安溪某商業(yè)廣場商業(yè)規(guī)劃及行銷策劃方案

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)：圖書館儲備方案

對于一個商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，儲備肯定數(shù)量的專業(yè)精品圖書是公司發(fā)展、進步的必要條件。便利于員工學習成長；有利于公司整體水平的提高和實操實力的加強：為此我們?yōu)槟x擇中國目前最全面系列的7套“商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)圖書”來作為您的圖書館儲備：以期能讓您公司更系統(tǒng)專業(yè)。1、《最佳購物中心操盤標本》（660元/套）圖書精要：《最佳購物中心操盤標本》是中國首部系統(tǒng)總結、提煉購物中心開發(fā)、運營閱歷的實戰(zhàn)專著，全書通過對天河城廣場、中華廣場、正佳廣場的三個案例在面對不同的困難與發(fā)展機遇、在三個不同的開發(fā)時段、面對不同的市場環(huán)境、存在不同的問題、具備不同的核心優(yōu)勢的狀況下，他們是如何克服重重困難，走向勝利的艱辛過程?！蹲罴奄徫镏行牟俦P標本》的三個案例都極具代表性，濃縮了眾多購物中心須要花幾年、甚至上十年時間和數(shù)億元學費得來的經(jīng)驗總結，堪稱“做勝利商業(yè)地產(chǎn)項目的最佳教科書”！2、《世界級商業(yè)規(guī)劃中國總鑒》（660元/套）圖書精要：《世界級商業(yè)規(guī)劃中國總鑒》是中國首部全景式解析當代最新、最先進的商業(yè)規(guī)劃案例的經(jīng)典著作，將當代中國最新、最先進的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃案例進行系統(tǒng)的梳理和總結，從華南、華中、華北、華東四個視野，用俯視全局的整體思維，從商業(yè)規(guī)劃透視開發(fā)策略和后期的經(jīng)營管理，通過個體案例剖析一個個商業(yè)地產(chǎn)項目的戰(zhàn)略意圖，了解它在獨有的城市、土地、商業(yè)和人文環(huán)境下創(chuàng)建的發(fā)展道路，成為中國第一部世界級商業(yè)規(guī)劃超級工具書，成就一部變更世界、變更中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展格局的核心檔案。3、《勝利商業(yè)地產(chǎn)項目風險決策系統(tǒng)》（320元/本）圖書精要《勝利商業(yè)地產(chǎn)項目風險決策系統(tǒng)》是國內(nèi)第一套對商業(yè)地產(chǎn)項目進行定量分析，將商業(yè)地產(chǎn)投資決策的過程細分為政策的風險、選址的風險、招商組合的風險、施工的風險、規(guī)劃設計的風險、資本運作的風險等六大風險體系的全新著作，集國內(nèi)、國際聞名商業(yè)地產(chǎn)項目（大賣場）的勝利經(jīng)驗、美聯(lián)銀行及德意志銀行等跨國投資銀行的資本評估體系于一體，貫穿了商業(yè)地產(chǎn)項目的取得土地、開發(fā)建設、運營管理等全過程，能夠指導商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)避各種潛在的風險，走向勝利。4、《商業(yè)地產(chǎn)招商經(jīng)營管理指南》（480元/套）圖書精要《商業(yè)地產(chǎn)招商經(jīng)營管理指南》是中國第一部總結商業(yè)地產(chǎn)招商、經(jīng)營管理、自營主力店、品牌與行銷勝利經(jīng)驗的實戰(zhàn)力著，前瞻性地提出了當代中國商業(yè)地產(chǎn)招商的多元模式和最科學的經(jīng)營管理元素組合一起有效實現(xiàn)項目品牌與行銷增長目標的系統(tǒng)操作手法。