深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告

深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告2024/3/29深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告事業(yè)七部簡(jiǎn)介都市豪宅部中原為更好地致力于“關(guān)內(nèi)豪宅”項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的發(fā)展，提供“精細(xì)化“、”專(zhuān)業(yè)化“的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)，特成立“事業(yè)七部”，由原“中原事業(yè)一部（豪宅部）A組”與原“事業(yè)二部（關(guān)內(nèi)指標(biāo)性大盤(pán)部）A組”兩支精英團(tuán)隊(duì)組成。深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告部門(mén)簡(jiǎn)介之經(jīng)典案例“

2008－2009年經(jīng)典案例后海灣之

【卓越維港】”

2008年6月15日，第一次開(kāi)盤(pán)，別墅銷(xiāo)售7個(gè)億，定義了片區(qū)，定義了形象2008年8月3日，第二次開(kāi)盤(pán)，高層銷(xiāo)售9個(gè)億，我們實(shí)現(xiàn)了后海灣片區(qū)的量?jī)r(jià)齊升，穩(wěn)定了片區(qū)的市場(chǎng)信心；2008年8月，卓越維港以349套、36274.63平方米、9.15億的業(yè)績(jī)奪得2003年以來(lái)，全市唯一一個(gè)單月套數(shù)、冠軍、金額三料冠軍）。09年4月，最后一批單位售罄，維港完美收官深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告部門(mén)簡(jiǎn)介之經(jīng)典案例“2009年經(jīng)典案例中央別墅區(qū)之【圣莫麗斯】”一個(gè)項(xiàng)目定義一個(gè)片區(qū)05-07年的別墅區(qū)領(lǐng)深圳風(fēng)騷09年，截至目前銷(xiāo)售額超過(guò)20億中原最高業(yè)績(jī)項(xiàng)目、最佳銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)……成了一大批優(yōu)秀的人才深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告部門(mén)簡(jiǎn)介之經(jīng)典案例“2009年經(jīng)典案例紅樹(shù)灣片區(qū)之【紅樹(shù)西岸】”紅樹(shù)西岸，永遠(yuǎn)自信的站立在豪宅前沿從不隨波逐流,從不參照其他項(xiàng)目定價(jià)20年不落伍的領(lǐng)先建筑規(guī)劃領(lǐng)銜深圳置業(yè)者的目光上善生活，從不放棄的生活調(diào)性將世界帶入紅樹(shù)西岸，不懼攀比的高度紅樹(shù)西岸就是紅樹(shù)西岸成就價(jià)格標(biāo)桿、成就形象標(biāo)桿是必然的深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告部門(mén)簡(jiǎn)介之經(jīng)典案例“

2009年經(jīng)典案例后海灣之【寶能太古城】”深圳灣43萬(wàn)平米都市綜合體引領(lǐng)一灣進(jìn)入宜居時(shí)代2009年9月26日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天實(shí)現(xiàn)15億銷(xiāo)售額，打破深圳銷(xiāo)售額記錄2個(gè)半月積累10000批客戶(hù)，周均500批以上10月份銷(xiāo)售套數(shù)、金額冠軍深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告部門(mén)簡(jiǎn)介之經(jīng)典案例“

2009年經(jīng)典案例后海灣之【鴻威海怡灣】”全球貴重資產(chǎn)深圳灣海景地標(biāo)極晝海景大宅灣區(qū)最南端的頂級(jí)豪宅目前已經(jīng)引發(fā)無(wú)數(shù)高端置業(yè)者的目光深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告部門(mén)簡(jiǎn)介之經(jīng)典案例“

2009年經(jīng)典案例華僑城之【首地容御】”一句“華僑城，香山西街18號(hào)”解決了營(yíng)銷(xiāo)的核心問(wèn)題，從白石洲滯銷(xiāo)項(xiàng)目，到如今備受追捧的熱銷(xiāo)項(xiàng)目，營(yíng)銷(xiāo)起到了關(guān)鍵性的作用2009年10月31日，華僑城威尼斯酒店開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天幾近售罄，銷(xiāo)售額13個(gè)億，徹底扭轉(zhuǎn)形象深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告操作團(tuán)隊(duì)介紹08年，卓越維港崛起于逆市，后海灣一炮而紅，驚艷世人的目光09年，寶能太古城，厚積薄發(fā)，開(kāi)盤(pán)15億，深圳灣因我沸騰09年，鴻威海怡灣，全球貴重資產(chǎn)，深圳灣海景地標(biāo)，引起市場(chǎng)強(qiáng)大反響……灣區(qū)崛起及發(fā)展的見(jiàn)證者和貢獻(xiàn)者沒(méi)有比我們更了解后海灣深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告走向未來(lái)，并決定未來(lái)走向……深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告〉〉探索未來(lái)走向〉〉決定未來(lái)走向〉〉發(fā)現(xiàn)“我”的未來(lái)Part1Part2Part3深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告Part

1〉〉探索未來(lái)走向探索大勢(shì)未來(lái)走向探索區(qū)域未來(lái)走向深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告發(fā)現(xiàn)：未來(lái)住宅趨于高端化市場(chǎng)供應(yīng)愈發(fā)稀缺深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告深圳05年至今土地供應(yīng)情況：土地供應(yīng)面積少，2005年至今，政府“招、拍、掛”出讓土地供應(yīng)可建住宅面積共計(jì)777.3萬(wàn)㎡。07-08年為土地成交低潮期，按照2年內(nèi)必須開(kāi)工的情況預(yù)估，11年供應(yīng)依舊緊缺時(shí)間供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）2005年143.5143.52006年244.7213.72007年158.2107.82008年2751672009年至今145.3145.3總計(jì)966.7777.3數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市國(guó)土局未來(lái)趨勢(shì)預(yù)判深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告深圳開(kāi)發(fā)商07年至今拿地情況：地少價(jià)高，地王頻現(xiàn)深圳土地市場(chǎng)。建筑面積共計(jì)560.5萬(wàn)㎡，相對(duì)于近五年年均銷(xiāo)售面積達(dá)600萬(wàn)的住宅市場(chǎng)，土地的供應(yīng)缺口較大，這也是地價(jià)屢創(chuàng)新高的重要原因。高地價(jià)帶來(lái)的高開(kāi)發(fā)成本，未來(lái)2年內(nèi)住宅必然要趨于高端化2009年深圳住宅土地供應(yīng)情況明細(xì)表宗地號(hào)土地用途競(jìng)得人成交價(jià)格（萬(wàn)元）樓面地價(jià)（元/㎡）出讓底價(jià)（萬(wàn)元）備注G01020-0204居住用地深圳市尚模發(fā)展有限公司800002586.0853000深圳競(jìng)價(jià)次數(shù)地王G01020-0205居住用地A009-1285商住混合用地深圳市中洲寶城置業(yè)有限公司2610006428.57180000深圳總價(jià)地王、新安單價(jià)地王A009-1286商住混合用地A009-1289商業(yè)及商務(wù)公寓用地A115-0131居住用地深圳市南方航空經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司26308.501376.6226308.5定向出讓B123-0001居住用地深圳市心海投資發(fā)展有限公司836015550.605060福田單價(jià)地王A510-0131居住用地深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司1200006612.6657000深圳溢價(jià)地王、光明單價(jià)地王A511-0025居住用地A122-0332居住用地招商華僑城5300018874.6438000深圳單價(jià)地王A909-0138居住用地金地（集團(tuán)）股份有限公司2440008617.34180000觀瀾單價(jià)地王A909-0137居住用地未來(lái)趨勢(shì)預(yù)判深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告未來(lái)2年深圳市場(chǎng)供應(yīng)類(lèi)型：預(yù)計(jì)新增的項(xiàng)目以高端物業(yè)、大戶(hù)型項(xiàng)目為主，未來(lái)深圳項(xiàng)目高端化，將是市場(chǎng)的主流聲音。數(shù)據(jù)來(lái)源：中原CCES系統(tǒng)未來(lái)趨勢(shì)預(yù)判深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告未來(lái)市場(chǎng)兩極分化：普通住宅將進(jìn)入調(diào)整期，豪宅持續(xù)升溫。豪宅由于其具有不可復(fù)制的資源，而且，在深圳，擁有稀缺資源和優(yōu)質(zhì)地段的項(xiàng)目越來(lái)越少，豪宅的保值性就更加明顯，所以，豪宅作為一種保值性產(chǎn)品，將會(huì)成為未來(lái)投資的重點(diǎn)，因此豪宅市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)走高普通住宅市場(chǎng)在接下來(lái)的階段，由于前期價(jià)格上漲過(guò)快，將會(huì)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期，一些品質(zhì)好，地段好，定位合理的項(xiàng)目會(huì)保持一個(gè)良好的銷(xiāo)量，也可能會(huì)有一些品質(zhì)稍低、定位不準(zhǔn)的項(xiàng)目陷入困境。普通住宅高端豪宅未來(lái)趨勢(shì)預(yù)判深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告深圳灣片區(qū)富力，容積率3.5-3.8，占地面積：3.2萬(wàn)，建筑面積15萬(wàn)蘭江項(xiàng)目，占地面積6萬(wàn)，建筑面積29萬(wàn)，主力戶(hù)型為160-250平米未來(lái)兩年重點(diǎn)項(xiàng)目供應(yīng)量2010年金龍項(xiàng)目，11年入市，建筑面積19萬(wàn)，住宅17萬(wàn)，商業(yè)3萬(wàn)軒泰，占地面積3.7萬(wàn)，建筑面積6.9萬(wàn)，容積率2.0名居，占地面積2萬(wàn)，容積率3.8，建筑面積10萬(wàn)2011年2012年國(guó)富項(xiàng)目，占地面積2.1萬(wàn)，建筑面積5.6萬(wàn)，主力戶(hù)型為160-180平米華萊利項(xiàng)目，占地面積5萬(wàn)，建筑面積14.5萬(wàn)，主力戶(hù)型為170-220平米萬(wàn)澤項(xiàng)目，占地面積2.8萬(wàn)，建筑面積10萬(wàn)，主力戶(hù)型為150-180平米香山里項(xiàng)目，建筑面積90萬(wàn)，主力戶(hù)型為160-180平米蓮塘尾片區(qū)綜合體京基金融中心，高級(jí)公寓建筑面積15萬(wàn)中航廣場(chǎng)，高級(jí)公寓建筑面積10萬(wàn)金地崗廈，高級(jí)公寓建筑面積14萬(wàn)未來(lái)兩年，“蓮塘尾”和“后海灣”成為供應(yīng)重點(diǎn)，蓮塘尾將于10年底啟動(dòng)，由于片區(qū)尚不成熟，處于發(fā)展初級(jí)階段，相對(duì)于11年后海灣的高峰，在知名度和關(guān)注度上無(wú)法和“后海灣”相比深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告Part

