世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

29三月2024世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案基本面分析市場(chǎng)分析本體分析營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略占位營(yíng)銷(xiāo)策略實(shí)施蓄客客戶經(jīng)營(yíng)渠道主場(chǎng)形象報(bào)告思路戰(zhàn)略下的營(yíng)銷(xiāo)策略形象定位客戶定位項(xiàng)目定位營(yíng)銷(xiāo)鋪排及費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)總控圖費(fèi)用估算競(jìng)爭(zhēng)分析世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案市場(chǎng)分析世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案市場(chǎng)發(fā)展階段定性-經(jīng)濟(jì)維度房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，不同地區(qū)的人均GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同發(fā)展階段。對(duì)照下表，蚌埠市房地產(chǎn)處于平穩(wěn)較快發(fā)展期，發(fā)展特征以質(zhì)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重。8000-20，000US$4000-8,000US$800-4,000US$0-800US$人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系2009年至2012年，蚌埠市GDP增長(zhǎng)率一直保持在14%以上，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r保持良好的勢(shì)頭。其中，2012年的GDP為890.22億元，增長(zhǎng)率為14.1%2009年至2012年，蚌埠市人均GDP快速增長(zhǎng)，2012年人均GDP為27999元人民幣，合約4515美元。房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)較快發(fā)展期。從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律來(lái)看，蚌埠市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速成長(zhǎng)期，產(chǎn)品逐步精細(xì)化，逐步體現(xiàn)生活方式、精神訴求。世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案市場(chǎng)發(fā)展階段定性-房?jī)r(jià)維度從房地產(chǎn)市場(chǎng)類(lèi)型來(lái)看，蚌埠市場(chǎng)逐漸從成本導(dǎo)向型市場(chǎng)向快速成長(zhǎng)型市場(chǎng)過(guò)渡。價(jià)格天花板效應(yīng)減弱，產(chǎn)品品質(zhì)的溢價(jià)導(dǎo)向增強(qiáng)。人均收入中等，客戶對(duì)價(jià)格變動(dòng)敏感存在一定投資比例各物業(yè)類(lèi)型的價(jià)值差拉開(kāi)，市場(chǎng)對(duì)于附加值帶來(lái)的溢價(jià)反應(yīng)較大市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品類(lèi)型有限，存在少量高端別墅類(lèi)產(chǎn)品產(chǎn)品需注重品質(zhì)的提高，而非單純走價(jià)格營(yíng)銷(xiāo)，營(yíng)銷(xiāo)水準(zhǔn)屬中級(jí)階段。城市規(guī)劃呈現(xiàn)蠶食替換原有城市核心，及核心區(qū)邊緣土地的現(xiàn)象，出現(xiàn)新區(qū)潮成本導(dǎo)向型：第一置業(yè)或者第一次換房需求，以自住為主；投資比重較低；開(kāi)發(fā)商多以控制成本為主要策略。快速成長(zhǎng)型：客戶需求逐步升級(jí)，居住條件改善成為主力需求；投資意向的比例增加。高度飽和型：投資行為占到市場(chǎng)中非常高的比例，泡沫開(kāi)始出現(xiàn)；客戶對(duì)各種創(chuàng)新已經(jīng)不是十分敏感，置業(yè)更加理性。對(duì)于有資源的頂級(jí)項(xiàng)目，其價(jià)格上線還可以不斷突破溢價(jià)型：多數(shù)需求為二次及其以上置業(yè)，為改善生活或追求生活品質(zhì)提高；各種溢價(jià)因素有充足的市場(chǎng)溢價(jià)空間，需求多樣性明顯價(jià)格：6000元/㎡左右及以下價(jià)格：6000元-15000/㎡價(jià)格：15000-20000元/㎡價(jià)格：20000元/㎡以上典型城市：六安、淮南典型城市：合肥、長(zhǎng)沙、武漢典型城市：溫州、南京、青島、東莞典型城市：北京、上海、深圳等國(guó)內(nèi)典型房地產(chǎn)市場(chǎng)類(lèi)型世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案市場(chǎng)發(fā)展階段定性-產(chǎn)品維度城市類(lèi)型分類(lèi)世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案蚌埠市商品住宅市場(chǎng)處于首次改善為主導(dǎo)的快速發(fā)展的成本型市場(chǎng)。1、內(nèi)向型市場(chǎng)為主，外向型市場(chǎng)薄弱容量開(kāi)始增加，增速緩慢；2、價(jià)格較強(qiáng)的“天花板”效應(yīng)3、客戶需求集中度高4、市場(chǎng)容量有限1、核心競(jìng)爭(zhēng)因素：總價(jià)2、產(chǎn)品線設(shè)置（如：房型大小，面積段比例）主要影響銷(xiāo)售速度，次要影響價(jià)格3、營(yíng)銷(xiāo)/推廣/企劃等對(duì)銷(xiāo)售速度影響非常大，對(duì)價(jià)格提升作用較小特性市場(chǎng)發(fā)展階段特征市場(chǎng)發(fā)展階段定性-小結(jié)世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案市場(chǎng)運(yùn)行特征—供求關(guān)系蚌埠商品住宅市場(chǎng)發(fā)展近7年來(lái)供求比波動(dòng)較大，近兩年供求比穩(wěn)步回升，具體如下：06年，蚌埠房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段，市場(chǎng)多以零星開(kāi)發(fā)為主，未形成規(guī)?；?；08-09年，蚌埠房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展階段，需爆發(fā)式增長(zhǎng)，供求比急劇攀升，房地進(jìn)入快速發(fā)展周期；09年受?chē)?guó)家宏觀隨著市場(chǎng)供需兩旺，10年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期。蚌埠市商品住宅市場(chǎng)市場(chǎng)長(zhǎng)期供大于求，12年市場(chǎng)回暖，成交量大幅攀升，供求恢復(fù)平衡。（萬(wàn)㎡）供求比數(shù)據(jù)來(lái)源：蚌埠房地產(chǎn)備案網(wǎng)2012年12月2011年2010年2009年2008年2007年2006年2006年——2012年12月蚌埠商品住宅供銷(xiāo)情況表世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案市場(chǎng)運(yùn)行特征—價(jià)格關(guān)系蚌埠市商品住宅市場(chǎng)近年均價(jià)持續(xù)上漲，增速放緩，相對(duì)于城市綜合發(fā)展水平，處于自然增長(zhǎng)區(qū)間。2012年，蚌埠市住宅成交均價(jià)為4421元/平米，下降8.73%；房?jī)r(jià)的增幅小于GDP增幅，在正常范圍內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫低，可擠壓空間有限，價(jià)格大幅下調(diào)的可能性較小，從城市化率以及蚌埠城市綜合發(fā)展能及來(lái)看，特別是高鐵帶來(lái)的城市綜合交通能力，提升城市能級(jí)，后市價(jià)格仍存在較大上漲預(yù)期。（元/㎡）數(shù)據(jù)來(lái)源：蚌埠房地產(chǎn)備案網(wǎng)世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案市場(chǎng)運(yùn)行特征—投資關(guān)系研究認(rèn)為，房地產(chǎn)投資總額占固定資產(chǎn)總額比例合理區(qū)間為18%-25%；高于這個(gè)區(qū)間則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，市場(chǎng)可能出現(xiàn)供過(guò)于求；低于這個(gè)區(qū)間則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)投資不足，市場(chǎng)可能供不應(yīng)求；2012年，固定資產(chǎn)投資總額為842.79億元，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資總額比例為21.03%，投資處于合理狀態(tài)。2012年，蚌埠市房地產(chǎn)投資總額為183.54億元，占固定資產(chǎn)投資總額比例為21.03%，較往年相比，投資比例大幅增高，但仍處于合理區(qū)間（18%-25%）；房地產(chǎn)發(fā)展階段為快速發(fā)展階段，市場(chǎng)逐步趨于成熟，開(kāi)發(fā)商的投資熱情較好。數(shù)據(jù)來(lái)源：蚌埠房地產(chǎn)備案網(wǎng)（億元）世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案市場(chǎng)運(yùn)行特征—量?jī)r(jià)周期數(shù)據(jù)來(lái)源：蚌埠房地產(chǎn)備案網(wǎng)（萬(wàn)㎡）（元/㎡）量?jī)r(jià)齊漲量跌價(jià)漲量漲價(jià)跌量跌價(jià)漲量?jī)r(jià)齊漲2012年蚌埠普通商品住宅成交總面積約為141.61萬(wàn)平方米，成交總金額約為62.6億元人民幣，成交均價(jià)約為4420.59元/平米（較2011年下降424.59元/平米）2012年整體呈現(xiàn)“量升價(jià)跌“的整體特征，成交面積創(chuàng)歷年新高，成交均價(jià)較2011年略有下滑。量?jī)r(jià)齊跌世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案（元/㎡）（元/㎡）2012年蚌埠普通商品住宅共成交12770套，較2011年增長(zhǎng)2874套，漲幅29.04%，成交總面積約為141.61萬(wàn)平米，環(huán)比2011年上漲42.68%，成交總金額約62.6億元，環(huán)比2010年上漲30.17%.2011年蚌埠市商品房成交量首次跌破100萬(wàn)方，環(huán)比下跌9.72%。2012年蚌埠商品住宅成交均價(jià)為4421元/平米，較2011年成交均價(jià)4844元/平方米，下降8.73%。其中12年12月份商品住房成交均價(jià)為3877元/平米，環(huán)比下降7.09%。數(shù)據(jù)來(lái)源：蚌埠房地產(chǎn)備案網(wǎng)（萬(wàn)㎡）整體市場(chǎng)對(duì)政策敏感度較高，市場(chǎng)信心不足，預(yù)期下降。2010年以后，量?jī)r(jià)變化幅度明顯加劇，尤其是2012年呈現(xiàn)明顯的降價(jià)放量的剛需市場(chǎng)特征。蚌埠2012年成交價(jià)格（元）世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案市場(chǎng)運(yùn)行特征—產(chǎn)品結(jié)構(gòu)90-120㎡面積區(qū)間成交占市場(chǎng)總成交比例51%，從客戶來(lái)源來(lái)看，老城區(qū)客戶是絕對(duì)成交主力客群。說(shuō)明了是內(nèi)生性的市場(chǎng)，以首改和首置為主。從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，以80-90㎡兩房比重最大，90-100㎡兩房及100-110㎡三房次之，80㎡以下與140㎡以上比重?。唬ㄌ祝ò俜直龋?shù)據(jù)來(lái)源：蚌埠房地產(chǎn)備案網(wǎng)世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案蚌埠市2013年3月份市場(chǎng)運(yùn)行情況蚌埠市區(qū)3月份共簽約普通商品房2254套，簽約總面積226562.34平方米。蚌山區(qū)成為全市區(qū)域銷(xiāo)冠，共成交新建商品房住宅1016套，其次是龍子湖區(qū)411套，禹會(huì)區(qū)和淮上區(qū)分別為312套和219套。住宅商品房簽約面積比率方面，80-100平米區(qū)間戶型最受蚌埠購(gòu)房市民歡迎，共成交950套，成交面積86723.72平米，占到整個(gè)普通商品住宅銷(xiāo)售量的46.68%，其次是以改善型為主（100-120平米）的27.91%；120-150平米區(qū)間占18.87%；60-80平米區(qū)間占4.77%；150平以上和60平以下分別占1.62%和0.15%。