本書特殊適用于房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)顧問公司和商業(yè)地產(chǎn)相關服務探討機構，是當代中國最具深度的商業(yè)地產(chǎn)招商運營戰(zhàn)略全案5、《商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設實戰(zhàn)指南》（560元/套）圖書精要：《商業(yè)地產(chǎn)的珠穆朗瑪峰——商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設實戰(zhàn)指南》是中國首部指導商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃的全能好用工具書，是中國第一部總結商業(yè)地產(chǎn)選址、規(guī)劃、建設勝利經(jīng)驗的實戰(zhàn)力著，通過對我國三大經(jīng)濟圈、56座城市、227個國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)案例的分析、總結，創(chuàng)建性地提出了當代中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最佳模式和建筑元素最科學的功能組合設計方案。本書特殊適用于房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑規(guī)劃設計單位和商業(yè)地產(chǎn)相關服務探討機構，是當代中國最具深度的商業(yè)地產(chǎn)實戰(zhàn)手冊。6、《香港購物中心勝利密碼》（220元/本）圖書精要：《香港購物中心勝利密碼》首度對香港購物中心開發(fā)運營經(jīng)驗進行全景式解碼，深化分析國際金融中心、貿(mào)易自由港和亞洲商業(yè)之心——香港的購物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展的勝利經(jīng)驗。全書共分為八部分，分別從香港購物中心發(fā)展歷史和趨勢、選址及開發(fā)時機、建筑規(guī)劃和建筑設計、商業(yè)規(guī)劃和運營思想以及整合營銷思維等方面進行全面披露，深化解析香港海港城、又一城、太古廣場、太古城中心、時代廣場、置地廣場、新城市廣場、德福廣場、荷里活廣場、青衣城、朗豪坊、APM、Ifcmall等近五十個購物中心勝利背后的深層次原因，以及這些購物中心是如何將先進的商業(yè)思想與香港的商業(yè)實踐相結合，使香港成為世界上購物中心產(chǎn)業(yè)最旺盛、最集中、最先進、最發(fā)達的地區(qū)。7、《商業(yè)地產(chǎn)變更中國》（320元/套）圖書精要：歷時三年多的時間，赴加拿大多倫多、溫哥華、日本東京、大坂、新加坡、中國香港、臺灣、北京、上海、廣州、長沙、貴陽、武漢等地取得原創(chuàng)性的一手寶貴資料，從全面的視角將中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與世界商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的勝利閱歷、失敗案例圖文并茂地表現(xiàn)出來，并將具體的案例分析升華到一種規(guī)律性的高度，使本書成為21世紀中國商業(yè)地產(chǎn)最具震懾力的戰(zhàn)略全案。道本文化商業(yè)地產(chǎn)系列圖書---征訂事項道本圖書品種：書名書號定價直銷價《最佳購物中心操盤標本》978-7-5318-2158-8660元/套600元/套（3本）《世界級商業(yè)規(guī)劃中國總鑒》978-7-5318-1993-6660元/套600元/套（2本）《商業(yè)地產(chǎn)前期決策指南》978-7-5318-2402-5320元/本300元/本《商業(yè)地產(chǎn)招商經(jīng)營管理指南》978-7-5318-1818-2480元/套450元/套（2本）《商業(yè)地產(chǎn)變更中國》7-5318-1327-0320元/套300元/套（2本）《商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設實戰(zhàn)指南》7-5318-1501-X560元/套500元/套（2本）《香港購物中心勝利密碼》7-5318-1570-X227元/本200元/本合計3227元2950元二、定購回執(zhí)訂購單位

