（高清版）GBT 18508-2014 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程

代替GB/T18508—2001城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程2014-07-24發(fā)布GB/T18508—2014前言 I Ⅱ 2規(guī)范性引用文件 3術語和定義 4總則 35價格影響因素 56主要估價方法 57基準地價評估 8宗地地價評估程序 9不同用途土地價格評估 10不同權利狀態(tài)下土地價格評估 附錄A(規(guī)范性附錄)收益還原法原理及其公式 附錄B(規(guī)范性附錄)基準地價評估工作用表 附錄C(規(guī)范性附錄)基準地價成果圖示 附錄D(規(guī)范性附錄)現(xiàn)場勘查用表 附錄E(規(guī)范性附錄)土地估價報告及技術報告(評估工作底稿)規(guī)范格式 I本標準按照GB/T1.1—2009給出的規(guī)則起草。本標準代替GB/T18508—2001《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。與GB/T18508—2001相比，主要修改內(nèi)容如下：——修改了與現(xiàn)行法律、法規(guī)不銜接的相關表述，將對集體土地所有權的永久性取得改稱為“征——將“估價原則”納入第4章；將“價格影響因素”單獨列為第5章；將基準地價系數(shù)修正法、路線——主要估價方法：在期日修正中，增加了地價指數(shù)的使用要求；收益還原法中，修改了房地出租情況下，費用中應考慮的部分因素，求取房屋現(xiàn)值時，修改了與《中華人民共和國物權法》相關要求不銜接的表述，為體現(xiàn)對房屋所有權的保護，當剩余土地使用權年期短于房屋經(jīng)濟壽命時，要求“合理估算房屋余值”;剩余法中，按現(xiàn)有不動產(chǎn)中土地價格評估和待開發(fā)土地價格評估兩種類型分別規(guī)定；成本逼近法中，修改了土地取得費、開發(fā)費、土地增值和價格修正中的表述；增加了“公示地價系數(shù)修正法”,并將基準地價系數(shù)修正法、標定地價系數(shù)修正法納入其中，修改了基準地價系數(shù)修正法的適用范圍，增加了路線價與基準地價同時存在時的適用原則?！鶞实貎r評估：修改了關于基準地價更新的具體要求?！诘氐貎r評估程序：修改了評估程序中的部分表述。——不同用途土地價格評估：增加了公共管理與公共服務和交通運輸用地的價格評估要點，刪除了關于綜合用地評估的內(nèi)容。——不同權利狀態(tài)下土地價格評估：修改了評估中不同權利類型的歸類表述方法?！戒洠涸黾恿爽F(xiàn)場勘查用表的參考格式。本標準由國土資源部提出。本標準由全國國土資源標準化技術委員會(SAC/TC93)歸口。本標準起草單位：國土資源部土地利用管理司、中國土地勘測規(guī)劃院。本標準所代替標準的歷次版本發(fā)布情況為：Ⅱ隨著社會經(jīng)濟日益發(fā)展，土地市場、地價管理和地價評估技術出現(xiàn)了新的變化和需求?！吨腥A人民共和國物權法》的出臺，加強了對不動產(chǎn)權利的保護，間接影響著市場與價格的形成機制；黨的“十八大”以來，土地管理制度改革進一步明確了方向和要求。為與現(xiàn)行法律法規(guī)相銜接，規(guī)范和指導城鎮(zhèn)土地價格評估專業(yè)技術，科學揭示土地權益價值，促進土地市場的培育與建設，對GB/T18508—2001進行修1城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程1范圍本標準規(guī)定了我國城鎮(zhèn)土地估價的術語和定義、總則、價格影響因素、主要估價方法、基準地價評估、宗地地價評估程序、不同用途土地價格評估、不同權利狀態(tài)下土地價格評估。農(nóng)村建設用地地價評估可參照本標準執(zhí)行。2規(guī)范性引用文件下列文件對于本文件的應用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適用于本文件。GB/T18507城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程GB/T19231土地基本術語GB/T21010—2007土地利用現(xiàn)狀分類TD/T1001—2012地籍調(diào)查規(guī)程TD/T1009—2007城市地價動態(tài)監(jiān)測技術規(guī)范3術語和定義GB/T19231界定的以及下列術語和定義適用于本文件。地價landprice在市場條件下形成的土地權利價格，包括在公開市場條件下形成的客觀合理價格和在特定市場條件下形成的市場關聯(lián)各方可接受的價格。無特殊說明下，指公開市場條件下形成的，一定年期建設用地使用權的權利價格，其空間內(nèi)涵包括地表及地上、地下的一定范圍，也可依據(jù)權屬劃分，單獨界定為地下空間使用權或空中使用權價格。公示地價publishedpriceofland以維護經(jīng)濟和市場的平穩(wěn)健康發(fā)展為目標，遵循公開市場價值標準評估，并經(jīng)政府確認、公布實施的地價。包括基準地價、標定地價、課稅地價等。基準地價basicpriceofland在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權利的區(qū)域平均價格。標定地價standardizedpriceofland政府為管理需要確定的，標準宗地在現(xiàn)狀開發(fā)利用、正常市場條件下，某一估價期日法定最高使用年期下的土地權利價格。2課稅地價taxablepriceofland土地估價landpricevaluation土地估價師根據(jù)估價目的和待估土地狀況，遵循估價原則，按照一定的估價程序，在全面調(diào)查和綜合分析影響地價因素的基礎上，選用適宜的估價方法，對待估土地在估價期日的價格進行估算和判定的市場比較法marketcompariso根據(jù)替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似宗地進行比較，并對類似宗地的成交價格進行差異修正，以此估算待估宗地價格的方法。土地用途及利用條件基本一致的土地區(qū)域。與待估宗地能形成替代關系，市場的供給與需求狀況基本相同，地域條件一致或相似，并對待估宗地價格產(chǎn)生顯著影響的區(qū)域。相鄰地區(qū)adjoiningareas與待估宗地用途空間緊鄰的均質(zhì)地域。與待估宗地所處地域相類似的、屬同一供需圈的其他均質(zhì)地域。地價指數(shù)landpriceindex特定區(qū)域內(nèi)，某一用途、某一時期的地價水平相對于某一基準日期地價水平的變動指數(shù)。收益還原法incomecapitalizationapproach將待估宗地未來正常年純收益(地租),以一定的土地還原率還原，以此估算待估宗地價格的方法。綜合還原率overallcapitalizationrate將土地及其地上建筑物共同產(chǎn)生的未來純收益還原為某一期日的不動產(chǎn)價格的比率。土地還原率landcapitalizationrate將土地產(chǎn)生的未來純收益還原為某一期日的土地價格的比率。建筑物還原率buildingcapitalizationrate將建筑物產(chǎn)生的未來純收益還原為某一期日的建筑物價格的比率。剩余法residualapproach在測算完成開發(fā)后的不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利3成本逼近法costapproach以取得和開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，加上客觀的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益等確定土地價格的方法。土地取得費用landacquisitioncosts為取得土地權利而支付的各項區(qū)域性客觀費用。征收補償費用landcompensation征收土地和地上建筑物、構筑物及其他附著物所發(fā)生的區(qū)域性、客觀補償性費用之和。土地開發(fā)費用landdevelopmentcosts為使土地達到一定的開發(fā)建設條件而投入的各項區(qū)域性客觀費用。