烏魯木齊市二00七年度地價(jià)狀況分析報(bào)告

烏魯木齊市二00七年度地價(jià)狀況分析報(bào)告

為建立土地市場(chǎng)快速反應(yīng)機(jī)制，加大市場(chǎng)宏觀調(diào)控，公布土地市場(chǎng)信息，完善土地市場(chǎng)服務(wù)，按照國(guó)土資源部國(guó)土資廳發(fā)[2003]132號(hào)、國(guó)土資發(fā)[2003]429號(hào)文件以及國(guó)土資源部下發(fā)的《都市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》和《關(guān)于部署開(kāi)展2007年度都市土地價(jià)格調(diào)查與監(jiān)測(cè)工作的通知》，烏魯木齊市國(guó)土資源局在國(guó)土資源部、自治區(qū)國(guó)土資源廳的直截了當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)和中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院的技術(shù)支持下，指導(dǎo)新疆國(guó)地不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司完成了烏魯木齊市2007年度的地價(jià)監(jiān)測(cè)任務(wù)，現(xiàn)將工作情形報(bào)告如下：一、烏魯木齊市城區(qū)土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)差不多狀況（一）烏魯木齊市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵烏魯木齊市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵為：各土地級(jí)不或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的平均開(kāi)發(fā)程度（“六通一平”即通上水、通下水、通路、通電、通訊、通暖、場(chǎng)地平坦）和平均容積率（商業(yè)用地為2.5，住宅用地為2.0，工業(yè)用地為1.0）下，不同用途（商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用地類型）的土地在2003年3月1日的法定最高出讓年限（商業(yè)用地為40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年）的公布市場(chǎng)下的完整土地使用權(quán)的平均價(jià)格。（二）烏魯木齊市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)容

烏魯木齊市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)

單位：元/平方米

用途基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)不商業(yè)住宅工業(yè)一級(jí)40002400670

二級(jí)30302000560

三級(jí)23001600450

四/p>

五級(jí)1200750280

六級(jí)800450210

七級(jí)520250規(guī)劃限制區(qū)：740

烏魯木齊市城區(qū)土地綜合級(jí)不面積及其構(gòu)成比例級(jí)

不ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦ面積（KM2）1.879.4113.8640.1364.3382.98102.63%0.592.994.4012.7320.4126.3332.55烏魯木齊市城區(qū)商業(yè)用地級(jí)不面積及其構(gòu)成比例級(jí)

不ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦ面積（KM2）1.879.4119.5738.1555.5878.16112.47%0.592.996.2112.1017.6324.8035.68居住用地級(jí)不面積及其構(gòu)成比例級(jí)

不ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦ面積（KM2）3.4717.330.1739.1257.2978.4789.39%1.105.499.5712.4118.1824.8928.36二、烏魯木齊市都市地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的差不多情形烏魯木齊市都市地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)共122個(gè)，其中商業(yè)41個(gè)，住宅41個(gè)，工業(yè)40個(gè)。對(duì)各地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的調(diào)查結(jié)果的詳細(xì)信息見(jiàn)各監(jiān)測(cè)點(diǎn)附件中的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)信息表。因受市場(chǎng)發(fā)育狀況、技術(shù)水平和工作體會(huì)等條件的限制，歷年選擇監(jiān)測(cè)點(diǎn)時(shí)可能會(huì)存在個(gè)不監(jiān)測(cè)點(diǎn)不完全符合要求，且隨著烏魯木齊市都市規(guī)劃的落實(shí)和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，過(guò)去選擇的部分監(jiān)測(cè)點(diǎn)的用途、性質(zhì)、規(guī)模等發(fā)生了變化，有些監(jiān)測(cè)點(diǎn)現(xiàn)狀差不多不符合地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的要求，然而隨著近年來(lái)的良好愛(ài)護(hù)，不良監(jiān)測(cè)點(diǎn)被逐步取代，因此2007年只有個(gè)不監(jiān)測(cè)點(diǎn)進(jìn)行了變更（只變更了1個(gè)工業(yè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)），變更率為0.82%。即便如此，在監(jiān)測(cè)點(diǎn)變更時(shí)，也堅(jiān)持了時(shí)刻上的連續(xù)性、空間上的固定性、分布上的合理性和相對(duì)平均性等總的原則。最終變更情形在統(tǒng)計(jì)表格中作了相應(yīng)講明（詳見(jiàn)成果后附表10）。不同用途各級(jí)不內(nèi)監(jiān)測(cè)點(diǎn)分布情形見(jiàn)下表所示。監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)量分布情形表