2013年3月，伴隨著“國(guó)五條細(xì)則”的落地，蚌埠樓市迎來(lái)瘋狂的一個(gè)月，借著樓市新年熱銷(xiāo)的余溫，各家樓盤(pán)紛紛開(kāi)盤(pán)加推，據(jù)蚌房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)三月份共計(jì)12家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，樓市成交量再次被推向頂峰，打破2012年單月銷(xiāo)售新建普通商品房住宅1721套的記錄。

數(shù)據(jù)來(lái)源：蚌埠房地產(chǎn)交易網(wǎng)世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案蚌埠市2013年4月份市場(chǎng)運(yùn)行情況蚌埠市區(qū)4月份共簽約普通商品房2130套，簽約總面積218415.02平方米。4月份樓市庫(kù)存量大量積壓，較三月份上漲936套。共有6家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)加推，其中最亮眼的就是禹會(huì)新盤(pán)榮盛錦繡香緹，它的上市重新洗牌區(qū)域成交格局，其小戶型的設(shè)計(jì)也抬升了50-80平米的戶型區(qū)間的成交量。住宅商品房簽約面積比率方面，80-100平米區(qū)間戶型最受蚌埠市民歡迎，共成交889套，成交面積79899.32平米，占到整個(gè)普通商品住宅銷(xiāo)售量的49.03%，其次是以改善型為主（100-120平米）的占25.43%；120-150平米區(qū)間占12.58%；60-80平米區(qū)間占8.11%；150平以上和60平以下分別占0.83和4.03%。

2013年4月，蚌埠樓市四月銷(xiāo)售普通住宅1813套較“金三”全線回落

，蚌埠樓市在經(jīng)過(guò)三月的瘋狂、四月的溫吞后，客源消耗過(guò)度，這對(duì)于即將到來(lái)的“紅五”并不是十分利好的消息，加之下半年蚌埠還將有眾多新盤(pán)上市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。數(shù)據(jù)來(lái)源：蚌埠房地產(chǎn)交易網(wǎng)世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案供求關(guān)系：供求趨于平衡，存量保持穩(wěn)定市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，整體成交出現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲。價(jià)格趨勢(shì)：2012住宅均價(jià)約4421元/㎡。受到供求平衡的影響，價(jià)格短期內(nèi)難有大幅波動(dòng)價(jià)格無(wú)泡沫，抗跌性強(qiáng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：市場(chǎng)供求以?xún)煞?、三房為主，兩房比重小幅上?0-100平米兩房三房產(chǎn)品較受市場(chǎng)歡迎，主力客群以首置首改為主首改的市場(chǎng)客群為內(nèi)生性市場(chǎng)，市區(qū)客戶占42%，三縣占37%，以首次及首改為主。趨勢(shì)預(yù)判：

