歐亞山莊初步營銷思路

歐亞山莊初步營銷思路2024/3/27歐亞山莊初步營銷思路Part1我們看世界Part2我們看自己Part3世界看我們目錄——我們處在怎樣的市場(chǎng)環(huán)境中？——項(xiàng)目理解/項(xiàng)目打造——營銷策略/推廣部署/推貨計(jì)劃歐亞山莊初步營銷思路我們看世界Part1——我們處在怎樣的市場(chǎng)環(huán)境中？歐亞山莊初步營銷思路廣州別墅市場(chǎng)情況\項(xiàng)目區(qū)位\競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況\客戶群分析\市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)環(huán)境2011年全年廣州十區(qū)二市別墅新增供應(yīng)75.7萬平方米，同比去年減少26%；十區(qū)二市別墅成交74.6萬平方米，同比去年分別減少6%、7%。成交均價(jià)14304元/平方米，同比上升23%，幅度較大。供應(yīng)量正逐年減少，成交價(jià)年年遞增，市場(chǎng)呈供不應(yīng)求狀態(tài)?！獢?shù)據(jù)來源于中原數(shù)據(jù)庫歐亞山莊初步營銷思路2011年廣州別墅供應(yīng)主要分布在花都、番禺、從化、增城等四大板塊，成交量也是以四大板塊為主，但由于產(chǎn)品類型、城市資源占有差異，別墅價(jià)差較大，天河區(qū)別墅均價(jià)超過5萬元/平方米，番禺均價(jià)近3萬元/平方米，而外圍區(qū)域如增城、花都、從化均價(jià)在1-1.4萬/平方米。度假型別墅供應(yīng)占主導(dǎo)，從化、花都以度假、第二居所為主，增城、番禺則以自住型別墅為主，稀缺性比較突出。市場(chǎng)環(huán)境——數(shù)據(jù)來源于中原數(shù)據(jù)庫廣州別墅市場(chǎng)情況\項(xiàng)目區(qū)位\競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況\客戶群分析\市場(chǎng)小結(jié)歐亞山莊初步營銷思路市場(chǎng)環(huán)境荔城中心區(qū)荔城中心區(qū)荔城中心區(qū)力源愉苑歐亞山莊迪亞春天尚東紫御中信香樟墅恒大山水城僑建御溪谷金地荔湖城碧桂園鳳凰城保利東江首府廣悅軒泊爵以荔城為中心，增城的別墅區(qū)可分為三大圈層。其中歐亞山莊處在荔城市中心位置，位于百花林水庫旁，區(qū)域位置及自然環(huán)境十分優(yōu)越。合景譽(yù)山國際錦繡御景國際和黃別墅項(xiàng)目廣州別墅市場(chǎng)情況\項(xiàng)目區(qū)位\競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況\客戶群分析\市場(chǎng)小結(jié)歐亞山莊初步營銷思路市場(chǎng)環(huán)境2011年2月至今荔城別墅成交近350套，目前市場(chǎng)可售貨量296套，供求基本平衡，但未來1-2年增城中心區(qū)（荔城）供應(yīng)達(dá)997套，供應(yīng)量較為充足；城區(qū)在售別墅項(xiàng)目少，除本項(xiàng)目與尚東紫御外其他都為尾盤銷售，城央別墅供應(yīng)量較少。項(xiàng)目在售戶型價(jià)格開售時(shí)間已售未售待售錦繡半山御景208-240㎡三層聯(lián)排8300-9600元/㎡（毛坯）2009年8月28日328套21套0套荔城花園275㎡連體和351㎡雙拼15000元/㎡二期未知74套2套26套錦繡御景國際160-300㎡雙拼和聯(lián)排14000-26000/㎡（毛坯）2011年2月28日275套29套0套力源愉苑266-330㎡聯(lián)排10700元/㎡（毛坯）2009年10月36套12套12套尚東紫御412-507㎡雙拼16500元/㎡（毛坯）2011年4月8日7套107套74套和記黃埔項(xiàng)目（待售）未知未知未知//約300套歐亞山莊洋房：201，347，439㎡疊加：333，299㎡洋房7300元/㎡疊加12000元/㎡含裝修2011年07月01日47套131套（按銷控計(jì)算）289套合計(jì)773套296套701套廣州別墅市場(chǎng)情況\項(xiàng)目區(qū)位\競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況\客戶群分析\市場(chǎng)小結(jié)——數(shù)據(jù)來源于陽光家緣歐亞山莊初步營銷思路項(xiàng)目名稱錦繡御景國際尚東紫御歐亞山莊開發(fā)商廣州市敏捷房地產(chǎn)開發(fā)公司尚東地產(chǎn)廣州市金圳源置業(yè)有限公司地址增城市荔城街府佑路與荔星大道交匯處增城市增城大道168號(hào)增城荔城街百花大道23號(hào)總占地667000平方米123333平方米170000平方米總建面1150000平方米127000平方米130000平方米貨量情況有雙拼、四拼、聯(lián)排，可售21套已售7套，108套可售洋房、疊加別墅、雙拼、聯(lián)排及獨(dú)棟56洋房，69套疊加別墅（按銷控計(jì)算）物管公司及管理費(fèi)廣州市群力物業(yè)管理有限公司

