福州市房地產(chǎn)市場分析研究 工商管理專業(yè)

福州市房地產(chǎn)市場分析Abstract:WiththecontinuousdevelopmentofChina'seconomy,people'slivingatoppriorityinpeople'sthinking.RealestatalthoughthegoodmomentumofproblemsareaffectingtheorderlyandhealthydevelopmentoftherealestatemaThispaperembarksfromtheFofstatisticaldata,whichareallfromtthesedatacanreactmovingtrendsobjectherealestatemarketsituationofFuzhou,includingthesupplyanestate,houseprice,realestateinvetheproblemsexistingintherealestproblemswhichneedstobepasomecorrespondingcountermeasuhealthilyandcanpromotethedevelopmentofotherrelatedindustries. 1 11.1房地產(chǎn)市場概況 11.2房地產(chǎn)政策 2 3 32.1房地產(chǎn)價(jià)格 32.2房地產(chǎn)投資額 42.3房地產(chǎn)供應(yīng)狀況 5 6 6 73.1房價(jià)過高 73.2房地產(chǎn)投資不合理 73.3房地產(chǎn)供給問題突出 83.4相關(guān)政策不健全 9 94應(yīng)對措施 4.4制定完善的政策 4.5規(guī)范土地市場 引言給房子定下了一個明確的屬性，也讓老百姓對中國的房地產(chǎn)市場投來關(guān)注。從1房地產(chǎn)市場相關(guān)概念及調(diào)查方法1.1房地產(chǎn)市場概況在2016年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)劃總投資額為587857.24億元。我國房地產(chǎn)開個，占全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的95.22%,與1998年相比增加了70570個。從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員數(shù)從1998年的825888人躍升到2016年的2752298人，增加了1926410人。待開發(fā)土地面積從1998年的13530.70萬平方米增加至35121.01萬平方米，上升了21590.31萬平方米。土地購置費(fèi)用從1998年的375.40億元增加至18778.68億元，增加了18403.28萬平方米。土地購置面積從1998年的10109.32增加至22025.25,共增加了11915.93萬平方米。商品房銷售面積為157348.53萬平方米，增加了145163.23萬平方米。2016年房屋施工面積為758974.80萬平方米，房屋竣工面積為106127.71率為14%,房屋竣工造價(jià)為3039元/平方米，與之前相比房屋建筑竣工面積率呈現(xiàn)下降狀態(tài)，房屋竣工造價(jià)呈上升趨勢。2012年至2016年的房地產(chǎn)市場均價(jià)為5791元/平方米、6327元/平方米、6324元/平方米、6793元/平方米、7476元/平方米，總體呈現(xiàn)上升趨勢。從1998年政府決定停止住房的實(shí)物分配開始，我的比例在持續(xù)增大，從1978年的2.2%到2016年的6.5%。房地產(chǎn)業(yè)在中國雖然僅1.2房地產(chǎn)政策所以在房地產(chǎn)市場及相關(guān)方面國家出臺了許多的政策。其中包括，1998年務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房結(jié)束了以往住房的實(shí)物分配，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展扶搖布《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》,規(guī)范了房地產(chǎn)了房地產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定。2003年4月，中國人民銀行頒布了《關(guān)于進(jìn)一步加商品房，應(yīng)適當(dāng)提高首付款的比例。2008年12月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》,為進(jìn)一步擴(kuò)市場的健康發(fā)展。2012年月7月，發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏維護(hù)好房地產(chǎn)市場和土地市場的穩(wěn)定。2015年式公布，保護(hù)了權(quán)利人的合法權(quán)益。以及在2018年第十三屆全國人大一次會議2福州市房地產(chǎn)市場分析2.1房地產(chǎn)價(jià)格銷售均價(jià)(元/平方米)增長率(%)從該表中可以看出，從2012年到2016年的5年中，福州市房地產(chǎn)市場的交產(chǎn)銷售均價(jià)極高或者極低的極端現(xiàn)象。從2012年到2016年，全國房地產(chǎn)均價(jià)分別為5790.30元/平方米、6237元/平方米、6234元/平方米、6793元/平方米、7476元/平方米，呈現(xiàn)小幅度上升狀態(tài)。福建省的省會城市，2016年末全市常住人口為757萬，城市人口流動大，外來人口多，購房的需求大。福州市包括一個地級市、六2.2房地產(chǎn)投資額表2.2福州市房地產(chǎn)投資情況從該表可以看出，福州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額在逐年上漲，且2016年達(dá)到16794355萬元，該年福州市全社會固定資產(chǎn)投資額為52180695萬元，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占總投資額的32.18%。對比前幾年的投資情況，房地產(chǎn)投資額雖然持著十分重要的位置，雖然在2015年有略微的下降，但隨后有呈現(xiàn)快速回升的趨2.3房地產(chǎn)供應(yīng)狀況表2.3福州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工面積從該表可以看到福州市在2007年—2016年中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的竣工面積，面積的總和。