短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格大幅上漲的可能，但由于受新國(guó)五條對(duì)二手房征收20%的所得稅的影響，一手房市場(chǎng)可能在2013年的某個(gè)階段出現(xiàn)價(jià)格的小范圍增長(zhǎng)（目前已出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)的局面）市場(chǎng)供應(yīng)越來(lái)越大，存量房市場(chǎng)快速增加，有可能出現(xiàn)新增市場(chǎng)成交率下跌的可能性蚌埠市場(chǎng)提前進(jìn)入大盤(pán)、名盤(pán)時(shí)代，客戶對(duì)于項(xiàng)目的選擇越來(lái)越挑剔，客戶對(duì)于高性?xún)r(jià)比的關(guān)注略大于對(duì)價(jià)格的敏感小結(jié)世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案競(jìng)爭(zhēng)分析世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案競(jìng)爭(zhēng)分析高新區(qū)禹會(huì)區(qū)淮上區(qū)蚌山區(qū)龍子湖片區(qū)蚌山區(qū)：均價(jià)區(qū)間5100—6800元/㎡，代表樓盤(pán)榮盛南山酈都淮上區(qū)：均價(jià)區(qū)間3880—4500元/㎡，代表樓盤(pán)外灘花園禹會(huì)區(qū)：均價(jià)區(qū)間4800—5600元/㎡，代表樓盤(pán)榮盛錦繡香堤高新區(qū)：均價(jià)區(qū)間4100—5500/㎡，代表樓盤(pán)綠地世紀(jì)城經(jīng)開(kāi)區(qū)（包含龍子湖片區(qū)）：均價(jià)區(qū)間4600—6900元/㎡，代表樓盤(pán)天湖國(guó)際，綠地中央廣場(chǎng)其中經(jīng)開(kāi)區(qū)龍子湖片區(qū)和蚌山區(qū)為市場(chǎng)的最熱點(diǎn)的區(qū)域，從地緣性來(lái)看，與本項(xiàng)目所在區(qū)域形成較有競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域?yàn)橛頃?huì)區(qū)高性?xún)r(jià)比項(xiàng)目和蚌山區(qū)部分項(xiàng)目根據(jù)區(qū)域位置、價(jià)格水平、客戶爭(zhēng)搶度等因素分析，高新區(qū)、禹會(huì)區(qū)必將成為本案主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，蚌山區(qū)將成為本案的次競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析—南山酈都世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案南山酈都項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1、位于朝陽(yáng)路與興中路交叉口，地理位置優(yōu)越，交通便利2、榮盛開(kāi)發(fā)商品牌影響力較好3、周邊配套齊全，生活方便4、項(xiàng)目規(guī)模較大，環(huán)境規(guī)劃較好，東臨虎山5、星級(jí)物業(yè)服務(wù)6、產(chǎn)品多元化發(fā)展，集花園洋房、小怪層、高層、超高層為一體劣勢(shì)：1、位于城市主干道朝陽(yáng)路和燕山路之間，車(chē)流大，噪聲影響較嚴(yán)重2、售樓部的展示效果較弱，且售樓部層高較低，進(jìn)入售樓部感覺(jué)非常壓抑，不利于客戶體驗(yàn)世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案南山酈都項(xiàng)目主力產(chǎn)品分析80㎡兩室兩廳105㎡三室兩廳戶型點(diǎn)評(píng)戶型亮點(diǎn)：戶型方正、南北通透戶型缺點(diǎn)：進(jìn)深較深，南北狹長(zhǎng)，總體的采光性?xún)r(jià)差，衛(wèi)生間空間較小，次臥緊靠衛(wèi)生間和廚房，影響居住的舒適度戶型點(diǎn)評(píng)戶型亮點(diǎn)：客廳面積較大、戶型方正，主臥配有衛(wèi)生間戶型缺點(diǎn)：兩次臥朝北，面積較??；大門(mén)的位置設(shè)置不合理，導(dǎo)致入口處的面積浪費(fèi)；105㎡配有兩個(gè)衛(wèi)生間，性?xún)r(jià)比不高世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析—綠地世紀(jì)城世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案綠地世紀(jì)城項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1、綠地品牌影響力較好，產(chǎn)品品質(zhì)有保證2、價(jià)格便宜，總體性?xún)r(jià)比高3、規(guī)模較大，整體小區(qū)環(huán)境規(guī)劃較好4、引進(jìn)三實(shí)小學(xué)區(qū)5、自身配備2所雙語(yǔ)幼兒園、大型商業(yè)綜合體，方便業(yè)主生活6、展示效果較好，給客戶帶來(lái)一種品質(zhì)、高檔的感覺(jué)劣勢(shì)：1、地理位置偏遠(yuǎn)2、交通不便，商業(yè)氛圍不濃厚3、外部居住環(huán)境較差，人氣不足世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案82㎡兩室兩廳106㎡三室兩廳戶型點(diǎn)評(píng)戶型亮點(diǎn)：戶型方正、緊湊，布局合理。采光條件較好戶型點(diǎn)評(píng)戶型亮點(diǎn)：南北通透，通風(fēng)效果佳，兩臥室與客廳均朝南，采光條件極好綠地世紀(jì)城項(xiàng)目主力產(chǎn)品分析世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析—怡景花園世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案怡景花園項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1、位于華光大道與燕山路交匯處附近，相對(duì)交通較便捷2、現(xiàn)房銷(xiāo)售3、推出特價(jià)房活動(dòng)來(lái)進(jìn)行促銷(xiāo)劣勢(shì)：1、小區(qū)規(guī)模小2、小區(qū)基本無(wú)景觀規(guī)劃，內(nèi)部景觀環(huán)境較差世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案120.29㎡三室兩廳戶型點(diǎn)評(píng)雙臥朝南，臥室采光條件較好；入門(mén)處設(shè)置玄關(guān)，保證業(yè)主的私密性。但兩廳朝西，客廳的采光效果不好且夏天會(huì)有西曬124.69㎡三室兩廳戶型點(diǎn)評(píng)戶型方正實(shí)用；三陽(yáng)臺(tái)設(shè)置，采光較好，視野開(kāi)闊；主臥配有衛(wèi)生間，體現(xiàn)了主人的高貴；廚衛(wèi)貼背。怡景花園項(xiàng)目主力產(chǎn)品分析世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析—晨陽(yáng)滟瀾山世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案滟瀾山項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1、位于207國(guó)道，交通十分便捷2、戶型方正，贈(zèng)送面積較多3、AREDECO建筑風(fēng)格，外觀較好，凸顯品質(zhì)感劣勢(shì)：1、周邊配套缺乏，購(gòu)物不方便2、靠近主干道，噪音污染較嚴(yán)重世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案96㎡三室兩廳戶型點(diǎn)評(píng)戶型方正，南北通透。全明設(shè)計(jì)；270度轉(zhuǎn)角飄窗，視野開(kāi)闊；贈(zèng)送面積較多，入戶花園，可切換成臥室變身三房86㎡兩室兩廳戶型點(diǎn)評(píng)戶型方正，布局合理，緊湊實(shí)用，采光條件較好晨陽(yáng)滟瀾山項(xiàng)目主力產(chǎn)品分析世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析—榮盛錦繡香堤世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案錦繡香堤項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1、榮盛品牌，知名度和美譽(yù)度高2、地段優(yōu)越，周邊配套齊全3、規(guī)模大，規(guī)劃好，自帶4萬(wàn)方商業(yè)4、榮盛國(guó)優(yōu)物業(yè)，星級(jí)物業(yè)服務(wù)劣勢(shì)：1、產(chǎn)品附加值不高，公攤達(dá)到24%2、靠近主干道，噪音污染較嚴(yán)重3、售樓部?jī)?nèi)展示不足，售樓人員不熱情世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案戶型點(diǎn)評(píng)1、戶型較方正，功能分區(qū)合理2、主臥與客廳朝南，采光充足3、全明設(shè)計(jì)，通風(fēng)、采光佳戶型點(diǎn)評(píng)1、戶型緊湊實(shí)用，功能分區(qū)合理2、兩房朝南，次臥帶陽(yáng)臺(tái)，主臥帶飄窗3、客廳面積較小、生活不舒適戶型點(diǎn)評(píng)1、戶型緊湊，功能分區(qū)合理2、兩房朝南，次臥連接陽(yáng)臺(tái)主臥帶飄窗，采光、通風(fēng)好3、L型廚房設(shè)計(jì)，時(shí)尚新穎4、客廳面積較小，生活不舒適錦繡香堤項(xiàng)目主力產(chǎn)品分析世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案★★★★★★★★★★★★★本案最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是綠地世紀(jì)城，綠地世紀(jì)城以高性?xún)r(jià)比獲得市場(chǎng)口碑，并取得了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，次要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為晨陽(yáng)滟瀾山、南山酈都和錦繡香堤?！铩铩锸乐禺a(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案本案在項(xiàng)目規(guī)模上，建筑品質(zhì)上以及產(chǎn)品戶型上不具備任何得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，甚至相比之下顯的不足，那么在這種情況下，本項(xiàng)目應(yīng)該如何操作、如何定位、如何執(zhí)行才能彌補(bǔ)劣勢(shì)，才能在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中取得一席之地？這也是本次提報(bào)所要解決的主要問(wèn)題?！铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩锸乐禺a(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目2013年預(yù)計(jì)推貨量達(dá)到39.5萬(wàn)方，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。市場(chǎng)的份額有限，項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)的銷(xiāo)售將會(huì)遇到巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力?！铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩铩锸乐禺a(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案★★★★★★★★★★★★★★★★主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格在4200-5700元/平米之間，本案在價(jià)格上如何取勝，成為本案能夠迅速搶奪市場(chǎng)份額的關(guān)鍵因素世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案從各競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目的客群構(gòu)成來(lái)看，本項(xiàng)目的主要客戶群體為高新區(qū)企業(yè)職工，次要客戶為禹會(huì)區(qū)和縣域客戶群體，年齡結(jié)構(gòu)為25—45歲。★★★★★★★★★★★★★★★★世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

本體分析世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案區(qū)域環(huán)境分析—高新區(qū)簡(jiǎn)介

蚌埠高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)1994年經(jīng)安徽省人民政府批準(zhǔn)成立，為省級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，總體規(guī)劃面積36.7平方公里，享受?chē)?guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策。

蚌埠高新區(qū)是蚌埠市發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的重要載體、工業(yè)強(qiáng)市的主戰(zhàn)場(chǎng)和體制創(chuàng)新的試驗(yàn)田。建區(qū)以來(lái)，蚌埠高新區(qū)始終堅(jiān)持“以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，多種產(chǎn)業(yè)并舉”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，大力發(fā)展開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)，園區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò)大，高新區(qū)建成區(qū)面積已達(dá)9.78平方公里，現(xiàn)開(kāi)發(fā)面積11平方公里。區(qū)內(nèi)逐步形成了汽車(chē)零部件、電子信息、新材料及醫(yī)藥化工等支撐產(chǎn)業(yè)，業(yè)已成為安徽省發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)“三點(diǎn)一線”戰(zhàn)略的重要組成部分。高新區(qū)以其優(yōu)越的區(qū)位條件，完善的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)惠的政策措施、低廉的投資運(yùn)營(yíng)成本、豐富的人力資源和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引了香港貝斯、香港偉業(yè)集團(tuán)、香港貴聯(lián)集團(tuán)、美國(guó)EEC公司、中國(guó)華源、寧波屹東電子、中國(guó)凱盛等一批境內(nèi)外企業(yè)入?yún)^(qū)投資發(fā)展，高新區(qū)已初步展現(xiàn)出新型工業(yè)區(qū)的形象。

世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案區(qū)域環(huán)境分析—高新區(qū)配套設(shè)施

