寫字樓物業(yè)服務(wù)冬季除雪除冰防凍方案

寫字樓物業(yè)服務(wù)冬季除雪除冰防凍方案第十一章冬季除雪除冰防凍方案第一節(jié)冬季除雪方案一、指導(dǎo)思想為了保證冰雪天氣條件下的寫字樓道路安全，切實(shí)做好冬季除雪防滑保通工作，有效應(yīng)對和處置突發(fā)冰雪災(zāi)害，及時、快速地清除道路冰雪，保障業(yè)主生命財產(chǎn)安全和交通暢通，制定本方案。我公司堅持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以“人文、科技、綠色”為理念，堅持“人工與機(jī)械作業(yè)相結(jié)合”、“專群結(jié)合”，進(jìn)一步落實(shí)寫字樓除運(yùn)雪責(zé)任制，最大限度地減少融雪劑的使用，不斷提升機(jī)械化和社會化除運(yùn)雪水平，切實(shí)做到打贏首場、場場必凈、雪中路通、雪停路暢，確保寫字樓冬季降雪期間正常運(yùn)轉(zhuǎn)。二、總體目標(biāo)公司承諾將嚴(yán)格按照市政府要求，以方便市民出行為出發(fā)點(diǎn)，以及時達(dá)標(biāo)為目標(biāo)，認(rèn)真部署和監(jiān)督好今冬除雪工作，確保住寫字樓辦公人員冬季降雪期間的正常出行。三、工作原則（一）以雪為令原則雪下人動，雪停路凈。完美體現(xiàn)“嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)”的工作精神。（二）就近原則崗位周邊責(zé)任區(qū)域由本崗人員負(fù)責(zé)及時清掃。四、除雪保障工作準(zhǔn)備公司在制定除雪保暢預(yù)案后，應(yīng)召開除雪保暢工作動員會，要求所有相關(guān)人員高度重視，明確分工，建立責(zé)任制，務(wù)必保證降雪時預(yù)案能夠順利啟動。同時各部門應(yīng)制定相應(yīng)除雪安全作業(yè)規(guī)程，確保除雪工作順利進(jìn)行。物業(yè)服務(wù)處、行政部還應(yīng)在降雪前做好協(xié)調(diào)工作，提前做好啟動除雪預(yù)案的協(xié)調(diào)工作，達(dá)到協(xié)調(diào)聯(lián)動的目的。五、除雪工作標(biāo)準(zhǔn)（一）小雪起動時機(jī)：天氣預(yù)報為小雪，降水量在2.5毫米以下。工作標(biāo)準(zhǔn)：重點(diǎn)路街、寫字樓柵欄周邊道板要做到雪停路凈；其余路街在雪停后十二小時內(nèi)除凈。所有路街要做到無雪道、雪條、冰包，確保見路面、見道線、路邊石。（二）中雪起動時機(jī)：天氣預(yù)報為中雪，降水量在2.5-5毫米。工作標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓區(qū)周邊道板要做到邊下邊除、不留積雪；其余路街在雪停二十四小時內(nèi)除凈。所有路街要做到無雪街、雪條、雪包，確保見路面、見道線、路邊石。（三）大到暴雪起動時機(jī)：天氣預(yù)報為大到暴雪，降水量在5-10毫米。工作標(biāo)準(zhǔn)：重點(diǎn)路街做到邊下邊除。雪停后二十四小時清理干凈；其余路街在雪停后四十八小時內(nèi)除凈。所有路街要做到無雪街、雪條、冰包，確保見路面、見道線、路邊石。六、除雪前期準(zhǔn)備（一）除雪物資準(zhǔn)備物業(yè)服務(wù)處應(yīng)按照大雪的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)備工具，指定專人負(fù)責(zé)除雪物資的管理、調(diào)配。保證除雪期間物資供應(yīng)連續(xù)、可靠。