1〉〉探索未來(lái)走向探索大勢(shì)未來(lái)走向探索區(qū)域未來(lái)走向區(qū)域整體區(qū)域住宅深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告發(fā)現(xiàn)：區(qū)域未來(lái)，決定城市未來(lái)走向深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告現(xiàn)在、未來(lái)、未來(lái)的未來(lái)都將是“深圳的名片”深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告房地產(chǎn)的價(jià)值取決于“地”的價(jià)值深圳將規(guī)劃兩個(gè)城市中心，即福田中心和前海中心，南山中心，包括前海、后海和寶安中心區(qū)，主要發(fā)展區(qū)域功能和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與總部經(jīng)濟(jì)后海規(guī)劃的出臺(tái)有利于提升整個(gè)深圳灣片區(qū)的城市發(fā)展水平，配套、交通、環(huán)境等硬件設(shè)施都將得到升級(jí)，而片區(qū)地位升級(jí)、設(shè)施升級(jí)等將提升片區(qū)的物業(yè)價(jià)值，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展有重大的促進(jìn)作用深圳灣金融商務(wù)區(qū)：總建筑規(guī)模：400萬(wàn)平米；商務(wù)辦公：230萬(wàn)平；研發(fā)辦公（總部基地）：50萬(wàn)平米；商業(yè)：120萬(wàn)平米；辦公：44萬(wàn)平米濱海住宅區(qū)：總建筑規(guī)模：136萬(wàn)平米；南山商業(yè)文化中心：總建筑規(guī)模：223萬(wàn)平米；住宅：124萬(wàn)平米；商業(yè)：32萬(wàn)平米；辦公：44萬(wàn)平米；文化娛樂(lè)場(chǎng)所：7.6萬(wàn)平米?！渡钲谑谐鞘锌傮w規(guī)劃（2007-2020）》規(guī)劃概況區(qū)域規(guī)劃概念基本認(rèn)知：國(guó)際灣區(qū)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，政府傾注過(guò)千億資金打造深圳的另一中心區(qū)。區(qū)域未來(lái)發(fā)展的價(jià)值無(wú)可比擬，含金量堪全城之首！南山商業(yè)文化中心金融商務(wù)區(qū)體育中心區(qū)住宅區(qū)口岸區(qū)深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告東濱路地鐵2號(hào)線(xiàn)沿海RBD發(fā)展中心南山金融文化中心規(guī)劃不低于中環(huán)的寫(xiě)字樓群；保利劇院、超五星酒店、深圳歌劇院、藝術(shù)館等文化設(shè)施。南山深圳灣體育中心內(nèi)灣公園：F1摩托艇賽場(chǎng)東區(qū)，即口岸區(qū)：以口岸功能配套為主的建筑和口岸商業(yè)群蛇口東填海區(qū)西區(qū)，住宅區(qū)135.18公頃院、藝術(shù)館占據(jù)最精華資源，關(guān)內(nèi)規(guī)劃最好的最后一塊大型豪宅片區(qū)后海灣北區(qū)規(guī)劃為濱海金融商務(wù)區(qū)，南區(qū)總占地面積315萬(wàn)平米，是深圳關(guān)內(nèi)最后一個(gè)純粹、大型豪宅片區(qū)，由法國(guó)歐博傾力打造，至2010年，將成為深圳最國(guó)際化的大型豪宅片區(qū)。【項(xiàng)目區(qū)位】后海灣片區(qū)（又名蛇口東填海區(qū)）：東濱路以南，后海濱路以東、科苑南路以西的圍合區(qū)域。總用地面積為315.41公頃，是政府規(guī)劃的新興豪宅片區(qū)，也是深圳關(guān)內(nèi)最后的一片大型豪宅片區(qū)深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告“八大城市資源體系”比肩“世界級(jí)灣區(qū)”規(guī)劃1通達(dá)世界的交通平臺(tái)：交通，決定一個(gè)城市的發(fā)展方向，跨海大橋、蛇口郵輪母港，地鐵二號(hào)線(xiàn)、主干道交通網(wǎng)絡(luò)……深圳灣必將成為深圳的發(fā)展重心2濱海金融商務(wù)區(qū)，珠三角不曾有二處：按照不低于香港中環(huán)的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃打造，投資1000個(gè)億，將對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，周邊土地價(jià)值起到巨大提升刺激的作用，推動(dòng)區(qū)域發(fā)展與國(guó)際接軌3頂級(jí)商務(wù)資源：凱賓斯基、濱海金融商務(wù)區(qū)、南山商業(yè)文化中心區(qū)等頂級(jí)城市商務(wù)資源齊備，助力灣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)際化進(jìn)程，大力提升區(qū)域商務(wù)氛圍4全球總部基地，國(guó)際資本匯聚深圳灣：北區(qū)規(guī)劃有50萬(wàn)平米總部基地，搭建深圳國(guó)際資本的匯聚平臺(tái)，全方位提升深圳的城市級(jí)別和競(jìng)爭(zhēng)力深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告“八大城市資源體系”比肩“世界級(jí)灣區(qū)”規(guī)劃5未來(lái)的城市繁華，在深圳灣：海岸城、保利文化廣場(chǎng)、以及未來(lái)的寶能太古城商業(yè)中心，中心路商業(yè)街，其高起點(diǎn)的規(guī)劃必將代言未來(lái)的城市繁華，成為未來(lái)的商業(yè)核心6世界級(jí)的休閑資源，在此匯聚：亞太地區(qū)首個(gè)F1摩托艇永久賽場(chǎng)、2011年大運(yùn)會(huì)分賽場(chǎng)，如果不是看好區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，豈能落戶(hù)深圳灣？7接軌國(guó)際的人文高度，填補(bǔ)深圳人文空白：保利劇院、深圳歌劇院、藝術(shù)館等頂級(jí)文化設(shè)施，填補(bǔ)深圳人文空白，育才學(xué)校、南山外國(guó)語(yǔ)、北師大附中……名校林立，成為深圳人文濃度的制高點(diǎn)8深圳生態(tài)名片：15公里濱海長(zhǎng)廊帶、6大主題公園、城墻公園、中心路景觀綠化帶，繁華都市與生態(tài)兼?zhèn)?，打造深圳宜居?biāo)桿深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告不久之后的“香港中環(huán)”基本要素比擬相似度深圳灣商業(yè)文化板塊香港中環(huán)社會(huì)功能深圳新中心，未來(lái)深圳金融商務(wù)，高尚住宅核心區(qū)域香港金融商務(wù)中心，香港核心區(qū)域核心金融、商務(wù)配套天利中央商務(wù)廣場(chǎng)、凱賓斯基酒店國(guó)際金融中心、中銀大廈核心商業(yè)配套海岸城、保利文化廣場(chǎng)、規(guī)劃中華潤(rùn)深圳灣中心置地廣場(chǎng)、蘭桂坊城市景觀功能濱海規(guī)劃中的現(xiàn)代景觀建筑群，大批商業(yè)及寫(xiě)字樓林立，遠(yuǎn)望香港密密麻麻的商業(yè)大廈和國(guó)際銀行總部維港景觀線(xiàn)和現(xiàn)代景觀融合核心交通樞紐組織地鐵2號(hào)線(xiàn)貫穿深圳，西部通道連通香港，濱海大道四通八達(dá)的地下、地面交通、傳統(tǒng)天星小輪海上交通，連接尖東軌道交通通往深圳深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告后海灣，中國(guó)大陸最有可能成為全球第“九大”富人區(qū)的地方！后海灣，完全具備世界富人區(qū)所必需的“八大”共性特征！世界通達(dá)性極強(qiáng)的交通網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)而有力的城市經(jīng)濟(jì)后盾獨(dú)一無(wú)二的海岸線(xiàn)；環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)圈頂級(jí)運(yùn)動(dòng)/比賽場(chǎng)地頂級(jí)的休閑度假酒店奢華的商業(yè)購(gòu)物中心名流匯聚，人文高地國(guó)際級(jí)資本的匯聚深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告深圳要成為國(guó)際化大都會(huì)，必須依托于關(guān)鍵力量的推動(dòng)比肩國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃連通世界的交通體系國(guó)際門(mén)戶(hù)的地理位置國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的金融資源世界級(jí)的休閑資源，成為世界關(guān)注的焦點(diǎn)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的人居模式……深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告深圳的城市價(jià)值需要灣區(qū)來(lái)實(shí)現(xiàn)深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告Part

