XX商業(yè)地產(chǎn)項目定位報告

XX商業(yè)地產(chǎn)項目定位報告目錄TOC\o"1-2"\h\z一、項目定位 ３（一）、品牌形象定位 ３（二）、業(yè)態(tài)定位 ４（三）、商圈定位 ６（四）、價格定位 ８（五）、規(guī)劃設計理念定位 18（六）、規(guī)劃布局定位 21（七）、建筑設計定位 27（八）、交通系統(tǒng)定位 33二、目標客戶群定位 36（一）、消費者 36（二）、經(jīng)營者 38（三）、投資者 38三、營銷推廣定位 39（一）、名稱定位 39（二）、營銷策略定位 41（三）、營銷主題定位 42（四）、產(chǎn)品差異化定位 43（五）、宣傳推廣定位 45四、經(jīng)營治理定位 47（一）、經(jīng)營治理策略 47（二）、經(jīng)營治理目標設計 47（三）、經(jīng)營治理限制條件 48（四）、經(jīng)營治理成效測評 48

一、項目定位（一）、品牌形象定位集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的大型SHOPPINGMALL一個好的產(chǎn)品必須有其鮮亮的定位，才容易被市場認可和同意。本項目將匯聚市場上最流行的時尚品牌，包括服飾、飲食、娛樂、休閑等。在業(yè)態(tài)布局方面也將脫離傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)布局，采納目前國內(nèi)最流行的業(yè)態(tài)組合模式，按照時尚、潮流的元素進行不規(guī)則性分布，即以主力店、品牌旗艦店等的規(guī)則分布帶動其它同檔次不同類型業(yè)態(tài)的不規(guī)則分布，使消費者在那個地點充分體驗到“逛的樂趣”和“發(fā)覺的樂趣”，突破純購物商場的概念，增加娛樂休閑和餐飲業(yè)態(tài)的分布比例，真正把本項目打造成新密的商業(yè)航母、時尚購物公園，使之成為人們休閑、娛樂、購物的首選。打造新密市全新的商業(yè)模式提升新密市整體商業(yè)的經(jīng)營水平、改善當?shù)刭徫锃h(huán)境滿足新密及周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)多層次居民的消費需求形成一種能夠復制的商業(yè)模式，進行可連續(xù)經(jīng)營與（二）、業(yè)態(tài)定位1、業(yè)態(tài)比例定位購物（40%）、休閑娛樂（25%）、餐飲（25%）、配套及其他（10%）2、業(yè)態(tài)細化定位購物中心業(yè)態(tài)細化表業(yè)態(tài)內(nèi)容比例購物主力店：綜合超市次主力店及一樣品牌散戶：品牌服飾、家電專賣、兒童用品、音影圖書、家居家飾、建材裝潢、通訊器材等40%休閑娛樂洗浴中心、KTV、多影廳電影院、健身中心、攀巖、美容美發(fā)、演藝吧、游戲中心、桌球室、棋牌室等25%餐飲特色餐飲：美食廣場、風味餐廳、酒吧、茶藝館、咖啡吧、西餐廳、快餐廳等高檔餐飲：酒樓、茶樓等25%配套及其他咨詢處、醫(yī)療點、銀行、郵政、證券、汽車展廳等10%（三）、商圈定位一樣來講，一個Mall的有效商圈達200～300公里，它的形成還將帶動人流、物流、信息流、資金流全面聚攏，對一個區(qū)域的經(jīng)濟產(chǎn)生龐大的帶動作用。新密項目的商圈確實是以項目為中心，項目能夠對消費者的消費行為產(chǎn)生直截了當阻礙的范疇。按照產(chǎn)生阻礙的直截了當程度，能夠分為核心商圈（第一商圈）、次要商圈（第二商圈）和輔助商圈（第三商圈）；新密項目現(xiàn)規(guī)劃商業(yè)面積為65000平方米。按照購物中心規(guī)模分級為大型購物中心。按照大型購物中心第一商圈交通距離為10分鐘，第二商圈為15分鐘，第三商圈為30分鐘的劃分標準。我司認為：第一商圈輻射區(qū)域及半徑：新密市區(qū)（要緊為東區(qū)和西區(qū)）輻射半徑約5-6公里，輻射人口約15萬人。第二商圈輻射區(qū)域及半徑：新密市周邊各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（13個鄉(xiāng)鎮(zhèn)）輻射半徑約20-25公里，輻射人口約80萬人。第三商圈輻射區(qū)域及半徑：新密市周邊縣市（如：新鄭、禹州、登封、滎陽、鄭州、鞏義等）輻射半徑約40-50公里，輻射人口約300萬人。