e可行性論證-經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系1553566326

e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系15535663262024/3/29e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系1553566326問題：1、項(xiàng)目利潤(rùn)是怎樣計(jì)算出來的？2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要哪些要素投入？3、什么樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目才是好項(xiàng)目？e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系1553566326項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)=銷售收入-開發(fā)成本-營(yíng)業(yè)稅及附加-期間費(fèi)用-所得稅（期間費(fèi)用包括：營(yíng)業(yè)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用）土地、資金、人力資源、技術(shù)、品牌投入少、回報(bào)高、見效快e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系1553566326一、應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算報(bào)表體系的必要性項(xiàng)目決策科學(xué)化定量分析；全面、多角度分析；動(dòng)態(tài)分析；程序規(guī)范。項(xiàng)目決策效率便于計(jì)算、便于理解、便于檢查。主要基于以下需要：e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系1553566326報(bào)表格式、指標(biāo)計(jì)算不統(tǒng)一報(bào)表格式多樣、指標(biāo)不完整、信息不完全。評(píng)價(jià)指標(biāo)不能完整反映項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況過去主要計(jì)算投資回報(bào)率、銷售利潤(rùn)率指標(biāo)。原項(xiàng)目測(cè)算的弊處e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系1553566326二、新的可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系的特點(diǎn)將動(dòng)態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合動(dòng)態(tài)指標(biāo)--考慮資金時(shí)間價(jià)值靜態(tài)指標(biāo)--不考慮資金時(shí)間價(jià)值將指標(biāo)分為核心指標(biāo)和參考指標(biāo)

核心指標(biāo)：主要指標(biāo)，反映核心收益能力參考指標(biāo)：反映某一個(gè)方面或作補(bǔ)充說明包括以下四項(xiàng)：e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系1553566326除整體指標(biāo)外增加了單項(xiàng)指標(biāo)如：資金峰值比例；地價(jià)支付貼現(xiàn)比；啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)。運(yùn)用函數(shù)工具和公式鏈接簡(jiǎn)化計(jì)算如：凈現(xiàn)值（NPV）函數(shù)；內(nèi)部收益率（IRR）函數(shù)；測(cè)算要素的彈性調(diào)整。e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系1553566326資金的時(shí)間價(jià)值：

資金用之于投資，隨著時(shí)間的推移，其價(jià)值會(huì)增長(zhǎng)。今天的1元錢不等于明天的1元利息；單利；復(fù)利；貼現(xiàn)；現(xiàn)值；終值

資金成本：使用資金要支付代價(jià)

銀行借款：按利率計(jì)付利息股東投入：交付利潤(rùn)三、資金的時(shí)間價(jià)值e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系1553566326單利終值計(jì)算:S=P（1+i*t)單利現(xiàn)值計(jì)算:p=s*(1-i*t)n復(fù)利終值計(jì)算:S=P（1+i)

-n復(fù)利終值計(jì)算:p=s（1+i)

問：第1年年初存入100元，利率10%，分別按單利和復(fù)利計(jì)算，兩年后其終值多少？e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系1553566326四、現(xiàn)金流量與凈流量、凈現(xiàn)值現(xiàn)金流量：指項(xiàng)目投資、出售引起的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的數(shù)量?，F(xiàn)金凈流量：指一定時(shí)期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額。流入量大于流出量時(shí)凈流量為正值，反之為負(fù)值。凈現(xiàn)值：指未來資金流入的現(xiàn)值與資金流出的現(xiàn)值的差額。e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系1553566326萬科城市花園項(xiàng)目概況：總建35萬平米，單位地價(jià)800元/平米，建造成本等1700元；4年開發(fā)銷售完畢，平均價(jià)格3214元/平米。e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系1553566326五、現(xiàn)金凈流量與利潤(rùn)的關(guān)系利潤(rùn)是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的分期損益現(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實(shí)現(xiàn)制確定的分期損益?？尚行匝芯恐校F(xiàn)金凈流量可以代替利潤(rùn)作為評(píng)價(jià)投資凈收益的指標(biāo)。

