XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通

XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通2024/3/29XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通項(xiàng)目界定城市新區(qū).中高檔.大盤(pán)關(guān)鍵詞1.中高檔——價(jià)值實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵詞2.大盤(pán)——節(jié)奏控制、大盤(pán)力精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通營(yíng)銷的基本問(wèn)題“中高檔”——價(jià)值實(shí)現(xiàn)復(fù)合化價(jià)值大規(guī)模樓盤(pán)開(kāi)發(fā)要保持可持續(xù)性，住區(qū)具備生長(zhǎng)和自我循環(huán)的能力，需要區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、配套價(jià)值、人文價(jià)值的復(fù)合化發(fā)展價(jià)值脈沖式上升大盤(pán)價(jià)值分階段釋放：從區(qū)域價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、社區(qū)價(jià)值、到人文價(jià)值，最終形成文化競(jìng)爭(zhēng)，大盤(pán)持續(xù)的賣點(diǎn)始終是綜合素質(zhì)和社區(qū)文化價(jià)值的影響因素是綜合的，包括區(qū)域的不斷成熟、社區(qū)內(nèi)部的不斷成長(zhǎng)、客戶認(rèn)知與品牌的形成精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通營(yíng)銷的基本問(wèn)題大盤(pán)——節(jié)奏控制、大盤(pán)力大盤(pán)開(kāi)發(fā)，利潤(rùn)來(lái)源于開(kāi)發(fā)節(jié)奏，80%的利潤(rùn)來(lái)自于20%的產(chǎn)品精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通利潤(rùn)來(lái)源于節(jié)奏控制：案例（華僑城－波托菲諾）3-419時(shí)間軸2002.12002.92002.72004上半年第一期6-72003-117.642.71.6高層250001500012000900085009000高層豪宅、多層花園洋房、townhouse、house萬(wàn)M2第二期多層House天鵝堡純水岸天鵝堡純水岸首期配置：會(huì)所啟動(dòng)區(qū)與分期開(kāi)發(fā)：價(jià)值一路走高，追求終極利潤(rùn)型首期開(kāi)發(fā)周邊生活配套不足，居住氣氛不濃，項(xiàng)目三條產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)規(guī)模均較小，設(shè)施投入強(qiáng)度大，社區(qū)環(huán)境成功營(yíng)造后，項(xiàng)目三條產(chǎn)品線同時(shí)放量增長(zhǎng)一倍?，F(xiàn)金流產(chǎn)品與高利潤(rùn)產(chǎn)品精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通經(jīng)營(yíng)大盤(pán)如同經(jīng)營(yíng)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)能力重于產(chǎn)品能力精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通大盤(pán)營(yíng)銷規(guī)律總結(jié)形象年主流年明星年價(jià)值年黃金年?duì)I銷主題ⅠⅡⅣⅢⅤ階段背景關(guān)鍵問(wèn)題策略關(guān)鍵詞定義區(qū)域，建立市場(chǎng)影響力大盤(pán)“震撼點(diǎn)”效應(yīng)強(qiáng)勢(shì)推廣、特色概念深入人心通過(guò)官方聲音、社會(huì)公信力引導(dǎo)主流市場(chǎng)輿論影響力打造突破區(qū)域界線，克服競(jìng)爭(zhēng)常規(guī)思路1.抓大放小2.強(qiáng)勢(shì)（No.1）3.政府營(yíng)銷營(yíng)銷策略形象未樹(shù)立首期銷售，現(xiàn)金流和成功銷售是第一目標(biāo)快速成交、現(xiàn)金流為王1.擴(kuò)大客戶層面2.縮短決策周期3.