主要涉及宗地內(nèi)外的土地開發(fā)土地增值landvalueincrement待估宗地因用途改變或進行土地開發(fā)，達到建設用地的某種利用條件而發(fā)生的價值增加。利用城鎮(zhèn)基準地價(路線價)、標定地價等政府公示地價及其地價修正體系成果，按照替代原則，將待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與公示地價的條件相比較，進而通過修正求取待估宗地在估價期日價格的方法。隨著土地與道路距離的增加，道路對土地利用價值影響為零時的深度。標準深度的連線。標準宗地standardlot狀況相對穩(wěn)定，能夠起示范及比較標準作用的宗地。4總則土地估價工作旨在為加快形成統(tǒng)一開放、競爭有序的現(xiàn)代市場體系，發(fā)展要素市場，完善反映市場供求關系、資源稀缺程度的價格形成機制，保證土地權益在經(jīng)濟上的實現(xiàn)，促進正常交易，為全面、科學、合理地利用土地提供依據(jù)。44.2技術體系與技術途徑土地估價技術分為宗地地價評估技術和區(qū)域地價評估技術。宗地地價評估以宗地個體為對象，選擇適宜的估價方法，評估判定待估宗地的客觀市場價值；區(qū)域地價評估以特定區(qū)域為對象，利用宗地評估方法和統(tǒng)計學方法，在對大量宗地地價樣點統(tǒng)計分析處理的基礎上，評估判定待估區(qū)域土地的平均市場價值。土地估價主要技術方法包括市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、公示地價系數(shù)修正法、級差收益測算確定法等。4.2.2基準地價評估的技術途徑技術途徑如下：a)以土地定級(或根據(jù)影響地價的土地條件和因素劃分均質(zhì)地域)為基礎，利用市場交易價格等資料評估基準地價；b)以土地定級為基礎，土地收益為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準地價。4.2.3宗地地價評估技術途徑利用調(diào)查的相關資料，采用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和公示地價系數(shù)修正法等方法評估宗地地價。4.3估價技術原則土地估價應以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同或相近、條件相似的土地市場交易價格為依據(jù)，估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地客觀價格。4.3.2最有效利用原則土地估價應以待估宗地的最有效利用為前提。判斷土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場要求和最佳利用程度等為依據(jù)。4.3.3預期收益原則土地估價應以待估宗地在正常利用條件下的未來客觀有效的預期收益為依據(jù)。土地估價應以市場供需決定土地價格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。4.3.5貢獻原則不動產(chǎn)總收益是由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地價格可根據(jù)土地對不動產(chǎn)收益的貢獻大小確定。4.4估價成果4.4.1基準地價估價成果估價成果如下：5a)基準地價評估報告：主要包括基準地價評估成果報告、技術報告及資料整理分析報告；b)基準地價圖：主要包括各用途基準地價成果圖、樣點地價圖；c)基準地價表：各級別各用途基準地價成果表、基準地價修正體系表(含修正系數(shù)表和修正因素指標說明表)。4.4.2宗地地價估價成果估價成果如下：a)宗地估價報告；b)宗地估價技術報告(評估工作底稿)。5價格影響因素5.1價格影響因素分類城鎮(zhèn)土地價格的影響因素包括：a)一般因素；b)區(qū)域因素；c)個別因素。5.2一般因素社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃等。5.3區(qū)域因素指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的因素，主要包括繁華程度或集聚程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區(qū)域環(huán)境條件、規(guī)劃及土地開發(fā)利用限制和自然條件等。5.4個別因素土地開發(fā)利用限制和宗地臨街條件等。6主要估價方法6.1市場比較法以市場比較法評估土地價格公式如式(1)所示：P=Pβ×A×B×C×D×E…(1)P——待估宗地價格；P:——比較實例價格；A——待估宗地交易情況指數(shù)除以比較實例宗地交易情況指數(shù)；B——待估宗地估價期日地價指數(shù)除以比較實例宗地交易日期地價指數(shù)；6C——待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)除以比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；D——待估宗地個別因素條件指數(shù)除以比較實例宗地個別因素條件指數(shù)；E——待估宗地使用年期修正指數(shù)除以比較實例使用年期修正指數(shù)。程序如下：a)收集宗地交易實例；b)確定比較實例；c)建立價格可比基礎；d)進行交易情況修正；e)進行估價期日修正；f)進行區(qū)域因素修正；g)進行個別因素修正；h)進行使用年期等其他因素修正；i)測算比準價格。6.1.3收集宗地交易實例響地價的區(qū)域和個別因素、土地價格及明確的價格內(nèi)涵等。6.1.4確定比較實例比較實例數(shù)量應達到3個以上(含3個),且估價期日距比較實例的交易日原則上不超過3年。比較實例與待估宗地條件的相似性大于差異性；比較實例應為用途與待估宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常(或可修正為正常)交易實例。6.1.5建立價格可比基礎應從付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等方面對各比較案例的價格進行統(tǒng)一。6.1.6交易情況修正交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常市場價格。交易行為中的特殊因素主要包括下列9種：a)有利害關系人之間的交易；b)急于出售或者購買情況下的交易；c)受債權債務關系影響的交易；d)交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易；e)交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易；f)相鄰地塊的合并交易；g)特殊方式的交易；h)交易稅費非正常負擔的交易；i)其他非正常的交易。綜合考慮各特殊因素對地價的影響程度，確定宗地交易情況指數(shù)，交易情況修正公式見式(2):PE=P?×Ep/EE (2)7式中：PE——交易情況修正后比較實例價格；P?！灰浊闆r修正前比較實例價格；Ep——待估宗地交易情況指數(shù)；Eg——比較實例宗地交易情況指數(shù)。6.1.7估價期日修正估價期日修正是將比較實例在其成交日期的價格調(diào)整為估價期日的價格，通常用地價指數(shù)進行修正，修正公式見式(3):PE=P?×Q/Q (3)PE——估價期日修正后比較實例價格；P?！纼r期日修正前比較實例價格；Q——待估宗地估價期日地價指數(shù)；Q?！容^實例交易日地價指數(shù)。地價指數(shù)的編制應符合TD/T1009—2007的有關要求。6.1.8區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正是將比較實例在其外部區(qū)域條件下的價格調(diào)整為待估宗地外部區(qū)域條件下的價格。區(qū)域因素修正的主要因子包括商服繁華程度、產(chǎn)業(yè)集聚程度、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區(qū)域環(huán)境條件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、區(qū)域土地使用限制等。不同用途的土地，影響其價格的區(qū)域因子不同，區(qū)域因素修正的具體因子應根據(jù)待估宗地的用途確定。