監(jiān)獄物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)方案

監(jiān)獄物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)方案目錄第一節(jié)維修服務(wù)承諾與規(guī)范 1一、熟悉設(shè)備安裝位置，建立日檢巡查制度 1二、維修服務(wù)承諾 1三、維修服務(wù)規(guī)范要求 2第二節(jié)設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)要求 4一、設(shè)備維修維護(hù)范圍 4二、各崗位職責(zé) 5三、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理 8四、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施、房屋的管理目標(biāo) 9第三節(jié)主要設(shè)施設(shè)備維修管理 9一、電梯、貨梯的運(yùn)行與管理 9二、中央空調(diào)系統(tǒng)的管理 10三、排水系統(tǒng)的管理 14四、路燈維護(hù)管理 17五、電力系統(tǒng)維修管理 18第四節(jié)設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 19一、房屋建筑的日常養(yǎng)護(hù)維修 19二、低壓電器設(shè)備的維修服務(wù) 19三、給排水系統(tǒng)的維修服務(wù) 21四、中央空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備維護(hù) 22五、電梯維修服務(wù) 22六、下水道、污管、雨水管維護(hù)和疏通 25第一節(jié)維修服務(wù)承諾與規(guī)范日常維修服務(wù)是工程部一項(xiàng)大量而又重要的工作。工程部就員工在維修服務(wù)中的服務(wù)意識(shí)、服務(wù)規(guī)范等提出具體要求：一、熟悉設(shè)備安裝位置，建立日檢巡查制度1.工程部門必須建立多方面的信息渠道和監(jiān)測(cè)機(jī)制。及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及故障隱患，并予排除。2.建立日檢巡查制度，值班人員須按具體設(shè)備巡查的要求，依時(shí)對(duì)所有運(yùn)行設(shè)備檢查巡視，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題盡快處理解決。二、維修服務(wù)承諾與有關(guān)部門建立良好的聯(lián)系，報(bào)修或設(shè)施設(shè)備故障可報(bào)管理處，也可直接通知工程部，統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排。如果緊急的可用電話通知值班人員或工程部。工程部接到報(bào)修單或電話后應(yīng)該在10分鐘內(nèi)之內(nèi)派員工到現(xiàn)場(chǎng)，并按以下要求操作：（一）屬一般性零修或設(shè)備故障應(yīng)立即排除。（二）涉及到需臨時(shí)購(gòu)買配件的維修，向報(bào)修的科室解釋，并另約定維修時(shí)間后，按約完成維修。（三）屬?gòu)?fù)雜故障應(yīng)立即向物業(yè)公司匯報(bào)，由其組織力量或協(xié)調(diào)物業(yè)公司整體技術(shù)力量集中處理解決。并作出具體承諾如下：1.實(shí)行監(jiān)獄工作人員報(bào)修電話接待，將報(bào)修電話向監(jiān)獄工作人員公布。接到報(bào)修電話及時(shí)記錄，并通知工程部派人員維修。2.水電急修項(xiàng)目：接報(bào)修后10分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，1小時(shí)內(nèi)修復(fù)。3.其他維修項(xiàng)目：10分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)查勘，根據(jù)維修項(xiàng)目情況，能立即修復(fù)的，當(dāng)場(chǎng)給予解決；不能馬上修復(fù)的，按約定時(shí)間給予修復(fù)。4.有償維修：10分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)查勘，與監(jiān)獄工作人員洽談，確定維修費(fèi)和維修時(shí)間，按約維修。5.做好從接單開始到維修完畢各環(huán)節(jié)的記錄。6.維修完畢應(yīng)要求監(jiān)獄工作人員簽名確認(rèn)，并征求滿意度。7.維修服務(wù)應(yīng)達(dá)到：（1）臨修急修及時(shí)率100%；（2）維修質(zhì)量合格率99%以上；（3）監(jiān)獄工作人員滿意率95%以上；（4）有償服務(wù)回訪率100%，（5）回訪中發(fā)現(xiàn)維修質(zhì)量問題，及時(shí)預(yù)約整改。三、維修服務(wù)規(guī)范要求要求工程部員工到各樓層進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，著裝整齊，乘搭規(guī)定的員工電梯；走路輕盈，維修工作時(shí)盡量減少噪音，嚴(yán)禁在公共場(chǎng)所大聲講話喧嘩。以免影響辦公或休息。到房間內(nèi)維修時(shí)還應(yīng)注意如下事項(xiàng)：1.敲門接到報(bào)修，15分鐘內(nèi)派員工到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修處理。如果要進(jìn)房間維修，需按門鈴或輕輕叩門三聲，等待開門。