（二）除雪機(jī)械準(zhǔn)備現(xiàn)準(zhǔn)備購置掃雪車、積雪清運(yùn)車，應(yīng)在降雪前完成購置、調(diào)試至良好工作狀態(tài)，隨時待命，遇特殊情況，調(diào)動全公司完成除雪保暢工作。對除雪設(shè)備的操作人員，應(yīng)提前完成設(shè)備操作、應(yīng)急處理及維護(hù)保養(yǎng)等各項(xiàng)工作的培訓(xùn)。七、除雪方式清掃車除雪主要是利用清掃設(shè)備的吹雪功能吹除路面薄層浮雪，還可將中央分隔帶積雪吹到對側(cè)路面，然后進(jìn)行除雪；除雪車用在降雪過程中快速清拋超車道、行車道的積雪，在降雪后配合平地機(jī)、裝載機(jī)清拋遺留在緊急停靠帶的積雪；除雪后平地機(jī)刮除行車道、超車道及緊急停靠到的路面積雪，采用兩臺（雙機(jī)）或多臺除雪機(jī)械梯隊組合作業(yè)的方式進(jìn)行，多機(jī)梯隊作業(yè)時應(yīng)保持相同的鏟刃傾斜方向及適當(dāng)?shù)膬A斜角度，相鄰的兩車鏟刃搭接寬度為50-100cm，前后距離不下于200m，以確保過往車輛安全，同時保證兩車之間不留雪棱。裝載機(jī)、裝除雪設(shè)備清刮到緊急?？繋н叢考帮L(fēng)吹雪路段的積雪；防滑了撒布車除撒布防滑料外，利用前部推雪鏟配合平地機(jī)、裝載機(jī)清拋緊急停靠帶較小規(guī)模的積雪；拋雪車拋除人工清掏的推放在中央分隔帶邊部的雪堆和平地機(jī)、裝載機(jī)清刮后堆積到緊急?？繋н叢康姆e雪。（一）小雪的除雪：小雪因路面行車道和超車道基本無積雪，僅中央分隔帶邊緣及緊急?？繋в猩倭勘臃e雪，采用路面清掃機(jī)械和除雪車清理，人工輔助清除。（二）中雪的除雪：根據(jù)降雪情況采用清掃車循環(huán)吹除中央分隔帶及路面積雪，由除雪車（或平地機(jī)）組合快速清除超車道及行車道積雪。雪停后由除雪車和平地機(jī)按照超車道、行車道、緊急?？繋У南群箜樞?qū)β访鏆堄嘌┻M(jìn)行清刮。當(dāng)車輛行進(jìn)到互通區(qū)位置時同時清理匝道上的路面積雪。完成路面清雪后由人工將高于路面的路肩積雪鏟平。車輛前后距離以500m-1000m為宜。（三）大雪及暴雪的除雪：大雪和暴雪的除雪原則是先保通、后保暢，避免雪阻發(fā)生。降雪過程中，當(dāng)雪厚超過3cm的時候便應(yīng)出動快速行駛除雪機(jī)械，不間斷的快速清刮路面的浮雪。降雪過程中除雪的目的為盡量減小積雪和壓實(shí)雪的厚度，避免積雪厚度過大而產(chǎn)生雪阻或出現(xiàn)大面積壓實(shí)雪增大除雪難度和除雪費(fèi)用。暴風(fēng)雪天氣，根據(jù)降雪規(guī)模及風(fēng)吹雪形成的具體情況，及時調(diào)整除雪機(jī)械數(shù)量，以確保單側(cè)至少有一個車道通行，避免發(fā)生雪阻。降雪季節(jié)，如果風(fēng)力大于5級，則不論當(dāng)日是否降雪都應(yīng)做好風(fēng)吹雪路段的巡查和清除風(fēng)吹雪的準(zhǔn)備工作。在降雪停止后，確保所管路段沒有雪阻現(xiàn)象發(fā)生，方可進(jìn)行全路段的正常清雪作業(yè)。（四）中央分隔帶積雪的清除：在平均積雪厚度超過40cm或3月中旬以后，中央分隔帶內(nèi)的積雪必須清除。（五）路面防滑的處置：對于初冬及冬季的降雪，若撒布融雪劑會在路面殘留，下次降雪在路表易形成薄冰，因此盡量不適用融雪劑?？刹扇∪霾挤阑?、煤渣、石屑等防滑材料。如果必須使用融雪劑應(yīng)在上午8時至10時之間撒布，對融化后的冰雪用除雪機(jī)械及時清除以免再次凍結(jié)。禁止將含融雪劑的冰雪混合物堆積在地面、護(hù)輪帶或路緣石等混凝土構(gòu)造物的綠化樹木附近。