寫字樓物業(yè)服務安全秩序管理方案

寫字樓物業(yè)服務安全秩序管理方案目錄第一節(jié)安全秩序維護管理方案 1一、安全管理原則 1二、秩序維護管理目標 1三、秩序維護管理的性質 1四、秩序維護管理的主要內(nèi)容 2五、秩序維護管理具體措施 2第二節(jié)人員進出方案 9一、人員進出管理原則 9二、人員進出管理辦法 9三、外來人員接待辦法 11第三節(jié)消防管理方案 12一、消防工作的原則 12二、消防管理體制 13三、組織架構說明 15四、消防控制室相關規(guī)范化管理制度 16第四節(jié)停車場管理方案 24一、停車管理服務要求 24二、停車場管理思路及落實 25三、具體管理實施方案 26第五節(jié)疫情防控技術方案 30一、工作前的準備 30二、出入控制 31三、疫情應對 31第一節(jié)安全秩序維護管理方案一、安全管理原則1.有效監(jiān)控重點區(qū)域和公共秩序。2.人防、技防、物防“三防”并重。3.中央監(jiān)控和屬地管理相結合。二、秩序維護管理目標1.實行封閉式管理，24小時監(jiān)控寫字樓辦公樓所轄管理范圍的消防和安全。2.實行24小時值班及巡邏制度，寫字樓辦公樓轄區(qū)內(nèi)、外圍每隔XX小時巡邏一次。3.隨時處理突發(fā)事件，保障管轄區(qū)域內(nèi)治安案件發(fā)生率低于承諾標準。4.秩序維護人員身高XXm以上，隊伍實行軍事化管理。5.進出寫字樓辦公樓的各種車輛停放有序，無堵塞交通現(xiàn)象。專人負責停車場，管理有序，排列整齊，嚴格車輛出入登記制度。三、秩序維護管理的性質寫字樓辦公樓的安全機構（秩序維護部）是負責本寫字樓辦公樓的安全和處理突發(fā)事件的職能部門，在業(yè)務上接受公安機關和行業(yè)管理部門的指導，在管理上列入寫字樓辦公樓分公司的機構、編制和工作內(nèi)容，接受項目經(jīng)理的領導并接受甲方的監(jiān)督指導。四、秩序維護管理的主要內(nèi)容1.對人流的管理：根據(jù)寫字樓辦公樓各出入口具體情況，控制進入?yún)^(qū)域的人員，制止各類違法犯罪活動和違紀行為，消除安全隱患。2.對車輛及交通管理：對寫字樓辦公樓區(qū)域內(nèi)進出的車輛和停放車輛的管理，防止寫字樓辦公樓內(nèi)停放的車輛遭受破壞及其他安全事故。3.對消防安全管理：建立有效的消防管理措施，巡查紅線范圍內(nèi)所有消防設施、設備、器材及其配套設施的完好狀況，消除各類消防隱患，定期組織消防演習。4.突發(fā)事件及違章的處理：隨時發(fā)現(xiàn)、處理、應對突發(fā)事件，控制現(xiàn)場，防止事態(tài)惡化，按規(guī)定程序及有關法規(guī)的規(guī)定處理各種突發(fā)事件。五、秩序維護管理具體措施（一）組建一支高素質保安隊伍在寫字樓辦公樓成立秩序維護部，隊伍建設按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環(huán)節(jié)，實施“軍事化管理”。所有錄用秩序維護員均由區(qū)域內(nèi)合法的保安公司提供。對秩序維護員實施月、季、年終考評制，定期向外委保安公司發(fā)放評估報告并將發(fā)現(xiàn)的問題進行整改。（二）秩序維護隊伍組織架構秩序維護主管（秩序維護主管（XX人）安全管理（XX人）消防中控值機員（XX人）車輛管理（XX人）（三）秩序維護專業(yè)組織架構和設置說明1.秩序維護專業(yè)配備主管XX人，中控XX人，秩序維護員XX（包括車場），總共XX人。2.秩序維護專業(yè)工作職能分別為車輛管理，固定崗，巡邏，主要負責寫字樓辦公樓的消防、安全和車輛管理工作。當值主管負責監(jiān)督各崗位人員的工作，并處理一些緊急事務。