高形象性價(jià)比立足于主流客戶群，對(duì)其它客戶群具有吸引和涵蓋性通過(guò)足夠大的展示區(qū)、震撼點(diǎn)制造賣壓提升客戶預(yù)期價(jià)格，以略低于預(yù)期價(jià)格的實(shí)際價(jià)格發(fā)售，借強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷機(jī)會(huì)處理問(wèn)題產(chǎn)品節(jié)點(diǎn)刺激，保持持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力1.推出創(chuàng)新產(chǎn)品及產(chǎn)品概念2.關(guān)鍵配套投入首期銷售成功，進(jìn)入后續(xù)階段，審美疲勞領(lǐng)先產(chǎn)品節(jié)點(diǎn)式刺激保持市場(chǎng)聲音充分發(fā)揮配套體現(xiàn)大盤(pán)價(jià)值/產(chǎn)品力的核心作用配套的開(kāi)發(fā)策略——分級(jí)、價(jià)值點(diǎn)以及和住宅的聯(lián)動(dòng)關(guān)系項(xiàng)目營(yíng)銷轉(zhuǎn)向品牌營(yíng)銷贏得價(jià)值回報(bào)、大盤(pán)力兌現(xiàn)價(jià)值1.真實(shí)生后秀2.客戶營(yíng)銷3.品牌營(yíng)銷大盤(pán)持續(xù)的賣點(diǎn)始終是綜合素質(zhì)和社區(qū)文化隨社區(qū)不斷成熟、充分展示社區(qū)生活，價(jià)格持續(xù)快速增長(zhǎng)，樹(shù)立發(fā)展商強(qiáng)勢(shì)品牌項(xiàng)目營(yíng)銷轉(zhuǎn)向客戶活動(dòng)營(yíng)銷為主，以口碑傳播演繹社區(qū)文化依據(jù)企業(yè)目標(biāo)市場(chǎng)環(huán)境決策企業(yè)戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)1.惜售2.實(shí)驗(yàn)新產(chǎn)品高價(jià)惜售，充分稀釋土地價(jià)格、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)，追求超額利潤(rùn)站在企業(yè)策略層面，在項(xiàng)目最后一期推出新產(chǎn)品，實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)，作為后續(xù)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)良好市場(chǎng)反饋的策略鋪墊精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通時(shí)間軸數(shù)值軸營(yíng)銷強(qiáng)度曲線銷售價(jià)格曲線社區(qū)美譽(yù)度曲線現(xiàn)場(chǎng)展示度曲線形象年主流年明星年價(jià)值年黃金年階段Ⅰ階段Ⅱ階段Ⅲ階段Ⅳ階段Ⅴ精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通Ⅰ.形象年階段性特征：形象尚未樹(shù)立關(guān)鍵問(wèn)題：1.區(qū)域相對(duì)陌生大盤(pán)開(kāi)發(fā)需要站在城市的角度挖掘區(qū)域價(jià)值，并通過(guò)自身的開(kāi)發(fā)為城市和區(qū)域增值2.項(xiàng)目?jī)r(jià)值相對(duì)模糊啟動(dòng)期是項(xiàng)目立勢(shì)、占位、概念傳播、形成口碑傳播的重要階段，至關(guān)重要營(yíng)銷目標(biāo)：立勢(shì)定義區(qū)域價(jià)值，重新建立價(jià)值平臺(tái)奠定項(xiàng)目的領(lǐng)袖/霸主地位，超越區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通Ⅰ.形象年核心策略：立勢(shì)，務(wù)虛重于務(wù)實(shí)1.抓大放小：大主題使項(xiàng)目超越區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)大盤(pán)從硬件看，往往需要有1-2個(gè)“震撼點(diǎn)”，通過(guò)大盤(pán)的“震撼點(diǎn)”效應(yīng)，形成城市級(jí)的landmark大盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)不是個(gè)別樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)，而是區(qū)域價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)。如果缺乏區(qū)域價(jià)值，大盤(pán)往往必須自己“營(yíng)造區(qū)域價(jià)值”，需要做邊界界定和區(qū)域營(yíng)銷2.強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷確立項(xiàng)目霸主地位（No.1）‘強(qiáng)勢(shì)’是大盤(pán)營(yíng)銷的特色，大盤(pán)往往需要較常規(guī)高的營(yíng)銷費(fèi)用，用于強(qiáng)勢(shì)推廣、特色概念深入人心、建立市場(chǎng)影響。