定購圖書名稱

訂購單位地址

訂購套數(shù)

電話

傳真

收件人

郵編

合計金額（大寫）

仟

佰

拾

元手機

具體說明

郵箱

三、匯款方式：段宏斌交通銀行四、訂購程序：1、請仔細填寫好客戶圖書訂購回執(zhí)具體資料，連同銀行匯款憑證一起傳真至方確認屬實，然后以郵寄或快遞方式將訂購圖書寄給客戶。

2、若需發(fā)票，請在具體說明里注明。3、直銷價為客戶定書的實惠價格，包含快遞郵寄費。服務熱線：020—87515275聯(lián)系人：嚴小姐QQ：574094050查詢廣州道本文化傳播有限公司安溪XX商業(yè)廣場商業(yè)規(guī)劃及行銷策劃方案一、客觀地說，本案的確存在肯定程度不足：１．大同路的商業(yè)價值隨著現(xiàn)在的拆遷改造，呈現(xiàn)下降趨勢，商業(yè)氛圍被大眾路、解放路蓋過；２．已經(jīng)開盤的一些項目，已經(jīng)透支了相當一部分的購買力；３．項目商業(yè)面積大，價位相對較高。二、本案所處的競爭形勢：本案目前面臨競爭有幾個層面1．區(qū)域地段的競爭：解放路上段、大眾路、三十六米大街、三遠商城、曼哈頓廣場、鴻業(yè)步行街2．本案周邊競爭：曼哈頓廣場、鴻業(yè)步行街（項目已經(jīng)銷售完畢，對本項目沒有主觀的影響）3．沿街店面價格競爭：（具體待進一步市調(diào)）4．同種營銷手法競爭：項目周邊的兩個項目，曼哈頓廣場和鴻業(yè)步行街，都采納反租推廣手法，但因其容量不大、反租率低，對本案不會有大的影響，反而成為本案的一個可借之勢?？梢哉f，在投資者自發(fā)性的投資心理中，本案在以上四個層面競爭中都有肯定的優(yōu)勢，但是針對投資的房地產(chǎn)銷售勝利關鍵在于制定嬉戲規(guī)則，具體說以有下幾個原則：1．權威性、唯一性、排他性原則：將本案與其它項目區(qū)隔開來，給予其完全獨立的投資指向，為客戶制定選擇本案的考量標準。2．第一營銷法則：在密集競爭市場中，必需制造很有統(tǒng)召力的產(chǎn)品，而且必需是市場第一次/首先出現(xiàn)的。3．見人所未見，為人所未為：在重申其次法則同時，強調(diào)市場推導的可行性與執(zhí)行性。4．銷售是一場認知戰(zhàn)、攻心戰(zhàn)：客戶購買商品物業(yè)在于價值認可與利益滿足，項目策劃的根本性在于為客戶制定價值標準（買的是什么），而后解決兩個問題：現(xiàn)實的利到什么程度，好看的包裝到什么程度。5．以長擊短，避實擊虛法則：這一點是作為弱勢項目，欲取得前幾項目標的途徑。一、本案競爭分析流程與優(yōu)弱勢轉化1．競爭區(qū)隔針對獨立沿街店面：本案優(yōu)勢在于是一個綜合性的商業(yè)規(guī)劃，兼容了步行街、沿街店、中型商場、店中店與大型地下商場的商業(yè)格局。在城市發(fā)展過程中沿街店并不是唯一形式，基至不是主流形式，但目前沿街店面仍舊是主要的商業(yè)形態(tài)。機會點一：安溪將來商業(yè)發(fā)展會有較大的上升，而影響其快速發(fā)展的一個主要因素是沿街店面形式太多，而中大型商業(yè)空間多半是少數(shù)主力店經(jīng)營，商業(yè)業(yè)態(tài)一旦進化集結，必定走進中大型商業(yè)空間，包括購物步行街、專業(yè)商城、中大型餐飲、時尚商場等等。目前安溪現(xiàn)有的商場空間，如前所述的鴻業(yè)步行街、中閩百貨、聯(lián)誼大廈等。針對大商場（中閩百貨）、步行街（鴻業(yè)步行街）及專業(yè)市場（茶葉批發(fā)市場），本案優(yōu)勢在于要營造成一個充分整合商業(yè)繁華商業(yè)地帶周邊資源，并對接近街區(qū)商業(yè)資源盡可能連接替代的商業(yè)形體；它的集結性是基于區(qū)域商業(yè)資源，即以地段為基礎，而不是如日用副食品批發(fā)市場那樣的行業(yè)集合市場；而且本案根本的商業(yè)形態(tài)與空間形式優(yōu)勢在于復合性，從城市發(fā)展的趨勢來看，例如廈門、福州的步行街、大型購物中心，最終成熟的休閑購物商業(yè)形態(tài)都取綜合商場、店中店、沿街店、單層與多層商場的復合式商業(yè)空間，而從目前安溪來看，XX商業(yè)廣場在商業(yè)空間、地段優(yōu)勢上是最為敏捷和最為可能的，賽過三十六米大街與大眾路一線。