綜合考慮區(qū)域因素中的各因子對地價的影響程度確定區(qū)域因素條件指數(shù)，修正公式見式(4):PE——區(qū)域因素修正后比較實例價格；P?——區(qū)域因素修正前比較實例價格；Dp——待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；De——比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)。6.1.9個別因素修正個別因素修正是將比較實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為待估宗地個體狀況下的價格。個別因素修正的主要因子包括宗地位置、面積、形狀、臨街狀況、宗地內(nèi)基礎設施水平、地勢、地質(zhì)、水文狀況、容積率、其他規(guī)劃限制條件等。個別因素修正的具體因子應根據(jù)待估宗地的用途確定。綜合考慮個別因素中的各因子對地價的影響程度確定個別因素條件指數(shù)，修正公式見式(5):式中：PE——個別因素修正后比較實例價格；P?！獋€別因素修正前比較實例價格；Sp——待估宗地個別因素條件指數(shù)；SE——比較實例宗地個別因素條件指數(shù)。當容積率對地價影響較大時，應單獨修正。86.1.10土地使用年期修正土地使用年期修正是將各比較實例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期，消除因土地使用年期不同而對價格帶來的影響。修正公式見式(6):P?=P?×K………………(6)式中：P.——年期修正后宗地價格；P?——年期修正前比較實例價格；K——年期修正系數(shù)。見式(7):K=[1-1/(1+r)"]/[1-1/(1+r)"]……………(7)r——土地還原率；m——待估宗地的使用年期；n——比較實例的使用年期。6.1.11其他因素修正除進行上述修正外，經(jīng)過充分調(diào)查和專家論證，還可根據(jù)比較實例與待估宗地的條件差異進行其他必要的修正。6.1.12測算比準價格根據(jù)經(jīng)過上述各項比較修正后的比較實例價格，選擇適用方法計算綜合結(jié)果，作為比準價格，常用計算方法包括：a)簡單算術平均法；b)加權算術平均法；c)中位數(shù)法；d)眾數(shù)法。6.1.13適用范圍市場比較法主要適用于地產(chǎn)市場發(fā)達，有充足可比實例的地區(qū)。市場比較法除可直接用于評估土地價格或土地租金外，還可用于其他估價方法中相關參數(shù)的求取。6.2收益還原法6.2.1基本公式以收益還原法評估土地價格公式如式(8)和式(9)所示：a)純收益不變，且永續(xù)，各相關因素不變：式中：P——土地收益價格；a——土地純收益(或地租),每年不變；r土地還原率，固定且大于零。b)純收益不變，收益年期有限，各相關因素不變：9式中：n——未來土地收益年期。程序如下：a)收集相關資料；b)測算年總收益；c)確定年總費用；d)計算年純收益；e)確定還原率；f)選用適當?shù)挠嬎愎?；g)測算收益價格。6.2.3收集相關資料收集的資料包括待估宗地和與待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或經(jīng)營時的年平均總收益、總費用資料等。所收集的資料應具有持續(xù)性、穩(wěn)定性，能夠反映土地的長期收益趨勢。對出租性土地及房屋宜收集3年以上的租賃資料；對營業(yè)性土地及房屋宜收集5年以上的營運資料；直接生產(chǎn)用地應收集過去5年中原料、人工及產(chǎn)品的市場價格資料。6.2.4估算年總收益年總收益是指待估宗地按最有效利用方式出租或自行使用，在正常情況下，合理利用土地應取得持續(xù)而穩(wěn)定的客觀年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。對總收益的收益期超過或不足1年的，應統(tǒng)一折算為年土地總收益。估算年總收益，應考慮客觀閑置損失。經(jīng)營性項目或生產(chǎn)性項目，年總收益分別為經(jīng)營性收入或生產(chǎn)性收入。6.2.5確定年總費用年總費用是指利用土地進行經(jīng)營活動并取得相應收益時正常合理的必要年支出。確定土地年總費用時，應根據(jù)土地利用方式進行具體分析。對總費用的支出期超過或不足1年的，應統(tǒng)一折算為年土地總費用。幾種主要土地利用方式中，土地年總費用主要包括：a)土地租賃：土地使用稅、土地管理費、土地維護費及其他稅費；b)不動產(chǎn)出租：經(jīng)營管理費、經(jīng)營維修費、房屋年保險費、房產(chǎn)稅及其他稅費；c)經(jīng)營性項目：銷售成本、銷售費用、經(jīng)營管理費、銷售稅金、財務費用、經(jīng)營利潤等；d)生產(chǎn)性項目：生產(chǎn)成本(包括原材料費、人工費、運輸費等)、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附6.2.6確定土地純收益總純收益按總收益扣除總費用計算。土地純收益是在總純收益中扣除非土地因素所產(chǎn)生的純收益后的余額。幾種主要土地利用方式下的土地純收益應按式(10)～式(18)計算：a)土地租賃：a=R-C式中：a——土地純收益；R——年總收入；C——年總費用。b)不動產(chǎn)出租：a=RmIhm……(11)式中：a——土地純收益；Rn——不動產(chǎn)純收益；Ihm——房屋純收益。R=Rg-C…(12式中：Rm——不動產(chǎn)純收益；R?g——不動產(chǎn)年總收益；C——不動產(chǎn)年總費用。Im=Ph×r?…(13)式中：Im——房屋純收益；Phe——房屋現(xiàn)值；r?——建筑物還原率。房屋現(xiàn)值應根據(jù)估價期日的同類建筑物的建造成本費用，結(jié)合房屋的物理、經(jīng)濟和功能的退化狀況選用適當折舊方法確定，其公式如式(14)所示：Phe=Pk×Dn=Phk-E…(14)式中：Phe——房屋現(xiàn)值；Pk——房屋重置價；D?！课莩尚露龋籈——房屋折舊總額。利用不動產(chǎn)收益評估土地收益價格時應關注如下情況：——當房屋經(jīng)濟壽命早于設定土地使用權年期時，應按照房屋經(jīng)濟壽命確定折舊年限，合理估算剩余年期的土地價格。 當房屋經(jīng)濟壽命晚于設定土地使用權年期時，應按照土地使用權期限確定折舊年限，并合理估算房屋余值。c)經(jīng)營性項目：a=ljp-Iji……(15)式中：a——土地純收益：Ig——企業(yè)經(jīng)營純收益；Ir——非土地資產(chǎn)純收益。式中：Ig——企業(yè)經(jīng)營純收益；Y——年經(jīng)營總收入；Cp——年經(jīng)營總費用。d)生產(chǎn)性項目：a=Isp-Iji……(17)式中：a——土地純收益；It——非土地資產(chǎn)純收益。Ip=Yp-Cp式中：I——企業(yè)生產(chǎn)純收益；Yφ——年生產(chǎn)總收入；Cp——年生產(chǎn)總費用。e)自用土地：可采用比較法求取客觀純收益，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，測算其土地純收益。6.2.7確定土地還原率確定土地還原率的基本方法包括：a)土地純收益與價格比率法：應選擇3宗以上近期發(fā)生交易的，且土地區(qū)域條件、用途、交易類型等與待估宗地相似的交易實例，以交易實例的土地純收益與其土地價格的比率測算還原率；b)安全利率加風險調(diào)整值法：即，還原率=安全利率+風險調(diào)整值；安全利率可選用國債年利率或銀行定期存款年利率；風險調(diào)整值應根據(jù)待估宗地所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和土地市場因素對其影響程度確定；c)投資風險與投資收益率綜合排序插入法：調(diào)查獲取社會上各種相關類型投資的收益率和風險將其按大小排序，然后分析判斷待估宗地所對應的范圍，確定其還原率。在確定土地還原率時，應注意不同土地權利、不同土地用途、不同區(qū)位、不同土地使用年期及不同時期的土地之間還原率的差別。綜合還原率、土地還原率和建筑物還原率的關系如式(19)所示：r=(r?×L+r?×B)/(L+B)…(19)r——綜合還原率；r?——土地還原率；L——土地價格；rg——建筑物還原率；B——建筑物價格。6.2.8選用適當?shù)挠嬎愎皆诠纼r實務中，應根據(jù)具體情況，選擇適當?shù)挠嬎愎?。