XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議

XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議2024/3/29XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議顧問(wèn)服務(wù)工作模塊及分項(xiàng)工作體系四個(gè)層面共計(jì)21個(gè)模塊根據(jù)要求靈活訂制XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議我們常常聽(tīng)到的問(wèn)題通常，在沒(méi)有任何前提下、在沒(méi)有任何總體目標(biāo)下，我們被諸如此類(lèi)的問(wèn)題所困擾我們應(yīng)該做多大規(guī)模的商業(yè)？我們應(yīng)該做什么業(yè)態(tài)？每種業(yè)態(tài)做多大規(guī)模？各種業(yè)態(tài)之間的關(guān)系是怎樣的？地標(biāo)性物業(yè)靠什么手段來(lái)打造？現(xiàn)在集中式商業(yè)有什么創(chuàng)新形式來(lái)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售？商業(yè)采用什么形式保證規(guī)模最大，同時(shí)能確保順利銷(xiāo)售？從提升持有商業(yè)物業(yè)價(jià)值的角度，應(yīng)該引進(jìn)哪類(lèi)商家？主力商家對(duì)產(chǎn)品的要求？啟動(dòng)區(qū)怎么快速回收資金？怎么在后續(xù)開(kāi)發(fā)中提升價(jià)格？現(xiàn)在針對(duì)房地產(chǎn)金融支持以短期信貸為主，而持有長(zhǎng)期收益的方式運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的首期投入大，資金回收周期長(zhǎng)，這個(gè)矛盾如何處理？我的自有資金只有1.5個(gè)億，如何進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是否一定要做招商、經(jīng)營(yíng)管理？這些并不是本公司擅長(zhǎng)的，怎么處理？XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議商業(yè)項(xiàng)目很難有絕對(duì)的成功，我們只有先界定階段性或基于某種方向的成功標(biāo)準(zhǔn)，才能對(duì)成功與否做出評(píng)估；1總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀不難看出：開(kāi)發(fā)商和投資者對(duì)于商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。許多開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目前期就聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費(fèi)人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃。面對(duì)越發(fā)挑剔的投資者，專(zhuān)業(yè)化分工必然引入商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)之中。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著消費(fèi)型地產(chǎn)正向生產(chǎn)型地產(chǎn)裂變。商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品”：——高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、高技術(shù)含量。所以，選址成功、設(shè)計(jì)成功、建設(shè)成功、招商成功、開(kāi)業(yè)成功、培育期實(shí)現(xiàn)盈利……作為開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，究竟需要哪些成功，必須提前界定清楚，才更利于在項(xiàng)目初期明確研究及資源投入方向。XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議模擬定位原則：建議考慮對(duì)部分物業(yè)持有，按照主流城中心商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)獲取項(xiàng)目的全面成功；1項(xiàng)目整體規(guī)劃、設(shè)計(jì)未最終定稿；項(xiàng)目位于臨汾市核心區(qū)域，是城市未來(lái)發(fā)展主要交點(diǎn)；未來(lái)發(fā)展前景十分樂(lè)觀。臨汾市人口結(jié)構(gòu)及臨汾市商業(yè)現(xiàn)狀分析；現(xiàn)代人“一站式”購(gòu)物特點(diǎn)及零售業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)；傳統(tǒng)的購(gòu)物場(chǎng)所在業(yè)態(tài)組合上及產(chǎn)品豐富程度上都有限；將項(xiàng)目建成臨汾標(biāo)志性商業(yè)建筑；將特定的人文景觀、歷史古跡與零售消費(fèi)場(chǎng)所有機(jī)結(jié)合項(xiàng)目本身規(guī)劃條件；臨汾市消費(fèi)者調(diào)查結(jié)果；臨汾商業(yè)調(diào)查及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查結(jié)果；超市、特色餐飲、娛樂(lè)行業(yè)有較強(qiáng)人氣聚集力；綜合性的購(gòu)物廣場(chǎng)應(yīng)考慮各種業(yè)態(tài)及各種年齡層消費(fèi)者需求；零售業(yè)態(tài)租金回報(bào)較餐飲、娛樂(lè)高，但零售業(yè)態(tài)需要餐飲、娛樂(lè)、超市等業(yè)態(tài)的人流支持，所以兩方面比例適當(dāng)；各行業(yè)各種零售業(yè)態(tài)的租金承受力水平；實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化。定位背景定位思路定位依據(jù)XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議臨汾是山西省重心城市，城市歷史悠久，是以能源、重化工為主的工業(yè)基地、是山西的財(cái)富中心。1臨汾市位于山西省西南部，東倚太岳，與長(zhǎng)治、晉城為鄰；西臨黃河，與陜西省隔河相望；北起韓信嶺，與晉中、呂梁毗連；南與運(yùn)城市接壤。全市土地總面積20275平方公里，現(xiàn)轄2個(gè)縣級(jí)市及14個(gè)縣。2007年末，全市常駐人口417.2萬(wàn)人，其中，城鎮(zhèn)人口151.7萬(wàn)人，占36.4%；鄉(xiāng)村人口265.5萬(wàn)人，占63.6%。臨汾以煤炭、焦化、冶金、電力、裝備制造為骨干，煤化工、旅游、農(nóng)副產(chǎn)品加工、物流業(yè)為配套的多元產(chǎn)業(yè)體系，是山西省新型能源和工業(yè)基地建設(shè)的重要組成部分。經(jīng)濟(jì)總量和財(cái)政收入位居全省第二，在中部六省同類(lèi)城市中排名第16位。

XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議臨汾市是山西省以鋼鐵及能源為支柱產(chǎn)業(yè)的重工業(yè)中心，未來(lái)將實(shí)施“特色農(nóng)業(yè)、工業(yè)優(yōu)化、科教興市、城鎮(zhèn)擴(kuò)張、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、可持續(xù)發(fā)展”六大戰(zhàn)略。1以臨汾市為市域中心、侯馬市為市域次中心，以中部五個(gè)重點(diǎn)縣域中心和東西十個(gè)山區(qū)縣城及重點(diǎn)中心鎮(zhèn)為增長(zhǎng)極點(diǎn)；以連接中部平川七縣市的交通干線，引導(dǎo)各種生產(chǎn)因素和產(chǎn)業(yè)向增長(zhǎng)極點(diǎn)和發(fā)展軸線集中布局，形成中部、東部、西部三個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。1.大區(qū)位：為隴?！m新地帶成員城市，處于太原、西安、鄭州等特大城市的多重輻射影響范圍內(nèi)；

2.中區(qū)位：地處山西省南部，為晉南地區(qū)中心城市之一，同時(shí)也是晉南地區(qū)的首位城市，是山西與西北、西南、中原聯(lián)系的重要“節(jié)點(diǎn)”；

3.小區(qū)位：位于汾河下游、臨汾盆地中部，是晉南北部中心和交通樞紐，是臨汾市域的經(jīng)濟(jì)核心。XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議市區(qū)“東改、西擴(kuò)、北引、南優(yōu)”的全面擴(kuò)張戰(zhàn)略，西擴(kuò)擴(kuò)大了城市的范圍，東改提升了城市的居住品質(zhì)1河西區(qū)汾河生態(tài)區(qū)老城區(qū)東城區(qū)(1)河西區(qū)河西區(qū)是未來(lái)新城為市區(qū)的行政辦公中心、商務(wù)中心、文娛中心和公路客運(yùn)中心。新城總面積約15平方公里。(2)汾河生態(tài)區(qū)

總面積約9km2，該區(qū)域?qū)⒁?guī)劃把城市生態(tài)、科教、旅游、娛樂(lè)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，形成城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。形成生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)。(3)老城區(qū)（鐵西區(qū)）

鐵西區(qū)為現(xiàn)狀城市中心區(qū)，形成以商業(yè)服務(wù)、教育科研、文體娛樂(lè)為主的城市中心組成部分。充分展示城市歷史文脈。(4)城東區(qū)（鐵東區(qū)）