2.介紹辦公室的人員開門或在門內(nèi)詢問，工程部員工應(yīng)首先自我介紹：“對(duì)不起，打攪了，我是XX公司維修人員XX，前來為您服務(wù)”。3.進(jìn)門如果房間內(nèi)十分整潔，鋪地毯，員工應(yīng)穿好自備鞋套。經(jīng)室內(nèi)人員許可后進(jìn)門維修服務(wù)。進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。4.鋪布走到工作地點(diǎn)后，將干凈的帆布或塑料布鋪在領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸的零件直接放在地上。5.維修：維修工作中手腳要輕，盡可能減少發(fā)出的噪聲。實(shí)在無法避免時(shí)，應(yīng)事先向領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員說明，并說一聲“非常對(duì)不起”。6.整理維修完畢，用自備專用保潔布將設(shè)備擦干凈，收好維修工具，將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負(fù)責(zé)清掃干凈。7.試用請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員當(dāng)場(chǎng)試用設(shè)備，證實(shí)設(shè)備恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員在維修工作單簽認(rèn)。8.講解必要時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員講解故障原因，介紹維修保養(yǎng)知識(shí)，及正確使用設(shè)備的注意事項(xiàng)。9.如實(shí)填寫維修工作單（包括費(fèi)用），請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員對(duì)修理質(zhì)量，服務(wù)態(tài)度等進(jìn)行評(píng)價(jià)并簽名。第二節(jié)設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)要求一、設(shè)備維修維護(hù)范圍（一）維修范圍水電設(shè)備、公共設(shè)施、設(shè)備的維修。主要包括：建筑物內(nèi)的燈具、風(fēng)扇、電插座、電開關(guān)、水龍頭、洗手盆、大小便器的給排水、木門窗、塑鋼門窗、鋁合金門窗等。（二）維護(hù)范圍1.建筑物上下水管道、雨水管。2.每棟建筑物電力總閘以后全部電力線路。3.每棟建筑物總水閘以后的供水系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)。4.建筑物共用部位的樓蓋、屋頂、內(nèi)墻面、樓梯間、走廊、通道、門廳、門窗、電鈴等。二、各崗位職責(zé)（一）工程部總體工作職責(zé)1.負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)供配電、給排水等公用設(shè)施（設(shè)施）的運(yùn)行、保養(yǎng)、檢查、維修。2.負(fù)責(zé)對(duì)管理處范圍內(nèi)電梯、空調(diào)等分包方的保養(yǎng)、維修等工作的監(jiān)督。3.負(fù)責(zé)管理處范圍內(nèi)電梯、空調(diào)的運(yùn)行操作。4.負(fù)責(zé)管理處所有機(jī)電設(shè)備備品、備件、維修保養(yǎng)材料的申購(gòu)。5.負(fù)責(zé)制定所有機(jī)電設(shè)備的大、中修計(jì)劃并報(bào)批，并參予大、中修計(jì)劃實(shí)施。6.負(fù)責(zé)外委維修的聯(lián)系工作。7.負(fù)責(zé)管理處范圍內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、建立、整理，交綜合管理處保管。8.負(fù)責(zé)水電節(jié)能工作，確保電氣設(shè)備安全運(yùn)行。9.負(fù)責(zé)記錄所有機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行、維修保養(yǎng)、巡視檢查。10.負(fù)責(zé)抄水電表數(shù)，并作出總表與分表核對(duì)記錄。11.負(fù)責(zé)所有機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳的建立，并及時(shí)交管理處保管。12.負(fù)責(zé)對(duì)所申購(gòu)物品的檢查。13.負(fù)責(zé)對(duì)裝修用水、電的監(jiān)督管理。14.負(fù)責(zé)為監(jiān)獄工作人員提供維修服務(wù)。（二）供電消防監(jiān)控值班崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)高壓電氣設(shè)備的運(yùn)行監(jiān)視及停、送電操作保證安全供電。2.對(duì)配電室的開關(guān)柜，變壓電器室進(jìn)行定期清掃、維護(hù)。3.嚴(yán)格貫徹執(zhí)行電氣規(guī)章制度。4.必須了解高壓電氣設(shè)備的運(yùn)行方式和運(yùn)行情況。5.及時(shí)發(fā)現(xiàn)一切危及高壓電氣設(shè)備安全運(yùn)行的隱患，將事故因素清除在萌芽之前。6.處理突然發(fā)生的停電事故。7.辦理停電檢修工作票，并負(fù)責(zé)做好一切安全措施。8.正確進(jìn)行用電記錄和電量計(jì)算，了解負(fù)荷情況。9.