談?wù)勍赓Y房地產(chǎn)投資公司在中國(guó)的現(xiàn)狀和前景如何

外資房地產(chǎn)投資公司在中國(guó)的現(xiàn)狀和前景如何1.資金方面外資有錢(qián)，因?yàn)橥赓Y滾了很多年，大陸能與這些外資抗衡的也就國(guó)企幾家有實(shí)力。2.開(kāi)發(fā)規(guī)劃理念首先我是做商業(yè)地產(chǎn)這一塊的，那就把太古地產(chǎn)拎出來(lái)單說(shuō)吧。盡量不打馬虎眼，誠(chéng)懇點(diǎn)。不盲目擴(kuò)張，一步一個(gè)腳印走的很踏實(shí)。說(shuō)到這里我要批評(píng)國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商，盲目擴(kuò)張，瘋狂掠地，然后銷(xiāo)售回籠資金，然后再攻城略地，大有零售業(yè)搶占市場(chǎng)份額的火藥味。說(shuō)實(shí)話，我不看好WD，但也不詳細(xì)點(diǎn)評(píng)。太古在這方面做的就很好，太古在香港的四個(gè)項(xiàng)目每年的租金收益是30億港元（10年財(cái)報(bào)），2011年北京三里屯village租金收益大約是4億多港元。太古的物業(yè)是不出售的基本全部持有。太古有沒(méi)有錢(qián)？太古有錢(qián)，比國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商有錢(qián)多了。但是人家從不盲目的跟風(fēng)。我想這一點(diǎn)，值得我們做企業(yè)做人學(xué)習(xí)。地產(chǎn)牽涉到城市未來(lái)數(shù)十年、數(shù)百年的發(fā)展，甚至更久遠(yuǎn)。我想說(shuō)的是，企業(yè)雖然是賺錢(qián)的機(jī)器，但是很多錢(qián)不可以盲目的去賺。比如一直很熱門(mén)的話題——奶粉。今天我們可能看不到很遠(yuǎn)的未來(lái)所影響的結(jié)果。這就像是一個(gè)潛伏期很長(zhǎng)的病毒。一旦爆發(fā)不瘋即死。設(shè)計(jì)理念?？梢灾挝磥?lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。國(guó)內(nèi)很多物業(yè)支撐不了未來(lái)的發(fā)展格局，不少地區(qū)，2000年前的物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)在又要必須拆掉。拆掉挺可惜，不拆掉又不適合當(dāng)前的實(shí)際情況。大家比較熟悉也就是三里屯的Village了，開(kāi)放式的購(gòu)物中心，這種設(shè)計(jì)是未來(lái)的主流趨勢(shì)。在這方面目前國(guó)內(nèi)還尚沒(méi)有一家可以可以跟得上。比如三里屯的動(dòng)線很寬，密度很低，這樣其實(shí)是犧牲了有效的營(yíng)業(yè)建筑面積的。如果是國(guó)內(nèi)的公司肯定不會(huì)放棄任何一點(diǎn)一滴的可以利用土地的。所以說(shuō)太古為項(xiàng)目著想眼光比較長(zhǎng)遠(yuǎn)，理念比較前沿；國(guó)內(nèi)大部分開(kāi)發(fā)商呢，為腰包著想，鼠目寸光。比如WD的不少項(xiàng)目Mall旁邊搭配的商業(yè)街基本都成了擺設(shè)。運(yùn)營(yíng)，太古做商業(yè)地產(chǎn)幾十年了，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)極其豐富，手段也很好。值得我們行業(yè)人去好好的學(xué)習(xí)一下。舉個(gè)小例，Shoppingguide（導(dǎo)購(gòu)），大家談微笑服務(wù)多少年了？相信各位都有這樣的體驗(yàn)，你問(wèn)她廁所在哪？手一指：就在哪？到底在哪呢？不少?zèng)]有方向感又羞澀的朋友只能憋著慢慢找。政策公平性問(wèn)題我在自己的微信說(shuō)過(guò)沃爾瑪在中國(guó)的故事，中國(guó)是個(gè)很特殊的市場(chǎng)。為什么呢？年齡大一點(diǎn)的知友知識(shí)面廣的知友了解早期開(kāi)放的時(shí)候。大陸的各方面的法律法規(guī)有的沒(méi)有有的就干脆執(zhí)行不了。

