世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT

27三月2024世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT觀點一：西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)未來城市價值突出觀點二：承接寶安中心區(qū)，西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)會成為深圳主流的熱點置業(yè)區(qū)域觀點三：綜合考慮市場競爭與項目目標(biāo)，中小戶型路線是一條可考慮的途徑。觀點四：80年代嬰兒潮對集約化的中小戶型有很強支撐?；仡櫋袌雠袛啵簠^(qū)域前景利好，支撐本項目發(fā)展中小戶型世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT回顧——總體定位策略：打造深圳第一個集約SOLO戶型的個性社區(qū)世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT共識：共識二：不考慮拼合，完全遵循90/70政策共識一：本項目所在區(qū)域未來城市價值最為突出在達成共識的同時，我們也清楚的認(rèn)識到該項目始終存在很大的限制：世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT限制——規(guī)模的制約8萬的規(guī)模不具備大盤效應(yīng)，難以引領(lǐng)主流趨勢，易被淹沒富通城：60萬平米

陽光海灣：23萬平米

本項目基本經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)占地面積：27806.61平米容積率：3計容積率建筑面積：83420平米住宅面積：82170平米商業(yè)面積：1000平米世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT限制——區(qū)位的尷尬短時間內(nèi)客戶對碧海中心區(qū)的認(rèn)知仍遠(yuǎn)低于寶安中心區(qū)碧海中心區(qū)新寶安中心區(qū)新的寶安中心區(qū)總體規(guī)劃面積15.58平方公里。其中區(qū)委所在的濱海片區(qū)7.18平方公里，西鄉(xiāng)碧海片區(qū)8.4平方公里。西鄉(xiāng)碧海片區(qū)主要作為濱海片區(qū)（原寶安中心區(qū)）的居住配套區(qū)域。本項目與競爭對手相比沒有突出的區(qū)位優(yōu)勢碧海中心區(qū)：本項目地鐵站陽光海距地鐵更近海語西灣距寶安中心區(qū)更近世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT限制——高目標(biāo)的鞭策4500元/㎡的樓面地價條件下，實現(xiàn)高價的目標(biāo)延續(xù)中信品牌價值，擴大影響力的目標(biāo)項目建面容積率主力戶型陽光海灣26萬2.2洋房、高層2-4房、復(fù)式主力戶型為110㎡的3房海語西灣8.9萬1.867-76㎡2房、86-112㎡3房、141㎡4房、114-194㎡復(fù)式，主力戶型為73-76㎡2房和86-90㎡3房本項目8萬3以中小戶型的定位在競爭中實現(xiàn)價值與品牌的雙贏世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT所以，本次報告需要關(guān)注：精細(xì)化的住宅定位自身配套設(shè)置（商業(yè)+會所）面對限制，我們需要尋求應(yīng)對規(guī)模：無大盤效應(yīng)，需要打造區(qū)域領(lǐng)先產(chǎn)品區(qū)位：無中心概念，需要充分展示本區(qū)域優(yōu)勢目標(biāo)：實現(xiàn)價值與品牌的雙贏世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT1精細(xì)化定位世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT前提：本項目將主要以居家戶型為主。居家戶型投資戶型支撐一：當(dāng)前碧海中心區(qū)居家氛圍濃厚，租金水平低，投資回報率不高；研究一：周邊酒店調(diào)查顯示，西鄉(xiāng)本地企業(yè)對包租客房長期供高管使用的需求不大；研究二：大鏟灣在2008年一期工程建成全部投入運營后，將帶來運輸業(yè)人群對中小戶型的租用；研究三：F518創(chuàng)意園從當(dāng)前發(fā)展態(tài)勢看對項目投資價值的支撐力度不強。詳細(xì)研究見附件一支撐二：當(dāng)前投資客多因受該區(qū)域價格低吸引，購買后等價高后立刻賣出，并非長期投資行為。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度看，該區(qū)域能激發(fā)一定的投資需求，但當(dāng)前表現(xiàn)不明顯，需要較長時間培育世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT地塊周邊道路情況：興業(yè)路通達性最為確定，昭示性最佳，可為主入口方向

興業(yè)路：雙向4車道，在建，鄰本地塊段已建好，2007年4月竣工；悅和路：雙向2車道，臨近地塊路段已建好；規(guī)劃中城市支路，目前未建；231123地塊價值居家戶型價值最大化需要通過地塊價值最大化利用實現(xiàn)世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT隔山坡望中央悅城正北面空地，遠(yuǎn)處恒生醫(yī)院東北面為陽光海灣在建項目西北面住宅空地，遠(yuǎn)處為派出所、變壓站、消防中隊南面為富通城3期工地四至：目前處于被空地或在建項目包圍之中地塊價值西南面為富通城4期空地東面為富通城2期工地本項目泰華陽光海灣富通城一期富通城二期富通城三期1組團富通城四期富通城三期2組團北世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT地塊1：享有陽光海中心園林；臨區(qū)間路，車流少，較安靜規(guī)劃小學(xué)用地4123商業(yè)用地綜合資源分析分析，地塊價值：1〉4〉2〉3地塊價值北地塊4：臨靠規(guī)劃小學(xué)地塊，未來小學(xué)建成后有一定噪音影響地塊3：西南面未來富通城4期景觀遮擋嚴(yán)重，臨興業(yè)路，有一定噪音影響地塊2：地塊北部高層有可能越過規(guī)劃商業(yè)用地未來建筑看到富通城2期園林景觀；南部可看到富通城3期的廣場景觀世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT地塊綜合價值最高，擺放30%的大戶型地塊綜合價值較弱，擺放小戶型地塊綜合價值最高，擺放中等面積戶型基于地塊價值分析，建議住宅各產(chǎn)品如下分布：入口：與富通城三期商業(yè)廣場相對，臨興業(yè)路（已基本貫通），未來昭示性好、人流方便進入地塊價值分析圖并非規(guī)劃圖世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT開盤時間：2006-10-28總占地：27413總建面：14000容積率：3.78總戶數(shù)：863戶均價：9200開盤銷售率：71％戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例2房2廳1衛(wèi)80.76-91.1511313%3房2廳2衛(wèi)114.37-135.7925729.45%4房2廳2衛(wèi)139.61-189.6613715.8%復(fù)式189.51-276.8751%單身公寓39.84-49.1533639%1房公寓64.36-64.37152%合計/863/大戶型君逸世家：世聯(lián)寶安中心區(qū)在售項目，以中大戶型為主。世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT客戶來源大戶型君逸世家：客戶群體以寶安本地人為主，購房多用來自住，經(jīng)濟實力較高客戶承擔(dān)職務(wù)客戶購買目的1.寶安中心區(qū)快速上漲的價格激發(fā)了寶安本地人的購房需求，當(dāng)前寶安市場的主力購戶群體以從關(guān)內(nèi)（南山）客戶轉(zhuǎn)變?yōu)閷毎脖镜乜蛻簟?.寶安本地人多購買大戶型換房，經(jīng)濟勢力較強，對價格支撐度高針對公寓產(chǎn)品的投資世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT兩房80-91平米：8319三房114-136平米：8608四房140-190平米：9625公寓40-49平米：10127高層三房1T3H通透性較差，數(shù)量多，消化速度慢；