強(qiáng)勢(shì)有利于形成區(qū)域中心化與區(qū)域價(jià)值3.政府營(yíng)銷建立城市/全國(guó)影響力影響力打造突破區(qū)域界線，克服競(jìng)爭(zhēng)常規(guī)思路區(qū)域營(yíng)銷通常依賴于城市層面的政策利好、區(qū)域規(guī)劃、重點(diǎn)項(xiàng)目投入等因素的支持，需要通過(guò)官方聲音、社會(huì)公信力引導(dǎo)主流市場(chǎng)輿論精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通Ⅱ.主流年階段特征:首期銷售，競(jìng)爭(zhēng)壓力關(guān)鍵問(wèn)題：快速成交現(xiàn)金流為王營(yíng)銷目標(biāo)：贏得高人氣主流客戶精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通Ⅱ.主流年核心策略：1.盡量擴(kuò)大客戶層面大盤(pán)一定要立足于主流客戶群，且客戶群要復(fù)合而非單一，宣傳的主流客戶要對(duì)其它客戶群具有吸引和涵蓋性全城營(yíng)銷：營(yíng)銷的啟動(dòng)階段要盡量降低門(mén)檻，廣泛蓄客2.縮短客戶決策周期通過(guò)夸張的營(yíng)銷手段，如足夠強(qiáng)大的展示區(qū)、夸張的推廣活動(dòng)，制造賣壓，促使快速成交3.高形象下性價(jià)比保證成交率通過(guò)項(xiàng)目前期立勢(shì)、營(yíng)造新的生活方式，提升客戶預(yù)期價(jià)格，以略低于預(yù)期價(jià)格的實(shí)際價(jià)格發(fā)售，配合現(xiàn)場(chǎng)完美展示，讓客戶感受超值新區(qū)大盤(pán)的早期客戶有明顯的投資意識(shí)，投資成功成為未來(lái)示范效應(yīng)，因此，首期預(yù)留價(jià)值空間，可見(jiàn)的價(jià)值附送4.本階段是借強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷機(jī)會(huì)來(lái)處理問(wèn)題產(chǎn)品的最佳時(shí)機(jī)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通總規(guī)模65萬(wàn)平米，容積率超過(guò)3.0紅樹(shù)灣片區(qū)“深圳地王”純粹片區(qū)，高起點(diǎn)，高規(guī)劃規(guī)劃中央公園東南向海景華僑城人文景觀中信紅樹(shù)灣西南向海景和蛇口景觀沙河高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目二期，正開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一期，入伙一、二期Townhome1棟2棟3棟5棟項(xiàng)目北區(qū)三、四期，待開(kāi)發(fā)中信紅樹(shù)灣世聯(lián)提供前期顧問(wèn)及全程銷售代理精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通中信紅樹(shù)灣區(qū)域價(jià)值>個(gè)盤(pán)價(jià)值策略成功，片區(qū)價(jià)值得到客戶的廣泛認(rèn)同，灣區(qū)概念深入人心；在系列炒作中，樹(shù)立了項(xiàng)目在紅樹(shù)灣片區(qū)的主導(dǎo)地位，強(qiáng)化了“中信＝紅樹(shù)灣”的強(qiáng)烈印象；用純粹富人區(qū)概念主打華僑城和香蜜湖初見(jiàn)成效，灣區(qū)迅速占位一線豪宅之列。區(qū)域營(yíng)銷，領(lǐng)導(dǎo)片區(qū)炒作精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通中信紅樹(shù)灣項(xiàng)目命名體現(xiàn)項(xiàng)目特征，并易于延展；巧妙利用“紅樹(shù)灣”，將片區(qū)推廣和項(xiàng)目推廣有機(jī)結(jié)合，達(dá)到事半功倍的宣傳效果。搶占片區(qū)制高點(diǎn)：強(qiáng)勢(shì)案名精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通中信紅樹(shù)灣1、提出“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球”的口號(hào)，定位明確，并將“灣區(qū)物業(yè)”注冊(cè)，成為項(xiàng)目的專署代名詞；2、首次亮相無(wú)論廣告牌、報(bào)版均圍繞主推廣口號(hào)執(zhí)行，在市場(chǎng)上迅速建立起項(xiàng)目的高形象。建立強(qiáng)勢(shì)的第一意象精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通中信紅樹(shù)灣

