我國房地產稅制改革問題研究綜述(doc 25)

我國房地產稅制改革問題研究綜述我國現行房地產稅制中存在的問題1、房地產開發(fā)過程和交易環(huán)節(jié)稅費復雜交叉，稅費混亂，費擠稅現象嚴重。我國目前的房地產稅費體系中租、稅、費混雜現象嚴重，具體表現在：（1）以稅代租。城鎮(zhèn)土地使用稅作為土地有償使用的一項措施，稅項中含有租的因素，征稅混淆了稅收與地租的界限。（2）以費代稅。對以劃撥方式取得土地的內資企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅，對外資企業(yè)免征此稅，但外資企業(yè)須繳納土地使用費（場地占有費），造成以費代稅，致使內外資企業(yè)間稅費并存。（3）以費擠稅。目前，我國涉及房地產業(yè)的各種收費項目名目繁多，且費項總數遠多于稅項總數。僅從房地產開發(fā)企業(yè)的收費項目上看，有的地方各種收費（如城市基礎設施配套費、商業(yè)網點費等）多達50多項。從收費比例上看，各項收費占銷售收入的35%左右，相當于經營成本及費用的70%.收費過多，造成了多方面的消極影響：一是導致房地產的高成本和高價格，嚴重扭曲了房地產商品的真實價值，直接加重了消費者的負擔；二是使房地產開發(fā)者和消費者都對政府行為的規(guī)范性和穩(wěn)定性產生懷疑，從而影響房地產開發(fā)規(guī)模和房地產市場繁榮；三是抑制了真正意義上稅收的培育和成長，“費大于稅”的狀況使得國家稅收政策難以發(fā)揮其作為經濟杠桿的調節(jié)作用；四是收費權力屬于基層部門，較為分散，且缺少約束，容易形成一種競爭收費的態(tài)勢，直接扭曲了收費的性質，變成了部門創(chuàng)收，更容易孳生腐敗。[1]據調查，我國城市涉及城建和房地產業(yè)的收費有幾十項，其中有經過中央和省級相關部門批準的合規(guī)收費，也有一些不合規(guī)收費。其原因一方面是由于房地產稅收體系不完善，所籌集的稅收收入過少，而房地產稅作為財產稅的重要組成部分，其收入的重要性對于地方政府是不言而喻的，房地產收入的不足必然使地方財政捉襟見肘，而由于稅收管理權限的過于集中，地方政府通過調整稅收制度來增加收入幾乎沒有可能；另一方面政府通過基金、收費等形式籌集收入又是被允許的。因此，一些地方稅就披上了費的外衣。同時，由于收費單位所有制和管理上的弊端，其具有很強的內在膨脹傾向，從而最終形成收費泛濫、費擠稅的狀況。[2]2、稅收政策不統一。目前，我國房地產稅收制度采取“內外有別，兩套稅制并存”的政策。具體表現在以下4個方面：（1）兩套所得稅制。對內資房地產企業(yè)開征企業(yè)所得稅，而對涉外房地產企業(yè)開征外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅。（2）兩套房產稅制和土地稅制。對內資企業(yè)開征房產稅和土地使用稅，而對涉外企業(yè)則只開征城市房地產稅，并且僅對房產征稅，對地產不征稅。（3）城市維護建設稅和教育費附加內外有別。對內資房地產企業(yè)開征城建稅和教育費附加，而對外資房地產企業(yè)則不征收此項稅費。（4）耕地占用稅政策內外不統一。對內資企業(yè)占用耕地征收耕地占用稅，而對外資企業(yè)卻不征收。[3]3、稅負不公平。從計稅環(huán)節(jié)來看，房地產稅收集中在建設的增量方面，即在房產和地產的流通交易環(huán)節(jié)設置了主要稅種，而在房地產保有期間設計的稅種非常少，且免稅范圍大。這種典型的窄稅基模式造成了明顯的稅負不公。交易環(huán)節(jié)的稅費過于集中將提高新建商品房的價格，從而帶動整個市場價格的上揚，制約市場正常的生產進程。另一方面，房地產保有環(huán)節(jié)稅費種類過少，阻礙了土地有償使用市場的建立與健全，大多數由使用者無償使取得的土地仍然近似無償地被持有著，抑制了土地的正常交易，阻礙了劃撥存量土地步入市場的進程，使得土地作為資產的要素作用無法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費現象日趨嚴重。[4]我國目前的房地產稅收體系存在違背公平原則的規(guī)定，主要表現在以下幾方面：1）因納稅人身份不同而稅負不同。