高新區(qū)管委會(huì)高新區(qū)內(nèi)現(xiàn)已建成十縱五橫的道路網(wǎng)絡(luò)，道路總里程達(dá)26公里。

安徽省第一輕工業(yè)學(xué)校安徽蚌華機(jī)電技師學(xué)院海校世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案高新區(qū)企業(yè)標(biāo)示牌汽車(chē)管理學(xué)校迎河橋小學(xué)江淮應(yīng)用技術(shù)學(xué)校123醫(yī)院世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案高新區(qū)企業(yè)名錄世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案區(qū)域環(huán)境分析—房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r產(chǎn)品類(lèi)型：多層、小高層、洋房、別墅銷(xiāo)售均價(jià)：多層4100-5500元區(qū)域特征：高新區(qū)是基于禹會(huì)區(qū)范圍建立的專(zhuān)屬高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)企業(yè)云集，區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目依靠性?xún)r(jià)比和張公山風(fēng)景區(qū)概念吸引核心版塊的倒流客戶。客戶特征：老城區(qū)、事業(yè)單位、投資客，周邊居民嘉和豪庭世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案通過(guò)近幾年的發(fā)展，高新區(qū)的周邊配套設(shè)施不斷完善，技術(shù)培訓(xùn)類(lèi)學(xué)校和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷入駐，為高新區(qū)的發(fā)展不斷的注入活力，人氣越來(lái)越旺。綠地世紀(jì)城項(xiàng)目的落成，會(huì)大大加強(qiáng)區(qū)域的商業(yè)氛圍，改變高新區(qū)無(wú)商業(yè)氛圍的面貌，小黃山片區(qū)有可能成為城市的副中心。高新區(qū)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛處于起步階段，開(kāi)發(fā)量較小，價(jià)格也處于城市板塊的較低板塊，后續(xù)開(kāi)發(fā)量將會(huì)加大根據(jù)蚌埠市的規(guī)劃藍(lán)圖，城市會(huì)不斷向西南發(fā)展，高新區(qū)將會(huì)是未來(lái)蚌埠市非常有前景的區(qū)域。這也為本項(xiàng)目帶來(lái)了良好的契機(jī)。區(qū)域環(huán)境分析—小結(jié)世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案項(xiàng)目本體研究—總體規(guī)劃項(xiàng)目地址：華光大道與燕山路交北側(cè)開(kāi)發(fā)商：星宇文化創(chuàng)意（產(chǎn)業(yè)）集團(tuán)有限公司總用地面積：56538㎡總建筑面積：184078㎡住宅面積：127296㎡商業(yè)面積：2895㎡容積率：2.4綠地率：35%物業(yè)類(lèi)別：18層、21層、24層、29層、30層住宅住宅套數(shù)：1242套車(chē)位個(gè)數(shù)：1261個(gè)，其中地上332個(gè)項(xiàng)目共規(guī)劃有4棟小高層，7棟高層住宅，共計(jì)1242戶，車(chē)位配比達(dá)到1：1世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案項(xiàng)目本體研究—四至分析本項(xiàng)目北側(cè)興華路有眾多工廠、企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)，其中項(xiàng)目北側(cè)有安徽水利工業(yè)園以及昊方機(jī)電工業(yè)園項(xiàng)目東側(cè)緊鄰解放軍海軍士官學(xué)校；項(xiàng)目西側(cè)為華光大道以及怡景花園和友誼廣場(chǎng)，為蚌埠市主干道；項(xiàng)目南側(cè)為燕山路，接s207直通高速公路，對(duì)面為海校配套設(shè)施。本案項(xiàng)目華光大道與燕山路交口東北側(cè)，西臨華光大道，南臨燕山路，北臨興華路，通達(dá)性較好；相對(duì)而言，周邊人氣較為旺盛世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案項(xiàng)目本體研究—配套分析綠地世紀(jì)城商業(yè)部分本項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)部分目前項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施嚴(yán)重匱乏，無(wú)大型的商業(yè)配套、無(wú)較好的市場(chǎng)綠化環(huán)境，可以說(shuō)生活極其不便捷。但，隨著綠地世紀(jì)城項(xiàng)目和本項(xiàng)目商業(yè)部分的崛起，周邊的生活配套設(shè)施將會(huì)逐步完善。未來(lái)的前景較好。世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案本案，采用新古典主義建筑風(fēng)格，為項(xiàng)目注入品質(zhì)感和厚重感，能較好的體現(xiàn)出項(xiàng)目的形象氣質(zhì)，同時(shí)以80-100平米的中小戶型為主的面積控制，符合市場(chǎng)的需求項(xiàng)目本體研究—產(chǎn)品分析80-100平米中小戶型，充分滿足剛需客群世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案1—A戶型95.95㎡戶型方正實(shí)用，設(shè)置入戶玄關(guān)，保證了業(yè)主的私密性；，雙臥朝南，采光充分，三陽(yáng)臺(tái)設(shè)置，充分滿足業(yè)主的視野及采光；北側(cè)陽(yáng)臺(tái)可變身書(shū)房，空間自由轉(zhuǎn)換。1—B戶型91.64㎡戶型方正實(shí)用，設(shè)置入戶玄關(guān)，保證了業(yè)主的私密性；，兩臥和客廳均朝南，采光、通風(fēng)條件極好。1—C戶型87.53㎡戶型方正、兩臥朝南；但戶型狹長(zhǎng)且客廳朝北，采光不足。世筑c戶型規(guī)劃調(diào)整建議：C戶型盡量壓縮進(jìn)深，做到客廳朝南，主臥考慮做轉(zhuǎn)角飄窗，兩房送一房，面積控制在100平以?xún)?nèi)。世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案3—B戶型99.29㎡此戶型為本項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。錯(cuò)層設(shè)置，精致典雅；挑高客廳，配以高貴的裝修，極大的滿足業(yè)主的尊貴感。世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案項(xiàng)目本體研究—SWOT分析世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案基本面分析市場(chǎng)分析本體分析營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略占位營(yíng)銷(xiāo)策略實(shí)施蓄客客戶經(jīng)營(yíng)渠道主場(chǎng)形象報(bào)告思路戰(zhàn)略下的營(yíng)銷(xiāo)策略形象定位客戶定位項(xiàng)目定位營(yíng)銷(xiāo)鋪排及費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)總控圖費(fèi)用估算競(jìng)爭(zhēng)分析世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià) 值的有效傳導(dǎo)？

1、處理好老城區(qū)、周邊片區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等推廣的資源分配是實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的關(guān)鍵。2、基于前期客戶訪談及市場(chǎng)調(diào)研了解到，本案未來(lái)的客戶構(gòu)成中將較少出現(xiàn)主城主動(dòng)外溢客戶，但我們依然認(rèn)為主城是城市的精神領(lǐng)地，必須要有嘉和豪庭旗幟出現(xiàn)；3、懷遠(yuǎn)及鳳陽(yáng)是需要重點(diǎn)推廣的區(qū)域，因此，行銷(xiāo)（走出去）是項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的重要策略；4、片區(qū)內(nèi)屬項(xiàng)目的精神領(lǐng)地，需要做到占領(lǐng)性的廣告鋪排，營(yíng)造嘉和豪庭的強(qiáng)勢(shì)片區(qū)形象。項(xiàng)目所需解決問(wèn)題解決問(wèn)題思路世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略——戰(zhàn)略核心：主城旗幟化，區(qū)域中心化，推廣鄉(xiāng)鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的三個(gè)方面：

建立主城精神旗幟，避開(kāi)城內(nèi)大規(guī)模推廣

區(qū)域內(nèi)自我中心化，樹(shù)立區(qū)域標(biāo)桿形象

“農(nóng)村包圍城市”，充分發(fā)掘鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城需求

打造2013年高新區(qū)最具市場(chǎng)影響力項(xiàng)目！世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案基本面分析市場(chǎng)分析本體分析營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略占位營(yíng)銷(xiāo)策略實(shí)施蓄客客戶經(jīng)營(yíng)渠道主場(chǎng)形象報(bào)告思路戰(zhàn)略下的營(yíng)銷(xiāo)策略形象定位客戶定位項(xiàng)目定位營(yíng)銷(xiāo)鋪排及費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)總控圖費(fèi)用估算競(jìng)爭(zhēng)分析世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案客戶定位世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案客戶定位客戶構(gòu)成——本項(xiàng)目主力客戶群體來(lái)自于高新區(qū)和禹會(huì)區(qū)及周邊四縣高新區(qū)客戶：主要是高新區(qū)工廠職員、機(jī)關(guān)事業(yè)單位員工地緣性客戶：主要為禹會(huì)區(qū)內(nèi)的原住民老城區(qū)外溢客戶：被動(dòng)外溢且首置首改者縣域客戶：周邊懷遠(yuǎn)等三縣，鳳陽(yáng)縣較富裕階層本地或外地投資客：看好項(xiàng)目?jī)r(jià)值，以資產(chǎn)處置或長(zhǎng)期增值為目的的投資需求核心客戶重要客戶偶得客戶世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案客戶群體的演變？以高新區(qū)職工、地緣型居民為首批的核心客戶中上財(cái)富階層普通階層核心客戶財(cái)富階層增長(zhǎng)型客戶群差異型客戶群

進(jìn)城需求、地緣關(guān)系中等財(cái)富階層潛在客戶增量

時(shí)間圈層關(guān)系、親朋關(guān)系高端財(cái)富階層客戶定位細(xì)分以高新區(qū)工廠職員、地緣型周邊居民為核心客戶懷遠(yuǎn)等4縣較富裕階層、市區(qū)被動(dòng)外溢客戶（價(jià)值凸顯后）市區(qū)主動(dòng)外溢人群、主城或外地投資客群世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案解剖客戶——目標(biāo)客戶的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)及身份購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)為子女為結(jié)婚為就學(xué)為環(huán)境為進(jìn)城為改善部隊(duì)軍人周邊軍人懷遠(yuǎn)縣 人群