別墅2.5元；非住宅2元廣州新中酒尚東物業(yè)酒店管理有限公司2.80元/平方米·月廣州市順捷物業(yè)管理公司2.00元/平方米·月項(xiàng)目定位坡地雅居生活城央稀缺資源型泛別墅珍藏級(jí)·別墅私有圈產(chǎn)品情況208-240㎡三層聯(lián)排別墅270m2、412㎡、494㎡、507㎡四層雙拼200、347㎡洋房333、299㎡疊加別墅客戶群50%為本地政府官員，40%為本地生意人或私企業(yè)主，10%為周邊生意人政府官員及企事業(yè)單位老板本地周邊客戶為主市場(chǎng)環(huán)境重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)比廣州別墅市場(chǎng)情況\項(xiàng)目區(qū)位\競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況\客戶群分析\市場(chǎng)小結(jié)歐亞山莊初步營銷思路項(xiàng)目區(qū)域位置自然景觀資源營銷推廣力度配套設(shè)施小區(qū)成熟度規(guī)模戶型創(chuàng)新/優(yōu)勢(shì)價(jià)格（元/㎡）錦繡御景國際1.2-2.6萬力源愉苑1.07萬尚東紫御1.65萬錦繡半山御景0.83-0.96萬歐亞山莊1.05萬市場(chǎng)環(huán)境在售項(xiàng)目對(duì)比從在售各項(xiàng)目對(duì)比來看，本項(xiàng)目在小區(qū)規(guī)模，景觀資源比較優(yōu)越，但由于產(chǎn)品戶型、配套設(shè)施、小區(qū)成熟度及營銷力度欠缺，在銷售價(jià)格上，相比其他項(xiàng)目相對(duì)較低。廣州別墅市場(chǎng)情況\項(xiàng)目區(qū)位\競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況\客戶群分析\市場(chǎng)小結(jié)歐亞山莊初步營銷思路市場(chǎng)環(huán)境目標(biāo)客戶群分布偶得客戶重要客戶核心客戶新塘及周邊荔城市區(qū)客廣州、東莞等地廣州別墅市場(chǎng)情況\項(xiàng)目區(qū)位\競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況\客戶群分析\市場(chǎng)小結(jié)歐亞山莊初步營銷思路年齡：40-65歲職業(yè)：本地政府官員及生意人為主購買別墅的目的：為第一居所自住為主，少量為度假及投資客戶，能夠滿足身份感、尊貴感對(duì)別墅的關(guān)注點(diǎn)：客戶對(duì)別墅的區(qū)域環(huán)境、私密性要求較高，關(guān)注發(fā)展商及物業(yè)管理公司的品牌及服務(wù)質(zhì)量市場(chǎng)環(huán)境客戶特征小結(jié)廣州別墅市場(chǎng)情況\項(xiàng)目區(qū)位\競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況\客戶群分析\市場(chǎng)小結(jié)歐亞山莊初步營銷思路市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)：

增城別墅市場(chǎng)未來兩年約有900多套產(chǎn)品推出，供應(yīng)量充足；而客戶群都是以本地客為主，客戶數(shù)量逐步減少。更有諸如和記黃埔等知名發(fā)展商搶奪市場(chǎng)！競(jìng)爭(zhēng)激烈！區(qū)域內(nèi)限價(jià)限貸政策對(duì)于高價(jià)值的別墅物業(yè)，造成了相當(dāng)大的銷售障礙。歐亞山莊若想在這場(chǎng)戰(zhàn)役取得一定的成果，則必須在和記黃埔未推出市場(chǎng)前，針對(duì)自己的優(yōu)勢(shì)加以包裝，占先機(jī)，搶市場(chǎng)！