1978年開(kāi)始的零售業(yè)開(kāi)始流通體制改革。1992年允許外資零售企業(yè)進(jìn)入中國(guó)零售領(lǐng)域以后，中國(guó)的整個(gè)零售市場(chǎng)就開(kāi)始高速度的發(fā)展。為什么要說(shuō)這個(gè)看似無(wú)關(guān)的話題呢。90年代初左右的時(shí)候，那時(shí)候政府還沒(méi)有明確的政策規(guī)定外資零售可以進(jìn)入大陸進(jìn)行拓展經(jīng)營(yíng)，這時(shí)候的家樂(lè)福就繞道和北京的一家叫：“中創(chuàng)”的公司合資經(jīng)營(yíng)零售，這樣算是進(jìn)入中國(guó)了，有點(diǎn)第一個(gè)吃螃蟹的意思。當(dāng)然這中間和政府的斡旋，我們外人不可而知。家樂(lè)福相比其他的零售商一直都很適應(yīng)中國(guó)市場(chǎng)，形象點(diǎn)說(shuō)，就是整體都?jí)虮就粱?。政府?duì)外資二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的態(tài)度：限外拿廣東來(lái)說(shuō)就很有代表性，因?yàn)閺V東是港資的主要目標(biāo)。但是政府對(duì)外資在二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)是比較排斥的，甚至一度禁止。更別說(shuō)一級(jí)市場(chǎng)。大家都知道在中國(guó)做個(gè)屁大的生意都要看政府的臉色。賣(mài)個(gè)西瓜都要躲著城管。

90年代的時(shí)候，已經(jīng)有很多外資地產(chǎn)公司進(jìn)入中國(guó)，比如后來(lái)的凱德系統(tǒng)。但是這些外資系統(tǒng)一開(kāi)始幾乎全都鎩羽收緊了。這是為什么呢？

這些企業(yè)多以港澳企業(yè)、新加坡、泰國(guó)、澳大利亞等地的為主。

列幾個(gè)。

嘉德置地

吉寶置業(yè)

漢斯地產(chǎn)

第一都市集團(tuán)

LVC國(guó)際投資集團(tuán)