單位:（個(gè)）

用途級(jí)不商業(yè)住宅工業(yè)合計(jì)一級(jí)81413二級(jí)913830三級(jí)710926四級(jí)76720五級(jí)56617六級(jí)45615七級(jí)1001小計(jì)414140122三、2007年都市土地供應(yīng)情形2007年度，國(guó)家相繼出臺(tái)了專門多調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，以及行政區(qū)域的變化等，在專門大程度上都阻礙到了本市的土地供應(yīng)及地價(jià)水平。其中要緊包括：1、銀行采取連續(xù)多次提升貸款利率的方式，緊縮銀根，操縱固定資產(chǎn)過(guò)渡投資，嚴(yán)防經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，在一定程度上抑制了本地高速增長(zhǎng)的房產(chǎn)價(jià)格。2、連續(xù)嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)適用房和集資房供地范疇，規(guī)范了經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買程序。3、向開(kāi)發(fā)商開(kāi)征房地產(chǎn)增值稅、停止執(zhí)行新的房地產(chǎn)拆遷標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)地價(jià)更新工作暫停、工業(yè)用地采納招拍掛方式供地等。4、阻礙最大的是國(guó)家出臺(tái)了新的工業(yè)用地最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。5、實(shí)施了老城區(qū)拆遷改造規(guī)劃的指導(dǎo)研究成果，在老城區(qū)范疇內(nèi)實(shí)行了“只拆不建”、“多拆少建”和“以建設(shè)宜居城區(qū)為要緊目標(biāo)”的政策，使都市老城區(qū)范疇內(nèi)的存量土地供應(yīng)量連續(xù)下降。6、將原先屬于昌吉州的米泉市并入了烏魯木齊市行政區(qū)劃范疇內(nèi)，成為烏魯木齊市米東區(qū)的一部分，使都市進(jìn)展空間得到了專門大的擴(kuò)張，都市郊區(qū)的存量土地?cái)?shù)量迅速增加，為土地儲(chǔ)備工作提供了極好機(jī)會(huì)的同時(shí)，也極大地阻礙了短期內(nèi)都市整體進(jìn)展的方向和地價(jià)水平值（然而，由于治理的銜接等因素的阻礙，原米泉市范疇內(nèi)的土地尚未劃入2007年烏魯木齊市地價(jià)監(jiān)測(cè)范疇內(nèi)）。以下是2007年烏魯木齊市土地供應(yīng)情形的統(tǒng)計(jì)和分析。2007年各類用地供應(yīng)總量統(tǒng)計(jì)表

單位：平方米

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小計(jì)245802212655973448058687983792534054911570983353321448653770444930428768三個(gè)月平滑合計(jì)

310684134479182159284483029544005143897921637295857241571213455116當(dāng)月平滑差

341077-12886342671011-429781-502593-3260626219946-286028-116097-455116平滑指數(shù)

23.6417.0238.8170.53.578.622.7343.988.636.32注：12月份為不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

2007年商業(yè)用地供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表

單位：平方米

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小計(jì)19330126562758041160946525751676751737837151605537360三個(gè)月平滑合計(jì)

2216953184592571541818667344825569622041150829844061289當(dāng)月平滑差

96764-61305-75288-108419-478793663552877-16642-37151-61289平滑指數(shù)

34.1936.4525.380.2810.4567.9759.7252.620.750

2007年商業(yè)用地供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)圖2007年住宅用地供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表

單位：平方米

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小計(jì)673942026505297581375854179011299782820308520101177276984238528768三個(gè)月平滑合計(jì)

7998028699931085245568484513719404338492517686681380545308136當(dāng)月平滑差

70192215251-516761-54765-10938188179194164-306135-72409-308136平滑指數(shù)

66.2415.8138.512.2916.1276.320.5440.340.639.34

2007年住宅用地供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)圖2007年工業(yè)用地供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表

單位：平方米

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小計(jì)15907917973471289183332003547673391978666039434653739508461830三個(gè)月平滑合計(jì)

2085344225946581688540799453813348346801582574554799222885691當(dāng)月平滑差

174121-14425803263060-266597-345333-3385441-2709536749-6537-85691平滑指數(shù)

6.1814.7543.4383.141.750.277.9271.2150.0702007年工業(yè)用地供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)圖