1〉〉探索未來(lái)走向探索大勢(shì)未來(lái)走向探索區(qū)域未來(lái)走向區(qū)域整體區(qū)域住宅深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告后海灣區(qū)域發(fā)展“三級(jí)跳”初級(jí)階段（08年-09年中）片區(qū)住宅價(jià)格“略高于市場(chǎng)價(jià)”，灣區(qū)優(yōu)勢(shì)無(wú)法體現(xiàn)灣區(qū)各項(xiàng)配套規(guī)劃成型，蓄勢(shì)待發(fā)中級(jí)階段（09年中-10年）片區(qū)住宅價(jià)格明顯“高于市場(chǎng)價(jià)”，灣區(qū)價(jià)值逐漸體現(xiàn)灣區(qū)各大型配套陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)，初見(jiàn)規(guī)模高級(jí)階段（11年-12年）片區(qū)住宅價(jià)格“遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)”，灣區(qū)價(jià)值達(dá)到巔峰，規(guī)劃中最牛配套一一兌現(xiàn)，不僅僅是區(qū)域，更是整個(gè)深圳地產(chǎn)的價(jià)值巔峰深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告后海灣已售項(xiàng)目皇庭港灣卓越維港富力曦灣頤安閱海百麗灣深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告卓越維港230-285平米別墅160-180平米高層140-180平米高層230-260平米別墅開(kāi)盤(pán)情況：08年6月推南區(qū)別墅，5萬(wàn)/平米，8月北區(qū)高層，2.4萬(wàn)/平米，9月南區(qū)高層，2.6萬(wàn)/平米，09年4月北區(qū)別墅，4.5萬(wàn)/平米，每次均實(shí)現(xiàn)80%以上銷(xiāo)售率占地面積：6.5萬(wàn)建筑面積：13萬(wàn)容積率：2總戶(hù)數(shù)：556戶(hù)（合拼后）梯戶(hù)比：2梯3戶(hù)——2梯2戶(hù)物業(yè)類(lèi)型：122套別墅+434套高層主力戶(hù)型：別墅230-285平米，高層140-180平米核心賣(mài)點(diǎn)：深圳灣稀有別墅群落缺點(diǎn)：密度大稀有高密度別墅群落，高端物業(yè)形態(tài)奠定價(jià)值基礎(chǔ)深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告皇庭地塊開(kāi)盤(pán)情況：08年12月，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售1.5億，約40套，銷(xiāo)售較為緩慢，09年中左右銷(xiāo)售完畢價(jià)格：2.4萬(wàn)毛坯占地面積：2.6萬(wàn)建筑面積：5.3萬(wàn)容積率：2.0總戶(hù)數(shù)：213戶(hù)梯戶(hù)比：3梯2戶(hù)物業(yè)類(lèi)型：TH+高層主力戶(hù)型：180-236平米核心賣(mài)點(diǎn)：六星級(jí)威尼斯人會(huì)所戶(hù)型缺點(diǎn)：主臥尺度小皇庭戶(hù)型面積(㎡)套數(shù)比例3房18017080%4房236167.5%復(fù)式4、5房308、354146.5%聯(lián)排4房31194%雙拼4房29542%總計(jì)213100%皇庭港灣產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不突出，市場(chǎng)冷淡，消化緩慢深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告開(kāi)盤(pán)情況：08年12月，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售80%，2次開(kāi)盤(pán)基本售罄，剩余別墅單位在09年10月份推出，單價(jià)10萬(wàn)（發(fā)展商關(guān)系戶(hù)、300%贈(zèng)送率）價(jià)格：2.5萬(wàn)毛坯占地面積：1.4萬(wàn)建筑面積：4.8萬(wàn)容積率：2總戶(hù)數(shù)：195戶(hù)梯戶(hù)比：2梯8戶(hù)物業(yè)類(lèi)型：TH（疊加別墅）+復(fù)式高層主力戶(hù)型：89平米復(fù)式，30套TH核心賣(mài)點(diǎn)：戶(hù)型稀缺，贈(zèng)送面積大富力曦灣89平米復(fù)式200平米疊加別墅稀缺復(fù)式產(chǎn)品，順勢(shì)消化深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告頤安閱海開(kāi)盤(pán)情況：09年5月份開(kāi)盤(pán)，一個(gè)月售罄價(jià)格：2.9萬(wàn)（報(bào)價(jià)）建筑面積：1.6萬(wàn)容積率：2總戶(hù)數(shù)：106戶(hù)（合拼后）梯戶(hù)比：2梯7戶(hù)車(chē)位比：1：1物業(yè)類(lèi)型：1棟高層：26層，1棟多層：6層主力戶(hù)型：60-89平米復(fù)式核心賣(mài)點(diǎn)：贈(zèng)送面積大，產(chǎn)品稀缺產(chǎn)品稀缺，高贈(zèng)送率，順勢(shì)消化深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告百麗灣開(kāi)盤(pán)情況：09年5月份開(kāi)盤(pán)，當(dāng)月低調(diào)售罄價(jià)格：2.5萬(wàn)占地面積：6531平米建筑面積：2萬(wàn)容積率：2總戶(hù)數(shù)：92戶(hù)梯戶(hù)比：1梯1/2戶(hù)車(chē)位比：1.6：1物業(yè)類(lèi)型：2棟多層主力戶(hù)型：88-225平米躍復(fù)式核心賣(mài)點(diǎn)：產(chǎn)品稀缺，贈(zèng)送大產(chǎn)品稀缺，高贈(zèng)送率，順勢(shì)消化深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告后海灣區(qū)域發(fā)展“三級(jí)跳”初級(jí)階段（08年-09年中）片區(qū)住宅價(jià)格“略高于市場(chǎng)價(jià)”，灣區(qū)優(yōu)勢(shì)無(wú)法體現(xiàn)灣區(qū)各項(xiàng)配套規(guī)劃成型，蓄勢(shì)待發(fā)中級(jí)階段（09年中-10年）片區(qū)住宅價(jià)格明顯“高于市場(chǎng)價(jià)”，灣區(qū)價(jià)值逐漸體現(xiàn)灣區(qū)各大型配套陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)，初見(jiàn)規(guī)模高級(jí)階段（11年-12年）片區(qū)住宅價(jià)格“遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)”，灣區(qū)價(jià)值達(dá)到巔峰，規(guī)劃中最牛配套一一兌現(xiàn)，不僅僅是區(qū)域，更是整個(gè)深圳地產(chǎn)的價(jià)值巔峰深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告后海灣在售項(xiàng)目三湘海尚鴻威海怡灣新天時(shí)代寶能太古城深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告寶能太古城開(kāi)盤(pán)情況：9月份開(kāi)盤(pán)，南區(qū)售罄，當(dāng)天實(shí)現(xiàn)15個(gè)億，價(jià)格：2.66萬(wàn)，后期實(shí)現(xiàn)3萬(wàn)后續(xù)情況：高層價(jià)格接近4萬(wàn)占地面積：6萬(wàn)建筑面積：43萬(wàn)容積率：3.5總戶(hù)數(shù)：1950戶(hù)（合拼后）梯戶(hù)比：2梯8戶(hù)——2梯2戶(hù)物業(yè)類(lèi)型：高層大宅，國(guó)際公寓、10萬(wàn)商業(yè)主力戶(hù)型：南區(qū)40-89平米公寓，北區(qū)130-306平米大宅核心賣(mài)點(diǎn)：都市綜合體缺點(diǎn)：戶(hù)型尺度偏小76-113㎡139-165㎡40-89㎡公寓170-207㎡133-166㎡最高級(jí)別的物業(yè)形態(tài)，區(qū)域發(fā)展尚未成熟，價(jià)值無(wú)法全部發(fā)揮深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告開(kāi)盤(pán)情況：預(yù)計(jì)為09年11月底或者12月初價(jià)格：4萬(wàn)左右占地面積：5萬(wàn)建筑面積：10萬(wàn)容積率：2總戶(hù)數(shù)：594戶(hù)梯戶(hù)比：2梯3/4戶(hù)物業(yè)類(lèi)型：TH（聯(lián)排別墅）+高層主力戶(hù)型：564套高層，30套TH核心賣(mài)點(diǎn)：深圳灣海景地標(biāo)缺點(diǎn)：戶(hù)型尺度偏小鴻威海怡灣占據(jù)稀缺資源，別墅提升價(jià)值，但尺度偏小TATBTCTDTEABCDEFGHJ89平米兩房、143平米3房主力面積：268-289平的TH主力面積：145、150、165的三、四房深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告ABCDFENPMGHJKL9月分兩批次推出M、N、P棟及K、L棟別墅11月中下推北區(qū)140、170平米的產(chǎn)品三湘海尚開(kāi)盤(pán)情況：9月份推出2批單位，170實(shí)現(xiàn)價(jià)格3.2萬(wàn)，樓王實(shí)現(xiàn)價(jià)格4.2萬(wàn)，當(dāng)天售罄，別墅實(shí)現(xiàn)8-10萬(wàn)的價(jià)格，每套約2500萬(wàn)占地面積：9萬(wàn)建筑面積：29萬(wàn)容積率：2總戶(hù)數(shù)：1107戶(hù)梯戶(hù)比：2梯2戶(hù)物業(yè)類(lèi)型：TH（聯(lián)排別墅）+高層主力戶(hù)型：1070套高層，37套TH核心賣(mài)點(diǎn)：智能化、純粹大社區(qū)，純板樓缺點(diǎn)：戶(hù)型尺度偏小純粹、大社區(qū)、高品質(zhì)成就高價(jià)，別墅帶動(dòng)作用不容忽視深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告君匯新天159177177159177177159177177175175203203233酒店11月中下旬推出開(kāi)盤(pán)情況：第一批單位預(yù)計(jì)09年11月份推出價(jià)格：3.3-4萬(wàn)（報(bào)價(jià)）占地面積：4.5萬(wàn)建筑面積：9萬(wàn)容積率：2總戶(hù)數(shù)：370戶(hù)（合拼后）梯戶(hù)比：2梯3戶(hù)——2梯2戶(hù)物業(yè)類(lèi)型：高層大宅主力戶(hù)型：南區(qū)159-233平米平面大宅核心賣(mài)點(diǎn)：純粹、尺度舒適純粹大宅社區(qū)，尺度舒適，客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)認(rèn)可度不高深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告后海灣區(qū)域發(fā)展“三級(jí)跳”初級(jí)階段（08年-09年中）片區(qū)住宅價(jià)格“略高于市場(chǎng)價(jià)”，灣區(qū)優(yōu)勢(shì)無(wú)法體現(xiàn)灣區(qū)各項(xiàng)配套規(guī)劃成型，蓄勢(shì)待發(fā)中級(jí)階段（09年中-10年）片區(qū)住宅價(jià)格明顯“高于市場(chǎng)價(jià)”，灣區(qū)價(jià)值逐漸體現(xiàn)灣區(qū)各大型配套陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)，初見(jiàn)規(guī)模高級(jí)階段（11年-12年）片區(qū)住宅價(jià)格“遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)”，灣區(qū)價(jià)值達(dá)到巔峰，規(guī)劃中最牛配套一一兌現(xiàn)，不僅僅是區(qū)域，更是整個(gè)深圳地產(chǎn)的價(jià)值巔峰深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告軒泰——占地3.7萬(wàn)，容積率2.0，11年入市名居——占地3.4萬(wàn)，容積率3.5-3.8，11年入市富力——占地3.2萬(wàn)，容積率3.5-3.8，11年入市置業(yè)后海灣，就在現(xiàn)在后海灣后續(xù)供應(yīng)2011年，預(yù)計(jì)有四個(gè)項(xiàng)目同時(shí)入市“金龍項(xiàng)目”成為后海灣“第一大盤(pán)”金龍——占地4.9萬(wàn)，容積率北4，南3.8，11年入市深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告2010年，地鐵2號(hào)線(xiàn)基本完成建設(shè)，正式啟用，地鐵將成為太古城的私家交通工具2010年，南山體育中心完工并投入使用，將更好的服務(wù)于后海灣居民2010年，15公里長(zhǎng)濱海長(zhǎng)廊初步完成建設(shè)，生態(tài)灣區(qū)近在咫尺2010年，深圳灣濱海金融商務(wù)區(qū)初步成形，將極大的提升片區(qū)價(jià)值2011年，投資14億元的深圳歌劇院完工并投入使用，國(guó)際化文明程度將大力提升2012年，占地2.9萬(wàn)平方米的深圳市現(xiàn)代藝術(shù)館與城市規(guī)劃展覽館建成……用2年之后的價(jià)值觀看待今天的灣區(qū)它的璀璨未來(lái)從未如此清晰深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告于此迎接巔峰時(shí)代的到來(lái)深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告Part

2〉〉發(fā)現(xiàn)“我”的未來(lái)在未來(lái)的趨勢(shì)中我扮演什么角色？深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告發(fā)現(xiàn)：我們具備決定未來(lái)人居方向的潛質(zhì)深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告雄踞后海灣核心位置最牛區(qū)域巔峰時(shí)刻的最大規(guī)模項(xiàng)目地鐵上蓋，占據(jù)城市最高的土地價(jià)值灣廈站出口項(xiàng)目地塊分析灣區(qū)的中心，最短的生活半徑、最強(qiáng)的灣區(qū)資源可達(dá)性，可以最便利的到達(dá)15公里濱海長(zhǎng)廊帶，不受貨柜、口岸影響，干擾性最小。沒(méi)有足夠大規(guī)模的體量，無(wú)法引領(lǐng)灣區(qū)的未來(lái)規(guī)模，永遠(yuǎn)和影響力成正比交通決定地段價(jià)值，地鐵，城市最暢行的交通工具，作為最高級(jí)別的交通形態(tài)，大力提升土地價(jià)值深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告我為“圓心”納灣區(qū)為半徑——灣區(qū)中心地標(biāo)深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告地鐵無(wú)縫接駁對(duì)本項(xiàng)目意味著什么？地鐵輻射物業(yè)地鐵沿線(xiàn)物業(yè)地鐵上蓋物業(yè)土地價(jià)值：★★★★★城市物業(yè)價(jià)值的最高形態(tài)，發(fā)展方向?yàn)槎际芯C合體，頂級(jí)豪宅，深圳代表項(xiàng)目：萬(wàn)象城、中信、怡景中心城，香港代表：太古廣場(chǎng)（位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線(xiàn)的交匯點(diǎn)）土地價(jià)值：★★★城市物業(yè)的理想居住形態(tài)，物業(yè)價(jià)值高于非沿線(xiàn)物業(yè)，通常發(fā)展為中高端住宅，代表項(xiàng)目：都市名園、中海華庭、錦繡花園土地價(jià)值：★★城市物業(yè)的基本居住形態(tài)，隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)的鋪排，城市中多數(shù)物業(yè)都屬于輻射物業(yè)，受到地鐵帶來(lái)的好處有限占據(jù)城市最高土地價(jià)值，將深圳最精華城市資源一線(xiàn)相連成為本項(xiàng)目的私家交通工具深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告一個(gè)城市的“終極”珍藏深圳關(guān)內(nèi)豪宅后海灣豪宅金龍深圳灣近20萬(wàn)平米巔峰之作深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告正如撼世珍品，只與驚世偉業(yè)比肩而至態(tài)度深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告在不曾不再的灣區(qū)，打造不曾不再的項(xiàng)目目標(biāo)Neverbefore，Neveragain！深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告Part