（四）崗位設置表一：（管理人員）序號崗位值班時間人員分配計（人）職責1運行中心主任——負責秩序維護整體工作2秩序維護主管——負責消防內(nèi)、外保及車場管理表二：（秩序維護、中控室）序號崗位值班時間人員分配計（人）職責1CWX門崗（XX人/班）12小時負責出入人員的控制（此門建議封閉，必要時開啟）2CWXX門崗（XX人/班）12小時負責出入人員的控制3后勤人員出入崗24小時負責出入人員以及夜間大堂的控制4樓內(nèi)外圍巡視24小時負責樓內(nèi)樓外的巡視、安全隱患和突發(fā)事件5車場巡視12小時負責車場停放車輛的安全記錄和車輛停放引導及車場設施巡視6中控值機24小時負責消防設備設施的檢查、操作及突發(fā)事件處理表三：（崗位狀態(tài)）序號崗位顏色標識備注1固定崗紅色2巡視崗藍色3交接班地點園紅1.車場巡邏負責車場內(nèi)車輛停放、設備設施的檢查登記及停放引導，白天每班次B1、B2各XX名。2.寫字樓辦公樓內(nèi)部巡邏XX人；交接點—B1簽到點及重點部位—B2簽到點及重點部位—一層的重點部位—十層簽到點—外圍巡邏點（五）治安防范構造“三防、三控、四巡視、五落實”1.“三防”（人防、技防、群防）（1）人防——秩序維護員在寫字樓辦公樓全面防范實施四崗結合，即固定崗巡邏崗、車場崗巡邏崗、固定監(jiān)控位、巡邏監(jiān)控崗四崗聯(lián)合防范，相互監(jiān)控，著重安防點線面的配備與互動。（2）技防——實施智能化管理，消防中控值機員利用寫字樓辦公樓的監(jiān)控探頭對各重點部位統(tǒng)一監(jiān)控，統(tǒng)一調(diào)度，統(tǒng)一指揮，集中力量、快速反應，以應對各種突發(fā)事件。（3）群防——寫字樓辦公樓管理處將在員工內(nèi)部樹立群防群治意識，所有員工都是治安防范員，遇到問題及時通報處理。2.“三控”（人員控制、物資控制、車輛控制）（1）人流控制——凡進入寫字樓辦公樓人員須通過門崗，內(nèi)部工作人員憑工作證件（出入卡）進入，外來人員車輛須到傳達室開具訪客單，經(jīng)聯(lián)系確認后方可進入，具體規(guī)定可根據(jù)甲方的來訪規(guī)定執(zhí)行。（2）物流控制——對物資流動實施申報制、盤查制和登記制以及憑證出入制。大宗物品流出須由運出人（部門）向寫字樓辦公樓分公司提出申報，秩序維護員有責任和義務對物資流出進行禮貌盤查，物資流出實行登記放行手續(xù)，由寫字樓辦公樓分公司在核驗運出人（部門）后開具放行條，相關崗位查驗收條并核實后放行。（3）車流控制——車輛憑IC卡或車輛出入卡出入停放，車庫設巡邏崗位，指導車輛停泊，實現(xiàn)人車分流，出入分流。3.四巡視：（一級巡視、二級巡視、三級巡視、四級巡視）一級巡視：為該區(qū)域的秩序維護員，負責本區(qū)域內(nèi)備設施的巡查工作，發(fā)現(xiàn)問題及時報告；二級巡視：為崗位設定的巡視崗、中控巡視及工程巡視，主要負責管轄區(qū)域內(nèi)人員、設備的安全運行，發(fā)現(xiàn)問題及時報告；三級巡視：為部門負責人、經(jīng)理每周對本寫字樓辦公樓進行全面巡視檢查；四級巡視：為總公司職能部門每月對人員狀態(tài)、設施設備運行及維修保養(yǎng)的抽檢工作。4.五落實：（思想落實、組織落實、人員落實、制度落實、裝備落實）（1）思想落實—將安全思想放在第一位，經(jīng)常組織員工進行業(yè)務知識和法律法規(guī)的學習，從思想上真正認識安全的重要性。（2）組織落實—建立安全組織機構，負責寫字樓辦公樓的安全管理協(xié)調(diào)處理寫字樓辦公樓的安全問題。（3）人員落實—安排有經(jīng)驗的安全管理人員擔任秩序維護部負責人，挑選業(yè)務素質和思想品德素質較好的人員擔任骨干。（4）制度落實—根據(jù)國家法律法規(guī)，結合寫字樓辦公樓實際情況制定適合和寫字樓辦公樓的規(guī)章制度，并嚴格落實。（5）人員的執(zhí)勤裝備、通信器材及崗位標準配備落實到位。（六）秩序維護人員的培訓：在XX物業(yè)公司接管寫字樓辦公樓后，各運行中心培訓的立足點主要以區(qū)域整體環(huán)境、設備設施、客戶資料和需求，服務意識的培訓，保證寫字樓辦公樓區(qū)域的安全及設備設施正常運轉，入戶維修及時，為區(qū)域業(yè)主提供滿意的服務。