兩房價格低，總量少，迅速消化；

四房數(shù)量少，1T2H，南北通透，并且占據(jù)地塊最優(yōu)的景觀資源（園林及體育中心）暢銷產(chǎn)品相對滯銷產(chǎn)品大戶型各類產(chǎn)品均價體育中心世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT三房四房五房12399922092131241210875108569147117621174813210115571243893521249511516115531236892259237129131286513025暢銷產(chǎn)品相對滯銷產(chǎn)品116的三房戶型朝北，南北不通透，整體舒適度不高5房及部分端頭4房南北通透，園林景觀好，受歡迎程度高。154的四房夾于A、B座之間，受B座B戶型遮擋較為嚴(yán)重，舒適度較差，但定價相較很高開盤時間：2006-11-3總建面：400000容積率：3.2總戶數(shù)：863(二期）均價：11486開盤銷售率：84％客戶來源：寶安本地客戶為主（60％），40％關(guān)內(nèi)幸福海岸二期凡爾賽宮：南北通透景觀好的大戶型最受歡迎大戶型世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT戶型亮點：板式布局前庭后院設(shè)計客廳5.8米層高贈送超大露臺大戶型宏發(fā)領(lǐng)域（未發(fā)售）：復(fù)式產(chǎn)品均價15000-18000萬/平米（整體均價13000）是該項目僅次于樓王的明星產(chǎn)品贈送露臺1.稀缺產(chǎn)品2.附加值高3.復(fù)式產(chǎn)品尊貴感強131.38平米復(fù)式3房世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT大戶型大戶型的市場敏感點：1.自身條件：南北通透；低梯戶比（1梯2/3戶舒適度高，市場上也較為稀缺）；環(huán)境安靜2.景觀資源：內(nèi)部園林景觀佳，或者外部景自然觀資源豐富（如山、水等）3.復(fù)式產(chǎn)品：能為居住者添加尊貴與地位的無形附加價值世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT大戶型競爭對手——泰華陽光海：高層無120-130平米3房，140平米4房景觀資源差戶型面積套數(shù)總建筑面積面積比高層2*280-825754647019.5％3*2*190-972862740911.5％3*2*2100-1187228032333.6％4*2*2142-1435070923％復(fù)式118-120150213098.9％合計178318260476.5％洋房3*2*2103-1433123859816.1％4*2*2165-190104176227.4％合計4165622023.5％總計2199238824高層產(chǎn)品中3房戶型面積區(qū)間出現(xiàn)斷層，從118平米跳躍到142平米的4房4房景觀資源基本為內(nèi)部園林，但陽光海園林景觀除水道外相當(dāng)匱乏世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT大戶型1競爭對手——海語西灣：1T2H的141平米4房景觀資源優(yōu)越（海景、園林）中央園林、廣場、水面海景2位置面積景觀位置1141平米中央園林、廣場、社區(qū)水景、海景位置2園林、會所、海景園林、會所該項目4房舒適度極高，兩種位置分布均享有超高的景觀資源，看海景無遮攔（未來可能有大鏟灣影響），而且內(nèi)部園林景觀規(guī)劃面積頗大。世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT大戶型本項目大戶型所在區(qū)位已經(jīng)賦予產(chǎn)品先天優(yōu)勢——南北通透、園林景觀、安靜項目高層戶型面積朝向梯戶比噪音景觀泰華陽光海3房2廳1衛(wèi)90-97南北1T4H或1T5H環(huán)繞式布局導(dǎo)致高層3房、4房均臨路設(shè)置所能看到園林景觀少，海景將被本項目及富通城四期阻擋3房2廳2衛(wèi)100-1184房142-143海語西灣3房86-112南北1T3H以上臨平洲路等海景（未來受大鏟灣影響）、中央園林4房141富通城3期3房99-117南北1T海景房臨主干道海濱大道泳池、廣場、一部分能看到海景本項目————————————南北——臨區(qū)間路，安靜中央園林景觀西鄉(xiāng)當(dāng)前及未來項目舒適度分析：世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT本項目大戶型定位——差異化復(fù)式140-144平米4房：一梯一戶錯層復(fù)式，價值感更高平面120-130平米4房：補缺者4房面積m2戶型層數(shù)腿數(shù)總建筑面積面積比套數(shù)1T1H140-144復(fù)式4房14611760m214.20%841T2H120-130平面4房28613440m216.23%112一梯一戶錯層復(fù)式示意圖下層上層布局：景觀最佳處，北向陽光海灣園林，南向中心園林，南北通透；世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT開盤時間：2006-09-23總占地：25443總建面：121565容積率：3.5總戶數(shù)：865戶（一期385戶）均價：9950開盤銷售率：66％客戶來源：寶安、南山為主產(chǎn)品類別戶型面積區(qū)間總套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)銷售率1房47.325250100%2房81.52100613961%3房93.59-112.8425014110956.40%復(fù)式93.59-112.84101910%中等戶型西岸觀邸：寶安中心區(qū)06年下半年指標(biāo)盤，率先把區(qū)域價格拉升到近萬元，以中小戶型為主中心區(qū)第一個接近萬元的項目世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT中等戶型西岸觀邸核心價值：N+1模式——提高得房率即通過贈送，47平米1房可改為2房、81平米2房變成3房、94平米3房改4房，111平米3房變成5房47平米1房改2房改房改房115平米3房改5房改房世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPTA座06戶型售罄，47.3平，一房變兩房各座座02戶型幾乎售罄，111平，三房變五房，有園景，附送率高A座01戶型，B、C座01，06戶型相對滯銷，94.3平三房只能變四房，相對得房率低，南面臨路有噪音影響暢銷產(chǎn)品相對滯銷產(chǎn)品中等戶型西岸觀邸銷售分析：得房率高的戶型最受追捧世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT主要贈送部分：入戶花園改房（送一半）錯層露臺（全送）臥室凸窗（全送）生活陽臺（送一半）中等戶型西岸觀邸銷售分析：改房后空間的舒適度差的戶型接受度較差94平米3房改4房改房與內(nèi)陽臺改房（改成書房或臥室）相比，入戶花園改房的實用度相對較弱世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT中等戶型中等戶型的市場敏感點：1.得房率：市場上中等面積戶型中得房率高的受歡迎程度高，同時注重改房空間的舒適與實用2.舒適度：中等戶型若南北通透，且擁有不錯的景觀資源，更受市場歡迎世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT3房85-90平米3房：通過多戶內(nèi)花園、入戶花園改房，提高得房率，增加贈送面積的有效使用率入戶花園；可隔餐廳或洗手間。利用有限的戶內(nèi)花園，可隔成一間房前后送花園，一間房變二間房面積m2戶型層數(shù)腿數(shù)總建筑面積面積比套數(shù)1T4H85-903房25613500m216.30%150世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT大2房75-80平米2房：通過橫廳方式運用和面積贈送，可改小3房客廳采用橫廳設(shè)計，餐廳空間靈活使用。可結(jié)合贈送露臺改成一間房，使用方便；80平米的二房改三房。面積m2戶型層數(shù)腿數(shù)總建筑面積面積比套數(shù)1T4H75-802房（可改小3房）25612000m214.49%150世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT開盤時間：2006-11-16總占地：17219總建面：55790容積率：3.24總戶數(shù)：738戶均價：8700開盤銷售率：82％客戶來源：寶安本地西鄉(xiāng)為主（70％），30％關(guān)內(nèi)所屬棟號戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比公寓3座C、D、J、K32㎡8811.97%1房3座A、B、M、L46-48㎡8811.97%2房1座A、B、D、F；2座A、B、E、F；3座E、F、G、H；4座A、C、D、E、F；5、6座A、C、D、F61-76㎡41656．6%3房1座C、E；2座C、D;4座B；5、6座B、E86-94㎡13918．9%復(fù)式5、6座B、E（18層）120.68㎡40．54%總計735100%小戶型菁英趣庭：出現(xiàn)一整棟1房及公寓產(chǎn)品世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT32的公寓、47-48的一房、61-64的小兩房由于面積小，總價低，幾乎全部售罄73-75的兩房總價較高，消化較慢。72-74的兩房附送面積大，銷售速度快暢銷產(chǎn)品相對滯銷產(chǎn)品小戶型整體均價：8700公寓32平米：9167一房46-48平米：9669二房61-76平米：8941三房86-94平米：9173菁英趣庭銷售分析：公寓、1房、小兩房單價高，但因總價低被快速消化世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT開盤時間：2006-11-25總占地：57164總建面：147700容積率：2.6總戶數(shù)：首批推375套均價：8100開盤銷售率：74％客戶來源：85％為寶安本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、少量南山