1、形象展示——占領(lǐng)焦點(diǎn)位置：深南路上海賓館廣告牌、機(jī)場(chǎng)廣告牌、梅觀高速?gòu)V告牌，地塊對(duì)沙河高爾夫和紅樹(shù)西岸廣告牌；2、硬件展示——精確選擇展示點(diǎn)A30*30米通透大玻璃體的售樓處，濃縮項(xiàng)目產(chǎn)品的主要賣點(diǎn)，倡導(dǎo)體驗(yàn)，兼具銷售和藝術(shù)展示的功能；B首批選擇最亮點(diǎn)的戶型、聘請(qǐng)著名樣板房設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)裝修，充分體現(xiàn)項(xiàng)目賣點(diǎn)，提升客戶預(yù)期；C高標(biāo)準(zhǔn)要求看樓通道、清水房、工程材料展示房，充分體現(xiàn)項(xiàng)目工程質(zhì)量。3、軟件展示——細(xì)節(jié)展示服務(wù)品質(zhì)比如在看樓現(xiàn)場(chǎng)處處可見(jiàn)的安全溫馨提示牌，所設(shè)置的擦鞋機(jī)、冰凍濕紙巾、安全帽的護(hù)罩、太陽(yáng)傘、汽車罩等，體現(xiàn)了未來(lái)物管的服務(wù)細(xì)節(jié)及品質(zhì)。高規(guī)格展示精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通中信紅樹(shù)灣精確進(jìn)行客戶分級(jí)，把握住誠(chéng)意度高的客戶在保證項(xiàng)目人氣的基礎(chǔ)上，通過(guò)設(shè)置不同的門(mén)檻篩選客戶，將客戶精確劃分為不同的等級(jí)，針對(duì)性的進(jìn)行積累和維護(hù)，是確保選房成功的重要措施9.8---9.10：20萬(wàn)元升級(jí)

截流客戶，增加選房成功系數(shù)9月，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手紛紛亮相，為確保最誠(chéng)意的客戶，推出20萬(wàn)元（110人）升級(jí)，直接確定房號(hào)6.12---11.20：3000元貴賓卡

低門(mén)檻，最大化積累項(xiàng)目人氣3000元貴賓卡（1500人）具備選房順序權(quán)益，并贈(zèng)送1000元售樓處消費(fèi)額度兩次選房前：5萬(wàn)元確定選房資格

進(jìn)一步篩選客戶，確保選房成功率5萬(wàn)元（500人）確定選房資格，篩選客戶，引導(dǎo)客戶意向，降低客戶流失度，貴賓卡確定選房資格后參與選房成功率高達(dá)85%。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通中信紅樹(shù)灣進(jìn)行精準(zhǔn)有效的客戶維護(hù)，節(jié)約成本，直效營(yíng)銷對(duì)于高端客戶，活動(dòng)在精不在多，每一次活動(dòng)都要嚴(yán)格控制好品質(zhì)和細(xì)節(jié)，將其作為項(xiàng)目展示的其中一部分，通過(guò)活動(dòng)即維護(hù)了客戶又可以讓客戶更深入的了解項(xiàng)目。客戶為主導(dǎo)，舉辦各類活動(dòng)，進(jìn)行圈子營(yíng)銷，有利于節(jié)約成本，擴(kuò)大影響力，形成口碑傳播?；顒?dòng)時(shí)間效果經(jīng)驗(yàn)工程展示層開(kāi)放2004年8月充分展示了項(xiàng)目的工程質(zhì)量，讓客戶信心倍增；通過(guò)來(lái)訪客戶情況初步了解了客戶意向和誠(chéng)意度。不斷有新的項(xiàng)目信息給到客戶，讓客戶始終保持對(duì)樓盤(pán)的關(guān)注度；將工程節(jié)點(diǎn)都當(dāng)成一次項(xiàng)目的活動(dòng)進(jìn)行，吸引客戶上門(mén)，保持與客戶的良好聯(lián)系。樣板房開(kāi)放2004年9月亮點(diǎn)戶型的高標(biāo)準(zhǔn)展示，提升了客戶對(duì)項(xiàng)目的心理預(yù)期；進(jìn)一步了解了客戶的意向，為后續(xù)準(zhǔn)確的放出房號(hào)奠定基礎(chǔ)。自駕游04年10月前往汕頭參觀發(fā)展商曾經(jīng)開(kāi)發(fā)的各樓盤(pán)和產(chǎn)業(yè)，展示了發(fā)展商的實(shí)力；拉近了客戶和項(xiàng)目之間以及客戶之間的距離，開(kāi)始形成社區(qū)文化自駕游是一種低成本但效果較好的活動(dòng)形式，客戶的參與度也較高；配備統(tǒng)一的車貼，不要忘記在維護(hù)客戶同時(shí)宣傳項(xiàng)目。05年2月多次GOLF賽主要針對(duì)Golf愛(ài)好者進(jìn)行，建立了他們與項(xiàng)目之間的感情；在發(fā)展商自己的球場(chǎng)舉行，展示了發(fā)展商的實(shí)力。有效的挖掘發(fā)展商可利用資源，既可以展示發(fā)展商的實(shí)力，又可以以較低的成本達(dá)到預(yù)定的效果。大型答謝酒會(huì)2004年12月嚴(yán)格把控酒會(huì)的品質(zhì)，從而展示了樓盤(pán)的高品質(zhì)；客戶踴躍參加，增進(jìn)了業(yè)主間的交流，維系了發(fā)展商和客戶之間的感情。準(zhǔn)確預(yù)估規(guī)模，做好各方面的準(zhǔn)備，特別是桌椅及餐飲只要活動(dòng)品質(zhì)控制好，注重細(xì)節(jié)，客戶很樂(lè)意參與。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通中信紅樹(shù)灣