秩序維護員培訓計劃表項目序號培訓內(nèi)容方式目標時間1整體環(huán)境的熟悉集中講解、現(xiàn)場勘察秩序維護員對區(qū)域地上環(huán)境、地下車庫位置重點部位熟悉1周之內(nèi)完成2設備使用、消防系統(tǒng)位置集中講解、現(xiàn)場勘察熟悉設備的操作和安裝位置1周之內(nèi)完成3閉路監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)控位置和設備的使用集中講解、現(xiàn)場勘察、操作熟悉設備的操作和安裝位置1周之內(nèi)完成4車輛的指揮、控制、疏導集中講解、現(xiàn)場勘察、操作熟練、規(guī)范2周之內(nèi)完成5儀容儀表、軍姿的培訓、交通手勢集體培訓、講解熟練、規(guī)范、標準2周之內(nèi)完成6服務意識、禮儀禮貌集體培訓、講解熟練、規(guī)范、標準循環(huán)培訓7應急預案的培訓集體培訓、講解、模擬訓練能夠應對突發(fā)事件、獨立處理問題2周之內(nèi)完成8整體協(xié)作的培訓集體培訓能夠應對突發(fā)事件、合作處理問題1周之內(nèi)完成（七）安全管理工作標準1.結合寫字樓辦公樓用途和性質制定相關制度和防范措施。2.設立專職的秩序維護隊伍，XX物業(yè)公司將根據(jù)寫字樓辦公樓的用途對秩序維護人員進行職業(yè)道德、專業(yè)素質、行為規(guī)范、法律法規(guī)等方面的培訓，考試合格后方可上崗。3.秩序維護員執(zhí)行任務時做到文明執(zhí)勤、訓練有素、語言規(guī)范、認真負責，為客戶、來賓提供優(yōu)質服務。4.對寫字樓辦公樓區(qū)域根據(jù)制定的巡邏路線進行24小時固定巡邏。5.實行內(nèi)緊外松的管理方式。6.充分利用寫字樓辦公樓的安防、設備設施的科學性、先進性、預防性的特點提高安全保障。第二節(jié)人員進出方案一、人員進出管理原則在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和入駐單位的積極性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過管理處對物業(yè)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取入駐單位的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。二、人員進出管理辦法（一）人員出入管理辦法1.相關業(yè)務部門、人員進入寫字樓必須佩帶工作證，臨時來訪人員必須佩帶臨時出入證（由物業(yè)公司提供）。2.外來人員實行來訪登記制度。來訪人員必須經(jīng)被訪人同意后，大堂接待員方可按來訪登記程序操作放行。來訪人必須提供被訪人姓名、是否有預約，大堂接待員在征得被訪人同意后，請來訪人出示有效證件（身份證、駕駛證、等工作證）進行登記。來訪人憑訪客登記回執(zhí)并佩帶臨時出入卡進入寫字樓，以便保安員識別檢查，出門時歸還臨時出入卡和有被訪人簽字的回執(zhí)。臨時卡進出只限使用一次，如來訪人經(jīng)被訪人同意暫時離開當日內(nèi)還需返回的，可將回執(zhí)及臨時卡暫放在大堂接待處，以便下一次使用，大堂接待員在回執(zhí)上記錄返回時間即可。3.其他分公司或分部員工憑工作證經(jīng)被訪人同意后，由大堂接待員在值班本上登記即可放行。（佩戴公司工作牌亦可放行）（二）出入管理實施辦法1.實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。2.配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理。3.在公司現(xiàn)有管理資源的基礎上，充分借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗，積極培養(yǎng)高素質的管理人才，為寫字樓組建一支高素質的物業(yè)管理隊伍。4.導入ISO9000質量管理理念，緊密結合物業(yè)具體實際，制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務。5.