萬科經(jīng)營管理之路頁1

26三月2024萬科經(jīng)營管理之路頁[1]經(jīng)營成果

收入數(shù)

支出數(shù)

利潤數(shù)過程管理

收入管理

副營業(yè)務(wù)

人均管理面積

單位面積成本

單位綠化成本

風(fēng)險(xiǎn)管理

資金

采購

核算

人員比賽結(jié)果

進(jìn)球數(shù)

失球數(shù)

凈勝球過程管理

傳球成功率

射門次數(shù)

射正次數(shù)

搶斷成功率

成功撲救

道德風(fēng)尚

觀賞性風(fēng)險(xiǎn)管理（概率）

漏人

犯規(guī)

禁區(qū)內(nèi)犯規(guī)

關(guān)鍵時(shí)刻注意力不集中

傷員

紅牌

年齡結(jié)構(gòu)THEWORLDCUP經(jīng)營管理萬科經(jīng)營管理之路頁[1]2課程介紹經(jīng)營管理理念經(jīng)營收支報(bào)表經(jīng)營資源開發(fā)經(jīng)營管理成本經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)萬科經(jīng)營管理之路頁[1]3管理報(bào)告十問1、萬科家園為什么上半年收入150萬,下半年130萬?服務(wù)中心說是什么收付實(shí)現(xiàn)制！？2、物業(yè)服務(wù)中心人員工資的疑問：我看過全體保安的人工成本上期是30萬，保安的數(shù)量是60人上下（該數(shù)據(jù)是物業(yè)服務(wù)中心人員告知）。同時(shí)管理辦公室人工成本為15萬，經(jīng)查詢物業(yè)服務(wù)中心辦公室人員為10人，換句話說等于這10人拿了30個(gè)保安的工資?。ó?dāng)時(shí)在查詢的時(shí)候管理人員一開始回答我說這里面有維修人員和綠化人員的工資，但是賬目里面該兩項(xiàng)開支是單獨(dú)立項(xiàng)的）

3、物業(yè)服務(wù)中心的開銷：發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)中心的開銷中有多項(xiàng)不合理費(fèi)用切數(shù)字龐大，目前最引起爭議的是所謂的其他費(fèi)用。累計(jì)全年的其他費(fèi)用高達(dá)20萬（這個(gè)是在物業(yè)服務(wù)中心連電腦維護(hù)費(fèi)幾百塊也單獨(dú)立項(xiàng)的情況下出現(xiàn)的）。咨詢物業(yè)服務(wù)中心人員這是什么費(fèi)用，回復(fù)說不知道要問財(cái)務(wù)，但財(cái)務(wù)不在。

4、接著是交通費(fèi)，交通費(fèi)目前累計(jì)是接近5萬塊，平均每天高達(dá)200塊，我就很納悶了是有業(yè)務(wù)員要出去跑銷售啊還是有采購員要出去跑采購？天天有這么高的交通費(fèi)用？回復(fù)我說是員工的上下班費(fèi)用?。。。?/p>

