萬科VMO案例分析

萬科VMO案例分析基本屬性區(qū)域?qū)傩匀f科VMO選取落地于后世博南濱江熱地，緊鄰8號線，與人民廣場、淮海中路、徐家匯等商圈無縫對接，形成了都市半小時(shí)商務(wù)圈【區(qū)域位置】33km人民廣場

17.5km海港新城

浦東國際機(jī)場虹橋機(jī)場21km碧海金沙30km7km1、位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)2、距人民廣場17.5公里3、距離世博會(huì)址11公里4、至虹橋機(jī)場21公里5、浦東國際機(jī)場33公里6、處于人民廣場、世博會(huì)址等上海黃金軸線上城市森林漕河涇高科園三林生態(tài)城世博會(huì)預(yù)留地浦江鎮(zhèn)中心開發(fā)區(qū)美國環(huán)球主題公園紫竹園(大學(xué)城)生態(tài)別墅后世博價(jià)值板塊世博園區(qū)內(nèi)的場館建筑有20％將作為永久性建筑保留下來，其他的臨時(shí)場館將逐步拆除，并對場地的功能進(jìn)行新的規(guī)劃。其中，中國館、主題館、演藝中心、公共活動(dòng)中心已經(jīng)確定將在世博會(huì)結(jié)束后永久保留下來。其中，演藝中心將成為旅游和演出場所，公共活動(dòng)中心將成為國際會(huì)議中心，中國館和主題館將與會(huì)議中心一起成為國際會(huì)展中心。整個(gè)世博園區(qū)也將建成以國際貿(mào)易為主，輔以會(huì)議展覽、文化交流、旅游休閑等多項(xiàng)功能的標(biāo)志性中心城區(qū)。區(qū)域?qū)傩攒壍澜煌ǎ号R近8號線蘆恒路站公共交通：公交閔行12路、浦江4路，萬科班車【交通屬性】后世博價(jià)值板塊北面：蘆恒路江樺路和蘆恒路均未拓寬，目前周邊環(huán)境較差，主力通路靠浦錦路由南向北導(dǎo)入屬于新浦江城的內(nèi)陸區(qū)，東面有華僑城商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃競爭。南面：江樺路東面：浦錦路區(qū)域?qū)傩灾苓叜a(chǎn)業(yè)區(qū)密集，導(dǎo)入人口高素質(zhì)、高收入、高品位、高消費(fèi)力、需求多樣【產(chǎn)業(yè)環(huán)境】莘莊工業(yè)區(qū)閔行工業(yè)區(qū)紫竹科學(xué)園區(qū)吳涇工業(yè)區(qū)閔行經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)漕河涇高科技園區(qū)康橋工業(yè)區(qū)輻射世博會(huì)址輻射兩大機(jī)場30分鐘輻射區(qū)域輻射七個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

代表企業(yè)入駐企業(yè)數(shù)量莘莊工業(yè)區(qū)微電子通訊、機(jī)械及汽車零部件、新材料及精細(xì)化工等三大支柱行業(yè)法國恩格爾公司、奧特斯、申沃客車、大金空調(diào)、三菱電梯2550多家紫竹科學(xué)園區(qū)電路研發(fā)與生產(chǎn)、軟件開發(fā)、光通訊、新材料及生物醫(yī)藥技術(shù)英特爾、微創(chuàng)軟件、和勤軟件、上海雅馬哈建設(shè)摩托車銷售有限公司、花王研究開發(fā)中心有限公司、日清100多家吳涇工業(yè)區(qū)鋼鐵、燃?xì)狻⒒ぴ仙虾＝够邢薰?、華誼集團(tuán)閔行經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)機(jī)電產(chǎn)業(yè)，醫(yī)藥、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，以食品、飲料為代表的輕工產(chǎn)業(yè)可口可樂裝瓶廠、圣戈班磨料磨具廠、西門子開關(guān)、吉田拉鏈、伊利、恒瑞制藥、強(qiáng)生中國、ABB電機(jī)、格力高200多家漕河涇高科技園區(qū)微電子、信息通訊、封裝軟件、新材料等四大產(chǎn)業(yè)英業(yè)達(dá)、英華達(dá)20多家閔東工業(yè)區(qū)高科技軟件、先進(jìn)制造業(yè)和IT產(chǎn)業(yè)必翔科技、斯圖爾特、愛登堡、萬達(dá)信息、亞太神通計(jì)算機(jī)、通用衛(wèi)星導(dǎo)航20多個(gè)康橋工業(yè)區(qū)汽車組裝和配件、新型建材、電子電器、醫(yī)藥化工、服裝鞋業(yè)美國通用、福特汽車公司、英國皮爾金頓公司，法國施奈德集團(tuán)，德國大眾公司、中國一汽、東風(fēng)汽車1500多個(gè)區(qū)域?qū)傩灾苓吷鐓^(qū)較為成熟，普通的餐飲娛樂，消費(fèi)購物基本可以滿足【生活機(jī)能】產(chǎn)品分析基本資料：產(chǎn)品分析萬科VMO項(xiàng)目總建筑面積88762平方米，本地塊為中糧拿地，萬科定位并營銷，代理商分銷的運(yùn)作模式進(jìn)行【項(xiàng)目簡介】開盤:2010-12-11竣工:2011-12-31物業(yè)管理公司:萬科物業(yè)建筑單位:上海第五建筑公司代理商:全佳房產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)單位:美國JWDA,鳳環(huán)境建筑設(shè)計(jì)單位:馬達(dá)思班整合推廣公司:朗意企劃