2007年各季度不同用途土地供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表

單位：平方米一季度二季度三季度四季度商業(yè)2216951818666220461289住宅799802568484492517308136工業(yè)208534440799458257485691總計(jì)31068414830295637295455116

2007年各季度土地供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)圖注：圖中1級(jí)代表工業(yè)限制區(qū)，2級(jí)代表一級(jí)工業(yè)用地，其它級(jí)不依此類推，8級(jí)代表級(jí)外用地。

通過(guò)本年度土地供應(yīng)統(tǒng)計(jì)報(bào)表中部分?jǐn)?shù)據(jù)，結(jié)合土地招拍掛和協(xié)議出讓實(shí)施情形綜合分析，2007年度全市同期總體土地供應(yīng)量與上年度相比專門大幅度得的加，增幅在230%以上；全年供應(yīng)最多的用途是工業(yè)，約占土地供應(yīng)總量的70.1％；供應(yīng)最少的用途是商業(yè)，約占土地供應(yīng)總量的5.9％。全市增量土地供應(yīng)量處于增加狀態(tài)，存量土地供應(yīng)量連續(xù)減少，土地閑置量連續(xù)降低；全市范疇內(nèi)土地供應(yīng)量增長(zhǎng)最快的區(qū)域是都市郊區(qū)，綜合6級(jí)及6級(jí)以外的區(qū)域土地供應(yīng)量約占全部供應(yīng)量的74.9％；供應(yīng)量增長(zhǎng)最慢的區(qū)域是都市市區(qū)，綜合1-3級(jí)（包括工業(yè)限制區(qū)）范疇內(nèi)的土地供應(yīng)量約占全部供應(yīng)量的5.7％。從分用途供應(yīng)狀況看，商業(yè)用地79.6％的供應(yīng)量處于4、5、6級(jí)范疇內(nèi)，住宅用地81.2％的供應(yīng)量處于4、5、6級(jí)范疇內(nèi)，工業(yè)用地91.9％的供應(yīng)量處于工業(yè)末級(jí)（6級(jí)）和級(jí)外范疇內(nèi)。分析緣故，其一是由于近年來(lái)都市建設(shè)快速進(jìn)展，4－6級(jí)土地的基礎(chǔ)設(shè)施完善程度得到了專門大的提升，開(kāi)發(fā)難度持續(xù)下降；其二是4-6級(jí)差不多上都處于都市新區(qū)，拆遷難度比老城區(qū)要容易得多，拆遷費(fèi)用相對(duì)較低；第三是受房產(chǎn)價(jià)格高速增長(zhǎng)的阻礙，開(kāi)發(fā)商差不多不再對(duì)開(kāi)發(fā)地點(diǎn)進(jìn)行挑剔，而是圍繞著土地開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)展開(kāi)了新一輪競(jìng)爭(zhēng)；第四是工業(yè)用地受嚴(yán)格的都市規(guī)劃的阻礙，只能在城區(qū)規(guī)劃操縱范疇之外選擇建廠地點(diǎn)。受以上因素的阻礙，2007年烏魯木齊市邊緣區(qū)域的原有零星建成區(qū)迅速與主城區(qū)連成一片，都市建設(shè)范疇擴(kuò)張明顯。四、烏魯木齊市都市地價(jià)水平及變化趨勢(shì)按照年度土地交易市場(chǎng)價(jià)格和地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的地價(jià)評(píng)估結(jié)果，分析測(cè)算得到的分級(jí)不、分用途（商業(yè)、居住、工業(yè)等三種用途）烏魯木齊市都市地價(jià)水平狀況見(jiàn)報(bào)告附件中的附表3。（一）整體地價(jià)水平與變化趨勢(shì)以當(dāng)年監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)為基礎(chǔ)樣本，以土地和房產(chǎn)市場(chǎng)交易樣點(diǎn)測(cè)算得到的地價(jià)為輔助樣本，對(duì)樣點(diǎn)的可靠性進(jìn)行分析，并排除不合實(shí)際的專門樣點(diǎn)。都市綜合地價(jià)水平值，以各用途土地在都市中的面積為權(quán)重，加權(quán)測(cè)算得到。都市地價(jià)整體水平值，采納監(jiān)測(cè)范疇內(nèi)某一用途各級(jí)不的面積為權(quán)重，加權(quán)測(cè)算得到。2007年烏魯木齊市都市地價(jià)綜合水平值為1464元/平方米，較上一年度增長(zhǎng)4.57％，綜合地價(jià)指數(shù)為131。其中：商業(yè)地價(jià)水平值為2300元/平方米，較上一年度增長(zhǎng)2.82％，商業(yè)地價(jià)指數(shù)為138；居住地價(jià)水平值為1647元/平方米，較上一年度增長(zhǎng)6.26％，居住地價(jià)指數(shù)為132；工業(yè)地價(jià)水平值為445元/平方米，與上一年度持平，工業(yè)地價(jià)指數(shù)仍舊為114。商住工地價(jià)水平值呈階梯狀排列，商業(yè)地價(jià)最高，工業(yè)地價(jià)最低，商住工地價(jià)水平值之比為1:0.72:0.19。2007年度地價(jià)增長(zhǎng)最快的是居住用地，地價(jià)增長(zhǎng)最慢的是工業(yè)用地；2007年度地價(jià)指數(shù)最高的是商業(yè)用地，地價(jià)指數(shù)最低的是工業(yè)用地；商業(yè)地價(jià)指數(shù)與居住用地地價(jià)指數(shù)逐步接近，與工業(yè)用地地價(jià)指數(shù)相差越來(lái)越大。烏魯木齊市2007年地價(jià)整體水平狀況表項(xiàng)目年度綜合商業(yè)居住工業(yè)2007年地價(jià)水平值（元/平方米）1464230016474452007年地價(jià)增長(zhǎng)率（％）3.012.826.2602007年地價(jià)指數(shù)128138132114烏魯木齊市2007年地價(jià)整體水平狀況示意圖（二）不同用途地價(jià)水平與變化趨勢(shì)由于烏魯木齊市未劃分地價(jià)區(qū)段，故某用途各級(jí)不的地價(jià)水平值，以各級(jí)不內(nèi)各樣點(diǎn)地價(jià)算術(shù)平均的結(jié)果為準(zhǔn)。各類用地各級(jí)不地價(jià)水平和變化情形見(jiàn)下圖表所示。烏魯木齊市2007年不同用途地價(jià)水平狀況表項(xiàng)目土地用途均值一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)六級(jí)七級(jí)備注地價(jià)指數(shù)商業(yè)138142143148140129141122