對(duì)危及安全供電的現(xiàn)象有權(quán)制止，并報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。10.堅(jiān)守工作崗位，任何時(shí)間都不得無人值班或擅自離崗。11.負(fù)責(zé)供配電、水泵系統(tǒng)、電梯等供配電設(shè)備的操作、維修、保養(yǎng)。12.熟練掌握機(jī)電設(shè)備的操作規(guī)程，安全可靠、按質(zhì)按量準(zhǔn)時(shí)地完成維修任務(wù)。13.負(fù)責(zé)供配電設(shè)備運(yùn)行的操作、監(jiān)控、記錄。14.供配電設(shè)備發(fā)生異常，及時(shí)報(bào)告并在主管及班長(zhǎng)協(xié)助下排除故障。15.負(fù)責(zé)配電消防中心對(duì)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。16.牢固樹立“安全第一”的原則，認(rèn)真做好本職工作。17.經(jīng)常檢查有無偷漏電及違章線路架設(shè)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。18.負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。19.負(fù)責(zé)保管好個(gè)人工具、公用工具、檢測(cè)儀表和電器材料。20.負(fù)責(zé)本崗位用電設(shè)備的監(jiān)護(hù)管理。（三）設(shè)施設(shè)備維修崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的檢修、檢查、保養(yǎng)，為監(jiān)獄工作人員提供有償服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)順暢、舒適的環(huán)境。2.遵守物業(yè)公司各項(xiàng)規(guī)章制度。3.服從管理，聽從安排，按時(shí)按質(zhì)按量完成工作，注意安全操作，保證維修質(zhì)量，盡量讓監(jiān)獄工作人員滿意。4.遵守維修操作程序，做到高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成維修任務(wù)。5.努力學(xué)習(xí)，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平和服務(wù)意識(shí)。6.對(duì)監(jiān)獄工作人員文明禮貌，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為物業(yè)公司創(chuàng)效益。7.注意“工完場(chǎng)地清”，節(jié)約用料。8.發(fā)揚(yáng)主人翁精神，開動(dòng)腦筋，提出合理化建議，為物業(yè)公司多做貢獻(xiàn)。9.著裝整潔，佩戴工牌，建立、保持物業(yè)公司良好形象。10.積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。11.嚴(yán)格按管道維修、保養(yǎng)操作規(guī)程，做好管道及配件設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)和檢修工作，確保各種管道系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常。12.熟悉消防、辦公用水的管道路線，做好巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理。13.負(fù)責(zé)冷暖水系統(tǒng)管道，所有排水系統(tǒng)管道包括消防水龍頭、消火栓、泵、廁所衛(wèi)生設(shè)備、雨水管、樓層屋頂水箱、生活水池、陰井、地漏、閥門及輔件的維修保養(yǎng)清洗工作。14.負(fù)責(zé)各種管道、閥門及輔件的維護(hù)保養(yǎng)。15.做好各種檢修、保養(yǎng)紀(jì)錄。16.發(fā)揮工作主動(dòng)性和團(tuán)隊(duì)精神，配合部門做好其他工作任務(wù)。三、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理各專業(yè)工程師必須結(jié)合本部門設(shè)備、設(shè)施、房屋的實(shí)際情況，制定出適合于各分系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施、房屋的規(guī)章制度、管理規(guī)定、維修保養(yǎng)規(guī)程，力求在實(shí)際運(yùn)作過程中行之有據(jù)、做之有理，進(jìn)一步保障XX監(jiān)獄機(jī)電設(shè)備、設(shè)施及房屋的安全、可靠、正常運(yùn)行。運(yùn)行值班人員負(fù)責(zé)系統(tǒng)所轄設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行操作及日常巡視檢查工作，并做好每天的運(yùn)行記錄，運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知有關(guān)人員進(jìn)行處理。維修人員負(fù)責(zé)各系統(tǒng)所轄設(shè)備設(shè)施及房屋的維護(hù)保養(yǎng)工作，并做好維修保養(yǎng)記錄，對(duì)維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)較嚴(yán)重的設(shè)備、設(shè)施故障及時(shí)上報(bào)水電工程部主管，由各專業(yè)工程師組織有關(guān)人員進(jìn)行分析、研究，制定解決辦法，各系統(tǒng)所轄設(shè)備、設(shè)施的更新改造及重大維修、變更情況應(yīng)及時(shí)在設(shè)備檔案中做好記錄。