1、設(shè)置全國(guó)接待站，占領(lǐng)一線城市，中信、世聯(lián)各地分公司開(kāi)設(shè)接待站，建立全國(guó)范圍的影響力，為持續(xù)銷售作鋪墊；2、售樓處設(shè)立客戶服務(wù)助理，專門(mén)負(fù)責(zé)接待參觀的同行，以開(kāi)放、熱忱的態(tài)度，歡迎業(yè)界的參觀交流，贏得廣泛的業(yè)界口碑。

建立品牌影響力營(yíng)銷結(jié)果：項(xiàng)目自2004年10月30日開(kāi)始銷售到2005年10月2日實(shí)現(xiàn)100％銷售，共計(jì)調(diào)整價(jià)格15次，價(jià)格不斷攀升，項(xiàng)目以9000元/㎡的實(shí)收均價(jià)入市，最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)9336.26元/㎡（不含6套樣板房），高出區(qū)域平臺(tái)價(jià)格近2000元精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通Ⅲ.明星年階段特征：首期開(kāi)發(fā)成功，階段性審美疲勞關(guān)鍵問(wèn)題：價(jià)格迅速爬升持續(xù)性營(yíng)銷目標(biāo)：大盤(pán)營(yíng)銷加油站創(chuàng)新形成脈沖式刺激，維持大盤(pán)持續(xù)熱銷精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通Ⅲ.明星年核心策略：1.推出全新產(chǎn)品體系或全新產(chǎn)品概念通過(guò)領(lǐng)先產(chǎn)品體系營(yíng)造核心體驗(yàn)點(diǎn)，持續(xù)聚集人氣，保持市場(chǎng)聲音，推動(dòng)項(xiàng)目整體價(jià)值不斷上升全新的產(chǎn)品概念形成新的價(jià)值標(biāo)桿引領(lǐng)價(jià)格提升2.關(guān)鍵性配套投入：展示生活、示范價(jià)值充分發(fā)揮配套體現(xiàn)大盤(pán)價(jià)值/產(chǎn)品力的核心作用——保健因素與激勵(lì)因素（滿足生活需求、聚集人氣；提升區(qū)域價(jià)值、展示生活方式、示范品質(zhì)）配套的開(kāi)發(fā)策略——分級(jí)、價(jià)值點(diǎn)以及和住宅的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，解決配套的開(kāi)發(fā)次序和開(kāi)發(fā)規(guī)模問(wèn)題在各期開(kāi)發(fā)過(guò)程中不斷進(jìn)行“脈沖式”的刺激，保證持續(xù)成功開(kāi)發(fā)3。得業(yè)內(nèi)者得天下精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通北京奧林匹克花園區(qū)位：緊鄰東五環(huán)，位于北京十大邊緣片區(qū)之一的東壩片區(qū)；規(guī)模：占地面積66公頃，其中建設(shè)用地49.35公頃；建筑面積逾100萬(wàn)平方米；容積率約為1.1；綠化率約為40%；總居住人口數(shù)約為5000余戶；形象定位：奧林匹克國(guó)際運(yùn)動(dòng)社區(qū)；產(chǎn)品定位：一二期為4-5層的花園洋房，三期為7~9層電梯小高層；客戶定位：立足區(qū)域，面向全市，定位中產(chǎn)階層為項(xiàng)目主力客戶精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通北京奧林匹克花園成功經(jīng)驗(yàn)：傳遞區(qū)域價(jià)值，建立市場(chǎng)預(yù)期強(qiáng)化超低密度優(yōu)勢(shì)完善產(chǎn)品細(xì)節(jié)完善配套，充分營(yíng)造幸福感專屬物業(yè)服務(wù)，體現(xiàn)社區(qū)價(jià)值前期教訓(xùn)：產(chǎn)品品質(zhì)不夠好配套不能滿足使用需求沒(méi)有體現(xiàn)對(duì)業(yè)主的人性關(guān)懷無(wú)法為業(yè)主提供身份感和安全感未能樹(shù)立項(xiàng)目的高檔形象03年開(kāi)發(fā)第一、二期都是4層的花園洋房沉寂一年，人們對(duì)品牌的印象逐漸淡化。后期提高容積率，開(kāi)發(fā)小高層產(chǎn)品。05年開(kāi)發(fā)第三期，小高層住宅產(chǎn)品。通過(guò)重新整合資源，實(shí)現(xiàn)旺銷。