3〉〉決定未來(lái)走向?yàn)硡^(qū)客戶(hù)演變規(guī)律決定未來(lái)走向客戶(hù)需求決定未來(lái)走向產(chǎn)品打造決定未來(lái)走向商業(yè)打造決定未來(lái)走向深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告在操作灣區(qū)各項(xiàng)目（卓越維港、寶能太古城、鴻威海怡灣）的過(guò)程中，我們通過(guò)客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)調(diào)查、客戶(hù)深訪(fǎng)、認(rèn)籌客戶(hù)分析、成交客戶(hù)分析等諸多沉淀，總結(jié)出了灣區(qū)客戶(hù)的演變規(guī)律，作為事業(yè)七部的專(zhuān)署沉淀。項(xiàng)目來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)量成交客戶(hù)量卓越維港10258556寶能太古城12036944鴻威海怡灣5035——共計(jì)273291500我們的灣區(qū)客戶(hù)資源深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告南山本區(qū)域客戶(hù)深圳跨區(qū)域客戶(hù)香港人外籍人外省人后海灣購(gòu)房客戶(hù)組成變化后海灣購(gòu)房客戶(hù)承擔(dān)社會(huì)職業(yè)變化客戶(hù)來(lái)源國(guó)際化、全國(guó)化，突破區(qū)域化，成為國(guó)際人士、外地來(lái)深置業(yè)焦點(diǎn)后海購(gòu)房客戶(hù)由原來(lái)以南山周?chē)谋镜乜蛻?hù)為主，逐步演變成深圳各區(qū)域的高端客戶(hù)、全國(guó)各地的高端人士，香港人、外籍人士聚集的區(qū)域客戶(hù)群趨于高端化，社會(huì)頂級(jí)財(cái)富階層越來(lái)越青睞灣區(qū)后海購(gòu)房客戶(hù)逐漸高端化，由原來(lái)的普通員工為主，演變?yōu)槔习?，董事，?jīng)理，高層管理者為主體?？蛻?hù)來(lái)源突破區(qū)域化，趨于國(guó)際化、廣泛化深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告08-09年初后海灣置業(yè)客戶(hù)來(lái)源09年下半年后海灣置業(yè)客戶(hù)來(lái)源傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的客戶(hù)成為后海灣的置業(yè)主力，主要為“換房”需求在灣區(qū)發(fā)展的第一階段，客戶(hù)周邊化，其他豪宅片區(qū)的客戶(hù)比例較低，隨著灣區(qū)的發(fā)展，和產(chǎn)品的逐漸創(chuàng)新，客戶(hù)來(lái)源逐漸趨于廣泛化，傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的客戶(hù)的置業(yè)比例越來(lái)越高，主要的置業(yè)目的為投資兼自住，而自住方面主要考慮為換房需求。傳統(tǒng)豪宅片區(qū)客戶(hù)逐步涌向后海灣深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告2000年——2001-2003年——2004-2006年——2007-2009年——中端深圳高科技人士年齡30歲以下占主力港人、外區(qū)域人中端深圳高科技人士年齡30歲以下占主力年齡30-35歲成為占主力港人與深圳人持平外國(guó)人開(kāi)始占一定比例年齡35-45歲成為占主力港人與深圳人持平外國(guó)人比例攀升年限超過(guò)50萬(wàn)超過(guò)100萬(wàn)超過(guò)200萬(wàn)2000年10%10%5%2001-200330%35%10%2004-200660%40%40%2007-200910%20%70%中原代理一手樓購(gòu)房人群家庭年收入比例演變數(shù)據(jù)來(lái)源：中原CCES系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)高端財(cái)富階層聚集后海灣深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告人口結(jié)構(gòu)裂變導(dǎo)入帶來(lái)的人文資源、價(jià)值觀資源的轉(zhuǎn)變南中國(guó)國(guó)際人群聚焦新核心生活形態(tài)引領(lǐng)深圳乃至南中國(guó)典范國(guó)際化、文明的風(fēng)范、向上的精神面貌、和諧鄰里關(guān)系、多樣化生活狀況裂變?cè)用?新區(qū)產(chǎn)業(yè)及規(guī)劃導(dǎo)入外區(qū)域人高素質(zhì)港人、國(guó)際人國(guó)際人昨今明樸實(shí)居住形態(tài)普通投資觀念受惠投資、跟風(fēng)投資，以及在面子上對(duì)心理的滿(mǎn)足奢侈的居住觀，身份標(biāo)簽后海灣客戶(hù)演變規(guī)律深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告后海灣銷(xiāo)售情況走勢(shì)時(shí)間價(jià)格08年09年10年23456789維港南區(qū)均價(jià)5萬(wàn)維港北區(qū)均價(jià)4.5萬(wàn)三湘別墅均價(jià)8萬(wàn)曦灣別墅7萬(wàn)左右鴻威別墅預(yù)計(jì)10萬(wàn)維港北區(qū)2.4萬(wàn)維港南區(qū)2.6萬(wàn)曦灣復(fù)式2.5萬(wàn)皇庭2.4萬(wàn)百麗灣2.5萬(wàn)頤安閱海2.9萬(wàn)太古城2.7萬(wàn)三湘3.2萬(wàn)三湘4.2萬(wàn)第一階段第二階段—深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告后海灣，低估了客戶(hù)的需求大面積戶(hù)型需求強(qiáng)勁：別墅整體需求高于目前配比，180平米戶(hù)型需求高于目前配比卓越維港戶(hù)型配比卓越維港客戶(hù)需求深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告89平米以下113-133平米150-170平米170-200平米66%13%13%8%42%10%24%24%大戶(hù)型需求強(qiáng)勁，在來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)中，60%關(guān)注大戶(hù)型，其中80%客戶(hù)關(guān)注150平米以上戶(hù)型，1/4客戶(hù)關(guān)注200平米左右戶(hù)型，中小戶(hù)型客戶(hù)關(guān)注較低原戶(hù)型配比中，小戶(hù)型占據(jù)66%，大戶(hù)型僅占34%，但在實(shí)際接待客戶(hù)的過(guò)程中，客戶(hù)對(duì)150平米以上戶(hù)型關(guān)注度非常高，處于供不應(yīng)求的狀態(tài)后海灣，低估了客戶(hù)的需求寶能太古城客戶(hù)需求戶(hù)型分析深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告后海灣，低估了客戶(hù)的需求89平米以下143-147平米150-170平米272-291平米TH21%47%1%10%40%10%26%5%15%15%20%240平米200平米以上戶(hù)型需求高達(dá)35%由于項(xiàng)目占據(jù)深圳灣稀缺海景資源，因此，吸引了眾多高端客戶(hù)關(guān)注，項(xiàng)目戶(hù)型配比以140-170平米的大戶(hù)型為主，其中200平米以上戶(hù)型占到6%，但實(shí)際需求高達(dá)35%。鴻威海怡灣客戶(hù)需求戶(hù)型分析深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告啟示：整個(gè)片區(qū)趨于國(guó)際化、全市化，外地來(lái)深置業(yè)首站富人越來(lái)越集中成為歷史必然傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的“換房客”涌入后海灣片區(qū)目前供應(yīng)尺度偏小，“200平米以上”大戶(hù)型需求強(qiáng)勁高端物業(yè)形態(tài)可實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)：1年的時(shí)間內(nèi)別墅漲幅60-100%，高層漲幅30-50%高品質(zhì)、稀缺產(chǎn)品利于實(shí)現(xiàn)高價(jià)深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告巔峰區(qū)域巔峰項(xiàng)目巔峰人群這樣的人群現(xiàn)在住在哪里？——TH，傳統(tǒng)高層他們目前的居住狀況是什么樣子的？為“什么”瘋狂買(mǎi)單？深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告Part