四、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施、房屋的管理目標(biāo)1.設(shè)備、設(shè)施、房屋的完好率：不小于98%2.設(shè)備、設(shè)施、房屋的維修及時(shí)率：100%3.設(shè)備、設(shè)施、房屋的維修合格率：100%第三節(jié)主要設(shè)施設(shè)備維修管理一、電梯、貨梯的運(yùn)行與管理（一）目的乘梯人員按規(guī)范乘梯，是維護(hù)自身安全的前提。（二）適用范圍項(xiàng)目所屬全部客、貨電梯。（三）管理職責(zé)工作負(fù)責(zé)人：電梯維修工、監(jiān)控室值班人員及相關(guān)秩序維護(hù)員。（四）內(nèi)容客梯以承載監(jiān)獄工作人員為主，消防梯、貨梯以承載高層進(jìn)出貨物為主。嚴(yán)禁易燃、易爆等危險(xiǎn)品和超長(zhǎng)、超重等物品進(jìn)入電梯。維修、保養(yǎng)、清潔等原因造成停梯，應(yīng)在基站設(shè)置告示牌。任何人不得在電梯機(jī)房、轎廂、井道吸煙。候梯大廳附近不要放置妨礙監(jiān)獄工作人員進(jìn)入的貨物。雨天時(shí)，保持候梯大廳及轎箱內(nèi)無積水，以免監(jiān)獄工作人員滑倒受傷。積水若流入井道時(shí)，電梯應(yīng)立即停在滲水樓層上面，并排除積水。機(jī)房?jī)?nèi)外及其通道不能堆放雜物。機(jī)房?jī)?nèi)必須有消防設(shè)施。機(jī)房?jī)?nèi)有足夠照明，及應(yīng)急照明，室溫28-30℃，濕度70%，空氣通爽。電梯鑰匙由專人保管。轎內(nèi)裝設(shè)閉路監(jiān)視器，監(jiān)控室可隨時(shí)監(jiān)管電梯運(yùn)行情況。除特別設(shè)計(jì)的載貨電梯，勿用機(jī)動(dòng)叉車在轎內(nèi)起卸貨物。電梯故障或停電困住乘客時(shí)，監(jiān)控中心及時(shí)通過轎內(nèi)電話安慰監(jiān)獄工作人員，告誡監(jiān)獄工作人員切勿強(qiáng)行打開廳門，并馬上通知主管和維保人員，由管理人員和電梯專業(yè)人員處理。二、中央空調(diào)系統(tǒng)的管理（一）空調(diào)系統(tǒng)的組成中央空調(diào)子系統(tǒng)主要包括制冷主機(jī)、二次熱交換、及附屬水泵（冷凍泵、冷卻泵）、冷卻塔、空氣處理機(jī)（空調(diào)機(jī)）、送風(fēng)機(jī)（新風(fēng)機(jī)、抽風(fēng)機(jī)、送（通）風(fēng)誘導(dǎo)器、空調(diào)管網(wǎng)、冷媒的處理設(shè)備、配套電氣控制設(shè)備等。（二）空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備房的環(huán)境要求1.天花、墻身刷白，在對(duì)外部可能形成噪聲影響的機(jī)房，應(yīng)在門、墻及天花做好吸音隔噪措施。2.地面宜做防塵的油漆處理、并應(yīng)做好疏水、防水處理。3.冷卻系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)的管道上應(yīng)噴上明顯的字樣，并用不同的顏色標(biāo)示出其介質(zhì)流向，如“冷卻上水管”“冷卻回水管”、“冷凍上水管”“冷凍回水管”等字樣。4.所有閥門應(yīng)掛上用比較耐用的材料做成的標(biāo)示牌，標(biāo)示牌內(nèi)應(yīng)有對(duì)應(yīng)設(shè)備的有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)和在系統(tǒng)內(nèi)的功能、正常狀態(tài)下的規(guī)定狀態(tài)等內(nèi)容。5.主機(jī)臺(tái)架應(yīng)高于地面，在Y型過濾器及放水閥門位置的地面應(yīng)有良好的排水明溝。6.屬于冷凍水系統(tǒng)的設(shè)備、管道（含冷凍水泵的泵體），其保溫應(yīng)該是良好的，冷凍水泵及冷卻水泵的泵軸的軸向漏水應(yīng)有專門的排水通道。泵基礎(chǔ)、泵臺(tái)架應(yīng)保持清潔、干燥。（三）空調(diào)系統(tǒng)的標(biāo)識(shí)1.在空調(diào)設(shè)備地應(yīng)有“主機(jī)房（冷凍站）”、“二次熱交換機(jī)房”“新風(fēng)機(jī)房”“空調(diào)機(jī)房”“空調(diào)系統(tǒng)配電房（柜）”等功能標(biāo)示牌。2.機(jī)房設(shè)備的主供電導(dǎo)線上應(yīng)有分相標(biāo)準(zhǔn)（紅色、黃色、綠色）的色彩識(shí)別。3.冷凍（卻）水管路系統(tǒng)必須在明顯、關(guān)鍵位置設(shè)置有水流方向和供水區(qū)域的標(biāo)志。4.冷凍（卻）水管路系統(tǒng)管路控制閥必須懸掛包括系統(tǒng)唯一編號(hào)和功能的標(biāo)識(shí)牌（隸屬系統(tǒng)、型號(hào)、功能等）及懸掛啟閉狀態(tài)標(biāo)識(shí)牌。5.空調(diào)配電柜在相關(guān)回路懸掛其運(yùn)行狀態(tài)和警示牌。（四）空調(diào)系統(tǒng)的管理要點(diǎn)1.配備專業(yè)人員，維修和運(yùn)行人員持證上崗。2.建立規(guī)范完善的空調(diào)運(yùn)行制度和維修養(yǎng)護(hù)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。3.空調(diào)系統(tǒng)安全、正常，保持狀況良好。設(shè)備及環(huán)境整潔，無異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。