正大集團(tuán)等等為什么外資全在商業(yè)地產(chǎn)？房地產(chǎn)紅利，住宅這一塊紅利太高。早期的時(shí)候，政府要吃飽飯，外資靠邊站。沒(méi)你們什么事。同時(shí)相互也不了解，也認(rèn)生。外資地產(chǎn)太成熟了。有朋友會(huì)說(shuō)，樓主你太扯，成熟了不是個(gè)好事嗎？打個(gè)比方啊，咱把萬(wàn)達(dá)建在非洲哪些吃不飽飯欠發(fā)達(dá)地區(qū)（好像老黃歷了），你覺(jué)得怎么樣？當(dāng)時(shí)人家外資進(jìn)來(lái)就這感覺(jué)，沒(méi)辦法下牙。千瘡百孔，基礎(chǔ)設(shè)施一塌糊涂。成熟的行業(yè)系統(tǒng)。非我崇洋媚外。人家做的產(chǎn)品就是好。早期滿(mǎn)足人家經(jīng)營(yíng)環(huán)境的城市，只有上海。政策相對(duì)寬松些，社會(huì)各方面都Open一點(diǎn)。比如凱德在北京蔫了，就是跑到上海才異地滿(mǎn)血復(fù)活的。糾正一個(gè)偏見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)里面是有住宅的。但是更側(cè)重商業(yè)物業(yè)和寫(xiě)字樓。外資也弄住宅，只不過(guò)人家弄得都是高端物業(yè)，不在大多數(shù)人視野范圍之內(nèi)。看不見(jiàn)，并不一定說(shuō)就沒(méi)有。只因?yàn)樯碓诹硗庖粋€(gè)圈里。當(dāng)國(guó)內(nèi)企業(yè)剛看見(jiàn)住宅市場(chǎng)的前景的時(shí)候，人家國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成熟了。所以外資到中國(guó)來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)這一塊，基本就是空白。因?yàn)閲?guó)內(nèi)人肯本不懂什么是商業(yè)地產(chǎn)。那會(huì)兒，大多數(shù)的人都是兩眼一抹黑的過(guò)河。說(shuō)什么前瞻性什么的都是扯淡。港資和非港澳的外資對(duì)比港澳外資在內(nèi)地發(fā)展的確實(shí)比其他地區(qū)的外資企業(yè)要好。港資企業(yè)幾乎占據(jù)到外資企業(yè)的一半還多。認(rèn)同感，港資駐扎在廣東的最多，因?yàn)槟鞘侨思依霞?。相互的認(rèn)同感都比較高。各方面都相較于非漢系的外資的能夠得到更多的便利性。政策，這是第一位的。特別是香港回歸以后，內(nèi)部那么大的市場(chǎng)，總要讓人家嘗點(diǎn)甜頭。例如：《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》。舉個(gè)例子，腹黑一次，屈臣氏和萬(wàn)寧這倆死對(duì)頭，為什么屈臣氏全國(guó)撒花一樣的開(kāi)店，萬(wàn)寧就不行？難道說(shuō)萬(wàn)寧經(jīng)營(yíng)的不行？沒(méi)錢(qián)滾動(dòng)？人家屈臣氏是和記的，和記是長(zhǎng)江的。說(shuō)根上人家紅一點(diǎn)，怡和萬(wàn)寧你連華人資本都不是還是靠邊站站吧。在這方面，臺(tái)資就更太弱了。

總結(jié)：

90年代初期，雙方試探階段，小媳婦一進(jìn)門(mén)，公婆來(lái)個(gè)下馬威，外資媳婦低眉順眼。

2000年左右，過(guò)渡階段，

2007年左右，高端物業(yè)就基本沒(méi)有內(nèi)地企業(yè)什么事了。政府一沒(méi)留神，外資媳婦差點(diǎn)成氣候了。

2010年左右，定局。高端的商業(yè)物業(yè)，內(nèi)資靠邊站。看人家外資怎么耍威風(fēng)。以前說(shuō)過(guò)一句狠話：說(shuō)步行街是屌絲去的。那我索性再說(shuō)一句——萬(wàn)達(dá)這樣的，也是高級(jí)一點(diǎn)點(diǎn)的屌絲去的。（我不是來(lái)拉仇恨的。。）

其實(shí)不難看出，外資在中國(guó)的發(fā)展，是帶有強(qiáng)烈的時(shí)代性特點(diǎn)的。

他們教會(huì)我們很多，是好老師。網(wǎng)友weizhipan：上面已然說(shuō)了很多，作為在新加坡生活兩年的人，貢獻(xiàn)些新加坡地產(chǎn)商的細(xì)節(jié)。

新加坡的凱德置地（Capitaland）：他家的商業(yè)地產(chǎn)牌子有兩個(gè)，低端點(diǎn)的叫嘉茂中心（為了推廣公司品牌，好像改名叫凱德Mall了），高端一點(diǎn)的綜合商住項(xiàng)目叫來(lái)福士廣場(chǎng)（RafflesCity），凱德置地的置業(yè)偏好是在交通發(fā)達(dá)的樞紐站邊，比如北京的來(lái)福士廣場(chǎng)就在東直門(mén)，在西直門(mén)也有凱德Mall。

