萬(wàn)科關(guān)于住宅與商業(yè)的售價(jià)規(guī)格

萬(wàn)科關(guān)于住宅與商業(yè)的售價(jià)規(guī)格萬(wàn)科關(guān)于住宅與商業(yè)的售價(jià)規(guī)格定價(jià)的第一原則：最大程度的發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的真實(shí)價(jià)值，使產(chǎn)品價(jià)格與價(jià)值最大程度的接近。實(shí)現(xiàn)這一原則的數(shù)學(xué)原理：優(yōu)選法。定價(jià)的第一原則：目錄序：以前的定價(jià)方式一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理1、名詞解釋2、定價(jià)原理3、價(jià)格生成子模型4、價(jià)格檢測(cè)子模型二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）——以藍(lán)灣為例1、住宅價(jià)格模型的三大維度2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例3、對(duì)價(jià)格模型結(jié)果的修正三、萬(wàn)科價(jià)格模型（商業(yè)版）——以城花為例1、商業(yè)價(jià)格模型的四大維度2、商業(yè)價(jià)格模型的操作實(shí)例3、對(duì)價(jià)格模型結(jié)果的修正四、萬(wàn)科價(jià)格模型的評(píng)價(jià)1、該模型的特點(diǎn)及優(yōu)劣2、進(jìn)一步需要思考的問(wèn)題五、萬(wàn)科價(jià)格模型應(yīng)用舉例萬(wàn)科天景花園A、B、C棟價(jià)格表

序：以前的定價(jià)方式1、主要的前模型定價(jià)方式（1）基價(jià)－差價(jià)法1）確定基價(jià)2）總平面圖確定各棟間差價(jià)3）確定層差4）制定價(jià)格表5）銷售中檢驗(yàn)、反饋（2）基價(jià)－系數(shù)法1）確定基價(jià)2）總平面圖確定各棟間差價(jià)的系數(shù)3）基價(jià)與系數(shù)相乘，并縱橫比較4）確定層差5）制定價(jià)格表（3）混合法以上兩種方法的混合（4）其他方法：競(jìng)品價(jià)格綜合法、無(wú)差別定價(jià)法、一房一價(jià)法、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃反推法序：以序論：前模型定價(jià)方式2、前模型定價(jià)方式的優(yōu)劣（1）優(yōu)點(diǎn)1）定價(jià)直接、明了2）運(yùn)用各專業(yè)口“焦點(diǎn)小組”，快速生成價(jià)格（2）缺點(diǎn)1）定價(jià)體系不系統(tǒng)；2）價(jià)格制定的隨意性較大；3）定價(jià)比較倚重于經(jīng)驗(yàn)判斷和主觀判斷；4）不知道什么時(shí)候賺錢、什么時(shí)候虧錢、能賺多少、會(huì)虧多少？往大里說(shuō)，就是影響公司對(duì)經(jīng)營(yíng)情況的預(yù)期和判斷；5）價(jià)格調(diào)整一定要等到銷售到一定程度、得到市場(chǎng)完全的反饋后才能進(jìn)行，且價(jià)格調(diào)整的隨意性更大（典型如“阿杜，來(lái)了條水魚”型），不利于調(diào)價(jià)的及時(shí)、準(zhǔn)確、科學(xué)；序論：一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理1、名詞解釋（1）基價(jià)：該模型唯一的系統(tǒng)內(nèi)自變量；該基價(jià)一經(jīng)輸入模型，模型將自動(dòng)計(jì)算所有房源的原始價(jià)格；（2）原始價(jià)格：該模型的因變量，一般為該房源的按揭實(shí)收價(jià)；（3）維度：模型的主要計(jì)算依據(jù)，主要標(biāo)志不同房源之間的價(jià)格差異的百分比數(shù)；某一個(gè)維度的意義是：在其他所有條件都完全相等的情況下，僅就這一個(gè)維度而言，不同房源間的價(jià)格差異；（4）權(quán)重：標(biāo)志各個(gè)維度之間的不同的重要程度；所有維度的權(quán)重相加等于1；（5）綜合系數(shù)：維度和權(quán)重的疊加，標(biāo)志不同房源間的價(jià)格差異；（6）層差：樓層之間的差價(jià)；（7）調(diào)整因子：原始價(jià)格生成后，對(duì)模型處理過(guò)程的局部、個(gè)別調(diào)整，目的是對(duì)個(gè)別價(jià)格做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整；一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理2、定價(jià)原理設(shè)基價(jià)為P0，維度一為X1，維度二為X2……；維度一的權(quán)重為x1％，維度二的權(quán)重為x2％……；設(shè)層差矩陣為C；則房源n的價(jià)格