戶型面積（平方米）套數(shù)套數(shù)比公寓單房32.13-41.648021.3%一房53.16-58.354812.8%復(fù)式一房49.44-77.1612834.1%住宅住宅一房46.13174.5%住宅二房77.41-77.61349.1%住宅三房99.38-117.316818.1%合計375100%小戶型富通城3期：均價8100元/平米，相比前兩期實現(xiàn)較大價格突破世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT7996793979558035859579268413803980398007799180888241787478387658746887418874288746887468874988775889415968090359035971894729445879287559143885258907788575885758915988733三房二房一房一房單房一房、兩房、單身公寓，面積較小，總價較低；部分產(chǎn)品得房率高三房面積較大，總價較高

公寓產(chǎn)品由于銷售策略沒有主力去推暢銷產(chǎn)品相對滯銷產(chǎn)品小戶型富通城3期銷售分析：小戶型產(chǎn)品總價低，銷售快整體均價：8100單房32-42平米：7528一房53-59平米：8059一房46平米：7996二房77-78平米：7996三房99-117平米：8218世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT偶數(shù)層雙層空中花園，可改為房間，該房間實用率較高（書房、次臥）小戶型富通城3期銷售分析：部分小戶型產(chǎn)品也能改房，得房率高改房改房改房入戶花園可改為房間40平米單房改1房53平米1房改2房75-78平米2房改3房世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT小戶型小戶型的市場敏感點：1.小戶型對高價支撐力強：面積小，單價高，但總價仍較低，對購買者始終是最有力的吸引點2.得房率高的小戶型更具實用性世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT小2房60-65平米小2房戶型：通過控制面積控制總價，同時通過凸窗、入戶花園、露臺、陽臺等多個贈送點增強2房舒適性；入戶花園；露臺；凸窗；面積m2戶型層數(shù)腿數(shù)總建筑面積面積比套數(shù)1T6H60-652房2569750m211.78%150世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT1房50-55平米1房：得房率高，通過面積贈送可改小2房內(nèi)陽臺部分改客廳；露臺全送；入戶花園可改成廚房、生活陽臺；面積m2戶型層數(shù)腿數(shù)總建筑面積面積比套數(shù)1T6H50-551房（可改小2房）2568250m29.96%150世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT35-42平米公寓：設(shè)置在商業(yè)氛圍較濃厚臨街面公寓面積m2戶型層數(shù)腿數(shù)總建筑面積面積比套數(shù)1T14H35-42公寓18148820m210.65%252布局：位于商業(yè)氛圍較濃厚臨街面，利于與商業(yè)的結(jié)合；交叉口處，昭示性強；入口處，便于單獨管理；規(guī)劃商業(yè)用地立面：都市、標(biāo)志、時尚、視覺沖擊……世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT小復(fù)式面積區(qū)間：49-77戶型亮點：入戶花園5.6米高廳，當(dāng)前均價：8800富通城3期：小復(fù)式產(chǎn)品——保留的明星產(chǎn)品均價8800元/平米改房改房該產(chǎn)品當(dāng)前銷售速度較慢的原因主要是由于缺少展示——小復(fù)式均未做樣板房預(yù)測小復(fù)式產(chǎn)品為保留的明星產(chǎn)品1.該產(chǎn)品是本項目數(shù)量最多的產(chǎn)品；2.該產(chǎn)品的價格高8800，遠(yuǎn)高于8100的均價3.該產(chǎn)品附加值高，部分產(chǎn)品入戶花園贈送8-14個平米，可改一間房5棟6棟兩棟公寓樓中均有分布改房改房改房世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT50-70平米精品小復(fù)式：明星產(chǎn)品外掛廊道式布局，廊道可不計建筑面積，有效分?jǐn)偣珨偯娣e小復(fù)式面積m2戶型層數(shù)腿數(shù)總建筑面積面積比套數(shù)1T8H50-701房（可改3房）1285280m26.38%96布局：北向中心園林，南向富通城園林，景觀視線較好；外掛式廊道小復(fù)式世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT1T2H舒居產(chǎn)品：與陽光海灣相對，享其中心園林景觀，布置144-120平米大戶型產(chǎn)品；公寓：與規(guī)劃中商業(yè)用地相對，位于未來商務(wù)氛圍濃厚的臨街面；1T6H產(chǎn)品：景觀、視野相對較弱的區(qū)位，布置60-80平米戶型產(chǎn)品；1T4H產(chǎn)品：景觀、視野綜合較佳的區(qū)位，布置75-90平米戶型產(chǎn)品；小復(fù)式產(chǎn)品：1T8H外廊式設(shè)計，南北通透、西北向中心園林景觀、舒適性較高；最終住宅各產(chǎn)品分布：30%的大戶型以1T2H為主，70%的90平米以下戶型設(shè)置公寓、1房、2房、3房及小復(fù)式世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT戶型定位兩端化發(fā)展；規(guī)避了同項目間相似性產(chǎn)品競爭戶型變化