商圈內(nèi)消費群體支撐程度：第一商圈支撐65-70%的消費人群；第二商圈支撐25-30%的消費人群。第三商圈支撐5%左右的消費人群。（四）、價格定位1、價格依據(jù)條件（1）、以現(xiàn)時期市場價格狀況為基礎；（2）、以現(xiàn)有市場資料評估出本項目第一層的價格；（3）、本價格的分析、結論只供現(xiàn)時期參考，隨著工程、銷售、招商工作的開展，會對售價做相應調整；（4）、所述金額均以人民幣為單位。2、價格因素分析（1）、個不因素分析A、本地塊規(guī)劃為純商業(yè)用地，擬建2-3層建筑，估量可售面積為65000㎡，具備地面停車場；B、項目位于新密市都市重點規(guī)劃區(qū)——城西組團，目前此區(qū)域無大型配套商業(yè)，僅少量臨街街鋪及一大型酒店，項目周邊商業(yè)氛圍冷淡；C、項目規(guī)模大，適合多種商業(yè)業(yè)態(tài)的組合，結構適應性強，可填補市場高檔次消費及一站式購物的空白點；D、項目四面臨街，有良好的展現(xiàn)面，部分商鋪能夠設為街鋪，實現(xiàn)商鋪價值的最大化。（2）、區(qū)域因素分析A、項目北面以餐飲為主，有少量辦公用品；東面以休閑、餐飲為主；南面為青屏廣場，周邊分布酒店、洗浴城、咖啡西餐廳、家飾品店、服飾等；B、商鋪均為租賃，租金在20～30元/㎡之間；C、項目周邊商鋪經(jīng)營面積較大，其中洗浴城3層，經(jīng)營面積在2000㎡以上，其它餐飲經(jīng)營面積也多在200㎡以上。（3）、市場背景分析目前新密商業(yè)仍集中在西大街片區(qū)，大部分商場經(jīng)營面積在1500～3000㎡，業(yè)態(tài)較合理、功能分區(qū)較紛亂、購物環(huán)境較差，經(jīng)營檔次較低，均為租賃，市場需要一個集中式、有品味、高檔次的消費場所。3、價格評估方法市場常用的價格評估方法有：（1）、市場比較法：與差不多發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對比，從類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象客觀合理價格的方法；（2）、成本法：求取購建估價對象的成本價格，以此估算出客觀合理價格或價值的方法；（3）、收益法：求取估價對象以后的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率，將其折算到估價時點后累加，以此估算出客觀合理價格或價值的方法。按照本項目的特點及本身的實際情形，可考慮市場比較法或成本法，但考慮到成本法的一些不明確因素，因此最終選取市場比較法作為此次價格評估的差不多方法。4、價格測算過程（1）、選擇可比實例：通過對新密商業(yè)市場的調查，按照用途相同、地段相似、規(guī)模接近的原則，確定以下四個可比實例，詳細資料見下表：項目名稱租/售租金（元/㎡.月）付款方式配套布局治理水平經(jīng)營面積（㎡）業(yè)態(tài)分布商場概述屏峰商場租賃1F：702F：50一年一交，治理費20元/㎡僅走梯功能分區(qū)不明確較差25001F：百貨、德克士2F：服裝、床上用品3F：針織品業(yè)態(tài)較豐富，人流量大，出租情形良好，衛(wèi)生條件差亞太商場租賃1F：80一年一交僅走梯功能分區(qū)不明確較差1800服裝、鞋、飾品業(yè)態(tài)分布凌亂，人流較大，衛(wèi)生狀況不理想香港大廈租賃1F：96一年一交，含治理費、稅費有走梯、電梯功能分區(qū)不明確較差15001F：百貨2F:鞋、品牌服裝目前1、2F正在招商，其中銀基商貿(mào)城立即進駐3、4F；商場裝修檔次相對較高，有適當?shù)墓蚕砜臻g上海商場租賃1F：87一年一交有走梯、電梯功能分區(qū)不明確較差30001F：百貨2F：服裝業(yè)態(tài)分布相對合理，衛(wèi)生狀況不理想浪淘沙旁服飾店租賃21半年一交///120服裝/綜上分析：經(jīng)營規(guī)模：1500～3000㎡的商業(yè)規(guī)模在新密已屬大型購物中心；經(jīng)營業(yè)態(tài)：經(jīng)營業(yè)態(tài)以百貨為主，經(jīng)營品種要緊有服飾、鞋帽、家居用品等；經(jīng)營檔次：經(jīng)營檔次較低，僅滿足當?shù)厝藢σ粯由畹男枨?