3〉〉決定未來(lái)走向?yàn)硡^(qū)客戶(hù)演變規(guī)律決定未來(lái)走向客戶(hù)需求決定未來(lái)走向產(chǎn)品打造決定未來(lái)走向商業(yè)打造決定未來(lái)走向深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告傾聽(tīng)客戶(hù)的聲音根據(jù)中原操作多個(gè)豪宅項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，眾多的高端客戶(hù)集中反映了目前所謂的高端物業(yè)在打造上存在的不足，后文將對(duì)集中存在的問(wèn)題進(jìn)行闡述，并尋求突破點(diǎn)。調(diào)查項(xiàng)目包括：卓越維港紅樹(shù)西岸圣莫麗斯觀瀾湖別墅寶能太古城鴻威海怡灣水榭山萬(wàn)科棠樾星河丹堤天麓百仕達(dá)樂(lè)湖波托菲諾首地容御東方尊峪三湘海尚君匯新天半島城邦……深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告銀湖、蛇口大南山，代表樓盤(pán)有翠林別墅、龜山別墅等。第四代豪宅（容積率1.6以上）第三代豪宅（容積率1.0-1.6）第二代豪宅（容積率0.6-1）第一代豪宅（容積率0.6以下）大梅沙片、尖岡山片、西麗片、二線(xiàn)拓展豪宅區(qū)，代表樓盤(pán)有水榭花都、香蜜湖1號(hào)、星河丹堤、圣莫麗斯等。大華僑城、香蜜湖、蓮塘－沙頭角豪宅區(qū)，代表樓盤(pán)有仙湖山莊、萬(wàn)科東海岸等。后海灣片區(qū)，代表樓盤(pán)有三湘海尚、曦灣、鴻威海怡灣等。聯(lián)排為主，無(wú)獨(dú)立少量多聯(lián)排和疊加土地嚴(yán)重集約，別墅“越擠越高”，“越擠越密”請(qǐng)問(wèn)：別墅的舒適度在那里？獨(dú)立別墅為主，雙拼為輔多聯(lián)排和疊加深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告我們一直以為有錢(qián)人的生活很光鮮，被人仰視的社會(huì)認(rèn)同感！隨叫隨到的物管服務(wù)，闊綽到奢侈的居住空間，社會(huì)優(yōu)質(zhì)財(cái)富的專(zhuān)享者……深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告5層為提高其他空間尺度，縮減樓梯尺寸吃完飯，從1樓爬上4樓之后，就再也不想下來(lái)了地點(diǎn)：三湘海尚售樓處受訪(fǎng)者：劉志光先生年齡：35歲以上客戶(hù)描述：此客戶(hù)對(duì)別墅物業(yè)情有獨(dú)鐘，90年左右做生意沒(méi)賺到什么錢(qián)，買(mǎi)不了別墅的大戶(hù)空間去享受，現(xiàn)在事業(yè)蒸蒸日上，發(fā)現(xiàn)只有多聯(lián)排和疊加別墅了，獨(dú)棟別墅只能找別人住過(guò)的，之前住過(guò)一個(gè)疊加別墅，地面以上4層，我吃個(gè)飯還要從4層樓上爬下來(lái)，非常麻煩，我父母腿腳不方便，真擔(dān)心走樓體不小心摔下來(lái)，更讓人生氣的是，現(xiàn)在樓體通道越來(lái)越窄，下樓想去攙父母都覺(jué)得困難，小孩子下樓都怕摔跤，設(shè)計(jì)太不合理了，現(xiàn)在來(lái)看下聯(lián)排，讓自己省心，父母住的更舒服?？蛻?hù)語(yǔ)錄深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告像過(guò)隧道一樣，兩邊亮中間黑地點(diǎn)：海怡灣售樓處受訪(fǎng)者：吳志鵬先生年齡：40歲左右客戶(hù)描述：此客戶(hù)剛?cè)ト婧Ｉ锌催^(guò)聯(lián)排，在多個(gè)項(xiàng)目中間考慮聯(lián)排別墅的居住舒適度，看過(guò)海怡灣的聯(lián)排后說(shuō)：“它那別墅設(shè)計(jì)的實(shí)在太不合理了，進(jìn)深接近30米，前面陽(yáng)臺(tái)和后面花園部分還有點(diǎn)亮光，中間如果不開(kāi)燈就是黑的，像過(guò)隧道一樣，深圳這邊的濕氣這么重，聯(lián)排又是接地氣的物業(yè)，長(zhǎng)時(shí)間采光不好，裝修高檔的墻紙不就廢了，我還有點(diǎn)風(fēng)濕，怕的就是濕?！币活D的批判后，直接在海怡灣認(rèn)了一張VIP，打算換面積大點(diǎn)的高層。戶(hù)型進(jìn)深太長(zhǎng)，采光差客戶(hù)觀點(diǎn)客戶(hù)語(yǔ)錄深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告我們家有6層地點(diǎn)：海怡灣售樓處受訪(fǎng)者：賴(lài)小姐年齡：45歲左右客戶(hù)描述：該客戶(hù)原來(lái)住在蔚藍(lán)海岸的高層，對(duì)卓越的物業(yè)比較認(rèn)可，卓越集團(tuán)開(kāi)發(fā)的卓越維港在市場(chǎng)上的名氣挺大，就去買(mǎi)了一套，那個(gè)戶(hù)型沒(méi)有電梯，因?yàn)橘?zèng)送的面積比較大，性?xún)r(jià)比很高，就買(mǎi)了一套，好高的樓層，有6樓，簡(jiǎn)直就是一棟樓，負(fù)2層是車(chē)庫(kù)，地下一層是影音室，一層是客廳加餐廳，2層是次臥室，3層是主臥，上面還有瑜伽房，再上去就是天臺(tái)花園，爬得我好累??！住別墅也是要有代價(jià)的嗎？樓層太高客戶(hù)觀點(diǎn)客戶(hù)語(yǔ)錄深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告老媽的關(guān)節(jié)炎又犯了！地點(diǎn)：圣莫麗斯售樓處受訪(fǎng)者：戚先生年齡：45歲左右客戶(hù)描述：該客戶(hù)住在萬(wàn)科東海岸，工作在羅湖，父母的身體不是很好，考慮到父母養(yǎng)老的問(wèn)題，在東海岸四期買(mǎi)了一套聯(lián)排別墅，后來(lái)就把家搬了過(guò)去，剛開(kāi)始住進(jìn)去的時(shí)候，一切都挺好的，周邊環(huán)境很好，配套也還可以，但住了幾個(gè)月之后，老媽的關(guān)節(jié)炎又犯了，后來(lái)去醫(yī)院檢查了一下，醫(yī)生說(shuō)是周?chē)h(huán)境濕氣太重，我才恍然大悟。別墅接地，濕氣重客戶(hù)觀點(diǎn)客戶(hù)語(yǔ)錄深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告我不敢讓孫子自己上下樓地點(diǎn)：寶能太古城售樓處受訪(fǎng)者：林先生年齡：50歲左右客戶(hù)描述：該客戶(hù)住在城市山谷別墅，共4層，家里的樓梯是90公分寬，孫子今年3歲，今年4月份在家里的樓梯上摔了跤，摔得好嚴(yán)重，現(xiàn)在都不敢讓他上下樓了，只讓他在客廳和餐廳活動(dòng)，要是睡覺(jué)的話(huà)就把他抱上樓，樓梯太窄了！樓梯窄，層數(shù)多客戶(hù)觀點(diǎn)客戶(hù)語(yǔ)錄深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告別墅的景觀還不如高層好地點(diǎn)：寶能太古城售樓處受訪(fǎng)者：王先生年齡：45歲左右客戶(hù)描述：該客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)了三湘的聯(lián)排別墅，在買(mǎi)的時(shí)候被高科技打動(dòng)了，覺(jué)得非常先進(jìn)，之前沒(méi)見(jiàn)過(guò)，品質(zhì)感非常高，之前住在紅樹(shù)西岸，因?yàn)榻鼛啄晟夂芎?，賺了不少錢(qián)，想改善一下生活環(huán)境，對(duì)灣區(qū)價(jià)值非常認(rèn)可，所以買(mǎi)了三湘，當(dāng)時(shí)買(mǎi)的比較沖動(dòng)，很快就決定了，后來(lái)仔細(xì)看了一下項(xiàng)目規(guī)劃圖，發(fā)現(xiàn)別墅其實(shí)沒(méi)啥景觀，后面倒是可以看花園，但前面臨科苑路，看聯(lián)檢大樓，但是同期推出的高層前后都有景觀，而且不臨路，我都想考率買(mǎi)個(gè)高層了。別墅密度大，景觀差客戶(hù)觀點(diǎn)客戶(hù)語(yǔ)錄深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告我家曾經(jīng)被偷過(guò)地點(diǎn)：圣莫麗斯售樓處受訪(fǎng)者：劉敏達(dá)先生年齡：42歲左右客戶(hù)描述：該客戶(hù)住在圣莫麗斯的別墅里，聯(lián)排端頭位，靠山，景觀資源非常好，贈(zèng)送的花園面積非常大，周邊綠樹(shù)掩映，在買(mǎi)的時(shí)候非常的喜歡，入伙之后迫不及待的進(jìn)行裝修，在最短的時(shí)間內(nèi)住了進(jìn)去，當(dāng)時(shí)居住氛圍還不是很濃，周邊環(huán)境陰森森的，家人都不敢出去，有一天晚上，他們睡了之后，有個(gè)小偷進(jìn)了家門(mén)，保安沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，在家里相當(dāng)?shù)膰虖垼蛷d的音響搬出去了都不知道。環(huán)境陰森，安全防范較為困難客戶(hù)觀點(diǎn)客戶(hù)語(yǔ)錄深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告別墅，能看到對(duì)面的主臥，還不如住高層復(fù)式地點(diǎn)：寶能太古城售樓處受訪(fǎng)者：周博先生年齡：45歲客戶(hù)描述：此客戶(hù)是某IT公司老總，在卓越維港買(mǎi)了一套疊院別墅，但是總覺(jué)的空間實(shí)在太小，從了解建筑的朋友那里得知，原來(lái)卓越維港用一套半別墅的面積，造了兩棟別墅。對(duì)面不到10米就是高層住宅，另外一面的對(duì)面就是疊加別墅的主臥，只要他們不拉窗簾，看得一清二楚，他們被人看，我們也在被人看，家里要爬5層樓，現(xiàn)在后悔了，還不如買(mǎi)個(gè)復(fù)式，在這個(gè)社區(qū)，其實(shí)住高層比住別墅好，住高層比住別墅好，過(guò)段時(shí)間，我準(zhǔn)備在家里裝個(gè)電梯，不過(guò)這個(gè)戶(hù)型裝了電梯之后中庭花園就沒(méi)有了，會(huì)影響采光。別墅對(duì)視情況非常嚴(yán)重客戶(hù)觀點(diǎn)客戶(hù)語(yǔ)錄深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告背景：針對(duì)豪宅客戶(hù)的未來(lái)居住的需求，對(duì)此專(zhuān)門(mén)進(jìn)行了一次調(diào)研訪(fǎng)談，邀請(qǐng)嘉賓是圣莫麗斯客戶(hù)，楊生和祝女士應(yīng)約準(zhǔn)時(shí)到來(lái)，還帶上他們的寶寶孩子——雨琦深度訪(fǎng)談客戶(hù)：楊先生/祝女士職業(yè)：中心區(qū)貿(mào)易公司老總時(shí)間：2009年10月26日上午10點(diǎn)地點(diǎn)：COCOpark的星巴克訪(fǎng)談人：劉利華訪(fǎng)談內(nèi)容：（訪(fǎng)談以對(duì)話(huà)的形式進(jìn)行，以下簡(jiǎn)稱(chēng)：劉、楊））劉：楊總，您對(duì)現(xiàn)在居住的環(huán)境有什么看法，如果未來(lái)?yè)Q房是什么樣的要求？楊：我覺(jué)得現(xiàn)在家里人太多，特別是父母過(guò)來(lái)后在一起生活有諸多不便，我希望與女兒和妻子有一個(gè)相對(duì)私密和獨(dú)立的環(huán)境，又想兼顧到我的父母，最好不要離的太遠(yuǎn)。我很孝順，但說(shuō)實(shí)話(huà)，我不想和父母住在一起客戶(hù)語(yǔ)錄深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告背景：針對(duì)豪宅客戶(hù)的未來(lái)居住的需求，對(duì)此專(zhuān)門(mén)進(jìn)行了一次調(diào)研訪(fǎng)談，邀請(qǐng)嘉賓是圣莫麗斯客戶(hù)，王先生和彭女士姍姍來(lái)遲，最后攜一家三代人來(lái)到售樓處接受我們的采訪(fǎng)。深度訪(fǎng)談客戶(hù)：王先生/彭女士職業(yè)：某集團(tuán)董事時(shí)間：2009年10月27日上午10點(diǎn)地點(diǎn)：售樓處訪(fǎng)談人：劉利華訪(fǎng)談內(nèi)容：（訪(fǎng)談以對(duì)話(huà)的形式進(jìn)行，以下簡(jiǎn)稱(chēng)：劉、王）劉：王先生，您對(duì)居住的空間有什么看法？對(duì)您以及您的家人，會(huì)如何考慮？楊：我很希望能和父母住在一起，每天忙碌回家看到一家人開(kāi)開(kāi)心心的，很暖心，而且和父母在一起看到父母健康快樂(lè)很安心，但日常應(yīng)酬和朋友聚會(huì)，總怕吵到他們，讓父母自己住又不放心，如果能有空間互不干擾，但又是連在一起的房子，就完美了。我從來(lái)不敢在家里聚會(huì)，我老婆也不敢?guī)笥鸦貋?lái)，怕吵到他們客戶(hù)語(yǔ)錄深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告兒子成年了，但很少在家里活動(dòng)地點(diǎn)：寶能太古城售樓處受訪(fǎng)者：張先生年齡：48歲客戶(hù)描述：我兒子上大學(xué)了，在深圳，但很少在家里活動(dòng)，叫也叫不回來(lái)，寧愿和朋友一起玩也不原意回家，我跟他說(shuō)可以帶朋友回家來(lái)玩，但他不原意，跟在外地上學(xué)沒(méi)啥兩樣，現(xiàn)在管不了他了，回了家之后就一個(gè)人待在房間里，和家人的溝通也比較少，我是不是要給他個(gè)獨(dú)立的空間，難道要再給他買(mǎi)套房？但我想每天都能看到他，這樣我比較安心。子女沒(méi)有獨(dú)立的空間客戶(hù)觀點(diǎn)客戶(hù)語(yǔ)錄深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告因?yàn)檠b修，我都想和老公離婚了下次一定要買(mǎi)個(gè)帶裝修的房子地點(diǎn)：首地容御售樓處受訪(fǎng)者：黃女士年齡：30歲客戶(hù)描述：“師奶”級(jí)人物，在家里帶小孩，自由職業(yè)者，偶爾炒炒房，買(mǎi)了一個(gè)高層大平面，200平米，裝修時(shí)間4個(gè)月，老公因?yàn)楣ぷ髅Γ静还?，但有時(shí)也會(huì)發(fā)表自己的意見(jiàn)，因?yàn)楹屠掀乓庖?jiàn)不和，裝修過(guò)程中多次吵架，差點(diǎn)離婚，所以裝修時(shí)間拖的比較長(zhǎng)，每一樣材料都要去砍價(jià)，不砍價(jià)就會(huì)有被騙的感覺(jué)，后來(lái)一氣之下，就找了朋友用過(guò)的裝修隊(duì)，按照一模一樣的裝修同樣的價(jià)錢(qián)再來(lái)一遍，但過(guò)程中還是要監(jiān)工，稍微一不盯就會(huì)偷工減料，都要崩潰了。下次一定要買(mǎi)個(gè)帶精裝的房子，但是市場(chǎng)上供應(yīng)的大戶(hù)型裝修太麻煩，精裝房供應(yīng)太少客戶(hù)觀點(diǎn)客戶(hù)語(yǔ)錄深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告批判不尊重人性的建筑別墅——土地高度集約下的畸形兒密度越來(lái)越高，誕生了眾多偽別墅產(chǎn)品“疊加、疊院”層數(shù)越來(lái)越高，5層、6層，舒適性無(wú)從談起戶(hù)型平面越來(lái)越細(xì)長(zhǎng)，產(chǎn)生了“戶(hù)內(nèi)隧道”樓梯越來(lái)越窄景觀越來(lái)越差，多數(shù)別墅幾乎無(wú)景觀私密性越來(lái)越差，被高層圍觀的感覺(jué)……他們真正需要的不是別墅，是“空間感”和“身份標(biāo)簽”深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告批判高層大平面在千篇一律的市場(chǎng)下，有沒(méi)有考慮過(guò)客戶(hù)的真正需求？他們需要生活的自由，“兩代居”成為明顯的潛在需求傳統(tǒng)的四房功能是這樣用的，1間主臥，1間子女房，1間書(shū)房，1間父母房，在受訪(fǎng)中，80%客戶(hù)提到和父母一起住的不便50%的客戶(hù)子女已經(jīng)基本到了獨(dú)立的年齡，希望給到獨(dú)立的空間但是市場(chǎng)無(wú)供應(yīng)只能不得已而為之深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告批判毛坯房大戶(hù)型總是想要給到客戶(hù)個(gè)性化的空間，但有沒(méi)有考慮過(guò)客戶(hù)發(fā)揮個(gè)性化的艱難高品質(zhì)精裝是順應(yīng)未來(lái)趨勢(shì)之舉77%