除上述基本公式外，因土地收益變化而應采用的公式見附錄A。根據(jù)已選擇的公式測算土地收益價格。收益還原法適用于有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地估價。6.3剩余法6.3.1評估現(xiàn)有不動產(chǎn)中所含土地價格6.3.1.1基本公式以剩余法評估現(xiàn)有不動產(chǎn)中所含土地價格公式如式(20)所示：P——待估宗地價格；P,——不動產(chǎn)交易價格：P,——房屋現(xiàn)值；T——交易稅費。程序如下：a)調(diào)查待估宗地的基本情況；b)測算不動產(chǎn)交易價格；c)測算房屋現(xiàn)值；d)測算交易稅費；e)測算待估宗地價格。6.3.1.3測算不動產(chǎn)交易價格不動產(chǎn)交易價格應依據(jù)客觀交易價格，采用市場比較法或結(jié)合不動產(chǎn)的經(jīng)營狀況和市場條件運用收益還原法確定。參照收益還原法中的有關規(guī)定測算。主要包括不動產(chǎn)交易過程中的稅費。運用剩余法評估公式測算土地價格，應注意待估宗地的設定使用年期與不動產(chǎn)交易價格對應的年期之間的差別并進行使用年期修正。適用于現(xiàn)有不動產(chǎn)中地價的單獨評估。6.3.2評估待開發(fā)土地的價格以剩余法評估待開發(fā)土地價格公式如式(21)所示：P=A-B-C……(21)P—-待估宗地價格；A——不動產(chǎn)總價；B——開發(fā)項目整體的開發(fā)成本；C——客觀開發(fā)利潤。程序如下：a)調(diào)查待估宗地的基本情況；b)確定待估宗地的最有效利用方式；c)測算完成開發(fā)后的土地或不動產(chǎn)總價；d)估計開發(fā)建設周期和投資進度安排；e)測算開發(fā)成本和開發(fā)商客觀開發(fā)利潤；f)測算待估宗地價格。6.3.2.3測算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價應根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當?shù)夭粍赢a(chǎn)市場現(xiàn)狀，采用市場比較法或趨勢分析法確定其在評估期日的價值。對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的土地或不動產(chǎn)價值，也可以根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法確定其價值。6.3.2.4確定開發(fā)周期和投資進度安排應參照類似不動產(chǎn)的開發(fā)過程進行確定。開發(fā)成本是項目開發(fā)建設期間所發(fā)生的客觀費用的總和。在土地開發(fā)項目中，開發(fā)成本包括購地稅費、將土地開發(fā)完成所需的開發(fā)費用、管理費用、投資利息和銷售稅費；在不動產(chǎn)開發(fā)項目中，開發(fā)成本包括購地稅費、房屋建造成本、管理費用、投資利息和銷售稅費。地價款、土地開發(fā)費用或房屋建造成本、管理費用和購地稅費等全部預付資本應計算利息，銷售稅費不計利息。利息的計算應充分考慮資本投入的進度安排，按復利計算。利息率的選取應參照銀行公布的同期貸款利率。開發(fā)項目客觀利潤一般以土地或不動產(chǎn)總價值或全部預付資本的一定比例計算。利潤率宜采用同一市場上類似土地或不動產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤率。如果采用現(xiàn)金流法，折現(xiàn)率的取值綜合考慮了利息和利潤因素，可不單獨測算利潤。運用剩余法評估公式測算土地價格。適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價。一般可運用于以下情形：a)待開發(fā)不動產(chǎn)中的土地估價；b)待改造后再開發(fā)不動產(chǎn)中的土地估價；c)僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價。6.4成本逼近法以成本逼近法評估土地價格公式如式(22)所示：P=E。+Ea+T+R?+R?+R?……(22)=PE+R?P——待估宗地價格；E?！恋厝〉觅M；E?——土地開發(fā)費；R?——利潤；R?——土地增值；PE土地成本價格。程序如下：a)收集與估價有關的成本費用、利息、利潤及土地增值等資料；b)通過直接或間接方式求取待估宗地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關的稅費、利息、利潤；c)確定土地增值；d)對地價進行必要的修正，測算待估宗地價格。6.4.3確定土地取得費土地取得費按取得土地權利而支付的各項客觀費用計算，不同情況如下：a)征收農(nóng)村集體土地時，土地取得費即為征收補償安置費用，主要包括被征收土地、地上青苗、建筑物及構筑物的補償費用及涉及人員的安置補助費。各項費用應按有關規(guī)定，依據(jù)待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的相關標準，以應當支付的區(qū)域客觀費用確定。b)征收國有土地使用權時，土地取得費即為征收補償安置費用，主要包括被征收土地使用權、地上青苗、建筑物及構筑物的補償費用及涉及人員的安置補助費。各項費用應按有關規(guī)定，依據(jù)待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的相關標準，以應當支付的區(qū)域客觀費用確定。c)通過市場交易獲得土地時，土地取得費即是估價期日土地的客觀市場購置價格。6.4.4確定土地開發(fā)費土地開發(fā)費按待估宗地設定開發(fā)程度下應投入的各項客觀費用計算。宗地紅線外的土地開發(fā)費為達到設定開發(fā)程度所需投入的各項開發(fā)費用；宗地紅線內(nèi)的土地開發(fā)費一般包括土地平整費。根據(jù)估價目的和投資主體不同，確定是否計入宗地紅線內(nèi)各類開發(fā)費用。按照待估宗地的條件、估價目的和實際已開發(fā)程度，確定待估宗地的開發(fā)程度。屬建成區(qū)內(nèi)已開發(fā)完成的宗地，評估設定的開發(fā)程度最少應為宗地紅線外通路、通上水、通電和宗地紅線內(nèi)土地平整。6.4.5確定各項稅費土地取得和開發(fā)過程中應向政府繳納的稅費，一般包括占用耕地的耕地占用稅和耕地開墾費、占用菜地的新菜地開發(fā)建設基金、征地管理費、政府規(guī)定的教育附加費等其他在土地取得過程中直接相關的稅費等。6.4.6確定土地開發(fā)利息土地開發(fā)總投資應計算合理利息。土地開發(fā)總投資包括土地取得費、土地開發(fā)費和各項稅費。按照設定的土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項費用的投入期限和貸款年利率，分別測算各期投入應支付的利息。土地開發(fā)周期超過1年者，利息應按復利計算。6.4.7確定土地開發(fā)利潤土地開發(fā)總投資應計算合理利潤。按照開發(fā)性質(zhì)和各地實際情況，確定開發(fā)中各項投資的客觀回報率，測算土地開發(fā)應取得的開發(fā)利潤。6.4.8確定土地增值土地增值依據(jù)土地所在區(qū)域內(nèi)，因用途等土地使用條件改變或進行土地開發(fā)而產(chǎn)生的價值增加額或比率測算。6.4.9價格修正確定按式(22)初步測算土地價格后，應根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，考慮是否需要進行其他因素修正，確定土地價格。當土地增值是以有限年期的價格與成本價格的差額確定時，不再另行年期修正；當土地增值是以無限年期的價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一并進行年期修正，修正系數(shù)公式如式(23)所示：K=1-1/(1+r)”……………K——年期修正系數(shù)；r——土地還原率；n土地使用年期。當待估宗地為已出讓土地時，應進行剩余使用年期修正。成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地或土地市場欠發(fā)育、少有交易的地區(qū)或類型的土地價格評估。