，而高檔次的消費多至鄭州消費；租賃價格：本地人無投資商鋪意識，經(jīng)營以租賃為主，商場租金一樣為80元/㎡，商業(yè)氛圍較旺的街鋪租金可達100元/㎡，本地塊周邊街鋪租金在20～30元/㎡之間；配套設施：大部分商場臨街面而建，無聚人氣的廣場，商場內(nèi)無中庭、無電梯、無中央空調，少量商場在設計時有電梯及中央空調，在后期經(jīng)營中，因種種緣故而大多閑置停用，無法提升物業(yè)檔次；經(jīng)營狀況：屏峰商場、亞太商場人氣旺盛，經(jīng)營狀況良好，香港大廈有主力店的引入，如經(jīng)營治理科學，經(jīng)營前景樂觀，街鋪中低檔次商品經(jīng)營較好，較高檔次的品牌店因產(chǎn)品優(yōu)劣不一，口碑不佳，因此經(jīng)營狀況較差；經(jīng)營治理：商場經(jīng)營治理較為紛亂，業(yè)態(tài)組合單一、經(jīng)營布局凌亂、購物環(huán)境雜亂，無配套設施或配套設施閑置停用，物業(yè)檔次整體較為低下。總結：作為鄭州后花園的新密市，總人口為14.4萬，GDP達1.3萬元(RMB)，民用車輛達2.2萬輛，平均15人擁有一部車，百萬以上的有鈔票人占總人口的8%。新密目前商業(yè)結構能夠滿足當?shù)厝藢θ粘Ｉ畹男枨?，而部分高收入階層對高檔次、高品位消費場所的需求仍是一個空白點，因此建筑一個大型、復合業(yè)態(tài)的商業(yè)中心有其市場的需求及市場支撐點。（2）、建立價格可比基礎建立以統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一采納單價，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，統(tǒng)一面積內(nèi)涵，統(tǒng)一面積單位為基礎的可比價格。(RMB)屏峰商場：1F：5760元/㎡亞太商場：1F：6480元/㎡香港大廈：1F：7800元/㎡地塊周邊街鋪：2520元/㎡注：以上銷售單價均為單位租賃價格按68%有用率、10年收回投資成本換算所得。（3）、交易情形修正系數(shù)屏峰商場、亞太商場、香港大廈、地塊周邊街鋪均為正常交易，故交易情形修正系數(shù)為100/100/100/100。（4）、交易日期修正系數(shù)屏峰商場、亞太商場、香港大廈、地塊周邊街鋪為不同時刻開業(yè)的市場，但所取價格均為目前市場價，故交易日期修正系數(shù)均為100/100/100/100。（5）、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)A、區(qū)域狀況修正系數(shù)本項目A屏峰商場B亞太商場C香港大廈D地塊周邊街鋪繁華程度2030302925交通便利度2025252420車位停放2017171717臨街狀態(tài)2018171720配套設施2023232220合計100113112109102區(qū)域狀況修正系數(shù)講明：屏峰商場、亞太商場、香港大廈的繁華度、交通便利度、臨街面及車位停放狀況有相似性，均比本項目有優(yōu)勢，僅配套設施有差異，因此區(qū)域修正系數(shù)分不為100/113、100/112、100/109；地塊周邊商鋪在車位停放及配套設施上與本項目有一定的差距，因此區(qū)域修正系數(shù)為100/102。B、實物狀況修正系數(shù)本項目A屏峰商場B亞太商場C香港大廈D地塊周邊街鋪裝修狀況2018182017建筑結構2022222420工程質量2020202020設施設備2017171917建筑規(guī)模2018161514合計10095939888C、權重系數(shù)本項目與地塊周邊街鋪有地域特點、建筑形狀等接近性，更具比較性，故確定其權重系數(shù)為0.7；屏峰商場、亞太商場、香港大廈的權重系數(shù)各為0.1。5、用加權平均法列表運算估價對象銷售價格A屏峰商場B亞太商場C香港大廈D地塊周邊街鋪交易價格5760元6480元7800元2520元交易情形修正100———100100———100100———100100———100交易日期修正100———100100———100100———100100———100房地產(chǎn)狀況修正區(qū)域狀況修正100———113100———112100———109100———102實物狀況修正100———95100———93100———98100———88修正價格5366元6221元7302元2807元比較權種系數(shù)10%10%10%70%參考價格5366*10%+6221*10%+7302*10%+2807*70%=3854元6、各樓層平均售價一樓：3854元/㎡二樓：2312元/㎡注：二樓與一樓的價格比為0.6。