（六）融雪劑等除雪材料的施撒時間，一般可控制在開始下雪時或降雪停止后立即進(jìn)行，撤布數(shù)量一般可根據(jù)雪量大小控制在15g/㎡-30g/㎡左右，撒布應(yīng)力求均勻，根據(jù)雪量大小，氣溫變化和融雪效果適當(dāng)增加撤布的次數(shù)。當(dāng)降雪特大時，應(yīng)先用除雪設(shè)備進(jìn)行除雪，再對降雪路面而進(jìn)行防滑處理。（七）除雪防滑的重點(diǎn)區(qū)域應(yīng)是陡陂路段、彎道、匝道、收費(fèi)廣場等。（八）組織專人負(fù)責(zé)巡查、檢查轄段除雪防滑工作效果，發(fā)現(xiàn)問題及時通知相關(guān)人員采取補(bǔ)充除雪機(jī)械設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)、維修并根據(jù)庫存情況及時補(bǔ)充除雪防滑材料，以備下次使用。八、除雪保障預(yù)案（一）除雪保暢總方針為：機(jī)械除雪為主（物理方法），人工除雪為輔，局部使用人工除雪的方法。（二）除雪保暢工作由除雪保暢指揮領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一指揮，客服中心負(fù)責(zé)宜傳和除雪保暢信息的傳遞工作，物業(yè)公司負(fù)責(zé)寫字樓周邊的除雪工作。應(yīng)充分利用機(jī)械快速清掃積雪。（三）除雪作業(yè)規(guī)程所有清掃車、推雪板及清掃工具等除雪設(shè)備、物資均由服務(wù)處負(fù)責(zé)統(tǒng)一調(diào)配、使用。一旦開始降雪，公司各部門即根據(jù)各自保暢工作分工，絕對服從領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一安排。進(jìn)行除雪安排，清雪車即開始上路，進(jìn)行不間斷清雪作業(yè)。清掃車作業(yè)時，車上設(shè)一人駕駛使用。把寫字樓路面的積雪清掃到路兩側(cè)后，如雪量較少則將積雪翻入綠化帶中處理。如積雪量大，則將積雪翻入綠化帶中集中處理。綠化帶中積雪達(dá)60cm將不允許再將繼續(xù)翻入。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)不同雪情，配合掃雪車采用以下應(yīng)對措施：1.小雪應(yīng)對措施如遇小雪時清掃車快速開路，人工配合完成清掃。物業(yè)保潔保證業(yè)主入戶門口、車庫等清雪任務(wù)。2.中到大雪應(yīng)對措施如出現(xiàn)中到大雪時，路面積雪厚度較大時，應(yīng)首先利用裝載車（改裝雪板）將行車道積雪推到離行車道上，隨后掃雪車配合作業(yè)。3.對于寫字樓外圍門市街道、寫字樓廣場路面等區(qū)域，則采用清掃車完成，裝積雪清運(yùn)車輔助搬運(yùn)的方式。第二節(jié)冬季防凍防滑方案一、指導(dǎo)思想冬季的到來，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)首先要做的是防凍。一般來講，應(yīng)注意空置房屋、共用設(shè)施、設(shè)備以及樓道保溫等三個方面。二、工作原則（一）注意物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)看護(hù)的空置房屋的防凍。（二）注意冬季共用部位（屋面和外墻面水落管位置）的防凍。（三）注意冬季防滑，對業(yè)主進(jìn)行防滑小知識科普，及時做好溫馨提示。三、防凍工作細(xì)則（一）防凍措施1.加強(qiáng)室內(nèi)防寒保溫。對空置房屋的外門窗（包括陽臺門窗）進(jìn)行檢查，缺失的玻璃應(yīng)補(bǔ)安，確保門窗關(guān)閉嚴(yán)實(shí)。