萬科VMO是由萬科集團(tuán)在上海的首個(gè)商業(yè)辦公項(xiàng)目，坐落于閔行區(qū)浦錦路與江梅路交匯處，出行交通便捷，與上海主要商業(yè)中心形成半小時(shí)商務(wù)圈，并且臨近軌道交通8號線蘆恒路站。萬科VMO項(xiàng)目總建筑面積88762平方米，三面圍合著近5萬平方米的綠化公園，創(chuàng)造“生態(tài)辦公”、“綠色辦公”的新環(huán)境。項(xiàng)目由獨(dú)棟別墅辦公、雙拼別墅辦公、多層標(biāo)準(zhǔn)辦公三種產(chǎn)品組成。

占地面積:90650㎡建筑面積:88762㎡容積率:1.50；綠化率:30%建筑類型:獨(dú)棟別墅,雙拼建筑類型:獨(dú)棟別墅,雙拼物業(yè)費(fèi):16.8元/月/平米車位配比停車位571個(gè)基本資料：簡介：產(chǎn)品分析環(huán)境優(yōu)雅，整體設(shè)計(jì)獨(dú)具匠心，產(chǎn)品線種類豐富，采用人車分流使園區(qū)環(huán)境更加怡人【項(xiàng)目規(guī)劃】獨(dú)棟辦公雙拼辦公花園廣場景觀花園萬科VMO項(xiàng)目總建筑面積88762平方米，三面圍合著近5萬平方米的綠化公園，創(chuàng)造“生態(tài)辦公”、“綠色辦公”的新環(huán)境。項(xiàng)目由獨(dú)棟別墅辦公、雙拼別墅辦公、多層標(biāo)準(zhǔn)辦公三種產(chǎn)品組成。別墅型辦公3-4層，多層標(biāo)準(zhǔn)辦公為5層別墅型辦公30套，多層標(biāo)準(zhǔn)辦公297套花園廣場地上6層，每棟商務(wù)別墅的面積為-平米，每套贈(zèng)送250-750平米的采光地下室，且每位別墅業(yè)主均可獨(dú)立使用3-6個(gè)停車位。萬科VMO“花園廣場”由3棟5層辦公建筑組成，大堂雙層挑高，標(biāo)準(zhǔn)層面積2100-3000平米，主力戶型50-150平米，企業(yè)可根據(jù)自身需求自由選擇。項(xiàng)目采用人車分流設(shè)計(jì)，內(nèi)部道路僅限消防使用，車庫入口考慮交通便利性，主入口設(shè)于蘆恒路，次入口設(shè)于浦錦路。產(chǎn)品分析獨(dú)棟建面900-1500平方米,附贈(zèng)地下室及戶外私屬花園，總價(jià)2700萬-3800萬（目前僅剩一棟）【戶型分析—獨(dú)棟】1F：265㎡2F：276㎡3F：240㎡4F：205㎡地下室：449㎡外立面入口處采光天井附贈(zèng)私屬花園產(chǎn)品分析商務(wù)獨(dú)棟：1435㎡地下室：449㎡1F：265㎡2F：276㎡3F：240㎡4F：205㎡屋頂優(yōu)點(diǎn)采光地下室，層高可達(dá)5.1米，可隨企業(yè)需求增加隔層。開闊大氣，大尺度通透辦公間，可自由分隔。超大面積屋頂花園，將空間、綠化、建筑巧妙結(jié)合?！緫粜头治觥?dú)棟】產(chǎn)品分析【戶型分析】解析——雙拼1F：265㎡2F：176㎡3F：153㎡地下室：100~200㎡雙拼建面694-794平方米,附贈(zèng)地下室及戶外私屬花園（目前已售完）產(chǎn)品分析【項(xiàng)目簡介】商務(wù)雙拼：694-794㎡地下室：100-200㎡1F：265㎡2F：176㎡3F：153㎡隔層優(yōu)點(diǎn)大面積高采光地下室，最大限度增加使用空間。大尺度辦公間，分隔靈活、布局自由。超大面積屋頂花園，將空間、綠化、建筑巧妙結(jié)合。屋頂產(chǎn)品分析標(biāo)準(zhǔn)層2100-3000平方米，可分割式產(chǎn)權(quán)，整層購買，打通使用【戶型分析—花園廣場】1F層高4.2米；2F~5F層高3.7米