7、銷售平均單價（3854+2312）/2=3083元/㎡整體銷售均價為：3083元/㎡8、各樓層租賃單價按年8%的投資回報率推算出各樓層租金為：一樓：26元/㎡二樓：15元/㎡9、租賃平均單價20.5元/㎡（五）、規(guī)劃設計理念定位1、“以人為本”理念我們強調“人”而不強調“物”，一切以人為中心，以消費者需求為第一需求；我們強調對人性的明白得和尊重，專門是人對購物環(huán)境的一切生理需求和心理需求的明白得和尊重；我們強調人與人之間、人與自然之間的溝通。我們構筑一個相互的溝通平臺，一種親熱的、平等的、互融的溝通平臺。2、“可連續(xù)進展”理念規(guī)模的可連續(xù)：我們制造的是區(qū)域范疇內(nèi)的第一商業(yè)購物“城”，在此“城”內(nèi)，儲備著一定量的可連續(xù)進展空間，擁有一定量的可連續(xù)進展規(guī)模；生態(tài)的可連續(xù)：在購物“城”內(nèi)，我們營造的是“天人合一”的生態(tài)購物環(huán)境，是人與人、人與自然的最佳溝通平臺，是可連續(xù)進展的生態(tài)購物空間；利潤的可連續(xù)：我們面向的是中高端消費群，這些消費群持續(xù)提升的投資理念和持續(xù)增加的資金積存，為我們提供了利潤增長的強有力支撐。3、“舒服、便利、均好”理念我們追求購物的“舒服、便利、均好”，力爭制造一種新的商業(yè)購物模式，實現(xiàn)多種業(yè)態(tài)的組合，打造金城地產(chǎn)在新密的企業(yè)品牌。我們追求舒服、開敞的購物空間，努力提升新密市民的消費檔次和生活質量。我們追求方便、快捷的購物設施，提升新密市民的生活便利度。我們強調多種業(yè)態(tài)的均衡組合，保證全方位、多層面均好的購物性能。4、“規(guī)劃前瞻性”理念我們打造的是一個具有相當超前性的商業(yè)產(chǎn)品，融入新型的規(guī)劃設計理念和商業(yè)經(jīng)營理念，力求使之十年之內(nèi)不落后于新密的商業(yè)市場。產(chǎn)品在內(nèi)部空間組織、交通組織、景觀設計以及與自然環(huán)境的融合上都將往常所未有的高度，進行前瞻性地規(guī)劃設計和組合。5、“低成本高品位”理念高品位并不意味著高成本，追求開發(fā)商利潤的最大化永久是我們的策劃宗旨。我們刻意在“文化氛圍”的營造上做文章，利用新的理念和低成本建材，打造具有相當文化品味和專門產(chǎn)品氣質的商業(yè)“摩爾”。因勢利導、順勢而為是節(jié)約成本、實現(xiàn)低成本運營的最佳途徑。在地勢地勢的處理上，我們將遵循原先的地勢走勢，選擇坡地建筑形式，從而最大可能地減少建筑成本，實現(xiàn)利潤的最大化。（六）、規(guī)劃布局定位1、規(guī)劃設計要點綜合考慮地塊自然、人文、環(huán)境及開發(fā)周期等因素，總體規(guī)劃有如下要點：（1）、注重文化的挖掘與營造，塑造“文化商業(yè)購物中心”特有的形象，建立市域的文化性中心，營造項目自身的文化氛圍；

（2）、注重景觀環(huán)境與區(qū)域內(nèi)的建筑環(huán)境的和諧與融合，充分利用場地地勢（臺地與坡地）的變化，順勢而為，使建筑與山地背景融合，形成豐富的空間層次變化。

（3）、注重建筑技術的高效性與可連續(xù)性，利用成熟工業(yè)化建筑技術達到建設的經(jīng)濟性及高效性，同時可在局部區(qū)域制造性地采納傳統(tǒng)方式建筑部分建筑(夯土、砌磚等)，達到建筑的可連續(xù)性。

（4）、注重生態(tài)資源的愛護與利用，在開發(fā)的同時盡可能愛護現(xiàn)有的植被樹木，同時充分利用場地特有的自然資源，組織場地內(nèi)部氣流，達到自然通風。

（5）、注重功能方式(生活方式)的理性與多樣性，利用商業(yè)街－共享廣場－青石巷－半共享場院－商場門廊等一系列理性的商業(yè)建筑構成元素，構成動靜分區(qū)明朗、空間收放自如的商業(yè)購物空間。2、總體規(guī)劃布局（1）、技術經(jīng)濟指標建議：參考新密市都市規(guī)劃局的規(guī)劃設計要點講明書的要求，我們建議：A、建筑密度：40%；B、容積率：1.01C、退道路紅線距離：按規(guī)劃設計要求執(zhí)行。（2）、功能分區(qū)：在分區(qū)設置上采取購物區(qū)域、聚會休閑區(qū)域相對隔離的新模式，使商場室外化，中庭廣場化，形成移步換景的購物空間；以購物、美食、休閑、娛樂為特色的主題業(yè)態(tài)與多個主題廣場融為一體，真正滿足“一站購物、一家休閑、一天逛街”的現(xiàn)代消費方式。