鐵東區(qū)現(xiàn)狀以臨鋼、臨紡等大中型企業(yè)和部分高校組成。規(guī)劃除保留臨鋼、臨紡等大中企業(yè)用地外，拓展高校用地，以支撐鐵東區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展。XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議市區(qū)“東改、西擴(kuò)、北引、南優(yōu)”的全面擴(kuò)張戰(zhàn)略，西擴(kuò)擴(kuò)大了城市的范圍，東改提升了城市的居住品質(zhì)1西至鐵路、東至108國(guó)道，共計(jì)10平方公里，將108國(guó)道以東7平方公里統(tǒng)一進(jìn)行了規(guī)劃，目前東城區(qū)規(guī)劃范圍為17平方公里。堯都區(qū)政府遷移：現(xiàn)階段，黨政機(jī)關(guān)的東遷，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了行政中心的轉(zhuǎn)移。行政中心的轉(zhuǎn)移必將帶來(lái)商業(yè)貿(mào)易、文化娛樂(lè)中心的轉(zhuǎn)移。未來(lái)發(fā)展方向：規(guī)劃的東城區(qū)將是一個(gè)功能齊全、設(shè)施完善、特色明顯、環(huán)境優(yōu)美的全新城市，是堯都區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心。城市未來(lái)配套：(1)搬遷鐵路貨場(chǎng)以及鐵路沿線倉(cāng)儲(chǔ)用地至北站，形成北站鐵路貨運(yùn)中心。(2)搬遷第三監(jiān)獄，原址調(diào)整為公園用地。(3)鐵東染料廠改為公共設(shè)施用地。(4)城南機(jī)床廠等企業(yè)改為生活居住用地。(5)搬遷五一路油庫(kù)。(6)鐵東區(qū)小麥研究所實(shí)驗(yàn)用地改為商業(yè)設(shè)施用地。規(guī)劃建設(shè)2萬(wàn)平米市政廣場(chǎng)XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議突出未來(lái)河?xùn)|四個(gè)工業(yè)園區(qū)，改造升級(jí)，逐步向生態(tài)型、環(huán)保型方向發(fā)展

1(一)段店機(jī)電制造園區(qū)規(guī)劃面積10000畝。主要發(fā)展機(jī)電、裝備制造等行業(yè)，具體包括精密鑄造、不銹鋼深加工、鋁鎂合金深加工、法蘭、瑪鋼、汽車(chē)零部件、重型機(jī)械產(chǎn)品、煤礦機(jī)械產(chǎn)品、紡織機(jī)械、電子機(jī)械及電子儀器等科技含量較高的領(lǐng)域。重點(diǎn)發(fā)展1000萬(wàn)元以上的高科技項(xiàng)目，到2010年入園企業(yè)達(dá)到20戶以上，入園企業(yè)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到18億元。(二)堯廟輕工物流園區(qū)規(guī)劃面積5000畝。主要發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品深加工、木器制造、食品、藥品制劑及汽貿(mào)物流等行業(yè)，具體包括乳制品加工、肉制品加工、果品加工、糧食加工、飼料工業(yè)、木器加工、釀酒、釀醋、飲料、成藥及藥品制劑、商貿(mào)物流等領(lǐng)域。重點(diǎn)發(fā)展500萬(wàn)元以上的輕工、物流項(xiàng)目，到2010年入園企業(yè)達(dá)到20戶以上，入園企業(yè)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到12億元。(三)賈得鑄造化工園區(qū)規(guī)劃面積10000畝。主要發(fā)展冶金鑄造、化工建材等行業(yè)，具體包括各類(lèi)鑄造產(chǎn)品、生鐵冶煉、精細(xì)化工(主要包括日化、涂料、染料、油墨、橡塑助劑、食品添加劑等)、電石乙炔化工、尿素、甲醇及下游產(chǎn)品、焦油加工及新型墻體材料等領(lǐng)域。重點(diǎn)發(fā)展1000萬(wàn)元以上的標(biāo)準(zhǔn)化精細(xì)化工項(xiàng)目，到2010年入園企業(yè)達(dá)到16戶以上，入園企業(yè)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到25億元。(四)屯里倉(cāng)儲(chǔ)加工園區(qū)規(guī)劃面積10000畝。主要發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、加工業(yè)。重點(diǎn)發(fā)展500萬(wàn)元以上的倉(cāng)儲(chǔ)、加工項(xiàng)目，到2010年入園企業(yè)達(dá)到10戶以上，入園企業(yè)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到5億元。XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議東城區(qū)現(xiàn)狀以臨鋼等大中型企業(yè)和部分高校組成1臨汾鋼鐵公司：太鋼集團(tuán)臨汾鋼鐵有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)臨鋼）是以中厚板為主導(dǎo)產(chǎn)品的大型鋼鐵聯(lián)合企業(yè)，為山西省重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)和臨汾市營(yíng)業(yè)額最大、上繳稅金最多的企業(yè)，現(xiàn)有資產(chǎn)總額58.2億元，職工1萬(wàn)余人。山西師范大學(xué)：創(chuàng)建于1958年，學(xué)校設(shè)有20個(gè)學(xué)院，全日制本專(zhuān)科生20000余人，研究生2000人；有涉及10大學(xué)科門(mén)類(lèi)的46個(gè)本科專(zhuān)業(yè)，62個(gè)碩士學(xué)位點(diǎn)，2個(gè)博士學(xué)位點(diǎn)；現(xiàn)有教職工2000人,專(zhuān)任教師1000人，師資隊(duì)伍數(shù)量充足。是臨汾市唯一一所正規(guī)本科以上正規(guī)院校。XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議臨汾GDP受?chē)?guó)家大勢(shì)影響，出現(xiàn)短暫的下調(diào)階段，但工業(yè)增加值由負(fù)轉(zhuǎn)正。人均可支配收入與固定資產(chǎn)投資保持高速增長(zhǎng)1GDP：09年上半年全市GDP完成330.3億元，按可比價(jià)計(jì)算，同比下降12%，比一季度降幅縮小6.5個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)增加值：從規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)4、5、6三個(gè)月當(dāng)月實(shí)現(xiàn)的增加值看，分別為19.1億元、24.2億元、35.4億元，月均增加8.2億元。6月份當(dāng)月同比增長(zhǎng)0.7%，結(jié)束了自去年9月份以來(lái)連續(xù)9個(gè)月的下降趨勢(shì)，首次轉(zhuǎn)負(fù)為正。全市固定資產(chǎn)投資：

需求持續(xù)穩(wěn)定上升。上半年，全市固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成153.8億元，同比增長(zhǎng)47.2%，增速比同期提高1.6個(gè)百分點(diǎn)，比一季度提高28.8個(gè)百分點(diǎn)。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：今年以來(lái)全市城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加。上半年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到6358元，同比增長(zhǎng)9.1%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2368元，同比增長(zhǎng)9.2%。礦產(chǎn)能源業(yè)的限制發(fā)展影響了臨汾GDP的整體上升，但同時(shí)，工業(yè)產(chǎn)值，固定投資額以及人均收入的迅速增加。為臨汾房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議人均GDP的增長(zhǎng)與社會(huì)消費(fèi)品零售額、人均商業(yè)面積飛速增長(zhǎng)，未來(lái)市場(chǎng)潛力巨大。并得以迅速釋放。反映出臨汾市的消費(fèi)水平的迅速提高。消費(fèi)意識(shí)在發(fā)生著潛移默化的變化1臨汾市是山西產(chǎn)煤第一大戶，是山西GDP發(fā)展的重要能源城市。長(zhǎng)期以來(lái)，城鎮(zhèn)人口的收入現(xiàn)狀為貧富差距拉大的市場(chǎng)局面。但城市仍然處于低端消費(fèi)力的表現(xiàn)現(xiàn)狀。隨著國(guó)家政策的進(jìn)一步引導(dǎo)，未來(lái)消費(fèi)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。從人均商業(yè)面積的角度來(lái)說(shuō)臨汾市人均商業(yè)面積達(dá)到了0.8，與內(nèi)蒙省會(huì)城市相當(dāng)。這從側(cè)面反映出當(dāng)?shù)氐南M(fèi)力強(qiáng)勁，消費(fèi)需求旺盛。以2008年的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，2008年，臨汾市人均GDP數(shù)據(jù)約為2576美元，山西省人均GDP排名第三位，快速上漲的人均GDP標(biāo)準(zhǔn)是消費(fèi)力上漲的重要基礎(chǔ)。2009年上半年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積由08年的14.14萬(wàn)平方米增加到32.21萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)127.79%。全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)完成134.4億元，同比增長(zhǎng)21.1%。部分城市人均商業(yè)面積據(jù)世界銀行研究結(jié)果，住宅需求與人均GDP有著密切的聯(lián)系，當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均GDP在1000-4000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期；當(dāng)人均GDP進(jìn)入4000-8000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期。2008年臨汾市人均GDP已經(jīng)達(dá)到17912元人民幣，按人民幣匯率計(jì)算，約折合2576美元，XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議為鞏固“煤炭霸主”地位，山西引導(dǎo)煤炭和焦炭行業(yè)同業(yè)并購(gòu)，推進(jìn)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的橫向整合，打造航母級(jí)企業(yè)，加快產(chǎn)業(yè)鏈條延伸1山西08、09兩年將向煤炭行業(yè)投入1800億元，這是全省6500億元經(jīng)濟(jì)刺激方案中的一部分，將用于48座大型礦井和206個(gè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目建設(shè)；山西有4046家煤礦，其中國(guó)有200家，要關(guān)閉3000家，只留1000家，其中90萬(wàn)噸以上的才能繼續(xù)生產(chǎn)，其他的全部關(guān)閉。煤炭行業(yè)：將形成二至三個(gè)年生產(chǎn)能力達(dá)到億噸級(jí)的特大型煤炭集團(tuán)，三至五個(gè)年生產(chǎn)能力5000萬(wàn)噸級(jí)的大型煤炭集團(tuán)。焦炭行業(yè)：組建數(shù)個(gè)千萬(wàn)噸級(jí)的焦炭集團(tuán)，同時(shí)規(guī)劃一批具有國(guó)際先進(jìn)水平的焦化一體大項(xiàng)目。