我國的房地產稅收存在內外兩套稅制，內資企業(yè)繳納房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，外資企業(yè)繳納城市房地產稅，且僅就房產納稅，地產不需納稅，其稅收負擔低于內資企業(yè)。2）因經濟行為不同而稅負不同?，F行房產稅規(guī)定，企業(yè)自用的房產按照房產原值扣除10%-30%后的房產余值每年按1.2%的稅率計征，而現租房產則按照租金收入的12%計征。這種規(guī)定導致了兩種稅負不公狀況的產生：（1）處于城市繁華地段的老房產，由于其建造較早，因此賬面原值較低，但由于其所處地段較好，若出租則租金往往高于按照房產原值課稅與按照房產租金課稅稅負相等的平衡點。（2）處于稍偏遠地段的新房產，由于其造價較高，有時租金收入會低于按照房產原值課稅與按照房產租金課稅稅負相等的平衡點，此時自用房產會較出租房產承擔更多的房產稅。因此，現行房產稅的規(guī)定常常導致同一房產僅僅由于自用或出租的經濟行為不同而承擔不同的稅收負擔。3）因所處區(qū)域不同而稅負不同。我國的房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的課稅范圍均為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，而處在這些區(qū)域之外的房產和土地則不需納稅。目前，許多企業(yè)都坐落于房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅課稅范圍之外的區(qū)域，其與坐落于城鎮(zhèn)的企業(yè)在對公共品的享受方面并沒有本質區(qū)別，卻不需承擔房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務。尤其在城鎮(zhèn)與非城鎮(zhèn)的交界處，一些地方同一條街道兩側的企業(yè)，一側要納稅，而幾米之外的另一側的企業(yè)則不需要納稅，更加彰顯了房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅課稅范圍規(guī)定的失當。[5]4、房地產稅收入規(guī)模偏小，不能滿足地方財政的需要我國現有的房地產稅收包括房產稅、城市房地產稅（外資）和城鎮(zhèn)土地使用稅，作為地方性稅種，收入規(guī)模偏小，不能滿足地方財政的需要。由于房地產稅的課征對象無法隱藏，稅源比較穩(wěn)定、廣泛且比較容易控制和管理，因此在很多國家的財產稅乃至整個地方稅收入中占有比較重要的地位，如美國，房產稅占財產稅的六成，其稅收收入占地方稅收入的比重達到40-50%.而我國房地產稅開征以來規(guī)模一直偏小。例如，深圳特區(qū)2002年度房產稅（深圳市已率先改革，內外資統一征收房產稅）的入庫額為84，574萬元，占地方稅收總收入的3.4%，房地產稅收的財政作用遠未充分發(fā)揮出來。[6]5、稅種結構不合理。中國現行房地產稅制構成一個明顯的特點，是在房地產流通環(huán)節(jié)稅種多、稅負重，而在房地產保有環(huán)節(jié)課稅較少，且稅收優(yōu)惠范圍大。這種設置的消極影響有：（1）土地閑置、浪費現象嚴重。土地保有階段課稅少、稅負輕，在流通時則多個稅種同時課征，這相當于給了土地保有者無息貸款，即只要土地未進入流通，就無須為土地的增值而納稅。這種狀況無異于鼓勵了土地保有，使土地保有者以低成本長期持有土地，等待土地價格的上漲。同時，土地保有者為了能夠在適當的時機及時出手土地，往往只對土地進行簡單的開發(fā)，以空地或低利用率的方式保有，不利于土地作為有限資源的合理利用。（2）進入市場流通的土地要承受過高的稅負，抑制了土地的流動和正常的市場交易，助長了土地的隱性流動，逃稅現象因而增多，這就從總量上減少了國家的稅收收入。更為嚴重的是，它直接阻礙了大量劃撥存量土地進入市場的進程，減少了土地的有效供給，激發(fā)了土地價格上漲。（3）在房地產保有階段發(fā)生的價值自然增值部分，由于沒有有效的稅收調控機制，政府不能充分參與增值的分配，只能任由其流向房地產的實際保有者。