戶型系列戶型面積m2總建筑面積m2面積比套數(shù)1T2HA4房系列4房140-1441176014.20%841T2HB小4房120-1301344016.23%11230％總面積

2520030.43%1921T4H3房系列3房85-901350016.30%1501T4H大2房（可改小3房）75-801200014.49%1501T6H2房系列2房60-65975011.78%1501T6H1房（可改小2房）50-5582509.96%1501T8H小復(fù)式創(chuàng)新小復(fù)式1房（可改3房）50-7052806.38%961T14H公寓公寓公寓（可改1房）35-42882010.65%25270％總面積

5760069.57%948合計

82800100.00%1140結(jié)構(gòu)戶型面積m2套數(shù)套數(shù)比例面積比例平層一房（可改兩房）35-4011010.09%5.00%小兩房55-6022921.07%16.00%大兩房（可改三房）75-8019117.58%18.00%小三房85-9021619.90%23.00%大三房（可改四房）11014913.76%20.00%四房120-130666.06%10.00%小復(fù)式創(chuàng)新戶型（小三房）50-5512511.54%8.00%

總計

1085100.00%100.00%戶型定位變化：1.增加140平四房2.增加公寓產(chǎn)品3.1房面積有所放寬4.110平3房取消世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT2項目配套世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT2005年前碧海中心區(qū)建設(shè)的配套多集中分布于寶源路以北，項目周邊缺乏配套設(shè)施海灣中學(xué)西鄉(xiāng)中心小學(xué)鹽田衛(wèi)生院恒生醫(yī)院2004年11月開業(yè)陽光花都酒店西鄉(xiāng)第三小學(xué)徑貝小學(xué)鹽田綜合市場大新百貨銅鑼灣百貨人家樂超市中英公學(xué)2005年前，碧海中心區(qū)配套多集中于寶源路以北，商業(yè)配套多集中于西鄉(xiāng)大道以東寶源路寶安大道福中福商業(yè)城世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT從法定圖則得知，未來項目周邊公共配套齊全，文體教衛(wèi)設(shè)施近距離享用大鏟灣集裝箱碼頭港區(qū)碧海灣公園碧海灣高爾夫球場西鄉(xiāng)中心站坪山站西鄉(xiāng)體育中心高爾夫練習(xí)場恒生醫(yī)院影劇院高中海灣中學(xué)西鄉(xiāng)中心小學(xué)小學(xué)小學(xué)本項目已建成規(guī)劃中中英公學(xué)公交車站世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT當(dāng)前約有2.5萬住宅配套商業(yè)，預(yù)計隨著地鐵開通，2-3年內(nèi)將成熟泰華陽光海檳城西岸富通城4富通城3富通城2富通城1圣淘沙駿園天琴閣興業(yè)路悅和路西鄉(xiāng)大道寶源路新湖路共和路規(guī)劃集中商業(yè)當(dāng)前約有8.7萬住宅配套商業(yè)已建或在建中；本項目南靠一規(guī)劃中3萬平商業(yè)，未建據(jù)富通城的銷售人員介紹，已規(guī)劃了一個約3萬平米左右的大型超市。預(yù)計本項目推出時，檳城西岸，富通城1、2、3共3萬左右的商業(yè)應(yīng)當(dāng)已經(jīng)逐步成熟（以餐飲、超市及其他社區(qū)配套為主）本項目未來項目周邊商業(yè)價值高，將形成集中商業(yè)與商鋪相結(jié)合的區(qū)域商業(yè)中心，規(guī)模共計11萬左右西鄉(xiāng)中心站詳細(xì)研究見附件二世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT基于對周邊配套的調(diào)研：結(jié)論一：未來周邊配套成熟結(jié)論二：未來周邊區(qū)域商業(yè)價值高因此，本項目1000平米的商業(yè)體量的未來銷售并不是問題，真正的問題是如何利用未來周邊成熟的配套與項目的商業(yè)面積，實現(xiàn)項目的差異化的核心價值入口商業(yè)興業(yè)路悅和路檳城西岸商業(yè)規(guī)劃中3萬集中商業(yè)富通城4期商業(yè)富通城3期商業(yè)廣場世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT定位：演繹個性、時尚、出位的項目形象，迅速引起市場最廣泛關(guān)注度，建立項目獨特形象的張力；影響：大盤持續(xù)銷售的市場關(guān)注度，低成本高蓄客量；都市T臺上的未來城現(xiàn)在就是+梅隴鎮(zhèn)金地梅隴鎮(zhèn)—精神主張宣揚，形象對中小戶型銷售起關(guān)鍵性作用梅隴鎮(zhèn)啟示一期目標(biāo)客戶的定義：