嚴格遵守《XX物業(yè)管理條例》等有關寫字樓物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為。6.以顧客滿意為戰(zhàn)略，建立富有親和力的管理和服務模式。7.采取智能化手段構筑社區(qū)信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。三、外來人員接待辦法（一）外來人員接待1.各部門接待外來人員，應持有效證件到公司門衛(wèi)值班室登記后接待；2.各類來訪客戶、業(yè)務人員及其他個人或公司需確認同意后方可進入寫字樓；3.地方政府、行政事業(yè)單位等所有參觀人員，經(jīng)公司經(jīng)理同意后相關部門協(xié)同接待；4.其他因業(yè)務關系的來訪人員根據(jù)需要由對口部門接待；5.員工親友、私事來訪時，除特殊緊急事故外，員工不得在上班地點會客；6.外來人員來寫字樓后，由門衛(wèi)值班員電話通知所要聯(lián)系各公司或個人，同意后速到門衛(wèi)值班室登記接待，不同意接待時請講明原因，已便于門衛(wèi)值班人員轉告；7.外來人員進入寫字樓，必須規(guī)范佩帶由保衛(wèi)佩發(fā)的出入證，服從接待人員的管理，嚴格遵守公司的規(guī)章制度，不可隨意進入與其工作無關的辦公室或樓層等，更不得動用公共設備及物資。各部門全體員工要加強責任心與防范措施，發(fā)現(xiàn)外來人員擅自進入其他寫字樓或樓層，要立即制止，并向部門領導及秩序維護部匯報進行處理；8.凡被公司開除的員工，未經(jīng)公司領導同意嚴禁進入公司，相關部門不得私自接待。（二）外來人員分類外來人員分為預約和臨時兩類1.預約來訪人員：計劃內(nèi)來訪，指公司相關部門或其他公司事先已明確來訪人員的相關信息（單位、姓名及人數(shù)等）、來訪時間及來訪事由的情況。2.臨時來訪人員：計劃外來訪，指即公司接待部門或其他公司事先不清楚來訪人員的相關信息、來訪時間及來訪事由的情況。第三節(jié)消防管理方案一、消防工作的原則1.依法管理的原則以《中華人民共和國消防法》、《消防控制室通用技術要求》（GB25506-2010）、《人員密集場所消防安全管理》（GB/T40248-2021）及相關的契約、合同、公約為準則進行管理。2.預防為主、防消結合的原則3.人防、技防、物防并重的原則二、消防管理體制安全管理機構（安全領導小組、應急消防救援隊、火災應急處理流程）（一）安全領導小組：小組組長（項目經(jīng)理）小組組長（項目經(jīng)理）安全小組副組長（運行中心主任）運行中心主任（及其下屬人員）客服中心主任（及其下屬人員）（二）應急消防救援隊：應急消防救援隊應急消防救援隊專職消防救援人員義務消防救援人員中控值機員全體秩序員客服中心人員人員運行中心人員（三）火災應急處理流程系統(tǒng)報警設備發(fā)出火警警報系統(tǒng)報警設備發(fā)出火警警報控制室人員通知安保人員及報警點工作人員持通訊工具及滅火器到現(xiàn)場確認確認為誤報警確認為火警通知控制室恢復系統(tǒng)正常狀態(tài)記錄誤報的時間、部位、原因通知控制室視情況啟動相應的消防設施撥打“119”報警電話按照滅火預案組織滅火及安全疏散通知單位領導監(jiān)視火災情況下設備運行情況三、組織架構說明（一）安全領導小組1.設組長X名，由項目經(jīng)理擔任；2.副組長X名，由運行中心負責人擔任；3.小組成員，由其他中心的負責人擔任。（二）消防救援隊伍的組成運行中心主任為消防救援隊伍負責人，消防救援隊伍分為專職消防救援人員和義務消防救援人員。專職消防救援人員：中控值機員和全體秩序維護員組成；義務消防救援人員：其他各部門的員工。（三）消防管理1.成立安全領導小組，明確各區(qū)域防火責任人；2.根據(jù)寫字樓辦公樓情況制定寫字樓辦公樓消防管理規(guī)定；3.制定突發(fā)火災的應急方案，設立本寫字樓辦公樓的消防疏散示意圖；保證應急照明設施、各種消防標識完好；消防通道暢通；4.消防管理人員、中控值機員必須掌握消防設備設施的使用方法及時靈活處理各種問題；全體秩序維護員掌握和會使用滅火器；5.