一期雖是低密度，卻未能實(shí)現(xiàn)鮮明的高端形象，收益不高二期開(kāi)發(fā)，重新整合項(xiàng)目已有資源，確立新的社區(qū)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)熱銷精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通北京奧林匹克花園主打奧運(yùn)品牌，建設(shè)社區(qū)運(yùn)動(dòng)設(shè)施設(shè)計(jì)1200米的奧林匹克大道以及六大主題廣場(chǎng)；在整個(gè)大道中，設(shè)置親切隨和的運(yùn)動(dòng)器材、娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)地；設(shè)計(jì)14000平米的專業(yè)運(yùn)動(dòng)城，是一家集健身、專業(yè)訓(xùn)練、休閑娛樂(lè)、餐飲聚會(huì)等為一體的大型綜合性體育休閑設(shè)施。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通北京奧林匹克花園引進(jìn)北師大品牌教育，并完善社區(qū)生活配套引進(jìn)北師大幼兒園和小學(xué)，約定業(yè)主可以免費(fèi)進(jìn)入北師大幼兒園和附小，對(duì)項(xiàng)目促進(jìn)作用極大；社區(qū)配套齊全：超市、郵局、銀行、診所、商業(yè)街、專業(yè)運(yùn)動(dòng)城、社區(qū)巴士等。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通北京奧林匹克花園營(yíng)銷結(jié)果：簽約情況：05年，共推出房源594套，完成簽約431套，認(rèn)購(gòu)未簽約的62套。認(rèn)購(gòu)率為83%實(shí)收均價(jià)：6287元/平米（簽約部分），高出平臺(tái)價(jià)格近2000元/平米整體銷售速度：57套/周左右，平均月銷售速度約245套左右精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通Ⅳ.價(jià)值年階段特征：大盤(pán)力兌現(xiàn)營(yíng)銷目標(biāo)：?jiǎn)栴}導(dǎo)向轉(zhuǎn)為目標(biāo)導(dǎo)向：自我超越獲得超額利潤(rùn)關(guān)鍵問(wèn)題：價(jià)值整合、大盤(pán)力真正釋放項(xiàng)目營(yíng)銷轉(zhuǎn)向品牌營(yíng)銷、文化營(yíng)銷精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通Ⅳ.價(jià)值年核心策略：自我營(yíng)銷1.真實(shí)生活秀大盤(pán)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵是核心資源的人文化，人文產(chǎn)生更高附加值和歸屬感；大盤(pán)持續(xù)的賣點(diǎn)始終是綜合素質(zhì)和社區(qū)文化隨商業(yè)等公建配套的運(yùn)營(yíng)、充分展示社區(qū)生活，價(jià)格持續(xù)快速增長(zhǎng)，樹(shù)立發(fā)展商強(qiáng)勢(shì)品牌2.客戶是營(yíng)銷的主要渠道社區(qū)不斷成熟，社區(qū)實(shí)景展示和生活氛圍展示充分，項(xiàng)目營(yíng)銷轉(zhuǎn)向客戶活動(dòng)營(yíng)銷為主，為社區(qū)不斷聚集人氣成立客戶會(huì)，以口碑傳播演繹社區(qū)文化3.品牌營(yíng)銷、服務(wù)營(yíng)銷精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通中海國(guó)際社區(qū)占地面積：1986畝，連接5000畝森林公園，建筑面積200萬(wàn)平米，成都地王。世聯(lián)提供前期顧問(wèn)三階段服務(wù)。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通中海國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃有住宅、商業(yè)、酒店、醫(yī)院等多種物業(yè)類型，不是一個(gè)普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目。五星級(jí)酒店涉外醫(yī)院國(guó)際學(xué)校國(guó)際網(wǎng)球俱樂(lè)部高爾夫練習(xí)場(chǎng)住宅郊區(qū)化的大規(guī)模社區(qū)，還是郊區(qū)城市化的新都市主義？