主城白領(lǐng) 高新區(qū)職工三縣人群拆遷戶關(guān)鍵動(dòng)機(jī)關(guān)鍵動(dòng)機(jī)關(guān)鍵動(dòng)機(jī)解剖群體私營(yíng)業(yè)主公務(wù)員… 抄底投資客 周邊原住民

客戶定位世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案客戶洞察

我們對(duì)客戶群體的描摹他們是怎樣一群人……世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案客戶描摹1——有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的 高新區(qū)工廠職員和地緣性客戶

他們經(jīng)過(guò)多年的積累，事業(yè)已見(jiàn)成效，需要安居改善生活環(huán)境，提高生活品質(zhì)?？蛻粼L談：買(mǎi)房子當(dāng)然得看樓盤(pán)名氣，我要買(mǎi)是為了改善下居住環(huán)境，現(xiàn)在住的地方太吵了，白天工作忙，晚上都睡不好，你們家房子所在位置還行，離單位近，如果品質(zhì)好，戶型不是太大，價(jià)格適中的話，可以考慮購(gòu)買(mǎi)。 ——伍先生，禹會(huì)區(qū)人，高新區(qū)某機(jī)電公司中層管理者樓盤(pán)名氣面子感外在品質(zhì)優(yōu)質(zhì)戶型核心訴求

他們買(mǎi)房為就近原則；注重項(xiàng)目品質(zhì)，要求環(huán)境舒適。 他們購(gòu)房較為理性，有著自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)戶型比較看重，會(huì)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，尋求合適的房子。 他們能被項(xiàng)目打動(dòng)是因?yàn)椋浩焚|(zhì)物業(yè)讓他們?cè)趩挝桓浇硎芷焚|(zhì)生活，明星樓盤(pán)成為他們?cè)谌ψ永镬乓馁Y本。世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案客戶描摹2——通過(guò)購(gòu)房躋身蚌埠新市民的 縣域?qū)嵙θ巳?/p>

縣域富裕階層蚌埠周邊縣城懷遠(yuǎn)、劉府存在大量個(gè)體商戶，他們的經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)；周邊縣城的生意人，欲將生意擴(kuò)大到城區(qū)，在城區(qū)開(kāi)新的店鋪，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，有購(gòu)房需求；縣城公務(wù)員群體收入穩(wěn)定，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力。城市屬性 品牌

交通方便環(huán)境適宜核心訴求81他們經(jīng)過(guò)多年的積累，在當(dāng)?shù)貙賹?shí)力階層，但他們不滿于現(xiàn)狀，希望躋身城市，成為“市里人”。他們白手起家，從農(nóng)村奮斗到城市，不僅是為了自己，更是為了給后代創(chuàng)造更好的生活環(huán)境。他們渴望在城市擁有一套屬于自己的房子，以此給自己貼上城市新貴的標(biāo)簽，以便在向親朋好友介紹時(shí)有面子感。他們能被項(xiàng)目打動(dòng)是因?yàn)椋撼鞘忻餍菢潜P(pán)成為他們向家鄉(xiāng)人炫耀的資本，品質(zhì)物業(yè)滿足其一步到位的換房需求。世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案他們?cè)谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中起起伏伏，多年打拼，田間地頭的窮困的往日是他們永遠(yuǎn)不能接受的過(guò)去。金銀財(cái)富即使再俗再臭再被世人所鄙視，也依然是他們最有安全感的保證。年復(fù)一年，早出晚歸，終日忙碌的生活似乎已經(jīng)一成不變了，對(duì)生活味道的追求愈發(fā)與賺錢(qián)的欲望矛盾重重。孩子的誕生和一天天長(zhǎng)大，更是一種無(wú)聲的催促，催促著他們?cè)琰c(diǎn)兒在這座城市落地生根，不僅為自己，也為了家人，為了孩子。還是把房子買(mǎi)了吧，辛苦掙來(lái)的還是要放在最放心的地方，城里終究太喧鬧，鄉(xiāng)下總歸太平凡，折中不是為了平庸，而是真正懂得享受生活的一種方式。停下來(lái)，享受生活，該到這個(gè)時(shí)候了……世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案項(xiàng)目定位世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案項(xiàng)目周邊擁有較多的價(jià)值點(diǎn)，但無(wú)突出強(qiáng)勢(shì)項(xiàng)，在此情形下，如何選擇與舍棄？80-100平中小戶型產(chǎn)品值空間交通新古典建筑風(fēng)格學(xué)區(qū)區(qū)域前景價(jià)山景資源園林景觀周邊配套世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案項(xiàng)目所需解決問(wèn)題

項(xiàng)目如何定位？怎樣實(shí)現(xiàn)契合區(qū)域潛 力的定位語(yǔ)言？怎樣匹配項(xiàng)目現(xiàn)有的 資源特點(diǎn)？怎樣體現(xiàn)項(xiàng)目較高品 質(zhì)打造目標(biāo)？