消防設備、設施齊全，完好無損，可隨時啟用。定期對消防泵盤車，使其保持良好運行狀態(tài)；6.巡邏崗定期對寫字樓辦公樓進行24小時巡邏，對消火栓的配備情況、滅火器的擺放進行檢查，對巡邏中發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為和火災隱患進行勸阻和整改；7.定期組織消防知識、法規(guī)的培訓，每年組織兩次消防演習。四、消防控制室相關規(guī)范化管理制度（一）消防控制室規(guī)范化管理標準1.消防控制室要結合本單位的實際，按照本標準實施規(guī)范化管理；2.《消防控制室規(guī)范化管理標準》、《消防控制室值班人員職責》、《消防控制室管理制度》、《消防控制室火災事故緊急處理程序》、《建筑自動消防設施維護管理制度》和《消防控制室火災事故緊急處理程序流程圖》要統(tǒng)一規(guī)格制作并懸掛于消防控制室的墻壁上。[其中消防控制室建筑面積不小于XXm2的宜為標準XX號圖紙的規(guī)格（Xmm*XXmm），消防控制室小于XXm2的宜為三號圖紙的規(guī)格（Xmm*XXmm）；3.消防控制室內(nèi)的火災自動報警系統(tǒng)有圖形顯示器，具備智能顯示功能的，應保證系統(tǒng)完好。明確顯示報警點位置；不具備智能顯示功能的，應配備報警地址編碼對照表和建筑總平面布局圖、保護區(qū)域的建筑平面圖和系統(tǒng)圖，其中相關圖紙應按照本標準第一條的要求，制作成鏡框掛于消防控制室的墻壁上，高層建筑和報警點位超過XX個的，可以使用標準XX號圖紙的規(guī)格（Xmm*XXmm）裝訂制作成圖冊，便于值班人員及時查找報警點；4.《消防控制室值班記錄》、《建筑消防設施巡查記錄》、《建筑消防設施月度檢查記錄》、《建筑消防設施故障處理記錄》和《建筑消防設施年度檢測報告》要制作成標準A4紙規(guī)格，裝訂成冊，集中保管；5.建筑消防設施的檔案應包含基本情況和動態(tài)管理情況?；厩闆r包括建筑消防設施的驗收文件和產(chǎn)品、系統(tǒng)使用說明書、系統(tǒng)調(diào)試記錄等原始資料。動態(tài)管理情況包括建筑消防設施的值班記錄、巡查記錄、月度檢查記錄、年度檢測報告、故障處理記錄等；6.建筑消防設施的原始技術資料應長期保存；《消防控制室值班記錄》和《建筑消防設施巡查記錄》的存檔時間不應少于XX年；《建筑消防設施月度檢查記錄》、《建筑消防設施年度檢測報告》和《建筑消防設施故障處理記錄》的存檔時間不應少于XX年。（二）消防控制室值班人員職責1.遵守控制室的各項規(guī)章制度；2.熟悉和掌握本系統(tǒng)的工作原理和操作規(guī)程，熟悉各種按鍵的功能，熟練操作各種系統(tǒng)；3.應當在崗在位，認真記錄控制運行器日運行情況，每日檢查火災報警控制器的自檢、消音、復位功能以及主備電源切換功能，消防聯(lián)動控制器的運行狀況，并認真填寫《消防控制室值班記錄》；4.及時發(fā)現(xiàn)和處理設備故障，并填寫《建筑消防設施故障處理記錄》；5.掌握和了解消防設施的運行、誤報警、故障等有關情況；6.熟練掌握《消防控制室火災事故緊急處理程序》，火災情況下能夠按照程序開展滅火救援工作。（三）消防控制室管理制度1.消防控制室工作人員應嚴格遵守消防控制室的各項安全操作規(guī)程和各項消防安全管理制度；2.報警聯(lián)動控制設備需要設置在手動狀態(tài)時，應有火災時能迅速將手動轉換為自動控制的可靠措施。嚴禁將自動噴水滅火系統(tǒng)和聯(lián)動控制的防火卷簾等防火隔離設施設置在手動控制狀態(tài)；3.消防控制室應當實行24小時專人值班制度，確保及時發(fā)現(xiàn)并準確處置火災和故障報警；4.消防控制室自動消防系統(tǒng)的操作人員每班不得少于XX人，XX名負責值班時報警部位的核實和緊急情況的處置，XX名負責自動消防系統(tǒng)的操作；5.消防控制室自動消防系統(tǒng)的操作人員，應取得《自動消防系統(tǒng)操作人員資格證》，持證上崗，并存放在消防控制室備查；6.消防控制室工作人員應按時上崗，并做好交接班工作，接班人員未到崗前交班人員不得擅自離崗；7.