一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理3、價(jià)格生成子模型（1）維度矩陣的原理價(jià)格生成的第一步是對(duì)房源n的維度的確定；維度確定的基本原理是：1）影響房源n價(jià)格的主要因素的羅列；例如：景觀、日照、園林、是否靠山、是否靠湖、是否靠馬路、人流情況……2）各主要因素的分類；影響價(jià)格的因素通?？煞譃?～5大類，例如，對(duì)于住宅，通常的分類為：景觀、朝向、安靜度；3）各維度權(quán)重的確定；根據(jù)產(chǎn)品的特點(diǎn)和市場(chǎng)情況，對(duì)各維度的重要性作出判斷，例如，對(duì)于藍(lán)山而言，景觀、朝向、安靜度三者的權(quán)重依次為45％、35％、20％；但對(duì)于城市花園而言，權(quán)重依次為50％、35％、15％；因?yàn)槌鞘谢▓@是城市項(xiàng)目，而藍(lán)山是郊區(qū)項(xiàng)目，在大環(huán)境相對(duì)“安靜”的地方，客戶更在乎所購(gòu)買產(chǎn)品是否安靜；4）根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的產(chǎn)品細(xì)節(jié)、根據(jù)實(shí)際爬樓的情況，對(duì)維度和維度的權(quán)重進(jìn)行調(diào)整，并根據(jù)逐套房源的研究分析情況，確定各維度的分值；并確定層差；

一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理3、價(jià)格生成子模型（2）維度矩陣的示例單元樓層房號(hào)景觀系數(shù)45%朝向系數(shù)35%安靜度20%C14層101-0.04-0.040.08201-0.04-0.040.08301-0.04-0.040.08401-0.04-0.040.08102-0.08-0.040.08202-0.08-0.040.08302-0.08-0.040.08402-0.08-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08………………維度矩陣

X=維度矩陣是整個(gè)價(jià)格體系的核心；其數(shù)學(xué)依據(jù)是“優(yōu)選法”；優(yōu)選的結(jié)果是發(fā)現(xiàn)：哪些產(chǎn)品好、哪些產(chǎn)品更好，哪些產(chǎn)品相對(duì)較差；通過(guò)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品的強(qiáng)制排序、甚至對(duì)某個(gè)市場(chǎng)上的全部產(chǎn)品進(jìn)行強(qiáng)制排序，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)劣，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的真實(shí)價(jià)值，并通過(guò)價(jià)格模型將其體現(xiàn)在最終的定價(jià)中。一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理單元樓層房號(hào)景觀系數(shù)45%朝向系數(shù)35-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08………………維度矩陣

X=45％35％20％權(quán)重

x=x1％X2％X3％==X1X2X3一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理3、價(jià)格生成子模型（3）權(quán)重疊加后的維度矩陣：綜合系數(shù)-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0綜合系數(shù)45％-0.04-0.04-0.04-0.04-0.08-0.08-0.08-0.08……×=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034……=＋35％-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04-0.04……×＋20％0.080.080.080.080.080.080.080.08……×＋……一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理3、價(jià)格生成子模型（3）權(quán)重疊加后的維度矩陣：綜合系數(shù)綜合系數(shù)45％-0.04-0.04-0.04-0.04-0.一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理3、價(jià)格生成子模型（4）價(jià)格生成-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034……設(shè)基價(jià)為