項(xiàng)目主力戶型為70-170㎡靈動(dòng)空間，實(shí)屬市面上優(yōu)勢稀缺的辦公戶型。標(biāo)準(zhǔn)層2100-3000平方米，企業(yè)可根據(jù)自身需求自由選擇。項(xiàng)目更有雙層挑高入室大堂，令入駐企業(yè)榮耀不彰自顯。產(chǎn)品分析【戶型分析—花園廣場】產(chǎn)品分析【戶型分析—花園廣場—內(nèi)景照片】產(chǎn)品分析【建筑細(xì)節(jié)】結(jié)構(gòu)：現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)外立面：玻璃幕墻+玻璃磚（意大利進(jìn)口，類似于意大利教堂的用材，目前該國品牌塞維斯SEVES在國內(nèi)知名度較響）多層簡裝交付：VRV空調(diào)預(yù)裝到位，主機(jī)統(tǒng)一放于屋頂，架空地板，公共走道為地磚電梯：通力電梯（別墅一部，多層2客1貨），另設(shè)內(nèi)置和外置樓梯產(chǎn)品分析【建筑細(xì)節(jié)】萬科VMO獨(dú)棟及雙拼屋頂均預(yù)覆蓋優(yōu)質(zhì)土壤及草皮，可自行DIY花園或其它，如上圖的蒙古包，地下室可使用玻璃封頂，附贈(zèng)的露臺(tái)可按要求自行封閉使用。大體量的地下室開挖和高附送價(jià)值，地下室最高處可達(dá)5.1米，露臺(tái)可封閉，屋頂預(yù)設(shè)土層及草皮產(chǎn)品分析【戶型分析】萬科VMO整盤產(chǎn)品配比名稱主力面積m2

套數(shù)套數(shù)占比萬科VMO獨(dú)棟900-1500164.9%雙拼641-767144.3%多層50-18029790.8%合計(jì)

327100%

萬科VMO一期產(chǎn)品配比名稱開盤時(shí)間主力面積m2

套數(shù)套數(shù)占比萬科VMO

(一期)2010.12.11獨(dú)棟1415-143754.5%雙拼655-76787.3%多層54-317主力：64-1869788.2%合計(jì)

110100%

萬科VMO二期產(chǎn)品配比名稱開盤時(shí)間主力面積m2

套數(shù)套數(shù)占比萬科VMO

(二期)2010.5.21獨(dú)棟1282-143765.5%雙拼656-78565.5%多層55-264主力：65-1889689%合計(jì)

110100%

多層辦公產(chǎn)品為小戶型分割，其中64-188平米戶型為主力戶型，面積段選擇多，分割自由。滿足自主創(chuàng)業(yè)、小型公司辦公需求的同時(shí)，也可整層購買，滿足大中型公司需求?？偛炕厥降纳虅?wù)獨(dú)棟和雙拼，打差異化牌，滿足企業(yè)獨(dú)自置業(yè)的需求，為產(chǎn)品中的亮點(diǎn)。人車分流設(shè)計(jì)，地下車庫10萬元一個(gè)，租金500元\月，此外提供洗車服務(wù)，園區(qū)內(nèi)業(yè)主洗車持卡優(yōu)惠，其它訪客正價(jià)產(chǎn)品分析【車庫】產(chǎn)品分析【景觀】秋之軸流水景道5萬方生態(tài)公園花語景觀花語景觀水之軸春之軸5萬方生態(tài)公園頗具前衛(wèi)、大膽的外立面設(shè)計(jì)及日式景觀運(yùn)用，近9萬㎡的建筑面積，其中5萬㎡為綠色生態(tài)公園，且不對外開放產(chǎn)品分析【景觀細(xì)節(jié)】產(chǎn)品分析【物業(yè)服務(wù)】萬科VMO物業(yè)費(fèi)用較為昂貴，但服務(wù)項(xiàng)目除一般的門衛(wèi)安保、衛(wèi)生清掃等增加了園區(qū)初級火災(zāi)專業(yè)應(yīng)急分隊(duì)，均由在職保安充任，此外落葉時(shí)節(jié)地面樹葉非常少，保潔人員非常用心，筆者市調(diào)從河道較窄的地方進(jìn)入園區(qū)，10分鐘內(nèi)有保安過來溝通，因準(zhǔn)備充分得以繼續(xù)拍照，說明園區(qū)保安監(jiān)視力度較強(qiáng)。物業(yè)費(fèi)：別墅9.8元/㎡*月，多層16.8元/㎡*月產(chǎn)品分析【配套設(shè)施】健身房需辦卡消費(fèi)；員工餐廳目前僅提供午餐，伙食標(biāo)準(zhǔn)為10-20元；游泳池為三道泳池，僅供園區(qū)持商務(wù)卡人士使用，另外園區(qū)擁有班車，2元駁至8號線地鐵站健身房餐廳游泳池游泳池休息區(qū)產(chǎn)品分析【售樓處】產(chǎn)品分析【樣板房】營銷表現(xiàn)營銷表現(xiàn)【廣告】【廣告】營銷表現(xiàn)【廣告】營銷表現(xiàn)【銷售狀況】萬科VMO供求分析名稱主力面積m2

供應(yīng)銷售萬科VMO獨(dú)棟900-15001615雙拼641-7671414多層50-180297295合計(jì)