消防控制室工作人員應按時上崗，并堅守崗位，盡職盡責，不得脫崗、替崗、睡崗，嚴禁值班前飲酒或在值班室進行娛樂活動，因確有特殊情況不能到崗的，應提前向主管領導請假，經(jīng)批準后，由同等職務的人員代替值班；8.應在消防控制室的入口處設置明顯的標志，地下的消防控制室門上的標志必須是帶燈光的裝置；消防控制室應設置一部外線電話、火災事故應急照明、滅火器等消防器材，并配備相應的通訊聯(lián)絡工具；9.消防控制室工作人員要愛護消防控制室的設施，保持控制室內(nèi)的衛(wèi)生；10.嚴禁無關人員進入消防控制室，隨意觸動設備；11.消防控制室內(nèi)嚴禁存放易燃易爆危險物品和堆放與設備運行無關的物品或雜物，嚴禁與消防控制室無關的電氣線路和管道穿過；12.消防控制室內(nèi)嚴禁吸煙或動用明火。（四）消防控制室管理及應急程序1.消防控制室必須實行每日24小時專人值班制度，每班不應少于2人。2.消防控制室的日常管理應符合《建筑消防設施的維護管理》（GB25201-2010）的有關要求。3.消防控制室應確?；馂淖詣訄缶到y(tǒng)和滅火系統(tǒng)處于正常工作狀態(tài)。4.消防控制室應確保高位消防水箱、消防水池、氣壓水罐等消防儲水設施水量充足；確保消防泵出水管閥門、自動噴水滅火系統(tǒng)管道上的閥門常開；確保消防水泵、防排煙風機、防火卷簾等消防用電設備的配電柜開關處于自動（接通）位置。5.接到火災警報后，消防控制室必須立即以最快方式確認。6.火災確認后，消防控制室必須立即將火災報警聯(lián)動控制開關轉入自動狀態(tài)（處于自動狀態(tài)的除外），同時撥打“119”火警電話報警。7.消防控制室必須立即啟動單位內(nèi)部滅火和應急疏散預案，并應同時報告單位負責人。（五）消防控制室火災事故緊急處理程序1.消防控制室值班人員在接到火警顯示后，應保持鎮(zhèn)定、不得慌亂，并按照相應的處理程序進行工作。2.消防控制室火災事故緊急處理程序：（1）接到控制設備報警顯示后，應首先在系統(tǒng)報警點位置平面圖中核實報警點所對應的部位；（2）通知安保人員及報警部位最近的工作人員持通訊工具和滅火器，迅速趕到報警部位核實情況，自動消防系統(tǒng)操作人員在控制室內(nèi)隨時準備實施系統(tǒng)操作；（3）安保及工作人員現(xiàn)場核實報警部位確實起火后，應立即通知消防控制室，自動消防系統(tǒng)操作人員應將系統(tǒng)聯(lián)動控制裝置調(diào)整到自動狀態(tài)，并立即撥打電話“119”，向公安消防機構報警，說明發(fā)生火災的單位名稱、坐落地點、起火部位、聯(lián)系電話等基本情況；（4）報警后，消防控制室一名值班人員應利用火災事故廣播系統(tǒng)通知有關部門和有關人員組織疏散和自救工作；（5）消防控制室的自動消防系統(tǒng)操作人員要監(jiān)視系統(tǒng)的運行狀態(tài)，保證火災情況下自動消防設施的正常運行。3.消防控制室火災誤報處理程序：（1）接到控制設備報警顯示后，應首先在保護區(qū)域的建筑平面圖中核實報警所對應的部位；（2）消防控制室值班人員通知安保人員及報警部位最近的工作人員持通訊工具和滅火器，迅速趕到報警部位核實情況，自動消防系統(tǒng)操作人員留在控制室內(nèi)隨時準備實施系統(tǒng)操作；（3）值班人員或保衛(wèi)人員在現(xiàn)場核實為火警誤報時，應及時通知消防控制室，消防控制室的自動消防系統(tǒng)操作人員應將系統(tǒng)恢復到正常工作狀態(tài)，并在值班記錄中對誤報的時間、部位、原因及處理情況進行詳細記錄；（4）消防控制室領班應及時將誤報的原因及處理情況向上級領導匯報。4.消防控制室工作人員應熟悉火災事故緊急處理程序，并應定期進行演練，達到熟悉掌握的程度。（六）建筑自動消防設施維護管理制度1.建筑自動消防設施的管理應當明確主管部門和相關人員的責任，建立完善的管理制度；2.消防設施應具有系統(tǒng)竣工圖、設備技術資料、使用說明書、調(diào)試開通報告、竣工報告、竣工驗收情況表等有關資料，建立技術檔案；3.