核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]45、然后是員工的活動(dòng)費(fèi)用：這個(gè)費(fèi)用最荒唐，數(shù)字為3個(gè)季度竟然有5萬的物業(yè)服務(wù)中心員工活動(dòng)費(fèi)用（要知道這個(gè)費(fèi)用竟然是在連年虧損的情況下出現(xiàn)的），同時(shí)另外還有一個(gè)管理傭金，全年總共提走了60萬左右。既然管理公司有了傭金為什么員工活動(dòng)費(fèi)用要另外支出呢？6、還有個(gè)疑問：賬目上顯示的會(huì)所竟然是虧損的！?。。ū救藳]在會(huì)所消費(fèi)過所以不好評(píng)論，但根據(jù)目前來看這個(gè)虧損實(shí)在是很大的？？）7、賬目上顯示全年物業(yè)服務(wù)中心的總共收入為600萬多，而支出為650萬左右。（說的不好聽點(diǎn)，把服務(wù)中心辦公室給去掉，不僅不會(huì)出現(xiàn)虧損而且還會(huì)出現(xiàn)盈利補(bǔ)充一點(diǎn)：8、一個(gè)公司出現(xiàn)虧損的時(shí)候會(huì)怎么做？無非是開源節(jié)流，在增加收入的同時(shí)減少開支，但根據(jù)我看到的物業(yè)服務(wù)中心賬目（該賬目為公開的，任何業(yè)主都可以去服務(wù)中心查詢）來看他們目前只想增加收入?yún)s沒有想到如何減少不必要的開支！9、服務(wù)中心有自己的食堂，平時(shí)每個(gè)季度的費(fèi)用都在2萬上下，但在今年2季度的時(shí)候突然費(fèi)用翻倍達(dá)到了4萬。接著3季度又恢復(fù)到了2萬左右的水平。10、在上半年有1萬多的什么招待費(fèi)用管理報(bào)告十問核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]5你從這起投訴中看到了什么?核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]6關(guān)注點(diǎn)核算報(bào)表工作從后臺(tái)到前臺(tái),構(gòu)成服務(wù)質(zhì)量的一部分.財(cái)務(wù)重證據(jù),財(cái)務(wù)工作質(zhì)量事關(guān)誠信客戶報(bào)表方面的需求方面持續(xù)增長顧客直接推動(dòng)我們提高經(jīng)營能力、成本管理的能力業(yè)務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)成本結(jié)構(gòu)、報(bào)表知識(shí)了解，規(guī)范報(bào)銷費(fèi)用分類財(cái)務(wù)培訓(xùn)與溝通不足.結(jié)論：物業(yè)項(xiàng)目管理人員必須掌握財(cái)務(wù)常識(shí)核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]7提示收付實(shí)現(xiàn)制概念。與權(quán)責(zé)發(fā)生制對(duì)應(yīng)。權(quán)責(zé)發(fā)生制：凡是當(dāng)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；凡是不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已在當(dāng)期收付，也不應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。收付實(shí)現(xiàn)制是與權(quán)責(zé)發(fā)生制相對(duì)應(yīng)的一種確認(rèn)基礎(chǔ)，它是以收到或支付現(xiàn)金作為確認(rèn)收入和費(fèi)用的依據(jù)。如:收一筆大額拖欠款，當(dāng)期收入會(huì)增加報(bào)表科目分類：標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)清晰，人事資料應(yīng)共享開支合理性：福利類項(xiàng)目的解釋。核算質(zhì)量。定位于非專業(yè)人員質(zhì)問管理人員價(jià)值經(jīng)營能力。什么叫必要開支？虧本部門可否以收定支？費(fèi)用的預(yù)提。合同報(bào)財(cái)務(wù)備案，誰來監(jiān)控，負(fù)責(zé)人應(yīng)掌握部門正常收支水平。核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]8討論:報(bào)表問題本月未收到物業(yè)管理費(fèi)如何體現(xiàn)？收了三個(gè)月的管理費(fèi)如何體現(xiàn)？本月未付電梯費(fèi)如何體現(xiàn)？本月付了三個(gè)月電梯費(fèi)如何體現(xiàn)?購了10部對(duì)講機(jī)如何體現(xiàn)?六要素萬科經(jīng)營管理之路頁[1]9物業(yè)管理收支報(bào)告萬科經(jīng)營管理之路頁[1]10管理費(fèi)測(cè)算案例—是掌握業(yè)務(wù)的一個(gè)視角物業(yè)公司總經(jīng)理在地產(chǎn)公司開會(huì)，研究萬科家園的銷售問題。會(huì)議期間總經(jīng)理要求你在2小時(shí)內(nèi)完成新項(xiàng)目的平均管理費(fèi)單價(jià)測(cè)算,然后電話告訴他。討論5分鐘：WHATWHOHOW你如何完成？核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]11核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算工作計(jì)劃表序號(hào)表格名稱測(cè)算內(nèi)容責(zé)任人完成時(shí)間審核人完成時(shí)間1小區(qū)情況表小區(qū)所有與成本相關(guān)的數(shù)據(jù)

2成本標(biāo)準(zhǔn)表所有成本標(biāo)準(zhǔn)

