記賬實操-房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品出租的會計處理

會計實操文庫1/7記賬實操-房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品出租的會計處理1、成本模式核算。在成本模式下，應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。成本模式下投資性房地產(chǎn)初始成本及后續(xù)計量主要會計處理如下：存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)：借：投資性房地產(chǎn)存貨跌價準(zhǔn)備貸：開發(fā)產(chǎn)品計提折舊：借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊收取租金：借：銀行存款等貸：其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）發(fā)生減值：借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備出售時：借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：其他業(yè)務(wù)成本（倒擠）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)累計折舊貸：投資性房地產(chǎn)2、公允模式。存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入“其他綜合收益”（待處置時計入“其他業(yè)務(wù)成本”）。公允模式下，投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和減值準(zhǔn)備，投資性房地產(chǎn)初始成本及后續(xù)計量主要會計處理如下：借：投資性房地產(chǎn)—成本(公允價值)存貨跌價準(zhǔn)備公允價值變動損益(倒擠，借差)貸：開發(fā)產(chǎn)品其他綜合收益(倒擠，貸差)期末按照公允價值大于賬面余額借：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動貸：公允價值變動損益(期末公允價值小于賬面余額作相反的會計分錄)收取租金時：借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額)出售時：借：銀行存款等貸：其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額)借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)—成本投資性房地產(chǎn)—公允價值變動(可借可貸)借：公允價值變動損益(可借可貸)貸：其他業(yè)務(wù)成本借：其他綜合收益貸：其他業(yè)務(wù)成本二、非執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)以及執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則但屬于臨時性出租開發(fā)產(chǎn)品的，為核算企業(yè)出租經(jīng)營的土地、房屋等使用及攤銷情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“出租開發(fā)產(chǎn)品”總分類賬戶，并下設(shè)“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”兩個二級賬戶。其中：“出租產(chǎn)品”二級賬戶核算出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值，借方登記出租的土地及房屋的原始價值，貸方登記改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途對外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值。借方余額反映實際出租的土地、房屋的原始價值。圖片“出租產(chǎn)品攤銷”二級賬戶核算實際出租的開發(fā)產(chǎn)品的攤銷價值，貸方登記按月計提出租產(chǎn)品的攤銷價值，借方登記改變出租產(chǎn)品用途，對外銷售出租產(chǎn)品時沖銷的出租開發(fā)產(chǎn)品的已攤銷價值。貸方余額反映實際出租的土地、房屋等出租開發(fā)產(chǎn)品累計攤銷價值。對于出租的土地和房屋，企業(yè)應(yīng)建立“出租產(chǎn)品卡片”，按出租產(chǎn)品的類別、土地（或房屋）的編號、承租單位等進行明細(xì)核算，詳細(xì)記錄出租產(chǎn)品的地點、結(jié)構(gòu)、層次、面積、租金單價等情況。具體會計處理如下：1、開發(fā)產(chǎn)品用于出租的核算。企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應(yīng)于簽訂出租合同、協(xié)議后，按賬面的實際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。2、出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算。出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營期間，由于損耗等原因，其價值會逐漸減少。企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值、凈殘值和預(yù)計攤銷年限，計算其損耗價值，并按月攤銷計入其他業(yè)務(wù)成本。出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計算公式如下：出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率=（1-凈殘值率）/預(yù)計攤銷年限×100%出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率=出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率÷12出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷額=應(yīng)計提攤銷的出租開發(fā)產(chǎn)品原始價值×該出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率企業(yè)按月計提出租產(chǎn)品攤銷時，借記“其他業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”。3、出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算。出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的直接計入“其他業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”，若數(shù)額較大，為了均衡各月的成本負(fù)擔(dān)，可先在“待攤費用”核算，再分期攤?cè)搿捌渌麡I(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”。4、出租開發(fā)產(chǎn)品出售的核算。企業(yè)改變出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對外銷售，應(yīng)于銷售實現(xiàn)時按售價借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”，貸記“其他業(yè)務(wù)收入——商品房銷售”；同時，按出租產(chǎn)品攤余價值借記“其他業(yè)務(wù)成本”，按出租產(chǎn)品累計已提攤銷額借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”，按出租產(chǎn)品原始價值貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”。舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)將原租賃經(jīng)營的房屋對外銷售，雙方協(xié)議作價為1200000元，該房屋賬面原值為2000000元，賬面累計已提攤銷額為1000000元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為1200000元的支票并將房屋移交買主（不考慮增值稅）：①收到房屋銷售款時：借：銀行存款1200000貸：其他業(yè)務(wù)收入——商