消防控制室應建立系統(tǒng)的使用操作規(guī)程，明確值班人員職責，并做好系統(tǒng)的運行記錄，發(fā)現(xiàn)故障及時報告主管領導和有關部門進行維修保養(yǎng)，確保系統(tǒng)的完好有效；4.應做好建筑消防設施的維護保養(yǎng)記錄；5.建筑消防設施投入使用后即應保證其處于連續(xù)正常運行或準工作狀態(tài)，不得擅自斷電運行或長期帶故障工作；6.應建立建筑消防設施故障報告和故障消除的管理制度。發(fā)生故障，應及時組織修復，并采取有效措施確保安全；7.建筑消防設施檢查分為巡查、月度檢查、年度檢測三種方式；8.建筑消防設施巡查可由歸口管理消防設施的部門實施。也可以按照工作、生產(chǎn)、經(jīng)營的實際情況，將巡查的職責落實到相關的工作崗位，并應明確各類建筑消防設施巡查部位和內(nèi)容，填寫《建筑消防設施巡查記錄》；依照有關規(guī)定每日進行防火巡查的單位和設有電子巡更系統(tǒng)的單位，應將建筑消防設施巡查部位納入其中，其他單位建筑消防設施巡查應當每周至少一次；建筑消防設施的電源開關、管道閥門，均應制式正常運行位置，并標識開、關的狀態(tài)；對其需要保持常開或常閉狀態(tài)的閥門，應當采取鉛封、標識等限位措施；9.建筑消防設施的月度檢查應當每月至少一次，并填寫《建筑消防設施月度檢查記錄》。單位不具備檢查的專業(yè)技術人員和檢測儀器設備的，可以委托具有相應資質的單位依照有關技術標準進行檢查；10.建筑消防設施每年應當委托具備消防檢測中介服務資格的單位依照有關技術標準進行全面檢測，出具《建筑消防設施年度檢測報告》，檢測合格后方可繼續(xù)使用，并報送主管公安消防機構備查；11.從事建筑消防設施月度檢查和年度檢測的技術人員，應當經(jīng)消防專業(yè)考試合格，持證上崗；12.建筑自動消防設施經(jīng)年度檢測合格后應報屬地公安消防機構備案，并將年度檢測報告存放在消防控制室；13.火災報警系統(tǒng)投入運行2年后，其中典型感溫、感煙探測器應每隔3年由專門清洗單位全部清洗一遍，清洗后做相應閾值及其他必要功能試驗，并建立相關情況記錄，不合格的應及時更換，嚴禁重新安裝使用；14.消防設備、器材應根據(jù)使用場所的環(huán)境條件和產(chǎn)品的技術性能要求及時進行保養(yǎng)和更換；對易腐蝕生銹的消防設備、管道、閥門應定期清潔、除銹、注潤滑劑；15.檢查發(fā)現(xiàn)建筑消防設施存在問題和故障的，實施檢查的人員必須向單位消防安全管理人報告，并填寫《建筑消防設施故障處理記錄》；16.對建筑消防設施存在的問題和故障，當場有條件解決的應立即解決；當場沒有條件解決的，應在24小時內(nèi)解決；需要由供應商或者廠家解決，不影響系統(tǒng)正常工作的應在10個個工作日內(nèi)解決，影響系統(tǒng)正常工作的應在5個工作日內(nèi)解決，恢復系統(tǒng)正常工作狀態(tài)；故障排除后，應由消防安全管理人簽字認可，故障處理記錄存檔備查。第四節(jié)停車場管理方案一、停車管理服務要求停車管理作為物業(yè)管理的一部分，因其涉及客戶財產(chǎn)及停車秩序，建立和健全機動車、非機動車的管理方案和制度至關重要。1.保證車輛交通秩序良好，無堵車、亂停車現(xiàn)象，確保急救車通道暢通。2.嚴格按照XX市物價部門確定的收費標準進行停車費收取，無亂收費。3.每年至少對路牙、車位線進行一次刷新，如由于磨損過于嚴重，及時進行刷新。4.我司承諾，票據(jù)的購置、發(fā)放和稅務及停車場維護、車位線刷新、年審等相關費用全部由我司承擔，停車場發(fā)生的任何糾紛，一律由我司處理并承擔全部的責任，與院方無任何關系。二、停車場管理思路及落實（一）實現(xiàn)區(qū)域車輛分區(qū)管理車輛分區(qū)管理，非機動車和機動車分區(qū)域停放。停車管理是物業(yè)管理的重要組成部分，特別是在集中上下班的高峰期和辦證高峰時段，停車管理更是意義重大。加強車輛引導指揮，做到有序停放是工作環(huán)境秩序井然的基礎。我們將設置合理行車導向進行車輛分區(qū)管理，注重工程車和領導或貴賓車輛服務，由專人負責，制定相應的管理制度，確保項目車輛分區(qū)停放有序，交通順暢，秩序井然。