3安全管理費(fèi)用表人員配置\材料費(fèi)用\設(shè)備配置

4清潔管理費(fèi)用表人員配置\材料費(fèi)用\設(shè)備配置

5綠化管理費(fèi)用表人員配置\材料費(fèi)用\設(shè)備配置

6設(shè)備管理費(fèi)用表人員配置\材料費(fèi)用\設(shè)備配置

7設(shè)施管理費(fèi)用表人員配置\材料費(fèi)用\設(shè)備配置

8公用電費(fèi)表用電器\功率\運(yùn)行時(shí)間

9公用水費(fèi)表用水設(shè)備\功率\運(yùn)行時(shí)間

暖氣費(fèi)用表

10客戶服務(wù)費(fèi)用表人員配置\材料費(fèi)用\設(shè)備配置

11人事行政后勤費(fèi)用表人員配置\材料費(fèi)用\設(shè)備配置

12經(jīng)營性收支預(yù)算表收入\支出\節(jié)余

13人工費(fèi)用匯總表因人工成本占比重較高,參考用

14折舊費(fèi)用表

15管理費(fèi)測(cè)算總表

萬科經(jīng)營管理之路頁[1]12思考：什么是物業(yè)服務(wù)中心的經(jīng)營管理對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中所能涉及到的所有的社會(huì)資源和生產(chǎn)要素，包括人、財(cái)、物、有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，都作為可以經(jīng)營的價(jià)值。通過對(duì)這些價(jià)值的運(yùn)營，達(dá)到價(jià)值的最大化。

設(shè)計(jì)階段最重要。四要點(diǎn):目標(biāo)：價(jià)值最大化要素：人、財(cái)、物手段：抓住客戶需求優(yōu)勢(shì)：客戶信任核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]13經(jīng)營理念成本效益風(fēng)險(xiǎn)收益時(shí)間價(jià)值現(xiàn)金流量$24的曼哈頓島

（2005-1626）

（1＋0.07）=$32,859億萬科經(jīng)營管理之路頁[1]14滯納金減免萬科家園某業(yè)主因種種原因長期欠費(fèi)8642元，服務(wù)中心長期細(xì)致的工作，效果也不明顯，上周其老父在小區(qū)散步時(shí)突發(fā)心臟病，安全員及時(shí)發(fā)現(xiàn)送往醫(yī)院，業(yè)主深受感動(dòng)。昨日晚八點(diǎn)，該業(yè)主前來交費(fèi)，但發(fā)現(xiàn)收費(fèi)單上有321元滯納金，大為光火，聲稱亂收費(fèi)，要媒體曝光，然后說如果要收滯納金就不交費(fèi)，要求五分鐘內(nèi)解決。根據(jù)財(cái)務(wù)規(guī)定，滯納金減免要公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。收費(fèi)員打了經(jīng)理電話，但一直占線。值班人員考慮為了能收回長期拖欠款項(xiàng)，便現(xiàn)場決定未收滯納金。但今天早上，主管對(duì)收費(fèi)員予以嚴(yán)厲批評(píng)，說違反了公司制度，否則以后業(yè)主都養(yǎng)成了不交滯納金的習(xí)慣，收費(fèi)工作難度就會(huì)加大了。一定要求值班人員再去找業(yè)主收回此費(fèi)用。值班員覺得很委曲,來向你哭訴。你如何處理？核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]15要點(diǎn)提高收繳率的核心是提高服務(wù)品質(zhì)

質(zhì)價(jià)相符有效的收繳體制技巧舍得核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]16減少虧損案例萬科家園物業(yè)服務(wù)中心為解決小區(qū)的學(xué)齡兒童放學(xué)后無人看管及吃飯的問題，物業(yè)服務(wù)中心半年前推出了“兒童托管”服務(wù)，提供托管、就餐、畫畫教學(xué)等服務(wù)兒童服務(wù)中心本月收支狀況：月收入19,233.00元，月支出23,419.00元（包括房屋租金、人工費(fèi)、水電費(fèi))月虧損4186.00元。因托管到兒童服務(wù)中心的孩子年齡較小，管理員很擔(dān)心出現(xiàn)意外受傷事件。業(yè)主對(duì)該項(xiàng)服務(wù)業(yè)主很認(rèn)同，服務(wù)中心如果不開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)，則業(yè)主很擔(dān)心小孩的照顧及安全問題，幾位業(yè)主強(qiáng)烈要求繼續(xù)開展此項(xiàng)服務(wù)。你如何決定?核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]17要點(diǎn)取消該服務(wù)項(xiàng)目一則減虧二則規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]18討論問題小區(qū)可能的提高收入的副營業(yè)務(wù)還有哪些？核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]19家底知多少？總收入？=總資源*開發(fā)程度物業(yè)管理費(fèi)收入=∑某類物業(yè)面積*收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)*收繳率車位費(fèi)收入=∑某類車位個(gè)數(shù)*收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)戶外廣告位收入=？商業(yè)經(jīng)營收入=？場地租賃收入？電梯廣告收入？電信發(fā)射臺(tái)收入？核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]20