4.定期清洗風(fēng)機(jī)盤管，確保新風(fēng)的暢通，預(yù)防病毒在轄區(qū)內(nèi)的傳播。5.有準(zhǔn)確完整的空調(diào)系統(tǒng)檔案資料，各項(xiàng)運(yùn)行記錄和維修養(yǎng)護(hù)記錄齊全，并歸檔保存。6.制定切實(shí)可行節(jié)能運(yùn)行制度，有明顯節(jié)能降耗成果。7.系統(tǒng)設(shè)備完好率達(dá)99%以上。（五）空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理1.空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理制度。（1）當(dāng)值人員必須熟悉中央空調(diào)機(jī)組操作規(guī)程、規(guī)范，嚴(yán)禁盲目操作。（2）操作人員必須熟悉各配電柜、開關(guān)、閥門、水泵的聯(lián)絡(luò)操作程序和操作方法，并確認(rèn)無誤后方可操作。（3）保持機(jī)房整潔衛(wèi)生，每周對(duì)機(jī)房、機(jī)組進(jìn)行大掃除一次。（4）空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運(yùn)行由空調(diào)組負(fù)責(zé)，暖通、給排水管理員進(jìn)行監(jiān)督。（5）每班當(dāng)值人員每2h巡查空調(diào)機(jī)組和外圍設(shè)備一次，并將運(yùn)行情況記錄在空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表上，未經(jīng)空調(diào)班長(zhǎng)批準(zhǔn)，不得擅自更改運(yùn)行參數(shù)。（6）按管理處空調(diào)運(yùn)行時(shí)間表準(zhǔn)時(shí)啟?？照{(diào)系統(tǒng)。（7）在不影響監(jiān)獄正常營(yíng)運(yùn)的前提下，積極探索并實(shí)施有效的節(jié)能方法。（六）空調(diào)系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案空調(diào)工必須準(zhǔn)確掌握空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行情況，一旦發(fā)生故障，應(yīng)立即判定故障類別，馬上通知工程部主管。1.冷水機(jī)組發(fā)生故障（1）空調(diào)運(yùn)行，人員立即啟動(dòng)備用空調(diào)，恢復(fù)供冷。（2）其他空調(diào)工必須在出現(xiàn)故障后5分鐘以內(nèi)趕至現(xiàn)場(chǎng)，確定事故原因，能自行處理的應(yīng)及時(shí)排除故障，恢復(fù)機(jī)組正常工作，不能處理的故障，應(yīng)在確定故障原因后3分鐘內(nèi)通知專業(yè)維修單位，專業(yè)維修單位在30分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場(chǎng)處理。（3）故障不能在10分鐘內(nèi)處理的，工程部須及時(shí)通知監(jiān)獄工作人員，并說明故障原因。2.制冷機(jī)組附屬設(shè)備（如冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔等）發(fā)生故障?？照{(diào)運(yùn)行人員立即起動(dòng)備用設(shè)備，工程部及時(shí)組織人員維修，恢復(fù)設(shè)備正常使用。3.空調(diào)末端裝置發(fā)生故障。工程部立即組織人員搶修，維修時(shí)應(yīng)盡量減小影響供冷的范圍。4.水泵（1）巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對(duì)應(yīng)的主機(jī)，后停異常水泵，開起備用水泵，并起動(dòng)主機(jī)繼續(xù)供冷。（2）發(fā)現(xiàn)故障的技工檢查維修，可當(dāng)場(chǎng)解決的問題即時(shí)修復(fù)并記錄在當(dāng)值日志上。（3）水泵故障較嚴(yán)重，應(yīng)報(bào)告工程部主管（工程部經(jīng)理），由其安排組織維修，并在事后作維修報(bào)告。（4）冷卻塔。5.水塔電機(jī)故障。（1）巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水塔電機(jī)故障，應(yīng)立即停止該機(jī)。（2）發(fā)現(xiàn)故障后及時(shí)檢修，可當(dāng)場(chǎng)解決的問題即時(shí)修復(fù)，并記錄在當(dāng)值日志上。（3）屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報(bào)告工程部主管，由其組織維修，并在事后作維修報(bào)告。三、排水系統(tǒng)的管理（一）總則1.目的為了規(guī)范給排水系統(tǒng)設(shè)施的檢查保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備、設(shè)施各項(xiàng)性能完好，特制定本辦法。2.適用范圍本辦法適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備、設(shè)施（含消防供水機(jī)組）的維修保養(yǎng)。（二）管理職責(zé)與分工1.物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)審核給排水身背設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃，并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。