XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略

XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略2024/3/26XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目分析思路項(xiàng)目屬性界定區(qū)域價(jià)值挖掘12客戶價(jià)值挖掘4產(chǎn)品價(jià)值挖掘3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位67宏觀趨勢(shì)研判核心問(wèn)題解析5項(xiàng)目整體規(guī)劃布局及分期8XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略臨沂位于山東省南部，與北京、上海距離在500公里以內(nèi)，是全國(guó)排名第三的商品集散地及貿(mào)易中心臨沂地處東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市北京至上海最短距離的中心位置，位于京滬高速的中點(diǎn)，，連接長(zhǎng)三角和環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)圈。臨沂是山東省土地面積最大，人口最多的地區(qū)；現(xiàn)轄九縣三區(qū)，總?cè)丝?015萬(wàn)。臨沂市交通十分便利，擁有海上、空中、公路、鐵路相銜接的立體網(wǎng)絡(luò)，集中了全國(guó)各地的商貿(mào)物流交易。各類批發(fā)市場(chǎng)為依托形式，共1000多處商品交易輻射全國(guó)20多個(gè)省、市、自治區(qū)，業(yè)務(wù)拓展到亞、非、歐等30個(gè)國(guó)家和地區(qū)商貿(mào)物流也已成為臨沂的特色支柱產(chǎn)業(yè)，形成了“南有義烏、北有臨沂”的商貿(mào)格局上海北京臨沂XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)位——處為發(fā)展中的政務(wù)新區(qū)，政府部門已經(jīng)遷入，區(qū)域價(jià)值認(rèn)知感已經(jīng)形成在新一輪城市總體規(guī)劃中，北部新區(qū)職能定位為：市政服務(wù)中心、文化體育中心、科研教育中心、濱水休閑度假區(qū)、中高檔住宅區(qū)政務(wù)新區(qū)的遷入，給南坊的發(fā)展帶來(lái)強(qiáng)勢(shì)的拉動(dòng)公職人員跟隨政務(wù)新區(qū)進(jìn)入，帶動(dòng)區(qū)域人氣北文中商南工XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略配套——交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但公交班次及商業(yè)配套缺乏，入住率低，形成區(qū)域陌生第一印象解放路濱河大道金雀山路濱河路經(jīng)四路沂蒙路通達(dá)路通達(dá)路沂蒙路祊河橋沂河大橋九曲沂河大橋市區(qū)中心新市政府老市政府三和大橋★本案沂河北大橋青年路三和六街三和五街三和六街三和街通達(dá)路沂蒙路沂蒙四路沂蒙六路沂蒙二路沂蒙十路★XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略地塊指標(biāo)——項(xiàng)目處于南坊中央位置，地塊方正，中等規(guī)模，無(wú)強(qiáng)勢(shì)景觀資源，容積率及產(chǎn)品類型均無(wú)限制★祊河景觀帶沂河景觀帶項(xiàng)目名稱沂龍灣瀾泊灣齊魯園本項(xiàng)目杏壇文化家園城市主人月瀾灣占地面積（畝）1184723350255200174134新市政府XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略地塊周邊——東西兩側(cè)為政府公務(wù)員社區(qū)及還建房干擾；北側(cè)為城市拓展用地，目前還未規(guī)劃；南側(cè)為政府保留用地地塊西北角大官苑社區(qū)地塊東側(cè)現(xiàn)狀地塊西側(cè)地塊內(nèi)部現(xiàn)狀地塊北側(cè)三和六街地塊東側(cè)三和六街三和五街沂蒙四路沂蒙六路XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目屬性界定——政府新區(qū)、無(wú)強(qiáng)勢(shì)景觀資源、中等規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目分析思路項(xiàng)目屬性界定區(qū)域價(jià)值挖掘12客戶價(jià)值挖掘4產(chǎn)品價(jià)值挖掘3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位67宏觀趨勢(shì)研判核心問(wèn)題解析5項(xiàng)目整體規(guī)劃布局及分期8XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略世聯(lián)對(duì)開(kāi)發(fā)目標(biāo)內(nèi)在邏輯的解析1——短平快是項(xiàng)目首要前提短平快開(kāi)元目標(biāo)精品服務(wù)于北部新城擴(kuò)張低價(jià)傾銷同等價(jià)格預(yù)期下，產(chǎn)品超出期望（精品路線）稀缺產(chǎn)品XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略世聯(lián)對(duì)開(kāi)發(fā)目標(biāo)內(nèi)在邏輯的解析2——精品核心關(guān)注于產(chǎn)品力和營(yíng)銷力的提升精品項(xiàng)目城市價(jià)值區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值營(yíng)銷價(jià)值產(chǎn)品提升空間分析關(guān)鍵在于產(chǎn)品和營(yíng)銷價(jià)值的構(gòu)建戶型建筑園林配套風(fēng)情應(yīng)用性評(píng)估對(duì)產(chǎn)品去化的影響對(duì)價(jià)格提升的影響成本增加X(jué)X臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略因此項(xiàng)目核心目標(biāo)在于去化；但面臨著市場(chǎng)諸多方面的約束和挑戰(zhàn)短平快市場(chǎng)占位還遷房（村民住房）和定制房（企事業(yè)單位員工住房）擠壓了低端和中端市場(chǎng)區(qū)域陌生客戶認(rèn)知度高，但主要抗性在于交通設(shè)施、生活配套現(xiàn)階段尚不能兌現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度南坊板塊在未來(lái)2-3年內(nèi)供應(yīng)充足，且資源優(yōu)勢(shì)和地段優(yōu)勢(shì)明顯，競(jìng)爭(zhēng)壓力大產(chǎn)品選取受限于區(qū)域和資源，不同產(chǎn)品對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值貢獻(xiàn)不同XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)占位——受到還遷房和定制房的雙重?cái)D壓，村民、公務(wù)員等客戶被分流；向上擴(kuò)充客戶群將是項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)選擇的方向中低端中端中高端高端產(chǎn)品：還遷房客群：村民產(chǎn)品：定制房、福利房、團(tuán)購(gòu)房客群：公務(wù)員、壟斷企業(yè)員工公務(wù)員定制房還遷房典型項(xiàng)目：瀾泊灣典型項(xiàng)目：沂龍灣XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域分析1——目標(biāo)客群看好南坊未來(lái)的發(fā)展，但片區(qū)的交通設(shè)施、生活配套、以及片區(qū)人氣成為購(gòu)買的重要抗性XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域分析2——南坊是市場(chǎng)熱點(diǎn)之一；片區(qū)住宅用地的容積率指標(biāo)普遍較高，小高層、高層將成為市場(chǎng)的主流供應(yīng)產(chǎn)品土地性質(zhì)住宅商業(yè)商住07年宗數(shù)15205面積（m2）14637209246606158308-09.9宗數(shù)25345面積（m2）8895741526534.4216375合計(jì)宗數(shù)405410面積（m2）23532942451194.4277958南坊土地出讓情況統(tǒng)計(jì)容積率區(qū)間個(gè)數(shù)1-1.531.5-252-2.5122.5以上508-09.9南坊住宅用地出讓情況統(tǒng)計(jì)08-09.9各板塊住宅用地出讓占比XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)分析——市場(chǎng)熱點(diǎn)現(xiàn)階段主要集中在濱江板塊和市府板塊，對(duì)周邊進(jìn)入南坊的置業(yè)客戶形成有效攔截瀾泊灣德居一品濱河陽(yáng)光★本案政府沂龍灣月瀾灣河景，溫泉河景項(xiàng)目建筑面積（萬(wàn)m2）已售面積（萬(wàn)m2）未來(lái)供應(yīng)估測(cè)（萬(wàn)m2）沂龍灣1205565濱河陽(yáng)光1051095環(huán)球國(guó)際13.42.311.1瀾泊灣14022118月瀾灣8.91.57.4城市主人284.523.5杏壇文化家園422913齊魯園40328愛(ài)倫坡14.6014.6德居一品202.317.7聯(lián)合世紀(jì)新筑26.55.920.6海爾臨沂34034合計(jì)592.4164.5427.9XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目問(wèn)題歸納及核心問(wèn)題的界定——競(jìng)爭(zhēng)是項(xiàng)目2-3年開(kāi)發(fā)周期內(nèi)最為關(guān)鍵的問(wèn)題市場(chǎng)占位區(qū)域陌生競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度產(chǎn)品選取約束：還遷房和定制房的雙重?cái)D壓；對(duì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的影響：通過(guò)適當(dāng)占位規(guī)避不利影響約束：配套不足，人氣不旺；對(duì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的影響：需充分考慮區(qū)域發(fā)展的程度，配合相應(yīng)的產(chǎn)品線約束：市府和濱江板塊是目前市場(chǎng)熱點(diǎn)；對(duì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的影響：定義區(qū)域價(jià)值，并尋求競(jìng)爭(zhēng)差異化的空間約束：容積率不限；對(duì)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的影響：配合區(qū)域發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)短平快為目標(biāo)，選取高價(jià)值物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)占位產(chǎn)品區(qū)域發(fā)展XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略核心問(wèn)題分解——取勢(shì)明道優(yōu)術(shù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研判區(qū)域價(jià)值發(fā)展研判產(chǎn)品機(jī)會(huì)分析客戶機(jī)會(huì)分析基于競(jìng)爭(zhēng)的開(kāi)發(fā)模式研究規(guī)劃及分期戰(zhàn)略研究戰(zhàn)略落實(shí)物業(yè)發(fā)展體系落實(shí)XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目分析思路項(xiàng)目屬性界定區(qū)域價(jià)值挖掘12客戶價(jià)值挖掘4產(chǎn)品價(jià)值挖掘3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位67宏觀趨勢(shì)研判核心問(wèn)題解析5項(xiàng)目整體規(guī)劃布局及分期8XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略臨沂商品房市場(chǎng)特征——供銷兩旺，處于中長(zhǎng)期上升趨勢(shì)中；即使在市場(chǎng)最為困難的08年，也實(shí)現(xiàn)價(jià)增量升20022003200420052006200720082009合計(jì)銷售面積（萬(wàn)m2）75.1799.7899.62109.93186.7285.5338374.11568.8竣工面積（萬(wàn)m2）95.32127.1789.1123.68178.7181.2211.83301336.97銷售額（億元）8.6712.813.1119.4131.655.575.890.4—銷售均價(jià)（元）11531283131617661693194422432416———數(shù)據(jù)來(lái)源：臨沂市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展公報(bào)XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略城市基礎(chǔ)因素分析XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)——受益于臨沂的地理優(yōu)勢(shì)，商貿(mào)和物流業(yè)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，同時(shí)也成就了臨沂的經(jīng)濟(jì)活力公路海運(yùn)航空臨沂是中國(guó)公路通車?yán)锍套铋L(zhǎng)的地級(jí)市，高速公路通車?yán)锍倘〉谝?