加快產(chǎn)業(yè)延伸：600萬(wàn)噸以上大型高產(chǎn)高效接替礦井……集中推動(dòng)一批焦化行業(yè)資源綜合利用項(xiàng)目的建設(shè)。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、規(guī)模擴(kuò)大上、下游企業(yè)需求擴(kuò)大私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展企業(yè)盈利能力、積累能力加強(qiáng)財(cái)富階層產(chǎn)生財(cái)富階層壯大但是要看整治的力度，小煤礦現(xiàn)在基本都在停產(chǎn)狀態(tài)，一停產(chǎn)當(dāng)?shù)氐恼蜎](méi)財(cái)政收入了，所以很多地方都在請(qǐng)求折中一點(diǎn)的方法，但是還沒(méi)有最新的消息，這個(gè)事情很難判斷，也許煤老板這個(gè)稱(chēng)呼在兩三年里就真的沒(méi)有了。明顯感覺(jué)現(xiàn)在煤老板花錢(qián)有所顧慮了，不像前幾年把錢(qián)不當(dāng)錢(qián)。但是煤老板沒(méi)有了還會(huì)有新的財(cái)富階層，比如國(guó)有煤礦的礦長(zhǎng)、高管等等，年薪都在小一百萬(wàn)。XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議部分能源企業(yè)實(shí)施轉(zhuǎn)型成功，推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展12009年1-4月，臨汾市堯都區(qū)第三產(chǎn)業(yè)完成投資10.11億元，同比增長(zhǎng)70.4％，。第三產(chǎn)業(yè)投資在交通運(yùn)輸、房地產(chǎn)、租賃和商務(wù)服務(wù)、教育、衛(wèi)生、文化、體育、社會(huì)保障等行業(yè)投資快速增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，增長(zhǎng)大幅度提高，占到固定資產(chǎn)總投資的比重為74.3%。向農(nóng)業(yè)生態(tài)工程轉(zhuǎn)型向養(yǎng)殖業(yè)轉(zhuǎn)型向教育產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型向生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型向金融業(yè)轉(zhuǎn)型向商貿(mào)服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型2009年1-4月份，堯都區(qū)轄區(qū)固定資產(chǎn)累計(jì)完成投資13.62億元，同比增長(zhǎng)36.4％。從三產(chǎn)業(yè)看：一產(chǎn)投資同比下降7.42%，占總投資的比重為0.5%；二產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)5.5％，占總投資的比重為25.3%；三產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)70.4％，占到固定資產(chǎn)總投資的比重為74.3%。XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議城市宏觀結(jié)論：產(chǎn)業(yè)調(diào)查重點(diǎn)于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向1晉南城市經(jīng)濟(jì)群的擴(kuò)大，將更好地整合各個(gè)城市的資源協(xié)調(diào)發(fā)展，作為龍頭城市的臨汾，集中西安、鄭州、太原三大城市經(jīng)濟(jì)圈的交匯點(diǎn)，從發(fā)展前景到城市輻射力將進(jìn)一步提高；城市目前處于尺度框架的擴(kuò)大和功能調(diào)整的過(guò)程中，項(xiàng)目城東門(mén)戶的區(qū)位優(yōu)勢(shì)越發(fā)明顯；臨汾是以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的傳統(tǒng)資源型城市，推進(jìn)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的橫向整合，加快產(chǎn)業(yè)鏈條延伸的工作正在緊鑼密鼓的進(jìn)行中；臨汾市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民收入水平持續(xù)增長(zhǎng)，近期雖有政策調(diào)整，傳統(tǒng)能源產(chǎn)業(yè)有所下降，但轉(zhuǎn)化后的第三產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展。XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議受支柱產(chǎn)業(yè)影響，臨汾市場(chǎng)人口收入結(jié)構(gòu)呈典型的沙漏型，并影響其置業(yè)需求1私營(yíng)業(yè)主：源于山西人的經(jīng)商天賦，從事于各行各業(yè)，企業(yè)規(guī)模或大或小，年收入從幾十萬(wàn)到幾千萬(wàn)。礦業(yè)相關(guān)人員：礦主、運(yùn)銷(xiāo)公司、設(shè)備供應(yīng)商、大大小小的股東。權(quán)力公務(wù)員：臨汾市公務(wù)員，周邊縣市公務(wù)員，隱形收入高。待遇好的事業(yè)單位：教師、醫(yī)生、律師等高知收入人群。中端客戶低端客戶高端客戶XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議臨汾市07-08城鎮(zhèn)居民各項(xiàng)收入支出分析1從數(shù)據(jù)可以看出，基本上城鎮(zhèn)人口的收入與支出都比07年有了一定量的上漲。食品仍然是人均支出中消耗最大的，其次為服務(wù)性消費(fèi)支出與人均儲(chǔ)蓄存款。居住消費(fèi)僅占9%。臨汾房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于初級(jí)階段，人們對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)性仍然未得到激發(fā)。從07—08年，漲幅最大的食品、服務(wù)性消費(fèi)支出、房地產(chǎn)三項(xiàng)。從另一個(gè)側(cè)面說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)在積極的發(fā)展之中。07—08年收入支出消費(fèi)表（單位：元）08年各項(xiàng)支出消費(fèi)占比07—08年各項(xiàng)支出消費(fèi)（單位：元）XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議臨汾市各行業(yè)平均工資水平分析1從行業(yè)的發(fā)展看（上一），企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)三者收入在08年市場(chǎng)中占有份額基本較為平均。但提到的是，企業(yè)人口眾多，機(jī)關(guān)與事業(yè)單位人口稀少，相對(duì)收入可觀。對(duì)比與07年，機(jī)關(guān)收入的漲幅最為明顯（上二）。從行業(yè)的收入來(lái)看，采礦業(yè)、電力行業(yè)、金融業(yè)是現(xiàn)階段臨汾各行業(yè)收入最高的。尤其是電力燃?xì)馀c金融業(yè)，對(duì)比與07年，漲幅最為明顯。采礦業(yè)相對(duì)漲幅放緩。從08年占比的情況看，占比在6%以上的行業(yè)有采礦業(yè)（9%）電力（9%）信息（6%）金融（10%）教育醫(yī)療（6%）公共管理（6%）等6大行業(yè)。XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議臨汾市各行業(yè)平均工資水平分析

-行業(yè)分析——采礦業(yè)2009年1行業(yè)背景介紹：采礦業(yè)下屬分為兩個(gè)部分，第一部分為煤的開(kāi)采環(huán)節(jié)，在這一環(huán)節(jié)內(nèi)，臨汾市呈現(xiàn)大中型國(guó)有企業(yè)與私人中小企業(yè)并存的局面?，F(xiàn)階段國(guó)家改組改制主要是針對(duì)這一產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)公有制改變。但此類(lèi)環(huán)節(jié)，擁有整個(gè)臨汾乃至山西首屈一指的大部分私營(yíng)煤老板。具備非常強(qiáng)勁的消費(fèi)能力。另一環(huán)節(jié)為黑色金屬冶煉產(chǎn)業(yè)，主要是煤產(chǎn)從屬的一系列產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。該環(huán)節(jié)多數(shù)為國(guó)有大中型企業(yè)發(fā)展，擁有員工數(shù)較大，但中高層管理人員是本案的主體消費(fèi)客群之一。代表企業(yè)：同世達(dá)、三維集團(tuán)、太鋼集團(tuán)、山西焦化等單位：千元臨汾市是山西的能源開(kāi)采基地之一，能源業(yè)為其主導(dǎo)統(tǒng)治性產(chǎn)業(yè)企業(yè)消費(fèi)能力較強(qiáng)；礦業(yè)私營(yíng)業(yè)主消費(fèi)性呈暴發(fā)戶性質(zhì)企業(yè)的消費(fèi)能力增強(qiáng)，已然成為臨汾市房地產(chǎn)消費(fèi)的主要客群構(gòu)成XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議臨汾市各行業(yè)平均工資水平分析