（4）我國目前沒有對閑置土地和荒蕪土地問題進行明確立法，難以通過法律形式對其加以規(guī)范和促進其合理利用。對其保有者在土地使用稅等方面給予稅收減免，不利于解決土地利用率低下和閑置、荒蕪的狀況。（5）從國際房地產稅收體系設置來看，大多數國家均對本國居民納稅人在國內外擁有的房地產征稅，而我國對本國居民的海外房地產納稅問題，目前尚無法可依，從而使國家喪失了對納稅人的這部分財產課稅的權利，這不僅會影響國家的財政收入，而且也會使國家的稅收主權遭受侵害。6、征稅范圍過于狹窄。我國現行的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，而把廣大農村的一些應納稅對象排除在征稅范圍之外；同時，城鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅均把國家機關、人民團體、軍隊、由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位的自用房地產以及個人所有非經營用的房地產等列為免稅對象，使征稅范圍非常狹窄。應當看到，經過改革開放20余年的發(fā)展，我國當前的制度安排和經濟結構與這些條例當初制訂時相比已經發(fā)生了深刻的變化。（1）經濟轉軌時期伴隨著工業(yè)化的進程，農村城市化程度不斷提高，一些地區(qū)已具備了城市的功能，尤其在經濟發(fā)達地區(qū)的農村，房產規(guī)模急劇擴大，經營用房快速膨脹，完全可以納入征稅范圍，作為國家稅收的穩(wěn)定稅源。（2）隨著中國事業(yè)機構管理體制的改革，不屬于提供社會公共產品的事業(yè)單位將逐步實現市場化和企業(yè)化。由于其性質己屬于企業(yè)，因此它必須承擔納稅義務。（3）中國的住房制度改革使得居民住房的商品化程度有了很大提高。高收入階層通常選擇面積大、地段好、各種服務設施齊全的住房，因而享受了更多的社會公共服務。對居民自用住房完全免稅，不僅使國家放棄了調節(jié)居民收入分配的重要手段，還違背了多受益者多納稅的公平原則。7、計稅依據不科學。（1）我國現行城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，實行從量課征方式。這種課征方式使稅額不能隨課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足且缺乏彈性的缺點，不能發(fā)揮調節(jié)土地級差收入的作用，也無法對土地閑置現象和土地投機行為起到應有的調節(jié)。（2）我國現行房產稅的計稅依據分為按房產計稅價值征稅的從價計征和按房產租金收入征稅的從租計征。從價計征的房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值乘以1.2%的稅率計算繳納。這種折余價值依據的是歷史成本，并不反映房產的市場價值。通常而言，先建成的房產成本低于后建成的房產，以其歷史成本為計稅依據，勢必將先建成的房產的稅負轉嫁給了后建成的房產。這使得兩塊本來市場價值相當，能帶給其實際占用者相似收益的房產，因為歷史成本的不同而承擔不同的稅收負擔，有違公平原則。同時，由于房產市場價值通常都高于其歷史成本，這使得房產一旦出售，就要按較高的計稅依據計算應納稅額，加重該房產擁有者的稅收負擔，以至阻礙房產的交易。從租計征的房產稅是以房產的租金收入（包括貨幣收入和實物收入）乘以12%的稅率計算繳納。房屋的租金一般是根據租賃市場的行情予以確認。因此，與按歷史成本計稅的從價計征相比，從租計征的稅負明顯高于前者。除了房產稅，出租房屋還要繳納營業(yè)稅、土地使用稅、所得稅等其它稅費，使得房屋出租這一行為的綜合稅負非常高，從而導致大量隱性市場的偷漏稅交易。8、房地產稅收征收管理中存在的問題。（1）立法層次偏低，稅收法規(guī)多變。我國現行房地產各稅，其法律依據均為國家行政機關制訂、頒布的《暫行條例》，而不是由全國人大或人大常委會頒布的稅法，立法層次較低。有些20世紀50年代開征的稅種，幾度廢立或變更，有失國家稅法的嚴肅性和權威性。（2）稅權過度集中于中央，難以滿足房地產的區(qū)域性特點。在分稅制財政體制下，稅權過多地集中于中央，地方只有征管權而無立法權，難以適應房地產的區(qū)域性特點，無法促進房地產的資源優(yōu)化配置和有效利用。