P0則房源n的價(jià)格

＝P0×5,6605,7305,6905,8105,5535,6235,5835,703……=原始價(jià)格+C=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034……＝P0×+355-170-130-200355-170-130-200……一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理-0.016-0.016-0.016-一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理4、價(jià)格檢驗(yàn)子模型價(jià)格檢驗(yàn)子模型是對(duì)價(jià)格生成子模型的驗(yàn)算；根據(jù)驗(yàn)算結(jié)果，將對(duì)價(jià)格生成子模型進(jìn)行調(diào)整，該調(diào)整可能會(huì)歷經(jīng)幾輪方能最終定案。（1）價(jià)格檢驗(yàn)的原則以上原始價(jià)格生成后，是否符合我們定價(jià)的原則和初衷呢？如何檢驗(yàn)以上定價(jià)是否合理呢？有以下幾個(gè)價(jià)格檢驗(yàn)的原則：1）均價(jià)檢驗(yàn)：檢驗(yàn)以上價(jià)格生成子模型生成的Pn的均價(jià)是否滿足公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的要求；2）棟均價(jià)檢驗(yàn)（產(chǎn)品差異檢驗(yàn)）：檢驗(yàn)各棟的均價(jià)，并比較各棟之間均價(jià)差異與產(chǎn)品品質(zhì)之間的差異是否吻合？3）戶型均價(jià)檢驗(yàn)：檢驗(yàn)各種戶型之間的均價(jià)差異；并根據(jù)市場(chǎng)情況（通常是客戶儲(chǔ)備情況和周邊競(jìng)品戶型供應(yīng)量和價(jià)格情況）對(duì)戶型均價(jià)作出調(diào)整（附加調(diào)整因子）；4）最高價(jià)、最低價(jià)檢驗(yàn)：對(duì)價(jià)差幅度的檢驗(yàn)，通常同一種住宅類產(chǎn)品的最高和最低價(jià)格的價(jià)差一般不超過(guò)20％；5）產(chǎn)品細(xì)節(jié)個(gè)別調(diào)整：例如家庭娛樂(lè)室面積、地下儲(chǔ)藏間（無(wú)采光）面積、地下采光井面積或個(gè)數(shù)、花園面積、封閉陽(yáng)臺(tái)及不封閉陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)、平屋頂（即天面）面積、露臺(tái)面積、結(jié)構(gòu)平臺(tái)面積或個(gè)數(shù)、陽(yáng)光室個(gè)數(shù)，等。一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理4、價(jià)格檢驗(yàn)子模型（2）價(jià)格檢驗(yàn)的原理設(shè)Sn為房源n的面積矩陣，則均價(jià)Pn×Sn棟均價(jià)戶型均價(jià)P＝∑1……nSnP棟1×S棟1P棟1＝∑1……棟1S棟1P戶型1×S戶型1P戶型1＝∑1……戶型1S戶型1最高價(jià)＝max（Pn）最低價(jià)＝min（Pn）一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理Pn×Sn棟均價(jià)戶型均價(jià)P＝∑1……一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理4、價(jià)格檢驗(yàn)子模型（3）價(jià)格檢驗(yàn)的示例一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）——以藍(lán)灣為例1、住宅價(jià)格模型的三大維度住宅的三大維度一般是：景觀、安靜度、朝向；雖然影響居住品質(zhì)的因素很多，但歸類后，無(wú)外乎以上三大類；層差一般不作為維度之一，因?yàn)樵诒举|(zhì)上，三大維度與基價(jià)的關(guān)系是相乘的系數(shù)關(guān)系，而層差是相加的差價(jià)數(shù)值關(guān)系。藍(lán)山的三大維度如下：二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）——以藍(lán)灣為例住宅的三大維度一般是二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）——以藍(lán)灣為例2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例（1）單元編號(hào)部門：設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目事務(wù)部、營(yíng)銷部階段成果：編號(hào)平面圖（2）取得住宅基本數(shù)據(jù)（包括面積、附加值等）部門：設(shè)計(jì)部階段成果：基本數(shù)據(jù)表，表內(nèi)包括單元、樓層、房號(hào)、套內(nèi)面積、建筑面積、戶型、家庭娛樂(lè)室面積、地下儲(chǔ)藏間（無(wú)采光）面積、地下采光井面積或個(gè)數(shù)、花園面積、封閉陽(yáng)臺(tái)及不封閉陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)、平屋頂（即天面）面積、露臺(tái)面積、結(jié)構(gòu)平臺(tái)面積或個(gè)數(shù)、陽(yáng)光室個(gè)數(shù)等。二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）——以藍(lán)灣為例（1）單元編號(hào)二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）——以藍(lán)灣為例2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例（3）實(shí)地考察（爬樓）（4）分析影響售價(jià)的主要維度并確定各維度的權(quán)重一般維度包括景觀、朝向、安靜度、戶型等，景觀主要考慮園林景觀，而小區(qū)外的特殊景觀可在層差上體現(xiàn)用百分比確定各維度的權(quán)重（5）根據(jù)該批推貨的目標(biāo)均價(jià)和價(jià)格拉差，確定緯度的分值范圍維度的分值范圍以零為中值，兩邊的絕對(duì)值相等，如-0.2~0.2例：目標(biāo)均價(jià)6000元/m2，價(jià)格拉差約1200元/m2，則緯度的分值范圍可設(shè)為-0.1~0.1（6）實(shí)地考察，將各維度分成若干等級(jí)，并確定各等級(jí)相應(yīng)的分值，結(jié)合平面圖確定各棟的緯度分值，制作維度平面圖二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）——以藍(lán)灣為例（3）實(shí)地考察（爬樓二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）——以藍(lán)灣為例2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例（7）生成維度矩陣-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08………………X=（8）確定層差標(biāo)準(zhǔn)樓層：樓層層差公式價(jià)差4FP+3604003FP-40602FP-1001201FP-2200C=360-40-100-220二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）——以藍(lán)灣為例（7）生成維度矩陣-二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）——以藍(lán)灣為例2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例（9）生成原始價(jià)格-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034……則房源n的價(jià)格