2.工程部主管負(fù)責(zé)組織制定費(fèi)排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃，并組織日常檢查、定期養(yǎng)護(hù)工作的實(shí)施。3.特殊情況發(fā)生時(shí)服務(wù)中心負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況。（三）給排水系統(tǒng)日常檢查工程部值班人員每日對(duì)給排水系統(tǒng)進(jìn)行認(rèn)真的巡視檢查，每?jī)蓚€(gè)小時(shí)巡視一次監(jiān)獄內(nèi)水泵房（包括機(jī)房、水池，水箱），每周巡視一次監(jiān)獄內(nèi)主供水管上閘閥以及道路上沙井、雨水井。（四）巡視檢查內(nèi)容如下1.泵房有無異常聲響或大的震動(dòng)。2.電機(jī)、控制柜有無異常氣味。3.電機(jī)溫升是否正常（應(yīng)不燙手），變頻器散熱通道是否順暢。4.電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上的信號(hào)燈顯示是否正確，控制柜內(nèi)各元器件是否工作正常。5.機(jī)械水壓表與PC上顯示的壓力是否滿足供水壓力要求。6.水池、水箱是否正常。7.閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線。8.主供水管上閘閥的井蓋、井群是否完好，閘閽是否漏水，標(biāo)識(shí)是否清晰。9.止回閥、浮球閥、液位控制器是否運(yùn)行正常。10.臨時(shí)接駁用水情況。11.雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。工程部值班人員在巡視監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)給排水設(shè)備設(shè)施有不正常情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)采取措施加以解決；處理不了問題，應(yīng)及時(shí)詳細(xì)地匯報(bào)給工程部經(jīng)理，請(qǐng)求協(xié)助解決。（五）給排水系統(tǒng)定期保養(yǎng)每年的12月15日之前，由工程部制訂下一年的給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并上報(bào)物業(yè)經(jīng)理審批。1.制訂給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的依據(jù)。（1）給排水設(shè)備設(shè)施的使用頻度。（2）給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）。（3）合理的時(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）。2.制訂給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃時(shí)，要注意合理安排時(shí)間，注意避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等。3.給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃應(yīng)包括如下內(nèi)容。（1）備品、備件計(jì)劃。（2）具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間。（3）預(yù)計(jì)費(fèi)用。（六）維修人員對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃進(jìn)行。（七）必要的大型維護(hù)或與供應(yīng)商簽訂了維護(hù)協(xié)議的設(shè)備應(yīng)聯(lián)系外協(xié)單位進(jìn)行維護(hù)。保養(yǎng)（如主供水管上閘閥拆換、控制柜內(nèi)變頻器）。（八）對(duì)于計(jì)劃中未列出而實(shí)際工作中需要的維修保養(yǎng)，應(yīng)由工程部經(jīng)理盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中。（九）工程部維修人員應(yīng)將維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》內(nèi)，并于保養(yǎng)后的三天內(nèi)由工程部主管整理成冊(cè)后存檔，保存期為長(zhǎng)期。（十）給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時(shí)，應(yīng)由工程部維修主管填寫“停水/電申請(qǐng)表”，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后通知服務(wù)中心，有服務(wù)中心提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶。四、路燈維護(hù)管理（一）作業(yè)要求:路燈日常維護(hù)，保持路燈、庭院燈夜間定時(shí)明亮、關(guān)閉。（二）路燈管理制度為切實(shí)做好監(jiān)獄行政區(qū)、辦公區(qū)、生活區(qū)路燈管理，制定路燈管理人員崗位職責(zé)：1.定期對(duì)路燈進(jìn)行檢查。2.及時(shí)對(duì)燒損及線路損壞的路燈進(jìn)行修復(fù)。3.規(guī)范對(duì)路燈的修復(fù)工作，保證生產(chǎn)安全。