6.5公示地價系數(shù)修正法6.5.1基準地價系數(shù)修正法6.5.1.1基本公式以基準地價系數(shù)修正法評估土地價格公式如式(24)所示：P=Pb×(1±≥K;)×K;+D……(24)式中：P——待估宗地價格；Ph——某用途、某級別(均質(zhì)區(qū)域)的基準地價；≥K:宗地地價修正系數(shù)；K;——估價期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)；D——土地開發(fā)程度修正值。程序如下：a)收集有關基準地價資料；b)確定待估宗地所處土地級別(均質(zhì)區(qū)域)的基準地價；c)分析待估宗地的地價影響因素；d)編制待估宗地地價影響因素條件說明表；e)依據(jù)宗地地價影響因素指標說明表和基準地價修正體系，確定待估宗地地價修正系數(shù)；f)進行估價期日、容積率、土地使用年期等其他因素修正；g)測算待估宗地價格。6.5.1.3適用范圍基準地價系數(shù)修正法可用于政府已公布基準地價，具有完備的基準地價修正體系的區(qū)域，且涉及國有土地資產(chǎn)處置或土地資產(chǎn)抵押時；所采用的基準地價應具有現(xiàn)勢性，待估宗地的估價期日距基準地價的期日一般不超過3年。6.5.2路線價法6.5.2.1基本公式以路線價法評估土地價格公式如式(25)所示：P——待估宗地價格；u——待估宗地所屬路線段的路線價；d、——深度指數(shù)；K;——宗地形狀修正、容積率修正等其他修正系數(shù)。6.5.2.2適用要求路線價法是基準地價系數(shù)修正法的特殊形式，適用原則和要求與基準地價系數(shù)修正法類同。當區(qū)域內(nèi)同時存在基準地價和路線價時，里地線以內(nèi)的宗地，應采用路線價法評估。6.5.3標定地價系數(shù)修正法以標定地價系數(shù)修正法評估土地價格公式如式(26)所示：P——待估宗地價格；A——待估宗地交易情況指數(shù)；B——待估宗地估價期日地價指數(shù)除以標準定地價期日地價指數(shù)；C——待估宗地個別因素條件指數(shù)除以標準宗地個別因素條件指數(shù)；D——待估宗地年期修正指數(shù)。程序如下：a)收集標準宗地及標定地價相關資料；b)選擇3個(含3個)以上可比標準宗地；c)進行相關地價影響因素修正；d)測算待估宗地價格。標定地價系數(shù)修正法可用于政府已公布標定地價的區(qū)域，且涉及國有土地資產(chǎn)處置或土地資產(chǎn)抵押時；所采用的標準宗地與待估宗地應位于相同或類似區(qū)域，且具有可比性；標定地價應具有現(xiàn)勢性，待估宗地的估價期日距標定地價的期日一般不超過1年。7基準地價評估程序如下：a)準備工作；b)資料調(diào)查與整理；c)基準地價評估：d)基準地價確定；e)編制基準地價修正系數(shù)表；f)成果整理；g)成果驗收、備案及公布。7.2準備工作準備工作主要包括編寫基準地價評估任務書、制定基準地價調(diào)查表和工作表、準備工作底圖、確定基準地價評估區(qū)域等。基準地價評估任務書的內(nèi)容包括城鎮(zhèn)基本情況、基準地價評估工作的領導與組織、時間安排和經(jīng)費基準地價評估的表格應根據(jù)各地的實際需要制定?；颈砀褚姼戒汢。基準地價工作底圖應采用能覆蓋基準地價評估區(qū)域的城鎮(zhèn)地籍圖、地形圖或規(guī)劃圖，其比例尺要求大城市中等城市小城市以下按路線價評估基準地價的區(qū)域，局部商服用地的基準地價圖可采用更大比例尺圖件。確定基準地價評估區(qū)域包括確定基準地價評估的范圍和確定城鎮(zhèn)土地的級別或均質(zhì)區(qū)域。7.3資料調(diào)查與整理7.3.1資料調(diào)查的一般要求要求如下：a)調(diào)查、收集的有關地價資料應按實地位置標注于估價工作底圖上；b)調(diào)查以土地級別或均質(zhì)地域為單位進行；c)地價樣點選取應采用分類不等比抽樣，樣點數(shù)應符合數(shù)理統(tǒng)計要求，每級樣點總數(shù)原則上不少于30個；樣點總數(shù)不足30個的，應進行全樣點調(diào)查；d)樣點應具代表性，且原則上分布均勻；e)所選樣點宜能同時獲得地價或土地利用效益和相對應的土地條件資料；f)土地利用效益等經(jīng)濟資料應不少于近期連續(xù)兩年的數(shù)據(jù)；g)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營、聯(lián)建等地價和土地利用效益資料以人民幣元為單位，準確到小數(shù)點后一位；h)調(diào)查資料應填入相應的調(diào)查表格。7.3.2資料調(diào)查的內(nèi)容7.3.2.1土地定級成果資料主要包括：a)土地級別圖；b)土地定級工作報告和技術報告；c)其他相關成果及資料。主要包括：a)土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓資料；b)土地使用權、房屋及柜臺出租資料；d)土地征收補償、安置補助及地上物補償相關資料；e)土地聯(lián)營入股資料；f)以地聯(lián)合建房、換房資料；g)房屋征收補償資料、房屋造價標準、房屋重置價標準、房屋經(jīng)營及管理相關標準、固定資產(chǎn)作價及土地聯(lián)營、合作建房等相關資料；i)有關稅費征收標準；j)土地開發(fā)費用標準、資本的利息、利潤標準；k)其他資料，如還原率等。主要包括：a)不同行業(yè)資金利潤率標準；b)同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料；c)不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動力標準；d)行業(yè)經(jīng)濟效益資料；e)單位或企業(yè)土地利用效益資料。7.3.2.4影響地價的因素資料指影響地價的一般因素、區(qū)域因素和個別因素資料。主要包括：a)歷史地價資料；b)有關經(jīng)濟指數(shù)及建筑材料價格變動指數(shù)；c)土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定；d)有關不動產(chǎn)的稅收種類、稅率等；e)城鎮(zhèn)規(guī)劃等有關資料。7.3.3樣點資料的整理逐表審查調(diào)查資料，將缺主要項目、填報數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況的樣點剔除。將初步審查合格的樣點資料，分別按土地級別或均質(zhì)地域、土地用途、土地交易方式、地價計算方法、企業(yè)用地效益等進行歸類。當樣點數(shù)量少于7.3.1c)規(guī)定的數(shù)量時，應進行樣點的補充調(diào)查。7.4確定基準地價內(nèi)涵基準地價內(nèi)涵主要包括基準地價對應的土地權利類型、使用年期、用途、期日、開發(fā)利用程度及容積率等開發(fā)建設條件?；鶞实貎r內(nèi)涵應根據(jù)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀總體情況，并考慮政府管理需求確定。7.5利用市場交易資料評估基準地價7.5.1基準地價測算區(qū)域的劃分主要包括：a)基準地價應以土地級別為基本測算區(qū)域，當土地級別范圍過大時，可以按照城鎮(zhèn)土地條件的差異性將測算區(qū)域適當細分為均質(zhì)地域。b)測算區(qū)域中樣點數(shù)量較少，不能滿足模型推斷的樣點需要量時，可通過均質(zhì)地域同一性判別，進行適當歸并。7.5.2樣點地價計算7.5.2.1利用土地使用權出讓資料計算地價根據(jù)土地使用權出讓資料，按式(27)計算地價：P=式中：P——出讓宗地單位面積地價；Pr——出讓宗地總地價(含實物地租折價);S——出讓宗地總面積。7.5.2.2利用土地使用權轉(zhuǎn)讓資料計算地價用土地轉(zhuǎn)讓方取得的資金或?qū)嵨镎蹆r作為土地轉(zhuǎn)讓總地價，按式(28)計算地價：式中：P——轉(zhuǎn)讓宗地單位面積地價；P,——土地轉(zhuǎn)讓方獲取的資金或?qū)嵨铿F(xiàn)值；S轉(zhuǎn)讓宗地總面積。7.5.2.3利用土地使用權出租資料計算地價土地使用權出租租金以實際簽訂出租合同中的租金為標準，按式(29)計算地價：式中：P——出租宗地單位面積地價；R——出租方每年得到的資金或?qū)嵨铿F(xiàn)值；S——出租的宗地面積；r土地還原率。7.5.2.4利用房地出租資料計算地價見6.2。