廣州別墅市場(chǎng)情況\項(xiàng)目區(qū)位\競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況\客戶群分析\市場(chǎng)小結(jié)歐亞山莊初步營銷思路我們看自己Part2——項(xiàng)目理解、項(xiàng)目打造歐亞山莊初步營銷思路項(xiàng)目介紹\貨量分析\項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)\項(xiàng)目面臨的問題\項(xiàng)目小結(jié)項(xiàng)目理解開發(fā)商廣州市金圳源置業(yè)有限公司物業(yè)公司170000平方米地址增城荔城街百花大道23號(hào)占地面積170000平方米建筑面積130000平方米開盤時(shí)間2011年5月6日產(chǎn)品類型洋房、疊加別墅、雙拼、聯(lián)排及獨(dú)棟貨量總貨量467套，一期貨量178套，可售131套（按銷控計(jì)算）剩余貨量56洋房69套疊加別墅（按銷控計(jì)算）銷售價(jià)格洋房7300元/元疊加10500元/（毛坯）歐亞山莊初步營銷思路項(xiàng)目理解項(xiàng)目介紹\貨量分析\項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)\項(xiàng)目面臨的問題\項(xiàng)目小結(jié)聯(lián)排別墅400㎡疊加別墅307/347㎡疊加別墅333/299㎡獨(dú)立別墅630㎡洋房200/347㎡一期貨量：一期歐亞山莊初步營銷思路項(xiàng)目理解從貨量分布看，主力戶型是333㎡的疊加別墅及200㎡的洋房，占總貨量的64%；從已售貨量，銷售集中在333㎡的疊加別墅及200㎡的洋房上，占已售的84%。一期二期類別疊加別墅洋房待售待售合計(jì)備注面積333㎡299㎡200-201㎡346-347㎡439㎡貨量（套）602848266130159467已售套數(shù)（套）1811842//43不含4套90㎡未售套數(shù)（套）422730224//414已售占比（%）42%2%42%9%5%//9.10%項(xiàng)目介紹\貨量分析\項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)\項(xiàng)目面臨的問題\項(xiàng)目小結(jié)歐亞山莊初步營銷思路項(xiàng)目理解政策優(yōu)勢(shì)在政策及建筑用地雙重限制下，項(xiàng)目稀缺性凸顯！《最新限制和禁止用地項(xiàng)目目錄》發(fā)布，明確限定住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0。進(jìn)一步限制了別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。板塊優(yōu)勢(shì)位于備受業(yè)界關(guān)注的廣州東版塊，為下一輪的投資發(fā)展熱點(diǎn)！地段優(yōu)勢(shì)處于荔城市中心位置的城央別墅，稀缺性不可復(fù)制！資源優(yōu)勢(shì)環(huán)山繞水，資源景觀資源不可復(fù)制！項(xiàng)目位于百花水庫旁，東臨百花大道，南面為荔枝自然保護(hù)區(qū)，三面環(huán)山，項(xiàng)目景觀資源的優(yōu)越性不可復(fù)制。小區(qū)以“一水，兩岸”的規(guī)劃設(shè)計(jì)，以“環(huán)形”分布的主車道分成兩個(gè)主要區(qū)域，形成了悠長的堤岸風(fēng)情和半坡荔枝別墅。城央山水別墅，具備打造東部富人區(qū)的條件！項(xiàng)目介紹\貨量分析\項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)\項(xiàng)目面臨的問題\項(xiàng)目小結(jié)歐亞山莊初步營銷思路項(xiàng)目面臨的3大問題項(xiàng)目理解戶型面積過大且地下室全算面積，贈(zèng)送面積較少。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)難以體現(xiàn)豪宅特質(zhì)的尊貴感及優(yōu)越感，包括小區(qū)園林氛圍的打造、物業(yè)管理公司名氣及管理、項(xiàng)目配套設(shè)施、銷售包裝的打造等。限價(jià)問題影響到簽約時(shí)需分兩份合同，當(dāng)雙拼等產(chǎn)品價(jià)格高達(dá)1.8萬時(shí)，此種付款方式將受到考驗(yàn)?？