-----區(qū)域升值的配套與滿足生活的配套精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通中海國(guó)際社區(qū)2年起止時(shí)間開(kāi)發(fā)量配套投入體現(xiàn)核心價(jià)值配套投入滿足生活需要2004.7——2006.72008.1——2009.72006.8——2007.121.5年1.5年一期（40萬(wàn)㎡）二期（30萬(wàn)㎡）三期(40萬(wàn)㎡)Ⅰ區(qū)（15萬(wàn)㎡）Ⅱ區(qū)（25萬(wàn)㎡）Ⅰ區(qū)（15萬(wàn)㎡）Ⅱ區(qū)(15萬(wàn)㎡)Ⅰ區(qū)（20萬(wàn)㎡）Ⅱ區(qū)（20萬(wàn)㎡）星期五大道北段國(guó)際學(xué)校商業(yè)廣場(chǎng)公交總站綜合市場(chǎng)幼兒園1生活會(huì)所1鄰里商業(yè)鄰里商業(yè)幼兒園2涉外醫(yī)院生活會(huì)所2鄰里商業(yè)休閑街南段休閑街北段鄰里商業(yè)國(guó)際網(wǎng)球俱樂(lè)部雕塑長(zhǎng)廊集中商業(yè)鄰里商業(yè)寫(xiě)字樓國(guó)際酒店文化活動(dòng)中心鄰里商業(yè)體現(xiàn)核心價(jià)值，適量生活配套生活配套為主優(yōu)良資產(chǎn)投入高爾夫練習(xí)場(chǎng)森林景觀大道高級(jí)會(huì)所星期五大道南段休閑廣場(chǎng)配套的分級(jí)與分期：配套與居住互為增值精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通中海國(guó)際社區(qū)推售時(shí)間推售量推售物業(yè)類型銷售情況備注2005-9-30占地面積：63475.84㎡建筑面積:104179.8㎡(其中地上82855.4㎡,地下不21324.4㎡)容積率:1.305戶數(shù):556戶車位數(shù):668輛,其中地上124輛,地下544輛;“中海國(guó)際社區(qū)?藍(lán)岸”；占地面積6萬(wàn)㎡，推出銷售的有9棟，建筑面積為26242平米；共176套為5、6層的多層物業(yè)，其中6層為帶電梯的多層洋房?jī)r(jià)格4000-5000元/㎡開(kāi)盤(pán)當(dāng)日售磬大部分為中海的老業(yè)主價(jià)格超出周邊價(jià)格約500-1000元/㎡，主要是通過(guò)推出物業(yè)屬城市內(nèi)稀缺的、較高端的多層物業(yè)支持；2005-11-26約300套6+1精品景觀多層和小高層均價(jià)5000元/㎡開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷售70%目前銷售約90%價(jià)格超出周邊價(jià)格約500-1000元/㎡銷售速度明顯下降，主要與推銷的物業(yè)為小高層，價(jià)格較高，銷售支持不夠，也與成都銷售進(jìn)行淡季相關(guān)；2005-12下旬不到100套第三批次物業(yè)位于二批次物業(yè)的地塊中心，具有更為優(yōu)良的地理位置和景觀資源6+1精品景觀多層和小高層均價(jià)5000元/㎡當(dāng)天成交只有20-30％目前銷售約80%銷售情況總結(jié)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通Ⅴ.黃金年?duì)I銷目標(biāo)：自由發(fā)揮關(guān)鍵問(wèn)題：企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)兌現(xiàn)企業(yè)新產(chǎn)品試驗(yàn)基地企業(yè)品牌示范基地精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通Ⅴ.黃金年核心策略：1.惜售高價(jià)惜售，充分稀釋土地價(jià)格、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)，追求超額利潤(rùn)2.實(shí)驗(yàn)新產(chǎn)品站在企業(yè)策略層面，在項(xiàng)目最后一期推出新產(chǎn)品，實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)，作為后續(xù)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)良好市場(chǎng)反饋的策略鋪墊精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通華僑城－波托菲諾總平面世聯(lián)提供銷售代理及營(yíng)銷顧問(wèn)項(xiàng)目規(guī)模：總建面108萬(wàn)平米中國(guó)最成功的旅游地產(chǎn)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通華僑城－波托菲諾TOWNHOUSE精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通華僑城－波托菲諾湖邊會(huì)所精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通華僑城－波托菲諾商業(yè)街精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通華僑城－波托菲諾綠色城文化城生活城健康城教育城歡樂(lè)城數(shù)碼城華僑城生活精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通華僑城－波托菲諾價(jià)格時(shí)間2001.112002.12002.72004.62003.122004.10850088009300980030000高層高層T.H.多層高層別墅16000高層精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通世聯(lián)成功案例（北中國(guó)）