；臨沂長(zhǎng)途汽車站，是亞州規(guī)模最大的汽車站，日發(fā)客車500多輛，居亞洲第一臨沂距日照港、連云港口不足100公里09年航空貨郵量1163.4噸，客運(yùn)量30.1萬(wàn)人次，分別增長(zhǎng)59.4%和30.7%2009年臨沂億元以上商品交易市場(chǎng)分布和成交情況地區(qū)市場(chǎng)個(gè)數(shù)成交額數(shù)量（個(gè)）金額（億元）全市56629.3蘭山區(qū)37438.5羅莊區(qū)480.6河?xùn)|區(qū)326.2沂南縣12.1郯城縣14.0蒼山縣334.6平邑縣17.3蒙陰縣11.6經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)534.3物流商貿(mào)業(yè)是臨沂經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)蘇魯豫皖地區(qū)最大的商品集散地專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)1006個(gè)；全國(guó)批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模、效益第二位，物流居全國(guó)第一位；2009年，全市年交易額億元以上的市場(chǎng)達(dá)到56家，同比增加3家XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略人口結(jié)構(gòu)1——臨沂人口保持自然增長(zhǎng)；但城市化進(jìn)程加速將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略人口結(jié)構(gòu)2——同時(shí)臨沂的商貿(mào)繁榮帶來(lái)大批量的有著較強(qiáng)購(gòu)買能力的人口，支撐了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮行業(yè)戶數(shù)投資者人數(shù)注冊(cè)資本金（萬(wàn)元）制造業(yè)9122187491797240批發(fā)和零售業(yè)7257142641012871建筑業(yè)11933578469741租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)12503005235226住宿和餐飲業(yè)26852332175農(nóng)林牧漁業(yè)30260153484其他行業(yè)35326522932243總計(jì)229244724245329802009年城鄉(xiāng)私營(yíng)企業(yè)情況統(tǒng)計(jì)行業(yè)戶數(shù)比例從業(yè)人員注冊(cè)資本金批發(fā)和零售業(yè)9208455.80%211485163995.51制造業(yè)2727116.529交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)138838.41%4221245968.46居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)115296.99%2685715982.07住宿和餐飲業(yè)98876.00%5006917012.43文化體育娛樂(lè)業(yè)16981.03%58743429其他行業(yè)86795.25%2726816593.63總計(jì)165031100%4956053423542009年城鄉(xiāng)個(gè)體經(jīng)濟(jì)情況臨沂市人口1020萬(wàn)，城市人口180多萬(wàn)，日流動(dòng)人口40萬(wàn)。僅溫州就有8萬(wàn)多人在臨沂長(zhǎng)駐經(jīng)商；民營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促生了大量的具有支付能力的財(cái)富人群，為項(xiàng)目提供了一定的客戶基礎(chǔ)XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略收入及需求結(jié)構(gòu)的變化——XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略宏觀政策因素分析XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略現(xiàn)階段，房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)已經(jīng)成為影響市場(chǎng)向上循環(huán)的關(guān)鍵性變量地方財(cái)政對(duì)于土地的依賴性越來(lái)越強(qiáng)；大規(guī)模市場(chǎng)投入推高地價(jià)地價(jià)推高房?jī)r(jià)；囤地享受高收益，市場(chǎng)供應(yīng)不足，進(jìn)一步抬升房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)上升凸顯財(cái)富效應(yīng)；對(duì)通漲的擔(dān)憂加大對(duì)商品房的需求；投資客比例逐步加大終端需求旺盛進(jìn)一步抬高了對(duì)于地價(jià)的預(yù)期政府開(kāi)發(fā)商購(gòu)房者未來(lái)預(yù)期什么因素將打破該循環(huán)？XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略銀根收縮，直接影響參與者資產(chǎn)負(fù)債表的變化1990-2007年央行基準(zhǔn)利率表1990-2009年CPI指數(shù)XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略美國(guó)次貸危機(jī)的根源在于——銀根收緊壓垮了狂熱情緒下高杠桿的大肆資產(chǎn)投機(jī)銀根收緊過(guò)高的資金杠桿，資金壓力過(guò)大，拋售物業(yè)，回籠資金價(jià)格逐步反轉(zhuǎn)，并初步形成下跌趨勢(shì)持幣觀望者增多，需求開(kāi)始下降相對(duì)于供應(yīng)量，市場(chǎng)供大于求，資金鏈開(kāi)始緊繃銀行開(kāi)始意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)，催逼還款，或終止貸款拋售風(fēng)潮，市場(chǎng)開(kāi)始恐慌，出現(xiàn)急速下跌銀行形成壞賬，處理不良資產(chǎn)，并收回其他貸款美國(guó)金融危機(jī)的起始是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格的下跌導(dǎo)致商品房購(gòu)買者財(cái)務(wù)上的資不抵債。XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略如何識(shí)別政策風(fēng)向的轉(zhuǎn)變·1——通脹指數(shù)；

關(guān)鍵指標(biāo)：CPI指數(shù)超過(guò)央行人民幣存款基準(zhǔn)利率（1年期）1990-2009年CPI指數(shù)三種不同的通脹階段：短缺經(jīng)濟(jì)下的通脹；產(chǎn)能過(guò)剩，但外部需求旺盛下的通脹；產(chǎn)能過(guò)剩，但外部需求萎縮下的通脹?，F(xiàn)階段的通脹，主要為第三種，源于實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)率下滑，導(dǎo)致大量資金進(jìn)入虛擬市場(chǎng)，推高投資品價(jià)格，倒逼企業(yè)提價(jià)XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略如何識(shí)別政策風(fēng)向的轉(zhuǎn)變·2——美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策變化；

關(guān)鍵指標(biāo)：美國(guó)是否進(jìn)入升息周期美國(guó)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密，在利率變動(dòng)上，多表現(xiàn)為一致性XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略如何識(shí)別政策風(fēng)向的轉(zhuǎn)變·3——政策的持續(xù)性和強(qiáng)度；

關(guān)鍵指標(biāo)：是否在1年內(nèi)持續(xù)進(jìn)行緊縮貨幣政策？06年4月始至07年底，共8次加息；06年7月始至08年6月，共18次提高存款準(zhǔn)備金率；持續(xù)貨幣緊縮對(duì)于經(jīng)濟(jì)降溫具有滯后性，約1年左右XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略如何識(shí)別上升趨勢(shì)的轉(zhuǎn)變——量?jī)r(jià)背離的發(fā)生；

關(guān)鍵指標(biāo)：在價(jià)格創(chuàng)出峰值時(shí)，而成交量沒(méi)有達(dá)到新的峰值目前量?jī)r(jià)同步創(chuàng)出新高，市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)健XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略趨勢(shì)轉(zhuǎn)變對(duì)臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響——成本型房?jī)r(jià)特征限制了大幅調(diào)整的空間市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)均價(jià)土地成本土地的成交價(jià)格依然在持續(xù)攀升建安成本通貨膨脹，建安費(fèi)用逐步上升營(yíng)銷費(fèi)用競(jìng)爭(zhēng)加劇，營(yíng)銷投入日益上升價(jià)格天花板，臨沂市商品住宅3000元左右的銷售均價(jià)限制了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間其他成本日益縮小的利潤(rùn)空間如財(cái)務(wù)費(fèi)用等由于成本和利潤(rùn)空間限制，開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)的操作空間不大；不排除個(gè)別開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流的原因，大幅降價(jià)傾銷。XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略宏觀趨勢(shì)研判——核心關(guān)注政策變化及其對(duì)市場(chǎng)的影響銀根收縮的強(qiáng)度和持續(xù)性將決定現(xiàn)階段上升趨勢(shì)是否持續(xù)；關(guān)鍵指標(biāo)：通脹指數(shù)；美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策變化；政策的持續(xù)性和強(qiáng)度；量?jī)r(jià)背離的發(fā)生。即使趨勢(shì)反轉(zhuǎn)，成本型房?jī)r(jià)特征限制了向下調(diào)整的空間。臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較??；即使政府?dāng)U張性政策在逐步退出，但不會(huì)對(duì)整體的趨勢(shì)產(chǎn)生影響，但對(duì)中短期銷售產(chǎn)生一定的壓力，主要體現(xiàn)在交易和持有的成本的增加X(jué)X臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目分析思路項(xiàng)目屬性界定區(qū)域價(jià)值挖掘12客戶價(jià)值挖掘4產(chǎn)品價(jià)值挖掘3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位67宏觀趨勢(shì)研判核心問(wèn)題解析5項(xiàng)目整體規(guī)劃布局及分期8XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略“一河五片”的城市化布局已經(jīng)形成，重點(diǎn)發(fā)展南坊政務(wù)新區(qū)進(jìn)入快速發(fā)展通道，區(qū)域價(jià)值已經(jīng)為臨沂市民認(rèn)可在城市用地發(fā)展方面，我市將以老城為依托，采取“沿河發(fā)展，兩岸開(kāi)發(fā)，北上東進(jìn)”的戰(zhàn)略。蘭山區(qū)繼續(xù)向西、西北方向發(fā)展，并重點(diǎn)向北發(fā)展南坊新區(qū)；羅莊區(qū)繼續(xù)向西、向東和向北發(fā)展；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)適度向西發(fā)展；河?xùn)|區(qū)向北和向東發(fā)展；經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)向東南發(fā)展?！杜R沂市城市總體規(guī)劃(2005-2020年)》南坊區(qū)是城市新的行政中心區(qū)、市區(qū)文教、體育、科研和休療養(yǎng)基地，以及大型生活居住區(qū)東南片區(qū)是以經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為主體、正在起步的新區(qū)河?xùn)|區(qū)以市區(qū)物資集散、倉(cāng)儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn)、批發(fā)貿(mào)易及大型基礎(chǔ)設(shè)施基地為主體羅莊區(qū)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、能源、建材、化工、紡織工業(yè)基地和市區(qū)新城組成的