五、電力系統(tǒng)維修管理（一）修理電器設(shè)備，應(yīng)聘請(qǐng)持證的合格技師。（二）應(yīng)明了監(jiān)獄各種電力供應(yīng)的設(shè)備所在。如：監(jiān)獄的電力總掣、監(jiān)獄工作人員的電路分線、保險(xiǎn)絲、消防電泵掣、電表及各水泵掣等，并且明了其緊急開關(guān)的操作程序。同時(shí)必須購(gòu)置后備保險(xiǎn)絲、消防總掣、電表及各水泵掣等，以備急修時(shí)使用。（三）如辦公樓部分辦公室電力中斷，應(yīng)由管理處派人檢查修理辦公樓供電系統(tǒng)，及時(shí)排除故障。（四）全座樓宇電力突然中斷，應(yīng)先檢查監(jiān)獄之總掣是否正常，如屬于正常則與供電物業(yè)公司聯(lián)系詢明情況。（五）公共使用的電力設(shè)備，如電梯、總掣走廊及電梯之電燈、水泵及消防系統(tǒng)之電線等應(yīng)經(jīng)常檢查，如有損壞或有過熱現(xiàn)象，應(yīng)立即派人修理。（六）接到供電物業(yè)公司通知停電時(shí)，應(yīng)即貼出通告，清楚列明日期、時(shí)間及受影響的設(shè)備，如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器，以便監(jiān)獄內(nèi)工作人員有所準(zhǔn)備。公共照明、電梯不停，由監(jiān)獄自備發(fā)電機(jī)供電解決。停電完畢后，貼出恢復(fù)供電通告，并檢查各系統(tǒng)是否恢復(fù)正常。（七）經(jīng)常檢查、水保養(yǎng)弱電系統(tǒng)，如：電梯監(jiān)視系統(tǒng)必須保持完好正常運(yùn)行。發(fā)現(xiàn)問題立即處理。（八）在監(jiān)獄辦公樓出入口處，各大堂應(yīng)備有充電式緊急照明設(shè)備，管理處亦應(yīng)常備手電筒。（九）監(jiān)獄內(nèi)的總掣房、機(jī)房及各層的電表均應(yīng)保持整潔，不得放置各種雜物。（十）監(jiān)獄供電系統(tǒng)由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng)，以保證安全正常供電。第四節(jié)設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、房屋建筑的日常養(yǎng)護(hù)維修房屋日常養(yǎng)護(hù)維修是指為保持辦公樓房屋原有完好等級(jí)和正常使用，進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和及時(shí)修復(fù)小損小壞等房屋維護(hù)管理工作。（一）每年進(jìn)行一次房屋安全普查和房屋完損等級(jí)評(píng)定，保證房屋完好率達(dá)100%。（二）要愛護(hù)辦公樓內(nèi)設(shè)施，未經(jīng)被服務(wù)方批準(zhǔn)，不得對(duì)辦公樓結(jié)構(gòu)、設(shè)施等進(jìn)行改動(dòng)。（三）及時(shí)完成各項(xiàng)零星維修任務(wù)，零修合格率100%，一般維修任務(wù)不超過24小時(shí)。二、低壓電器設(shè)備的維修服務(wù)（一）按照國(guó)家和北京地區(qū)相關(guān)電氣管理規(guī)范，由電氣工程師根據(jù)設(shè)備性能、技術(shù)資料等，合理制定《低壓電氣設(shè)備檢修計(jì)劃》及相關(guān)操作、維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程，報(bào)被服務(wù)方用電管理部門審核同意后執(zhí)行。（二）值班人員必須嚴(yán)格按照《值班管理規(guī)定》實(shí)行24小時(shí)值班制，對(duì)有關(guān)低壓設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡回檢查，同時(shí)做好相應(yīng)記錄。（三）物業(yè)公用照明設(shè)施如走廊、樓梯、衛(wèi)生間等，要及時(shí)安排相關(guān)人員對(duì)其進(jìn)行檢查、維修。（四）物業(yè)維修人員發(fā)現(xiàn)有私拉、私接電氣線路等情況，須及時(shí)向被服務(wù)方用電管理部門匯報(bào)并協(xié)助被服務(wù)方用電管理部門處理解決。（五）物業(yè)維修人員每周須對(duì)所有電氣、照明設(shè)備進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)登記、維修。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的隱患問題，須及時(shí)向被服務(wù)方用電管理部門報(bào)告。每年春秋兩季各安排一次低壓電氣設(shè)備的集中清掃、檢修，不留死角。（六）在遇有大風(fēng)、暴雨等災(zāi)害性天氣時(shí)。電氣工程師須及早組織人員對(duì)所有供電系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)防檢查，多方位監(jiān)視，同時(shí)做好搶修工作準(zhǔn)備，災(zāi)情過后，對(duì)所有供電系統(tǒng)全面檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。（七）發(fā)生火災(zāi)時(shí)，值班人員應(yīng)立即報(bào)警并切斷火災(zāi)區(qū)域電源，積極滅火。事后必須對(duì)供電設(shè)備、設(shè)施全面檢查方可恢復(fù)供電。（八）物業(yè)接到報(bào)修電話后，須盡快安排維修人員在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)開展維修，做好維修記錄。