-行業(yè)分析——電力、燃?xì)?009年1行業(yè)背景介紹：臨汾市的工業(yè)電力需求日益旺盛，促使電網(wǎng)與電源建設(shè)同步前進(jìn)。截至2009年8月底，已經(jīng)形成了以41座110千伏變電站、12座220千伏變電站為地市主網(wǎng)架，兩座500千伏變電站為發(fā)展趨勢(shì)的區(qū)域電網(wǎng)。2009年，臨汾區(qū)域內(nèi)開(kāi)工建設(shè)的電網(wǎng)項(xiàng)目110千伏及以上變電容量及線路長(zhǎng)度分別達(dá)到133萬(wàn)千伏和137.13公里，電網(wǎng)建設(shè)投資總額達(dá)9.6億元(含農(nóng)網(wǎng))。電力行業(yè)堅(jiān)持走煤電一體和熱電聯(lián)產(chǎn)的路子，快速推進(jìn)已開(kāi)工的侯馬熱電聯(lián)產(chǎn)等5個(gè)項(xiàng)目建設(shè)，積極做好浮山大唐國(guó)際等5個(gè)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，力爭(zhēng)兩年內(nèi)建成和在建的電力裝機(jī)容量達(dá)到800萬(wàn)KW以上，加快建設(shè)坑口電站基地；代表企業(yè)：山西臨汾熱電有限公司；霍州煤電集團(tuán)、臨汾堯電電力有限公司；臨汾新電電力有限公司單位：千元由于工業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)階段臨汾市的電業(yè)創(chuàng)造了巨大的財(cái)富電力企業(yè)消費(fèi)能力較強(qiáng)未來(lái)隨著重工業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，電業(yè)消費(fèi)將繼續(xù)走高電業(yè)的消費(fèi)能力增強(qiáng)，已然成為臨汾市房地產(chǎn)消費(fèi)的主要客群構(gòu)成XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議臨汾市各行業(yè)平均工資水平分析

-行業(yè)分析——信息行業(yè)2009年1代表企業(yè)：中國(guó)移動(dòng)臨汾分公司；中國(guó)聯(lián)通臨汾分公司；單位：千元由于工業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)階段臨汾市的信息通訊成為了不可缺少的環(huán)節(jié)從事產(chǎn)業(yè)職工稀少，但收入水平較高從收入的角度看，消費(fèi)能力較強(qiáng)行業(yè)背景介紹：臨汾市形成以煤炭、焦化、冶金、電力、裝備制造為骨干，煤化工、旅游、農(nóng)副產(chǎn)品加工、物流業(yè)為配套的多元產(chǎn)業(yè)體系，是山西省新型能源和工業(yè)基地建設(shè)的重要組成部分。信息技術(shù)在新型能源和工業(yè)基地建設(shè)產(chǎn)業(yè)做為核心的環(huán)節(jié)。取得了長(zhǎng)足的發(fā)展與進(jìn)步?，F(xiàn)階段，通信信息行業(yè)作為高新高科產(chǎn)業(yè)配套的發(fā)展，造就了一批相對(duì)收入可觀的客群。XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議臨汾市各行業(yè)平均工資水平分析

-行業(yè)分析——金融2009年1代表單位：中國(guó)農(nóng)村信用合作社、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)銀行、太平洋保險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)金融貸款成為臨汾產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本保障從事產(chǎn)業(yè)職工稀少，但收入水平較高從收入的角度看，消費(fèi)能力較強(qiáng)行業(yè)背景介紹：金融業(yè)對(duì)煤炭、焦炭、冶金、電力、化工五大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)支持其推行新型化的工程項(xiàng)目。金融業(yè)支持新興產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；l(fā)展。在確保防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的前提下，支持煤化工、機(jī)械裝備制造業(yè)、高科技新技術(shù)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?。拓展對(duì)旅游服務(wù)業(yè)的金融服務(wù)領(lǐng)域，帶動(dòng)旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。臨汾市金融類(lèi)產(chǎn)業(yè)具備一定的特殊性，銀行僅有五大銀行，即信合、中行、農(nóng)行、建行、工行五大銀行，其中農(nóng)村信合是當(dāng)?shù)刂饕J款融資的首選銀行，具備較強(qiáng)的實(shí)力。保險(xiǎn)業(yè)有太平洋保險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)等單位。單位：萬(wàn)元XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議臨汾市各行業(yè)平均工資水平分析

-行業(yè)分析——教育2009年1代表企業(yè)：山西師范大學(xué)、臨汾職業(yè)技術(shù)學(xué)院、臨汾一中、臨汾二中、臨汾三中、平陽(yáng)中學(xué)臨汾教育產(chǎn)業(yè)較為龐大，教職工購(gòu)房意向較強(qiáng)收入水平較為可觀，消費(fèi)能力強(qiáng)就近消費(fèi)觀念重行業(yè)背景介紹：臨汾共有中小學(xué)4062所（民辦321所），其中普通高中86所，職業(yè)高中47所，初中360所，小學(xué)3569所。在校生79萬(wàn)，其中高中9萬(wàn)，初中25萬(wàn)，小學(xué)45萬(wàn)。在職教師46244名，高中5242名，初中15388名，小學(xué)25614名。學(xué)校設(shè)有20個(gè)學(xué)院，現(xiàn)有教職工1900余人,專(zhuān)任教師900余名。其中，博碩士生導(dǎo)師261人，具有博碩士學(xué)位的教師477人，具有高級(jí)職稱(chēng)的教師330人，省級(jí)學(xué)術(shù)帶頭人13人，省級(jí)學(xué)科帶頭人4人、山西省青年拔尖創(chuàng)新人才4人，省級(jí)教學(xué)名師14人，單位：個(gè)單位：元教職工收入產(chǎn)業(yè)發(fā)展XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議臨汾市各行業(yè)平均工資水平分析

-行業(yè)分析——公共管理與社會(huì)組織2009年1代表單位：市內(nèi)各大機(jī)關(guān)單位政府部門(mén)具備市場(chǎng)熟悉度，對(duì)房產(chǎn)了解較為深入從事產(chǎn)業(yè)職工稀少，但收入水平較高從收入的角度看，消費(fèi)能力較強(qiáng)行業(yè)背景介紹：市委、市政府、堯都區(qū)政府、發(fā)展和改革委員會(huì)、教育局、

科技局、公安局監(jiān)察局、民政局、

司法局、財(cái)政局、人事局、勞動(dòng)和社會(huì)保障局、建設(shè)局、交通局、農(nóng)業(yè)局、水利局、林業(yè)局、商務(wù)局、文化新聞出版、衛(wèi)生局、