山鉀Q不可解決暫不可解決項(xiàng)目介紹\貨量分析\項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)\項(xiàng)目面臨的問題\項(xiàng)目小結(jié)歐亞山莊初步營銷思路本項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)均非常突出，但作為稀缺城央山水別墅盤，具備打造廣州東豪宅項(xiàng)目的潛質(zhì)！在項(xiàng)目已整體建成，戶型無法改變，限價(jià)限貸政策暫時(shí)得不到放松的情況下，唯有將豪宅項(xiàng)目的尊貴感，身份感打造極致，以增加項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力！項(xiàng)目理解項(xiàng)目介紹\貨量分析\項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)\項(xiàng)目面臨的問題\項(xiàng)目小結(jié)歐亞山莊初步營銷思路本項(xiàng)目應(yīng)如何打造？——參考市場(chǎng)公認(rèn)的豪宅項(xiàng)目的打造，如何增加產(chǎn)品的附加值，打造豪宅特質(zhì)？歐亞山莊初步營銷思路項(xiàng)目打造項(xiàng)目珊瑚灣畔星河灣·海怡半島項(xiàng)目定位水岸純美大宅中國一線城市中心不曾見、不再有的私屬半島產(chǎn)品類型280-610㎡獨(dú)棟別墅359㎡、521㎡平層豪宅產(chǎn)品贈(zèng)送面積花園面積基本1：1無管理公司及管理費(fèi)和黃屬下家利物業(yè)，管理費(fèi)3.5元/㎡廣州市星河灣物業(yè)管理有限公司金鑰匙物業(yè)管理服務(wù)，管理費(fèi)4元/㎡會(huì)所配套整個(gè)建筑及室內(nèi)設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約、時(shí)尚，充滿尊貴感。會(huì)所配套其齊全，根據(jù)業(yè)主需求設(shè)有9大主題，包括休閑茶吧、餐廳、體育場(chǎng)地、健身設(shè)施及各種康樂設(shè)施等，盡顯優(yōu)越的業(yè)主生活方式裝修奢華，注重細(xì)節(jié)。會(huì)所打造業(yè)主交流平臺(tái)，具體未定小區(qū)配套小學(xué)、幼兒園小學(xué)、幼兒園，五星級(jí)酒店項(xiàng)目照片參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝歐亞山莊初步營銷思路臨湖別墅均設(shè)有親水私家碼頭項(xiàng)目打造珊瑚灣畔——特色園林參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝歐亞山莊初步營銷思路項(xiàng)目打造珊瑚灣畔——銷售中心（模型）注重細(xì)節(jié)上的打造，如沙盤上小區(qū)道路的打造、戶型標(biāo)識(shí)及沙盤虛擬生活場(chǎng)景的設(shè)計(jì)單位號(hào)參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝歐亞山莊初步營銷思路區(qū)位圖重點(diǎn)突出項(xiàng)目的位置，同時(shí)著重對(duì)項(xiàng)目水景資源的標(biāo)識(shí)售樓部內(nèi)設(shè)置LED屏幕播放項(xiàng)目宣傳片及音樂，令銷售中心充滿時(shí)尚、舒適的氣氛。項(xiàng)目打造珊瑚灣畔——銷售中心（區(qū)位圖及LED屏幕）參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝歐亞山莊初步營銷思路項(xiàng)目會(huì)所配套其齊全，根據(jù)業(yè)主需求設(shè)有9大主題，包括休閑茶吧、餐廳、體育場(chǎng)地、健身設(shè)施及各種康樂設(shè)施等，盡顯優(yōu)越的業(yè)主生活方式；同時(shí)，場(chǎng)地對(duì)業(yè)主優(yōu)惠開放，充分顯示了業(yè)主的特權(quán)及尊貴感。項(xiàng)目打造室內(nèi)恒溫泳池網(wǎng)球場(chǎng)吧臺(tái)珊瑚灣畔——會(huì)所參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝歐亞山莊初步營銷思路售樓處規(guī)模宏大、裝修豪華、整體感覺大氣、尊貴；在追求細(xì)節(jié)方面比較到位售樓處外觀上大方得體，營造出一種尊貴感，與樓盤的顏色、造型比較吻合、協(xié)調(diào)一致;臨湖的景色也給了客戶較強(qiáng)的體驗(yàn)感項(xiàng)目打造星河灣·海怡半島——售樓部包裝參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝歐亞山莊初步營銷思路奢華裝修以及高品質(zhì)配置成為星河灣一大亮點(diǎn)項(xiàng)目打造星河灣·海怡半島——樣板間參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝歐亞山莊初步營銷思路采用歐式古典風(fēng)格，采用大量矩形、圓形的多層吊頂，同時(shí)大量運(yùn)用曲線，增加了產(chǎn)品的檔次感