具體功能分區(qū)如下：A、臨長樂路和青屏大街以東和以南區(qū)域布置相對高檔和安靜的業(yè)態(tài)，而臨西大街和雪花路以北和以西區(qū)域所分布的業(yè)態(tài)相對較為平民化消費和喧鬧喧嘩。B、按照此原則，我們按照不同規(guī)模做如下規(guī)劃設計建議方案：方案一：45000平方米商業(yè)+20000平方米酒店式公寓主力店休閑娛樂主力店休閑娛樂專業(yè)市場酒店公寓品牌服飾高檔餐飲主力店和品牌精品服飾店：設置于西大街一側，要緊為能夠提升項目形象和檔次的業(yè)態(tài)，既有大眾化消費，同時又有高檔精品服飾。小高層酒店式公寓：設置在項目北側，小高層，項目及周邊區(qū)域的標志性建筑。要緊為60—80的小戶型投資類酒店式公寓。此類物業(yè)在新密為市場空白，且有市場需求，能夠滿足部分商人的宜商宜居的從商需求和臨時性酒店住宿；其經(jīng)營模式可參照深圳的旭飛公寓的治理模式，實行酒店式治理，無人居住時由酒店統(tǒng)一治理，投資者只需收取租金，輕松獵取投資回報。專業(yè)市場和休閑類：由于專業(yè)市場對位置的要求不高，我們將專業(yè)市場和休閑類業(yè)態(tài)分布在其東北側臨雪花路一帶；高檔餐飲和娛樂城：位于臨長樂路的西北角，餐飲類臨街分布，娛樂城結合中心景觀園林設置?！疤厣兜澜帧保涸O于項目東側雪花路，組成一條具有河南地點特色餐飲、小食特點的商業(yè)步行街。街鋪規(guī)模相對較小，業(yè)態(tài)要緊為能體現(xiàn)河南地點特色的商鋪；裝修成江南商業(yè)建筑風情，地面鋪以青石板，店鋪面向雪花路，可適量設置部分騎樓，懸掛燈籠，營造濃厚的江南特色風情商業(yè)氣氛。停車泊位：按照新密市的都市特點，我們建議項目內(nèi)部設置250外停車泊位：北部和南部停車場，滿足部分有私密性要求的高端消費者停車需要。而沿道路均可提供汽車停車位，此類停車位要緊滿足大眾化消費及無私密性要求的消費群停放汽車。適當考慮自行車和摩托車停車位。倉庫區(qū)：設置于沿雪花路一側，并在青屏路設置貨運車的出入口。卸貨區(qū)：兩處：一處設于雪花路與青屏路的交叉處，為整個綜合購物中心服務；一處設于主力店北側，為主力店服務。方案二：65000平方米純商業(yè)建筑差不多與第一方案相同。酒店式公寓改設三層專業(yè)市場。（七）、建筑設計定位1、風格定位現(xiàn)代建筑風格現(xiàn)代建筑風格是西方建筑界居主導地位的一種建筑，也是中國地產(chǎn)市場目前較為盛行的建筑形式。它主張建筑擺脫傳統(tǒng)建筑形式的束縛，強調建筑的有用功能和經(jīng)濟效應，主張主動采納新材料、新結構，并在建筑設計中發(fā)揮新材料、新結構的特性；主張堅決擺脫過時的建筑樣式，放手制造新的建筑風格；提倡新的建筑美學原則，強調表現(xiàn)手法和建筑手段的統(tǒng)一，強調建筑形體和內(nèi)部功能的配合，建筑形象的邏輯性；崇尚采納靈活均衡的非對稱構圖，簡潔的處理手法和純潔的體型，從而在建筑外觀上獲得新的視覺成效。之因此將建筑風格定位于現(xiàn)代建筑風格，是由于如下理由：（1）、現(xiàn)代建筑風格容易使產(chǎn)品迅速跳離新密目前商業(yè)地產(chǎn)市場產(chǎn)品的無能，使產(chǎn)品具有鮮亮的個性特點。（2）、現(xiàn)代建筑風格立面上輕巧飄逸，色彩上跳躍鮮艷，易于吸引消費者眼球，從而達到快速吸引人氣的目的。（3）、現(xiàn)代建筑風格主張除舊創(chuàng)新，能夠充分表現(xiàn)主動、健康、向上的生活理念，與我們倡導的時尚生活方式不謀而合，同時這種生活方式也較符合我們的目標客戶的生活狀態(tài)。2、建筑總體設計（1）、以盡可能滿足消費者的各種需求為目的，利用各種技術手段營造出具有魅力的綜合性建筑環(huán)境。（2）、它應是一個濃縮、多元、綜合化的社會環(huán)境，集中體現(xiàn)不同層次的行為。（3）、它應該擺脫對功能的生硬分割，承諾和支持多種功能有機共存，并保證功能互動機制的順利運行，從而有效、充分地發(fā)揮購物中心的綜合效應。（4）、它應有精神方面的內(nèi)涵，即注重公共性、舒服性、文化品位以及人文交流等。（5）、充分發(fā)揮坡地建筑特點和地勢差異，營造多層次、擁有豐富空間感的購物空間。（6）、強化購物中心餐飲與娛樂互動的特點，能夠將餐飲區(qū)和娛樂區(qū)（局部設置）這兩個吸引人流的磁場擺放在同一區(qū)域內(nèi)，使餐飲和娛樂互動，協(xié)同作用，增強購物樂趣，形成更強的人流磁場作用。