違抗市場(chǎng)，但能夠救急，我們中國(guó)的不是建筑施工的周期，是一百多個(gè)政府部門(mén)敲章的周期，我們的需求趕忙就能卷土重來(lái)，而供給卻需要周期跟上。同志們，換位摸索，在當(dāng)前情形下，假如樓市莫名其妙的火爆，你敢把面粉烤成面包嗎？當(dāng)你把面粉烤成面包時(shí)，調(diào)控政策來(lái)了，白烤了?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的心態(tài)和政府的需要，樓市的供給和需求的開(kāi)釋存在一個(gè)顯著的周期，在中低價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房和商品房入市之前，用行政的手段在少數(shù)房?jī)r(jià)上漲過(guò)高過(guò)快的都市實(shí)行對(duì)外對(duì)內(nèi)的雙重限購(gòu)，是不是能夠臨時(shí)緩和和平穩(wěn)區(qū)域市場(chǎng)的供求失衡狀態(tài)？但它絕對(duì)可不能堅(jiān)持超過(guò)半年，因?yàn)樽罱K還得靠市場(chǎng)去行動(dòng)，因?yàn)榍捌诘攸c(diǎn)政府失去了外貿(mào)效益的支撐，必定要從土地財(cái)政來(lái)找到更大的動(dòng)力，進(jìn)行最后的和諧沖刺，上了起跑線還在鬧肚子？絕對(duì)不行，因此到最后通縮的時(shí)候，土地財(cái)政的依靠不但沒(méi)有降低，反而比往常更加單一、更加嚴(yán)峻、更加更加地依靠。

依靠的土地財(cái)政，假如賣(mài)不掉房，開(kāi)發(fā)商拿什么買(mǎi)地？假如沒(méi)人買(mǎi)地，又何來(lái)建安工程？沒(méi)有建安工程，何來(lái)預(yù)售銷(xiāo)售？沒(méi)有預(yù)售銷(xiāo)售，一系列稅又從何談起呢？大伙兒又說(shuō)〝老華，不一定啊，我們還有最后的王牌--房產(chǎn)稅〞,不怕你漲，一翹起來(lái)，立馬能把你砸昏.同志們，既然下了結(jié)論，地點(diǎn)進(jìn)行最后經(jīng)濟(jì)沖刺的需要更旺盛，一根稻草假如壓死了一頭駱駝，那個(gè)責(zé)任是不可能承擔(dān)的，因此地點(diǎn)政府的利益，最多是期望保住現(xiàn)有的土地財(cái)政，然后再附加一個(gè)小小的房產(chǎn)稅，確實(shí)是說(shuō)不能因?yàn)榉慨a(chǎn)稅把房地產(chǎn)市場(chǎng)收垮了，土地收沒(méi)了，同時(shí)那個(gè)房產(chǎn)稅既不合情，也不合理，我認(rèn)為也不合法,因?yàn)橹袊?guó)的土地沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只有70年使用權(quán)，開(kāi)發(fā)商代我們繳納了70年租金，然后開(kāi)發(fā)商用三年的時(shí)刻建成房子賣(mài)給我們，在賣(mài)的時(shí)候交了所得稅，也交了土地增值稅，而我們買(mǎi)到手以后，不管明年賣(mài)依舊二十年再賣(mài),你賣(mài)房子的時(shí)候仍舊有所得稅和持有期間的土地增值稅，持有期間的增值我們不僅交了，而且雙重交了，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，又付了租金，還交了增值稅的情形下，有可能理由對(duì)青春期的小孩收更年期的稅呢？因此，假如我們強(qiáng)行有中國(guó)特色，一定要收，也沒(méi)問(wèn)題，什么緣故？收那個(gè)稅既然不可能就高，那只能就低,假如按照原價(jià)的千分之八，五年房?jī)r(jià)漲一倍，等你賣(mài)的時(shí)候就變成原價(jià)的千分之四，現(xiàn)價(jià)的千分之二。此舉不但不能抑房?jī)r(jià)，也不可能抑制房?jī)r(jià)伸張，房產(chǎn)稅收重了，房市垮臺(tái)，土地財(cái)政破產(chǎn)，中國(guó)的社會(huì)就會(huì)趕忙進(jìn)展動(dòng)蕩；房產(chǎn)稅收輕了，等于沒(méi)收，因?yàn)橄录页袚?dān)，不但沒(méi)有降低房?jī)r(jià)，反而助漲了房?jī)r(jià)新一輪的快速上升。那個(gè)稅還有專(zhuān)門(mén)大的技術(shù)苦惱，你說(shuō)是對(duì)原價(jià)收依舊對(duì)現(xiàn)價(jià)收？第一個(gè)問(wèn)題是收租金依舊收原價(jià)的比例？因?yàn)榉亲≌悄軌蚴兆饨鸬?2%,或自用部分收原價(jià)的千分之7-8,假如收租金，我就把我的房子租給我的秘書(shū)，每個(gè)月交12元房產(chǎn)稅，白收。專(zhuān)門(mén)明顯，不行收。上海是評(píng)估師最集中的都市，不吃不喝也得三年才能評(píng)完，三年后才能評(píng)完今天的價(jià)格，深圳是一個(gè)特例，大部分都市是有歷史的，十幾年前可能在徐家匯買(mǎi)一套房只要五千塊，假如按照原價(jià)收等于沒(méi)收，按照現(xiàn)價(jià)還得重新評(píng)估。