項(xiàng)目打造星河灣·海怡半島——樣板間參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝歐亞山莊初步營銷思路星河灣以專屬團(tuán)隊(duì)和模式、立體式設(shè)計(jì)、景觀與建筑交融、外部的改造以及細(xì)節(jié)的塑造等構(gòu)成了星河灣“獨(dú)一無二”的園林特色園林設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和模式專屬的團(tuán)隊(duì)和獨(dú)特的設(shè)計(jì)模式獨(dú)一無二立體式園林百米棟距，景觀無敵；主動(dòng)創(chuàng)造場(chǎng)地高差；三層植物搭配與建筑交融注重紅線外景觀改造細(xì)節(jié)塑造景觀水系依據(jù)風(fēng)水學(xué)圍繞整個(gè)小區(qū)，連綿不斷的綠化體系圍繞每棟建筑大手筆對(duì)周邊環(huán)境（紅線外）進(jìn)行改造，營造生態(tài)社區(qū)感無論是鋪裝還是植物，園林小品還是室外家具，或是一個(gè)井蓋都經(jīng)過精心的設(shè)計(jì)和制作Source：CentalineResearch項(xiàng)目打造星河灣·海怡半島——園林參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝歐亞山莊初步營銷思路星河灣運(yùn)用“花間隱榭、水際安亭、筑山理水”等多種園林手法使景觀建筑自然交融，和諧統(tǒng)一Source：CentalineResearch>在園林設(shè)置可游、可觀、可居的園林建筑如閣、塔、臺(tái)、亭、榭等。依據(jù)“相地合宜，構(gòu)園得體“的原則，成為園林中的景物，以供憑眺、暢覽園林景色>星河灣內(nèi)的水系設(shè)計(jì)非常講究風(fēng)水，景觀水系環(huán)繞整個(gè)小區(qū)，使小區(qū)每一個(gè)細(xì)部都可水的盈動(dòng)。6米的落差、疊泉瀑布、陽光車庫、花瓣漂浮……爭(zhēng)奇斗艷的景觀煞是迷眼>各種小品在形態(tài)、用材、雕花、色彩等方面與建筑具有統(tǒng)一性和一致性筑山理水理及精微花間隱榭水際安亭園林小品和諧統(tǒng)一項(xiàng)目打造星河灣·海怡半島——園林參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝歐亞山莊初步營銷思路把鋪裝當(dāng)作一門時(shí)尚、美觀的藝術(shù)來做時(shí)尚美觀地面鋪裝：每一塊完好的青石板都被切割成了不同的形狀，然后再拼接在一起，雖然浪費(fèi)了一半的材料，花費(fèi)了三倍的時(shí)間，但為了整體效果的美觀，一切舍得都值得鋪裝細(xì)節(jié)井蓋鋪裝處理：井蓋經(jīng)過精心的設(shè)計(jì)，與園區(qū)的整個(gè)鋪裝統(tǒng)一一致，及防盜又美觀排水溝處理：采用道路兩側(cè)排水，道路上不見一個(gè)井蓋。而且是道路更具有層次感室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)的室外銅包件：星河灣所有的木材都由星河灣自己的工廠提供，從設(shè)計(jì)到安裝都全方位服務(wù)Source：CentalineResearch項(xiàng)目打造星河灣·海怡半島——園林（細(xì)節(jié)）參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝歐亞山莊初步營銷思路園林小品的每個(gè)細(xì)節(jié)都讓你感受到這是個(gè)獨(dú)特風(fēng)景Source：CentalineResearch精細(xì)、美觀園林小品如涼亭、花缽、噴水雕塑、休閑座椅等在用材用色上與建筑風(fēng)格相統(tǒng)一精心設(shè)計(jì)的小品既美化環(huán)境，豐富園趣，為游人提供文化休息和公共活動(dòng)的方便，又能