解決問(wèn)題思路非核心區(qū)域，但未來(lái)規(guī)劃利好較多，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅滑F(xiàn)有資源條件張公山、老虎山、陶山、小黃山環(huán)伺，可以利用；針對(duì)目標(biāo)客群置業(yè)需求，形成他們?nèi)菀桌斫獾谋磉_(dá)方式。針對(duì)客群西城中心通俗易懂山景資源世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案85項(xiàng)目定位屬性語(yǔ)：西城中心四山為伴，幸福為家定位釋義：區(qū)位價(jià)值主動(dòng)厘定山景資源蚌埠不多，四山環(huán)伺，值得關(guān)注貼近目標(biāo)客群，體現(xiàn)項(xiàng)目人性化、溫情化特點(diǎn)世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案形象定位世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案形象定位屬性語(yǔ)：西城中心.18萬(wàn)方醉美生活社區(qū)定位釋義：區(qū)位主動(dòng)厘定，區(qū)域價(jià)值明晰規(guī)模界定，營(yíng)造氣勢(shì)感資源優(yōu)勢(shì)，山景、內(nèi)部景觀，得天獨(dú)厚針對(duì)客群屬性，塑造人居標(biāo)桿世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案形象定位備選新城西?18萬(wàn)方城市夢(mèng)想主義社區(qū)正西城?18萬(wàn)方幸福生活樣板18萬(wàn)方?城市新貴的幸福選擇世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案基本面分析市場(chǎng)分析本體分析營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略占位營(yíng)銷(xiāo)策略實(shí)施蓄客客戶經(jīng)營(yíng)渠道主場(chǎng)形象報(bào)告思路戰(zhàn)略下的營(yíng)銷(xiāo)策略形象定位客戶定位項(xiàng)目定位營(yíng)銷(xiāo)鋪排及費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)總控圖費(fèi)用估算競(jìng)爭(zhēng)分析世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案客戶導(dǎo)向型之營(yíng)銷(xiāo)策略2013年項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路梳理世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案1蓄客“把雞蛋放進(jìn)客戶的籃子里！”如何實(shí)現(xiàn)大量客戶快速積累？世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案A建立客戶會(huì)建立客戶會(huì)，以客戶會(huì)之方式快速積累客戶會(huì)員招募開(kāi)始認(rèn)籌9月初開(kāi)始本案開(kāi)始認(rèn)籌梳理客戶設(shè)置一定門(mén)檻10月中下旬解籌價(jià)格箱體，再次梳理客戶項(xiàng)目認(rèn)籌：完成客戶積累后根據(jù)客戶實(shí)際情況確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案A建立客戶會(huì)通過(guò)圈層的建立，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的稀缺性客戶會(huì)名稱(chēng)星宇會(huì)。營(yíng)銷(xiāo)道具，在不同的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)發(fā)行不同的營(yíng)銷(xiāo)道具金卡：日?？蛻舴e累時(shí)使用。目的：在日?？蛻舴e累中最大限度積累客戶資源。權(quán)益：更多的體驗(yàn)，1、項(xiàng)目體驗(yàn)中心體驗(yàn)權(quán)益；2、項(xiàng)目圈層活動(dòng)參與權(quán)益，獲得客戶會(huì)手冊(cè)及精美禮品；3、優(yōu)先獲得項(xiàng)目信息及購(gòu)房?jī)?yōu)惠。會(huì)籍：1、非終身制；2、免費(fèi)，客戶憑身份證到營(yíng)銷(xiāo)中心填寫(xiě)入會(huì)申請(qǐng)表即可辦理。白金卡：設(shè)立門(mén)檻建立稀缺性，權(quán)益到位，配合收籌。目的：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目客戶積累，保障優(yōu)質(zhì)客戶不被流失。權(quán)益：更多的權(quán)益，1、會(huì)員服務(wù)全面覆蓋；2、優(yōu)先選房權(quán)利；3、獲得購(gòu)房?jī)?yōu)惠。會(huì)籍：1、會(huì)員經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的資格審核，會(huì)員數(shù)目恒定，體現(xiàn)這一圈層的尊崇世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案A建立客戶會(huì)通過(guò)圈層的建立，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的稀缺性地位；2、非終身制，可轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、繳納誠(chéng)意金（認(rèn)籌）獲取會(huì)籍。鉆石卡：口碑傳播，圈層營(yíng)銷(xiāo)目的：白金卡客戶認(rèn)購(gòu)后直接轉(zhuǎn)換為鉆石卡，白金卡客戶升級(jí)使客戶備受尊崇。權(quán)益：更多享受，1、白金卡所有權(quán)益；2、成為星宇會(huì)籍代理人，凡實(shí)現(xiàn)老代新給予客戶較為豐厚的傭金獎(jiǎng)勵(lì)。會(huì)籍：終身制，可轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)客戶將所購(gòu)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)依舊可持有本項(xiàng)目的鉆石卡，享受相應(yīng)權(quán)益。會(huì)員招募開(kāi)始認(rèn)籌9月初開(kāi)始認(rèn)籌10月中下旬解籌白金卡鉆石卡世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案B客戶經(jīng)營(yíng)策略A類(lèi)客戶對(duì)話，B類(lèi)客戶引導(dǎo)，C類(lèi)客戶引領(lǐng)A類(lèi)客戶：對(duì)于文化感知力較強(qiáng)的財(cái)富精英及時(shí)通報(bào)項(xiàng)目最新進(jìn)展；周末發(fā)短信，與客戶保持情感聯(lián)系；不時(shí)向客戶詢(xún)問(wèn)最近看房情況，提供合理化建議，鼓勵(lì)客戶對(duì)本項(xiàng)目的長(zhǎng)期關(guān)注。B類(lèi)客戶：具備一定感知力，需要引導(dǎo)的潛在客戶及時(shí)通報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展；深入挖掘客戶的購(gòu)買(mǎi)能力，引導(dǎo)客戶“拔高”預(yù)算；對(duì)購(gòu)買(mǎi)實(shí)力不足者，可推薦其他適合的項(xiàng)目，做好置業(yè)顧問(wèn)。C類(lèi)客戶：對(duì)于生活區(qū)域模仿和推崇的潛在客戶群保持良好聯(lián)系，多向其請(qǐng)教關(guān)于本項(xiàng)目的一引起想法和見(jiàn)解；向其通報(bào)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)進(jìn)展，獲取對(duì)本項(xiàng)目的建議。D類(lèi)客戶：對(duì)本項(xiàng)目無(wú)誠(chéng)意客戶放棄對(duì)客戶的繼續(xù)跟蹤。客戶經(jīng)營(yíng)策略A類(lèi)客戶對(duì)話B類(lèi)客戶引導(dǎo)C類(lèi)客戶引領(lǐng)D類(lèi)客戶放棄世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案C推售策略搶在市場(chǎng)集中放量前起勢(shì)，快速蓄客，以大型開(kāi)盤(pán)活動(dòng)實(shí)現(xiàn)首次開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，后續(xù)啟動(dòng)二次開(kāi)盤(pán)完成全年銷(xiāo)售關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)時(shí)間軸6月7月8月9月10月11月12月首批蓄客首次開(kāi)盤(pán)二次開(kāi)盤(pán)推售產(chǎn)品分析：本項(xiàng)目產(chǎn)品均為剛需型產(chǎn)品；蚌埠市場(chǎng)傳統(tǒng)旺季：5月、10月為傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季。推售策略：10月首次開(kāi)盤(pán)須以集中式大型開(kāi)盤(pán)活動(dòng)形式引爆市場(chǎng)，后續(xù)開(kāi)啟二次蓄客，12月下旬二次開(kāi)盤(pán)，兩次開(kāi)盤(pán)完成全年?duì)I銷(xiāo)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案C推售策略首次推售主要考慮樓棟價(jià)值及工程節(jié)奏,依據(jù)市場(chǎng)情況，年內(nèi)盡量?jī)纱瓮曝洠状伍_(kāi)盤(pán)去化率達(dá)到80%2#1#3#4#5#6#7#8#9#10#11#首次開(kāi)盤(pán)以低價(jià)入市，引爆市場(chǎng)，低開(kāi)高走為后續(xù)溢價(jià)保留空間樓棟價(jià)值5>6>10>7>9>3>1>2>4>11>8燕山路與華光大道交叉口商業(yè)考慮做營(yíng)銷(xiāo)中心，2、4、8、11四棟樓靠近售樓部，而且臨近主干道，相對(duì)價(jià)值不高，低價(jià)值產(chǎn)品低價(jià)格首先入市，引爆市場(chǎng)。項(xiàng)目整體推售自西到東再中間的節(jié)奏依次推向市場(chǎng)，工程節(jié)奏需提前做好安排首次開(kāi)盤(pán)：10月下旬推出2#、4#，共計(jì)216套二次開(kāi)盤(pán)：12月下旬推出8#、11#，共計(jì)282套世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案2客戶經(jīng)營(yíng)“讓客戶常來(lái)看看！”產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)如何凝練并有效傳導(dǎo)至客戶？世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案時(shí)間軸6月7月8月9月10月11月12月目的：通過(guò)本次開(kāi)工奠基活動(dòng)，引起區(qū)域熱度，樹(shù)立立廣泛的知名度和美譽(yù)度，做好樓盤(pán)面市的首次活動(dòng)。內(nèi)容：邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、媒體人士出席，通過(guò)一系列的活動(dòng)安排，營(yíng)造盛況場(chǎng)面，吸引客戶眼球。推廣：網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣。要點(diǎn)：面市首次活動(dòng)，一定要做到場(chǎng)面熱烈，樹(shù)立星宇在社會(huì)各界人士及客戶中的良好口碑，為后期營(yíng)銷(xiāo)蓄力。主題：嘉和豪庭盛大動(dòng)工儀式6世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案目的：通過(guò)大規(guī)模全城派發(fā)，建立廣泛的知名度，在“綠色人居、熱愛(ài)地球”美譽(yù)的基礎(chǔ)上，導(dǎo)入項(xiàng)目信息。