7.5.2.5利用土地聯(lián)營入股資料計算地價根據(jù)合同內(nèi)容或雙方的實際經(jīng)營情況，按土地的年收益或入股比例，分別計算地價：a)用土地入股取得的年收益，按式(30)計算地價：P=(R/S)×(1/r)………………(30)式中：P——聯(lián)營土地單位面積地價；R——土地股每年分享的利潤或股息；S——聯(lián)營土地面積；r土地還原率。b)用合同規(guī)定的資本投入情況和分成比例，按式(31)計算地價：P=Cg×(re/rc)×(1/S)式中：P——聯(lián)營土地單位面積地價；C?！鲑Y方的資本總量；r?！龅胤嚼麧櫡殖闪?；r?！鲑Y方利潤分成量；S——聯(lián)營土地面積。7.5.2.6利用以地換房資料計算地價用出地方取得房地產(chǎn)的市場價格作為讓出土地的總地價，按式(32)計算地價：P=(Sb×P)/S………………(32)式中：P——土地單位面積地價；S——轉(zhuǎn)讓土地方獲得的建筑面積；Phs——單位建筑面積的平均售價；S——轉(zhuǎn)讓出的土地面積。7.5.2.7利用柜臺出租資料計算地價主要內(nèi)容包括：a)商店運營總費用計算根據(jù)商店建筑物特點，計算商店在一年經(jīng)營中應支付的經(jīng)營管理費、房屋建筑維修費、房屋保險費、水電熱等運營費、與租房有關的各項稅費等，作為商店運營總費用。b)計算出租柜臺應分攤費用按出租柜臺的營業(yè)面積與總營業(yè)面積的比例計算柜臺分攤的費用和土地面積。c)計算地價[見式(33)]式中：P—-出租柜臺單位土地面積的地價；R——出租柜臺年租金總收入；E——出租柜臺所在商店的年經(jīng)營總支出費用；Sb?——出租柜臺的營業(yè)面積；S,——商店的總營業(yè)面積；S——商店土地總面積；r——土地還原率。當出租柜臺處在不同的樓層時，應注意樓層對價格的影響。7.5.2.8利用房屋買賣資料計算地價用房屋買賣價格計算地價，參見6.3.1中公式。7.5.2.9利用商品房出售資料計算地價按整幢樓的商品房總售價作為估算地價的標準，參照6.3.2中公式計算商品房買賣中的地價。7.5.2.10利用新增城鎮(zhèn)建設用地資料計算地價參見6.4。7.5.2.11利用聯(lián)建分成資料計算地價聯(lián)建分成的土地不直接進入市場，估價中不計算土地資本的利息及投資資本的利潤，地價計算公式如式(34)所示：P=[(Cn+T)×S]/S=(Ch+T)×S×Rp/S (34)式中：P——聯(lián)建房中單位土地面積的地價；Ck——房屋單位建筑面積造價；T——房屋單位建筑面積交納的稅費；Si,——出地方分成建筑面積；S——出資方建筑物分攤的土地面積；Rp——容積率；S——出資方分成建筑面積。7.5.3樣點地價修正與樣點地價圖的繪制7.5.3.1樣點地價修正依據(jù)基準地價內(nèi)涵，將計算所得樣點地價修正到與基準地價內(nèi)涵相一致下的價格，修正內(nèi)容一般包括交易情況修正、估價期日修正、容積率修正、地價樓層分配修正、開發(fā)程度修正、出讓年期修正等，修正方法參見6.1中的有關內(nèi)容。7.5.3.2樣點地價圖的繪制主要要求如下：a)以城鎮(zhèn)地籍圖、土地利用現(xiàn)狀圖或地形圖等為底圖繪制樣點地價圖；b)在圖上按照商服、住宅、工業(yè)等不同用途分別標識地價樣點資料；c)在圖上應該反映土地級別(均質(zhì)地域)界線；d)直接在圖上表示地價數(shù)據(jù)，資料較多時，可采用分級圖例表示地價樣點分布。7.5.4檢驗與處理7.5.4.1樣本總體檢驗以土地級別或均質(zhì)區(qū)域為單位，分土地利用類型進行抽樣樣本的總體檢驗和方差檢驗。用卡方檢驗法、秩和檢驗法分別對已知數(shù)據(jù)總體分布類型和未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進行總體一致性檢驗。用t檢驗法和均值-方差法分別對樣本總體為正態(tài)和非正態(tài)分布的進行異常值剔除。當檢驗后的數(shù)據(jù)不能滿足模型建立的需要時，應增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進行數(shù)據(jù)歸類。7.5.4.2樣點數(shù)據(jù)檢驗主要要求如下：a)同一土地級別或均質(zhì)地域中，同一交易方式的樣點地價應通過樣本同一性檢驗。同一均質(zhì)地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗的需要時，應對均質(zhì)地域進行差別判別歸類，按類進行樣本總體同一性檢驗。b)同一均質(zhì)地域中，按不同交易方式計算的樣點地價，也應通過樣本總體同一性的檢驗。主要要求如下：a)城鎮(zhèn)中商服中心區(qū)的地價最高區(qū)域，應單獨表示；b)相同用途的樣點地價，在確定方差檢驗精度后，將精度以外的數(shù)據(jù)作為異常數(shù)據(jù)剔除；c)同一級別、均質(zhì)地域中，按不同交易方式下測算的樣點地價，當總體不一致時，以最具代表性，數(shù)量多的樣點作為基準地價評估的基礎資料。將經(jīng)過修正及樣點數(shù)據(jù)處理以后的樣點，按土地級別、土地均質(zhì)區(qū)域、土地用途和資料交易方式順序進行整理，并填入附錄B中的相應表格。7.5.5利用樣點地價評估基準地價7.5.5.1用樣點地價評估級別(區(qū)域)基準地價主要情況的要求如下：a)有樣點級別(區(qū)域)的基準地價評估評估程序為：1)樣點數(shù)量的確定。合格樣點數(shù)量應符合數(shù)理統(tǒng)計要求。2)方法選擇及基準地價計算。在有樣點級別(區(qū)域)內(nèi)，根據(jù)樣點地價的分布規(guī)律，選用簡單算術平均值、加權算術平均值、中位數(shù)、眾數(shù)等作為該級別(區(qū)域)的基準地價。b)沒有交易價格資料或交易價格資料較少級別(區(qū)域)的基準地價評估沒有交易資料的級別(區(qū)域),采用比較法、比例系數(shù)法確定基準地價。評估程序為：1)對已評估出基準地價的級別(區(qū)域),建立地價與影響價格的土地條件對照表；2)對沒有交易資料或數(shù)量不足的級別(區(qū)域),進行土地條件調(diào)查和量化；3)比較待估價級別(區(qū)域)與有地價級別(區(qū)域)土地條件的接近程度；4)在比較基礎上，采用系數(shù)修正法評估區(qū)域基準地價；5)通過確定相關用途基準地價在不同級別(區(qū)域)內(nèi)的比例關系，評估待估用途的基準地價。7.5.5.2建立樣點地價和土地級別數(shù)學模型，評估級別基準地價在土地定級的基礎上，通過建立樣點地價與土地級別之間的數(shù)學關系模型，求出各用途各級別的地價級差系數(shù)，利用地價級差系數(shù)等參數(shù)測算級別基準地價。主要程序及要求如下：a)模型選擇：根據(jù)樣點地價與土地級別之間的二維關系圖選擇適宜的數(shù)學模型，選用模型參見b)參數(shù)估計：將收集到的通過檢驗的地價資料，分用途代入模型中，估計參數(shù)值；c)顯著性檢驗：對估算出的參數(shù)值，應進行顯著性檢驗，具體方法參見7.6.4.3;d)基準地價計算：將估計參數(shù)值和有關參數(shù)代入，測算各級土地的基準地價。7.5.5.3建立樣點地價和土地定級單元總分值數(shù)學模型，評估級別基準地價在土地定級的基礎上，通過建立樣點地價與土地定級單元總分值之間的數(shù)學關系模型，求出各用途各級別的地價級差系數(shù)，利用地價級差系數(shù)等參數(shù)測算級別基準地價。主要程序及要求如下：a)模型選擇：根據(jù)樣點地價與土地定級單元之間的二維關系圖選擇適宜的數(shù)學模型，具體參見7.6.4.1中的模型。其中，Y,為第n級土地交易樣點地價，計算基準地價時為級別基準地價，X,為第n級區(qū)域內(nèi)定級單元總分值。b)參數(shù)估計：將收集到的通過檢驗的地價資料，分用途代入模型中，估計參數(shù)值。c)顯著性檢驗：對估算出的參數(shù)值，應進行顯著性檢驗，具體方法參見7.6.4.3。d)基準地價計算：將估計值和有關參數(shù)代入，得到各單元分值的估計地價。在此基礎上，根據(jù)地價的離散程度，確定區(qū)域基準地價。7.5.6利用市場交易資料評估區(qū)段路線價a)劃分路線價區(qū)段；b)設定標準深度；c)評估區(qū)段路線價。路線價主要附設于繁華商服區(qū)段，用于表征區(qū)段平均商服地價。