在整個(gè)投資有效年限內(nèi)，項(xiàng)目利潤(rùn)總計(jì)與現(xiàn)金凈流量是相等的。應(yīng)用現(xiàn)金凈流量，并可方便地引入資金時(shí)間價(jià)值來考察投資方案。e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系1553566326六、項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系核心指標(biāo)1、內(nèi)部收益率

使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率2、銷售凈利率項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷售收入×100%e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系1553566326參考指標(biāo)3、總投資回報(bào)率項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資×100%4、銷售毛利率項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售收入×100%5、獲利指數(shù)現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值6、資金峰值比例資金峰值/項(xiàng)目總投資7、地價(jià)支付貼現(xiàn)比各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和/地價(jià)總額8、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/啟動(dòng)資金六、項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體1、內(nèi)部收益率（IRR）內(nèi)部收益率：

是指能夠使未來現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。簡(jiǎn)單說就是使投資方案累計(jì)凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過借款來投資項(xiàng)目，將一無所獲。內(nèi)部收益率體現(xiàn)了項(xiàng)目本身即內(nèi)在的收益水平或獲利能力，是項(xiàng)目?jī)?nèi)在的投資收益率，本質(zhì)上是一個(gè)貼現(xiàn)率。

e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系1553566326萬科城市花園項(xiàng)目：e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體2、銷售凈利率銷售凈利率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷售收入×100%（項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)=項(xiàng)目利潤(rùn)-期間費(fèi)用-所得稅）為什么用銷售凈利率取代投資回報(bào)率作為核心指標(biāo)？以銷售收入為基數(shù)，指標(biāo)蘊(yùn)涵內(nèi)容更豐富點(diǎn)，除了能反映獲利能力，還可以反映售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，比如，銷售凈利率為9%，大約可以知道，如果售價(jià)下降9%左右，將基本無利可圖；而售價(jià)相當(dāng)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，其難以控制程度遠(yuǎn)大于成本；銷售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤(rùn)”除以“銷售收入”；投資回報(bào)率則須特別明確，如總投資是“總成本”還是“總成本+期間費(fèi)用”，包含不包含“所得稅”？“回報(bào)”是稅前利潤(rùn)還是稅后利潤(rùn)？e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體3、總投資回報(bào)率總投資回報(bào)率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資×100%（項(xiàng)目總投資=總開發(fā)成本+期間費(fèi)用）總投資回報(bào)率靜態(tài)的反映了項(xiàng)目總體投資回報(bào)水平，但并不是該項(xiàng)目實(shí)際的收益率，只能作為輔助指標(biāo)參考。項(xiàng)目開發(fā)周期越長(zhǎng)，該指標(biāo)意義可應(yīng)用度越小。e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體4、銷售毛利率銷售毛利率%=項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售收入×100%（項(xiàng)目利潤(rùn)=銷售收入-開發(fā)成本-營(yíng)業(yè)稅及附加）銷售毛利率的意義：在于體現(xiàn)了項(xiàng)目的獲利空間。即還有多少銷售收入可以用來抵償期間費(fèi)用和所得稅，最后獲得利潤(rùn)。銷售毛利率和銷售凈利率的關(guān)系：銷售毛利率-銷售凈利率=銷售稅、費(fèi)率e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體5、獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)）現(xiàn)值指數(shù)可以理解為1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益?，F(xiàn)值指數(shù)反映了投資的效率。