居住132119126133156148128113

工業(yè)114117118116112112111

增長(zhǎng)率％商業(yè)2.821.371.085.772.32.165.391.69

居住6.2634.960.6912.3410.5310.331.96

工業(yè)0000000

地價(jià)水平值（元/平方米）商業(yè)230051043356265720941324900602

居住164732572603217814571050598260

工業(yè)445704612493355296211

烏魯木齊市2007年不同用途各級(jí)不地價(jià)水平示意圖

2007年烏魯木齊市商業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)最快的級(jí)不為商業(yè)三級(jí)地（次中心區(qū)），達(dá)到5.77％，此外商業(yè)六級(jí)地（建成區(qū)外圍）的漲幅也超過(guò)了5％，商業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)最慢的區(qū)域?yàn)槎际兄行牡囟?。居住地價(jià)增長(zhǎng)最快的區(qū)域?yàn)榫幼∷募?jí)地（建成區(qū)外圍），達(dá)到12.34％，此外居住五級(jí)、六級(jí)地（建成區(qū)邊緣）的漲幅也超過(guò)了10％，居住地價(jià)增長(zhǎng)最慢的區(qū)域?yàn)槿?jí)（都市次中心地段）。工業(yè)地價(jià)各級(jí)地均未發(fā)生變化。五、都市地價(jià)與房?jī)r(jià)對(duì)比分析（一）地價(jià)與房?jī)r(jià)比值2007年烏魯木齊市居住用房平均價(jià)格約2940元/建筑平方米，居住用地價(jià)格平均1647元/平方米（平均容積率為2.0），則每建筑平方米居住用房中包括824元的地價(jià)，住宅用地完整土地使用權(quán)價(jià)格與房?jī)r(jià)的比值大約是1：3.57。如果按照2007年烏魯木齊市住宅用地出讓金占土地使用權(quán)價(jià)格的平均比例約35％運(yùn)算，實(shí)際每建筑平方米居住用房中包括了288元的土地出讓金。由于土地出讓金為開(kāi)發(fā)商在取得土地時(shí)實(shí)際繳納給政府的費(fèi)用，因此實(shí)際地價(jià)與房?jī)r(jià)的比值大約是1：10.21。（二）地價(jià)增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率比較2007年烏魯木齊市住宅用地地價(jià)增長(zhǎng)率為6.26％，居住房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率超過(guò)了30％，估量居住房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率高于住宅地價(jià)增長(zhǎng)率至少24個(gè)百分點(diǎn)。六、都市地價(jià)與土地市場(chǎng)和諧狀況（一）地價(jià)增長(zhǎng)率與土地打算供應(yīng)面積增長(zhǎng)率對(duì)比2007年地價(jià)綜合增長(zhǎng)率為3.01％，。（烏魯木齊市沒(méi)有年度土地供應(yīng)打算）。（二）地價(jià)增長(zhǎng)率與土地實(shí)際供應(yīng)面積增長(zhǎng)率對(duì)比2007年地價(jià)綜合增長(zhǎng)率為3.01％，土地實(shí)際供應(yīng)面積增長(zhǎng)率約為171％，地價(jià)綜合增長(zhǎng)率低于土地實(shí)際供應(yīng)面積增長(zhǎng)率167.99個(gè)百分點(diǎn)。。七、都市地價(jià)與土地市場(chǎng)和諧狀況（一）地價(jià)增長(zhǎng)率與房屋供應(yīng)面積增長(zhǎng)率比較2007年地價(jià)綜合增長(zhǎng)率為3.01％，房屋供應(yīng)面積增長(zhǎng)率約為5.3％，地價(jià)綜合增長(zhǎng)率低于房屋供應(yīng)面積增長(zhǎng)率2.29個(gè)百分點(diǎn)。