年輕時尚的精神貴族目標(biāo)客戶的價值觀描述：青春、朝氣、積極、向往權(quán)威、自然、運動、時尚、壓力、圈子、學(xué)習(xí)、求新、沖動世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT產(chǎn)品與營銷雙管齊下，提升項目的精神氣質(zhì)梅隴鎮(zhèn)案例實踐：前期展示更多通過特色的會所來體現(xiàn)廣告出街4月16號售樓處開放5月2號樣板房開放5月28號開盤7月中旬脫立面項目城市形象的傳遞基本靠廣告和會所其新穎的立面在開盤前是無法展示的世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT案例借鑒——金地梅隴鎮(zhèn)營銷前置：提前半年啟動戶外廣告牌，最高10塊廣告牌，近50％客戶來源戶外；提前三個月啟動網(wǎng)絡(luò)，高參與性網(wǎng)站設(shè)計，通過網(wǎng)絡(luò)成交10％。暢銷原因：項目形象的成功打造和強勢的宣傳及營銷前置法積累了大量的客戶，為暢銷做了鋪墊。代言城市未來，都市T臺上的未來城世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT梅隴鎮(zhèn)案例實踐：有特色的會所給客戶全新的居住生活方式，具有極強的感染力金地梅隴鎮(zhèn)1期會所1600平米。以都市年輕人的時尚新潮的游樂傾向為指導(dǎo)，設(shè)置了：1.傳訊囊（上網(wǎng)）

6.瑜珈房2.咖啡吧7.健身房3.閱覽室8.創(chuàng)意廚房4.擊劍房9.棋牌室5.攀巖墻10.乒乓球室利用架空層打造“泛自然會所”設(shè)置了6個PARTY主題區(qū)域、2個運動場所及1個兒童游樂場。關(guān)內(nèi)主流客戶對會所展示的認(rèn)同度很高，反饋這樣的會所對他們很有感染力在未整體推廣的前提下，銷售中心開放日，兩天積累客戶3000張卡次世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPTPRICE/價格A+B+C+D=￥我覺得這里檔次還不錯（被動）水院＋廊院、大露臺、送面積、海景、藝術(shù)園林……→自我解釋說服＋加法效應(yīng)收獲價格、市場檔次的疊加“賣點式”產(chǎn)品設(shè)計與營銷VALUE/價值A(chǔ)ＸBＸCＸD=?我喜歡這里（主動）生活的味道、和諧的美（或socool……）→自我情感驅(qū)動×乘法效應(yīng)收獲價值、生活意義的改變“主題式”產(chǎn)品設(shè)計與營銷從物質(zhì)加法到精神乘法，品牌與價值的雙重提升立足于“產(chǎn)品”打造立足于“魅力”打造找到項目的切入點世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPTF（Features/fact）：項目本身的特性/屬性A（Advantages）：相對于競爭對手項目的優(yōu)勢B（benefit/value）：樓盤帶給用戶的利益/價值理智型讓人產(chǎn)生“對號入座”的感覺，一種自然需求煽動型F（Fashion）：流行，時尚A（Attractive）興趣，誘惑B（Brand）：品牌，名牌讓人產(chǎn)生“擁有它”的欲望，一種心理滿足；與某個社會群體的時尚相關(guān)尋找價值信息（FAB分析）基礎(chǔ)：產(chǎn)品本身的價值提升：項目整體的價值世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT思考線索項目屬性：建在大街上的商業(yè)與居住綜合社區(qū)追尋線索：主街主義（mainstreet)消費者：他們買什么？他們不愿意有從眾的表現(xiàn)和興趣，通常他們會很注重自己與眾不同的偏好所帶來的關(guān)注，以及這種關(guān)注所帶來的自信；他們選擇的居所通常是身份和形象的標(biāo)簽，為多數(shù)人羨慕和贊賞；他們通常也是品牌的追隨者，品牌的內(nèi)涵并不重要，但品牌給他們帶來不經(jīng)意的炫耀和自信是最重要的；他們追新并關(guān)注時尚，房子是他們炫耀自己的標(biāo)簽價值觀：精神>物質(zhì)生活觀：細(xì)節(jié)>整體消費觀：產(chǎn)品之外>產(chǎn)品世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPTCASE1：深業(yè)新岸線原先宣傳有健身房、乒乓球室、桌球室、棋牌室、咖啡廳等設(shè)施，今年9月29日起會所試營業(yè)，開放了臺球室、棋牌室（自動麻將機）、乒乓球室及健身房。收費標(biāo)準(zhǔn)：麻將20元/小時，臺球10-20元/小時，乒乓球10元/小時，健身房暫時免費體驗。CASE2：幸福海岸2期凡爾賽宮水上會所，會所室外游泳池，兒童戲水池，室內(nèi)設(shè)有健身器材、臺球桌、乒乓球臺等設(shè)施。在當(dāng)前寶安中心區(qū)中會所的建筑及配備都較為齊全。但根據(jù)幸福海岸1期的業(yè)主反映，會所經(jīng)常被開發(fā)商用做它用，實際上很少能使用到。CASE3：富通城1期當(dāng)前引進了木子咖啡廳（經(jīng)營西餐）與青少年宮少兒培訓(xùn)中心。預(yù)計會所將全部交由各個商家經(jīng)營，物業(yè)本身并不為業(yè)主提供諸如健身及其他娛樂等設(shè)施。CASE4：金泓凱旋城1期原先宣傳有網(wǎng)球場、籃球場、棋牌室、乒乓球室、游泳池等設(shè)施。入伙后會所一直未能交付使用。游泳池也無人管理清掃水面。當(dāng)前在該區(qū)域中配套內(nèi)容常規(guī)，缺乏為年輕人量身定作的新鮮玩樂設(shè)施我們是否也有必要去承諾這些“人有我有”的配套？世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT訪談1余女士26歲某機關(guān)任職“工作不算太忙，但很多時候下班后總是不想直接回家，想在外面晃一晃，算是逛街吧，就是想走走，透透空氣，租的房子不大，一回去關(guān)上門可活動的地方就太小了。周末常和朋友約著一起逛街、看電影、吃個飯。但現(xiàn)在可以玩的地方太少了?！痹L談2方先生28歲某IT公司“以前在大學(xué)里就喜歡對著電腦上網(wǎng)、打游戲?，F(xiàn)在天天用電腦，到休息的時候反而就不再那么熱衷了。比較愛玩，有時間和同事常一起約著去打籃球或羽毛球，會去唱K，偶爾去酒吧坐坐，如果呆在家里就是睡覺?？辞蛸?、看碟一個人太悶，找?guī)讉€人回家里又很擠，比較麻煩。世界杯時總和同事混在球吧里?！痹L談3李小姐25歲某會計事務(wù)所“經(jīng)常找以前的同學(xué)出來聚聚。我住的地方比較大，常約她們一起過來做個飯，然后再一起出去。很多時候都覺得沒什么地方好去，太鬧的地方我們幾個都不太喜歡，經(jīng)常就是一起軋馬路，一邊走一邊聊天?；蛘咦鈧€碟一起看。挺單調(diào)的，一個人的時候也就看看書，有時候去做做按摩，還挺舒服的?！痹L談4張先生27歲某銷售人員“很簡單，出去玩或者在家睡覺。出去就是一幫人一起去，爬山、打球、喝酒一類的，但現(xiàn)在能去的地方都去過了，蓮花山、梧桐山、仙湖、海上世界、玩來玩去也就那些地方，老做同樣的事情也挺煩的?！鄙钲谀贻p人追求休閑與娛樂的心態(tài)很重