使游人從中獲得美的感受和良好的教益項(xiàng)目打造星河灣·海怡半島——園林小品參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝歐亞山莊初步營銷思路Source：CentalineResearch星河灣下沉停車場(chǎng)一隅星河灣園林小品園林細(xì)部圖片展示項(xiàng)目打造星河灣·海怡半島——園林細(xì)部參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝歐亞山莊初步營銷思路星河利用道旗、外部圍墻、工地展板和路口指示牌等資源對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳和指向道旗道旗路口指示牌工地展板項(xiàng)目打造星河灣·海怡半島——導(dǎo)示系統(tǒng)之外圍元素處理參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝歐亞山莊初步營銷思路星河灣導(dǎo)示系統(tǒng)之

內(nèi)部元素處理草地入口提示主要道路節(jié)點(diǎn)導(dǎo)示銷售中心導(dǎo)示水景邊提示自然化的項(xiàng)目入口LOGO單元樓棟號(hào)碼歐亞山莊初步營銷思路星河灣的豪宅標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)律與特征平面規(guī)劃星座式建筑布局，居住區(qū)與其他功能區(qū)形成相對(duì)獨(dú)立交通組織組團(tuán)內(nèi)人車人流，組團(tuán)間車行系統(tǒng)，庫內(nèi)入戶戶型設(shè)計(jì)戶型結(jié)合景觀資源分布，以天地呼應(yīng)為理念，以十字內(nèi)廳為核心設(shè)計(jì)戶型，戶型內(nèi)部細(xì)部處理細(xì)膩立面設(shè)計(jì)新古典主義風(fēng)格，特色符號(hào)反復(fù)應(yīng)用，強(qiáng)調(diào)建筑識(shí)別度園林設(shè)計(jì)主動(dòng)營造高差，注重細(xì)節(jié)雕琢，喬灌草靈活組合，植物色彩搭配豐富室內(nèi)裝修選用高檔建筑材料和家具，無縫拼接、反復(fù)打磨拋光、反復(fù)涂刷等工藝精良，擁有特色天幕穹頂、水景大吊燈配套打造五星級(jí)酒店，包含會(huì)所、公寓（客房）、宴會(huì)廳、體育館四大功能，高品質(zhì)獨(dú)立商業(yè)街，幼兒園小學(xué)教育完善星河灣豪宅標(biāo)準(zhǔn)化特規(guī)律與特征營銷展示導(dǎo)示系統(tǒng)風(fēng)格統(tǒng)一，樣式多元，注重營銷動(dòng)線設(shè)計(jì)，園林展示到位，樣板房設(shè)于住宅或會(huì)所內(nèi)部產(chǎn)品各個(gè)方面注重感知價(jià)值塑造，強(qiáng)調(diào)人的心理感受和視覺沖擊力歐亞山莊初步營銷思路項(xiàng)目打造蓄勢(shì)改善內(nèi)部環(huán)境，打造豪宅品質(zhì)借勢(shì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，借助外部力量宣傳項(xiàng)目豪宅特質(zhì)，吸引同類型客戶的注意造勢(shì)通過營銷推廣策略，制造項(xiàng)目的市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)，為項(xiàng)目造勢(shì)參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝歐亞山莊初步營銷思路項(xiàng)目打造參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝蓄勢(shì)歐亞山莊初步營銷思路銷售中心電子化接待（電腦計(jì)價(jià)、滾動(dòng)式屏幕銷控，IPAD電子樓書、遠(yuǎn)程遙控接待系統(tǒng)等）引入酒店式的接待規(guī)格和現(xiàn)場(chǎng)管理（如接待手法、藝術(shù)展示、音樂播放、提供各式飲料等等），使消費(fèi)者進(jìn)入后感受到高檔次的服務(wù)水平，全面提升項(xiàng)目品牌形象銷售中心建議更換燈飾及軟裝，打造金碧輝煌的感覺銷售物料如單張、折頁等建議重新提煉項(xiàng)目賣點(diǎn)，體現(xiàn)東部豪宅的品質(zhì)及特征，提高項(xiàng)目檔次銷售服務(wù)：提供高科技電子化接待，并提供全程跟進(jìn)星級(jí)酒店式銷售接待服務(wù)銷售中心建議蓄勢(shì)參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝歐亞山莊初步營銷思路樣板房建議項(xiàng)目樣板房已經(jīng)可以投入使用，項(xiàng)目用料高檔，但細(xì)節(jié)沒做到位，體現(xiàn)不了項(xiàng)目的豪華感及尊貴感蓄勢(shì)為制造項(xiàng)目的尊貴感及神秘性，建議樣板房針對(duì)圈層客戶統(tǒng)一在每周周末開放，其他時(shí)間不接待客戶。