公共設(shè)施場地的經(jīng)營—開發(fā)你的資源停車場經(jīng)營廣告位商業(yè)宣傳或推廣閑置公共房屋物出租。。。。。。核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]21

有需求就有機(jī)會(huì)客戶需求；商家需求；最壞的顧客有最好的建議有效需求核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]22案例：溫馨家園的蚊蟲鎖芯

寓經(jīng)營于服務(wù)之中核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]23成本管理--油料成本管理方案下班和出門盡可能少帶同事順道，（看見裝沒看見）絕對(duì)禁止?jié)M載，少裝一個(gè)是一個(gè)：帶媳婦時(shí)不帶姑娘，帶姑娘時(shí)不帶老婆。少穿衣服，鞋子要選輕薄短小的：光穿襯衫別穿背心。上車前先上好廁所，最好連屁都給放了盡量不要在吃完飯就開車，特別是幾個(gè)人都吃飽了坐你的車加油不要加滿，減少負(fù)重車?yán)锊灰潘?，多余不養(yǎng)寵物，養(yǎng)了也不用車帶出去出門辦事外出FB，盡可能作公家的車，作不上公家的就坐別人家的開車的時(shí)候不要聽CD和收音機(jī)，電也是油啊,CD壞了更好，不要修拉車燈能不開就不開，能晚開就晚開，能借別人的光就借不用點(diǎn)煙器，費(fèi)電跟車保持距離，找比自己大一號(hào)的車跟著，能減少氣流阻力不要換寬胎，換了的換回來加油要在早上晚上加，越晚越好！氣溫低，油加的多加強(qiáng)對(duì)油價(jià)的預(yù)警神經(jīng)，隔三差五的囤積點(diǎn)油票終極辦法：把車賣掉。核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]24提示成本動(dòng)因控制動(dòng)因數(shù)量價(jià)格價(jià)值判斷核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]25成本意識(shí)高成本時(shí)代已來臨資源緊缺成本管理是公司長期戰(zhàn)略問題，不只是短期效益問題核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]26成本性態(tài)分類—分類是成本管理前提直接成本，間接成本

就管理處而言，大致保安成本、清潔成本、綠化成本、設(shè)備成本可以歸類為直接成本，經(jīng)營部門的材料費(fèi)用,現(xiàn)場人工費(fèi)用是直接費(fèi)用,行政管理人員是典型的間接成本。直接成本主要發(fā)生于一線，客戶可直接享受到、感受到。間接成本則不同，它是因管理工作一線而發(fā)生的。從價(jià)值鏈上分析，它處于更低的位置。所以就總體而言，間接成本處于重點(diǎn)關(guān)注的位置。剛性成本，彈性成本

是相對(duì)而言，就某個(gè)崗位而言，人員工資，保險(xiǎn)是剛性的。但行政辦公費(fèi)，則彈性較大。我們要重點(diǎn)關(guān)注彈性成本的削減。可控成本，不可控成本