——總希望與朋友一起發(fā)現(xiàn)新的地方，尋找新的玩樂世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT收入不是判定的標(biāo)準(zhǔn)，什么高級灰、中產(chǎn)、準(zhǔn)中產(chǎn)……在參與和分享中感悟生活，并希望在參與中擴大自己的交往圈子；除了參與外還崇尚DIY，一切都掌握在自己的手中，DIY也可創(chuàng)造無限的可能；年輕并UP著，我們年輕、有活力、有激情、無成見，為了更好的生活和事業(yè)的發(fā)展，希望通過自身的努力達到更高的層面，也積極的愿意通過各種途徑充電提高。對于未來競爭的預(yù)期，也希望自己的下一代能夠贏在起跑線上。邂逅你和我們的生活。生活中充滿各種各樣的變化，變化帶來各色的偶然性。在普通的常態(tài)生活中，我們更向往偶然性帶來的隨意和驚喜。對于日復(fù)一日的生活，創(chuàng)意是最好的讓生活不那么悶的方式。年輕人有的是創(chuàng)意，并為此而自豪，通過創(chuàng)意，生活可以過的和別人不一樣，可以表現(xiàn)自己、證明自己。我們同樣相信探索是一種生產(chǎn)力，作為非有產(chǎn)階級的年輕人，探索玩玩能夠開辟出一片新的天地，我們是勇于探索的一群，就算是在市井的生活中被壓抑了心底的理想，但青春的激情促使我們有著與生俱來的探索精神。這是對未知的好奇和對美好結(jié)果的預(yù)期。擁有比夢想更重要，生活中體驗輕度放縱的快樂。未來是美好的，但追求美好未來的過程是漫長而艱辛的，因此在向往美好前景的時候，希望現(xiàn)在也過得不要那么匆忙，那么累，能及時享受一下生活的美好。去哪里不重要，在路上最重要，跳什么舞不重要，在跳中最重要。倡導(dǎo)一種把握現(xiàn)在的生活理念，活在當(dāng)下，活在進行中。我們要主動選擇生活，而不被生活選擇。能夠有很多選擇的生活是更為有品質(zhì)的，能選擇則意味著在很大程度上做生活的主人。提供豐富的可選擇性，滿足客戶對選擇的欲望，讓他們能夠主動把控更多的東西。家是我的忘城。家不僅僅是睡覺的地方，而是一個避開外界干擾的安樂窩，家庭的歸屬感也很重要。具有強烈歸屬感的社區(qū)也會形成一種時尚的標(biāo)簽感，給客戶帶來強烈的生活狀態(tài)和身份的認(rèn)知，這也是客戶所希望的。愛生活從愛自己開始。繁忙的工作，不規(guī)律的生活習(xí)慣使得城市人的健康大多存在一些小小的問題，年輕的拿青春賭明天的我們更是在生活的漩渦中有點兒身不由己。其實我們心中是自己為中心的，比誰都更關(guān)心自己，希望從各個方面對自己更好一點。他們年輕、有朝氣、時尚、有勇氣、易沖動、任性、自我、求知欲高世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT把握深圳年輕人的休閑娛樂心態(tài)，有效拓展居住空間常規(guī)的住宅的休閑配套設(shè)施：棋牌室乒乓球室籃球場羽毛球場網(wǎng)球場……他們可以去西鄉(xiāng)體育中心，走路就到他們可以去寶安體育館，搭乘地鐵他們需要擁有更具城市風(fēng)尚的休閑娛樂活動與場所，這樣的空間對他們的生活才是有趣味的拓展城市風(fēng)尚的休閑娛樂活動：