（3稅收征管的配套措施不完善。我國目前的財產登記制度不健全，尤其是缺乏私有財產登記制度，致使不少稅源流失，更出現化公有財產為私有財產的非法行為，嚴重影響了稅收征管的力度。同時，與房地產稅收密切相關的房地產價格評估制度和房地產稅收評稅政策不健全。應當看到，以市場價值為計稅依據是房地產稅制改革的必然趨勢，需要定期對房地產進行評估，這就對評估機構和評估人員提出了較高的要求。以稅務部門內部現有的房地產評估機構、評估人員的素質難以適應稅收征管的需要。[7]（4）現行政策規(guī)定可操作性不強一是目前國家關于房地產業(yè)稅收管理的政策由于種種因素的制約，實際可操作性不強，如工效掛鉤。大包干辦法，很多企業(yè)利用這些辦法鉆政策空子，達到少繳稅款的目的。二是現行政策規(guī)定提供真實準確的計稅依據可稅前列支，但對什么是真實準確的計稅依據卻沒有明確的規(guī)定府實際操作中很難把握。三是各種規(guī)定煩瑣復雜，缺少可操作性。四是財務制度與會計制度差異問題亟待解決。（5）稅務機關在征管方面存在的問題一是集中匯繳企業(yè)所得稅審批制度執(zhí)行不統一，檀自批準企業(yè)集中匯繳企業(yè)所得稅的現象仍然存在。二是稅收征收管理不嚴，沒有進行規(guī)范糾正。三是稅收檢查難以開展，一方面由于企業(yè)配合不夠；另一方面征收局、稽查局口徑也不一致。四是稅務機關懲罰措施力度不夠，客觀上造成企業(yè)對偷、漏稅行為肆無忌憚，軟抗稅情況時有發(fā)生。[8]我國房地產稅制改革的基本思路一、正稅、明租、少費行政事業(yè)性收費的靈活性決定了它可以在稅收沒有觸及的范圍內或者稅收無法普遍實行的領域中發(fā)揮巨大的作用。它的初衷應該是本著“誰受益，誰繳費”的原則，為政府各部門提供服務而發(fā)生的耗費進行補償。從世界各國的情況看，作為稅收的補充而設置少量收費確有必要，但由于其一般都缺乏效率，且征收成本過高，盡可能減少收費數量是各國的共同發(fā)展趨勢。減少行政事業(yè)性收費，一方面避免了對同一稅源既征稅又收費的反復課征，保證了充足的稅收來源，減少了納稅人的抵觸情緒，降低了稅收征管成本；另一方面也使政府通過利用稅收手段對房地產行業(yè)進行調控成為可能。[9]二、依據房地產市場運行過程和市場運行設定稅種1、房地產開發(fā)投資環(huán)節(jié)課稅體系。具體思路是保留建筑業(yè)營業(yè)稅，修訂和完善耕地占用稅，擴大征稅范圍，提高單位稅額標準，并更名為“農地占用稅”。2.房地產轉讓環(huán)節(jié)課稅體系。設置不動產轉讓稅或房地產轉讓稅，以轉讓不動產的流轉額為課稅依據，在轉讓環(huán)節(jié)征收。結合現行稅收制度，可以把銷售不動產和轉讓土地使用權的營業(yè)稅納入不動產轉讓稅中來，成為一個獨立的稅種，稅負暫不變。3.房地產取得環(huán)節(jié)課稅體系。具體思路是開征遺產與贈與稅，歸并買方繳納的印花稅和現行契稅，設立“不動產取得稅”，以取得不動產時支付的價款或評估值為計稅依據，在取得時征收。4.房地產占用環(huán)節(jié)課稅體系。結合現行稅制，借鑒國際上的作法，將房產稅、城市房地產稅和土地使用稅合并為房地產稅或不動產稅，以房地產評估值或評估價為計稅依據，由房地產所有者和使用人繳納；另外，對現行“土地閑置費”實施“費改稅”，對占而不用一年以上的土地按土地基準價課征空地占用稅。5.房地產收益環(huán)節(jié)課稅體系。思路是統一內外資企業(yè)所得稅，修訂和完善個人所得稅（歸并課稅項目，提高扣除基數，降低稅負，普遍征收），保留土地增值稅，配合國家啟動房地產市場的經濟政策，暫停除單純土地使用權轉讓以外的所有房地產開發(fā)項目和存量房銷售的土地增值稅，停征期可暫定為3-5年。[10]三、設立土地年租金改革土地供應管理制度，將原來的土地批租制改為土地年租制，由一次性收取幾十年的土地出讓金改為每年收取一次土地處租金（土地使用費）。改革后的土地年租金將改在土地保有環(huán)節(jié)課征，不應將土地年租金并入物業(yè)稅，因為土地年租金具有明顯的地租性質，將它以稅的形式進入征收就會形成以稅代租的現象，而以稅代租很容易形成土地為部門所有，企業(yè)所有甚至個人所有的觀念，而且會大大增加稅務部門的工作量，甚至造成征管的失控。