計(jì)生委、審計(jì)局、環(huán)保局、廣播電視局、體育局、統(tǒng)計(jì)局、

安全生產(chǎn)監(jiān)督局、煤炭局、外事旅游局、民族宗教事務(wù)局、文物局、糧食局、

物價(jià)局

單位：千元XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議商品房客戶的置業(yè)傾向……1投資趨向：不再關(guān)注物業(yè)的短期回報(bào)，而是將物業(yè)作為一種資產(chǎn)長(zhǎng)期持有，更看重物業(yè)自身的升值與保值特性，在一定程度上是對(duì)于資源的占有。支付趨向：擁有較強(qiáng)的支付能力，都能承受較高的單價(jià)與總價(jià)，不再被賣(mài)方的打折、贈(zèng)送等方式打動(dòng)，愿為服務(wù)買(mǎi)單。產(chǎn)品要求：一般選擇戶型較大的產(chǎn)品，更有效地作為資產(chǎn)來(lái)持有，在滿足日常生活的基礎(chǔ)上足夠舒適，以及體現(xiàn)身份，希望得到更多的空間，而不是單純的面積。服務(wù)要求：體現(xiàn)尊貴舒適的都市生活，要求提供的服務(wù)在高品質(zhì)的同時(shí)，盡可能的復(fù)合與完善。同時(shí)保證自身生活的私密。XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，臨汾房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展階段1人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系小于4%4-5%5-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均GDP水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元啟動(dòng)期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期09年臨汾市人均可支配收入突破1000美元人民幣;01年到06年,臨汾GPD平均增長(zhǎng)速度超過(guò)10%05年,臨汾房地產(chǎn)施工面積及銷(xiāo)售面積都超過(guò)100萬(wàn)平方米.06年,房地產(chǎn)投資突破100億大關(guān)，比上年增長(zhǎng)27.11％.XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議08-09年土地市場(chǎng)較萎靡，放量不足，但仍有土地大面積集中釋放，所有放量均位于城西汾河周邊1123408年臨汾土地市場(chǎng)經(jīng)歷了一場(chǎng)異常的低潮期，全年放量?jī)H有堯廟鎮(zhèn)西趙村一塊土地；09年經(jīng)過(guò)臨汾領(lǐng)導(dǎo)班子的更換，上半年土地放量有所增加，但均集中在城西區(qū)域，東城并無(wú)放量；縱觀2年來(lái)的土地放量，所有放量均集中在濱河?xùn)|路周邊，可見(jiàn)市政府的發(fā)展重點(diǎn)仍然在此區(qū)域。對(duì)于身處東城的樓盤(pán)，會(huì)被城西分流部分客戶，但板塊內(nèi)部相比城西未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較小，較之城西更具有廣闊的發(fā)展前景。XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議近年臨汾市成交面積及成交價(jià)格走勢(shì)1近年銷(xiāo)售面積走勢(shì)市場(chǎng)施工面積07年到08年幾乎成倍增長(zhǎng)，銷(xiāo)售面積增幅僅增24.7%。在售房源有部分屬于上年積壓。持續(xù)積累后可售房源數(shù)目可觀，銷(xiāo)售壓力將進(jìn)一步增大。近年成交價(jià)格走勢(shì)臨汾市場(chǎng)商品房成交均價(jià)逐年增幅在20%左右。在08年全國(guó)經(jīng)濟(jì)低潮期，臨汾商品房有這樣的表現(xiàn)，利好方面是市場(chǎng)受整體大環(huán)境干擾小，但同時(shí)說(shuō)明臨汾市場(chǎng)還未融入大市場(chǎng)，處于較落后階段。XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議近年臨汾商品房供需總結(jié)1土地供應(yīng)市場(chǎng)：所有放量均集中在濱河?xùn)|路周邊，可見(jiàn)市政府的發(fā)展重點(diǎn)仍然在此區(qū)域。對(duì)于身處東城的樓盤(pán)，會(huì)被城西分流部分客戶，區(qū)域認(rèn)同感的進(jìn)一步激發(fā)是城東需要解決的問(wèn)題；住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)：2009年上半年，臨汾市房屋施工面積364.67萬(wàn)平方米，比上年同期的208.97萬(wàn)平方米增加155.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)74.51%。銷(xiāo)售面積為58.2萬(wàn)平米。增幅僅增24.7%。在售房源有部分屬于上年積壓，銷(xiāo)售壓力將進(jìn)一步增大；09年市場(chǎng)價(jià)格呈平穩(wěn)發(fā)展趨勢(shì)，打折促銷(xiāo)力度較強(qiáng)。區(qū)域市場(chǎng)板塊趨向明顯，由于長(zhǎng)時(shí)間形成的區(qū)域居住觀念，居住區(qū)塊概念明顯。銷(xiāo)售地緣性比重較重，板塊競(jìng)爭(zhēng)成為下一步主流發(fā)展方向?？罩寐世^續(xù)增加，尤其在城西板塊居住空置率表現(xiàn)較為明顯，投資性住房出現(xiàn)一定的市場(chǎng)，但不足以影響主流銷(xiāo)售方向。城市的房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)從初級(jí)市場(chǎng)過(guò)度到迅速發(fā)展階段，逐步向品質(zhì)化、全面化的方向發(fā)展。供應(yīng)量進(jìn)一步加大，銷(xiāo)售量也進(jìn)一步平穩(wěn)上揚(yáng)。市場(chǎng)出現(xiàn)良性發(fā)展階段。但供應(yīng)量的激增，銷(xiāo)售項(xiàng)目的迅速增多，致使競(jìng)爭(zhēng)壓力的進(jìn)一步增強(qiáng)，市場(chǎng)逐步進(jìn)入強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)壓力下的“強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱”的局面。XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議臨汾板塊形式圖1鴻安城市花園亞特蘭世紀(jì)花園中雅苑博浩源華遠(yuǎn)銘邸九洲花園新東城萊茵半島銅鑼灣吉祥花園東安紫郡新世達(dá)興灃源紫金花園洋洲花園府西家園家天下陽(yáng)光尚都左岸空間金海灣城西板塊新城炒作，環(huán)境較佳教授花苑御景水城城南板塊旅游景觀區(qū)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展城內(nèi)板塊配套成熟，寸土寸金城東板塊區(qū)域放量逐步走高，認(rèn)同度需進(jìn)一步提高城西板塊：政府大力推廣的新城所在，住宅配套大力增加，沿河環(huán)境較好，區(qū)域認(rèn)可度較高城內(nèi)板塊：老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)配套非常成熟，但放量較小，區(qū)域認(rèn)可度高城東板塊：區(qū)域未來(lái)放量全市最高，但現(xiàn)階段檔次較弱，區(qū)域環(huán)境較差，配套不夠齊全，檔次較低。認(rèn)可度較低城南板塊：借助堯廟的旅游資源發(fā)展的區(qū)域，但現(xiàn)階段尚未形成規(guī)模，影響力較弱。XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊界定：城內(nèi)板塊由于基本構(gòu)架已經(jīng)完全成型，未來(lái)土地放量有限，故對(duì)本版塊難以造成過(guò)多威脅；城西板塊屬新興開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域本身土地供應(yīng)量巨大，現(xiàn)階段受到政府的大力支持，未來(lái)發(fā)展前景巨大。屬于本板塊的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議模擬定位內(nèi)容：考慮開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)持有、開(kāi)發(fā)物業(yè)銷(xiāo)售利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)前期下的各個(gè)具體內(nèi)容的定位；1項(xiàng)目定位的總體目標(biāo)基于上述原因，本項(xiàng)目總體目標(biāo)為：構(gòu)建臨汾市一個(gè)集國(guó)際名品視窗（國(guó)內(nèi)一線、國(guó)內(nèi)二線）、休閑購(gòu)物、文化娛樂(lè)為一體的綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)以“休閑消費(fèi)、餐飲娛樂(lè)”為概念，將各類(lèi)自然景觀、人文景觀、歷史文化與購(gòu)物消費(fèi)有機(jī)融合為一體，使消費(fèi)者在本項(xiàng)目?jī)?nèi)即可體驗(yàn)到購(gòu)物、休閑消費(fèi)的樂(lè)趣，在輕松、愉快的環(huán)境中購(gòu)物消費(fèi)。項(xiàng)目定位的構(gòu)成一個(gè)項(xiàng)目的成功，跟準(zhǔn)確的定位是密不可分的，而一個(gè)商場(chǎng)定位不是單一的，它是由其它幾個(gè)細(xì)分定位組成的，構(gòu)成一個(gè)完整的商場(chǎng)定位。如圖所示:目標(biāo)市場(chǎng)定位物業(yè)功能定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位經(jīng)營(yíng)方式定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位開(kāi)發(fā)特色定位建筑規(guī)模定位XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議模擬目標(biāo)市場(chǎng)定位：主流客群為臨汾市轄區(qū)的內(nèi)需型消費(fèi)客戶群；1目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)定位可分為區(qū)域市場(chǎng)定位及消費(fèi)群定位。區(qū)域市場(chǎng)定位：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及臨汾城市的輻射能力，本項(xiàng)目的目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)為以臨汾市為中心，周邊城鎮(zhèn)為輔助，國(guó)內(nèi)外等其它為補(bǔ)充。1、臨汾市轄區(qū)、臨汾市周邊霍州地區(qū)、侯馬地區(qū)、運(yùn)城地區(qū)等，兩小時(shí)交通圈范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)；2、國(guó)內(nèi)城市及海外，主要以游客、商務(wù)人士為主。目標(biāo)市場(chǎng)定位物業(yè)功能定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位經(jīng)營(yíng)方式定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位開(kāi)發(fā)特色定位建筑規(guī)模定位XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議模擬物業(yè)功能定位：按適度超前臨汾的模式，功能為大體量集中式商業(yè)；1現(xiàn)代商場(chǎng)已不可能以傳統(tǒng)單一的購(gòu)物功能滿足消費(fèi)群、客戶群的需要了。隨著人們消費(fèi)水平的提高，休閑、娛樂(lè)購(gòu)物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)。隨著城市節(jié)奏的加快，人們?cè)谫?gòu)物的行為上，也有所改變，“一站式”的購(gòu)物成為大多數(shù)消費(fèi)者所選擇的消費(fèi)因素之首；因此，購(gòu)物場(chǎng)所的不斷變化，也由滿足人們?nèi)粘Ｙ?gòu)物的需求發(fā)展到現(xiàn)在不但要滿足人們的購(gòu)物需求，還要滿足人們的休閑、娛樂(lè)、飲食等各方面的要求。目前或以后的購(gòu)物廣場(chǎng)不但講究規(guī)模，也要講究業(yè)種的搭配，購(gòu)物廣場(chǎng)不再是單純的商品交易，而且將生活的空間也搬進(jìn)了商場(chǎng)?；诖耍泽w現(xiàn)現(xiàn)代購(gòu)物中心的特點(diǎn)，本項(xiàng)目將幾大功能融為一體：目標(biāo)市場(chǎng)定位物業(yè)功能定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位經(jīng)營(yíng)方式定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位開(kāi)發(fā)特色定位建筑規(guī)模定位購(gòu)物功能物業(yè)功能休閑功能娛樂(lè)功能服務(wù)功能旅游功能XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議模擬項(xiàng)目形象定位：借用政府形象，“綁架”政經(jīng)要員；1本項(xiàng)目所在區(qū)域是未來(lái)臨汾市發(fā)展的中心，政府給予了很高的期望值，本項(xiàng)目實(shí)際上也是這個(gè)城市的亮點(diǎn)工程。為配合項(xiàng)目達(dá)到外部客觀要求，以及結(jié)合消費(fèi)群、經(jīng)營(yíng)者的特征與習(xí)性，本項(xiàng)目在形象上一定要具有一個(gè)新的概念，新的特色商業(yè)，新的商業(yè)文化融入在其中。通過(guò)塑造商場(chǎng)的整體形象，打造臨汾購(gòu)物新時(shí)尚。