稅是不可控的，電腦折舊是不可控的每月固定的。但可控不可控有相對(duì)性，如電腦，我可以減少電腦配置，自然就沒有折舊了，有時(shí)對(duì)下級(jí)不可控的費(fèi)用，對(duì)上級(jí)可能是可控的。核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]27價(jià)值鏈分析報(bào)，網(wǎng)上投訴：“中心廣場附近綠化效果差,草木枯黃,灌木荒蕪,缺少打理。樹木莫名其妙地枯黃落葉，滿地樹葉無人掃。昨天草地剛大面積澆完水，今天就下暴雨了?！奔舨莨そ忉專喊垂ぷ饔?jì)劃及文件要求修剪植物，所有的綠化區(qū)域一視同仁，對(duì)草不對(duì)人。經(jīng)檢查，的確偏辟之處也修剪得差不多。根據(jù)綜合分析，修剪4個(gè)人的工作量中，至少有一半的工作量是多余的，但另外一半的工作要加強(qiáng)效果。因樹木落葉太多,清潔工作量增大，多占用一個(gè)人，清潔外包公司要求增加一個(gè)人費(fèi)用。核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]28討論第一個(gè)問題，思考后三個(gè)問題如何有效地按顧客價(jià)值分配及利用資源？報(bào)表上成本的類別及性質(zhì)？如何進(jìn)行成本分析？如何進(jìn)行成本控制？核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]29價(jià)值分析:成本不變,提升顧客價(jià)值價(jià)值鏈分析，作業(yè)與服務(wù)的價(jià)值

修剪價(jià)值

澆水的價(jià)值

50個(gè)作業(yè)分析作業(yè)的成本構(gòu)成解析作業(yè)核心成本動(dòng)因邊際收益遞減,作業(yè)的末位淘汰法總體平衡收支核心方法：改變資源配置、改善流程、運(yùn)用新技術(shù)核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]30成本動(dòng)因，導(dǎo)致總成本變動(dòng)的任何因素

作業(yè)基礎(chǔ)的成本動(dòng)因。人工、資源數(shù)量基礎(chǔ)的成本動(dòng)因打收費(fèi)通知單。結(jié)構(gòu)性的成本動(dòng)因企業(yè)的規(guī)模、經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)、復(fù)雜性都與成本有關(guān)，比如現(xiàn)在公司片區(qū)化以后，結(jié)構(gòu)比以前復(fù)雜。但相對(duì)于管理公司與發(fā)展公司整合前的合計(jì)水平，結(jié)構(gòu)肯定要簡單很多，減少了很多重復(fù)機(jī)構(gòu)和作業(yè)。企業(yè)的文化也與成本有關(guān)，我們公司的效率可能比總部還是要高的。執(zhí)行性的成本動(dòng)因成本管理的員工的參予程度、流程設(shè)計(jì)、供應(yīng)商管理能力，都是成本動(dòng)因的方面，公司一年的采購成本三千多萬，如果對(duì)供應(yīng)商的管理能力不強(qiáng)，談判能力差，成本增加很容易就吃掉了公司的利潤對(duì)顧客的引導(dǎo)能力。核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]31培養(yǎng)全員節(jié)約意識(shí)關(guān)注比率高的成本支出節(jié)能降耗（比如電梯）讓客戶感知，讓客戶理解,也是服務(wù)的一部分節(jié)約原則——省錢就是賺錢項(xiàng)目人工費(fèi)用行政費(fèi)用財(cái)產(chǎn)費(fèi)用物料消耗小區(qū)公共費(fèi)用其它比例40%5%5%10%25%15%萬科物業(yè)管理成本構(gòu)成比例經(jīng)驗(yàn)值核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]32削減成本的技術(shù):

作業(yè)的末位淘汰法討論

安全崗位工作分析邊際收益遞減末位淘汰基本不影響整體滿意度核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]33成本控制程序?qū)?bào)表中的成本項(xiàng)目分解到班組、責(zé)任人確定過程性指標(biāo)。確定指標(biāo)的現(xiàn)在值。確定指標(biāo)的成本標(biāo)準(zhǔn)。錄求改進(jìn)措施。定期進(jìn)行差異分析。核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]34幾點(diǎn)注意用預(yù)算方法來管理全員參予。員工是最有辦法的，把員工的責(zé)任心、積極性調(diào)動(dòng)起來，鼓勵(lì)節(jié)約，反對(duì)浪費(fèi)。“誰控制、誰負(fù)責(zé)、誰受益、誰承擔(dān)”，把責(zé)任分解。選用理性的、數(shù)量化、過程性指標(biāo)。計(jì)劃與實(shí)際比較。成本標(biāo)準(zhǔn)是核心成本管理關(guān)鍵是數(shù)量化的成本動(dòng)因人員費(fèi)用控制是主要方面，主要是通過工作分析對(duì)編制的管理。水電費(fèi)用其次采購管理再其次。行政后勤費(fèi)用管理。核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]35風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)（R）=傷害的程度（H）x發(fā)生的可能性（P）。風(fēng)險(xiǎn)指一種有害事情發(fā)生幾率增長時(shí)產(chǎn)生的負(fù)面影響程度P：泳池6西格瑪核幅射核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]36風(fēng)險(xiǎn)四分圖P：概率H影響管理水平線。過濾網(wǎng)核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]37風(fēng)險(xiǎn)與控制組織的兩類目標(biāo)滿意度與重大質(zhì)量事故加法型-減法型核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]38風(fēng)險(xiǎn)與事故盲人騎瞎馬夜半臨深池