從2007年到2013,除了2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的竣工面積在400萬平方米以下，其余的年份都在400萬平方米以上。且2012年到2016年呈現(xiàn)上漲趨勢，2015年是這10年中的最大值，達(dá)到1064.05萬平方米。對比房地產(chǎn)的2.4房地產(chǎn)的需求狀況表2.4福州市房地產(chǎn)市場需求狀況銷售面積(萬平方米)(元)增加了414.99萬平方米的銷售面積。雖然在2014年、2015年有所下降，但也都保持在900多萬平米，且在2016年時銷售面積快速回升達(dá)到了1221.33萬平現(xiàn)象，銷售額除了在2014年出現(xiàn)過較大下降外，其余年份都呈上升狀態(tài)。表2.5福州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積土地面積(萬平方米)增長率(%)購置土地面積是指在本年內(nèi)通過各種方式(劃撥方式除外)獲得土地使用權(quán)的土地面積。該市購置土地面積的增長幅度較大但總體呈現(xiàn)下降的趨勢，在2013年的土地購置面積達(dá)到390.44萬平方米，而2016年的土地購置面積僅僅只有3福州市房地產(chǎn)市場中存在的問題3.1房價(jià)過高多的高校畢業(yè)生、外地人口。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，在2016年末福州市的常住人口為757萬人，其中具有市外戶籍遷入人口1230143人。全市常住人口格，真正想買一套滿意的房子遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個價(jià)格。福州市平均人均工資為30653.2房地產(chǎn)投資不合理從表2.2中可以看到福州市房地產(chǎn)業(yè)的投資額一直保持著較高的狀態(tài)且在逐年上升，在福州市全社會固定資產(chǎn)投資中所占的比重特別高，在2016年達(dá)到3.3房地產(chǎn)供給問題突出經(jīng)過長年的開發(fā)，土地面積必然會不斷的減少。福州市在2016年商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降了14%?！拔镆韵橘F”這是地貴，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然會通過增加房價(jià)的手段來提高自己的收益。在2016年中，全國貸款余額同比增長了33.36%,由此可見房價(jià)的上漲并未影響人3.4相關(guān)政策不健全標(biāo)志著房地產(chǎn)全面開始市場化。到今天整個房地產(chǎn)市場在中國的發(fā)展僅僅只有20年的時間，相較于其他產(chǎn)業(yè)來說，房地產(chǎn)業(yè)還屬欠是一個嚴(yán)重的問題，在2016年9月雖然就有關(guān)于治理農(nóng)民工工資的相關(guān)政策3.5土地供應(yīng)不規(guī)范4應(yīng)對措施4.2規(guī)范房地產(chǎn)市場投資福州市房地產(chǎn)市場供應(yīng)中一個很大的問題就是，在近年的房地產(chǎn)供應(yīng)市場中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。應(yīng)該要切實(shí)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，從政府的層面出發(fā)，適當(dāng)加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的有效供給，完善住房保障體系，使得老百姓能夠買得起屬于自己的房子。開發(fā)中低檔小區(qū)，在滿足高檔住房市場的有效供給后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該積極將目光投向中低檔小區(qū)的開發(fā)，可以滿足中低收入人群的住房需求，可以減少高檔寫字樓、高檔小區(qū)供過于求而產(chǎn)生的空置情況。使得開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅能夠滿足市場上對中低檔小區(qū)的需求，同時可以減少房地產(chǎn)市場的空置率。福州市政府還應(yīng)該主動制定住房計(jì)劃，對福州市開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)比例做出規(guī)定，使得福州市的房地產(chǎn)市場能夠適應(yīng)當(dāng)前福州市的住房結(jié)構(gòu)需求，保證住房的有效供給。房地產(chǎn)政策是否真的適用于房地產(chǎn)市場還應(yīng)具體問題具體分析，中國幅員遼闊，想要通過國家發(fā)布的政策去解決每一個省市、地區(qū)的問題，都需要經(jīng)過很長時間才能做到。房子對于中國人來說是特別重要，那么作為擁有房子的主體來說，可以從購房者出發(fā)，政府制定引導(dǎo)性政策，改變?nèi)藗兎抢硇缘南M(fèi)觀念，以及該變?nèi)藗儩M目攀比的情況，從自身的收入條件、購買能力、實(shí)際需要入手，去選擇自己需要的房屋類型而不是不顧實(shí)際情況盲目跟風(fēng)購買。政府還應(yīng)制定相關(guān)的社會保障政策，減少人們在其他地方的支出，來提高中低收入購房者的購買能力。在我國，土地市場包括土地一級市場和土地二級市場，設(shè)用地使用權(quán)劃撥和出讓，還包括以租賃、作價(jià)出資或入股等有償方式從政府取押。首先，土地的供應(yīng)量會直接影響房地產(chǎn)市場的開發(fā)量，為了避免房地產(chǎn)市場的供求失衡，土地市場應(yīng)做好合理的預(yù)測，給出適合當(dāng)年的土地供應(yīng)量。其次，土地市場當(dāng)年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)會影響房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致高檔寫字樓、高檔小區(qū)和中低檔小區(qū)的結(jié)構(gòu)出現(xiàn)失衡。土地市場供應(yīng)時應(yīng)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，先滿足中低檔住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的土地供給，適當(dāng)?shù)脑黾痈邫n住宅、寫字樓的土地費(fèi)用。從而使得普通商品房和高檔商品房的