目標(biāo)市場(chǎng)定位物業(yè)功能定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位經(jīng)營(yíng)方式定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位開(kāi)發(fā)特色定位建筑規(guī)模定位商場(chǎng)的形象主要通過(guò)三方面來(lái)表現(xiàn)：商場(chǎng)的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)：如建筑外觀、人流組織、內(nèi)部柱網(wǎng)跨度、結(jié)構(gòu)影響及調(diào)節(jié)可行性、樓層高度、機(jī)電功能配置、顏色等；商場(chǎng)購(gòu)物氣氛：如內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境布局設(shè)計(jì)、宣傳感染、櫥窗設(shè)計(jì)等；商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理：如商品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、物業(yè)管理及推廣、促銷(xiāo)策略等。臨汾國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心？XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議模擬經(jīng)營(yíng)方式定位：持有部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)保障全面成功，部分產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售增加開(kāi)發(fā)資金保障，聯(lián)營(yíng)減弱經(jīng)營(yíng)壓力；1經(jīng)營(yíng)方式的定位根據(jù)企業(yè)實(shí)力實(shí)際情況、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、承受風(fēng)險(xiǎn)能力等因素考慮，建議項(xiàng)目以招租為主，產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)管理為輔的三種方式進(jìn)行。主要考慮因素：銷(xiāo)售可以快速回收項(xiàng)目投資資金，有效運(yùn)用到下一個(gè)項(xiàng)目中去；招租作為長(zhǎng)期投資，可以提高收益，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；聯(lián)合經(jīng)營(yíng)管理保證商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的持久性，以及保證項(xiàng)目收益的效果。目標(biāo)市場(chǎng)定位物業(yè)功能定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位經(jīng)營(yíng)方式定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位開(kāi)發(fā)特色定位建筑規(guī)模定位XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議模擬經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位：百貨+超市+專(zhuān)營(yíng)店做適度超前的業(yè)態(tài)組合；1業(yè)態(tài)定位本項(xiàng)目以綜合購(gòu)物中心概念定位。因?yàn)樗粌H僅是一種全新的商業(yè)模式，也體現(xiàn)了未來(lái)城市新區(qū)商業(yè)功能的完善及現(xiàn)代人的生活方式，不但可以搶占市場(chǎng)的空白，同時(shí)將生活的空間融入本項(xiàng)目?jī)?nèi)，滿足消費(fèi)者一站式的消費(fèi)需求。從檔次定位上目前主要以中檔（臨汾地區(qū)）為主，將來(lái)隨著市場(chǎng)的變化產(chǎn)品檔次將由中檔向中高檔趨勢(shì)發(fā)展。在業(yè)態(tài)上目前以購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、旅游占有的比例較大，主要是為了一個(gè)新的商業(yè)能更快、更好的適應(yīng)市場(chǎng)盡快讓商業(yè)聚集人氣。但市場(chǎng)是千變?nèi)f化的，將來(lái)在業(yè)態(tài)上也要隨之不斷更新變化才能保持長(zhǎng)久的生命力?？紤]到商業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求動(dòng)向等因素，本項(xiàng)目的商業(yè)主要有如下業(yè)態(tài)：綜合百貨：其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、經(jīng)營(yíng)品種較為豐富，主要以服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等為主。超級(jí)市場(chǎng)：規(guī)模不大，以生鮮為主，特價(jià)商品聚集人氣。獨(dú)立店鋪：作為大型購(gòu)物中心的補(bǔ)充，豐富商品組合特色。目標(biāo)市場(chǎng)定位物業(yè)功能定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位經(jīng)營(yíng)方式定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位開(kāi)發(fā)特色定位建筑規(guī)模定位XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議模擬開(kāi)發(fā)特色定位：大體量集中商業(yè)的參與性休閑特點(diǎn)、娛樂(lè)性及商品種類(lèi)與服務(wù)多樣性為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)特色；1主題特色定位由于臨汾市商業(yè)發(fā)展較北京、深圳、上海等地區(qū)落后，商場(chǎng)多以裙樓商場(chǎng)及臨街店鋪為主，純商業(yè)建筑有限，所以目前臨汾商場(chǎng)普遍內(nèi)部裝修檔次低，但外圍環(huán)境少綠化、少景觀，戶外廣場(chǎng)少。而廣大消費(fèi)者的需求卻不同，人們對(duì)娛樂(lè)、休閑和回歸自然的追求，逐漸模糊商業(yè)、居住、購(gòu)物之間的界限，消費(fèi)者希望在一個(gè)寬松、舒適、休閑的大環(huán)境中購(gòu)物、消費(fèi)，三五知已或一家老少游遐于小橋流水，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，綠草清波之間，寓購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑于綠蔭清波中。隨著城市節(jié)奏的加快，人們?cè)谫?gòu)物的行為上，也有所改變，“一站式”的購(gòu)物成為大多數(shù)消費(fèi)者所選擇的消費(fèi)因素之首；因此，購(gòu)物場(chǎng)所的不斷變化，也由滿足人們?nèi)粘Ｙ?gòu)物的需求發(fā)展到現(xiàn)在不但要滿足人們的購(gòu)物需求，還要滿足人們的休閑、娛樂(lè)、飲食等各方面的要求。目前或以后的購(gòu)物廣場(chǎng)不但講究規(guī)模，也要講究業(yè)種的搭配，購(gòu)物廣場(chǎng)不再是單純的商品交易，而且將生活的空間也搬進(jìn)了商場(chǎng)。目標(biāo)市場(chǎng)定位物業(yè)功能定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位經(jīng)營(yíng)方式定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位開(kāi)發(fā)特色定位建筑規(guī)模定位XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議模擬開(kāi)發(fā)特色定位：大體量集中商業(yè)的參與性休閑特點(diǎn)、娛樂(lè)性及商品種類(lèi)與服務(wù)多樣性為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)特色；1本項(xiàng)目以“時(shí)尚消費(fèi)、休閑文化”為主題，充分挖掘三晉歷史文化，特別是晉商文化，配合自然景觀及人文歷史，讓消費(fèi)者感受到前所未有的購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)新體驗(yàn)（ShopperEntertainment）；通過(guò)各類(lèi)活動(dòng)感受晉商文化與現(xiàn)代都市文明的樂(lè)趣，成為臨汾首創(chuàng)的國(guó)際·文化·個(gè)性·休閑·時(shí)尚本案有別于傳統(tǒng)的購(gòu)物中心，它是自然風(fēng)景與購(gòu)物融合為一體，詣在為市民提供一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、交通便利的公共商業(yè)空間和活動(dòng)場(chǎng)所，即市民節(jié)假日購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)的理想去處，又是游客了解地方風(fēng)俗民情、歷史文化、采購(gòu)特色商品的旅游觀光景點(diǎn)，具有文化性、平民性、休閑性、旅游性的特色，營(yíng)造出一種“坐享現(xiàn)代文明、體驗(yàn)城市風(fēng)情”的新型商業(yè)氛圍。目標(biāo)市場(chǎng)定位物業(yè)功能定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位經(jīng)營(yíng)方式定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位開(kāi)發(fā)特色定位建筑規(guī)模定位XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議模擬建筑規(guī)模定位：本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積規(guī)?？偭靠蛇_(dá)到6萬(wàn)平米；1規(guī)模定位（商圈人流量法）商場(chǎng)的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍越大，但商場(chǎng)的規(guī)模也并非越大越好，適當(dāng)?shù)囊?guī)模才能得到經(jīng)營(yíng)的最優(yōu)，商場(chǎng)規(guī)模定位要考慮以下因素：從人流量來(lái)看，綜觀國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市如深圳、北京、上海、廣州，繁華商業(yè)地段的商業(yè)面積與人流量的關(guān)系大約維持在1.5：1，結(jié)合臨汾的經(jīng)濟(jì)狀況和商業(yè)發(fā)展水平，臨汾繁華商業(yè)地段的商業(yè)面積與人流量的關(guān)系比例大約可維持在1.3：1。臨汾師大地段的日常平均人流達(dá)5萬(wàn)人次，隨著未來(lái)城市規(guī)模發(fā)展，三年之后，該片區(qū)內(nèi)的商業(yè)購(gòu)物環(huán)境將有較大改觀，預(yù)計(jì)人流量將激增50%左右，如此而來(lái)，臨汾師大商圈的總商業(yè)面積可在10萬(wàn)平方米以上（保守測(cè)算）據(jù)調(diào)查初步調(diào)研商圈內(nèi)輻射能力有效的商業(yè)面積不超過(guò)4萬(wàn)平米；綜合考慮，本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)?？稍?萬(wàn)平方米以內(nèi)。目標(biāo)市場(chǎng)定位物業(yè)功能定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位經(jīng)營(yíng)方式定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位開(kāi)發(fā)特色定位建筑規(guī)模定位XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議模擬建筑規(guī)模定位：本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積規(guī)?？偭靠蛇_(dá)到6萬(wàn)平米；1規(guī)模定位（社會(huì)人均可支配消費(fèi)計(jì)算法）從商圈購(gòu)買(mǎi)力來(lái)看，本項(xiàng)目一級(jí)輻射商圈內(nèi)約85萬(wàn)人口，是整個(gè)臨汾市區(qū)域；二零一零年臨汾人均可支配消費(fèi)支出：￥12240.70元，除去居住、教育、醫(yī)療三項(xiàng)，實(shí)際生活支配占70%。二級(jí)輻射商圈內(nèi)約350萬(wàn)人口整個(gè)臨汾地區(qū)。由此可計(jì)算本項(xiàng)目商圈的購(gòu)買(mǎi)力為：12240.70×85萬(wàn)×70%=728,322萬(wàn)元?，F(xiàn)時(shí)臨汾商場(chǎng)單位面積的營(yíng)業(yè)額平均約￥22,000元每平米左右，從經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，較大面積的商業(yè)營(yíng)業(yè)額相應(yīng)會(huì)高些，臨街店鋪相應(yīng)會(huì)更高些。以購(gòu)買(mǎi)力來(lái)推算，核心商圈的商業(yè)面積可在33萬(wàn)平方米左右，扣除現(xiàn)有20萬(wàn)平方米具有一定輻射能力的較大商業(yè)物業(yè)，商圈內(nèi)仍有13萬(wàn)平方米的商業(yè)空間,按照人均消費(fèi)總額計(jì)算本地商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積供應(yīng)有較大機(jī)遇。從主力店構(gòu)成來(lái)看，按照國(guó)內(nèi)大型購(gòu)物中心商業(yè)特點(diǎn)，單個(gè)大型主力店（面積在3,000平方米以上），可支撐總商業(yè)面積為其自身2倍左右。超市1.5萬(wàn)+1.5*3（百貨放大系數(shù)）=6萬(wàn)平米綜合以上，以及結(jié)合目標(biāo)市場(chǎng)定位，本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)?？稍?萬(wàn)平方米左右。目標(biāo)市場(chǎng)定位物業(yè)功能定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位經(jīng)營(yíng)方式定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位開(kāi)發(fā)特色定位建筑規(guī)模定位XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議可持續(xù)發(fā)展是商業(yè)項(xiàng)目最終成功的關(guān)鍵，商業(yè)銷(xiāo)售成功、招商成功、開(kāi)業(yè)成功等階段性的成果表現(xiàn)，并不能意味著商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成功；