蘭山區(qū)是以臨沂歷史文化名城保護(hù)區(qū)為中心、以商貿(mào)物流、批發(fā)市場(chǎng)和大學(xué)城為主體。北上南坊新區(qū)現(xiàn)狀：臨祊河地段大量興建公務(wù)員小區(qū)；市政府以及相關(guān)市政機(jī)關(guān)已入?。粎^(qū)域內(nèi)配套缺乏，現(xiàn)有部分公務(wù)員、居民已回遷戶以及本地村民為主。南坊新區(qū)憑借地理與自然資源的優(yōu)勢(shì)，成為城市的發(fā)展重心。目前區(qū)域尚不成熟，區(qū)域價(jià)值認(rèn)知已經(jīng)形成。XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略從南坊發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，地塊位于區(qū)域商業(yè)中心的邊緣，處于區(qū)域外擴(kuò)發(fā)展的主方向上，未來(lái)將承擔(dān)主要居住功能項(xiàng)目周圍用地：地塊處于市政府背后的“龍脈”上；地塊西北方向有商業(yè)用地規(guī)劃；地塊西北方向有主要城市功能節(jié)點(diǎn)；地塊正北方向有辦公、文體等娛樂(lè)綜合用地；XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略從房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看：南坊可分為五大板塊，三角洲板塊和沂龍灣板塊純粹外，其余板塊均有還建房和定制房干擾公務(wù)員定制房還遷房三角洲板塊沿河板塊沂龍灣板塊內(nèi)陸板塊中軸板塊大量還建房和定制房散落在南坊片區(qū)內(nèi)部，對(duì)各板塊產(chǎn)生不同程度影響，甚至制約區(qū)域未來(lái)發(fā)展價(jià)值XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略三角洲板塊——絕版資源及與市府位置關(guān)系，形成區(qū)域價(jià)值標(biāo)桿，未來(lái)將成為南坊片區(qū)高端居住區(qū)三角洲板塊沿河板塊沂龍灣板塊內(nèi)陸板塊中軸板塊項(xiàng)目物業(yè)類型單價(jià)世紀(jì)新筑洋房4800德居一品高層4400濱河陽(yáng)光別墅(疊)9000濱河陽(yáng)光洋房5200瀾泊灣高層最高8500均價(jià)6000板塊價(jià)值預(yù)判：區(qū)域依靠資源及區(qū)位實(shí)現(xiàn)高價(jià)快銷，產(chǎn)品領(lǐng)先目前市場(chǎng)，形成區(qū)域豪宅片區(qū)的印象，未來(lái)一段時(shí)間將牢牢占據(jù)南坊高端客戶市場(chǎng)板塊特征：優(yōu)勢(shì)景觀資源（人工沙灘、動(dòng)物園、河景）緊鄰政府，享有市政配套區(qū)域純粹，完全商品房開(kāi)發(fā)均外地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，樓盤品質(zhì)較高濱河陽(yáng)光世紀(jì)新筑人工沙灘濱河景觀XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略沿河板塊——依托稀缺的河景資源，促成高價(jià)的心理暗示，但區(qū)域大量公務(wù)員社區(qū)存在對(duì)區(qū)域及樓盤價(jià)值形成貶損板塊特征：占據(jù)一線河景，有資源優(yōu)勢(shì)；大量公務(wù)員社區(qū)充斥該區(qū)域；區(qū)域商品房開(kāi)發(fā)量少，無(wú)規(guī)模優(yōu)勢(shì)；客戶構(gòu)成非頂級(jí)，主城區(qū)價(jià)格外溢客戶占據(jù)一定比重項(xiàng)目物業(yè)類型單價(jià)環(huán)球國(guó)際高層3800祊河景色三角洲板塊沿河板塊沂龍灣板塊內(nèi)陸板塊中軸板塊板塊價(jià)值預(yù)判：由于公務(wù)員社區(qū)的大量存在及后續(xù)地塊供應(yīng)少，未來(lái)區(qū)域?qū)⒊蔀楣珓?wù)員及價(jià)格外溢客戶主要居住聚集區(qū)，區(qū)域價(jià)值難有攀升公務(wù)員社區(qū)環(huán)球國(guó)際XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略沂龍灣板塊——自成一體，產(chǎn)品品質(zhì)高，通過(guò)完善配套設(shè)施吸引主城區(qū)客戶轉(zhuǎn)移居住，入住率極高三角洲板塊沿河板塊沂龍灣板塊內(nèi)陸板塊中軸板塊沂龍灣板塊主要特征：資源較好，后續(xù)地塊充足單一開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，保證區(qū)域整體規(guī)劃合理性產(chǎn)品品質(zhì)較好，領(lǐng)先市場(chǎng)配套完全依靠開(kāi)發(fā)商自行解決，配套檔次及功能性受到一定限制板塊價(jià)值預(yù)判：未來(lái)將成為南坊重要的居住區(qū)之一，一段時(shí)間將成為承接主城區(qū)轉(zhuǎn)移居住和區(qū)域自住的重要場(chǎng)所，但受制于配套功能限制及南坊區(qū)域成熟度提高，居住人群會(huì)逐步向內(nèi)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目物業(yè)類型單價(jià)沂龍灣洋房4700沂龍灣小高層/高層3800XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略內(nèi)陸板塊——依托于市府及蘭山主城區(qū)的距離，價(jià)值呈現(xiàn)衰減趨勢(shì)，主打性價(jià)比及城市資源，價(jià)值塌陷區(qū)域板塊特征：無(wú)資源優(yōu)勢(shì)；還建房占據(jù)大量土地產(chǎn)品品質(zhì)略顯粗糙，精細(xì)化程度不高；區(qū)域較為成熟，擁有大型商業(yè)體規(guī)劃杏壇文化家園城市主人項(xiàng)目物業(yè)類型單價(jià)城市主人洋房4500齊魯園高層3500杏壇文化家園高層3600齊魯園三角洲板塊沿河板塊沂龍灣板塊內(nèi)陸板塊中軸板塊板塊價(jià)值預(yù)判：未來(lái)主要承擔(dān)區(qū)域中低端客戶的居住需求，產(chǎn)品品質(zhì)受地塊限制較難有大的突破XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略中軸板塊——處于市府中心主軸上，緊鄰規(guī)劃中區(qū)域商業(yè)中心，內(nèi)部多塊政府預(yù)留地，政府對(duì)該區(qū)域開(kāi)發(fā)寄予厚望三角洲板塊沿河板塊沂龍灣板塊內(nèi)陸板塊中軸板塊板塊價(jià)值預(yù)判：政府通過(guò)保留處于主軸上的居住用地的方式，保持著對(duì)中軸線區(qū)域的控制，政府意圖通過(guò)中心區(qū)域的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)南坊區(qū)域北擴(kuò)戰(zhàn)略，因此該板塊內(nèi)主要承載未來(lái)的高尚居住要求板塊特征：處于商業(yè)中心及辦公服務(wù)區(qū)邊緣地塊內(nèi)部高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃市政設(shè)施位于政府發(fā)展主軸上，多塊政府保留用地，政府開(kāi)發(fā)十分謹(jǐn)慎區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少四中高中部XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目所處片區(qū)的核心價(jià)值歸納——城市中軸·中央生活區(qū)片區(qū)發(fā)展思考1——區(qū)域價(jià)值定義三角洲板塊沿河板塊沂龍灣板塊內(nèi)陸板塊中軸板塊中低檔居住區(qū)，價(jià)值洼地區(qū)域運(yùn)營(yíng)，自成體系，城區(qū)轉(zhuǎn)移居住集中地公務(wù)員聚集區(qū)頂級(jí)、高檔居住區(qū)，度假區(qū)政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，價(jià)值待估內(nèi)陸板塊沿河板塊三角洲板塊自然資源消耗型開(kāi)發(fā)…城市資源型開(kāi)發(fā)中軸板塊沂龍灣板塊板塊可開(kāi)發(fā)土地少，難有大作為板塊可開(kāi)發(fā)土地多，緊鄰規(guī)劃商業(yè)中心，占有未來(lái)城市資源價(jià)值問(wèn)題：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中能否享受城市價(jià)值帶來(lái)利好XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略世聯(lián)模型——政務(wù)新區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值依托的發(fā)展路徑起步地塊后續(xù)地塊老城區(qū)新城區(qū)起步階段發(fā)展階段成熟階段地塊依托核心價(jià)值老城區(qū)的依托（配套功能）新城區(qū)核心位置（新興配套功能）小價(jià)值（地段，指標(biāo)，環(huán)境）起步階段——依托的核心價(jià)值依然是老城區(qū)的影響力；發(fā)展階段——新區(qū)逐步在配套和影響力上不斷增長(zhǎng)，新區(qū)地塊價(jià)值的依托逐漸轉(zhuǎn)到新區(qū)核心范圍內(nèi)新興配套上；成熟階段——新區(qū)影響力已經(jīng)放大甚至超過(guò)老城區(qū)，此時(shí)地塊的價(jià)值除去新、老城區(qū)核心的依托外，更多表現(xiàn)在自身“小價(jià)值”的高低之上（小是相對(duì)于外部的宏觀影響而言的）。依托舊心，一步一優(yōu)勢(shì)趨向新心新老區(qū)價(jià)值依托逐漸平衡且新區(qū)更優(yōu)，“小價(jià)值”開(kāi)始發(fā)揮作用片區(qū)發(fā)展思考2——區(qū)域發(fā)展脈絡(luò)XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略目前南坊片區(qū)商品房開(kāi)發(fā)處于第二階段向第三階段的過(guò)渡過(guò)程中，但市場(chǎng)熱點(diǎn)仍然在三角洲板塊（老城價(jià)值+新城價(jià)值+資源價(jià)值）價(jià)值依托代表項(xiàng)目第一階段老城價(jià)值+資源價(jià)值沂龍灣第二階段新城價(jià)值（市府）+資源價(jià)值瀾泊灣/德居一品第三階段新城價(jià)值（主要是承接關(guān)系，但不強(qiáng)勢(shì)）城市主人/齊魯園片區(qū)發(fā)展思考2——區(qū)域發(fā)展脈絡(luò)XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略生活配套和交通設(shè)施配套規(guī)劃完備，將逐步投入南坊區(qū)片區(qū)發(fā)展思考3——區(qū)域價(jià)值兌現(xiàn)＋小學(xué)中學(xué)醫(yī)院酒店休閑娛樂(lè)配套數(shù)量小學(xué)17中學(xué)10醫(yī)院2酒店2土地性質(zhì)住宅商業(yè)商住08-09.9宗數(shù)25345面積（m2）8895741526534.4216375從南坊土地出讓數(shù)據(jù)（08-09.9）看，商業(yè)用地大幅超越住宅用地城市BRT,每小時(shí)單向可運(yùn)送1萬(wàn)人次以上XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略市政機(jī)關(guān)的遷入和相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，以點(diǎn)帶面，將迅速盤活區(qū)域的發(fā)展片區(qū)發(fā)展思考3——區(qū)域價(jià)值兌現(xiàn)三要素相互制約三要素相互帶動(dòng)商務(wù)配套居住人口商務(wù)配套居住人口居住——依托資源環(huán)境、配套、交通配套——依托周邊居住人口商務(wù)——依托核心產(chǎn)業(yè)、區(qū)域成熟度、商務(wù)氛圍居住——帶動(dòng)配套發(fā)展配套——促進(jìn)人氣、區(qū)域成熟商務(wù)——促進(jìn)居住價(jià)值提升世聯(lián)區(qū)域發(fā)展模型XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略政務(wù)新區(qū)發(fā)展歷程（世聯(lián)模型）——南坊進(jìn)入快速發(fā)展期，現(xiàn)階段的區(qū)域抗性將在未來(lái)2-3年內(nèi)得到化解