（二）地價(jià)增長(zhǎng)率與房屋實(shí)際銷售面積增長(zhǎng)率比較2007年地價(jià)綜合增長(zhǎng)率為3.01％，房屋實(shí)際銷售面積增長(zhǎng)率約為45.6％，地價(jià)綜合增長(zhǎng)率低于房屋實(shí)際銷售面積增長(zhǎng)率42.59個(gè)百分點(diǎn)。。八、都市地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和諧狀況（一）地價(jià)增長(zhǎng)率與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率比較2007年地價(jià)綜合增長(zhǎng)率為3.01％，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率約為15.2％，地價(jià)綜合增長(zhǎng)率低于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率12.19個(gè)百分點(diǎn)。（二）地價(jià)增長(zhǎng)率與固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率對(duì)比2007年地價(jià)綜合增長(zhǎng)率為3.01％，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率約為15.23％，地價(jià)綜合增長(zhǎng)率低于固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率12.21個(gè)百分點(diǎn)。（三）地價(jià)增長(zhǎng)率與都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資增長(zhǎng)率對(duì)比2007年地價(jià)綜合增長(zhǎng)率為3.01％，都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資增長(zhǎng)率約為47.35％，地價(jià)綜合增長(zhǎng)率低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資增長(zhǎng)率44.34個(gè)百分點(diǎn)。九、背景與以后趨勢(shì)分析（一）都市地價(jià)變化的背景及存在的咨詢題2007年烏魯木齊市地價(jià)變化的背景要緊是以下幾個(gè)方面：1、都市經(jīng)濟(jì)總體進(jìn)展趨勢(shì)良好，都市建設(shè)速度持續(xù)加快，城區(qū)范疇內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施和交通時(shí)刻差異逐步縮小，造成都市中心區(qū)之外的土地需求量大幅度增加。2、國(guó)家進(jìn)一步加大對(duì)新增土地供應(yīng)總量的操縱，造成存量土地?cái)?shù)量持續(xù)減少，存量土地供應(yīng)量也相應(yīng)減少，土地供應(yīng)有關(guān)于往常更加緊張。3、本地房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅度上漲，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商進(jìn)行新一輪土地囤積競(jìng)爭(zhēng)，使用于招拍掛的土地價(jià)格出現(xiàn)較大幅度的上漲；同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲，又導(dǎo)致了拆遷成本的增加，開(kāi)發(fā)商在一定程度上又操縱著土地取得費(fèi)用水平，盡量幸免競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中兩敗俱傷得現(xiàn)象。因此烏魯木齊市的掛牌土地差不多上差不多上只有一個(gè)摘牌者，專門少顯現(xiàn)多家爭(zhēng)搶同一塊地的現(xiàn)象。4、米泉市并入烏魯木齊市行政轄區(qū)以后，對(duì)居住用地的價(jià)格阻礙最為明顯，增加了存量土地總量和供應(yīng)量，使開(kāi)發(fā)商獲得土地的范疇擴(kuò)大了專門多