參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝歐亞山莊初步營銷思路建筑外立面建議目前項(xiàng)目別墅外立面以涂料為主，為增加項(xiàng)目的檔次感及提高項(xiàng)目建筑質(zhì)感，建議在建筑外墻裙或柱位增加文化石/大理石。蓄勢(shì)參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝歐亞山莊初步營銷思路小區(qū)園林氛圍的改造增加園林層次感及互動(dòng)性，示范園林及銷售中心入口增加時(shí)令花卉的擺放。蓄勢(shì)參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝歐亞山莊初步營銷思路會(huì)所配套建議除原有配套設(shè)施外，為提高豪宅社區(qū)的尊貴感及檔次，建議在會(huì)所增設(shè)一雙語幼兒園，配套增加恒溫泳池、羽毛球場(chǎng)、SPA室等，為使客戶可以體驗(yàn)入住后生活，建議看房客戶可使用會(huì)所設(shè)施。蓄勢(shì)參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝配套設(shè)施康體設(shè)施娛樂設(shè)施歐亞山莊初步營銷思路【接待流程每個(gè)環(huán)節(jié)專人服務(wù)，體現(xiàn)業(yè)主尊貴感】銷售人員接待/跟進(jìn)泊車服務(wù)五星級(jí)私家物業(yè)服務(wù)接送服務(wù)門童迎接樣板房講說/品鑒蓄勢(shì)參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝歐亞山莊初步營銷思路銷售團(tuán)隊(duì)武裝到牙齒客服門童保安保潔銷售團(tuán)隊(duì)五星級(jí)私家物業(yè)服務(wù)從細(xì)微處體現(xiàn)客人的尊貴感，打造整體品質(zhì)感，讓客戶感受五星級(jí)的服務(wù)蓄勢(shì)參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝歐亞山莊初步營銷思路利用道旗、外部圍墻、工地展板和路口指示牌等資源對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳和指向蓄勢(shì)完善項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng)參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝歐亞山莊初步營銷思路項(xiàng)目打造參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝借勢(shì)歐亞山莊初步營銷思路——高力國際物業(yè)（加拿大），全球領(lǐng)先豪宅市場(chǎng)服務(wù)商。服務(wù)的豪宅樓盤有星河灣、大一山莊等。為客戶提供優(yōu)質(zhì)健全專享的“金鑰匙”物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理建議高力國際物業(yè)服務(wù)公司直接管理借勢(shì)參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝歐亞山莊初步營銷思路會(huì)所經(jīng)營管理建議聘請(qǐng)自有五星級(jí)酒店——東莞歐亞酒店，直接管理會(huì)所，提升項(xiàng)目的檔次感及知名度。