凱德置地在中國(guó)的來(lái)福士廣場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)有八家：北京，上海（2家），深圳，成都，寧波，杭州，重慶（截至2013年7月官網(wǎng)數(shù)據(jù)）。凱德Mall那就是遍地了，官網(wǎng)數(shù)據(jù)是60個(gè)，遍布36個(gè)大中城市。群眾最喜聞樂(lè)見(jiàn)的就是西直門(mén)的那一家造型奇特的凱德Mall。

凱德置地的住宅項(xiàng)目也很多，看樓盤(pán)名字有凱德·XX就是了。

吉寶置業(yè)（Keppelland）在新加坡的標(biāo)志性產(chǎn)業(yè)就是MBFC（MarinaBayFinancialCentre）了，基本你想得到的金融機(jī)構(gòu)都在那里租辦公樓。它在中國(guó)的項(xiàng)目我倒不是特別熟悉，也許是因?yàn)樵诒本┎皇呛艹Ｒ?jiàn)吧。貌似他們正在北京CBD開(kāi)發(fā)一棟北京寫(xiě)字樓，在景華南街及金桐東路交匯處。沒(méi)有更多信息，不多說(shuō)。

再貢獻(xiàn)兩個(gè)知名度稍低的公司：

1.盛邦新業(yè)（Surbana）：這個(gè)公司是凱德置地控股40%的關(guān)聯(lián)公司，另外60%是淡馬錫控股，在中國(guó)比較低調(diào)的開(kāi)發(fā)了一些項(xiàng)目，不過(guò)現(xiàn)在應(yīng)該大部分轉(zhuǎn)到了凱德置地在中國(guó)的全資子公司凱德中國(guó)。

2.豐樹(shù)（Mapletree）：這個(gè)公司的REITS做的很好，他們的商業(yè)項(xiàng)目的名字叫怡豐城（Vivocity），這個(gè)產(chǎn)業(yè)在新加坡的人都知道，來(lái)過(guò)新加坡旅游的人也應(yīng)該去過(guò)，因?yàn)槭沁B接圣淘沙的軌道的起點(diǎn)站。怡豐城在中國(guó)的第一站是西安（詳細(xì)信息點(diǎn)西安·怡豐城）。

一個(gè)有趣的信息，他家在中國(guó)的兩個(gè)項(xiàng)目正好在最近裝進(jìn)REITS里面上市了，叫做MapletreeGreaterChinaCommercialTrust（彭博symbol是MAGICSP，不過(guò)彭博大陸上不去，那就看下Prospectus吧），組合里面兩個(gè)項(xiàng)目：一個(gè)是香港九龍的又一城（FestivalWalk），另外一個(gè)就是大家熟知的北京市朝陽(yáng)區(qū)三元橋邊上的佳程廣場(chǎng)（GatewayPlaza，這個(gè)產(chǎn)業(yè)不是他建的，是他從德意志銀行下面的睿富房地產(chǎn)基金（RREEF）下面買(mǎi)過(guò)來(lái)的，現(xiàn)在作為Manager在管理）

至于在香港的，那真的就多了，香港的支柱產(chǎn)業(yè)就是金融和房地產(chǎn)，房地產(chǎn)觸角延伸到內(nèi)地太自然了。上面說(shuō)的長(zhǎng)江系（包含長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和和記黃埔），新鴻基系，新世界系之外，肯定不能少了太古系（Swire在北京的標(biāo)志性項(xiàng)目就是三里屯Village，大家都愛(ài)去的說(shuō)），恒隆系（上海的恒隆廣場(chǎng)（Plaza66）大家都知道吧，就是LV上海最奢華的，裝修像箱子一樣的旗艦店坐落的地方，恒隆系在其他城市都有以66命名的項(xiàng)目）。至于在香港上市的內(nèi)房股都不提，這些是偽外資。網(wǎng)友旮旯：說(shuō)香港的吧，港企目前在國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)中處于第一陣營(yíng)。