--《世說新語》

是高風(fēng)險(xiǎn)事件.如果人已掉進(jìn)池中了，就不是風(fēng)險(xiǎn)，而是事故盲人。人的風(fēng)險(xiǎn)因素瞎馬。設(shè)備的風(fēng)險(xiǎn)因素夜半。時(shí)間的風(fēng)險(xiǎn)因素深池。環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)因素核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]39部門負(fù)責(zé)人的責(zé)任---內(nèi)部控制體系控制環(huán)境。激勵(lì)與約束雙重作用風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。列表法風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。影響目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)源自何方。列表。控制制度。熟知控制活動(dòng)?？刂菩畔ⅰＣ舾卸缺O(jiān)督評(píng)審。核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]40風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制體系風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。魚，定義準(zhǔn)確控制方法。網(wǎng)，疏而不漏控制行為。撈，常抓不懈

不能三天打魚,兩天曬網(wǎng)三因素核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]41內(nèi)部控制系統(tǒng)控制環(huán)境

控制程序核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]42內(nèi)部控制的類型

預(yù)防型檢查型糾錯(cuò)型

核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]43風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法

----識(shí)別最重要現(xiàn)場觀察法。例：車場收費(fèi)。財(cái)務(wù)報(bào)表分析法。例：收繳率分析。案例分析法。梁愛事件。流程分析法。收費(fèi)流程分析。集合意見法。諸葛亮?xí)：怂銏?bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]44風(fēng)險(xiǎn)管理策略規(guī)避。行業(yè)撤出分散。投資方向轉(zhuǎn)移。保險(xiǎn)、合同、轉(zhuǎn)包接受。態(tài)度。預(yù)防。內(nèi)部控制體系。降低概率核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]45與經(jīng)營相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的分類核算風(fēng)險(xiǎn)虧損風(fēng)險(xiǎn)收費(fèi)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)收費(fèi)方式風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)維修基金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)解釋風(fēng)險(xiǎn)收入流失風(fēng)險(xiǎn)（案例）采購作弊風(fēng)險(xiǎn)（案例）非法付款風(fēng)險(xiǎn)(誤付款)攜款潛逃風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避控制（案例）核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]46收費(fèi)投訴業(yè)主在集團(tuán)網(wǎng)上投訴：辦理裝修手續(xù)時(shí)為什么要收取200元的裝修管理費(fèi)，沒有任何法規(guī)規(guī)定可以收取這筆費(fèi)用，物業(yè)公司又不是政府管理部門，有什么權(quán)利收取呢？客服部門的意見：當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)未明確可以收，但國家建設(shè)主管部門規(guī)定中可以收，只是未明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這是彌補(bǔ)設(shè)施維護(hù)支出的不足，且此收費(fèi)在前臺(tái)已公示。物業(yè)公司是從維護(hù)小區(qū)的全體業(yè)主的共同權(quán)益的角度來采取這一措施的，行業(yè)中其他公司都在收取。核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]47收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)---收費(fèi)項(xiàng)目依據(jù)尤其是非特約的收費(fèi)項(xiàng)目合同依據(jù)法規(guī)依據(jù)公司評(píng)估有權(quán)人審批收費(fèi)公示收費(fèi)調(diào)整的約定票據(jù)開具的規(guī)范核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]48梁某，男，1975年12月出生，中專文化程度，未婚，廣東湛江市遂溪縣人，1999年4月20日入職公司管理處任技術(shù)員，本年5月26日調(diào)至某管理處任技術(shù)員工作至今，司齡6年。2001年1月任某管理處供配電主辦，主要負(fù)責(zé)管理處供配電維護(hù)、客戶服務(wù)、社區(qū)文化、信息及現(xiàn)場收費(fèi)等工作。由于在職時(shí)間較長，與客戶關(guān)系融洽，客戶基于對(duì)公司的信任，相關(guān)重要事項(xiàng)經(jīng)常委托梁某給予辦理。你把重要客戶的款項(xiàng)催收工作也交給他來辦理。事件發(fā)生經(jīng)過：公司接到客戶有關(guān)梁某代為出租房屋，未及時(shí)將租金存入客戶帳戶的傳真投訴，因客戶所留聯(lián)系電話號(hào)碼存在錯(cuò)誤，公司打電話找當(dāng)事人梁某進(jìn)行核對(duì)，梁某接到電話后于次日中午告知管理處同事家有急事，需要請(qǐng)假兩三天，隨即脫崗離去。部門負(fù)責(zé)人在知悉此信息后，在聯(lián)系梁某的過程中，其手機(jī)接通了人工秘書臺(tái)，無法聯(lián)系本人。因期間有急事要找梁某，但反復(fù)與梁某聯(lián)系不上，聯(lián)想到投訴事件及突然聯(lián)系不上等情況，感到事情有些蹊蹺，一方面想辦法聯(lián)系梁某，另一方面開始調(diào)查有無其他租戶通過梁某租房，調(diào)查過程中，發(fā)現(xiàn)梁某有將收取的管理費(fèi)未及時(shí)上繳的情況，通過對(duì)管理費(fèi)現(xiàn)金收取等賬目的排查，確定梁某涉嫌攜公款出逃的可能，涉及金額初步核查為5萬余元。