[11]四、開征統一規(guī)范的物業(yè)稅關于是否開征物業(yè)稅以及如何開征有以下幾種觀點：觀點一認為：開征物業(yè)稅，是將原來由開發(fā)商承擔的稅費轉嫁給了消費者，增加消費者的住房成本。而且，單靠推行一項稅種根本無法解決房地產行業(yè)現存的稅收問題，開征物業(yè)稅是治標不治本。房地產稅制改革，應該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍全面考慮，而不僅僅是開征物業(yè)稅，物業(yè)稅解決不了房地產稅制中存在的根本問題。[12]觀點二認為：我國物業(yè)稅的設置應立足于國情。首先，物業(yè)稅稅率的設置應該有所區(qū)別。我國城市中有高收入階層和下崗職工的區(qū)別；在農村有靠天吃飯的農民和一些“爆發(fā)戶”的區(qū)別，因此，為了更好的發(fā)揮物業(yè)稅的調節(jié)功能，根據不同的經濟能力，我們應該設置不同的稅率，甚至可以對一些低收入者實行稅收的減免。其次，物業(yè)稅最好是地方和中央共享稅。世界上的大多數國家包括我國，房地產稅一般屬于地方稅。但是稅制改革后，中央財政也應該參與物業(yè)稅的分配，原因有二：1、我國目前還存在著東西部差別、農村和城市的差別，在保持國家平衡發(fā)展方面，中央政府要發(fā)揮主要職能，而稅收調節(jié)則是很重要的方面。物業(yè)稅開征后，這將是一個不小的數目，中央參與分配可以增強中央財政的實力，從而，中央政府可以通過轉移支付的方式支持落后地區(qū)的發(fā)展。2、有利于發(fā)揮中央和地方兩方面的積極性。物業(yè)稅的征收貫穿物業(yè)的整個保有階段，因此，征稅工作復雜，中央和地方共同征稅有利于工作的開展。另外，物業(yè)稅最好能夠涵蓋所有的不動產。時下，人們在談論物業(yè)稅的時候，一般是將其局限在房地產的范圍內，但是，我們進行物業(yè)稅設計時應擴大其適用范圍。一則，中央文件中明確指出對不動產開征物業(yè)稅，而不動產不僅僅是房地產，除此之外，還有汽車、船只等。二則，將其他不動產和房屋“捆綁”在一起便于稅收的計征，減少偷稅、漏稅的發(fā)生。因為，業(yè)主的房產是比較容易清查的，而且位置比較固定，所以，將其他不動產與房產一起征稅，能夠有效避免通過改變其他不動產的位置而逃稅現象的發(fā)生。另外，對所有的不動產征收統一的物業(yè)稅可以節(jié)省立法資源，同時，在稅收的征納上，可以更方便稅收機關和納稅人，從而節(jié)省人力、財力和物力。最后，為了適應我國的國情，我們在對物業(yè)稅進行設置時，尚有幾個問題需要解決。第一，發(fā)展并規(guī)范好我國的房地產評估市場。開征物業(yè)稅后，在物業(yè)的整個保有階段都要課稅。房地產的評估價值在不斷變化，這又給我們的房地產評估市場提出了更高的要求。但是，目前我國的房地產評估機構的數量還難以適應開征物業(yè)稅的需求，其資質也參差不齊，尚沒有建立起在業(yè)主心目中的信用基礎。第二，物業(yè)稅的設置要能調動起業(yè)主改善周邊環(huán)境的積極性，因為房地產的評估價值是隨著房地產周邊環(huán)境的改變而變化的，環(huán)境的改善必然使房地產的評估值升高，業(yè)主納稅額也將增加。因此，在設置物業(yè)稅時，對因業(yè)主改善周邊環(huán)境引起的房地產升值就不要征稅。第三，經濟適用房的取得資格目前還不規(guī)范，一些非低收入階層竟也買到了經濟適用房，這有悖于政策的初衷，并且經濟適用房業(yè)主的經濟狀況也是不斷變化的，因此，在開征物業(yè)稅的時候，這也是應該注意的。[13]觀點三認為開征物業(yè)稅有利于解放以下幾個問題：首先，有利于解決中低收入者的住房問題。我國已實行住房貨幣化，居民必須到市場購買商品房。然而，我國一些城市一套住房幾十萬元，讓中低收入者望樓興嘆。高房價無疑與房地產稅費有關。因為中國目前的土地使用制度是批租制，住宅土地批租期限為70年，大部分房地產稅費在房地產開發(fā)時是一次性支付，因此住宅房價中包含了70年的大部分房地產稅費（主要是土地出讓金）。