必要時還應(yīng)將上、下水管線用巖棉等保溫材料進(jìn)行保溫，對關(guān)閉不嚴(yán)的門窗用草墊子、棉門簾進(jìn)行封檔。不供暖的空置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，全樓的上、下水主管線都在其室內(nèi)，一旦發(fā)生凍害，受影響的就是全樓的?。ㄓ茫簟v年此類事故已屢見不鮮。因此，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)不能忽視防寒保溫，不要舍不得防寒保溫的投入。2.建立空房巡視制度。設(shè)專人對空置房屋進(jìn)行巡視，一般要求三天巡視一次，最長時間也應(yīng)一周巡視一次。三九嚴(yán)寒時對重點(diǎn)房屋（如有共用設(shè)施的空置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）應(yīng)一天巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時報告并及時解決。3.建立應(yīng)急機(jī)制。入冬前制定出切實(shí)可行的應(yīng)急預(yù)案，組建應(yīng)急維修隊，準(zhǔn)備應(yīng)急物資材料。無論是夜晚還是節(jié)假日，接到應(yīng)急報告，相關(guān)人員能及時趕到現(xiàn)場，盡快解訣發(fā)生的問題。真正做到應(yīng)急不慌，處理得當(dāng)，修繕及時，避免損失。（二）開發(fā)商空置房屋防凍由于銷售或其他原因，沒有入住的空置房屋，由開發(fā)商負(fù)責(zé)看護(hù)。開發(fā)商注重的是空置房屋及設(shè)施設(shè)備是否丟失，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)則注意的是這些空置房屋不要給他人的權(quán)益帶來損害。所以，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在入冬前應(yīng)該與開發(fā)商進(jìn)行溝通協(xié)商，確定這些空置房屋冬季看護(hù)巡視辦法以及發(fā)生應(yīng)急事件的處理方案。明確雙方處理空置房屋應(yīng)急事件的負(fù)責(zé)人和聯(lián)系辦法，建立日?？罩梅课菘醋o(hù)巡視的雙方聯(lián)系制度。要確?？罩梅课萸闆r清楚，雙方應(yīng)急方案明確，互相聯(lián)系溝通及時，應(yīng)急處理實(shí)施快捷。（三）業(yè)主空置房屋的防凍無論什么檔次的寫字樓，業(yè)主空置房屋的現(xiàn)象都普遍存在。這些空置房屋的業(yè)主，大部分缺乏對冬季防凍重要性的認(rèn)識，疏于對空置房屋的適時查看，同時又不愿意將自己相關(guān)信息告知寫字樓物業(yè)管理服務(wù)處，致使發(fā)生應(yīng)急事件時聯(lián)系不到空置房屋的業(yè)主。每年冬季空置房屋窗戶未關(guān)而找不到業(yè)主的事情都時有發(fā)生，通常給業(yè)主后期使用帶來了較大損害。對這樣的空置房屋，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在入冬前應(yīng)積極主動找空置房屋的業(yè)主，溝通協(xié)商冬季如何對空置房屋進(jìn)行查看，建議業(yè)主對上、下水管線等采取保溫措施，確定突發(fā)事件的應(yīng)急解決方案，互相交換聯(lián)系辦法。同時向業(yè)主告知空置房屋一旦發(fā)生突發(fā)事件，給他人帶來損害時他應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。