早期四大英資洋行分出來(lái)的，

會(huì)德豐（九龍倉(cāng)），現(xiàn)在在內(nèi)地二三線城市以IFC為品牌有很多項(xiàng)目，成都馬上要開(kāi)業(yè)，長(zhǎng)沙，無(wú)錫都有項(xiàng)目

和記（長(zhǎng)實(shí)），北京的東方廣場(chǎng)，貌似除了在一線城市，商業(yè)項(xiàng)目甚少進(jìn)入二線三線城市，反倒是住宅項(xiàng)目進(jìn)入了很多二三線城市，比如長(zhǎng)沙也有其住宅項(xiàng)目

怡和洋行，也就是置地，（文華東方也屬于怡和），北京開(kāi)發(fā)有新城國(guó)際（住宅項(xiàng)目，和萬(wàn)通一起），東郊有香江花園，貌似是去年在北京王府井拿了一個(gè)商業(yè)用地，應(yīng)該在規(guī)劃中了吧。在重慶和龍湖合作了一些項(xiàng)目。

太古，三里屯太古里，和遠(yuǎn)洋的Indigo，上海的大中里，以及成都的新項(xiàng)目。

然后是除了四大之外的香港其他地產(chǎn)商，

新鴻基，除了上海北京，成都有項(xiàng)目，但是進(jìn)度很慢，（成都這個(gè)項(xiàng)目拿地貌似誕生在新鴻基出事那段時(shí)間？）北京APM，上海Iapm馬上進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段，陸家嘴有凱旋門(mén)住宅正在開(kāi)發(fā)。

恒?。ㄌ旖?，上海，很多二三線城市也有其項(xiàng)目，以?xún)煞N模式，一種是綜合體，一種是購(gòu)物中心，一般定位較高），

華人置地，貌似只有成都？

恒基兆業(yè)（沈陽(yáng)有項(xiàng)目，上海由名人購(gòu)物中心，還有一些寫(xiě)字樓），北京有早期的項(xiàng)目，東三環(huán)西薩佩里的WFC也是恒基兆業(yè)

新世界，商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)地新增的項(xiàng)目暫時(shí)不多，收購(gòu)的Rosewood酒店第一次進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)（京廣中心的改造）

嘉里建設(shè)，應(yīng)該算作馬來(lái)西亞吧。以嘉里中心為品牌，深圳，上海，北京，其他城市貌似也有，天津除主塔外也封頂了。香格里拉是Upperupscale這個(gè)級(jí)別的酒店水準(zhǔn)保持得不錯(cuò)的，酒店大多屬于自營(yíng)。

希慎，銅鑼灣地主，不知道內(nèi)地有沒(méi)有項(xiàng)目

永泰亞洲，港鐵之類(lèi)的不清楚了

美國(guó)的普光率較多的是漢斯和鐵獅門(mén)

鐵獅門(mén)在成都有項(xiàng)目貌似竣工，平安區(qū)域總部進(jìn)駐吧。天津于家堡還是響螺灣有項(xiàng)目？上海貌似也有

漢斯在北京朝陽(yáng)公園開(kāi)發(fā)有公園大道，亮馬橋貌似有萬(wàn)國(guó)公寓？我忘記名字了

然后是上面已經(jīng)提到的新加坡的凱德置地跟吉寶，吉寶在成都也有項(xiàng)目

日本的話

三井貌似在天津有住宅項(xiàng)目，具體名稱(chēng)不記得了

森，上海環(huán)球金融中心的開(kāi)發(fā)商，東京六本木新城的開(kāi)發(fā)商網(wǎng)友panny：本人不是搞房地產(chǎn)的，因此不了解國(guó)內(nèi)已設(shè)立的外資房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀、規(guī)模及市場(chǎng)形勢(shì)如何，只能從規(guī)制外資企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)范性文件及政策方面解答，希望對(duì)樓主的了解有幫助。