內(nèi)容：在主城區(qū)和區(qū)域附近的重要商超、單位，及懷遠(yuǎn)、鳳陽(yáng)的人流量較多的地點(diǎn)，大規(guī)模全城派發(fā)印有項(xiàng)目LOGO的環(huán)保袋。推廣：網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣。要點(diǎn)：大規(guī)模派發(fā)，袋內(nèi)可放入項(xiàng)目折頁(yè)，宣傳項(xiàng)目信息；環(huán)保袋設(shè)計(jì)美觀、質(zhì)量較好，客戶原意主動(dòng)持續(xù)使用。主題：全城派發(fā)環(huán)保袋時(shí)間軸6月7月8月9月10月11月12月7世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案時(shí)間軸6月7月8月9月10月11月12月目的：通過(guò)美食節(jié)帶動(dòng)客戶上門(mén)熱情，啟動(dòng)客戶會(huì)，積累誠(chéng)意客戶。內(nèi)容：星宇會(huì)啟動(dòng)，開(kāi)始誠(chéng)意蓄客；美食節(jié)：巴西燒烤、日韓料理、東南亞料理、匹薩節(jié)等。推廣：現(xiàn)場(chǎng)、網(wǎng)絡(luò)、短信。要點(diǎn)：一般客戶發(fā)金卡，參加認(rèn)籌客戶發(fā)白金卡，客戶根據(jù)后續(xù)參加活動(dòng)情況和認(rèn)籌升級(jí)活動(dòng)，可升級(jí)為鉆石卡。主題：世界風(fēng)情美食節(jié)暨嘉和豪庭客戶會(huì)啟動(dòng)活動(dòng)9世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案時(shí)間軸6月7月8月9月10月11月12月目的：此活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)暨認(rèn)籌升級(jí)活動(dòng)。內(nèi)容：在開(kāi)盤(pán)的前一周，通過(guò)售樓部品鑒和產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，深度訴求項(xiàng)目?jī)r(jià)值，同時(shí)啟動(dòng)認(rèn)籌升級(jí)活動(dòng)，升級(jí)客戶可贈(zèng)送花鼓燈嘉年華門(mén)票；未升級(jí)客戶，也可通過(guò)抽獎(jiǎng)方式有機(jī)會(huì)贏得。要點(diǎn)：學(xué)區(qū)的確定對(duì)于提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值、增強(qiáng)客戶信心的意義重大，建議在產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)特加宣講；同時(shí)需包含區(qū)域規(guī)劃內(nèi)容，且盡量邀請(qǐng)規(guī)劃部門(mén)宣講，深度訴求項(xiàng)目?jī)r(jià)值，為開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)鋪路；開(kāi)場(chǎng)節(jié)目配合。推廣：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、現(xiàn)場(chǎng)。主題：售樓部品鑒暨花鼓燈嘉年華門(mén)票贈(zèng)送活動(dòng)10世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案時(shí)間軸6月7月8月9月10月11月12月活動(dòng)目的：以名星效應(yīng)配合開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目一炮而紅，成功起勢(shì)，迅速建立市場(chǎng)影響力，樹(shù)立明星樓盤(pán)地位?；顒?dòng)內(nèi)容：請(qǐng)祖海一起啟動(dòng)開(kāi)盤(pán)儀式，并作回鄉(xiāng)探望父老鄉(xiāng)親的講話；開(kāi)盤(pán)活動(dòng)中節(jié)目穿插力爭(zhēng)簡(jiǎn)單、新穎，確保選房的秩序和去化的效果。要點(diǎn)：在售樓處舉辦；活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)布置熱鬧、創(chuàng)新、大氣；開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，為便利縣城客戶前往，開(kāi)通大巴車(chē)接待，每輛車(chē)安排專(zhuān)業(yè)人員控制安撫客戶情緒、控制開(kāi)盤(pán)氛圍；推廣：戶外大牌、圍墻、道旗、報(bào)紙、短信、派單、DM直郵、條幅。主題：嘉和豪庭盛大開(kāi)盤(pán)祖海10世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案時(shí)間軸6月7月8月9月10月11月12月目的：體現(xiàn)項(xiàng)目的人文情懷，提升項(xiàng)目美譽(yù)度及口碑，制造社會(huì)影響力。為下一步更好的啟動(dòng)老帶新活動(dòng)作好鋪墊。內(nèi)容：在電影院包場(chǎng)，請(qǐng)所有業(yè)主，觀看最新大片。要點(diǎn)：影片為最新大片，吸引力強(qiáng)；在影院現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置項(xiàng)目展牌和發(fā)放宣傳單頁(yè)。推廣：現(xiàn)場(chǎng)展牌、宣傳頁(yè)、網(wǎng)絡(luò)、軟文。主題：電影包場(chǎng)答謝客戶活動(dòng)11世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案時(shí)間軸6月7月8月9月10月11月12月目的：以針對(duì)性的團(tuán)購(gòu)、老帶新活動(dòng)帶動(dòng)持銷(xiāo)期的房源去化。內(nèi)容：高新區(qū)企事業(yè)單位、教師團(tuán)購(gòu)活動(dòng)（教師節(jié)）要點(diǎn)：團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠按3人團(tuán)、5人團(tuán)、10人團(tuán)、20人及以上團(tuán)優(yōu)惠幅度等級(jí)不同；按等級(jí)分別優(yōu)惠1至4個(gè)點(diǎn)；老帶新客戶可享受3000元/套優(yōu)惠，兩人各一半。推廣：團(tuán)購(gòu)定點(diǎn)宣傳，老帶新以信息傳遞。主題：團(tuán)購(gòu)、老帶新活動(dòng)世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案時(shí)間軸6月7月8月9月10月11月12月目的：以家庭親子活動(dòng)吸引客戶上門(mén)，激發(fā)孩子的活動(dòng)興趣，增強(qiáng)社區(qū)的人文品質(zhì)，營(yíng)造幸福社區(qū)形象。內(nèi)容：蛋糕DIY游戲比賽、愛(ài)心娃娃D(zhuǎn)IY游戲比賽。要點(diǎn)：形成合力，激發(fā)家長(zhǎng)和孩子對(duì)社區(qū)的熱愛(ài)。推廣：現(xiàn)場(chǎng)、網(wǎng)絡(luò)、短信。主題：我愛(ài)我家親子活動(dòng)11世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案時(shí)間軸6月7月8月9月10月11月12月目的：利用蚌埠市民十分關(guān)注的花鼓燈嘉年華游樂(lè)場(chǎng)，與游樂(lè)場(chǎng)協(xié)商，合作組織一次大型游樂(lè)活動(dòng)，通過(guò)線上、線下大量宣傳推廣工作充分告之客戶，展示項(xiàng)目良好的區(qū)域價(jià)值。為二次開(kāi)盤(pán)造勢(shì)。內(nèi)容：鳳陽(yáng)花鼓燈、個(gè)人才藝表演、美食展、文藝表演等。推廣：現(xiàn)場(chǎng)、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、電臺(tái)、戶外等。要點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)客戶的參與性、趣味性、互動(dòng)性。主題：花鼓燈嘉年華游樂(lè)活動(dòng)11世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案時(shí)間軸6月7月8月9月10月11月12月目的：吸引新老客戶上門(mén)，促進(jìn)返鄉(xiāng)客戶成交，實(shí)現(xiàn)年終沖量。內(nèi)容：開(kāi)發(fā)商喜迎新年，回饋全城，新老客戶上門(mén)即有禮，歡迎返鄉(xiāng)置業(yè)特推出大型萬(wàn)元特惠活動(dòng)。要點(diǎn)：禮品為印有項(xiàng)目LOGO的對(duì)聯(lián)、福字。返鄉(xiāng)高峰期，需在火車(chē)站、汽車(chē)站派單推廣，三縣設(shè)置臨時(shí)展點(diǎn)或派單宣傳。推廣：短信、派單、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場(chǎng)及縣城戶外等。主題：喜迎新年暨歡迎返鄉(xiāng)置業(yè)大型特惠活動(dòng)12世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案時(shí)間軸6月7月8月9月10月11月12月目的：促進(jìn)新客戶上量、維系老客戶關(guān)系、暖場(chǎng)，促進(jìn)持銷(xiāo)期的走量?；顒?dòng)時(shí)間：2013年10-12月。活動(dòng)形式：以上門(mén)有禮、各種DIY、表演、抽獎(jiǎng)、養(yǎng)生講座等客戶參與度高的形式為主。主題：嘉和豪庭系列暖場(chǎng)活動(dòng)DIY冬季養(yǎng)生小提琴演奏暖場(chǎng)小游戲世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案3渠道“與客戶多多交流！”產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)如何凝練并有效傳導(dǎo)至客戶？世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案渠道原則原則：線上大眾,線下把握;立勢(shì)一步到位,差異化營(yíng)銷(xiāo)突破線上：指大眾媒體廣告，也就是我們通常在各類(lèi)公開(kāi)性的媒體上所看到或聽(tīng)到的廣告，如報(bào)紙、電視、電臺(tái)、雜志等等。線下：非大眾媒體廣告，也叫做終端廣告。就是圍繞廣告賣(mài)場(chǎng)、促銷(xiāo)所需要及涉及的所有宣傳物料，即：短信、直郵、畫(huà)冊(cè)、插頁(yè)、說(shuō)明書(shū)、以及相關(guān)的公關(guān)活動(dòng)。線上主打形象傳統(tǒng)的線上廣告高調(diào)出街，主打形象，引起大眾市場(chǎng)的過(guò)度聚焦。線上廣告主要集中于客戶所易于接觸到的戶外媒體，配合當(dāng)?shù)刂髁鲌?bào)紙（硬廣與軟文并施）。線下口碑營(yíng)銷(xiāo)突破通過(guò)對(duì)展示、服務(wù)、活動(dòng)的精心設(shè)計(jì)、把握，讓客戶充分體驗(yàn)感知項(xiàng)目未來(lái)前景，引起共鳴。通過(guò)線下的推廣，強(qiáng)化客戶意向，放大口碑傳播，促進(jìn)成交。立勢(shì)一步到位，差異化營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目定位于城市未來(lái)的核心區(qū)位，借助區(qū)域嘉年華等利好信息，必須力求一次立勢(shì)到位，避免陷入城市郊區(qū)的概念中，備受干擾。營(yíng)銷(xiāo)上必須有所突破與創(chuàng)新，從營(yíng)銷(xiāo)層面上引領(lǐng)市場(chǎng)。世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案渠道原則主要媒介選擇說(shuō)明：從線上到線下的結(jié)合關(guān)鍵一