目前中國的不含開發(fā)利潤的住宅建設成本構成中，房地產稅費和建筑成本大致各占5成。而在國外的住宅建設成本構成中，建筑成本占到8成，房地產稅費僅占2成。這是中國城市房價高的主要原因。解決中低收入者住房問題的有效方式是個人住房按揭貸款。但由于一次性支付70年的大部分房地產稅費導致房價過高，一些中低收入者仍需要較長時間儲蓄支付按揭貸款的首期付款。物業(yè)稅把一次性繳納的大部分房地產稅費轉化為在房產保有階段分年收取，住宅的大部分房地產稅費可分70年繳納，即占住宅建設成本5成的房地產稅費在購買時只需繳納1／70，便自然使住宅建設成本下降了近50％。即使考慮發(fā)展商開發(fā)利潤，房價也會有3成以上的降幅。從而大幅度降低個人住房按揭貸款的首期付款，有利于中低收入者早日購房。其次，可打擊投機炒樓。我國一些城市樓價漲幅較大，與投機炒樓有關。炒樓擾亂了市場供求信息，導致樓價非理性上漲，影響了中低收入者住房問題的解決。在沒有物業(yè)稅的情況下炒樓者可以坐等房產升值，而不必去擔心房產保有期間房產持有成本的提高。實行物業(yè)稅后，買的房子如果不能及時出手，每年一大筆物業(yè)稅形成巨大的房產持有成本，對炒樓者是巨大壓力。另一方面，實行物業(yè)稅后樓價大幅度下降，炒樓利潤空間減小，風險也將增大。房價大幅度下降后，百姓購房的能力大大提高，也使炒樓難度加大。因此物業(yè)稅對于投機炒樓行為會有一定的遏制作用。但物業(yè)稅在打擊投機炒樓行為的同時，也會打擊“買房出租”的正常投資行為，因為實施物業(yè)稅后，“買房出租”的利潤會大大縮水。第三，有利于合理利用有限的土地資源和城市的可持續(xù)發(fā)展。由于現行土地批租制度可使地方在短期內獲得巨額財政收入，在短期利益和政績思想的驅動下，一些地方政府忽視了土地資源的優(yōu)化配置和城市的可持續(xù)發(fā)展，無計劃、無節(jié)制地出售土地，各種開發(fā)區(qū)泛濫，導致土地資源的急劇減少和浪費，影響了城市的可持續(xù)發(fā)展。實行物業(yè)稅制，無疑可扭轉這一狀況。尤其是在廣東這樣的經濟發(fā)達地區(qū)，房地產市場已日趨成熟，土地資源日益緊缺，實施物業(yè)稅制度，對合理利用有限的土地資源和城市的可持續(xù)發(fā)展有極重要的意義。第四，有利于地方財政收入穩(wěn)步增收。實施物業(yè)稅制度在短期內地方財政收入會大幅度減少。但從長遠看，有利于地方財政收入穩(wěn)步增收。土地資源的稀缺性決定了物業(yè)的持續(xù)升值性。一次性交納幾十年土地出讓費用的土地批租制度使得物業(yè)保有階段物業(yè)發(fā)生的持續(xù)增值部分主要流向了物業(yè)保有者，政府無法參與再分配。物業(yè)稅不僅是把幾十年土地出讓費用分年收取，物業(yè)保有者每年繳付的物業(yè)稅還會隨著物業(yè)價值的升值而提高，使得政府可以參與物業(yè)的持續(xù)升值的再分配，有利于地方財政收入穩(wěn)步增收。最后，有利于遏制權力腐敗?，F有的城市土地批租制度使土地使用權出讓領域成為權力腐敗行為的重災區(qū)。近年查處的多起高級干部權力腐敗行為多與土地批租有關。物業(yè)稅制度改變了現有土地批租制度，有利于遏制權力腐敗。[14]觀點四認為：物業(yè)稅以市場價值為主要計稅依據是符合國際慣例的，不僅可以克服現行計稅依據的缺點，而且具有“交易證據多、便于誠信納稅、稅收富有彈性”等特點，納稅人的納稅負擔由其所擁有的土地和房屋的完全市場價值決定，更符合量能納稅原則，對于建立現代化的房地產稅收制度有著深遠意義。[15]觀點五認為：開征物業(yè)稅應建立以下三個原則前提，并借此體現“以人為本”的精神。一是“民生”原則。無論是過去的“居者有其屋”，還是如今部分人的“居者優(yōu)其屋”，都屬于“民生”的范圍。所謂“民生”原則，也就是說在這個屬于市民基本生存、生活需要的領域里，政府在采取任何政策時都應秉承這樣的價值目標：只能促其水準提升、負擔下降，而不是相反。二是“區(qū)別對待”原則。雖然“燃油稅”和“物業(yè)稅”系同時出現的新話題，但它們具有完全不同的社會含義和稅負性質。道理很簡單，“耕者有其田，居者有其屋”事關所有人，而“行者有其（私家）車”僅事關部分人，必須區(qū)別對待。