1.關(guān)于外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入

（1）.根據(jù)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》（建住房[2006]171號(hào)，簡(jiǎn)稱(chēng)“意見(jiàn)”），境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買(mǎi)非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)，經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。

上述規(guī)定也算界定了對(duì)“外資”的范圍。在中國(guó)來(lái)說(shuō)，境外（包括港澳臺(tái)）的機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)要投資房地產(chǎn)，都只能以設(shè)立外商投資企業(yè)/臺(tái)港澳僑投資企業(yè)的形式。而對(duì)于“外商投資房地產(chǎn)企業(yè)”的定義，根據(jù)《商務(wù)部辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)<關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)>有關(guān)問(wèn)題的通知》，是指“從事普通住宅、公寓、別墅等各類(lèi)住宅、賓館（飯店）度假村、寫(xiě)字樓、會(huì)展中心、商業(yè)設(shè)施、主題公園等建設(shè)經(jīng)營(yíng)，或以上述項(xiàng)目建設(shè)為目的的土地開(kāi)發(fā)或成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的外商投資企業(yè)”。

意見(jiàn)還對(duì)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的投資總額、注冊(cè)資本、注冊(cè)登記手續(xù)、轉(zhuǎn)讓及并購(gòu)的審批、外匯借款結(jié)匯等方面作出具體規(guī)定，各位有興趣可以細(xì)看。

（2）.根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（2007年5月23日商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局發(fā)布）及《關(guān)于下發(fā)第一批通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》（2007年7月10日國(guó)家外匯管理局綜合司發(fā)布），從2007年6月1日起，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)在遵守外商投資企業(yè)設(shè)立的一般程序的前提下，經(jīng)地方商務(wù)部門(mén)批準(zhǔn)后，依法報(bào)商務(wù)部備案。報(bào)商務(wù)部備案無(wú)疑會(huì)增加審批程序的復(fù)雜性，也延長(zhǎng)審批時(shí)間，加大設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的難度。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)未辦理商務(wù)部備案的，將不能領(lǐng)取外匯登記證，無(wú)法開(kāi)立外匯賬戶(hù)，更不能夠辦理資本項(xiàng)目結(jié)匯手續(xù)，無(wú)法注入注冊(cè)資本。而不僅設(shè)立要備案，外資房地產(chǎn)企業(yè)的增資、擴(kuò)股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購(gòu)等都要備案。

2.關(guān)于外商投資產(chǎn)業(yè)政策

根據(jù)《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2011年修訂）》，房地產(chǎn)業(yè)中的以下幾類(lèi)屬于限制外商投資的產(chǎn)業(yè)：（1）土地成片開(kāi)發(fā)，該類(lèi)僅限于中外合資、合作；（2）高級(jí)賓館、高檔寫(xiě)字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)；（3）房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。外商投資企業(yè)擬從事以上產(chǎn)業(yè)的須首先經(jīng)過(guò)商務(wù)部門(mén)審批。

高爾夫球場(chǎng)、別墅的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)已經(jīng)被歸類(lèi)為禁止外商投資的產(chǎn)業(yè)。

產(chǎn)業(yè)政策會(huì)怎么卡住外商投資企業(yè)呢？根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前審批外商投資企業(yè)有關(guān)問(wèn)題的緊急通知》，國(guó)家明令禁止外商投資的領(lǐng)域，各地區(qū)和各部門(mén)均不得批準(zhǔn)設(shè)立外商投資項(xiàng)目；對(duì)于國(guó)家限制外商投資領(lǐng)域的項(xiàng)目，確需舉辦的，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定的程序和條件辦理；對(duì)外商投資企業(yè)未按照國(guó)家規(guī)定的條件、權(quán)限和程序進(jìn)行審批或未按規(guī)定上報(bào)備案的，一律無(wú)效，海關(guān)、稅務(wù)和工商行政管理部門(mén)不予辦理有關(guān)手續(xù)。因此，外商投資房地產(chǎn)業(yè)中的部分項(xiàng)目屬于限制類(lèi)，對(duì)外資企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入有很大影響，審批難度加大。3.相關(guān)具體限制