機會點二：XX商業(yè)廣場擁有強大的商業(yè)容量，以及其優(yōu)越的地段，再者，本項目是安溪縣政府的招商重點工程，加之開發(fā)商的實力等，都將是本項目勝利的利好因素。2．銷售優(yōu)勢——租約銷售，穩(wěn)定的投資收入保障行業(yè)集合是須要開發(fā)商主動引導的，通過對經(jīng)營商戶的甄別篩選，形成品類互補、業(yè)態(tài)互補的商業(yè)集合，吸引消費者購物，在消費者的心智定位中，建立XX商業(yè)廣場為“一站式購物休閑步行街”的商業(yè)定位。而從投資性物業(yè)而言，本案開發(fā)商實力、商業(yè)容量、業(yè)態(tài)規(guī)劃以及地段等因素，都將是“返租經(jīng)營”的最佳保證。加之以返租模式（投資回報）模式，將是本案的銷售殺手锏。3．一站式購物休閑中心——創(chuàng)建安溪商業(yè)新形態(tài)安溪縣內(nèi)的商業(yè)街區(qū)，從來都是人群密集，商業(yè)品類經(jīng)營雖然分散，但我們視察安溪其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費者的消費行為特征，發(fā)覺安溪消費者喜愛逛街，鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費者喜愛到縣城中心購物，進行比較討價還價，而商家的經(jīng)營也自覺或不自覺的集合競爭，而本案第一次有組織的進行商業(yè)規(guī)劃集合，必將成為安溪市民消費購物的必達的購物場所。目前，安溪新步行街可能出現(xiàn)兩條，一是XX商業(yè)廣場，二是鴻業(yè)精品購物廣場。在運用步行街概念上，本案應留意以下幾個問題：〓加緊主力店招商工作，在招商勝利之時，本案應因利借勢，確認整體業(yè)態(tài)規(guī)劃后，盡早推出市場。〓鴻業(yè)精品購物廣場的項目進度、招商策略都取得肯定的勝利，適當利用其勝利閱歷，借勢引導商家選擇XX進駐，從而借力打力快速營造本案的招商勝利的市場認知。從商業(yè)規(guī)劃而言，步行街是商業(yè)類型空間與經(jīng)營模式、景觀營造與導通的全面性設計工程，本案可以提出時尚品牌中心的概念，但是客戶如何接受，完全看我們?nèi)绾卧O計表現(xiàn)，“（設計）包裝到什么程度”?！叫薪指拍詈芎每?，但如何生效要留意在項目策劃中將步行街概念轉化為商貿(mào)城的獨特資源，并融合為其商業(yè)價值的一部分?！ㄟ^招商的工作，吸引部分主力商家進駐，同時也是利用主力商家對安溪本地已有意向進駐的商家進行逼定，達到促使商家爭相進駐的根本目的。二、競爭策略定位經(jīng)過三層的競爭分析，我們得出本案各方面競爭主導性策略，并進而總結出本案的商業(yè)定位。競爭策略：以商業(yè)空間的多元化與組合性區(qū)隔于其它物業(yè)，樹立唯一性；以符合商業(yè)發(fā)展趨勢區(qū)隔小型經(jīng)營業(yè)態(tài)的干脆對比與競爭，樹立前瞻的權威性；以（短期內(nèi)）返租銷售模式與一站式購物休閑步行街的營造樹立排他性。商業(yè)成立基礎：以地段為基點，充分整合周邊資源及發(fā)揮一些不行能轉移的優(yōu)勢資源（如商業(yè)地段優(yōu)勢），并盡可能連接與替代接近街區(qū)及項目。商業(yè)定位：XX商業(yè)廣場——是整合品牌商業(yè)資源的，集購物、休閑、消遣、辦公、餐飲、旅游為一體的，超級復合式商業(yè)步行街,擁有安溪最大的地下商城，并成為安溪首例“返租逐年遞加”的銷售模式，即買即賺的地下商城。本案的商業(yè)選擇在基本確定的定位狀況下，可利用公開對外發(fā)出招商通告，通過對應征的意向商家的梳理，進一步驗證本案定位的可行性，為后續(xù)的調(diào)整供應市場依據(jù)，同時積累意向商家，做到工作、安排、執(zhí)行、管控等環(huán)節(jié)心里有數(shù)。