一般故障維修不應(yīng)超過30分鐘，活完場(chǎng)凈，被維修單位在維修單上簽字。（九）維修需要停電時(shí)，物業(yè)需提前告知被服務(wù)方用電管理部門，得到批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。（十）被服務(wù)方用電管理部門有權(quán)要求物業(yè)對(duì)不能勝任崗位要求的維修人員進(jìn)行更換。（十一）遇緊急任務(wù)或突發(fā)事故等，物業(yè)維修人員須服從被服務(wù)方用電管理部門的臨時(shí)調(diào)遣并積極協(xié)助處理。三、給排水系統(tǒng)的維修服務(wù)（一）給排水系統(tǒng)設(shè)備應(yīng)由專人管理，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，實(shí)行24小時(shí)維修值班制度。（二）建立正常供水管理制度，保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。（三）制定科學(xué)合理的維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施。（四）加強(qiáng)日常巡視、檢查，防止跑、冒、滴、漏，切實(shí)貫徹“應(yīng)修盡修，全面保養(yǎng)”的方針，保證設(shè)備設(shè)施完好。（五）二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全。（六）定期對(duì)水箱進(jìn)行清洗消毒，保持水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染。（七）遇有事故，及時(shí)搶修，一般情況下，限水、停水需在24小時(shí)前通知各相關(guān)單位。（八）保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢。（九）節(jié)約用水符合市政府規(guī)定的要求。（十）電開水飲用設(shè)備須定期進(jìn)行除堿，無污垢，熱水器具保持潔凈、光亮，且維修及時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，不發(fā)生安全方面的問題。四、中央空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備維護(hù)（一）在每年春秋兩季對(duì)中央空調(diào)系統(tǒng)所有設(shè)備各進(jìn)行一次全面保養(yǎng)、檢修，清洗風(fēng)道及末端設(shè)備，確保設(shè)備運(yùn)行正常，辦公場(chǎng)所內(nèi)空氣潔凈。（二）中央空調(diào)的制冷、通風(fēng)、加熱等系統(tǒng)在正常工作期間，對(duì)系統(tǒng)做好保潔、通風(fēng)和設(shè)備設(shè)施的潤(rùn)滑工作；根據(jù)使用情況，每年最少更換一臺(tái)冷凍機(jī)組的冷凍油等相關(guān)保養(yǎng)。（三）值班人員每4小時(shí)對(duì)冷水機(jī)組（冬季為熱交換系統(tǒng)）、循環(huán)水系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行一次巡視檢查并填寫記錄，發(fā)現(xiàn)的問題、隱患等須及時(shí)處理。（四）根據(jù)中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行情況，定期檢測(cè)、調(diào)整軟化水指標(biāo)，清洗循環(huán)水、通風(fēng)系統(tǒng)過濾器具，每月沖洗冷卻塔。（五）每周對(duì)主、副機(jī)和機(jī)房進(jìn)行一次清潔，并做好設(shè)備用房的消殺滅鼠工作。（六）根據(jù)天氣變化，合理調(diào)節(jié)空氣的溫度、濕度。（七）空調(diào)工程師每年須按照《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范》等國(guó)家、地方標(biāo)準(zhǔn)制定中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行方案及保養(yǎng)、維護(hù)計(jì)劃。五、電梯維修服務(wù)電梯維保：公司對(duì)監(jiān)獄電梯實(shí)行清包維保（只提供維保所需工具和勞務(wù)，不提供任何電梯零部件）。公司應(yīng)按規(guī)定規(guī)范操作或聘請(qǐng)有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)操作。（一）質(zhì)量及技術(shù)要求：1.按照TSGT5001-2009《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》并根據(jù)電梯的使用情況和設(shè)備狀況，經(jīng)雙方協(xié)商確認(rèn)后，提供全年保養(yǎng)計(jì)劃和各項(xiàng)定期保養(yǎng)計(jì)劃的具體實(shí)施時(shí)間表。每臺(tái)每次保養(yǎng)時(shí)間不得少于合同約定的相應(yīng)最少保養(yǎng)時(shí)間。如需調(diào)整原保養(yǎng)計(jì)劃，應(yīng)提前30日通知甲方并經(jīng)甲方同意后方可調(diào)整，但應(yīng)保證保養(yǎng)時(shí)間間隔不得超過15日。2.物業(yè)對(duì)其維保的電梯安全性能負(fù)責(zé)，應(yīng)當(dāng)在本合同簽訂后對(duì)電梯是否符合安全技術(shù)規(guī)范要求進(jìn)行確認(rèn)，