在經(jīng)過(guò)千辛萬(wàn)苦的審批終于設(shè)立了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)后，企業(yè)在投資房地產(chǎn)、外匯、注冊(cè)資本等方面還會(huì)受到以下限制（僅羅列重要的，無(wú)法概舉）：

（1）投資設(shè)立的公司符合項(xiàng)目公司原則，投資僅限于經(jīng)批準(zhǔn)的單一房地產(chǎn)項(xiàng)目（大概意思是一個(gè)經(jīng)批準(zhǔn)的公司只能搞一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，這個(gè)限制做過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的都易理解）；

（2）公司的注冊(cè)資本占投資總額的比例不低于50%；

（3）公司中外投資各方未訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款（其實(shí)這個(gè)也不主要針對(duì)外商投資企業(yè)）；

（4）外匯方面：由于外資房地產(chǎn)受到到外匯方面的限制較多（特別是2007年6月以后），因此該項(xiàng)要單獨(dú)列出來(lái)講。

(i)對(duì)2007年6月1日以后取得商務(wù)主管部門(mén)批準(zhǔn)證書(shū)且通過(guò)商務(wù)部備案的外資房地產(chǎn)企業(yè)，外匯管理部門(mén)不予辦理外債登記和外債結(jié)匯核準(zhǔn)手續(xù)。

(ii)對(duì)2007年6月1日以后取得地方商務(wù)主管部門(mén)批準(zhǔn)證書(shū)但未通過(guò)商務(wù)部備案的外資房地產(chǎn)企業(yè)，各分局不予辦理外匯登記（或登記變更）及資本項(xiàng)目結(jié)售匯手續(xù)。

(iii)外資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本未全部交付的，未取得《國(guó)有土地使用證》的，或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款（不得向境外借用外債），外匯管理部門(mén)不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。

(iv)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)銀行開(kāi)立的外國(guó)投資者專(zhuān)用外匯賬戶(hù)內(nèi)的資金，不得用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

(v)嚴(yán)格控制以返程投資方式（包括同一實(shí)際控制人）并購(gòu)或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際控制人的方式，規(guī)避外商投資房地產(chǎn)審批。這條比較復(fù)雜，主要規(guī)制中國(guó)境內(nèi)人士用假外資的方式投資房地產(chǎn)的，與問(wèn)題沒(méi)太大關(guān)系。

冊(cè)資本）或國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款。大家知道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的投入是很大的，如果注冊(cè)資本不夠，現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)辦理貸款也不是那么容易的情況下，外資企業(yè)房地產(chǎn)投資難度是很大的。錢(qián)進(jìn)來(lái)受限，賺到錢(qián)后結(jié)匯出去也受限，這就是外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在外匯方面的規(guī)制。

以上僅對(duì)外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的限制方面作出部分總結(jié)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的要求，比如要取得《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、從事物業(yè)管理的相關(guān)資質(zhì)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一些具體規(guī)定方面便不細(xì)述了。據(jù)本人的了解，即便法律法規(guī)跟政策各種卡，在國(guó)內(nèi)的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)還是很多的，至少在港股上市的公司就不少。上述意見(jiàn)僅供參考，謝謝。網(wǎng)友huzhi：樓上幾位的回答非常精彩，分享信息主要集中在港資和新加坡公司，我來(lái)補(bǔ)充歐美資本的一些情況，本人學(xué)識(shí)疏淺，僅供參考

另本人只熟悉上海市場(chǎng)，北京廣州請(qǐng)各位補(bǔ)充

其實(shí)歐美資本在中國(guó)市場(chǎng)動(dòng)作并不少，但投資形式以基金收購(gòu)為主，不像港資和新加坡公司一般是開(kāi)發(fā)模式，且投資方向以商業(yè)物業(yè)為主，加上基金的玩法一般是越保密越好，所以歐美資本很多動(dòng)作其實(shí)并不為外人所熟知。