要求如下：a)商服用地區(qū)位條件、交通條件、人流量等因素相似的相鄰地塊劃歸同一區(qū)段；b)地價水平相近的相鄰地塊劃歸同一區(qū)段。根據(jù)臨街宗地樣點的價格及其深度間的變化規(guī)律，確定標準深度。要求如下：a)市場交易地價資料修正參見7.5.3.1。b)評估區(qū)段路線價。以路線價區(qū)段內(nèi)市場交易地價資料為基礎，經(jīng)過樣點地價修正和檢驗剔除后，確定區(qū)段路線價。具體方法如下：1)取算術平均數(shù)或加權平均數(shù)；2)取中位數(shù)；3)取眾數(shù)。7.6利用土地收益資料評估基準地價7.6.1土地級別的確定根據(jù)GB/T18507的要求，確定土地的級別。7.6.2樣點數(shù)據(jù)處理7.6.2.1土地利用類型的劃分根據(jù)城鎮(zhèn)特點和土地利用類型的經(jīng)濟資料差異，將土地利用類型分為商服、住宅、工業(yè)用地等，條件具備的地方，可對用地類型作進一步細分。7.6.2.2單元土地質(zhì)量指數(shù)計算根據(jù)土地級別內(nèi)單元總分值進行級差收益測算時，單元土地質(zhì)量指數(shù)按式(35)計算：Xin=f;/n………………(35)式中：Xn——某單元土地質(zhì)量指數(shù)；f;——某單元總分值；n——土地級別數(shù)。7.6.2.3行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)的計算分別以商服、住宅、工業(yè)中某種行業(yè)或類別的資本為標準，按式(36)計算各行業(yè)或類別的資本效益折算系數(shù)：K=Cm/C,………………(36)式中：K——某用地類型中的某一行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)；Cm——該用地類型中某一行業(yè)或類別全市平均資金利潤率；C,——該用地類型中標準行業(yè)或類別全市平均資金利潤率。7.6.2.4規(guī)模資本效益折算系數(shù)的計算分別以商服、住宅、工業(yè)中當?shù)匦袠I(yè)最佳企業(yè)規(guī)?；蚣夹g水平下的資本為標準，按式(37)計算規(guī)模資本效益折算系數(shù)：K=Cm/Cmax……………(37)K——某一行業(yè)或類別某一規(guī)模下的資本效益折算系數(shù)；C——該行業(yè)或類別某一規(guī)模下的全市平均資金利潤率；Cmx——該行業(yè)或類別最佳規(guī)模下的全市平均資金利潤率。7.6.2.5企業(yè)標準資本額的計算企業(yè)標準資本額按式(38)計算：式中：C,——企業(yè)標準資本額；C。——企業(yè)實際使用的資本額；7.6.2.6合理工資量的計算按當?shù)馗餍袠I(yè)不同技術水平下勞動力的定員標準，用式(39)計算合理的工資支出標準：Le——某企業(yè)在標準定員情況下應支出的工資額；L——該企業(yè)實際支出的工資額；LP、——某一技術水平下同等規(guī)模的企業(yè)應有勞動力標準數(shù)量；LP。——企業(yè)實際占有的勞動力數(shù)量。7.6.2.7企業(yè)效益資料的整理將收集到的企業(yè)效益資料，按標準化公式計算整理，并將結(jié)果填入附錄B中的相應表格。7.6.3指標選擇與樣點數(shù)據(jù)歸類7.6.3.1土地收益測算指標的選擇土地收益主要是對級差收益的測算。級差收益測算選擇的指標主要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標準資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、企業(yè)所在土地的級別或單元總分值。7.6.3.2樣點數(shù)據(jù)歸類以土地級別為單位，分別以不同土地利用類型進行數(shù)據(jù)歸類，對商服用地可繼續(xù)劃分金融保險業(yè)、辦公服務類、綜合商廈類、小商店與居民服務類等行業(yè)，進行資料歸類。7.6.3.3樣點數(shù)據(jù)檢驗參見7.5.4.2。7.6.4模型選擇與參數(shù)估計7.6.4.1選擇測算模型主要要求如下：a)常用于級差收益測算的模型如式(40)～式(43)所示：1)Y=A(1+r)*i或Y,=A(1+r)uXj…(40)式中：Y——第n級土地上樣點每平方米土地的利潤值；A、a——待估參數(shù)；r——利潤級差系數(shù)；Xg——第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)。土地質(zhì)量從優(yōu)到劣按等級系數(shù)1,2,…,n排列，土地級別指數(shù)取值為n,…,2,1。2)Y=b?+b?X?m+b?X?+b?X?……………(41)式中：Y、X——含義同式(40)模型；b?——樣點截距項系數(shù)；b?、b?、b?——分別為土地、資本、勞動力的樣點回歸系數(shù)；X?——每平方米土地上標準資金占有量；X?——每平方米土地上標準工資占有量。3)Y=A(1+r)×in×X?62×X?bs………………(42)4)Y,=F(X?)+b?X?+b?X?+VF(X?m)——自變量X的未知函數(shù)，為土地帶給企業(yè)的利潤；V——誤差項。b)級差收益測算模型選擇方法：方法一：在已知線性模型的前提下，用被解釋變量與解釋變量的相關數(shù)學關系及相關檢驗來初步確定模型的數(shù)學形式。方法二：將樣點數(shù)據(jù)依次代入可能的數(shù)學模型中，得到不同的樣點回歸模型，同時對各樣點模主要要求如下：a)模型確定根據(jù)7.6.4.1中提供的模型、模型選擇方法和樣點數(shù)據(jù)，確定級差收益測算模型，測定各因素系數(shù)值。b)參數(shù)估計將樣點資料代入數(shù)學模型，用數(shù)學方法求出各因素參數(shù)值。對于線性模型，其計算方法一般用最小二乘法求解因素參數(shù)值。主要要求如下：a)經(jīng)濟意義檢驗一般從符號和值域兩個方面檢驗。符號檢驗是根據(jù)模型中變量設計所要達到的條件進行檢驗；值域檢驗是根據(jù)現(xiàn)實經(jīng)濟條件加以具體限定。b)統(tǒng)計檢驗通過回歸系數(shù)的統(tǒng)計顯著性檢驗，判斷因素對凈收益的影響程度。通過回歸系數(shù)的總體顯著性檢驗，判斷因素在總體上對凈收益的影響程度。通過模型的擬合優(yōu)度檢驗，判斷建立的模型與樣點數(shù)據(jù)的擬合程度。c)計量經(jīng)濟檢驗通過異方差性檢驗、多重共線性檢驗和自相關檢驗，判斷統(tǒng)計檢驗的有效性。將樣點數(shù)據(jù)代入確定的數(shù)學模型中，得到各級土地上不同用途的土地收益值。各土地收益計算模型如式(44)～式(47)所示：a)模型I,=A(1+r)Xim………………(44)b)模型I,=Yw-(b?+b?X?+b?X?)式中：ImYw 級土地上樣點單位面積的土地收益；級土地上樣點單位面積的利潤；某一級地租的平均值按式(48)計算：式中：I,——第n級土地上不同行業(yè)土地的平均收益；M——第n級土地上的樣點量。7.6.6基準地價計算7.6.6.1土地還原率的確定土地還原率確定方法見6.2.7。7.6.6.2基準地價計算按式(49)測算各級別、各用途土地的基準地價：Pb=(In/r?)[1-1/(1+r)"]式中：Pih——某一用途土地在某一土地級上的基準地價；I?！骋挥猛就恋卦谀骋煌恋丶壣蠁挝幻娣e的土地收益；r?——土地還原率；n——基準地價設定年期。根據(jù)計算結(jié)果，確定各級別土地不同用途的基準地價。用該級別土地上不同用途的正常交易地價進行檢驗。對離散度較大的測算結(jié)果，應在級別基準地價基礎上，確定不同區(qū)域、地段的基準地價。按測算結(jié)果，編制各級別各用途土地的基準地價表，數(shù)據(jù)填入附錄B中的相應各表。7.7基準地價的確定7.7.1確定原則主要原則如下：a)以實際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準，以比較、修正的結(jié)果為輔；b)土地市場發(fā)達地區(qū)以市場交易資料測算結(jié)果為準，級差收益測算結(jié)果驗證；c)土地市場不發(fā)達地區(qū)以級差收益測算結(jié)果為準，市場交易資料測算結(jié)果驗證；d)體現(xiàn)土地和地價管理政策。7.7.2確定方法以一種方法測算城鎮(zhèn)基準地價的，用該種方法確定的各級別各用途的基準地價為城鎮(zhèn)基準地價。