3、建筑外立面設計（1）、講究明快、新穎，各建筑元素組織簡潔，構件細部簡明完整，有明確的特點和一貫性；（2）、注意發(fā)揮結構構成本身的形式美，造型簡潔，反對余外裝飾；（3）、崇尚合理的構成工藝，尊重材料的性能，講究材料自身的質地和色彩的配置成效；（4）、以功能布局為依據(jù)采納不對稱構圖手法突出建筑風格。（5）、在建筑材料設計上，注意建筑成本的操縱。在東側的“特色味道街”，可適量采納部分石材和木材等，既節(jié)約建筑成本，又能夠建筑外形上突出河南本土文化特色。（6）、建筑色彩宜明快，跳躍，以白色或灰色為差不多主調，以跳躍的紅、黃、藍等暖色涂料粉刷建筑構件作為點綴，暖色調可適量增加（可占建筑立面的30%），一方面能夠鮮艷的色彩吸引消費者眼球，達到快速集合人氣的目的；另一方面，也可增加商業(yè)的喧鬧氣氛。4、建筑內(nèi)部空間設計內(nèi)部空間的組織，是商業(yè)建筑設計的一項重要內(nèi)容。在空間組織方面，能夠充分利用高差組織、水平引導、重復組織、空間序列、對比差異等手法，營造出豐富的商業(yè)區(qū)購物內(nèi)部空間。（1）、高差組織：利用地面和不同標高，組織不同類型的商業(yè)子空間，以形成多層次的變化。這種高差一樣不大，多是利用階梯和坡道作上下的溝通。（2）、凹凸變化：在出入口的設計上，能夠做成凹入處理，目的是突出其位置或留出過渡空間；在室內(nèi)，凹與凸的變化能產(chǎn)生一種“陰角”空間，可用作休息、綠化或分隔之用。（3）、重復組織：同一種空間形式連續(xù)多次或有規(guī)律地重復顯現(xiàn)，形成一種韻律節(jié)奏感，能調劑顧客的購物心態(tài)，有時也可與其他形式的空間交替組合。（4）、空間序列：從動態(tài)的角度動身，將有關的空間有序地串接起來，組織良好的空間序列。如依次設置門廳或前庭、中庭等，產(chǎn)生一種自然導向性，使顧客在進入或穿越建筑空間時獲得美感。（5）、水平引導利用地面或頂棚的形式差異、材料對比、色彩變化以及照明設計、彎曲的墻面、標志牌、序列組織等，對顧客起水平引導的作用。（6）、對比差異兩個毗鄰的商業(yè)子空間，在某一方面出現(xiàn)出明顯的差異，如高與低、不同的開頭與方向等，借這種差異對比作用，反襯出各自的特點，使得顧客在進入另一空間時產(chǎn)生情緒上的突變和快感。（八）、交通系統(tǒng)定位1、人流淌線規(guī)劃建議由于本項目的人氣較淡，如何有效地集合人氣、提升項目的知名度，是本項目贏得市場的關鍵所在。為此，我們必須在人流淌線的規(guī)劃設計上下足功夫，使項目在短期內(nèi)能夠迅速地引起市場關注。規(guī)劃建議如下：（1）人流導入建議：入口直截了當臨近公交車站和人流集中處。為此，我們將其主入口設置于西大街中部地段，一則能夠保證從青屏廣場視角良好的景觀成效，二則也可最大成效地吸引人流。保證多個樓層直截了當導入外部人流，使較多的樓層感受像地面層；配備充足數(shù)量的停車位，方便駕車人士抵達；設計醒目的主入口，并在主入口處配備入口廣場和大型電視屏幕；利用中部的景觀廣場，形成入口廣場和內(nèi)部廣場之間景觀的有效滲透，從而吸引人流。（2）、內(nèi)部人流淌線規(guī)劃建議：內(nèi)部人流淌線規(guī)劃是購物中心規(guī)劃的靈魂，內(nèi)部人流淌線設計的要盡量引導人流通過每一間店鋪，注重購物的趣味性、隨機性、流線型，使每一平方米的室內(nèi)空間都為購物者提供購物體驗。一樣來講，承租戶銷售額與通過商店門口的人流數(shù)量成正比關系。因此，應優(yōu)化人流淌線，最大限度地讓人流通過盡量多的商店門口而不把距離拉得太長。為此，我們盡量形成人流的回流組織系統(tǒng)（如圖所示），即：主入口——內(nèi)部共享空間——主力店——專業(yè)市場——休閑中心——餐飲——娛樂城——品牌精品服飾——主入口（3）、幸免人車流交叉舉措：此舉要緊針對項目內(nèi)部的人流和車流組織。北部停車場設于娛樂城一樓頂層，二樓局部做停車使用，設置車流通道與青屏路相接，使車流能夠從青屏路直截了當進入停車場。如此既可幸免人流車流的交叉，同時也強化了高端消費群的停車私密性。中部停車場的車流直截了當從長樂路進入，人流則設置人行天橋。2、車流淌線規(guī)劃建議車流淌線設計有兩個設計原則：一是便利性，此點涵蓋交通和停車的便利。這也是吸引有車一族前來消費的重要手段；二是針對高端客戶的私密性，這是盡量吸引人流、將人性化做到極致的關鍵所在。