的客戶(hù)提到未來(lái)的趨勢(shì)是精裝的趨勢(shì)自己裝修麻煩、時(shí)間成本高在選擇精裝的客戶(hù)里面，94%的客戶(hù)希望高品質(zhì)精裝深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告亟待解決的問(wèn)題關(guān)于別墅居住空間的問(wèn)題關(guān)于多代空間居住模式的問(wèn)題深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告未來(lái)走向哪里？深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告降密度？！降樓層？！容積率限制，高度限制，別墅降下來(lái)，高層怎么辦！NO!深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告大面寬？！樓梯做寬？！諸多限制，根本實(shí)現(xiàn)不了??！戶(hù)型做大？！NO!深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告客觀存在的矛盾：城市別墅本身就缺乏外部景觀，要能享受好的內(nèi)部景觀，必須被高層圍觀！私密性無(wú)從談起！優(yōu)化景觀？！提高私密性？！NO!深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告難道只能復(fù)制灣區(qū)成熟模式？150-200平米的主流面積段？把戶(hù)型尺度做大一點(diǎn)？智能化、用材用料再高端一點(diǎn)？深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告OK！沒(méi)問(wèn)題！深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告But！這樣會(huì)降低利潤(rùn)空間，“理想”告訴我們：這樣會(huì)辜負(fù)這塊地的價(jià)值！深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告面對(duì)市場(chǎng)“利潤(rùn)最高”的物業(yè)形態(tài)，我們?nèi)绾瓮粐?？！深圳后海灣金龍?xiàng)目定位報(bào)告灣區(qū)需要一場(chǎng)“空間”的革命深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告只有真正能滿(mǎn)足人居需求的產(chǎn)品，才能實(shí)現(xiàn)高價(jià)值作為灣區(qū)未來(lái)的第一大項(xiàng)目，復(fù)制和模仿任何一種現(xiàn)有模式都是一種倒退，我們有能力創(chuàng)新和滿(mǎn)足客戶(hù)真正需求深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告Part

3〉〉決定未來(lái)走向?yàn)硡^(qū)客戶(hù)演變規(guī)律決定未來(lái)走向客戶(hù)需求決定未來(lái)走向產(chǎn)品打造決定未來(lái)走向商業(yè)打造決定未來(lái)走向深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告從地面到空中的蔓延解決別墅“空間”的問(wèn)題深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告戶(hù)型設(shè)計(jì)示意（僅供參考）一層二層雙大露臺(tái)設(shè)置，給足客戶(hù)對(duì)空間尺度的需求，同時(shí)在露臺(tái)之上布置大片綠化空間，具有別墅“前庭后院”的居住感受，可分設(shè)在兩樓上。“后花園”局部的越式布局，給客戶(hù)空間的層次感陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置在增加室內(nèi)采光的效果、提高居住舒適度外，增加面積的贈(zèng)送比例。越式布局“別墅前庭”可布置在一層深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告可以解決：內(nèi)部樓層多的問(wèn)題景觀差的問(wèn)題濕氣重的問(wèn)題治安差的問(wèn)題戶(hù)型狹長(zhǎng)的問(wèn)題空間尺度小的問(wèn)題私密性差的問(wèn)題可以實(shí)現(xiàn)：優(yōu)化別墅各空間布局的大尺度別墅式的前庭后院別墅式半室外的活動(dòng)空間深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告無(wú)敵視野，一覽無(wú)余的王者氣概深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告豪宅本應(yīng)匹配的“大”尺度在此實(shí)現(xiàn)深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告室內(nèi)，是陽(yáng)光的容器深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告6米客廳挑高，給客戶(hù)大氣與尊貴感深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告局部躍式設(shè)計(jì)，凸顯居住空間的層次感空間的“躍”升深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告前庭后院，讓您充分享受陽(yáng)光和別墅的居住享受深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告Skyvilla她是地面的升華,來(lái)到空中你會(huì)忘記地面深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告無(wú)聚攀比的“空中別墅”空間：200平米為起步面積，延續(xù)別墅的大氣景觀：一改別墅的高層景觀，體會(huì)一覽眾山小的王者氣概居住感受：延續(xù)別墅的前庭后院，別墅般養(yǎng)花溜狗的感受密度：雙向數(shù)百米超寬視野布局：躍復(fù)式布局，保證私密性尺度：大客廳開(kāi)間，大臥室面寬，大廚房、大衛(wèi)生間，大樓梯尺度采光：方正布局，體會(huì)讓讓陽(yáng)光照進(jìn)室內(nèi)的感覺(jué)通風(fēng)：感受穿堂風(fēng)把自己吹醒的感覺(jué)精裝：把世界帶入您的生活首屈一指的灣區(qū)，首屈一指的項(xiàng)目深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告N+1戶(hù)型——革命性扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)人居空間N+1戶(hù)型說(shuō)明：“N”是指主要的居住空間，通常為舒適型2房和3房，“1”為獨(dú)立的一房，兩者之間通過(guò)空中花園連通，分別從獨(dú)立的如戶(hù)門(mén)入戶(hù)解決多代空間居住模式的問(wèn)題深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告南區(qū)樓體規(guī)劃建議（僅供參考）花園連廊三房二房++一房平層兩房和三房通過(guò)花園（入戶(hù)花園等）、連廊與另外一個(gè)單體一房連接，共同組成項(xiàng)目獨(dú)特的2+1和3+1戶(hù)型。深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告溫馨、情調(diào)、舒適的“慢”生活滿(mǎn)足兩代人不同的愛(ài)好和空間的需求繁忙、喧鬧、個(gè)性與社交宣泄的“快”生活深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告溫馨、幸福的“共贏”空間深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告N+1戶(hù)型——解決人居模式的最佳方式居住感受：自由的個(gè)人居住空間，兼顧家庭成員感受布局：兩代分開(kāi)，保證私密性尺度：無(wú)論大客廳開(kāi)間，大臥室面寬，大廚房、大衛(wèi)生間，大樓梯尺度采光：方正布局，體會(huì)讓讓陽(yáng)光照進(jìn)室內(nèi)的感覺(jué)通風(fēng)：感受穿堂風(fēng)把自己吵醒的感覺(jué)精裝：把世界帶入您的生活首屈一指的灣區(qū)，首屈一指的項(xiàng)目深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告決定未來(lái)走向，還不止如此……深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告灣區(qū)需要真正的標(biāo)桿！很遺憾，之前的項(xiàng)目沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，巔峰時(shí)刻，我們有條件實(shí)現(xiàn)深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告灣區(qū)極致巔峰之作400平米起步面積，匹配人生的極致前后退臺(tái)設(shè)計(jì)，超大前庭后院絢麗城市夜景，比肩香港維多利亞港深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告私家空中宴會(huì)廳深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告延伸至天際的私家空中泳池……深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告像“皇冠”一樣加冕人生成就，僅數(shù)席！全國(guó)范圍內(nèi)的標(biāo)桿豪宅競(jìng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)：PRICEFORTENDER僅，面向全球公開(kāi)競(jìng)拍深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告Theone值得收藏和等待的撼世珍品一生的另一半，非君莫屬深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告除此之外，我們還有……深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告水晶幕墻立面——灣區(qū)地標(biāo)水晶幕墻設(shè)計(jì)，成為后海灣水晶宮全城首個(gè)住宅項(xiàng)目引入直射天際的光柱效果，頂部閃爍冠冕，光柱連天氣勢(shì)，盡顯皇者地位，身份象征。深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告中心園林景觀示意項(xiàng)目密度較高，園林面積較為有限，建議運(yùn)用有限的面積打造特色水景園林，成為營(yíng)銷(xiāo)上的賣(mài)點(diǎn)。深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告園林特色水景深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告室內(nèi)恒溫泳池深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告世界級(jí)大師的后海灣計(jì)劃日本頂級(jí)建筑師：古谷誠(chéng)章香港設(shè)計(jì)之父：高文安香港著名設(shè)計(jì)師：梁志天邀請(qǐng)世界級(jí)大師為本項(xiàng)目設(shè)計(jì)裝修標(biāo)準(zhǔn)，采用世界級(jí)的裝修標(biāo)準(zhǔn)、帶全套家私家電深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告國(guó)際一線(xiàn)品質(zhì)精裝德國(guó)米勒，德國(guó)原裝高儀、杜拉維特，廚衛(wèi)精裝并配備全套頂級(jí)品牌家電，從細(xì)節(jié)處入手，打造深圳最人性化、最高端的精裝修深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告我們需要用“多大的空間”來(lái)實(shí)現(xiàn)理想？——戶(hù)型配比研判深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告戶(hù)型研判戶(hù)型配比研判思路市場(chǎng)供給戶(hù)型市場(chǎng)供給戶(hù)型2客戶(hù)需求戶(hù)型未來(lái)供給戶(hù)型通過(guò)未來(lái)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的戶(hù)型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析第四次通過(guò)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的戶(hù)型和比例修正本項(xiàng)目戶(hù)型和比例通過(guò)本片區(qū)二級(jí)市場(chǎng)客戶(hù)喜好和需求戶(hù)型區(qū)間系統(tǒng)分析第三次通過(guò)本片區(qū)二級(jí)市場(chǎng)客戶(hù)喜好和需求戶(hù)型修正項(xiàng)目戶(hù)型區(qū)間通過(guò)對(duì)片區(qū)已售項(xiàng)目的戶(hù)型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析第一次通過(guò)已售項(xiàng)目的戶(hù)型區(qū)間和比例初步推導(dǎo)出本項(xiàng)目戶(hù)型和比例1通過(guò)對(duì)片區(qū)在售項(xiàng)目的戶(hù)型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析第二次通過(guò)在售項(xiàng)目的戶(hù)型區(qū)間和比例初步推導(dǎo)出本項(xiàng)目戶(hù)型和比例34戶(hù)型配比確定6通過(guò)以上4次戶(hù)型系統(tǒng)分析，得出最終項(xiàng)目戶(hù)型配比目標(biāo)客戶(hù)驗(yàn)證根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)的需求進(jìn)行驗(yàn)證第五次通過(guò)目標(biāo)客戶(hù)實(shí)際的換房需求進(jìn)行驗(yàn)證5深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告結(jié)論:項(xiàng)目的最終戶(hù)型配比如下區(qū)域戶(hù)型面積區(qū)間（㎡）比例南區(qū)2+1150-17030%3+1180-21070%北區(qū)小復(fù)式227-24040%中復(fù)式270-28045%大復(fù)式280-35015%深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告三拼、四拼已不是問(wèn)題面對(duì)90/70政策下的戶(hù)型合拼設(shè)計(jì)院已經(jīng)有成熟的研究成果深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告北區(qū)戶(hù)型拼合演示（僅供參考）奇數(shù)層拼前拼后拼前①②③④⑤⑥⑧⑦⑨⑩①入戶(hù)花園②洗手間③搭板④餐廳⑤廚房⑥客廳1⑦客廳⑧主臥⑨露臺(tái)⑩露臺(tái)1打通為大露臺(tái)合為客廳衣帽間廚房和儲(chǔ)物間合為餐廳作為入戶(hù)花園①②③④⑤①入戶(hù)花園②洗手間③餐廳④廚房⑤客廳合并為臥室改為臥室改為洗手間改為衣帽間，擴(kuò)大主臥面積偶數(shù)層深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告南區(qū)戶(hù)型拼合演示（僅供參考）①②③④⑤⑥客廳+餐廳+洗手間餐廳+廚房+小陽(yáng)臺(tái)父母房+廚房2個(gè)陽(yáng)臺(tái)次臥+洗手間+主臥改成廚房和大餐廳改成大的客廳改成主臥打通廚房改洗手間客廳改次臥深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告通過(guò)以上小復(fù)式和小戶(hù)型、小戶(hù)型之間的合拼，可以實(shí)現(xiàn)如下利好：合拼實(shí)現(xiàn)的利好規(guī)避90/70政策；實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的大戶(hù)型打造，體現(xiàn)項(xiàng)目高端形象，以及品牌影響；合拼的同時(shí)可實(shí)現(xiàn)功能區(qū)域的變換以及擴(kuò)大，給予客戶(hù)不同的居住享受和空間的身份感；可合可分，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益最大化。深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告Part