借勢(shì)會(huì)所提供餐飲、康樂設(shè)施、住房等服務(wù)內(nèi)容，并提供上門服務(wù)內(nèi)容，并實(shí)行VIP終生會(huì)員制，讓客戶體現(xiàn)項(xiàng)目的尊貴性及圈層感參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝歐亞山莊初步營銷思路名車效應(yīng)在項(xiàng)目外擺放知名跑車及售樓部內(nèi)部擺放名車模型裝飾，提高項(xiàng)目的檔次，吸引客戶停留，提高項(xiàng)目的形象售樓部外——蓮花跑車展示借勢(shì)售樓部內(nèi)——名車模型展示參考項(xiàng)目\項(xiàng)目包裝歐亞山莊初步營銷思路世界看我們Part3——營銷策略/推廣部署/推貨計(jì)劃歐亞山莊初步營銷思路營銷思路那么，項(xiàng)目如何在最節(jié)約營銷費(fèi)用的情況下，如何加快產(chǎn)品的銷售，并為后期產(chǎn)品的銷售、提價(jià)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，提升項(xiàng)目形象，為后期產(chǎn)品的開盤儲(chǔ)蓄客戶？常規(guī)模式下的營銷顯然不行！精準(zhǔn)客戶營銷方式！√×別墅思考\目標(biāo)客戶群鎖定\營銷策略\推貨策略\推廣部署\推廣計(jì)劃歐亞山莊初步營銷思路產(chǎn)品面積客戶特征區(qū)域行業(yè)分布洋房平層200㎡首次及改善置業(yè)客戶為主，重點(diǎn)為首次改善型需求客戶，可承受總價(jià)在120-140萬左右 集中以荔城本地為主，周邊村鎮(zhèn)為輔以荔城本地的政府官員及增城重點(diǎn)行業(yè)的私營企業(yè)主、企業(yè)高管為主底躍/頂躍347㎡可承受總價(jià)在250萬：如工商注冊(cè)資金在200萬以上；企業(yè)主或管理層年收入在50萬以上集中以荔城本地為主，新塘、廣州客為輔 439㎡可承受總價(jià)在350萬：如工商注冊(cè)資金在300萬以上；企業(yè)主或管理層年收入在60萬以上集中以荔城本地為主，新塘、廣州為輔疊加別墅1-2層333㎡集中以荔城本地為主，新塘、廣州客為輔3-5層299㎡營銷思路別墅思考\目標(biāo)客戶群鎖定\營銷策略\推貨策略\推廣部署\推廣計(jì)劃歐亞山莊初步營銷思路營銷思路針對(duì)別墅客群超強(qiáng)的尊貴感，圈層感需求。制定特色營銷方式，通過線下的圈層營銷加以限量發(fā)售的推貨方式，制造項(xiàng)目的尊貴感、圈層感，神秘感，稀缺性！饑餓銷售（限量）我們不公開銷售（圈層營銷）別墅思考\目標(biāo)客戶群鎖定\營銷策略\推貨策略\推廣部署\推廣計(jì)劃歐亞山莊初步營銷思路每月保持20套在售貨量（洋房10套，疊加別墅10套）淡忘單價(jià)，打總價(jià)。按套計(jì)價(jià)！舊貨銷售7成，再推新貨別墅思考\目標(biāo)客戶群鎖定\營銷策略\推貨策略\推廣部署\推廣計(jì)劃營銷思路歐亞山莊初步營銷思路別墅思考\目標(biāo)客戶群鎖定\營銷策略\推貨策略\推廣部署\推廣計(jì)劃營銷思路具體推貨策略產(chǎn)品形態(tài)面積總價(jià)/套總套數(shù)7月8月9月10月11月12月洋房平層200㎡146萬30101010000底躍/頂躍347㎡253萬22322654439㎡320萬4000211疊加別墅1-2層333㎡350萬42555101073-5層299㎡313萬27233568總貨量125202020232220備注：該貨量為發(fā)展商提供的可售貨量銷控表計(jì)算。歐亞山莊初步營銷思路為營造項(xiàng)目的稀缺性及圈層感，在推廣造勢(shì)上以圈層營銷活動(dòng)為主，配合媒體的炒作，以第三方的角色進(jìn)行豪宅特質(zhì)的宣傳，吸引項(xiàng)目目標(biāo)客戶。別墅思考\目標(biāo)客戶群鎖定\營銷策略\推貨策略\推廣部署\推廣計(jì)劃營銷思路歐亞山莊初步營銷思路客戶渠道政府機(jī)關(guān)單位廣百VIP用戶VIP全球通用戶聯(lián)通用戶廣州豐田企業(yè)女企業(yè)家協(xié)會(huì)工商聯(lián)盟高爾夫俱樂部別墅思考\目標(biāo)客戶群鎖定\營銷策略\推貨策略\推廣部署\推廣計(jì)劃銀行VIP客戶增城納稅大戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家紡織企業(yè)協(xié)會(huì)摩托車企業(yè)協(xié)會(huì)增城賓館VIP客戶中原VIP客戶營銷思路歐亞山莊初步營銷思路時(shí)間：2012年8月內(nèi)容：與世界知名品牌跑車如蓮花跑車合作，將車輛設(shè)在銷售中心外展示，銷售中心內(nèi)設(shè)置其他品牌跑車模型供展覽，提升項(xiàng)目的知名度、關(guān)注度及檔次。嘉賓：邀請(qǐng)舊業(yè)主客戶帶朋友到場(chǎng)參觀。費(fèi)用預(yù)算：20萬歐亞業(yè)主名車品鑒會(huì)別墅思考\目標(biāo)客戶群鎖定\營銷策略\推貨策略\推廣部署\推廣計(jì)劃營銷思路歐亞山莊初步營銷思