08金融危機(jī)以前，上海其實(shí)是歐美資本的冒險(xiǎn)家樂(lè)園，最有名的莫過(guò)于MSREF，在上海投了十多個(gè)項(xiàng)目，投資標(biāo)的涵蓋了住宅、辦公、服務(wù)式公寓等，建成項(xiàng)目、在建工程、土地階段的都有，盧灣是老巢，黃浦和徐匯也投了一些。采用快進(jìn)快出策略，趕上了房?jī)r(jià)瘋漲的時(shí)機(jī)，好多項(xiàng)目都是躺著賺錢(qián)，賺翻了好不好！后來(lái)出了Peterson的事情，外加金融風(fēng)暴襲來(lái)，整個(gè)團(tuán)隊(duì)都被砍我就不詳述了。

其他資本投資策略沒(méi)有MSREF那么激進(jìn)，但進(jìn)的早基本都賺到了，因?yàn)橼s上了房?jī)r(jià)瘋漲的好時(shí)機(jī)，比如GS在上海拿過(guò)住宅和服務(wù)式公寓，Carlyle和Blackstone旗下都有基金08年前在上海拿過(guò)別墅項(xiàng)目，都是快速出手，整個(gè)投資周期不超過(guò)3年。ING，LIM都有拿些辦公還有工業(yè)。

另外AngeloGordon也算比較猛的，通過(guò)好幾支基金來(lái)投中國(guó)市場(chǎng)，表現(xiàn)有好有差，比如基本平進(jìn)平出世紀(jì)商貿(mào)的APL，成功的比如八號(hào)橋。

Hines在上海是真的沒(méi)玩好，某公寓項(xiàng)目至今還沒(méi)賣(mài)完呢，江灣項(xiàng)目08年急著撤時(shí)碰到個(gè)急著想進(jìn)上海的富力，還好沒(méi)賣(mài)白菜價(jià)。去年化名玉風(fēng)箏又進(jìn)來(lái)不知能否玩好。

此外，澳洲有MGPA，愛(ài)買(mǎi)辦公和商業(yè)，算美國(guó)之外最活躍的了；德國(guó)有SEB，買(mǎi)辦公為主；英國(guó)的Grosvenor，這家偏保守；愛(ài)爾蘭的TreasuryHoldings，去年改成了信托形式；新加坡GICRE，Ascendas和Capitalland都算進(jìn)來(lái)早的，其實(shí)當(dāng)年凱德在上海也投機(jī)的厲害，在建工程轉(zhuǎn)讓賺了不少。

08年時(shí)候聽(tīng)說(shuō)資管巨頭Blackrock都準(zhǔn)備要進(jìn)中國(guó)了，后來(lái)金融危機(jī)爆發(fā)，還好沒(méi)來(lái)。去年整個(gè)收了MGPA，大手筆啊。

08年之后，整個(gè)資本市場(chǎng)變天了，MSREF中國(guó)團(tuán)隊(duì)被砍，ING成了CBREI，LIM成了JLL中的L，Prologis成了GLP，歐美資本紛紛逃離，當(dāng)年在中國(guó)投機(jī)過(guò)的基本都撤走了，但撤的快的那些回來(lái)也最快。10年之后外資交易又開(kāi)始活躍起來(lái)，比較活躍的比如Mapletree，GawCapital，Gaw挺牛的把NJPPF的TimothyWalsh都挖了過(guò)來(lái)，近年黑石、凱雷都在上海有投地產(chǎn)項(xiàng)目，還不止一個(gè)。

再講下受人關(guān)注較少的工業(yè)市場(chǎng)，08年前簡(jiǎn)直就是Prologis一家的天下，個(gè)人不是很理解為啥別家那時(shí)不玩，求解答。后來(lái)Prologis金