進一步說，此“物業(yè)”與彼“物業(yè)”也有不同甚至是根本不同，同樣需要認真區(qū)別對待。如今，貧富差距越來越大，擁有物業(yè)數量可為標志之一。即使對擁有兩處以上物業(yè)的業(yè)主，也應堅持具體情況具體分析的原則并決定是否施加稅負并設置不同的稅率。不同稅率甚至懸殊的稅率，所表達的恰恰是社會“公平”的要求。三是反對“為稅而稅”。所謂“為稅而稅”，說的是：一種新稅種的設置或某稅賦的調整，當局的惟一動機或價值目標僅限于增加稅源，為此甚至不顧及任何社會負作用。從中央到地方，各級政府、各條戰(zhàn)線大都為“沒錢”所累、所苦，難免衍生出增加稅負、稅源的強大驅動力。近聞，河北清河縣實行“3年納稅百萬可得副科級”的土政策，個體戶真的當上了縣法院副院長，便是力證。誠然，這樣的荒唐不可能在國家稅務總局以及全國范圍內普遍發(fā)生，但也不能完全排除這樣的隱憂：在物業(yè)稅設置的動機、理念中，包含著某些“為稅而稅”的因素。[16]觀點六認為我國物業(yè)稅的基本框架應作如下設計：1、將現行房地產保有環(huán)節(jié)的房產稅和城市房地產稅合并，對土地、房產開征統一的物業(yè)稅。2、統一內外稅制，納稅人為內外資企業(yè)單位、經濟組織和個人。3、適當擴大稅基，要將物業(yè)稅擴大到農村。同時，規(guī)范稅收減免，清理稅收優(yōu)惠政策，以公平稅負。4、按房地產評估價值作為計稅依據，以客觀地反映房地產價值和納稅人的承受能力，為避免重復征稅，對房屋的租金收入將不再征收新的物業(yè)稅，而主要是由營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加以及所得稅來調整。5、物業(yè)稅稅率的確定應適當考慮地方政府年度預算支出。由于物業(yè)稅屬地方稅種，這樣有利于調動地方財政的積極性。[17]觀點七認為應統一內外稅制，對內外資企業(yè)事業(yè)單位、經濟組織、個人一律征收物業(yè)稅，清理取消一大批不合理的收費，將一部分具有稅收性質的收費轉化為稅收，將一部分經營性收費轉為由受益者付費，對保留的收費在標準和項目上嚴格管理，將屬于地價的收費歸入地價中。同時，將征收環(huán)節(jié)向后推移，由開發(fā)建設、交易環(huán)節(jié)承擔的稅收，改為由擁有或使用單位和個人承擔。[18]五、取消城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅首先，我國已建立國有土地有償使用制度，即國家保有土地所有權，而將土地使用權有償出讓給土地使用人。從法學理論上講，土地使用權屬于地上權的一種，地上權人有償取得地上權時，須向土地所有人按期支付約定地租（土地出讓金）。從經濟學的角度講，市場經濟條件下，土地作為一種生產要素進入市場，要求國家以所有者的身份或產權主體的身份進入市場。土地出讓金是土地所有權在經濟上的體現，是土地使用權的市場價格。既然以出讓方式取得土地使用權的土地使用者已經交納了土地出讓金，故不應再繳納地租性質的城鎮(zhèn)土地使用稅。其次，從理論上講，隨著房地產市場競爭加劇，行業(yè)利潤逐步趨于平均化，土地增值稅已失去了存在的意義。[19]取消士地增值稅。房地產業(yè)在中國是一個新興行業(yè)，具有投資規(guī)模大、建設周期長、風險大、收益高的特點，尤其在中國要素市場發(fā)展的初期，不可避免地產生房地產投資的暴利。因此，以上地增值稅調節(jié)房地產投資的高額回報有它的合理性。但隨著中國房地產業(yè)盼快速發(fā)展、房地產市場的規(guī)范化，行業(yè)利潤己逐步趨于平均化，土地增值稅事實上己名存實亡。而且，目前中國國有企業(yè)產權重組情況越來越普遍，土地增值稅對很多過去以低價取得士地使用權的國企產權轉讓形成了現實的障礙。至于取消土地增值稅后產生的收入流失，可借鑒國際經驗，把土地增值所得并入一般所得計征所得稅。對于房地產轉讓環(huán)節(jié)征收的所得稅，包括企業(yè)所得稅和個人所得稅，稅率要根據所轉讓房地產持有時問的長短有所區(qū)分，時間越長稅率越低，以抑制短期的房地產投機行為，引導房地產健康發(fā)展。