片區(qū)發(fā)展思考3——區(qū)域價(jià)值兌現(xiàn)規(guī)劃期建設(shè)期快速發(fā)展期穩(wěn)定繁榮期商業(yè)項(xiàng)目辦公項(xiàng)目市政配套規(guī)劃定位基礎(chǔ)設(shè)施居住項(xiàng)目中、高檔住宅市政配套教育配套政府相關(guān)部門及事業(yè)單位辦公物業(yè)中、高檔辦公市政生活配套持續(xù)完善高檔住宅社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域或城市級(jí)商業(yè)社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域或城市級(jí)商業(yè)高檔辦公開(kāi)發(fā)時(shí)序第0-2年第2-3年第3-7年8年后時(shí)間開(kāi)發(fā)類型政府前期造勢(shì)住宅用地出讓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公共設(shè)施建設(shè)政府公建建設(shè)政府部門搬遷高檔住宅建設(shè)住宅和商業(yè)用地出讓公眾對(duì)新區(qū)前景不確定寫字樓大量開(kāi)發(fā)大型商業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)域基本成熟區(qū)域內(nèi)土地出讓完畢公眾對(duì)區(qū)域確立信心區(qū)域成為城市中心，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎區(qū)域成為活力中心，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)引領(lǐng)城市生活表現(xiàn)中、高檔住宅市政生活配套持續(xù)完善XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目分析思路項(xiàng)目屬性界定區(qū)域價(jià)值挖掘12客戶價(jià)值挖掘4產(chǎn)品價(jià)值挖掘3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位67宏觀趨勢(shì)研判核心問(wèn)題解析5項(xiàng)目整體規(guī)劃布局及分期8XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品價(jià)值挖掘的基本思路——核心產(chǎn)品層外圍產(chǎn)品層物業(yè)類型面積及總價(jià)區(qū)間建筑細(xì)節(jié)產(chǎn)品創(chuàng)新社區(qū)規(guī)劃建筑風(fēng)格景觀園林項(xiàng)目展示核心目標(biāo)：快速去化分析目的：尋求藍(lán)海；在紅海中突破的競(jìng)爭(zhēng)策略分析思路：XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略片區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃思路——樓盤容積率獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊加洋房小高層（18層以下）高層（18層以上）月瀾灣1√沂龍灣1.5√√√√√聯(lián)合世紀(jì)新筑1.51√√√城市主人1.68√√√濱河陽(yáng)光2.34√√√瀾泊灣2.35√√杏壇文化家園3√√德居一品3.04√環(huán)球國(guó)際5√獨(dú)棟、雙拼是供應(yīng)稀缺產(chǎn)品；聯(lián)排是別墅類主流供應(yīng)的產(chǎn)品；1.5左右容積率項(xiàng)目，普遍選擇低（聯(lián)排）+中（洋房）+高（小高、高層）的規(guī)劃方式；小高層產(chǎn)品主要出現(xiàn)在南坊內(nèi)陸板塊；高層成為片區(qū)主流供應(yīng)產(chǎn)品XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略從客戶需求調(diào)查看，客戶更傾向于洋房和普通多層產(chǎn)品，小高層、高層產(chǎn)品需求相對(duì)較小XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略從分布看，臨沂市別墅物業(yè)基本分布集中在南坊、蘭山及開(kāi)發(fā)區(qū)沿河區(qū)域，核心依托資源價(jià)值1234789101112131月瀾灣·溫泉美墅2456738910111213聯(lián)合世紀(jì)新筑瀾泊灣濱河陽(yáng)光魯商·鳳凰城濱河國(guó)際奧林匹克花園美澳花園水榭華庭日月城冠亞星城羅莊區(qū)蘭山區(qū)南坊河?xùn)|區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)佳和花園65沂龍灣核心產(chǎn)品層之別墅XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略從別墅產(chǎn)品供應(yīng)看，聯(lián)排是主力供應(yīng)產(chǎn)品，其次是疊拼；而獨(dú)棟、雙拼是市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品項(xiàng)目別墅類型2009年2010年月瀾灣聯(lián)排2.5萬(wàn)3.5萬(wàn)濱河陽(yáng)光疊加0.8萬(wàn)1.2萬(wàn)瀾泊灣未定01萬(wàn)鳳凰城聯(lián)排2.4萬(wàn)2萬(wàn)疊拼0.18萬(wàn)0濱河國(guó)際聯(lián)排未推出1萬(wàn)雙拼未推出0.5萬(wàn)疊拼2.8萬(wàn)0奧林匹克聯(lián)排0.8萬(wàn)0.2萬(wàn)雙拼0.38萬(wàn)0.32萬(wàn)疊拼1.25萬(wàn)0日月城聯(lián)排0.9萬(wàn)1.2萬(wàn)雙拼0.35萬(wàn)0.5萬(wàn)疊拼1.8萬(wàn)1.5萬(wàn)聯(lián)合世紀(jì)新筑聯(lián)排未推出1萬(wàn)聯(lián)排別墅占到2010年供應(yīng)量的70%，是市場(chǎng)主流產(chǎn)品;雙拼、獨(dú)棟供應(yīng)量較小，屬于稀缺產(chǎn)品。核心產(chǎn)品層之別墅XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)排面積區(qū)間在200-350m2，總價(jià)在200-300萬(wàn)間；疊拼面積區(qū)間在200-300m2，總價(jià)在100-200萬(wàn)間；從去化看，疊拼要弱于聯(lián)排400萬(wàn)300萬(wàn)200萬(wàn)100萬(wàn)300㎡200㎡400㎡500㎡①月瀾灣②濱河陽(yáng)光③鳳凰城④濱河國(guó)際⑤奧林匹克花園⑥日月城④⑤①①⑥聯(lián)排疊加雙拼銷售較好銷售不好日月城日月城奧林匹克奧林匹克奧林匹克濱河國(guó)際濱河國(guó)際鳳凰城鳳凰城濱河陽(yáng)光月瀾灣月瀾灣⑤③④⑥⑤②③⑥日月城核心產(chǎn)品層之別墅XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略別墅戶型——功能空間拓展、舒適度提升，前后花園及地下空間利用將成為打造暢銷產(chǎn)品的出發(fā)點(diǎn)夾層底層二層三層奧林匹克花園月瀾灣二層三層一層別墅產(chǎn)品：別墅產(chǎn)品功能空間劃分不合理，拓展功能設(shè)置較少（如：功能廳、健身房、娛樂(lè)室、步入式衣帽間等），無(wú)法滿足高端客戶需求；客廳挑高，中西餐廳等均未出現(xiàn)，無(wú)法提高尊貴感；別墅類產(chǎn)品贈(zèng)送私家花園面積較?。坏叵驴臻g利用不夠，仍有個(gè)別項(xiàng)目沒(méi)有或只有半地下室利用；聯(lián)排進(jìn)深過(guò)大，影響整體舒適度；疊加產(chǎn)品出現(xiàn)創(chuàng)新，但豎向空間交通組織較差，造成整體使用不方便核心產(chǎn)品層之別墅XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略洋房是目前市場(chǎng)認(rèn)可度最高的產(chǎn)品，去化情況較好；電梯洋房逐步成為市場(chǎng)供應(yīng)主流，但退臺(tái)洋房相對(duì)較為稀缺項(xiàng)目物業(yè)類型容積率開(kāi)盤時(shí)間推售套數(shù)主力面積銷售套數(shù)沂龍灣退臺(tái)電梯洋房1.508年10月400套107-153剩2－3套城市主人電梯洋房/普通洋房

1.6809年310套90-150已售80％濱河陽(yáng)光普通洋房2.3409年5月238套90-140已售完聯(lián)合·世紀(jì)新筑電梯洋房1.5109年4月348套89-130已售90％66%的受調(diào)客群接受多層或者洋房產(chǎn)品核心產(chǎn)品層之洋房XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略洋房面積的主力區(qū)間在90-140平米，總價(jià)在50-70萬(wàn)間；與市場(chǎng)居住需求的測(cè)試相互吻合核心產(chǎn)品層之洋房XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展方向1——隨著電梯的普遍使用，7層洋房被市場(chǎng)所接受核心產(chǎn)品層之洋房樓號(hào)平層單元組合主力戶型1兩單元，四戶103、132、146、153、1802一單元，兩戶153、1803一單元，兩戶132、1804兩單元，四戶132、153、157、2015一單元，兩戶132、1536兩單元，四戶132、151、153、1587一單元，兩戶153、201帕緹歐共有7棟7層西班牙風(fēng)格電梯花園洋房，共125套（含10套復(fù)式），均價(jià)5400～55002008年11月2日開(kāi)盤全部推出，前期共認(rèn)籌156張VIP卡，開(kāi)盤當(dāng)天銷控64套，含6套復(fù)式開(kāi)元帕緹歐XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展方向2——通過(guò)退臺(tái)和地下室等贈(zèng)送方式實(shí)現(xiàn)高附加值核心產(chǎn)品層之洋房一層三房?jī)蓮d兩衛(wèi)168㎡贈(zèng)送77㎡地下室贈(zèng)送79㎡地下室二層四房?jī)蓮d兩衛(wèi)154㎡——沂龍灣退臺(tái)花園洋房XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展方向3——風(fēng)情化處理成為市場(chǎng)新的亮點(diǎn)核心產(chǎn)品層之洋房客戶訪談已經(jīng)購(gòu)買了帕緹歐，喜歡其立面，喜歡洋房，因?yàn)殛?yáng)臺(tái)大，顏色很好看，濃重?zé)崃摇趵习迮辆煔W的風(fēng)情比較好——山東億辰商貿(mào)林董事長(zhǎng)喜歡帕緹歐的外立面，檔次好，有品質(zhì)感，個(gè)人比較喜歡風(fēng)情化的產(chǎn)品，歐化，異域感覺(jué)——王先生XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略可提升空間1——戶型設(shè)計(jì)對(duì)景觀利用不夠，內(nèi)部功能空間設(shè)置不盡合理，公共交通占據(jù)較多的面積，戶型存在很大優(yōu)化和提升空間世紀(jì)新筑景觀面小，無(wú)法充分實(shí)現(xiàn)對(duì)外部景觀的充分享有贈(zèng)送面積較為常規(guī)，無(wú)功能性空間的贈(zèng)送功能空間劃分較為傳統(tǒng)，處于滿足初級(jí)的使用需求階段建筑形式傳統(tǒng)、單一沂龍灣走道空間浪費(fèi)面積室內(nèi)外景觀的聯(lián)系較差露臺(tái)入戶錯(cuò)層萬(wàn)科退臺(tái)洋房核心產(chǎn)品層之洋房XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略可提升空間2——退臺(tái)的使用，入戶方式處理及細(xì)節(jié)處理較為初級(jí)，并未真正滿足居住升級(jí)的要求下沉式庭院半地下室半地下室首層入戶花園下沉式庭院二層入戶可實(shí)現(xiàn)入戶通道封閉處理首層入戶露臺(tái)露臺(tái)露臺(tái)露臺(tái)三、四層交錯(cuò)式懸挑陽(yáng)臺(tái)，上空無(wú)建筑構(gòu)件遮擋，可實(shí)現(xiàn)全面積贈(zèng)送。