參照前一篇第一章所列安溪既有商業(yè)服務業(yè)類別及相關分布，我們用以下表格來篩選進入XX商業(yè)廣場的商業(yè)可行性。３０綜上，由可行性評分排序，可以看到較優(yōu)先的有：項目可行性%9090（用作噱頭，但引入了本地超市，則就不必借用）7595（安溪服飾商家較多，如若做具體的規(guī)劃，將能進一步激活人流）7070中高檔購物商場80三、商業(yè)結合層次策略為：1．以3C電器城（電腦、電器、電信）、大型量販超市，作為XX商業(yè)廣場最不被爭議的商業(yè)價值，連接時尚品牌中心、中高檔購物商場、美食廣場作為商貿(mào)城購物休閑消遣的商業(yè)核心。2．以時尚品牌中心成熟的商業(yè)中心商業(yè)氣氛營造與商場空間表現(xiàn)作為安溪時尚品牌中心的優(yōu)勢資源，引入卡拉OK（量販式或高檔包間）等消遣項目，旅游產(chǎn)品中心、文化圖書城、鞋城、家居精品廣場等特色商業(yè)進一步強化區(qū)域商業(yè)集客。3．在前面人氣激活的基礎上，引入大型酒樓和銀行等業(yè)態(tài)進行互補。在現(xiàn)有安溪商業(yè)中，具體的商業(yè)規(guī)劃基本沒有，而作為本案的又一主要賣點，做好商業(yè)規(guī)劃，將有可能影響整體的銷售。為使表述便利，在次簡潔依據(jù)XX商業(yè)廣場的樓號為區(qū)域劃分。具體操作時還需依據(jù)實際狀況進行調(diào)整，在此只做粗略的布置；地下商場：量販大型超市、美食廣場及旅游產(chǎn)品中心；１＃：西式快餐、中高檔購物商場、音像圖書城；２＃、３＃、４＃、９＃、１０＃、１１＃：服飾品牌時尚中心；５＃、６＃、７＃、８＃：金融區(qū)、3C電器城（電腦、電器、電信）；＊中間穿插日常消費用品等商業(yè)作為協(xié)助。一、沖擊性的商業(yè)營造法商業(yè)營銷主打四張牌：而商業(yè)營銷的勝利借助于四種操作的結合：1.市場力2.策劃表現(xiàn)力3.銷售力4.招商經(jīng)營力二、策劃包裝策略商業(yè)策劃從前期到推案是一個系統(tǒng)布置而統(tǒng)籌執(zhí)行的工作。從時間上，簡潔可分為開盤入市形象推廣→分主題商業(yè)強化→銷售中廣告遞進與銷勢引導三個部分。從內(nèi)容上包括：1.工地及售樓處現(xiàn)場整體營造；2.售樓處銷售道及文檔的整體設計，包括名片、海報、夾報、看板、回租協(xié)議及經(jīng)營管理手冊（保障條款）等等。3.全方位的組合式廣告推廣從售樓處、定點看板、宣揚車到報紙廣告形成點→線→面，全面營銷，讓客戶落入視覺陷井，沖擊客戶理性，最終使客戶最大限度地接受商業(yè)的感性傳達與短期的投資回報“理性”，令客戶投資心理的弱點徹底暴露。（銷售容量大，客戶面廣，進行跨地區(qū)宣揚）整體策劃體系的安排與執(zhí)行應是一個全面布控導演的過程，其原則是全項目推廣與客戶認知過程全程貫穿，沒有馬腳，我們稱之為“策劃無接縫”理論。在表現(xiàn)上做到：1.項目室內(nèi)外效果圖的精致化處理與商業(yè)氛圍渲染，組合出時尚繽紛的商業(yè)檔次與仿真化的休閑購物感受。2.項目全系列企宣文本的精致與商業(yè)化設計：包括案名、LOGO、名片、樓書、海報到認購書、定購書等銷售文本。3.全套銷售平面設計上時尚繽紛、絢麗多彩、人潮洶涌的濃烈商業(yè)氣質(zhì)的表現(xiàn)。（以紅、黃、藍為主要平面元素；紅代表“人”，黃代表“財”，藍則代表“道”）4.售樓處的整體設計，通過材質(zhì)、色調(diào)、構成樣式與線條的靈活配置，營造出極具商業(yè)性的通透、時尚和舒適貴氣的售樓現(xiàn)場，配置以戶外彩旗，看板及其他形式的視覺手段綜合塑造強殺性的主力賣場。5.將市場推動力與銷售推動力有效地結合在企劃宣揚的進程中。二、銷售策略整體銷售策略：整盤推廣，分期強化銷售推案模式商業(yè)投資保障策略：回盤銷售，統(tǒng)一運營回租可采納部分政策，以促進投資、激活人氣并保障客戶；統(tǒng)一運營作為項目投資的經(jīng)營保障，是項目投資的大背景。操作方式特定絕版穩(wěn)賺投資。具體銷售與投資策略則制定五大政策：1．