[20]六、適時開征遺產稅和贈與稅遺產稅和贈與稅的開征將彌補無償轉讓房地產環(huán)節(jié)稅收調節(jié)的缺位。遺產稅和贈與稅的開征主要不是出于財政收入的考慮，而是協助個人所得稅，調節(jié)財富分配，促進社會公平。因此，應該采取高起征點和高的累進稅率。從目前中國的稅收征管水平看，遺產稅應采用總遺產稅制，即對死亡者遺留的全部遺產進行課稅，不考慮遺產的分配方向，這樣有利于稅源監(jiān)控，也有利于降低稅收征管成本。關于遺產稅與贈與稅的配合模式，應該采取贈與稅與遺產稅分設的模式，對生前贈與財產課征贈與稅，對死后遺產課征遺產稅。為了保證財產所有人不論以贈與方式還是以遺產繼承方式轉移財產，稅負都趨于均等，從而堵住逃稅的漏洞，贈與稅的稅率不應低于遺產稅的稅率。七、清理房地產行業(yè)收費即取締不合理、不合法的收費項目，以減輕納稅人的稅外收費負擔，將具有經營性質的房地產收費從行政事業(yè)性收費中分離出去，以規(guī)范政府行為，將一部分名費實稅的房地產收費改為稅，如可以將耕地復墾基金、新菜地建設基金、征地管理費合并到耕地占用稅中一次性征收，將土地閑置費改為土地閑置稅，對確需保留的收費項目則通過“規(guī)范費”的辦法分別納入“規(guī)費”和“使用費”系列，并納入財政預算內管理。[21]八、完善房地產稅課稅的配套制度與政策1、強化房地產產權登記制度。首先要清查土地，建立土地位置、權屬及面積臺帳；其次，改變分塊管理的現狀，盡快實行房屋和土地產權證書合一制度，理清管理關系，避免房地產私下交易，增強房地產稅收課征的有效性和嚴肅性。2、完善房地產價格評估制度，建立房地產評稅機構。一方面，要加強對房地產價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產估價理論、方法體系，為房地產稅收計征提供科學的依據；另一方面，要在稅務部門內部建立評稅機構和專職評稅人員，加大房地產稅收征管的力度。3、理順城市土地和房屋管理體制，改變目前多頭管理的積弊，建立“精簡、高效、權威、統一”的房地產管理體制，為房地產稅收的課征創(chuàng)造良好的環(huán)境。[22]九、引入“第一居所”概念，加大對房地產投機的抑制度。第一居所是國外財產和所得稅制中經常使用的概念，是指納稅人主要居住的住所。它與自用住宅的區(qū)別在于，納稅人可以有多處自用住宅，但其主要居住的一處住所就是第一居所。在我因房地產稅制中可以引入這一概念，對第一居所給予低稅率，對其他居所適用較高稅率，可以有效抑制居地產投機行為的蔓延，保證房地產流通市場的穩(wěn)健發(fā)展。十、降低房屋租賃環(huán)節(jié)的稅負，促進住宅消費。根據目前房屋租賃收入水平，目前房地產租賃稅收政策調整的方向應當是，適當降低營業(yè)稅稅率和所得稅稅率，并允許扣除房屋折舊和必要的成本開支，使房屋租賃的綜合稅負低于8％、雖然從表面上看，稅率降低了，但實際上卻促進了住房二級市場的發(fā)展，有利于將大量的隱性出粗房屋納入正規(guī)管理渠道，稅收收入反而可以增加。[23]國外房地產稅的特點大多數經濟發(fā)達國家一般采取房產與土地一起按評稅值征收房地產稅的做法，發(fā)展中國家差別較大，從稅制要素上歸納有幾種不同做法：（一）關于征稅對象1、只對土地征稅，對建筑物不征稅；2、只對房產征稅，對土地不征稅；3、對土地和建筑物一起征收房地產稅；4、對土地、建筑物加可移動財產一起征收財產稅。世界上大部分發(fā)達國家都對土地和建筑物一起征收房地產稅，如美國、加拿大、英國等。個別國家只對土地征稅，對建筑物不征稅，如澳大利亞、愛沙尼亞等。有些國家只對房產征稅，對土地不征稅，如坦桑尼亞。對可移動財產征稅只有美國部分州適行，因可移動財產總是以舊換新，財產的價值很難評估。因此，幾年前這些州也放棄了對可移動財產征收財產稅的規(guī)定。各國基本都將房地產稅作為地方政府的主體稅種，但在制定政策時均根據本國的情況而定，即使用同一種征稅方法，具體規(guī)定也不同。澳大利亞雖然只對土地征收土地稅，其做法卻比較成功；對土地和建筑物一起征收房地產稅看起來是比較合理、比較完善的做法，但有些國家的征收情況并不理想；瑞典放棄了對商用房征收財產稅，因對商業(yè)用房征收財產稅，致使商人將商業(yè)用房拆除；許多發(fā)