逛街運動（籃球、羽毛球、游泳、臺球）朋友聚會酒吧電影KTV網(wǎng)絡(luò)酒吧看書…………世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT找到項目的價值：城市快樂生活消費者：他們買什么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）現(xiàn)代感、設(shè)計感商業(yè)街城市地鐵會所戶型現(xiàn)代、潮流會所（創(chuàng)新、品質(zhì)感）園林（藝術(shù)感、公建化）商業(yè)風(fēng)情精致戶型品質(zhì)感品牌、標(biāo)簽創(chuàng)意與眾不同（出眾）時尚藝術(shù)生活——成就生活樂趣世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT房子進入形象力時代因此提出項目的命名——愛這城（A-ZTOWN）弄巢參考命名——新宿（NEWLOGO）——制造爭議世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT房子進入形象力時代新鮮的游樂方式驚奇的展示方法有趣的組合空間等待發(fā)現(xiàn)等待參與JUSTDOIT！立刻開始！“PARTY大賣場”世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT彩吧之旅：商業(yè)+下沉式會所=體驗式營銷空間組合入口商業(yè)興業(yè)路悅和路下沉式會所下沉式會所與商業(yè)街自然連接體驗式營銷空間：1.營銷中心2.黑吧——下沉式會所之電影院3.白吧——下沉式會所之書吧4.七彩串吧—商業(yè)街1234世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT1首發(fā)站：銷售中心1銷售中心——以品質(zhì)感確立第一印象：設(shè)置在入口左側(cè)商業(yè)街端頭，便于人流進入,品質(zhì)及格調(diào)建立世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT光電通道：連接銷售中心與黑吧的通道2黑暗的狹長走廊空間，運用光、聲、電等方式引導(dǎo)客戶向前行進211世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT2第二站：黑吧——利用會所配套中的小影院打造營銷空間中的洗腦房日常使用——星光影院：1.配備音響設(shè)備與大型投射屏幕。2.可自帶碟與朋友一起共享電影3.也可由物業(yè)管理免費提供租碟4.同時也是朋友舉辦其他聚會的一個較大的空間與場地。2銷售時充當(dāng)“黑房間”-洗腦房：進入一個完全黑暗空間，播放宣傳片，運用光、聲、電等方式向客戶宣傳碧海中心區(qū)的發(fā)展、周邊配套的分布等信息項目宣傳片世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT33書吧：創(chuàng)意造型：類似盧浮宮前玻璃金字塔或鏤空的雕刻造型的入口既是社區(qū)的標(biāo)志，也為書吧提供了自然采光；功能：1.向業(yè)主提供免費租借的圖書2.設(shè)置一些長椅，供讀者在采光口自由閱讀時使用第三站：下沉式會所的書吧空間作為營銷時的白房間——家居休憩生活的展示空間白空間——家居休憩生活展示空間1.擺設(shè)一些椅子，即是為客戶準(zhǔn)備的隨意的休憩地，也是一種家居用品的展示2.設(shè)置供兒童娛樂的設(shè)施，一次性的兒童樂園3.臨時的咖啡廳等提供餐飲的供應(yīng)點，僅僅需要幾把陽光傘下的桌椅世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT34上升通道：連接白吧與七彩串吧的通道34世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT44第四站：從下沉式會所上到商業(yè)街——七彩串吧，提供互動式的娛樂新體驗商業(yè)街空間金吧—餐吧：設(shè)有烹飪設(shè)備和餐桌，方便舉行派對和烹飪活動；附設(shè)餐廳，可在餐廳用餐也可帶回家金吧世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT44第四站：從下沉式會所上到商業(yè)街——七彩串吧，提供互動式的娛樂新體驗商業(yè)街空間灰吧灰吧--音樂吧：備有錄音設(shè)施及各種樂器，不僅能嘗試演奏，更能將自己的創(chuàng)作轉(zhuǎn)化為音樂世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT44第四站：從下沉式會所上到商業(yè)街——七彩串吧，提供互動式的娛樂新體驗商業(yè)街空間金吧灰吧紫吧藍(lán)吧—逛吧：展示富于創(chuàng)意的服裝、飾品等商品，可設(shè)置區(qū)域為購買的服裝及裝飾品手繪花紋等世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT44第四站：從下沉式會所上到商業(yè)街——七彩串吧，提供互動式的娛樂新體驗商業(yè)街空間金吧灰吧藍(lán)吧橙吧—游戲吧：展示最新潮的游戲，最前沿的科技新產(chǎn)品，引領(lǐng)時尚酷炫；藍(lán)吧世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT賣場全線展示攻略黑吧（營銷環(huán)節(jié)中的洗腦房）下沉式會所（書吧／營銷時的家居展示空間）七彩串吧（餐吧、音樂吧、逛吧、游戲吧全攻略）1234銷售中心-光電通道（造勢）1234世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT有足夠的空間來表達——We，用最大的動力去創(chuàng)造JUSTDOIT！世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT附件一：

區(qū)域現(xiàn)狀及發(fā)展對戶型類型的支撐研究世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT區(qū)域入住率低，原因：1.生活配套尚不成熟2.一部分投資用房當(dāng)前租金情況：1.寶安中心區(qū)的租金高于碧海地區(qū)約500元/平米2.1房供應(yīng)少，租金較高3.碧海片區(qū)當(dāng)前租金實現(xiàn)價格較低，部分租住客戶看中社區(qū)環(huán)境，多租2、3房用于居住。根據(jù)寶安中心區(qū)三級市場銷售人員估計：當(dāng)前寶安中心區(qū)的入住率很低，估計天悅龍庭入住率不超過30%；尚都入住率不超過35%；西城上筑入住率不超過40%。區(qū)域戶型樓盤租金寶安中心區(qū)1房富通好望角1200-1500御景灣800-12002房深業(yè)新岸線1500-2000麗晶國際1800-2000金成時代約15003房西城上筑2500-2600麗晶國際1800-2500深業(yè)新岸線2000-2500西鄉(xiāng)碧海2房富通城1期約1500圣淘沙駿園1400-15003房富通城1期1700-1800圣淘沙駿園1600-1700當(dāng)前實現(xiàn)租金較低，投資回報率不理想，居家傾向明顯世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT西鄉(xiāng)企業(yè)數(shù)眾多，但大多規(guī)模中等，當(dāng)前共有個體經(jīng)營戶1.7萬，民營企業(yè)達1148家，來料加工與外資企業(yè)共500家。多以電子、家電、鐘表、玩具四大行業(yè)為主。根據(jù)對西鄉(xiāng)本地一些酒店的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)并不存在很大的酒店客房長期包住的需求。仍多以短期暫時居住為主。酒店位置設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)間價格企業(yè)包租房現(xiàn)狀恒豐海悅大酒店（5星級）西鄉(xiāng)街道辦政府對面共266間客房，設(shè)有商務(wù)中心提供上網(wǎng)、商務(wù)秘書、翻譯等服務(wù)，另有4間會議事、7間多功能廳、1個宴會廳880元/日存在企業(yè)包租房，多留做企業(yè)接待客戶、或員工暫時短期居住用基本無企業(yè)長期包租酒店為中高層管理人員居住用金海碧酒店（3星級）西鄉(xiāng)大道北，寶源路西，寶源工業(yè)區(qū)旁約100間客房，1-3層為酒樓，4-6層是休閑會所，7-11層為客房190元/日（折后）陽光花都酒店（3星級）寶源路西約50間客房，1-2樓為酒樓160元/日（折后）陽光花都酒店金海碧酒店恒豐海悅酒店客房西鄉(xiāng)本地以個體經(jīng)營戶與中小規(guī)模民營企業(yè)為主，服務(wù)式公寓需求不大世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT港口對城市發(fā)展會產(chǎn)生強大的推動作用港口的建設(shè)與使用會對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生強大的推動作用。而且港口對城市發(fā)展的影響在各個階段有不同特點，導(dǎo)致不同結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)特征。當(dāng)前全球先進港口建設(shè)均以進入第三階段，它引發(fā)混合型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對城市發(fā)展的影響更加深入與綜合。港口功能的提升對城市的影響第一代港口的功能局限于貨物的裝卸和簡單堆存上，僅是貨物海陸運輸?shù)慕唤拥?。二代港口的功能則有了明顯的擴展，除了裝卸堆存外，還發(fā)展了與運輸有關(guān)的簡單加工、貿(mào)易和服務(wù)20世紀(jì)80年代末期以后，港口的發(fā)展進入第三階段，港口在傳統(tǒng)裝卸堆存功能基礎(chǔ)上開展貨物中轉(zhuǎn)服務(wù)，依托與城市的關(guān)系發(fā)展有一定規(guī)模和深度的加工、貿(mào)易和相關(guān)服務(wù)，并開始借助現(xiàn)代科技開始涉足第三方物流和信息服務(wù)。運輸、倉儲業(yè)為主臨港工業(yè)為主現(xiàn)代物流業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、工業(yè)的混合發(fā)展世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT一期工程項目共建五個7至10萬噸級集裝箱泊位，年設(shè)計吞吐量250萬標(biāo)準(zhǔn)箱。碼頭陸域總面積約112萬平方米。建成后將能停泊世界最新一代的集裝箱班輪。大鏟灣集裝箱碼頭整個工程將投資250個億，建設(shè)15個深水泊位和7個中泊位，到4期工程全部建成時，深圳港可新增集裝箱吞吐能力1000萬標(biāo)準(zhǔn)箱，相當(dāng)于深圳港現(xiàn)有的吞吐能力。