五、六層主要設(shè)計(jì)89m2的兩房；設(shè)計(jì)部分89m2的小三方針對(duì)首次置業(yè)者，作為市場(chǎng)試探；在設(shè)計(jì)時(shí)考慮五六層轉(zhuǎn)化為復(fù)式結(jié)構(gòu)的可能，置業(yè)者可根據(jù)需要實(shí)現(xiàn)戶型拼合。屋頂可考慮設(shè)計(jì)成為閣樓形式及屋頂花園形式；五、六層為復(fù)式結(jié)構(gòu)時(shí)，屋頂仍然需要考慮設(shè)計(jì)成閣樓或屋頂花園形式。第一層第二層第三層第四層第五層第六層沂龍灣洋房產(chǎn)品1層入戶花園、地下庭院、獨(dú)立入戶2層退臺(tái)，地下室，集中入戶3-5層，露臺(tái)，集中入戶萬(wàn)科5+1洋房產(chǎn)品核心產(chǎn)品層之洋房XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略臨沂市場(chǎng)小高層、高層的價(jià)值峰值核心依托于城市價(jià)值，或者強(qiáng)勢(shì)資源價(jià)值；現(xiàn)階段項(xiàng)目尚不具有突破該價(jià)值體系的可能核心產(chǎn)品層之小高層、高層開(kāi)元上城均價(jià)4500瀾泊灣均價(jià)6000，一線河景8500，非一線河景4800鳳凰城均價(jià)4200，一線河景6000-7000XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略面積主力區(qū)間集中在120-140平米，總價(jià)在40-80萬(wàn)間；對(duì)比看，內(nèi)陸項(xiàng)目無(wú)論單價(jià)還是總價(jià)實(shí)現(xiàn)要弱于其他板塊核心產(chǎn)品層之小高層、高層項(xiàng)目名稱主力面積均價(jià)總價(jià)濱河陽(yáng)光120～150380045～90瀾泊灣95～140600066～100德居一品88～130440040～60環(huán)球國(guó)際37～170380013～65沂龍灣90～130380030～50杏壇文化家園110～150360040～54齊魯園56～128330020～45XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品細(xì)節(jié)1——戶型面積偏大，但功能性不強(qiáng)；市場(chǎng)需求出現(xiàn)緊湊化的趨勢(shì)，因此滿足使用功能下的緊湊設(shè)計(jì)將是項(xiàng)目一個(gè)發(fā)展方向?yàn)I江陽(yáng)光濱江國(guó)際高層產(chǎn)品：戶型面積偏大，設(shè)計(jì)傳統(tǒng)，缺乏創(chuàng)新：戶型緊湊程度差，面積浪費(fèi)較多大面積戶型的功能性不強(qiáng)，居住舒適度差創(chuàng)新運(yùn)用不足，僅限陽(yáng)臺(tái)，露臺(tái)，入戶花園及飄窗運(yùn)用不夠很多人來(lái)咨詢90平米以下的2房——濱江國(guó)際銷售員90平米以下的戶型客戶咨詢較多，但本項(xiàng)目缺少該種面積，后期規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，將推出該部分產(chǎn)品形式——日月城銷售員城市主人139平米核心產(chǎn)品層之小高層、高層X(jué)X臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品細(xì)節(jié)2——大面積贈(zèng)送獲得客戶關(guān)注，成為突破市場(chǎng)的重要手段；但贈(zèng)送空間的形式及未來(lái)功能改造使用存在很大的突破空間贈(zèng)送一半面積約12平米濱江國(guó)際瀾泊灣個(gè)別較好的樓盤，贈(zèng)送空間出現(xiàn)功能化細(xì)分，提高了整體戶型的實(shí)用性及舒適度，但該種做法并未形成常態(tài)，同時(shí)贈(zèng)送方式較為單一，空中院館、入戶花園、雙陽(yáng)臺(tái)等還未出現(xiàn)無(wú)錫金科項(xiàng)目入戶花園生活陽(yáng)臺(tái)空中院館一、二線城市成熟的面積贈(zèng)送方式衢州華都維多利亞空中院館生活陽(yáng)臺(tái)核心產(chǎn)品層之小高層、高層X(jué)X臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品細(xì)節(jié)3——核心產(chǎn)品層之小高層、高層項(xiàng)目名稱物業(yè)類型層數(shù)梯戶比鳳凰城高層332T3、2T4蘭亭水岸高層312T3四季春天高層322T2、2T8濱河陽(yáng)光高層302T2瀾泊灣高層28、321T1、2T2、3T2環(huán)球國(guó)際高層324T14杏壇文化家園小高層、高層11、291T2、2T3沂龍灣小高層、高層11、18、252T2、2T3帝景灣高層24、26、29、322T2、2T3、2T4濱河國(guó)際小高層11+1、18+11T2、2T2濱河新天地小高層18——愛(ài)倫坡小高層26、28、30、322T2、2T4XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略南坊小高層、高層的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)——總價(jià)天花板核心產(chǎn)品層之小高層、高層小高層、高層等產(chǎn)品的核心價(jià)值在于城市性的兌現(xiàn)；項(xiàng)目周邊各種生活配套尚不成熟，因此在價(jià)值比較上將面臨多方面的不確定性20-30萬(wàn)30-40萬(wàn)40-60萬(wàn)60-80萬(wàn)替代性選擇：洋房替代性選擇：部分洋房產(chǎn)品和蘭山區(qū)高層產(chǎn)品替代性選擇：團(tuán)購(gòu)房、福利房發(fā)展空間受限因此，當(dāng)層數(shù)越高，面積越大，面對(duì)的替代性競(jìng)爭(zhēng)越大，導(dǎo)致高層產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)中面臨不利的地位XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略反思：只有在南坊自我中心化（生活和工作圈層的建立）的條件下，項(xiàng)目高層產(chǎn)品才能實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破單中心下的價(jià)格衰減多中心下的價(jià)格衰減核心產(chǎn)品層之小高層、高層X(jué)X臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略迫于容積率限制，規(guī)劃布局采取“高低配”形式，物業(yè)間過(guò)渡過(guò)于強(qiáng)烈，造成相鄰高端產(chǎn)品價(jià)值貶損物業(yè)間的過(guò)渡過(guò)于強(qiáng)烈，容易造成空間的壓抑感鳳凰城城市主人鳳凰城在銷售過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)別墅客戶對(duì)高層邊上的單位不認(rèn)可，感覺(jué)很壓抑，價(jià)格實(shí)現(xiàn)也不高，因此建議最好還是有個(gè)過(guò)渡會(huì)比較好?！髦荩P凰城策劃經(jīng)理）多層別墅高層長(zhǎng)沙藏瓏九里象湖城

外圍產(chǎn)品層之規(guī)劃XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略日月城建筑風(fēng)格多元，簡(jiǎn)單模仿，細(xì)部處理較為粗糙，關(guān)鍵構(gòu)件缺失，致使品質(zhì)感低下建筑風(fēng)格宣傳多元化，但精細(xì)化普遍不足：風(fēng)格多元，但多停留在口號(hào)宣傳上，概念與實(shí)際的差異較大沂龍灣長(zhǎng)沙檀香山建筑細(xì)節(jié)處理粗糙，外立面裝飾基本以涂料為主，部分采用石材，但材質(zhì)搭配不當(dāng)對(duì)于風(fēng)格至關(guān)重要的構(gòu)建，裝飾品等缺失，導(dǎo)致風(fēng)格感不足萬(wàn)科洋房外圍產(chǎn)品層之風(fēng)格XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略從園林的發(fā)展階段來(lái)看，臨沂樓盤處于簡(jiǎn)單園林時(shí)代，以綠地面積的大小為核心衡量標(biāo)準(zhǔn)，主題化及體驗(yàn)式缺乏體驗(yàn)式時(shí)代簡(jiǎn)單的園林營(yíng)造，無(wú)精細(xì)化意識(shí)直接引入某種主題風(fēng)情，增添故事情節(jié)不刻意強(qiáng)調(diào)園林主題風(fēng)格，以精細(xì)化、情景化取勝當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)風(fēng)格主題時(shí)代簡(jiǎn)單園林時(shí)代濱江國(guó)際——香舍麗都等——沂龍灣——世紀(jì)新筑——鳳凰城——天鵝湖——……臨沂園林景觀打造處于園林發(fā)展的初級(jí)階段，以簡(jiǎn)單園林綠化為主借鑒景觀園林升級(jí)，改變客戶對(duì)園林理解通過(guò)植被的合理搭配，實(shí)現(xiàn)四季常綠，讓園林真正成為體現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)，衡量社區(qū)環(huán)境的重要標(biāo)準(zhǔn)外圍產(chǎn)品層之園林XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略客戶對(duì)園林理解程度低，無(wú)風(fēng)格意識(shí)，通過(guò)賦予園林特定主題營(yíng)造出一種的生活意境將是打動(dòng)客戶重要手段沂龍灣園林展示濱河國(guó)際臨沂園林現(xiàn)狀——簡(jiǎn)單園林主題園林示例園林風(fēng)格主題化，可以營(yíng)造一種特定的生活氛圍，讓客戶產(chǎn)生對(duì)未來(lái)生活場(chǎng)景的想象，產(chǎn)生歸屬感和認(rèn)同感主題元素運(yùn)用景觀節(jié)點(diǎn)植被搭配外圍產(chǎn)品層之園林XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略四季春天——位于城區(qū)內(nèi)部，依托區(qū)域價(jià)值及精裝修，實(shí)現(xiàn)較快去化，但客戶對(duì)于綠色環(huán)保住宅理解不足項(xiàng)目名稱四季春天開(kāi)盤時(shí)間09年8月價(jià)格起價(jià)5000元/㎡，高層7000元/㎡（含1000元/㎡的裝修）戶型面積50-180，50一房，90二房，120-140三房，180四房；主力戶型120-140三房，占50%-60%，客戶以生意人為主套數(shù)320套銷售情況已售65％項(xiàng)目特有的八大核心技術(shù)外墻復(fù)合保溫隔熱系統(tǒng)屋面保溫系統(tǒng)外窗保溫隔熱系統(tǒng)天棚輻射采暖制冷系統(tǒng)置換式健康新風(fēng)系統(tǒng)同層后排水系統(tǒng)地源熱泵系統(tǒng)工廠化裝修恒溫/恒濕/恒氧/低噪/適光/精裝不用空調(diào)暖氣，室內(nèi)溫度可以根據(jù)一年四季的季節(jié)變化，在20℃－26℃之間隨意調(diào)節(jié)；室內(nèi)濕度控制在40％－60％范圍內(nèi)達(dá)到人們最舒適的狀態(tài)；不用開(kāi)窗，就能時(shí)刻呼吸到最新鮮的空氣從市場(chǎng)調(diào)查了解：客戶對(duì)節(jié)能、環(huán)保型綠色住宅的理解較為膚淺，興趣度較低，并未成為決定購(gòu)買的關(guān)鍵因素外圍產(chǎn)品層之綠色環(huán)保XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略綠色住宅所使用的建筑材料為新技術(shù)用材，會(huì)導(dǎo)致整體成本增加，因此世聯(lián)認(rèn)為綠色環(huán)保住宅在臨沂的發(fā)展時(shí)機(jī)還未成熟增加附加值對(duì)于整體價(jià)格提升作用有限成本增加，對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)講，失去價(jià)格優(yōu)勢(shì)整體利潤(rùn)率較低，成本增加，導(dǎo)致整體利潤(rùn)率進(jìn)一步降低三線城市市場(chǎng)不成熟，客戶對(duì)于新鮮事物的認(rèn)知是一個(gè)過(guò)程決定客戶購(gòu)買的重要因素依然為區(qū)域和價(jià)格客戶接受價(jià)格程度較低，抗性較大制約一：成本型市場(chǎng)制約二：客戶認(rèn)知還需時(shí)日—結(jié)合世聯(lián)一、二線城市綠色環(huán)保住宅的發(fā)展來(lái)看：環(huán)保并為成為客戶決定購(gòu)買的關(guān)鍵因素綠色環(huán)保建筑在差異化競(jìng)爭(zhēng)中作用不明顯對(duì)于價(jià)格提升作用有限因此在現(xiàn)階段，處于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及價(jià)值實(shí)現(xiàn)角度，綠色環(huán)保建筑的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)還未成熟，但未來(lái)將是住宅發(fā)展方向外圍產(chǎn)品層之綠色環(huán)保XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略知名項