38個(gè)城市山東青島檀香灣項(xiàng)目青島中少上揚(yáng)嶗山項(xiàng)目青島假日溫泉項(xiàng)目膠南600畝項(xiàng)目濟(jì)南華山鎮(zhèn)項(xiàng)目煙臺(tái)東郊貴族城項(xiàng)目煙臺(tái)紅旗南路腹地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目臨沂金雀山項(xiàng)目淄博孝婦河項(xiàng)目日照芳州項(xiàng)目鄒城萬(wàn)佳都市花園項(xiàng)目泰安林肯花園項(xiàng)目鄒平一河兩湖項(xiàng)目文登濱海新區(qū)項(xiàng)目黑龍江哈爾濱翰林辰霞項(xiàng)目北京北京懷柔雁棲湖項(xiàng)目北京天鴻單店項(xiàng)目北京魯能幸福一村項(xiàng)目北京北清路項(xiàng)目北京東?；瘓@項(xiàng)目北京泰達(dá)溫榆河項(xiàng)目北京東小口項(xiàng)目北京自由小鎮(zhèn)項(xiàng)目北京延秋園項(xiàng)目北京東隆項(xiàng)目北京懷柔紅螺西區(qū)項(xiàng)目北京月亮河項(xiàng)目北京麗江新城項(xiàng)目北京國(guó)泰水景花園項(xiàng)目北京萬(wàn)達(dá)景藏項(xiàng)目北京香榭花園項(xiàng)目北京御水苑項(xiàng)目北京西府蘭庭項(xiàng)目北京麥卡倫地項(xiàng)目北京招商北苑項(xiàng)目北京豐臺(tái)六圈項(xiàng)目北京龍湖西苑項(xiàng)目北京西單安福大廈項(xiàng)目?jī)?nèi)蒙古呼和浩特金橋開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目呼和浩特東岸國(guó)際項(xiàng)目包頭沼潭項(xiàng)目呼倫貝爾國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目河北石家莊珠峰國(guó)際花園項(xiàng)目石家莊香榭里項(xiàng)目石家莊莊八家莊項(xiàng)目秦皇島劉莊別墅項(xiàng)目秦皇島海洋新城項(xiàng)目唐山豐潤(rùn)區(qū)項(xiàng)目承德大元寶山別墅項(xiàng)目廊坊香檳國(guó)際花園項(xiàng)目邯鄲鑒德商務(wù)中心項(xiàng)目遼寧沈陽(yáng)奧園項(xiàng)目沈陽(yáng)萬(wàn)恒大東區(qū)項(xiàng)目沈陽(yáng)望花地塊項(xiàng)目沈陽(yáng)東方儷城項(xiàng)目大連郭水路項(xiàng)目大連億達(dá)棚戶區(qū)項(xiàng)目大連億達(dá)四期項(xiàng)目大連億達(dá)五期項(xiàng)目大連大山村項(xiàng)目大連勞動(dòng)公園西側(cè)項(xiàng)目大連星期五大道項(xiàng)目瓦房店21萬(wàn)平方米項(xiàng)目錦州寶地城項(xiàng)目甘肅天水中鐵六局項(xiàng)目天津河南山西陜西西安海洋公園住宅項(xiàng)目西安西部通信產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目西安西部電子信息產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目西安高新區(qū)項(xiàng)目西安臨潼區(qū)項(xiàng)目鄭州廣匯御景項(xiàng)目鄭州楊君劉項(xiàng)目新鄉(xiāng)世紀(jì)村項(xiàng)目安陽(yáng)貞元項(xiàng)目原陽(yáng)300畝項(xiàng)目天津紫光華庭項(xiàng)目天津城南新世家項(xiàng)目天津南開(kāi)區(qū)項(xiàng)目天津王蘭莊項(xiàng)目天津海河水上運(yùn)動(dòng)世界項(xiàng)目太原太鋼項(xiàng)目太原學(xué)府街項(xiàng)目太原千峰路項(xiàng)目運(yùn)城住宅項(xiàng)目新疆烏魯木齊南門(mén)國(guó)際城項(xiàng)目吉林長(zhǎng)春魯能二道區(qū)項(xiàng)目吉林世紀(jì)新村項(xiàng)目精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX灘項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備階段溝通世聯(lián)成功案例（南中國(guó)）54個(gè)城市安徽上海鵬欣一品漫城項(xiàng)目上海綠庭霞飛苑項(xiàng)目上海大上海四季花城項(xiàng)目上海佘山銀湖三期項(xiàng)目上海協(xié)和城二期項(xiàng)目上海星獅嘉定地塊項(xiàng)目上海金山龍澤園項(xiàng)目湖北四川成都今日蜀州城