＝P0×5,6605,7305,6905,8105,5535,6235,5835,703……+C=-0.016-0.016-0.016-0.016-0.034-0.034-0.034-0.034……＝P0×+360-40-100-220360-40-100-220……二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）——以藍(lán)灣為例（9）生成原始價(jià)格-二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）——以藍(lán)灣為例2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例（10）調(diào)整因子確定（附加值和策略附加）確定各附加值的單價(jià)，原始單價(jià)加上附加值后得出初始評(píng)估價(jià)，各類附加值的單價(jià)可參考：花園：1500~1700元/m2家庭娛樂(lè)室：1000~1500元/m2露臺(tái)：800元/m2平屋頂：1200~1500元/m2陽(yáng)光室/地下采光井/結(jié)構(gòu)平臺(tái)：1000元/個(gè)此階段并可能對(duì)個(gè)別單位獨(dú)立附加某個(gè)系數(shù)，對(duì)該個(gè)別單位的原始價(jià)格的生成作出干預(yù)；二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）——以藍(lán)灣為例（10）調(diào)整因子確定二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）——以藍(lán)灣為例2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例（11）價(jià)格檢驗(yàn)子模型啟動(dòng)計(jì)算以下指標(biāo)：Pn×Sn棟均價(jià)戶型均價(jià)P＝∑1……nSnP棟1×S棟1P棟1＝∑1……棟1S棟1P戶型1×S戶型1P戶型1＝∑1……戶型1S戶型1最高價(jià)＝max（Pn）最低價(jià)＝min（Pn）二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）——以藍(lán)灣為例（11）價(jià)格檢驗(yàn)子模二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）——以藍(lán)灣為例2、住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例（11）價(jià)格檢驗(yàn)子模型啟動(dòng)二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）——以藍(lán)灣為例（11）價(jià)格檢驗(yàn)子模二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）——以藍(lán)灣為例3、整體流程和對(duì)模型結(jié)果的修正……價(jià)格檢驗(yàn)完成均價(jià)是否達(dá)到要求價(jià)格生成完成基價(jià)輸入是否模型制定各維度是否合理是調(diào)整因子附加生成價(jià)格表戶型均價(jià)判斷棟均價(jià)判斷最高最低價(jià)判斷經(jīng)驗(yàn)判斷……否各類附加值策略附加二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版）——以藍(lán)灣為例……價(jià)格檢驗(yàn)完成均價(jià)三、萬(wàn)科價(jià)格模型（商業(yè)版）——以城市花園城市1道為例1、商業(yè)價(jià)格模型的四大維度商業(yè)的四大維度一般是：人流、面寬進(jìn)深比、交鋪標(biāo)準(zhǔn)、面積大??