為此，我們建議設置兩個停車場，滿足有私密性要求的高端客戶的停車需要，并在青屏路和長樂路各設置一個車流的出入口以方便車輛的出入。關于大眾化消費者的停車，能夠采納沿街停放的形式沿三條街停放。二、目標客戶群定位關于商業(yè)項目來講，目標客戶群一樣分為三個部分：消費者、經(jīng)營者和投資者。（一）、消費者1、區(qū)域界定新密本地消費者比例約占70%；新密周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)區(qū)消費者比例約占25%；鄭州市消費者比例約占5%。2、年齡構成（1）、18歲以下的人群受支付能力的限制。（2）、18—30歲之間的人群是時尚的最有力支持者，收入差不多等于支出，時尚信息閱讀量大。（3）、31—50歲之間的人群是時尚的穩(wěn)固追隨者，時尚購物休閑消費支出降低，但仍舊保持一種消費熱度。、50歲以上的群體對時尚缺乏足夠熱度，雖無支付能力困擾，但心態(tài)成熟、審美樂趣穩(wěn)固，不容易成為時尚的追逐者。相反，他們對品位、舒服更加看中。綜上所述，我們將消費者的年齡段界定成如下比例：3、職業(yè)構成新密市收入水平兩極分化十分明顯，按照我們對當?shù)叵M適應和消費能力的把握，我們將其分為三個集團。第一集團：私營礦業(yè)主、其他私營企業(yè)主。第二集團：新密當?shù)厮拇笾еa(chǎn)業(yè)的技術人員、業(yè)務員；少量有灰色收入的公務員；在當?shù)貜纳潭嗄甑膫€體戶等。第三集團：工薪階層、服務行業(yè)職員和其他。三個集團的依次比例為：10%：30%：60%。（二）、經(jīng)營者經(jīng)營者分為主力店經(jīng)營者、次主力店經(jīng)營者和一樣品牌散戶經(jīng)營者。主力店經(jīng)營者要緊來自鄭州；次主力店經(jīng)營者來自鄭州與當?shù)?，比例分不各?0%；一樣品牌散戶經(jīng)營者來自本地和鄭州，比例分不是80%和20%。（三）、投資者新密本地投資客比例約占80%；新密周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)比例約占15%；鄭州市比例約占5%。我們認為本項目的投資客戶群體要緊產(chǎn)生于私營礦業(yè)主、其他私營企業(yè)主、新密當?shù)厮拇笾еa(chǎn)業(yè)的技術人員、業(yè)務員。我們還注意到，鄭州和新密所形成的互動關系，將吸引少量的來自鄭州的投資客和經(jīng)營者。三、營銷推廣定位（一）、名稱定位1、建議案名金色年華MALL（摩爾）釋意：、金色——檔次的象征、身份的認同，暗合“金成公司”名稱，給予項目以后走上“金色大道”的良好預期；、年華——似水年華匆匆流逝，與親朋好友珍愛美好時刻，在購物天堂任游任逛；、MALL——世界上最新的商業(yè)模式，大勢所趨、眾望所歸；、摩爾——中文釋意，朗朗上口，通俗易讀。2、備選案名（1）、金色年華購物中心（2）、金色年華購物公園（3）、新時代購物中心（4）、曼哈時代廣場（5）、大世界購物中心（6）、馨蜜/新地購物休閑中心（7）、金仕/金士領空（8）、翡翠天堂購物中心（9）、歡樂園（10）、星光同樂（11）、新天美地購物中心（12）、捷樂福購物中心（13）、金成·樂世界（14）、金成·青屏購物中心（15）、中原新光MALL（16）、中原新城（17）、嘉年華購物公園(18)、中原第一MALL（二）、營銷策略定位1、招商策略同時執(zhí)行主力商家招商和散戶招商打算。由于市場競爭猛烈。而且，主力商家的租金水平和進駐條件苛刻，招商難度比較大。因此，我司建議在抓緊主力商家的招商洽談工作的同時，進行規(guī)劃思路下的零散商家招商。減少主力商家招商工作帶來的市場風險。2、堅持規(guī)劃定位思路策略大范疇的進行商家的洽談工作，在累計相當客戶的基礎上才進行商鋪的規(guī)劃布局調整工作，不輕易對零散商家要求做出調整。為了保證經(jīng)營定位思路的正確執(zhí)行，幸免無原則性對商場規(guī)劃布局的任意調整（否則無法保證早期估量經(jīng)營成效），需要堅持早期經(jīng)營策劃思路下的經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃布局。3、租金策略項目正式招商時期，為了給經(jīng)營者一個市場立即升值的感受，每年的租金都進行及時調整。同時，進展商下大力培養(yǎng)市場，必將形成租金良好的遞增態(tài)勢。