回租（回報率、回報年限、銀行保障基金、律師見證）注：開發(fā)商以確定的投資回報率向業(yè)主將所售商業(yè)回租，由自己或托付其他運營商代為經(jīng)營，并按協(xié)商的回報租金按期支付給業(yè)主投資人。開發(fā)商承當肯定的經(jīng)營風險。2．統(tǒng)一管理，限定經(jīng)營，物管服務3．以租代售與經(jīng)營商戶協(xié)議商訂商業(yè)租金，經(jīng)營商戶租金計入購買總金額，當累計租金總額等值于商業(yè)物業(yè)價值時，商家即可獲得所租部份的全部產(chǎn)權。4．帶租約出售5．捆綁銷售（1+X銷售模式）注：回租采納“三權分立”原則；經(jīng)營商家為承租人、開發(fā)商為出租代理人、業(yè)主為產(chǎn)權出租收益人。具體運作如下：開發(fā)商為將商場銷售勝利，提升物業(yè)投資價值，通過科學的商業(yè)規(guī)劃，統(tǒng)一對外招商以招商租金確定投資回報率，使投資業(yè)主馬上獲得穩(wěn)定的租金收益實現(xiàn)投資價值，并定期將租金轉交給業(yè)主的運作方式。（可設定年投資回報率，并逐年遞增）開發(fā)商只作為租賃商家和業(yè)主投資人之間租金的中轉橋梁。以上具體操作方案待定。分期加壓銷售控管策略：針對本項目商業(yè)面積較大，包括多個主題功能的特性，建議采納多期開盤，分階段強銷的挖盤策略，以制造持續(xù)銷售勢頭，加強對項目銷售進度的調(diào)控。三、銷售推動力—1、返租銷售；2、擠壓式銷售；3、集客推拉式銷售。1、返租銷售：售后返租模式源自臺灣，盛行于上海、深圳、廣州、廈門、福州、泉州并取得了社會認可。本項目可采納托管經(jīng)營７年，第一年回報7%，接下去逐年遞增0.15%。2、擠壓式銷售：第一層次，通過項目店面分割與區(qū)位定位策略的協(xié)作，在不同樓層與位置產(chǎn)生不同主力價位區(qū)間的銷售單元，形成肯定性價比落差。以此為基礎，在項目銷售期間，通過現(xiàn)場人氣限制，針對不同客戶的狀況，分別激發(fā)其希望、怕與貪等不同心理，以不同性價比單元的舉薦引導，促進客戶選擇、攀比與銷售談判逼定，制造買氣激發(fā)買氣的擠壓式銷售策略。其次層次，通過不同區(qū)域推案的先后依次與相繼入市，以新發(fā)售盤量刺激前一階段尾盤銷售，同時也形成客戶選擇在地點的性價比差，供銷售中進行其次層面上的擠壓式銷售。3、集客推拉式銷售（俗稱老鼠籠式銷售）客戶投資中有相當強的貪便宜、從眾與盲目心理。在整個項目的推案過程中，項目就象是一個老鼠籠式子，客戶就象老鼠，而項目投資利基就是籠子中的誘餌，所以如何擴大與表現(xiàn)項目投資價值，制造具有充分吸引力的誘餌，再通過各種刺激力的營造，產(chǎn)生強大集客力，將更大量的老鼠引入向籠子，其三，通過現(xiàn)場銷售買氣的制造與擠壓，使眾多外圍客戶將內(nèi)層客戶壓進籠子，同時以消退購買疑慮，提高購買滿足度與利益保障的體現(xiàn)等方式，將外圍客戶再向籠子里拉，始終形成強大的推拉作用，就是本項目老鼠籠式銷售的宗旨。由于商業(yè)面積較大，而且不處在安溪的商業(yè)消化率有限，本項目的具體工作不行能一蹴而就，我們初步設定流程為：進行步行街區(qū)景觀中心景觀、小品確定及商場規(guī)劃調(diào)整進行步行街區(qū)景觀中心景觀、小品確定及商場規(guī)劃調(diào)整商業(yè)類型及分布初步規(guī)劃結合進一步市調(diào)方案進行調(diào)整定出項目商務招商策劃文本及招商文本（設計精致）與開發(fā)商就招商實惠政策達成共識及具體方案（免租期及租金、送裝修、商家進駐時間）向意向性商業(yè)經(jīng)營者招商與經(jīng)營者接洽，在可行狀況下向政府申請商業(yè)經(jīng)營實惠政策及條件調(diào)整項目整體商業(yè)規(guī)劃方案加緊工程進度，迫使有意向主力商家簽約入駐招商（與招商戶簽訂租賃意向書或合同書）進行項目整體景觀及商業(yè)空間表現(xiàn)（出系列效果圖并制作三維電腦動畫）進行項目前期包裝事宜（售樓處、項目CI系統(tǒng)設計項目標準化設計及海報、樓