2商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重在后期經(jīng)營(yíng)管理。商家也會(huì)選擇好的開(kāi)發(fā)商，有些擁有很長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)歷史的商家，一旦發(fā)現(xiàn)適合的商業(yè)項(xiàng)目就會(huì)想方設(shè)法進(jìn)場(chǎng)。找到客戶不等于就能完成招商。開(kāi)發(fā)商要有一個(gè)懂得商家需求的團(tuán)隊(duì)，包括客戶關(guān)系管理內(nèi)容。怎么讓這個(gè)商場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展？這是在后期經(jīng)營(yíng)中很重要的內(nèi)容。當(dāng)然物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是最基本的，對(duì)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理必須要高標(biāo)準(zhǔn)。危機(jī)管理對(duì)商場(chǎng)相對(duì)更重要，這種場(chǎng)所的公眾性非常突出，任何一個(gè)意外可能對(duì)這個(gè)商場(chǎng)形成致命的影響。商業(yè)項(xiàng)目最終是否成功，影響因素繁多，在每個(gè)階段都有特定的關(guān)鍵問(wèn)題需要處理，技術(shù)之復(fù)雜性可見(jiàn)一斑。XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議模擬商業(yè)管理公司介入：超市租賃與建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化，招商先行與定向開(kāi)發(fā)；2作為復(fù)合業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心，超市有著聚集人氣與持續(xù)經(jīng)營(yíng)保障的雙重作用超級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)駐條件與工程界面息息相關(guān)，柱間距與樓板負(fù)荷、層高和消防要求都是超市考慮的重點(diǎn)因素；大潤(rùn)發(fā)（RT-MART）是由臺(tái)灣潤(rùn)泰集團(tuán)于1997年創(chuàng)立的超市品牌，具體由大潤(rùn)發(fā)流通事業(yè)股份有限公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)。截至2008年，大潤(rùn)發(fā)在中國(guó)大陸開(kāi)設(shè)有101家店，年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額335.67億元，在2008年中國(guó)連鎖百?gòu)?qiáng)榜上排名第七，在外資連鎖零售企業(yè)中排名第二，僅次于家樂(lè)福。大潤(rùn)發(fā)已經(jīng)進(jìn)駐臨汾沃爾瑪已有意向，但是也必須入駐符合工程界面還有美特好超市的進(jìn)駐對(duì)于精品百貨的招商有著重要意義，對(duì)于店鋪的銷(xiāo)售有很強(qiáng)的號(hào)召力；（我方具備招商代理能力）XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議模擬商業(yè)管理公司介入：精品百貨主力店招商與建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化，定向開(kāi)發(fā)；2主力店是從美國(guó)傳來(lái)的，英文叫做ANCHOR。ANCHOR是什么意思呢？是船的錨。一個(gè)船沒(méi)有錨就飄浮不定，有了錨就可以穩(wěn)定住船、定準(zhǔn)位置。如果一個(gè)購(gòu)物中心里面沒(méi)有主力店，那么商場(chǎng)的定位就做不出來(lái)。一般百貨店選址面積都要3－4萬(wàn)以上（建筑面積），這也是一個(gè)瓶頸?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商招商同時(shí)都面臨一個(gè)很大的難題和矛盾，就是最好的位置一般都給了百貨，占的面積很大，百貨店的品類(lèi)招商與MALL的招商相互搶資源是避免不了的。第二個(gè)問(wèn)題，百貨店給的租金比較低，簽約租期時(shí)間長(zhǎng)，百貨店談判難度是比較高的。在國(guó)內(nèi)基本上一大半以上都是以綜合百貨為主。像主題百貨、精品百貨、時(shí)尚百貨選擇不多。還有外資百貨進(jìn)入國(guó)內(nèi)，像連卡佛、新世界、香港的恒隆、他們進(jìn)入的并不多，招商的時(shí)候遇到很多的難題（很多發(fā)展商的項(xiàng)目定位都是--國(guó)際頂級(jí)品牌的百貨，首先從定位上就會(huì)形成--資源緊張的競(jìng)爭(zhēng)）。所以發(fā)展商在百貨主力店招商上要考慮仔細(xì)，財(cái)務(wù)上的預(yù)測(cè)要做的很準(zhǔn)確。（我方具備招商代理能力）XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議模擬商業(yè)管理公司介入：主力店與精品百貨招商與業(yè)態(tài)布局要點(diǎn)；2注明：對(duì)于實(shí)際使用面積對(duì)建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃有一定的借鑒意義關(guān)于租金數(shù)據(jù)采集采用的是一線城市數(shù)據(jù)，不具有參考性。XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議各行業(yè)商戶租金水平及承租面積基本規(guī)律最高最低其次最小化妝品、服裝、珠寶、皮具、鞋、鐘表、眼鏡、通信最大美食廣場(chǎng)、百貨公司、超市、大型中式酒樓、娛樂(lè)中心、電影院電器、音像、美容中心、家居用品、運(yùn)動(dòng)用品、健身中心租金面積零售商鋪特色主力店大型主力店2XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議大型超市大型主力店，帶動(dòng)人氣，匯聚人流1:租金內(nèi)不含空調(diào)及管理費(fèi)，其收取標(biāo)準(zhǔn)為32元/平方米（建筑面積計(jì)）一線城市的一些案例數(shù)據(jù)2XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議大型超市特征分析*注：-簽約年期一般為10-15年，從第三年起開(kāi)始遞增，幅度不超過(guò)5%；-一般采取純租金形式，較少采用抽成的形式。2XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議主力百貨特征分析

2XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議大型中式酒樓大型主力店

*注:酒樓簽約年期一般為9年(3+3+3);遞增幅度通常不超過(guò)10%。2XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議大型主力店娛樂(lè)中心、美食廣場(chǎng)、電影院2XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議大型主力店承租特征總結(jié)娛樂(lè)、美食、影院大型中式酒樓大型超市百貨公司承租面積遞增趨勢(shì)娛樂(lè)、美食、電影院大型超市大型中式酒樓百貨公司承租水平遞增趨勢(shì)2XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議大型主力店承租特征總結(jié)百貨公司——承租面積最大，承租水平最高，放在商場(chǎng)最佳位置；超市——承租面積大，承租水平低，放至地下既可滿足面積需求，又可聚集人流，向上輻射；娛樂(lè)、美食、電影院——承租能力最低，但能聚集人流，設(shè)置在商場(chǎng)高樓層，既能滿足面積需求，又可將人流引導(dǎo)上來(lái)，同時(shí)提升周邊商鋪價(jià)值；大型中式酒樓——承租水平低，要求面積大，但可提供消費(fèi)者休憩、餐飲場(chǎng)所，是購(gòu)物中心必要因素，一般放至最高樓層。2XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議下首層總體承租能力較低，一般放在商場(chǎng)中層以上，如3F以上首層二層特色主力店承租特征總結(jié)大型家居用品店電器城健身中心體育運(yùn)動(dòng)用品專(zhuān)門(mén)店、美容院三層四層五層承租能力高、承租面積小的放至較低樓層，反之放至高樓層2XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議行業(yè)面積租期大型主力店超級(jí)市場(chǎng)

5,000平方米以上十年或以上（首三年后調(diào)整租金）百貨公司

10,000平方米以上十年或以上（首三年后調(diào)整租金）娛樂(lè)中心

1,000平方米以上三年或以上（首三年后調(diào)整租金）一般零售商鋪（包括服裝、鞋、珠寶、眼鏡、精品等）30平方米以下兩年30-150平方米三年150平方米以上五年（首三年后調(diào)整租金）餐飲500平方米以上六年或以上（首三年后調(diào)整租金）特色主力店（包括電器城、家居專(zhuān)門(mén)店、健身中心、體育用品店、美容中心）

1000平方米以上六年或以上（首三年后調(diào)整租金）租賃條件細(xì)節(jié)——租約期2XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議行業(yè)面積免租裝修期大型主力店超級(jí)市場(chǎng)5,000平方米以上90天百貨公司10,000平方米以上90-120天娛樂(lè)中心1,000平方米以上60-90天一般零售商鋪（包括服裝、鞋、珠寶、眼鏡、精品等）30平方米以下20天30-150平方米30天150平方米以上45天餐飲1,000平方米以下60天1,000平方米以上90天特色主力店（包括電器城、家居專(zhuān)門(mén)店、健身中心、體育用品店、美容中心）

1,000平方米以上60-90天租賃條件細(xì)節(jié)——裝修期2XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議管理費(fèi)及空調(diào)費(fèi)租客自付，不含于租金內(nèi)，以建筑面積計(jì)算電費(fèi)按實(shí)際使用計(jì)算，由租客自付租期兩年或以上按金兩個(gè)月裝修期由二十天起（根據(jù)租用面積大小及行業(yè)而定）法律費(fèi)用租賃雙方各自承擔(dān)公證費(fèi)雙方分擔(dān)審圖費(fèi)由物業(yè)管理公司收取，作為協(xié)調(diào)圖紙審批的行政費(fèi)用稅項(xiàng)租客承擔(dān)因經(jīng)營(yíng)運(yùn)作而產(chǎn)生的所有稅費(fèi)，業(yè)主負(fù)責(zé)營(yíng)業(yè)稅保險(xiǎn)租客承擔(dān)店內(nèi)所有財(cái)物保險(xiǎn)責(zé)任，業(yè)主只買(mǎi)房屋結(jié)構(gòu)的水、火險(xiǎn)，管理費(fèi)內(nèi)已含公共部分保險(xiǎn)租賃條件細(xì)節(jié)——其它租約條款2XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議商業(yè)地產(chǎn)研究的根本是消費(fèi)力研究，而消費(fèi)力在時(shí)間和空間上的多維度動(dòng)態(tài)表現(xiàn)都非常重要，這個(gè)也是商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題復(fù)雜性的根本原因；3同發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)商業(yè)總體規(guī)模過(guò)小，大型商業(yè)所占市場(chǎng)份額很小。人均GDP，人均可支配收入，人口總量，人口年齡結(jié)構(gòu)，人口變化規(guī)律，社會(huì)消費(fèi)品零售總額，消費(fèi)結(jié)構(gòu)，消費(fèi)習(xí)慣，現(xiàn)有及未來(lái)潛在競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的消費(fèi)分流……我們研究的指標(biāo)似乎很清晰，但作出最終帶有預(yù)見(jiàn)性的定量及定性分析結(jié)論，卻并沒(méi)有公式可用。XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議模擬商圈輻射消費(fèi)力研究：初步取量具備一定的參考性，具體需詳細(xì)調(diào)研；3本項(xiàng)目作為臨汾市未來(lái)城市發(fā)展的一個(gè)重要地段，具備優(yōu)良的機(jī)會(huì)和條件。因此，應(yīng)當(dāng)充分利用其優(yōu)勢(shì)，與政府規(guī)劃的整體形象、檔次相協(xié)調(diào)，力圖建成為：臨汾中高檔有特色的商業(yè)中心，集休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物、旅游觀光為一體的理想地方。針對(duì)本地中高檔消費(fèi)者同時(shí)吸引周邊城鎮(zhèn)居民，以特色化、多元化的餐飲、娛樂(lè)、百貨為主時(shí)尚購(gòu)物為輔一站式購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目建成后，不但可以增加該區(qū)商業(yè)氣氛，而且還將提升周邊區(qū)域商圈價(jià)值。XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化。從這個(gè)規(guī)律性來(lái)看，依據(jù)臨汾城市化發(fā)展水平來(lái)發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。初級(jí)階段

城市化率30%以下商業(yè)向城市的幾何中心聚集零售行業(yè)的特征：－－向心聚集中級(jí)階段

城市化率70

%以下零售行業(yè)的特征：－－離心分散商業(yè)向城市的幾何中心發(fā)展高級(jí)階段

城市化率70%以上零售行業(yè)的特征：－－離心聚集商業(yè)離開(kāi)城市的幾何中心，向郊區(qū)聚集3XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議模擬商圈輻射消費(fèi)力研究：人均GDP可以出現(xiàn)MALL，城市化率建議規(guī)劃為大型集中商業(yè)3臨汾人均GDP及城市化率所處發(fā)展模型的位置XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議模擬商圈輻射消費(fèi)力研究：人均GDP可以出現(xiàn)MALL，城市化率建議規(guī)劃為大型集中商業(yè)3在2001年人均GDP5509元的基礎(chǔ)上，突破10000元大關(guān)，僅用了3年的時(shí)間；2007年超過(guò)15000元，增加到2007年的15821元也僅用了3年的時(shí)間。(資料來(lái)源：臨汾市統(tǒng)計(jì)局)按照年人均GDP最高增長(zhǎng)率10%計(jì)算2010年21000元估值折合美元3200美元2010年前后初步完成120平方公里的城市框架（臨汾目前為35平方公里）城市化率達(dá)到47%。

（資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局）XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)行消費(fèi)力研究的同時(shí)，必須關(guān)注開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)的資源條件，資金能力、風(fēng)險(xiǎn)承受能力、盈利模式要求等構(gòu)成的內(nèi)因與市場(chǎng)外因?qū)?xiàng)目定位有同樣的主導(dǎo)作用；

4商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑：一重利，商業(yè)贏利和物業(yè)升值；二重利，提升開(kāi)發(fā)企業(yè)知名度，增加企業(yè)在資本市場(chǎng)上的吸引力；三重利，以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信額度。商業(yè)房地產(chǎn)魅力如斯，各路玩家紛紛下水，按需各自設(shè)計(jì)不同模式。只是地產(chǎn)一旦冠以“商業(yè)”的名頭，就不再是單純的地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)迅速回收資金和物業(yè)經(jīng)營(yíng)升值成為商業(yè)地產(chǎn)商的萬(wàn)有定律?？辞鍖?duì)手，更要讀懂自己，時(shí)刻保持清醒的頭腦。XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式核心要素4XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議城市綜合體項(xiàng)目操作模型（以萬(wàn)達(dá)錦華城為例）XX臨汾某商業(yè)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目初步發(fā)展建議商業(yè)銷(xiāo)售要關(guān)注投資三要素：安全性、收益性、流動(dòng)性；

5收益性安全性進(jìn)入性流動(dòng)性投資者關(guān)心的四個(gè)方面投資者投資