3〉〉決定未來(lái)走向?yàn)硡^(qū)客戶(hù)演變規(guī)律決定未來(lái)走向客戶(hù)需求決定未來(lái)走向產(chǎn)品打造決定未來(lái)走向商業(yè)打造決定未來(lái)走向深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告價(jià)值分類(lèi)資源環(huán)境交通狀況展示性私密性居住價(jià)值商業(yè)價(jià)值商務(wù)價(jià)值旅游價(jià)值土地根據(jù)其所占資源、交通情況、展示性、私密性環(huán)境等因素，具有不同的功能價(jià)值地塊價(jià)值評(píng)價(jià)體系依據(jù)地塊價(jià)值評(píng)價(jià)體系，可以分析得出各地塊所具有的開(kāi)發(fā)價(jià)值和最匹配的物業(yè)功能。功能選擇與地塊屬性物業(yè)功能與地塊屬性：依賴(lài)性最大的屬性決定了功能選擇與功能檔次；居住物業(yè)對(duì)私密性要求最高，私密性最高的地塊適合做最高居住價(jià)值的產(chǎn)品（別墅）；商業(yè)物業(yè)對(duì)交通與展示性以來(lái)性最大，城市交通最好、昭示性最好的地塊多為奢侈品等高檔商業(yè)；商務(wù)物業(yè)對(duì)交通地塊的以來(lái)最高；旅游價(jià)值對(duì)地塊資源與交通條件以來(lái)性最高。深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值分析灣夏站中心路商業(yè)街中心路商圈輻射地鐵商圈輻射項(xiàng)目所在區(qū)域，受地鐵、中心路兩大商圈輻射，未來(lái)商業(yè)氛圍濃厚地鐵2號(hào)線(xiàn)是由南山赤灣至羅湖新秀區(qū)，途徑蛇口港、海上世界、世界之窗站、市民中心站、華強(qiáng)北站、東門(mén)站等人流積聚區(qū)域，為本項(xiàng)目商業(yè)提供大量的人流資源；中心路兩旁積聚后海片區(qū)豪宅樓盤(pán)，例如：卓越維港、皇庭港灣等高端項(xiàng)目，在未來(lái)將提供大量的高端消費(fèi)客戶(hù)群體。深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告地塊商業(yè)價(jià)值研判商業(yè)價(jià)值排序：中心路>工業(yè)七路>招商路>后海濱路中心商業(yè)的規(guī)劃，兩邊商業(yè)屬于對(duì)街商業(yè)，而且資源景觀和展示性相對(duì)最好，商業(yè)氛圍濃厚；工業(yè)七路對(duì)面是龐大的居住社區(qū)，人流較多，展示面足，資源景觀差點(diǎn)；招商路路面較寬，不能與對(duì)面商業(yè)形成互動(dòng)，商業(yè)價(jià)值較低；后海濱路屬單面商業(yè)，展示面好，但是并無(wú)其他相關(guān)資源，商業(yè)價(jià)值不高。招商海月學(xué)校后海公館卓越維港南區(qū)皇庭港灣卓越維港北區(qū)中心路工業(yè)七路招商路后海濱路①②③④商業(yè)節(jié)點(diǎn)人流線(xiàn)商業(yè)節(jié)點(diǎn)價(jià)值排序：節(jié)點(diǎn)3>節(jié)點(diǎn)4>節(jié)點(diǎn)2>節(jié)點(diǎn)1深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目商業(yè)面積測(cè)算北區(qū)商鋪面積：6490平米集中商業(yè)：21490-6490=15000㎡注：以上面積均未考慮小區(qū)入口、車(chē)庫(kù)入口、地鐵入口等占用面積；前提：假設(shè)商鋪進(jìn)深15米；以下測(cè)算因數(shù)據(jù)缺失，或許存在與實(shí)際不符，僅作參考；以下方案經(jīng)面積測(cè)算和中原實(shí)際商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)綜合得出。南區(qū)南區(qū)全部做街鋪商業(yè)1層。商鋪面積：6000平米注：以上面積均未考慮小區(qū)入口、車(chē)庫(kù)入口等占用面積。2592013816255201541660188201660地塊度量寬度：深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議綜合考慮南北地塊商業(yè)臨街面、商業(yè)體量大小以及北地塊減少1萬(wàn)平米住宅做商業(yè)的想法，初步對(duì)項(xiàng)目商業(yè)如下建議：北地塊商業(yè)建議沿地鐵口部分下挖，做大型地下廣場(chǎng)，供人流積聚和疏散，為地下廣場(chǎng)商業(yè)提供大量人流，以及為項(xiàng)目的集中商業(yè)做人流導(dǎo)向；其他沿街面，除商業(yè)價(jià)值較低的后海濱路外，全部做沿街做商鋪；南地塊全部做街鋪。下沉商業(yè)廣場(chǎng)集中商業(yè)街鋪街鋪深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)布局建議—利用下沉廣場(chǎng)打通與地鐵口的連通節(jié)點(diǎn)設(shè)置體量較大商業(yè)15米進(jìn)深臨街1層商鋪；體量約1000平米節(jié)點(diǎn)設(shè)置體量較大商業(yè)下沉式廣場(chǎng)15米進(jìn)深臨街1層商鋪；體量約6000平米下沉廣場(chǎng)2000平米設(shè)置特色休憩空間小區(qū)出入口小區(qū)出入口街鋪商業(yè)6245平米集中商業(yè)15000平米，做兩層小區(qū)出入口小區(qū)出入口深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)人流走向示意下沉式廣場(chǎng)小區(qū)出入口小區(qū)出入口小區(qū)出入口小區(qū)出入口來(lái)自北面豪宅以及寶能商業(yè)部分客戶(hù)流來(lái)自普通住宅區(qū)以及蛇口方向客戶(hù)流量來(lái)自市內(nèi)或者附近的地鐵流客戶(hù)來(lái)自南部豪宅以及其他客戶(hù)深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)定位，如何同住宅一起決定未來(lái)走向？深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告區(qū)域體量商業(yè)分析中心路商業(yè)街優(yōu)勢(shì)：地鐵上蓋帶來(lái)大量人流，連通深圳各大商業(yè)中心地處豪宅片區(qū)，周邊眾多高端消費(fèi)人群中心路景觀好，商業(yè)氛圍濃劣勢(shì)：臨近區(qū)域最大型商業(yè)“太古城”，燈下黑，本項(xiàng)目商業(yè)必須有特色地鐵在后海濱路上，離中心路商業(yè)集中區(qū)遠(yuǎn)，需要將人流引入商業(yè)價(jià)值高的區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積（㎡）商業(yè)形式新天時(shí)代1.2萬(wàn)非集中式商業(yè)曦灣2000非集中式商業(yè)三湘3萬(wàn)非集中式商業(yè)皇庭1萬(wàn)非集中式商業(yè)鴻威1.7萬(wàn)1萬(wàn)平米集中式商業(yè)，7000平米非集中式商業(yè)頤安閱海3000非集中式商業(yè)維港3萬(wàn)非集中式商業(yè)太古城9.6萬(wàn)大部分做集中商業(yè)，地上4.1萬(wàn)平米、地上5.5萬(wàn)平米2.7萬(wàn)？規(guī)模的困惑深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告灣區(qū)商業(yè)點(diǎn)評(píng)：“一家獨(dú)大，其他借勢(shì)而為”新天灣畔鴻威海怡軒皇庭港灣卓越維港寶能太古城曦灣華府頤安閱海三湘海尚名居灣畔口岸區(qū)后海商住區(qū)后海濱路中心路科苑南路集中商業(yè)是中檔百貨超市，街鋪以普通名店為主零散商鋪，檔次不高零散商鋪，檔次不高體量小，商業(yè)檔次不高零散商業(yè)，受寶能影響，商業(yè)檔次不高重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以大體量集中商業(yè)和主力店鋪為主零散商業(yè)，檔次不高深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告思考：作為社區(qū)散鋪商業(yè)，除了足夠近，還有什么理由能吸引他們消費(fèi)？經(jīng)營(yíng)情況不好帶來(lái)的必然是對(duì)住宅價(jià)值的貶低！沒(méi)有特色的商業(yè)在灣區(qū)很難經(jīng)營(yíng)！！深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告一種模式引發(fā)的思考深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告風(fēng)靡全球“LifestyleShoppingCenter”商業(yè)理念強(qiáng)調(diào)休閑第一說(shuō)〖Lifestyle購(gòu)物中心是一種全新的商業(yè)地產(chǎn)模式，最創(chuàng)新的地方也就是將傳統(tǒng)的消費(fèi)模式向休閑的“生活方式”的傾斜和功能側(cè)重。強(qiáng)調(diào)環(huán)境第一與Shoppingmall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比，Lifestyle購(gòu)物中心更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計(jì)，突出合理的布局、特色的風(fēng)格和環(huán)境的舒適、閑雅，與消費(fèi)者階層生活品味、消費(fèi)習(xí)慣相匹配。國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)（TheInternationalCouncilofShoppingCenters）對(duì)LifestyleShoppingCenter的定義“位于密度較高的住宅區(qū)域，迎合本商圈中消費(fèi)顧客對(duì)零售的需求及對(duì)休閑方式的追求，具有露天開(kāi)放及良好環(huán)境的特征。主要有高端的全國(guó)性連鎖專(zhuān)賣(mài)店，或以時(shí)裝為主的百貨主力店，多業(yè)態(tài)集合，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂(lè)、書(shū)店等設(shè)施，通過(guò)環(huán)境、建筑及裝飾的風(fēng)格營(yíng)造出別致的休閑消費(fèi)場(chǎng)所?！鄙钲诤蠛辰瘕堩?xiàng)目定位報(bào)告Lifestyle購(gòu)物中心