資金管理案例核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]49思考：環(huán)節(jié)與控制發(fā)生以上問題的原因？部門負(fù)責(zé)人在財(cái)務(wù)監(jiān)控中負(fù)什么責(zé)任？應(yīng)收到實(shí)收，中間有多少個(gè)環(huán)節(jié)？如何控制？核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]50案例分析法----技術(shù)性因素未對(duì)拖欠款催繳工作中的戶數(shù)統(tǒng)計(jì)、名單公示、催繳戶的溝通等具體工作進(jìn)行有效跟進(jìn)與監(jiān)督；對(duì)票款的開具、收取由一人兼任的部門，未實(shí)行崗位分離制度；對(duì)于款項(xiàng)的交接及長期拖欠款的跟進(jìn)力度不夠，過程中出現(xiàn)的異常情況職業(yè)敏感度不夠；身兼多職特殊的崗位，未按照相關(guān)崗位人員的要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理；核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]51案例分析法舉例

----理念性因素信任和依賴對(duì)于員工的職業(yè)犯罪的敏感度不夠人員長期于一個(gè)職位輪崗檢查工作不是基于風(fēng)險(xiǎn)的核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]52后果。財(cái)務(wù)損失聲譽(yù)損失信任損失。所有人對(duì)所有人的戰(zhàn)爭效率損失?；谛实墓芾矸绞脚c基于風(fēng)險(xiǎn)的管理方式原因還在，此類人還在。案例分析法核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]53收入流失環(huán)節(jié)部門收入未納入公司核算管理體系，導(dǎo)致未能對(duì)收入進(jìn)行有效監(jiān)控應(yīng)收未收，公司損失。應(yīng)收已收，部門截留。應(yīng)收已收，個(gè)人中飽。應(yīng)收（軟件、臺(tái)賬）收款員出納員存入銀行核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]54資金風(fēng)險(xiǎn)----跑。奪路而逃冒。利用虛假票據(jù)作弊滴。公款私存。漏。對(duì)漏洞隱瞞。核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]55收款風(fēng)險(xiǎn)----跑。奪路而逃冒。利用虛假票據(jù)作弊滴。公款私存。漏。對(duì)漏洞隱瞞。核算報(bào)表經(jīng)營管理成本管理風(fēng)險(xiǎn)控制萬科經(jīng)營管理之路頁[1]56采購管理采購員申請(qǐng)并經(jīng)評(píng)估在A公司購買燈泡，共計(jì)5W節(jié)能燈2000個(gè),每個(gè)10元。A公司某員工與管理處某員工是老鄉(xiāng)，閑談時(shí)發(fā)現(xiàn)價(jià)格有較大差異，反映到管