(xiàng)目整合品牌資源，使品質(zhì)、形象、服務(wù)大幅提升，但對(duì)于客戶購(gòu)房體驗(yàn)的感官刺激不夠，完全依靠售樓處及樣板房形成樓盤認(rèn)知自06年下半年至今，外地代理公司、營(yíng)銷顧問(wèn)逐漸進(jìn)入市場(chǎng)，加速臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展多數(shù)在售樓盤由青島代理公司代理，個(gè)別項(xiàng)目已經(jīng)有知名的營(yíng)銷顧問(wèn)公司介入外灘明珠由偉業(yè)代理清水灣由北京同策代理沂龍灣濟(jì)南信立益高代理月瀾灣深圳達(dá)觀全程……開(kāi)發(fā)商開(kāi)始聘請(qǐng)知名的規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、物業(yè)管理公司介入沂龍灣：科美東籬（澳洲）建筑景觀設(shè)計(jì)公司、濟(jì)南銀座物業(yè)管理公司東方花苑：深圳國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司、上海復(fù)旦規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院開(kāi)元上城：中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院、加拿大奧雅園、上海萬(wàn)科物業(yè)公司鳳凰城：世邦魏理世、博思堂推廣瀾泊灣：美國(guó)LEAD景觀設(shè)計(jì)……售樓處看樓通道樣板房外圍產(chǎn)品層之展示XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略臨沂產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)會(huì)總結(jié)：產(chǎn)品供給機(jī)會(huì)獨(dú)棟、雙拼市場(chǎng)稀缺，高品質(zhì)洋房缺失結(jié)論獨(dú)棟、雙拼極高品質(zhì)洋房將在一段時(shí)間內(nèi)保持絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在保持使用功能前提下，適當(dāng)調(diào)小面積，降低總價(jià)亦是突破市場(chǎng)的重要手段產(chǎn)品類型潛在供應(yīng)面積區(qū)間總價(jià)區(qū)間10年以聯(lián)排及疊加產(chǎn)品為主，后續(xù)低密度產(chǎn)品逐漸減少別墅產(chǎn)品200-300平米，從問(wèn)卷看經(jīng)濟(jì)型別墅需求旺盛洋房90-130平米，客戶對(duì)洋房認(rèn)可度極高高層100-140平米，對(duì)贈(zèng)送敏感別墅總價(jià)在200-300萬(wàn)之間洋房總價(jià)在50-70萬(wàn)高層總價(jià)在40-80萬(wàn)XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃：產(chǎn)品間過(guò)渡太強(qiáng)烈，造成物業(yè)價(jià)值均衡性差單體、立面：形似而神不達(dá)，關(guān)鍵構(gòu)件缺失園林：低級(jí)階段，植被，主題化均未出現(xiàn)戶型：滿足基本的居住需求，對(duì)于提高生活品質(zhì)作用未表現(xiàn)出來(lái)外圍產(chǎn)品及外延產(chǎn)品：開(kāi)發(fā)商已有意識(shí)，但執(zhí)行不到位，客戶沒(méi)形成明確認(rèn)知12345產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)提升核心產(chǎn)品力，通過(guò)產(chǎn)品打造實(shí)現(xiàn)生活品質(zhì)提升提高項(xiàng)目附加值及精神符號(hào)，形成項(xiàng)目差異化的吸引力XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目分析思路項(xiàng)目屬性界定區(qū)域價(jià)值挖掘12客戶價(jià)值挖掘4產(chǎn)品價(jià)值挖掘3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位67宏觀趨勢(shì)研判核心問(wèn)題解析5項(xiàng)目整體規(guī)劃布局及分期8XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略誰(shuí)來(lái)買？為什么買？買什么？客戶價(jià)值研究所要回答的關(guān)鍵性問(wèn)題XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略由于大量的政府定制房存在，分流公務(wù)員置業(yè)群體，導(dǎo)致整體市場(chǎng)購(gòu)房人群?jiǎn)我唬懈叨丝蛻舫蔀槟戏皇袌?chǎng)的購(gòu)房主力南坊新區(qū)約有5000余畝公務(wù)員小區(qū)，以市局機(jī)關(guān)單位以及金融電信家屬樓為主；該類集資建房在市場(chǎng)中可以3000-5000元的中介費(fèi)用購(gòu)買，價(jià)格約在2100-2300元/平米（明天需進(jìn)一步確定）公務(wù)員小區(qū)在三線城市，公務(wù)員購(gòu)買人群通常占30％的比例，但在臨沂，因?yàn)榧Y房的存在，每個(gè)樓盤，公務(wù)員的購(gòu)買占到5％，未來(lái)幾年會(huì)穩(wěn)步上升，集資房不是公務(wù)員的中級(jí)夢(mèng)想?！帕⑩吒笨傏w濤項(xiàng)目名0客戶構(gòu)成沂龍灣做生意的比較多瀾泊灣中小企業(yè)主城市主人生意人40%,公務(wù)員30％，其他（部隊(duì)軍官、律師等）杏壇文化家園教育局團(tuán)購(gòu)45％月瀾灣主要是做生意的齊魯園團(tuán)購(gòu)70%；散購(gòu)：本市70%+外地30%；自用95%,投資5%；職業(yè)身份：公務(wù)員；經(jīng)商者；教師、醫(yī)生等專業(yè)人士鳳凰城區(qū)域來(lái)源：本市85%,外地15%；職業(yè)身份：企業(yè)主、個(gè)體戶水岸華庭區(qū)域來(lái)源：本市70%,外地30%；職業(yè)身份：個(gè)體工商戶XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略城市中低收入者，普通市民傾向購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、福利房或偏遠(yuǎn)位置的普通商品房?jī)r(jià)格敏感度極高，有明顯的價(jià)格承受上限高端客戶中高端客戶低端客戶低端客戶高端客戶本地私營(yíng)老板為主中高端客戶本地個(gè)體工商業(yè)主，外地私營(yíng)老板，權(quán)力公務(wù)員和私企高管特殊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，客戶結(jié)構(gòu)的兩極分化特征更加明顯，城市房地產(chǎn)中堅(jiān)力量薄弱，中高端客戶反復(fù)購(gòu)買支持著市場(chǎng)走量客戶主要特征：高端/中高端客戶是城市財(cái)富階層，其反復(fù)置業(yè)構(gòu)成高端市場(chǎng)主要需求中端客戶相對(duì)缺失XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略客戶掃描本地私企老板本地政府官員、高管本地個(gè)體工商戶外地私企老板行業(yè)、收入以貿(mào)易、物流等傳統(tǒng)的商貿(mào)型行業(yè)為主收入：年收入30萬(wàn)元以上，財(cái)富膨脹較快事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)、大型國(guó)企等行業(yè)為主來(lái)源：以臨沂市為主收入：年收入20萬(wàn)元以上，但其他收入較多行業(yè)：批發(fā)、零售業(yè)個(gè)體戶來(lái)源：臨沂三區(qū)九縣收入：年收入10萬(wàn)元以上行業(yè)：商貿(mào)、物流業(yè)來(lái)源：多為江浙、福建人收入：收入差異化較大特征炫耀、攀比、占有欲強(qiáng)有投資意識(shí)追求身份標(biāo)簽與階層總價(jià)承受能力強(qiáng)，對(duì)價(jià)格不敏感多次置業(yè)穩(wěn)重、內(nèi)斂官氣較足，追求身份感對(duì)價(jià)格不太敏感，有一定的財(cái)富積累二次置業(yè)或二次置業(yè)以上炫耀、好面子易跟風(fēng)承受能力相對(duì)較弱，有一定的價(jià)格敏感性首次、二次置業(yè)多為江浙、福建人、兩口之家喜攀比價(jià)格較為敏感，但承受力相對(duì)較高首次置業(yè)置業(yè)目的提高身份標(biāo)簽區(qū)隔其他階層，物業(yè)的保值潛力多為換房需求與資產(chǎn)保值，傾向于購(gòu)買舒適感更強(qiáng)的城市住宅解決居住需求或換房需求、保值解決基本居住需求、保值置業(yè)關(guān)注點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目地段或資源占有、形象檔次、產(chǎn)品絕對(duì)舒適性、物業(yè)保值力、安全性關(guān)注地段與資源、產(chǎn)品的舒適性與品質(zhì)感、物業(yè)管理關(guān)注項(xiàng)目與生意地的距離、物業(yè)安全、產(chǎn)品的舒適度關(guān)注項(xiàng)目與生意地的距離、物業(yè)安全XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略以細(xì)分客戶的價(jià)值取向，確定客戶機(jī)會(huì)點(diǎn)為：高形象立勢(shì)、產(chǎn)品舒適性、形象與內(nèi)涵統(tǒng)一、配套完善客戶價(jià)值取向追求身份感產(chǎn)品舒適度保值能力安全性1234私營(yíng)企業(yè)老板本地政府官員、高管本地個(gè)體工商戶外地私企老板項(xiàng)目高形象立勢(shì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)注重實(shí)用舒適度，提升生活品質(zhì)形象與內(nèi)涵統(tǒng)一，項(xiàng)目口碑可持久配套設(shè)施完善中高端客戶構(gòu)成項(xiàng)目客戶機(jī)會(huì)點(diǎn)XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目分析思路項(xiàng)目屬性界定區(qū)域價(jià)值挖掘12客戶價(jià)值挖掘4產(chǎn)品價(jià)值挖掘3項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位67宏觀趨勢(shì)研判核心問(wèn)題解析5項(xiàng)目整體規(guī)劃布局及分期8XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略定位前的思考——回歸到項(xiàng)目的核心問(wèn)題：如何在沿河景觀大盤的攔截競(jìng)爭(zhēng)中成功突圍？

模式市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)背景代表樓盤適合條件產(chǎn)品領(lǐng)先型競(jìng)爭(zhēng)層面：處于核心產(chǎn)品鄭東新區(qū)百合公寓產(chǎn)品水平較低，突破空間大資源取勢(shì)型競(jìng)爭(zhēng)層面：處于核心產(chǎn)品向外圍產(chǎn)品轉(zhuǎn)變桃源居/沂河花園大規(guī)模海、湖景/山景/公園/學(xué)校資源營(yíng)銷模式型四季花城/中潤(rùn)華僑城新模式推廣區(qū)域整合型競(jìng)爭(zhēng)層面：處于外圍產(chǎn)品向外延產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?nèi)A僑城區(qū)域多種資源人文體驗(yàn)型蔚藍(lán)海岸/東海岸新生活模式三四線城市競(jìng)爭(zhēng)是處于核心產(chǎn)品向外圍產(chǎn)品轉(zhuǎn)變階段，因此三四線城市中大規(guī)模項(xiàng)目開(kāi)發(fā)多采用產(chǎn)品領(lǐng)先型、資源取勢(shì)型、營(yíng)銷模式型XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略本項(xiàng)目發(fā)展模式選擇：