如果空置房屋內(nèi)沒有貴重物品，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)也可以收存業(yè)主的房門鑰匙（需要專人保管），以備突發(fā)事件時使用。（四）共用設(shè)施、設(shè)備的防凍進(jìn)入冬季后，寫字樓內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備也應(yīng)該做好保溫防凍措施。上、下水管線、消防設(shè)施等大多在樓道內(nèi)或房屋地下室內(nèi)，隆冬時節(jié)很容易發(fā)季凍害：如下水管道凍結(jié)造成下水不通，消防溫感報警器凍裂造，成漏水等現(xiàn)象，很多寫字樓都曾發(fā)生。因此，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要對這些共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行保溫。保溫方法可用珍珠巖砌塊圍護(hù)或橡膠管、巖棉、棕麻纏綁等。必要時，還可在地下室（或地下停車場）入口處安裝熱風(fēng)幕設(shè)施。這些保溫措施都是一次投入多年受益。四、防漏工作細(xì)則（一）冬季屋面滲漏的主要部位是女兒墻防水檐下和集中排水的排水口兩處位置。究其原因：一是防水檐下卷材粘接不牢有翹起縫隙，在屋面積雪溶化成水超過卷材邊緣時，順著翹起的縫隙向下滲漏；二是排水口是鐵板焊制，卷材粘貼在鐵板上，冬季寒冷時鐵板與卷材膨脹系數(shù)不同，容易出現(xiàn)卷材翹起的現(xiàn)象。屋面積雪溶化成水流淌時，順翹起之處滲漏。另外排水口窄小，防水施工時有一定困難，防水施工人員疏忽不認(rèn)真操作，也是引起此處冬季滲漏的原因之一。（二）大多屋面都是有組織排水，冬季屋面積雪溶化成水，由屋面排水口流入外墻水落管排出?？墒峭鈮Φ乃涔埽ㄌ貏e北外墻面上的水落管）溫度很低且又很長，雪水順?biāo)涔芰飨聲r就凍結(jié)在水落管內(nèi)壁上，一層復(fù)一層逐漸成冰堵住整個水落管，繼而膨脹撐破水落管。使得雪水滲漏出來順外墻面流淌，在夜間寒冷時又凍結(jié)在外墻面上。冬季寒冷時外墻面形成冰面層現(xiàn)象隨處可見，即是由此而成。（三）在屋面積雪溶化期間，注意及時清掃排出積水，并在臨近黑天時，在水落管上部用木棍敲打，將粘結(jié)在水落管內(nèi)壁上的凍層震碎震落，避免冰層越積越厚堵住整個水落管；發(fā)現(xiàn)外墻面上有冰層時，要及時將冰層清理。即能避免冰層墜落傷人，也可減輕或避免此處墻面春暖花開時發(fā)霉長毛。五、防滑溫馨提示（一）人員的防滑1.及時清除裝置、道路、樓梯、通道上的積雪、結(jié)冰。2.在主要通道上設(shè)置防滑設(shè)施，如：防滑毯、防滑墊等。3.在存在滑到風(fēng)險的地方，設(shè)置安全提示標(biāo)語。4.上下樓梯應(yīng)扶扶手。5.冬季雪天出行應(yīng)穿防滑鞋，在馬路人行臺階上行走。6.雪天步行速度不要太快，步幅要小，雙手不要揣在兜里，因?yàn)樯媳蹃砘財[動能起到平衡作用。7.如果路上真的不小心突然摔倒，盡量別用手腕去支撐地面，因?yàn)檫@種摔倒姿勢最容易造成手臂骨折。一旦摔倒發(fā)生骨折，切不可亂揉亂動，以免加重傷情。應(yīng)用圍巾、木板等工具固定好骨折部位，請求他人幫助或報警，盡快送醫(yī)院治療。（二）汽車的防滑1.防滑鏈，在輪胎外層套上一層防滑鏈，就像上面說的在鞋子上套防滑鞋套一樣。相對來講價格比較實(shí)惠一些。2.要是預(yù)算允許，可以換雪地輪胎，為了確保您的輪胎在冬季路面保持良好的抓地和操控性能、保證您駕控之旅的安全，更換成冬季輪胎是有必要的。（三）