以兩種以上方法測算城鎮(zhèn)分用途基準地價的，應以級別或區(qū)域為單位，用不同方法的測算結(jié)果，根據(jù)當?shù)赝恋厥袌鰻顩r和地價水平，確定級別或區(qū)域中各用途的基準地價。以分類土地級別為測算區(qū)域的基準地價，應分別確定商服、住宅、工業(yè)等各類土地相應級別的級別基準地價以綜合級別為測算區(qū)域的基準地價，每一級別中應分別確定商服、住宅、工業(yè)用地基準地價。根據(jù)土地市場發(fā)育情況和應用需求，在確定分用途的級別基準地價同時，可根據(jù)最有效利用原則確定綜合基準地價。7.8基準地價修正系數(shù)表的編制7.8.1基準地價修正系數(shù)表類型基準地價修正系數(shù)表是采用替代原理建立的，反映基準地價、宗地地價及其影響因素之間相關關系的表格體系。編制基準地價在不同因素條件下修正為宗地地價的系數(shù)體系便于在宗地條件調(diào)查的基礎上，按對應的修正系數(shù)，快速、高效地評估宗地地價?；鶞实貎r修正系數(shù)表分為級別或區(qū)域基準地價修正系數(shù)表和路線價修正系數(shù)表。編制基準地價修正系數(shù)表的同時，應編制與各種修正系數(shù)相對應的因素指標說明表。7.8.2級別或區(qū)域基準地價修正系數(shù)表的編制7.8.2.1利用市場地價資料編制基準地價修正系數(shù)表程序與要求如下：a)確定級別或區(qū)域基準地價按7.7的規(guī)定，確定級別或區(qū)域基準地價。b)選擇宗地地價影響因素1)商服用地的影響因素：——商服繁華度：主要指商服區(qū)級別、商業(yè)服務業(yè)店鋪總數(shù)等；——交通便捷度：主要指宗地與公共交通、道路等城鎮(zhèn)交通系統(tǒng)連接的便利程度；——環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度；——規(guī)劃限制：主要指城鎮(zhèn)規(guī)劃對商服區(qū)土地利用的限制；——宗地條件：主要包括宗地的形狀、臨街狀況、臨街深度、宗地利用強度等；——其他因素。2)住宅用地的影響因素：——位置：主要包括距商服中心和城鎮(zhèn)中心的距離；——交通便捷度：主要指滿足購物、工作、生活等需求的出行方便程度；——基礎設施完善度；——公用服務設施完備度：主要指為住宅區(qū)域服務的公用設施完善程度，包括學校、幼兒園、醫(yī)院及其他相關公用設施的配置狀況；——環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度；——規(guī)劃限制；——其他因素。3)工業(yè)用地的影響因素：——交通便捷度；——基礎設施完善度；——產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模；——環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度；——規(guī)劃限制；——宗地條件：主要包括宗地的形狀、地質(zhì)及地基承載力、宗地利用強度等情況；——其他因素。4)因素對地價的影響程度確定：采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對地價的影響程度，確定各因素的權重值。c)各因素影響地價修正幅度的計算1)修正幅度值的計算以級別或區(qū)域為單位，調(diào)查各級別或區(qū)域中正常地價的最高值、最低值與基準地價作相對值比較，得到相對于基準地價的最高和最低修正幅度值，上調(diào)幅度的計算公式見式(50):F?=[(Ih-Im)/Ii]×100%………(50)下調(diào)幅度的計算公式見式(51):F?=[(Im-Im)/I]×100%………………(51)式中：F?——基準地價上調(diào)最大幅度；Ih——級別或區(qū)域中正常地價的最高值；I——基準地價；F?——基準地價下調(diào)最大幅度；In——級別或區(qū)域中正常地價的最低值。在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價修正幅度劃分成五個檔次。2)影響地價各因素修正幅度的確定依據(jù)b)中確定的不同用途各因素對地價的影響權重，按式(52)和式(53)計算各因素的修正幅度。F?;=F?×W; (52)F?i=F?×W; (53)式中：F?;——某一因素的上調(diào)幅度；W;——某一因素對宗地地價的影響權重；F??——某一因素的下調(diào)幅度。以基準地價為一般水平，其修正系數(shù)為零。在一般水平與上限價格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的同時確定較優(yōu)條件下的地價標準。在一般水平與下限價格之間，內(nèi)插條件較劣的修正系數(shù)，一般為Fz/2,同時確定較劣條件下的地價標準。d)編制基準地價修正系數(shù)表及其指標說明按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣確定各種地價標準下的因素修正系數(shù)，在此基礎上，量化各影響因素的標準，并通過已有地價樣點的檢驗、校核，編制各級別(區(qū)域)的基準地價修正系數(shù)表；同時，根據(jù)各地價影響因素的變化情況，明確定量或定性描述各地價標準下相應影響因素的指標特征，形成指標說明表。7.8.2.2利用土地利用效益資料編制基準地價修正系數(shù)表程序與要求如下：a)確定級別或區(qū)域基準地價按7.7的有關規(guī)定，確定級別或區(qū)域基準地價。b)選擇宗地地價影響因素參照7.8.2.1的相關規(guī)定選擇不同用地的影響因素。c)各因素影響地價修正幅度的計算1)修正幅度值的計算以級別或區(qū)域為單位，調(diào)查各級別或區(qū)域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準地價折算的年土地收益值相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。計算方法參照2)影響地價各因素修正值的確定參照7.8.2.1c)中相關規(guī)定。d)編制基準地價修正系數(shù)表和指標說明表素的標準，并通過已有地價樣點的檢驗、校核，編制各級別(區(qū)域)的基準地價修正系數(shù)表，同時，根據(jù)各地價影響因素的變化情況，定量或定性描述各地價標準下相應影響因素的指標特7.8.2.3利用定級因素綜合分值編制基準地價修正系數(shù)表程序與要求如下：a)利用土地定級成果，確定各類用地的宗地地價影響因素、各影響因素權重、各土地級別(區(qū)域)、宗地及評估單元的定級因素分值或綜合分值。b)用宗地各定級因素分值與級別(區(qū)域)平均綜合分值和宗地綜合分值比較，測算修正系數(shù)。對未能納入定級因素的個別因素，應采用其他方法測算個別因素修正系數(shù)。c)編制基準地價修正系數(shù)表及其指標說明表。采用此種方法編制修正系數(shù)表，其指標說明表中，對各因素指標的描述不應僅以定級因素綜合分值表示。7.8.3路線價修正系數(shù)表的編制路線價修正系數(shù)表主要指深度指數(shù)修正表，還可根據(jù)地價影響情況編制寬度、形狀、容積率等相關個別因素修正系數(shù)表。其具體程序如下：a)確定路線價依7.5.6相關規(guī)定確定路線價。b)編制深度指數(shù)修正表深度指數(shù)修正表依據(jù)宗地臨街深度對路線價的變化程度制定。具體做法如下：1)確定標準深度即里地線。2)確定級距。在同一級距內(nèi)，地價對路線價的變化程度較小，視同一致。深度百分率表中級距的選定，應分析市場地價調(diào)查中地價變化的規(guī)律性，從而確定級距數(shù)量、級距。3)確定單獨深度百分率。將宗地自臨街紅線至里地線以內(nèi)依一定距離(級距)劃分為若干單元格，并依次為a?,az,a?…a,其單獨深度百分率為：a?>az>as…>an。4)選用平均或累計深度百分率制作深度百分率表。平均深度百分率：a?>(a?+az)/2>(a?+a?+a?)/3>…>(a?+a?+a?+…ap)/n累計深度百分率：a?<a?+az<a?+az+a?<…<a?+az+a?+…a,5)編制深度修正指數(shù)表。c)編制其他因素修正表根據(jù)需要，依據(jù)7.8.2中的原理和方法編制臨街寬度、容積率等其他因素修正表。7.9基準地價更新基準地價更新是在土地定級或均