（二）加強交通疏導，合理分流針對上下班高峰期和辦證、考試高峰期，業(yè)主和客戶車輛進出流量較大，加強交通疏導，做好進出車輛行駛路線的指引，實施分流措施：出入口加強疏導、車輛經(jīng)過的集中區(qū)域加派保安人員、加強空置停車位信息化指引。（三）人車分流規(guī)劃設計行人通道，設置護欄和斑馬線、路樁等設施。規(guī)劃行人集中過馬路道口，在道口規(guī)劃斑馬線和車輛減速帶。安排護管員加強道路巡邏管理，及時疏導交通。引導行人遵守交通規(guī)則，保障項目道路行人與行車安全?，F(xiàn)場測量、科學規(guī)劃，調(diào)整和完善道路原有的各種配套設施，不斷完善和提高項目交通管理水平。（四）智能化交通服務停車通過先進的停車場智能管理系統(tǒng)，動態(tài)更新車場信息，實時提示客戶車位情況，配以專業(yè)人員指引，讓停車成為一種享受。且定期輸出停車場相關運營報告，靈活調(diào)整規(guī)劃、管理，提高滿意度，增加收益。同時通過與交通部門的溝通，選擇關鍵點請求增加交警高峰段指揮、改進支路交通循環(huán)等方式緩解本項目車輛出入易擁擠的現(xiàn)狀三、具體管理實施方案（一）車輛出入管理1.車場車輛進出憑證出入。2.車場巡邏秩序維護員按照規(guī)定的時間與路段開展巡邏工作。3.搬運貨物的車輛進出車場按甲方要求執(zhí)行，同時做好相關登記。4.對辦公人員車輛無卡（證）特殊需要離（入）場時，按照甲方要求執(zhí)行。（二）車輛指引和停放管理1.車輛進入項目區(qū)域時根據(jù)甲方要求，由巡邏秩序維護員結合停車引導系統(tǒng)引導停放到地面或地下停車場，以標準的交通指揮動作指揮疏導車輛，按規(guī)定停停車輛，防止道路堵塞等發(fā)生，制定車場突發(fā)狀況的應急措施。2.實施車場分區(qū)管理根據(jù)寫字樓實際情況，將車場規(guī)劃為工作人員停車區(qū)、辦事人員社會停車區(qū)、考試車輛停車區(qū)、消防車輛停車區(qū)、等等，對實現(xiàn)專人服務。3.停車場嚴格管理有重大活動安排時，應根據(jù)甲方要求，事先預留車位，并擺放醒目標志，防止車輛堵塞現(xiàn)象發(fā)生。4.辦證高峰期，加強車輛疏導接待重大活動和會務期間，擬制合理人、車分流控制方案，確保車流順暢、秩序井然，對領導或貴賓的重點車輛專人引導和看護。5.非機動車輛根據(jù)甲方要求停放，落實管理制度，擺放整齊，場地整潔。（三）停車場日常管理與巡查1.根據(jù)項目的狀況，建立完善的停車場管理制度。2.配合寫字樓做好各種安全標識和安全設施的管理，保證行車安全，如限速器、轉彎凸鏡、限高牌、限速牌、道路指示牌、區(qū)域指示牌等。3.指揮車輛按規(guī)定道路、方向行駛，保證安全有序。4.地下車庫實行24小時值班巡邏制度，查看車輛有無損壞、漏油、漏水情況和車輛防護狀況是否完好，是否有可疑人員在車場滯留，專用車位是否被其他車輛占用等，發(fā)現(xiàn)異常情況及時上報甲方相關部門。（四）特殊情況下車場管理措施1.發(fā)生交通事故時，迅速保護現(xiàn)場，根據(jù)甲方要求報警并搶救傷員，防止車輛堵塞現(xiàn)象發(fā)生。2.在巡視車場過程中，發(fā)現(xiàn)車門、窗未鎖好等情況時，應立即控制現(xiàn)場，并及時聯(lián)系車主，做好相關記錄。（五）非機動車管理1.劃定非機動車停放區(qū)域，設立專人負責看管。2.單車擺放整齊有序，長期無人使用的單車需集中停放在指定地點并上好防盜鎖（寫字樓范圍內(nèi)，不允許共享單車進場）。3.如有遺失車鑰匙要取走單車，必須使用有效證件登記，確認車主身份后才可放行。4.每30分鐘對非機動車停放處巡查一次，發(fā)現(xiàn)有未上鎖的單車應立即推至安全區(qū)域統(tǒng)一停放，車主認領時需登記有效證件。（六）機動車車庫運行管理方案1.制定停車場管理制度和防火安全制度；2.車場秩序維護人員必須語言規(guī)范、文明執(zhí)勤；3.車場出入口的秩序維護員負責進出車輛的登記；