大鏟灣一期工程與九倉旗下香港現(xiàn)代貨箱碼頭有限公司全資子公司現(xiàn)代大鏟灣投資控股(香港)有限公司共同組建深圳大鏟灣現(xiàn)代港口發(fā)展有限公司合作開發(fā)。九倉集團是香港最早經(jīng)營建設(shè)經(jīng)營碼頭的企業(yè)之一，經(jīng)驗成熟碧海中心區(qū)寶安中心區(qū)機場西部通道赤灣等港口香港1期前兩個10萬噸級港口將于2007年底投入運營，全部5個計劃于2008年底建成投產(chǎn)本項目與香港九倉集團合作的大鏟灣項目未來吞吐能力相當(dāng)于深圳港現(xiàn)有的吞吐能力世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT預(yù)計未來大鏟灣將主要引發(fā)現(xiàn)代物流、制造業(yè)及高科技等產(chǎn)業(yè)聚集，為西岸帶來大量產(chǎn)業(yè)人口。大鏟灣周邊具有良好的工業(yè)基礎(chǔ)（西部工業(yè)組團制造業(yè)成熟，南山電子、IT等高科技產(chǎn)業(yè)匯集），發(fā)展外向型臨港工業(yè)條件優(yōu)良港口與寶安機場相距不遠(yuǎn)，并將建設(shè)疏港鐵路，中轉(zhuǎn)貨物能力強大。并且周邊規(guī)劃有前海物流園、航空物流園、固戍物流園，未來發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)前景廣闊CASE1北侖港北侖港位于寧波附近，是中國四大深水轉(zhuǎn)運港口之一。經(jīng)過20年左右的發(fā)展，依托港口，北倫區(qū)域內(nèi)已有國家級開發(fā)區(qū)寧波經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、寧波保稅區(qū)、寧波出口加工區(qū)等，吸引40余國家的投資，世界500強中有30家在此投資辦廠，已形成了以石化、鋼鐵、食品糧油、輕工紡織、汽車制造五大產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)格局。CASE2西雅圖美國西海岸重要的貨物運輸港口。城市發(fā)展主要依靠西雅圖港口與機場。便捷的交通條件吸引了諸多大型科技企業(yè)在此處設(shè)立總部，如波音、微軟等，以形成電子、航空為主的產(chǎn)業(yè)格局。大鏟灣大學(xué)城科技園高科技產(chǎn)業(yè)園西部港口群前海物流園機場航空物流園西部工業(yè)組團固戍物流園區(qū)考慮到港口的分期建設(shè)與投入使用的成熟度，事實上，港口對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響時間較長，需要10-20年的時間，逐步完成：運輸臨港工業(yè)第三產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPTCASE1北侖港北侖房地產(chǎn)市場自2002年啟動以來，升幅頗大，其中開發(fā)區(qū)所在地新矸鎮(zhèn)品質(zhì)較高的樓盤，如里仁花園3房精裝修租金已可達4000元/平米，據(jù)北侖統(tǒng)計局分析，北侖市場上房地產(chǎn)投資氛圍濃厚，而影響投資的最大因素即為“北侖港”。港口經(jīng)濟的發(fā)達直接影響區(qū)域城市價值的高低。“港口”是房地產(chǎn)投資的重要刺激因素。港口未來帶來的商務(wù)人群是最有可能高價承租者。港口的建設(shè)與其對產(chǎn)業(yè)的影響都是一個相當(dāng)長期的過程。因此，它對房地產(chǎn)市場影響也是一個長期釋放價值的過程。CASE2紐約/西雅圖/波蘭特/芝加哥美國福布斯雜志每年評選的“美國居住最昂貴的城市”中，前5名中有4名均為港口城市。新建住宅銷售套數(shù)大副上升大鏟灣將成為區(qū)域房地產(chǎn)投資的重要影響因素世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT

2008年大鏟灣一期工程的全部投產(chǎn)將首先帶來運輸物流業(yè)的發(fā)展，激發(fā)中小戶型的租用由于港口建設(shè)持續(xù)時間長，因此大鏟灣的發(fā)展必然將重復(fù)港口功能的歷史演變過程大鏟灣初期建設(shè)完成后，最先發(fā)展的必然是運輸及倉儲業(yè)運輸業(yè)的人群由于其工作的流動性質(zhì)，往往選擇租住中小戶型作為一個落腳點。港口分期建設(shè)的進行對產(chǎn)業(yè)人口及住房需求的影響港口規(guī)模僅為規(guī)劃整體功能的1/4。首先發(fā)展貨物裝卸及運輸功能。港口規(guī)模擴大，對產(chǎn)業(yè)的原材料與貿(mào)易支撐能力增強，臨港工業(yè)區(qū)內(nèi)的簡單加工、貿(mào)易及服務(wù)功能不斷得到發(fā)展港口基本全部建成，發(fā)展時間較長，工業(yè)及服務(wù)業(yè)發(fā)展成熟，已經(jīng)聚集了一大批國內(nèi)外知名企業(yè)及大規(guī)模第三產(chǎn)業(yè)，如銀行、保險等，物流在電子化信息化方向不斷成熟以中小戶型的租住為主產(chǎn)業(yè)中高管需求大戶型白領(lǐng)需求中小戶型商務(wù)人群增多，對商務(wù)公寓、酒店式公寓等服務(wù)小戶型需求成熟2008世聯(lián)深圳中信灣上六座項目前期定位補充報告終稿92PPT計劃改造總長約518米，面積約10萬平米的22棟舊廠房。以建筑裝潢設(shè)計、工業(yè)設(shè)計、綜合藝術(shù)設(shè)計為主的大型創(chuàng)意園區(qū)。除工作室改造外，還規(guī)劃有設(shè)計會展中心，管理服務(wù)中心、商業(yè)配套、停車場、茶文化休閑廣場及一里藝術(shù)長街（展示原創(chuàng)藝術(shù)