計(jì)算現(xiàn)值指數(shù)必須預(yù)先確定一個(gè)貼現(xiàn)率，一般是期望的最低資金回報(bào)率。按照集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率的要求我們將貼現(xiàn)率為10%?，F(xiàn)值指數(shù)＞1說明收益超過成本，投資收益率超過期望的回報(bào)率，項(xiàng)目可行；現(xiàn)值指數(shù)＜1說明其收益率達(dá)不到期望的回報(bào)率，項(xiàng)目不可行。如果以內(nèi)部收益率作為貼現(xiàn)率，則現(xiàn)值指數(shù)=1獲利指數(shù)=現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系1553566326萬科城市花園項(xiàng)目e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系1553566326萬科城市花園項(xiàng)目測(cè)算：e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體6、資金峰值比例資金峰值的界定：資金峰值指在項(xiàng)目開發(fā)期間，累計(jì)負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值，也就是資金的最大缺口。資金峰值是對(duì)項(xiàng)目而言，一般不必考慮本公司的自有存款余額。資金峰值比例反映了項(xiàng)目資金峰值占總投資的比例關(guān)系。資金峰值比例=資金峰值/項(xiàng)目總投資e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系1553566326萬科城市花園項(xiàng)目測(cè)算：資金峰值比例=資金峰值/項(xiàng)目總投資=15000/（28000+59500）=17%e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體7、地價(jià)支付貼現(xiàn)比本指標(biāo)反映地價(jià)支付的快慢。土地合同中的地價(jià)是一種名義地價(jià)，將各期支付的地價(jià)折算為現(xiàn)值才是該項(xiàng)目的實(shí)際地價(jià)。地價(jià)支付貼現(xiàn)比反映了名義地價(jià)和實(shí)際地價(jià)的關(guān)系。該比例越小實(shí)際地價(jià)越低，反之實(shí)際地價(jià)越高。對(duì)各期地價(jià)進(jìn)行折現(xiàn)同樣要確定一個(gè)貼現(xiàn)率，我們?nèi)远?0%（依據(jù)同前）地價(jià)支付貼現(xiàn)比=各期支付地價(jià)現(xiàn)值之和/地價(jià)總額e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系1553566326萬科城市花園項(xiàng)目：e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體8、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)啟動(dòng)資金=3個(gè)最高的資金峰值之和/3啟動(dòng)資金的界定：一個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)資金較難直接計(jì)算，它應(yīng)是開發(fā)前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義為3個(gè)最高峰值的平均數(shù)。啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)的意義：在于集團(tuán)或分公司投入一個(gè)新項(xiàng)目必須的啟動(dòng)資金，將來能獲得多少倍的凈利潤(rùn)。它是一個(gè)靜態(tài)的參考指標(biāo)。啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/啟動(dòng)資金e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系1553566326萬科城市花園項(xiàng)目e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系1553566326七、核心指標(biāo)的基本要求（參考）內(nèi)部收益率≥25%銷售凈利率≥9%指標(biāo)評(píng)價(jià)考慮：（1）核心指標(biāo)確定指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)；參考指標(biāo)中的總體指標(biāo)未定標(biāo)準(zhǔn)僅做參考；參考指標(biāo)中的單項(xiàng)指標(biāo)結(jié)合具體項(xiàng)目分析評(píng)估。（2）經(jīng)過對(duì)部分項(xiàng)目（成都1期、大連等）的測(cè)試，其內(nèi)部收益率均超過30%。因此對(duì)一般多層項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率暫定為25%。（3）經(jīng)測(cè)算，集團(tuán)平均稅前銷售利潤(rùn)率為12%，銷售凈利率約在8.04~10.2%之間，因此銷售凈利率暫定為9%。e可行性論證——經(jīng)濟(jì)測(cè)算指標(biāo)體系1553566326八、關(guān)于本指標(biāo)體系1、正確估計(jì)銷售價(jià)格、成本是一切測(cè)算正確的前提；2、正確的現(xiàn)金流量表是保證指標(biāo)質(zhì)量的關(guān)鍵；制訂切實(shí)可行的項(xiàng)目開發(fā)、銷售計(jì)劃是編制現(xiàn)金流量表的基礎(chǔ)；3、對(duì)開發(fā)周期小于3年（含3年）的項(xiàng)目必須按季度編制現(xiàn)金流量表，開發(fā)周期