需言之有物，清晰告訴客 戶項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)。關(guān)鍵二

1、推廣信息與銷(xiāo)售重點(diǎn) 結(jié)合；2、讓推廣真正為 項(xiàng)目銷(xiāo)售服務(wù)。3、結(jié)合 銷(xiāo)售階段，有重點(diǎn)的投 放。關(guān)鍵三

1、降低營(yíng)銷(xiāo)成本，將錢(qián) 花在刀刃上；2、在客戶看 得到的地方，做文章； 3、實(shí)現(xiàn)推廣效果最大化。線上推廣線下推廣戶外廣告主流報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)媒體其他行銷(xiāo)短信客戶會(huì)會(huì)員銷(xiāo)售物料電影片活動(dòng)其他

燕山路、東海大道、淮河路等，以懷遠(yuǎn)縣城、鳳陽(yáng)進(jìn)城高速主要路口的戶外 淮河日?qǐng)?bào) 蚌埠房產(chǎn)網(wǎng)公交車(chē)體、電臺(tái)、電視飛字路演、派單、外展點(diǎn)、酒店發(fā)票信封、移動(dòng)/電信電話費(fèi)抵用券等短信投放通過(guò)客戶會(huì)積聚眾多客戶樓書(shū)、海報(bào)、禮品等電影院等多媒體播放嘉和豪庭形象宣傳片品鑒會(huì)、明星開(kāi)盤(pán)、老帶新、團(tuán)購(gòu)、美食節(jié)、游樂(lè)會(huì)、禮品派發(fā)等條幅、桁架世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案渠道策略渠道必殺技一：區(qū)域周邊客戶必殺——戶外、圍墻、道旗打造嘉和豪庭周邊2公里主場(chǎng)領(lǐng)地項(xiàng)目周邊兩公里內(nèi)，通過(guò)戶外、圍墻、道旗、公交站牌等設(shè)置，打造項(xiàng)目主場(chǎng)領(lǐng)地，使客戶進(jìn)入該片區(qū)域被迫強(qiáng)制接受項(xiàng)目信息，也增加客戶對(duì)項(xiàng)目的信心。圍墻圍合地點(diǎn)長(zhǎng)、尺寸高、制作質(zhì)量較好、畫(huà)面沖擊力強(qiáng)，渲染氛圍，造場(chǎng)！戶外大牌、公交站牌的賣(mài)點(diǎn)突出、畫(huà)面沖擊力強(qiáng)，路旗突出項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，字體與標(biāo)識(shí)放大醒目，與底色對(duì)比明顯。圍墻道旗公交站牌戶外世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案渠道策略渠道必殺技二：企業(yè)客戶必殺——展位、推介會(huì)、派單、團(tuán)購(gòu)、老帶新、短信定向拓展，深度挖掘本項(xiàng)目位于高新區(qū)，企業(yè)眾多，私營(yíng)業(yè)主及企業(yè)職工是項(xiàng)目重要客群，需要針對(duì)此區(qū)域內(nèi)人員進(jìn)行精確制導(dǎo)的廣告投放；結(jié)合企業(yè)及客戶特征，以舉辦產(chǎn)品推介會(huì)、設(shè)展位和派發(fā)產(chǎn)品宣傳頁(yè)、發(fā)短信等形式進(jìn)行廣告宣傳，同時(shí)配合團(tuán)購(gòu)和老帶新活動(dòng)，深度控掘。世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案渠道策略渠道必殺技三：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶必殺

——路演、派單、短信、外展點(diǎn)、條幅、桁架、電視 飛字、酒店發(fā)票信封、移動(dòng)/電信電話費(fèi)抵用券、團(tuán) 購(gòu)活動(dòng)、老帶新活動(dòng)等等低成本，強(qiáng)聚焦，廣面行銷(xiāo)從前期市調(diào)結(jié)果中可以看出，蚌埠市特別是片區(qū)內(nèi)的購(gòu)房客戶中，縣域客戶占據(jù)很大一部分比例，縣域客戶進(jìn)城需求旺盛，是本項(xiàng)目潛在重要客群重要構(gòu)成。針對(duì)此部分客戶，本項(xiàng)目須走出去，以行銷(xiāo)為主的方式全面深度挖掘。在大型商超或重要的人流點(diǎn)路演、派單，重要銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)配合分展點(diǎn)。其中派單可以加長(zhǎng)林肯看房車(chē)配合、模特派單的形式，或派發(fā)禮品相結(jié)合的形式；在認(rèn)籌、開(kāi)盤(pán)等重要銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，在重要單位附近、重要人流路口掛條幅、擺桁架，及在當(dāng)?shù)刂匾娨曨l電視飛字等形式傳遞項(xiàng)目信息；世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案渠道策略渠道必殺技三：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶必殺

——路演、派單、短信、外展點(diǎn)、條幅、桁架、電視 飛字、酒店發(fā)票信封、移動(dòng)/電信電話費(fèi)抵用券、團(tuán) 購(gòu)活動(dòng)、老帶新活動(dòng)等等低成本，強(qiáng)聚焦，廣面行銷(xiāo)從前期市調(diào)結(jié)果中可以看出，蚌埠市特別是片區(qū)內(nèi)的購(gòu)房客戶中，縣城客戶占據(jù)很大一部分比例，縣城客戶進(jìn)城需求旺盛，是本項(xiàng)目潛在重要客群重要構(gòu)成。針對(duì)此部分客戶，本項(xiàng)目須走出去，以行銷(xiāo)為主的方式全面深度挖掘。以教師節(jié)教師團(tuán)購(gòu)活動(dòng)、行政單位團(tuán)購(gòu)、老帶新活動(dòng)等形式，批量積累客戶；在主要酒店等客戶出沒(méi)的場(chǎng)所，放置展板和項(xiàng)目宣傳物料；在中高檔餐廳、咖啡廳的餐桌上，放置項(xiàng)目小冊(cè)子；與電信、移動(dòng)的營(yíng)業(yè)廳配合，客戶充值一定金額，即可前往本項(xiàng)目售樓部領(lǐng)取50元充值卡，以促進(jìn)意向客戶上門(mén)；以酒店等場(chǎng)所的發(fā)票信封、加油站派發(fā)項(xiàng)目小禮品等形式，傳遞項(xiàng)目信息。世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案渠道策略渠道必殺技四：市區(qū)客戶必殺

——戶外、高炮搶占制高點(diǎn)，強(qiáng)勢(shì)出擊，吸引關(guān)注高炮位置選取的注意事項(xiàng)：1、位置獨(dú)立，周邊無(wú)樓體和其他廣告牌的干擾；2、位于交通要沖，一定是往來(lái)車(chē)輛或人流行走的必經(jīng)之路；3、視角大，尤其是三面牌，要保證車(chē)輛和人流量最大方向上的視角；高炮位置選擇：1、市區(qū)重要人流點(diǎn)2塊2、火車(chē)站1塊3、動(dòng)車(chē)站1塊4、懷遠(yuǎn)和鳳陽(yáng)進(jìn)入蚌埠的入口2塊5、淮河大橋1塊6、區(qū)域內(nèi)重要交通干道1塊世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案渠道策略渠道必殺技四：市區(qū)客戶必殺

——車(chē)體廣告流動(dòng)廣告，信息的快速傳遞與更新公交車(chē)體、出租車(chē)體覆蓋，作為流動(dòng)性的活動(dòng)廣告，可以承載項(xiàng)目信息的快速傳遞與更新。?？勘卷?xiàng)目站點(diǎn)更改為“嘉和豪庭”站在重要活動(dòng)節(jié)點(diǎn)有選擇性的承載即時(shí)信息的發(fā)布。全面覆蓋，引發(fā)短時(shí)間內(nèi)蚌埠的“嘉和豪庭風(fēng)暴”。世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案渠道策略渠道必殺技五：偶得客戶必殺

——電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)溫情攻勢(shì)，在潛移默化中被認(rèn)可增加電臺(tái)廣播的整點(diǎn)報(bào)時(shí)等節(jié)目。在廣播說(shuō)辭中，弱化商業(yè)氣息，增加公益性廣告語(yǔ)，打溫情牌，不經(jīng)意間打動(dòng)客戶。電臺(tái)15秒雙整點(diǎn)播報(bào)廣告語(yǔ)嘉和豪庭提醒您，天氣炎熱，請(qǐng)注意防暑降溫，現(xiàn)在是北京時(shí)間上午（下午/晚上）××點(diǎn)整?，F(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)資源宣傳集中在蚌埠房地產(chǎn)網(wǎng)，但宣傳樓盤(pán)居多，信息不突出，但作為主流網(wǎng)絡(luò)媒體可以保持持續(xù)宣傳。綠地世紀(jì)城、南山酈都等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均在房地產(chǎn)交易網(wǎng)進(jìn)行宣傳，醒目且突出，建議本項(xiàng)目考慮在此渠道投放。世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案4建立主場(chǎng)形象“別讓客戶跑遠(yuǎn)了！”產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)如何凝練并有效傳導(dǎo)至客戶？世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案營(yíng)銷(xiāo)中心外場(chǎng)打造燕山路與華光大道叉口設(shè)立精神堡壘和交通指示牌樹(shù)立大型精神堡壘或路口指導(dǎo)視牌，并對(duì)其進(jìn)行亮化包裝從華光大道一直到項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心之間路段，行道樹(shù)包裹金布和道旗，營(yíng)造銷(xiāo)售氛圍，同時(shí)起到交通指引作用華光大道興華路精神堡壘燕山路嘉和豪庭世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案營(yíng)銷(xiāo)中心外場(chǎng)打造景觀示范區(qū)：以大面積綠化、疊水和景觀雕塑為主，注重品質(zhì)感，做足面子工程，以客戶尊貴感、身份感世筑地產(chǎn)XX年5月蚌埠嘉和豪庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)場(chǎng)打造簡(jiǎn)歐的裝修風(fēng)格偏沉穩(wěn)厚重，體現(xiàn)檔次感，建議適當(dāng)增加現(xiàn)代時(shí)尚元素營(yíng)銷(xiāo)中心風(fēng)格——簡(jiǎn)歐ipad售樓系統(tǒng)電子樓書(shū)目前營(yíng)銷(xiāo)中心風(fēng)格為簡(jiǎn)歐，定位比較高端。內(nèi)部裝飾色彩米黃、褐色等深色居多