為了保證進展商在市場培養(yǎng)成熟時期的利益，建議采納靈活租金策略。4、有效直銷策略為幸免招商廣告白費，集中強勢營銷積蓄力量。建議今年和明年以主力商家和本土大型休閑娛樂商家為主，針對性的進行直截了當招商，少量借助廣告宣傳。（三）、營銷主題定位發(fā)財致富,一鋪養(yǎng)三代投資商鋪具有穩(wěn)固性。商鋪可不能因房齡增長而降低其投資價格。相反，會隨著項目周邊商業(yè)的持續(xù)進展成熟而持續(xù)升值。商鋪具有高回報率，平均比住宅高出5個百分點。1、新型理財工具２００４年，個人投資理財市場除去傳統(tǒng)的國債、基金、股市、儲蓄等理財方式外，商鋪投資穩(wěn)固的收益模式將越來越受到人們的青睞和追捧。2、送給后輩的教育基金商鋪穩(wěn)固的回報，能夠為后輩的教育資金提供來源。3、摩爾購物公園新密人將體驗一種前所未有的全新購物方式，購物的同時消費者也會體驗逛公園的那份休閑。（四）、產(chǎn)品差異化定位本項目應該講開創(chuàng)了新密商業(yè)模式的新紀元，新密現(xiàn)有的各種商業(yè)模式都無法與之相提并論。超大規(guī)模：新密首家集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的大型SHOPPINGMALL，總建筑面積約65000平方米，投資龐大、規(guī)模專業(yè)性強、功能齊全、業(yè)態(tài)豐富有持久旺盛的生命力，引領新密商業(yè)走勢。經(jīng)營品種豐富：商品陳設數(shù)在2000-15000種左右，現(xiàn)有新密商場超市將無法與之相提并論。低廉的價格：SHOPPINGMALL實行統(tǒng)一采購，統(tǒng)一經(jīng)營治理，以降低成本，因此，本項目銷售的商品在價格上同樣也具有專門大的優(yōu)勢。項目的稀缺性：本項目不管是在地段優(yōu)勢、品牌形象塑造方面，依舊環(huán)境規(guī)劃以及以后的產(chǎn)品業(yè)態(tài)方面在新密都具備唯獨性，周邊任何商業(yè)物業(yè)所無法比擬。絕佳的地理位置：項目正處在新密以后的中心區(qū)域，片區(qū)進展后勁十足。時尚的建筑風格：江南風情古鎮(zhèn)一條街，現(xiàn)代風格的大賣場以及歐洲情調的商業(yè)街。超前的規(guī)劃設計理念：人流車流的自然導入營造出流暢的購物空間。先進的經(jīng)營治理模式：專業(yè)的物業(yè)治理公司，細致周到的人性化服務。優(yōu)美的購物環(huán)境：無可比擬的內(nèi)部購物環(huán)境，噴泉、座椅、綠地、相互交錯布置在高低起伏的層面上，并以柔和的曲線、素雅的材料、綠色的草坪構成廣場步行空間，和項目對面的青屏廣場遙相呼應。產(chǎn)品的環(huán)境文化：本項目環(huán)境設計與一般的商業(yè)環(huán)境布置出現(xiàn)明顯的差異，它引入“江南風情”“現(xiàn)代風情街”文化進行包裝，給人們一種全新的感受。（五）、宣傳推廣定位1、宣傳推廣總體策略立體營銷精確轟炸在新密地區(qū)引進世界上最新的商業(yè)模式——ShoppingMall，要順利實現(xiàn)受眾對項目的認知、認可和贊譽，全方位的立體營銷是必不可少的，真正做到讓項目深入人心、大快民意。有針對性的分析投資者、經(jīng)營者和消費者的實效需求，在營銷推廣中精確轟炸是保證成效和操縱成本的關鍵。2、營銷組合定位（1）、人脈營銷充分利用本地人注重口碑、重視人脈的風俗傳統(tǒng)，以老客戶帶動新客戶，實現(xiàn)營銷成效的最大化和營銷成本的最小化。（2）、高度營銷充分利用政府官員、專家學者、社會名流的社會傳播效應，采納新聞、專題報道、專題研討會等形式達致高屋建瓴和潤物無聲的雙重營銷成效。（3）、廣度營銷充分利用當?shù)馗鞣N媒體的有機組合，采納戶外廣告、圍墻包裝、單片（宣傳單張/海報）、樓書、報紙、網(wǎng)絡、車體、廣播等方式，對目標受眾進行立體轟炸。（4）、體驗營銷充分調動目標受眾感官，采納體驗式營銷中心營造“體驗式消費”的實況成效，對目標受眾進行最直截了當?shù)臎_擊。四、經(jīng)營治理定位（一）、經(jīng)營治理策略購物中心的商業(yè)定位決定了項目的經(jīng)營治理策略為：統(tǒng)一治理，分散經(jīng)營統(tǒng)一治理:統(tǒng)一形象，統(tǒng)一營銷推廣，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一租務治理