問(wèn)題多著呢，我們房地產(chǎn)證是共有產(chǎn)權(quán)，除非專(zhuān)門(mén)注明，也確實(shí)是說(shuō)先生、太太，再加上一個(gè)未成年子女，每個(gè)人各占1/3,但對(duì)爹馬這一套是不是免稅??？小孩長(zhǎng)大了以后，又組建了家庭，在沒(méi)有控股權(quán)的房產(chǎn)里，非控股地位的小股東是不是能夠一直避稅避下去？另外一個(gè)問(wèn)題出來(lái)了，一百萬(wàn)的房子，銀行貸了六十萬(wàn)，明年漲成兩百萬(wàn)，我還欠銀行五十萬(wàn)，錢(qián)沒(méi)還光,那個(gè)產(chǎn)權(quán)不能說(shuō)是我的，銀行里抵押了一部分，沒(méi)有還完之前，那個(gè)錢(qián)是不是銀行也應(yīng)該承擔(dān)一部分房產(chǎn)稅？這些差不多上合情合理的，因?yàn)槲业姆孔邮赘栋俜种?00%的產(chǎn)權(quán)，我只付了20%的錢(qián)，80%是屬于銀行的,誰(shuí)的小孩吃誰(shuí)的奶，銀行的房子你得收銀行的房產(chǎn)稅。老紅軍、老干部哪一個(gè)退休以后沒(méi)有分到專(zhuān)門(mén)好、專(zhuān)門(mén)大的房子？同樣一個(gè)老干部，能夠享受160平米的房子，要么給他一套，要么給他兩套80平米的，假如按照套收，兩個(gè)小套的就吃虧，假如按照面積收，理論上黨的干部差不多上人群團(tuán)體的任職，還不是公務(wù)員，機(jī)關(guān)事業(yè)單位，包括中國(guó)殘聯(lián)、宋慶齡福利會(huì)，包括我們教授、副教授，是不是也能夠享受待遇？一旦按照級(jí)別來(lái)減免，就會(huì)受到專(zhuān)門(mén)大的非議和不公。我的房子一百萬(wàn)，你給我估一百萬(wàn)是OK的，你估成115萬(wàn)也是對(duì)的，但你敢估成115萬(wàn)，我心情好，罵你，心情不行，踹你。而且估價(jià)師不是政府官員，他評(píng)估你的房子誰(shuí)出錢(qián)？是老百姓出錢(qián)依舊政府出錢(qián)？你要敢對(duì)離退休的老干部收房產(chǎn)稅，一套房子評(píng)估下來(lái)一千萬(wàn)，你收他八萬(wàn)塊，老頭子拿拐杖敲你，〝小子，江山差不多上老子打下來(lái)的，你敢收錢(qián)？〞房產(chǎn)稅假如確實(shí)收，是帳面上評(píng)估上去了，但大伙兒還沒(méi)賺到一分錢(qián)，假如哪個(gè)領(lǐng)導(dǎo)干部家里房子多了一點(diǎn)，會(huì)可不能顯現(xiàn)巨額納稅收入來(lái)源不明？〔眾笑…〕大伙兒不要笑，我是隨隨便便給大伙兒舉了幾個(gè)例子，深圳是改革開(kāi)放的窗口，上海是經(jīng)濟(jì)的中心，北京是權(quán)力的靈魂，如何也可不能拿這三個(gè)地點(diǎn)做破壞性試驗(yàn)〔眾笑…〕，把深圳人玩熄火了，阻礙改革開(kāi)放窗口的形象,上海玩歇菜了，經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)固，北京更不能玩歇菜了，因此那個(gè)玩意兒雷聲大，雨聲小，既沒(méi)有可行性，也沒(méi)有必要小，而且我們的體制決定了只能就低，不能就高。

在如此一個(gè)情形下，我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)要大進(jìn)展，然而不能帶著隱患進(jìn)展，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，那個(gè)地位不能堅(jiān)決，然而房地產(chǎn)市場(chǎng)作為主體勢(shì)在必行，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體膨脹，結(jié)構(gòu)優(yōu)化，為地點(diǎn)政府提供源源不斷地埋單的資金來(lái)源，地點(diǎn)政府針對(duì)中國(guó)的國(guó)情，對(duì)原住民采取經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房?jī)煞N模式，關(guān)于新移民采取公租房的模式，這兩個(gè)操縱在百分之二、三十以下可不能有問(wèn)題。當(dāng)外地朋友為深圳的進(jìn)展奉獻(xiàn)青春和熱血時(shí)，他的實(shí)力稍弱，能夠在公租房里待幾年，過(guò)兩年翅膀硬了，想去北京，住北京的公租房，想在深圳落戶(hù)，住深圳的商品房。