；影響商業(yè)價(jià)值的最重要因素是人流；面寬進(jìn)深比主要影響使用的便利性；交鋪標(biāo)準(zhǔn)影響業(yè)態(tài)范圍（例如，是否可做餐飲）；面積大小主要針對(duì)小鋪，因?yàn)樾′伒目們r(jià)低，單價(jià)承受能力較高；以上四大維度是對(duì)樓層差異、景觀差異性原則、展示面差異性原則、業(yè)態(tài)差異、面積差異、開(kāi)間進(jìn)深比、層高差異、人流差異等的分類綜合；單位人流（臨街面＋交通）55％面寬進(jìn)深比20％交鋪標(biāo)準(zhǔn)15％面積大小10％201-0.15-0.20.2-0.1202-0.250.250.2-0.1203-0.250.20.2-0.1204-0.250.20.2-0.1205-0.25-0.10.2-0.1206-0.150.250.2-0.1208-0.250.250.2-0.1三、萬(wàn)科價(jià)格模型（商業(yè)版）——以城市花園城市1道為例商業(yè)的四三、萬(wàn)科價(jià)格模型（商業(yè)版）——以城市花園城市1道為例2、商業(yè)價(jià)格模型的操作實(shí)例商業(yè)價(jià)格模型的操作過(guò)程與住宅基本類似，此不贅述，基本的流程如下：（1）單元編號(hào)（2）取得住宅基本數(shù)據(jù)（包括面積、附加值等）（3）實(shí)地考察（爬樓）（4）分析影響售價(jià)的主要維度并確定各維度的權(quán)重（5）根據(jù)該批推貨的目標(biāo)均價(jià)和價(jià)格拉差，確定緯度的分值范圍（6）實(shí)地考察，將各維度分成若干等級(jí)，并確定各等級(jí)相應(yīng)的分值，結(jié)合平面圖確定各棟的緯度分值，制作維度平面圖石化路0.5石化路-10.4風(fēng)情街+10.2風(fēng)情街0.1風(fēng)情街-10核心路0二樓－0.251:2~1:10.251:3~1:20.2或>1:11:4~1:30<1:4-0.2水電煙道煤氣0.2（二樓）水電齊備有排污0水電齊備無(wú)排污-0.1只有電-0.210～350.2535～80080以上-0.1（二樓）三、萬(wàn)科價(jià)格模型（商業(yè)版）——以城市花園城市1道為例商業(yè)價(jià)格三、萬(wàn)科價(jià)格模型（商業(yè)版）——以城市花園城市1道為例2、商業(yè)價(jià)格模型的操作實(shí)例（7）生成維度矩陣-0.15-0.20.2-0.1-0.250.250.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.15-0.20.2-0.1-0.250.250.2-0.1-0.250.20.2-0.1-0.250.20.2-0.1……………………X=（8）確定層差商業(yè)的層差與住宅差異較大，一般是：設(shè)一樓價(jià)格為P1，則二樓價(jià)格P2＝P12三樓價(jià)格P3＝P13三、萬(wàn)科價(jià)格模型（商業(yè)版）——以城市花園城市1道為例（7）生三、萬(wàn)科價(jià)格模型（商業(yè)版）——以城市花園城市1道為例2、商業(yè)價(jià)格模型的操作實(shí)例（9）生成原始價(jià)格設(shè)一樓基價(jià)為P1；二樓基價(jià)為P2；三樓基價(jià)為P3；……則一樓房源n的價(jià)格（無(wú)層差矩陣C，因?yàn)閷硬钜呀?jīng)體現(xiàn)在不同樓層、不同基價(jià)中）

Pn1＝P1×Y＝P1×Pn2＝P2×Y＝P2×以此類推。三、萬(wàn)科價(jià)格模型（商業(yè)版）——以城市花園城市1道為例（9）生（10）調(diào)整因子確定（附加值和策略附加）此階段并可能對(duì)個(gè)別單位獨(dú)立附加某個(gè)系數(shù)，對(duì)該個(gè)別單位的原始價(jià)格的生成作出干預(yù)；一類旺角0.2二類旺角0.1一類雙層高0.5二類雙層高0.25三、萬(wàn)科價(jià)格模型（商業(yè)版）——以城市花園城市1道為例2、商業(yè)價(jià)格模型的操作實(shí)例（10）調(diào)整因子確定（附加值和策略附加）此階段并可能對(duì)個(gè)別單（11）價(jià)格檢驗(yàn)子模型啟動(dòng)計(jì)算以下指標(biāo)：Pn×Sn樓層均價(jià)不同類型的商鋪均價(jià)P＝∑1……nSnP樓層1×S樓層1P樓層1＝∑1……樓層1S樓層1P類型1×S類型1P類型1＝