“規(guī)模適中的高端休閑生活方式，通常出現(xiàn)在高端豪宅區(qū)”美國(guó)的Lifestyle購(gòu)物中心的規(guī)模平均在5-6萬(wàn)平左右。如今國(guó)內(nèi)Shoppingmall從規(guī)模上一般在美國(guó)Lifestyle購(gòu)物中心體量的兩倍左右，比較而言，Lifestyle購(gòu)物中心從建筑形式和規(guī)模上更貼近于傳統(tǒng)商業(yè)步行街。規(guī)模對(duì)比商業(yè)步行街ShoppingmallLifestyle購(gòu)物中心占地3-5萬(wàn)平5-8萬(wàn)平3-5萬(wàn)平建筑面積5-88-15萬(wàn)平3-6萬(wàn)平建筑基底占地率50-60%60-70%45-55%建筑層數(shù)（普遍）2-43-52-4深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告Lifestyle購(gòu)物中心

適應(yīng)條件：周邊具有充足的城市尖端消費(fèi)人群片區(qū)休閑生活氛圍濃厚周邊具有一定的城市景觀主題商業(yè)特色突出業(yè)態(tài)比重服務(wù)功能購(gòu)物（有店鋪零售業(yè)態(tài)）高端餐飲休閑娛樂(lè)主力店零售店鋪其它總比重Shoppingmall8-10%3-5%3-4%40-50%30-40%3-5%100%Lifestyle購(gòu)物中心18-22%20-22%15-18%6-10%30-35%3-5%100%相對(duì)于shoppingmall，在業(yè)態(tài)上，零售店鋪占到30-35%（和mall基本相當(dāng)），高端餐飲、休閑娛樂(lè)、主力店占到50%左右，遠(yuǎn)高于mall該商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式重點(diǎn)在于“高端餐飲、休閑娛樂(lè)”的招商深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告一種現(xiàn)象引發(fā)的思考找到高端人群不去shoppingmall消費(fèi)、愿意來(lái)這里消費(fèi)的理由！——真正的高端人群是不喜歡到嘈雜、喧鬧的環(huán)境消費(fèi)的深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告何炅、楊樂(lè)樂(lè)尋覓特色小吃深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告黃磊、鄭沛芳相聚特色餐廳深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告片區(qū)內(nèi)部已經(jīng)有“大而全”的大型商場(chǎng)，我們要走差異化路線(xiàn)，在集中式商業(yè)中引入高端餐飲、休閑娛樂(lè)，打造灣區(qū)最具特色的高端休閑主題商業(yè)。灣區(qū)高端商業(yè)，在此封頂最巔峰的項(xiàng)目理當(dāng)配備最巔峰的商業(yè)深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告為頂級(jí)餐廳量身定做的商業(yè)規(guī)劃深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告集中式商業(yè)定位全球聞名歷史悠久的頂級(jí)餐廳，全球僅有68家三星級(jí)米其林餐廳米其林餐廳深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告集中式商業(yè)定位法國(guó)依云水療——世界一流的水療服務(wù)深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告集中式商業(yè)定位特色法國(guó)餐廳深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告特色下沉廣場(chǎng)——風(fēng)帆廣場(chǎng)在廣場(chǎng)上制造象征風(fēng)帆的標(biāo)志物—成為整個(gè)商業(yè)人流集聚地，配合廣場(chǎng)形成大型半露天的特殊空間，同時(shí)可以采用燈光效果，在夜晚變幻色彩，配以休閑商業(yè)，真正成為區(qū)域非常有特色的商業(yè)廣場(chǎng)。深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告特色下沉廣場(chǎng)——業(yè)態(tài)示意下沉廣場(chǎng)以休閑為主，廣場(chǎng)設(shè)置小品，業(yè)態(tài)以星巴克、滿(mǎn)記甜品、哈根達(dá)斯，反斗樂(lè)園為主，成為茶余飯后休閑的聚集地深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告收益方案：商業(yè)收益分析方案一：集中商業(yè)、下沉商業(yè)自持，其他商業(yè)全部出售方案二：全部商業(yè)自持商業(yè)體量：北區(qū)：集中商業(yè)15000平米集中商業(yè)，下沉廣場(chǎng)2000平米商業(yè)，以及街鋪6245平米；南區(qū)：街鋪6000平米售賣(mài)分析：街鋪可售可租，集中商業(yè)只租不售，下沉廣場(chǎng)商業(yè)，因涉及偷面積的影響，建議出租。收益方案前提：深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)價(jià)格分析名稱(chēng)租金（元/㎡）售價(jià)（萬(wàn)/㎡）招商海月2004-5萬(wàn)海岸城一層340，二層200左右7萬(wàn)，最高價(jià)13萬(wàn)卓越維港100-2006萬(wàn)商業(yè)價(jià)格現(xiàn)狀注：商業(yè)價(jià)格與住宅價(jià)格存在較大的差異化，不同朝向和位置，價(jià)格差異較明顯，例如：寶能太古城臨中心路商業(yè)和臨工業(yè)八路之間的商業(yè)，據(jù)行業(yè)內(nèi)人士分析，價(jià)格差異至少在2萬(wàn)/㎡。所以，商業(yè)價(jià)格的參考性較小，主要依據(jù)地段、規(guī)劃、商業(yè)氛圍等。深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告軌道站點(diǎn)對(duì)其周邊物業(yè)價(jià)格影響的變化成果借鑒：1、不同物業(yè)類(lèi)型對(duì)距離敏感度不同，由內(nèi)向外分別為辦公、商鋪、住宅。2、控制區(qū)可分為：0-300米為核心控制區(qū)，300-800米為一般控制區(qū)，800-1600米為外圍發(fā)展區(qū)。住宅：300米以?xún)?nèi)衰減范圍不明顯，300米外較為顯著；商鋪：100米內(nèi)具有較大升值空間，100-300米內(nèi)增幅不大；辦公：100米內(nèi)有明顯增值空間，100-200米內(nèi)呈現(xiàn)大梯度衰減深圳上海北京住宅：車(chē)站周邊1600米以?xún)?nèi)房?jī)r(jià)按距離衰減，在800米出現(xiàn)拐點(diǎn)，在大約1600米處房?jī)r(jià)曲線(xiàn)下降改為水平并有少量上升，則該站對(duì)周邊房?jī)r(jià)的影響范圍為1600米。地鐵13號(hào)線(xiàn)：軌道交通對(duì)沿線(xiàn)0.3-1km內(nèi)的物業(yè)有明顯的輻射效應(yīng)，其中站點(diǎn)300m半徑內(nèi)區(qū)域增值效應(yīng)顯著。土地利用應(yīng)集中在站點(diǎn)1km以?xún)?nèi)，并在距輕軌300m半徑內(nèi)實(shí)施較高強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)。分析方法：1、將房?jī)r(jià)與距離用散點(diǎn)圖進(jìn)行模擬。2、用hedonic模型，計(jì)算軌道站點(diǎn)對(duì)周邊物業(yè)價(jià)格的貢獻(xiàn)度。3、通過(guò)還原收益法將房?jī)r(jià)還原為樓面地價(jià)，再進(jìn)行局部線(xiàn)性回歸計(jì)算影響范圍。深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格與預(yù)測(cè)前提：站點(diǎn)對(duì)商業(yè)物業(yè)能提升1-2倍的價(jià)格；以目前市場(chǎng)平均商業(yè)價(jià)格分析，商業(yè)售價(jià)6萬(wàn)/㎡，租價(jià)：247元/㎡商業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè)：售價(jià)均價(jià)12萬(wàn)/㎡租價(jià)均價(jià)500元/㎡深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)收益預(yù)算—方案一前提：價(jià)格，依據(jù)市場(chǎng)商鋪目前銷(xiāo)售價(jià)格，預(yù)測(cè)未來(lái)項(xiàng)目所處片區(qū)商鋪所處片區(qū)商鋪出售均價(jià)在12萬(wàn)/㎡，出租均價(jià)500元/㎡體量，集中商業(yè)和地鐵商業(yè)供17000㎡商業(yè)出租，街鋪10245㎡出售商業(yè)銷(xiāo)售額：每年的返租額：

120000元*0.08*17000=1.632億元/年

實(shí)際每年的租金收益：

500*17000*12個(gè)月=1.02億元/年

發(fā)展商二年內(nèi)年補(bǔ)貼額：（1.632億-1.02億）*2年=1.224億

發(fā)展商實(shí)際收益：120000*10245-1.224億+1.02億（N-2)=9.03億+1.02億*N建議采用返租的銷(xiāo)售方式，按市場(chǎng)一般的返租率8%計(jì)算，因出租收益小于返租支出，每年發(fā)展商需補(bǔ)貼一定的金額予小投資商。按平均銷(xiāo)售價(jià)格為12萬(wàn)元/平方米，平均租金為500元/平方米，返租率為8%，如返租2年，來(lái)計(jì)算需補(bǔ)貼予小投資商金額及實(shí)際收益：深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)收益預(yù)算—方案二前提：價(jià)格，依據(jù)市場(chǎng)商鋪目前銷(xiāo)售價(jià)格，預(yù)測(cè)未來(lái)項(xiàng)目所處片區(qū)商鋪所處片區(qū)商鋪出租均價(jià)500元/㎡體量，27245㎡商業(yè)銷(xiāo)售額：每年的返租額：

120000元*0.08*27245=2.61552億元/年

實(shí)際每年的租金收益：

500*27245*12個(gè)月=1.6347億元/年

發(fā)展商二年內(nèi)年補(bǔ)貼額：（2.61552億-1.6347億）*2年=1.96164億

發(fā)展商實(shí)際收益：1.6347億*N-1.96164億建議采用返租的銷(xiāo)售方式，按市場(chǎng)一般的返租率8%計(jì)算，因出租收益小于返租支出，每年發(fā)展商需補(bǔ)貼一定的金額予小投資商。按平均租金為500元/平方米，返租率為8%，如返租2年，來(lái)計(jì)算需補(bǔ)貼予小投資商金額及實(shí)際收益：深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告方案收益比較如果要實(shí)現(xiàn)兩個(gè)方案收益要同，也即:方案一收益方案二收益1.6347億*N-1.96164=9.03億+1.02億*NN≈

18年=如果要最終實(shí)現(xiàn)兩個(gè)方案的收益相等，方案二的租金年限要達(dá)到18年，我們建議，選取方案一。注：此方案只考慮現(xiàn)階段商業(yè)狀況，未來(lái)租金上漲因素沒(méi)有考慮深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告價(jià)格判斷Thelast深圳后海灣金龍項(xiàng)目定位報(bào)告北區(qū)價(jià)格確定樣點(diǎn)樓盤(pán)及其比重三湘海尚別墅樓盤(pán)名稱(chēng)曦灣水榭山卓越維港確定比重40%30%25%5%選擇因素同區(qū)位、同品質(zhì)、不客戶(hù)群同區(qū)位、不同客戶(hù)群不同區(qū)位、不同品質(zhì)、同客戶(hù)群同區(qū)位、不同品質(zhì)、不同客戶(hù)群10