模式競(jìng)爭(zhēng)——產(chǎn)品力（核心）+營(yíng)銷力（輔助）模式核心策略使用條件臨沂市場(chǎng)現(xiàn)狀與本項(xiàng)目的擬和選擇三四線城市中大規(guī)模項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)品領(lǐng)先模式產(chǎn)品突破：產(chǎn)品全面升級(jí)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)處于從核心產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)向外圍產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變階段房地產(chǎn)發(fā)展處于初級(jí)階段，產(chǎn)品品質(zhì)一般，物業(yè)類型單一，提升空間較大由單一產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)向產(chǎn)品外圍服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變的階段價(jià)格天花板成本型市場(chǎng)屬于初級(jí)競(jìng)爭(zhēng)手段，由于成本限制，產(chǎn)品品質(zhì)提升空間有限建議使用營(yíng)銷模式營(yíng)銷突破：營(yíng)銷力，展示區(qū)打造處于從核心產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)向外圍產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變階段提升競(jìng)爭(zhēng)的層極，產(chǎn)生持續(xù)的，不可模仿的競(jìng)爭(zhēng)力輔助使用資源取勢(shì)模式資源取勢(shì)模式：強(qiáng)勢(shì)資源（重點(diǎn)學(xué)校）為核心驅(qū)動(dòng)因素；處于從核心產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)向外圍產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變階段周邊有學(xué)校，但檔次不高；山體資源不強(qiáng)勢(shì)。引進(jìn)名校，成本過(guò)高XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略因此，重點(diǎn)研究在類似的環(huán)境下，如何依托產(chǎn)品力成功實(shí)現(xiàn)突圍案例選取標(biāo)準(zhǔn)：三線城市政務(wù)新區(qū)中大規(guī)模新區(qū)，供應(yīng)壓力大案例研究方向：在未來(lái)發(fā)展利好，當(dāng)期片區(qū)不成熟的背景下，如何成功啟動(dòng)，并實(shí)現(xiàn)整體項(xiàng)目?jī)r(jià)值最優(yōu)鄭州政務(wù)新區(qū)·綠城·百合公寓合肥政務(wù)新區(qū)·綠地·國(guó)際花都XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略鄭州綠城百合公寓XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略鄭州綠城百合公寓——中心區(qū)板塊政務(wù)新區(qū)項(xiàng)目指標(biāo)總用地面積220000㎡總建筑面積460000㎡建筑形態(tài)多層、小高層綠化率32%建筑密度27%居住總戶數(shù)2200戶居住總?cè)丝?000人停車泊位2200個(gè)XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略問(wèn)題一：項(xiàng)目入市時(shí)面臨區(qū)域不成熟，配套不足，人氣缺乏的困境道路：東風(fēng)東路、農(nóng)業(yè)東路、第三城市軸線道路等幾條道路均已完成路面硬化工作，尚未實(shí)現(xiàn)通車配套：國(guó)際會(huì)展中心、河南省藝術(shù)中心、內(nèi)圈寫字樓已開(kāi)始興建，其它公共配套設(shè)施仍沒(méi)有開(kāi)工建設(shè)。第三城市中心道路內(nèi)環(huán)線道路黃河?xùn)|路農(nóng)業(yè)東路XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略問(wèn)題二：同時(shí)周邊有多個(gè)項(xiàng)目在售，且隨著政務(wù)新區(qū)的開(kāi)發(fā)，潛在供應(yīng)巨大，存在較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)壓力項(xiàng)目占地面積建筑面積產(chǎn)品聯(lián)盟新城800畝80萬(wàn)多層順馳第一大街500畝28萬(wàn)多層綠地?鄭東新苑600畝41萬(wàn)多層中義?阿卡迪亞260畝23萬(wàn)多層、小高層中義?阿卡迪亞綠地?鄭東新苑綠城百合公寓順馳第一大街聯(lián)盟新城XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略突破策略1——高端形象占位，吸引中高端客戶，弱化區(qū)域不成熟的銷售抗性客戶構(gòu)成私營(yíng)企業(yè)主，政府官員，銀行等比較好的事業(yè)單位工作人員客戶來(lái)源以鄭州本地客戶為主少量周邊縣市的有錢人XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略突破策略2——主打洋房產(chǎn)品，面向市場(chǎng)主流需求面積，順應(yīng)區(qū)域現(xiàn)狀，盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)建筑層數(shù)比例備注五層35％不設(shè)電梯六層50％部分設(shè)電梯八層15％設(shè)置電梯面積戶型配比120－140㎡三房45％140－150㎡三房10％150－170㎡四房20％170㎡以上四房、五房10％XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略突破策略3——社區(qū)風(fēng)情化，成為項(xiàng)目的重要亮點(diǎn)北方園林：考慮到北方氣候特點(diǎn)，合理選擇植被，打造四季皆有景的北國(guó)園林園林小品營(yíng)造異域風(fēng)情：

1、石景小品：包括石桌、石凳、綠地上的天然臥石點(diǎn)綴、綠地中的石質(zhì)步行小徑及少量石材制作的標(biāo)識(shí)物、雕塑等

2、木質(zhì)小品：包括部分綠地的低圍欄、休閑椅及園區(qū)平面示意欄等水景：小池塘及噴泉、疊水、水墻等立體水景，在各個(gè)地塊內(nèi)交叉運(yùn)用，控制成本的同時(shí)提升社區(qū)檔次XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略突破策略4——社區(qū)配套的自我完善彌補(bǔ)周邊配套不足教育設(shè)施：小學(xué)：河南外國(guó)語(yǔ)小學(xué)、河南省實(shí)驗(yàn)小學(xué)中學(xué)：北京師范大學(xué)附中會(huì)所：運(yùn)動(dòng)設(shè)施：游泳池、桌球室、體操房、健身房休閑娛樂(lè)設(shè)施：閱覽室、老年活動(dòng)室、酒吧、多功能廳等商業(yè)配套：12000平米精品商業(yè)街，為日常生活提供娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑的消費(fèi)場(chǎng)所XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略分期開(kāi)發(fā)：隨著區(qū)域的成熟，項(xiàng)目售價(jià)穩(wěn)步上升項(xiàng)目開(kāi)盤均價(jià)（元/㎡）一期2005年6月3700二期2006年8月4300三期2007年8月6800四期2009年4月7000－12000一期二期三期四期樓盤名稱規(guī)模均價(jià)產(chǎn)品綠城·百合公寓40萬(wàn)平米12000多層盧浮公館86萬(wàn)平米6000－7000小高層正商·東方港灣26萬(wàn)平米6500高層2010年周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略合肥綠地國(guó)際花都XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略合肥政務(wù)文化新區(qū)首個(gè)大盤項(xiàng)目——綠地國(guó)際花都綠地國(guó)際花都位置規(guī)劃的合肥政務(wù)新區(qū)北區(qū)，緊鄰新市府廣場(chǎng)規(guī)模總占地530畝，總建筑70萬(wàn)平方；分五期按五個(gè)不同主題進(jìn)行開(kāi)發(fā)；容積率2.0物業(yè)類型多層、小高層、高層簡(jiǎn)介規(guī)劃為一個(gè)以居住為主，集商業(yè)、辦公、酒店服務(wù)、娛樂(lè)休閑等多功能為一體的大型城市綜合體；國(guó)際花都位于合肥規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域——政務(wù)文化新區(qū)，同時(shí)距離老城區(qū)較近，與城市價(jià)值關(guān)聯(lián)較強(qiáng)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)極佳。國(guó)際花都國(guó)際花都坐鎮(zhèn)新區(qū)核心，正對(duì)1000畝天鵝湖，左臨市政大樓，與規(guī)劃中的商務(wù)中心接壤，近攬?zhí)禊Z湖風(fēng)景區(qū)、政務(wù)文化廣場(chǎng)、藝術(shù)公園。大劇院市政大廈綜合藝術(shù)館老城區(qū)XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略新區(qū)開(kāi)發(fā)逐步帶動(dòng)周邊土地價(jià)值和房地產(chǎn)價(jià)值攀升，國(guó)際花都自入市以來(lái)房?jī)r(jià)一路上行價(jià)格走勢(shì)經(jīng)過(guò)六年的開(kāi)發(fā)新區(qū)初具規(guī)模，國(guó)際花都躋身政務(wù)新區(qū)的價(jià)值峰值區(qū)域，成功實(shí)現(xiàn)區(qū)域的中心化。銷售速度（套/月）價(jià)格10203060705040803800420046004800600056005200國(guó)際麗晶城國(guó)際花都宋都西湖花苑岸上玫瑰頤園世家山水名城大城小室信達(dá)水岸茗都市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)爭(zhēng)格局天徽商業(yè)廣場(chǎng)亞華新城邦新城國(guó)際綠地國(guó)際花都項(xiàng)目于2002年和新區(qū)的建設(shè)一起開(kāi)始開(kāi)發(fā)。隨著新區(qū)的建設(shè)，房地產(chǎn)價(jià)值逐步釋放，目前國(guó)際花都住宅價(jià)格已超過(guò)5000元/㎡；一期均價(jià)2800元/平㎡，高出區(qū)域均價(jià)400-500元。目前6期開(kāi)始銷售，均價(jià)5200元/㎡，高出區(qū)域均價(jià)400-700元。XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略突破策略1——保持與政務(wù)新區(qū)建設(shè)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，借勢(shì)高品質(zhì)的住宅，從立勢(shì)開(kāi)始一路領(lǐng)跑市場(chǎng)國(guó)際花都開(kāi)發(fā)進(jìn)程緊踩新區(qū)開(kāi)發(fā)的步調(diào)抓住先發(fā)優(yōu)勢(shì)占位市場(chǎng)，中期厚積薄發(fā)，借勢(shì)新區(qū)開(kāi)發(fā)最終確立區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者地位。開(kāi)盤時(shí)間2003.122004.92005.12006.8一期2005-10二期三期四期五期2008.7六期商業(yè)物業(yè)大規(guī)模開(kāi)發(fā)政務(wù)新區(qū)建設(shè)進(jìn)程市府大樓開(kāi)始投入使用住宅項(xiàng)目放量；辦公項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)新的建設(shè)高潮開(kāi)始建設(shè)量巨增；住宅供給達(dá)到頂峰；辦公、公寓項(xiàng)目供應(yīng)量漸增市政基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施基本建成投入使用；居住區(qū)的品質(zhì)得到廣泛認(rèn)可；商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模開(kāi)發(fā)辦公項(xiàng)目開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目放量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開(kāi)始啟動(dòng)拆遷規(guī)劃完成進(jìn)行大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)；居住項(xiàng)目開(kāi)始發(fā)售投資啟動(dòng)居住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；土地開(kāi)發(fā)01年02年03年04-05年06-07年08-10年先期占位——作為新區(qū)唯一的住宅供應(yīng)，抓住先發(fā)優(yōu)勢(shì)，借勢(shì)新區(qū)開(kāi)發(fā)主動(dòng)占位市場(chǎng)；厚積薄發(fā)——隨新區(qū)開(kāi)發(fā)推進(jìn)逐步釋放，后期以成熟社區(qū)應(yīng)對(duì)漸增的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，成功實(shí)現(xiàn)區(qū)域中心化；領(lǐng)跑市場(chǎng)——新區(qū)發(fā)展成熟后，項(xiàng)目成為新區(qū)的標(biāo)志性樓盤領(lǐng)跑市場(chǎng)。XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略突破策略2——切合市場(chǎng)的產(chǎn)品推售策略，啟動(dòng)期以高性價(jià)比的主流產(chǎn)品入市，后期逐步推出寫字樓時(shí)間軸2002200320042007200520062008商業(yè)：底商→集中式商業(yè)住宅：多層、小高層→小高層、高層寫字樓啟動(dòng)一期以高性價(jià)比的主流多層產(chǎn)品入市，配以少量小高層產(chǎn)品保證回現(xiàn)速率。二期依然以多層和小高層為主，配以少量提供社區(qū)配套的底商。三期全部推出小高層、底商。四到六期：推出小高層和高層保證回現(xiàn)和利潤(rùn)。2007年7月推出三棟寫字樓“綠地藍(lán)?！?，截止目前銷售85%。集中式商業(yè)推出時(shí)間未定。國(guó)際花都產(chǎn)品的推售順序符合國(guó)內(nèi)政務(wù)新區(qū)發(fā)展規(guī)律：住宅→寫字樓→商業(yè)；項(xiàng)目初期為彌補(bǔ)新區(qū)發(fā)展初配套缺乏的問(wèn)題，推出少量社區(qū)級(jí)底商，新區(qū)發(fā)展成熟以后才推出大量集中式商業(yè)；初期以高性價(jià)比的主流住宅產(chǎn)品入市，隨著項(xiàng)目的日益成熟逐步推出底商和寫字樓，集中式商業(yè)放在最后住宅住宅底商XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略突破策略3——出彩的建筑立面和社區(qū)氛圍營(yíng)造，成為項(xiàng)目亮點(diǎn)XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略突破策略4——依靠社區(qū)整體規(guī)劃和配套先行構(gòu)建大盤氣勢(shì)，克服新區(qū)開(kāi)發(fā)初期配套和生活氛圍不足3000㎡會(huì)所，一二層設(shè)餐飲、棋牌、娛樂(lè)室等；三層為運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)，設(shè)健身房，兵乓球室、桌球室等，設(shè)室外游泳池。同安徽明星教育集團(tuán)合作新建明星國(guó)際花都雙語(yǔ)藝術(shù)幼兒園，總投資額為八百萬(wàn)元。一期打造商業(yè)街為客戶展示美好生活愿景，以彌補(bǔ)周邊配套缺乏劣勢(shì)，二期開(kāi)始銷售住宅底商。會(huì)所幼兒園商業(yè)街以居住為主,集辦公、商業(yè)、酒店服務(wù)等多功能于一體的城市大型綜合體；采用“綠軸+滲透+片區(qū)”的總體布局結(jié)構(gòu)。以荷蘭、英國(guó)、意大利、日本、中國(guó)五國(guó)特色經(jīng)典建筑精心規(guī)劃；幼兒園商業(yè)街配套先行整體規(guī)劃XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略案例總結(jié)——聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)——緊踩新區(qū)開(kāi)發(fā)的步調(diào)抓住先發(fā)優(yōu)勢(shì)占位市場(chǎng)，中期厚積薄發(fā)，借勢(shì)新區(qū)開(kāi)發(fā)最終確立區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者地位。產(chǎn)品策略——切合市場(chǎng)的產(chǎn)品推售策略，啟動(dòng)期以高性價(jià)比的主流產(chǎn)品入市，后期逐步推出高密度產(chǎn)品，降低風(fēng)險(xiǎn)并實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值最優(yōu)。規(guī)劃和配套先行——依靠社區(qū)整體規(guī)劃和配套先行，克服新區(qū)開(kāi)發(fā)初期配套和生活氛圍不足。風(fēng)情營(yíng)造——具有強(qiáng)烈藝術(shù)感官和生活特質(zhì)的社區(qū)氛圍營(yíng)造，區(qū)隔于城市內(nèi)的高密度產(chǎn)品。XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略整體戰(zhàn)略導(dǎo)出——如何在沿河景觀大盤的攔截競(jìng)爭(zhēng)中成功突圍？核心問(wèn)題大勢(shì)：城市地位不斷上升；房地產(chǎn)進(jìn)入發(fā)展階段區(qū)域：未來(lái)城市政務(wù)新區(qū)內(nèi)承擔(dān)高尚居住功能案例啟示產(chǎn)品：處于初級(jí)階段，突破及提升空間極大客戶：身份感、舒適性、保值性及安全性沒(méi)有得到滿足機(jī)會(huì)挖掘產(chǎn)品領(lǐng)先開(kāi)發(fā)模式XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略——戰(zhàn)略體系高端形象占位產(chǎn)品提升計(jì)劃展示體系服務(wù)體系稀缺物業(yè)類型奠定社區(qū)高端形象建筑形式創(chuàng)新，吸引市場(chǎng)目光園林精細(xì)化，主題化，演繹生活意境戶型優(yōu)化，提高性價(jià)比，增加功能空間設(shè)計(jì)規(guī)劃注重層次感，實(shí)現(xiàn)空間良好過(guò)渡及價(jià)值均衡啟動(dòng)區(qū)園林展示看樓通道包裝完善生活配套設(shè)施，注重社區(qū)精神的注入新城中心居住區(qū)概念XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位客戶定位產(chǎn)品定位形象定位XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略客戶定位：核心客戶重要客戶游離客戶前期中高端客戶典型人群個(gè)體工商戶外地私營(yíng)業(yè)主政府官員企業(yè)高管周邊市縣私營(yíng)業(yè)主一般公務(wù)員事業(yè)單位員工本地私營(yíng)業(yè)主成長(zhǎng)中的個(gè)體工商戶成長(zhǎng)中外地私營(yíng)業(yè)主XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略中高端客戶代表1——以本地私營(yíng)業(yè)主為標(biāo)簽，中小型企業(yè)主特征總結(jié)：區(qū)位價(jià)值產(chǎn)品品質(zhì)身份體驗(yàn)Action活動(dòng)上下班自由安排工作與生活無(wú)明顯界線社交活動(dòng)頻繁閑暇走親訪友、逛公園和購(gòu)物節(jié)假日，進(jìn)行親子活動(dòng)或去旅游渡假和家庭成員進(jìn)行交流Interest興趣喜歡住在能顯示自己身份、地位的地方喜歡大一些的園林規(guī)劃好以及管理有善的小區(qū)孝敬父母，喜歡偏大些的戶型對(duì)建筑風(fēng)格無(wú)明顯需求偏向，喜歡產(chǎn)品創(chuàng)新，喜歡入戶花園，中西式廚房和景觀大露臺(tái)不喜歡裝修房，質(zhì)量和個(gè)性化是關(guān)鍵Opinion觀點(diǎn)不喜歡和別人擠在一起住配套要齊全購(gòu)買的房屋升值潛力要大大部分已有住房，在此購(gòu)房注重體現(xiàn)，能顯示富有的身份偏好大戶型的房子在意產(chǎn)品價(jià)格，但不是很敏感高層接受度弱，喜歡別墅認(rèn)為園林規(guī)劃非常重要要有車位XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略中高端客戶代表2——成長(zhǎng)中的本地及外地個(gè)體工商戶特征總結(jié)：區(qū)位價(jià)值產(chǎn)品品質(zhì)純粹的社區(qū)氛圍品質(zhì)生活A(yù)ction活動(dòng)經(jīng)常奔波于各城市之間，見(jiàn)過(guò)世面，比較有個(gè)人觀點(diǎn)在家時(shí)間無(wú)規(guī)律以工作為中心，嚴(yán)格的工作時(shí)間概念節(jié)假日，工作應(yīng)酬占有了部分時(shí)間Interest興趣喜歡安靜、舒適、自然的生活，注重生活品質(zhì)強(qiáng)調(diào)私密性，低調(diào)但也注重鄰里交流，對(duì)物管和安全的要求很高喜歡低密度物業(yè)，喜歡創(chuàng)新產(chǎn)品，入戶花園、大露臺(tái)都不錯(cuò)，戶型在130平米以上，廚房和衛(wèi)生間要寬敞對(duì)裝修房接受度低，觀念、價(jià)格和個(gè)性化是主要原因Opinion觀點(diǎn)有購(gòu)房實(shí)力，但愿意把更多的資金投入到生意中希望社區(qū)業(yè)主檔次高些，周圍的人群不能太亂、太雜希望能有綠化和規(guī)劃的好的園林；希望有水面，喬木茂森，有林蔭散步小徑等希望有個(gè)娛樂(lè)場(chǎng)所，平時(shí)玩兒的地方較少。孝敬父母，想同父母住在一起，重視家庭，傳統(tǒng)有責(zé)任感，重視并花費(fèi)時(shí)間來(lái)輔助子女成長(zhǎng)。居住的社區(qū)能比較有品味XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略中高端客戶代表3——政府公務(wù)員，包括事業(yè)單位中高層管理人員特征總結(jié)：區(qū)位價(jià)值產(chǎn)品品質(zhì)品質(zhì)生活純粹的社區(qū)氛圍Action活動(dòng)上下班較有規(guī)律社交圈層相對(duì)封閉閑暇走親訪友、購(gòu)物節(jié)假日，進(jìn)行親子活動(dòng)或去旅游渡假和家庭成員進(jìn)行交流Interest興趣喜歡交流，愿意同親戚朋友生活在同一小區(qū)或相臨的地方喜歡看書(shū)、閱讀新聞信息，關(guān)注及時(shí)信息喜歡大一些的園林規(guī)劃好以及管理有善的小區(qū)喜歡現(xiàn)代風(fēng)格建筑，喜歡創(chuàng)新產(chǎn)品，喜歡多功能房、挑空客廳、主臥套房設(shè)計(jì)Opinion觀點(diǎn)喜歡居住在比較純粹的區(qū)域生態(tài)環(huán)境要好，要比較安靜戶型要方正、空間要寬敞安全保障要周到、物管服務(wù)要到位重視家庭傳統(tǒng)有責(zé)任感，重視并花費(fèi)時(shí)間來(lái)輔助子女成長(zhǎng)大部分已有住房，購(gòu)房目的主要是為了改善居住環(huán)境同時(shí)投資偏好大戶型的房子對(duì)產(chǎn)品價(jià)格不敏感可接受多層和別墅認(rèn)為園林規(guī)劃非常重要認(rèn)為同等檔次商業(yè)生活配套很重要XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略客戶演變規(guī)律：隨著項(xiàng)目形象建立，客群層級(jí)擴(kuò)大，帶動(dòng)中端居住消費(fèi)客戶比例本地私營(yíng)業(yè)主成長(zhǎng)中的個(gè)體工商戶政府官員及企業(yè)高管政府及事業(yè)單位職員XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位客戶定位產(chǎn)品定位形象定位XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略方案比較XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)測(cè)算前提假設(shè)建筑形式高品質(zhì)，低容積率中品質(zhì)，中容積率低品質(zhì)，高容積率獨(dú)立雙拼別墅小于0.30.3—0.4大于0.4Townhouse0.5—0.60.6—0.70.7—0.96層多層1.1—1.31.3—1.51.5—1.711層小高層1.7—2.02.0—2.22.2—2.518層高層2.2—2.52.5—2.72.7—3.2為保證項(xiàng)目居住品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌形象，產(chǎn)品線容積率偏向于中檔品質(zhì)取值產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)容積率建筑形式獨(dú)棟別墅雙拼別墅寬景洋房小高層高層配套容積率0.31.11.831.0本項(xiàng)目產(chǎn)品線容積率取值建安工程費(fèi)獨(dú)棟、雙拼別墅1600元/㎡開(kāi)元提供創(chuàng)新洋房1400元/㎡世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)電梯小高層1500元/㎡開(kāi)元提供電梯高層2200元/㎡開(kāi)元提供工程類別物業(yè)價(jià)格預(yù)估（元/平方米）備注獨(dú)棟/雙拼8000根據(jù)市場(chǎng)同類型產(chǎn)品價(jià)格比對(duì)確定洋房4500小高3500高層3400測(cè)算前提假設(shè)價(jià)格假設(shè)XX臨沂北城新區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目概算1——僅從利潤(rùn)角度觀察，對(duì)物業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)價(jià)概算假定物業(yè)類型獨(dú)棟/雙拼聯(lián)排洋房小高層高層經(jīng)驗(yàn)容積率0.30.61.11.83土地費(fèi)用46982349