一個(gè)沒(méi)有人埋單的盛會(huì)，是不可能真正開(kāi)下去的，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)為住房保證埋單，住房保證為房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展保駕護(hù)航，以房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮為主旨，住房保證的根基為要求，二者的結(jié)合就構(gòu)成了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)大進(jìn)展的新契機(jī)，我們認(rèn)為最重要的并不是把開(kāi)發(fā)商包裝成三角眼、水蛇腰的不良?jí)牡?，而是要給需求一個(gè)泄洪的通道，要大力進(jìn)行金融創(chuàng)新，放開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)的法人投資，組建相關(guān)的機(jī)構(gòu)，來(lái)引導(dǎo)個(gè)人把住宅投資轉(zhuǎn)向非住宅，來(lái)引導(dǎo)對(duì)住宅的投資從一、二線都市的二手房投資，和新建房的消費(fèi)投資，轉(zhuǎn)移到三、四線都市的開(kāi)發(fā)投資，通過(guò)適當(dāng)?shù)恼?cái)政傾斜，把消費(fèi)投資轉(zhuǎn)成供給投資，如此的話能夠應(yīng)對(duì)中國(guó)目前資金過(guò)剩的現(xiàn)實(shí)，同時(shí)我們還要在海外，包括香港，加大人民幣債券的發(fā)行力度，讓越南、老撾、柬埔寨、外蒙古、東盟想消費(fèi)中國(guó)商品的人不用美元，他能夠向我們借人民幣，買(mǎi)了東西以后再還人民幣，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)必定有一個(gè)大的風(fēng)險(xiǎn)，這是大伙兒沒(méi)想到的，什么緣故？因?yàn)槊绹?guó)是消費(fèi)增長(zhǎng)，因此它發(fā)行一億美元，每年能夠在美國(guó)的社會(huì)轉(zhuǎn)五圈,中國(guó)是投資增長(zhǎng)，因此中國(guó)的人民幣在中國(guó)的高鐵、中國(guó)的高速公路上可能兩三年才轉(zhuǎn)一圈，同志們明白什么意思了吧。今天因?yàn)槲覀兪峭顿Y興國(guó)，而不是消費(fèi)立國(guó)，盡管中國(guó)的現(xiàn)金比美國(guó)還多，但因?yàn)橹苻D(zhuǎn)速度慢，因此沒(méi)有表現(xiàn)出價(jià)格的狂漲，但隨著長(zhǎng)周期鐵公基項(xiàng)目投資周期的縮減，差不多發(fā)出去的鈔票，隨著中國(guó)消費(fèi)增長(zhǎng)的比重,往常是兩年轉(zhuǎn)一圈，現(xiàn)在一年轉(zhuǎn)兩圈，意味著它轉(zhuǎn)到大蒜，大蒜漲，轉(zhuǎn)到食糖，食糖漲，那個(gè)時(shí)候即使中央銀行不發(fā)行貨幣，即便是存量貨幣也絕對(duì)能掀起滔天巨浪。孟博士講的專(zhuān)門(mén)好，吳敬璉老先生憂國(guó)憂民，打壓房?jī)r(jià)必定引發(fā)物價(jià)失控，因?yàn)橹醒氲乃堫^沒(méi)有關(guān)，反過(guò)來(lái)意味著什么？在水龍頭沒(méi)關(guān)的情形下，你把物價(jià)打壓了，是不是又給房?jī)r(jià)增加了新的動(dòng)力？專(zhuān)門(mén)是明年必須活躍股市，為金融行業(yè)吸納資本，明年上半年開(kāi)始的新一批股市大量盈利的朋友，隨著瀟灑走一回，最終依舊在房?jī)r(jià)里、在樓市里找到了資金最為安全的歸屬感，而中國(guó)具備投資價(jià)值的住宅只在一、二線都市，一、二線都市一般的財(cái)政實(shí)力比較雄厚，住房保證的規(guī)模越大,中低端需求被替代的程度越大，在那個(gè)時(shí)候只有中高端的需求是可不能被替代的，而會(huì)被下家所追逐。有人專(zhuān)門(mén)擔(dān)憂沒(méi)人跟進(jìn)如何辦？錯(cuò)，中國(guó)的房地產(chǎn)也確實(shí)是20%,兩三億人口現(xiàn)在運(yùn)作的市場(chǎng)，隨著黨中央國(guó)務(wù)院更加關(guān)注民生，更加關(guān)注和諧，原先專(zhuān)門(mén)難涉足房地產(chǎn)的80%的人口有相當(dāng)一部分在以后也會(huì)加入到相對(duì)有限的都市空間隊(duì)伍中來(lái)。同志們，水漲船高，盡管船不夠大，但看見(jiàn)要漲水了，咱們?nèi)绾慰赡茏Я紮C(jī)呢？房地產(chǎn)大能夠安邦立國(guó),小能夠安身立命，買(mǎi)好兩套房，家庭絕對(duì)和諧，哪怕股票臨時(shí)被套住，也可不能產(chǎn)生婚姻裂變。我們處在一個(gè)好時(shí)代，以后的五年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，專(zhuān)門(mén)是一、二線都市房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)的鉆石期，五年以后如何？不敢茍言，因?yàn)檎攮h(huán)境會(huì)發(fā)生變化